RESOLUCIONES DGRN DICIEMBRE-2006

**255. JUICIO DE SUFICIENCIA DE LA REPRESENTACIÓN ORGÁNICA. R. 20 de septiembre de 2006, DGRN. BOE de 1º de diciembre de 2006.

Hechos: se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de permuta siendo uno de los otorgantes una sociedad representada por determinada persona física, respecto de la cual dice la escritura: «Actúa en su calidad de Administrador Único de dicha sociedad, cargo para el que fue nombrado y aceptó, en escritura de elevación a público de acuerdos sociales, autorizada por el Notario, debidamente inscrita en el Registro Mercantil de esta Provincia, al Tomo, manifestándome la vigencia de su cargo y que no han sido alteradas sus facultades».

El Registrador suspende la inscripción solicitada porque «el título calificado no contiene el juicio de suficiencia, por parte del Notario autorizante, de las facultades representativas de quien interviene en nombre ajeno, y sin que resulte del mismo que haya tenido a la vista los documentos públicos que acreditan su cargo y facultades.»

La DGRN confirma la calificación. Estima que la exigencia relativa al juicio notarial de suficiencia de la representación es aplicable no sólo en los casos de actuación mediante apoderamiento, sino también en supuestos de representación legal u orgánica (sin que, respecto de esta última constituya obstáculo el hecho de que sea ilimitable frente a terceros el ámbito legal del poder representativo).

En concreto, para cumplir con el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre el Notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación a aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Plasmará en la escritura:

- que tal juicio se ha referido al acto o negocio jurídico documentado o a las facultades ejercitadas;

- que se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y

- la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.

En el caso concreto entiende la DG que faltan dos elementos, la expresión que se le haya aportado al Notario el documento fehaciente acreditativo (no vale con que se den los datos de inscripción en el Mercantil) y la expresión del juicio notarial de suficiencia de la representación alegada que ha de ser autónoma del juicio de capacidad.

- la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nacen dichas facultades

- la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado o las facultades ejercitadas y

- la congruencia de la calificación que hace el Notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título.

El Centro Directivo interpreta dicho artículo 98, equiparando el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jurídica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este último que comprende la existencia y suficiencia del poder, el ámbito de la representación legal u orgánica y, en su caso, la personalidad jurídica de la entidad representada

El Registrador no puede revisar ese juicio sobre la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas, que goza de una presunción iuris tantum de validez que será plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente. La omisión del juicio ha de ser calificada por el Registrador como defecto de forma extrínseca del documento; pudiendo apreciar la existencia de una contradicción derivada del propio documento (v.gr., se expresa que las facultades representativas son suficientes para «vender», cuando se trata de una escritura de donación) o de los asientos del Registro.

Reitera, con referencia a la Resolución de 12 de abril de 2002 la frase de alcance controvertido- de que si se omite la expresión de esta valoración obligaría a negar al documento así redactado la cualidad de escritura pública inscribible a los efectos de lo establecido en los artículos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria. Controvertido, porque ya han surgido dos interpretaciones: aunque la más lógica creo que sería la de despojar exclusivamente a la escritura del carácter de inscribible, pero sin dejar de ser escritura pública, sin embargo la referencia al artículo 3 de la Ley Hipotecaria plantea la duda de si perdería también el propio carácter de escritura pública al exigir el precepto que los títulos deban estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes. (JFME)

256. PROCEDIMIENTO CONTRA HERENCIA YACENTE: NO BASTA CITACIÓN GENÉRICA. R. 18 de noviembre de 2006, DGRN. BOE de 13 de diciembre de 2006.

El supuesto planteado no es claro: por una lado la Resolución reiteradamente habla de que la cuestión planteada es si es inscribible un acta de protocolización de operaciones particionales en procedimiento seguido contra herederos indeterminados del titular registral, pero por otro, parece deducirse del escrito interponiendo el recurso y de la nota de la Registradora-, que la cuestión es si es inscribible una resolución judicial recaída en procedimiento de división de cosa común en la que dos de los tres cotitulares de una finca demandan a la herencia yacente y Herederos indeterminados e inciertos del tercero

La Dirección, confirmando la calificación de la Registradora, después de reiterar la doctrina de que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, exige que la calificación registral se extienda a comprobar si el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento; resuelve que no cabe entender que la herencia en este caso, siendo ignorados los llamados a aceptarla, haya sido parte en el proceso.

Sostiene que se ha omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto (arts. 6-4, 7-5, 540, 790-1, 7912-2.º, 797 y 798 LEC), que prevé la adopción de disposiciones procedentes para la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente, con quien sustanciar entretanto el procedimiento. Y la falta de ese cargo no puede entenderse suplida por la demanda genérica de los causahabientes desconocidos del causante. No se trata, pues, de una eventual tramitación defectuosa, sino de una inadecuación entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre resolución y procedimiento que sí es objeto de calificación (Art. 100 RH). (MN)

257. CANCELACIÓN DE ANOTACIONES: ES NECESARIA RESOLUCIÓN JUDICIAL. R. 21 de noviembre de 2006, DGRN. BOE de 13 de diciembre de 2006.

El recurrente pretende, mediante instancia, la cancelación de una anotación preventiva.

La Dirección, confirmando la calificación, resuelve que fuera de los supuestos de caducidad, y como dispone el art. 83 LH, las anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria (resolución firme), que ordenará el Juez o Tribunal cuando sea procedente. Por tanto, no cabe practicar, mediante solicitud privada, la cancelación de la anotación preventiva, debiendo dirigirse la recurrente ante el órgano jurisdiccional que ordenó la anotación, y formular en dicha sede jurisdiccional las alegaciones correspondientes. (MN)

258. SOCIEDAD LIMITADA. REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL POR AMORTIZACIÓN DE PARTICIPACIONES PROPIAS. RESERVA INDISPONIBLE. R. de 16 de Noviembre de 2006, DGRN. BOE de 21 de Diciembre de 2006. Vinculante.

Hechos: Se trata de una escritura de reducción de capital social en una sociedad limitada, por amortización de las propias participaciones, en la que en cumplimiento del art. 40.2 de la LSRL, se constituye una reserva indisponible por el valor nominal de las participaciones amortizadas. De la escritura resulta que dichas participaciones fueron adquiridas a los socios vendedores por un importe superior a su valor nominal. El Registrador suspende la inscripción exigiendo en su nota de calificación una doble alternativa subsanatoria: O bien el órgano de administración declara la responsabilidad de los socios por el importe realmente recibido, o bien la reserva constituida debe alcanzar la totalidad del importe recibido por los socios y no sólo su valor nominal. Se recurre por la sociedad alegando, en esencia, que con la constitución de la reserva indisponible por el valor nominal de las participaciones se cumple la finalidad legal de proteger a los acreedores sociales.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación. Para apoyar su doctrina, establece la existencia de dos tipos de acuerdos de reducción de capital social por amortización de participaciones: Uno, cuando la amortización es consecuencia de un previo acuerdo de reducción de capital social y otro, cuando la reducción es consecuencia de la amortización de participaciones previamente adquiridas por la sociedad. En ambos casos cabe, en garantía de los acreedores, la constitución de una reserva indisponible, pero se trate de uno u otro caso, en ambos, dicha reserva, con cargo a beneficios o reservas libres, sólo debe constituirse por el importe nominal de las participaciones amortizadas, pues con ello se cumple la garantía que el legislador ha querido para los acreedores. Por tanto es improcedente la exigencia del registrador de que se manifieste por el órgano de administración, la responsabilidad de los socios por lo que se les restituye, pues esta manifestación no es exigida en ninguna normal legal y ello con independencia de que en caso de restitución de aportaciones se haga constar en la inscripción los socios a los que se le han restituido sus aportaciones. Pero esta responsabilidad, en su caso, de los socios, tiene también como límite el importe nominal de las participaciones, pues así resulta, según la doctrina general, de la frase utilizada por el art. 40.2 y 80.4 de la LSRL al referirse a que la reserva debe ser por un importe igual al percibido por los socios en concepto de restitución por la aportación social. A la misma conclusión lleva la lectura del art. 80.2 de la misma ley. A la vista de lo anterior parece que la diferencia entre uno y otro tipo de acuerdo de reducción de capital social, está en que si se trata del primero- amortización por ejecución de acuerdo de reducción de capital social- caben las dos posibilidades, es decir responsabilidad de los socios y constitución de reserva y en cambio, en el caso de amortización de participaciones propias, sólo es posible llevarlo a cabo si existen reservas libres o disponibles para la constitución de la reserva en garantía de los acreedores.

Comentario: Es interesante esta resolución de la DG, pues clarifica el régimen de los acuerdos de reducción de capital social con amortización de participaciones, sean propias o conlleven restitución de aportaciones a los socios y en este último caso esa restitución se haga en el propio acuerdo o bien se adquieran las participaciones del socio en ejecución del mismo. Tanto en uno como en otro caso es posible la inscripción con la constitución de una reserva indisponible por el importe nominal de las participaciones amortizadas y si no se puede constituir esa reserva bastará con hacer constar la identidad de los socios cuyas participaciones se amortizan y el importe nominal de esas participaciones. En definitiva parece que lo importante es que la cifra de retención que supone el capital social permanezca por una u otra vías, es decir, por responsabilidad de los socios o por constitución de reserva indisponible de forma que, en este último caso, el exceso del activo sobre el pasivo que supone la reducción del capital social no pueda ser libremente distribuido entre los socios. (JAGV)

259. PARTICION DE HERENCIA DE CIUDADANO DE LA REPUBLICA DOMINICANA ANTE NOTARIO DOMINICANO. R. 22 de noviembre de 2006, DGRN. BOE de 21 de diciembre de 2006. Vinculante.

Hechos: Se otorga ante notario de la República Dominicana una escritura de partición de herencia de una ciudadana dominicana, fallecida con un testamento otorgado en Santo Domingo en el que nombra un legatario universal, sin perjuicio de los derechos legales de la madre, si le sobreviviera. Al parecer los derechos reservados por ley a la madre superviviente en la legislación de dicho país son un 25% de la herencia (el padre había ya fallecido) y los de los hermanos y sobrinos (por derecho de representación) son otro 25%. El legatario universal tendría derecho por tanto al restante 50%, pero no comparece en la escritura en la que los citados parientes se adjudican el 50% de un bien inmueble sito en Madrid.

El registrador suspende la inscripción pues no se le acredita el citado testamento en original o por copia (que se admite como defecto por la otra parte), porque no comparece el citado legatario en la partición y además por no constar la aceptación del legado, invocando para fundamentar dichos defectos legislación y jurisprudencia española.

Se alega por el recurrente que, conforme a la legislación dominicana, no tiene porqué comparecer el citado legatario, que, antes al contrario, debe de ser él quien solicite la entrega del legado a los herederos legales, y que en todo caso el notario dominicano ha controlado la legalidad de la citada partición.

La DGRN considera que tal como están planteados los defectos debe estimarse el recurso, pues los posibles defectos de la partición de la herencia de una ciudadana dominicana (en esencia la presencia del legatario en la partición) no deben de fundamentarse en el derecho sucesorio español, que no resulta aplicable.

Sin embargo, insinúa que otra hubiera sido su postura si se hubiera alegado la falta de idoneidad del documento notarial dominicano como titulo traslativo sucesorio de bienes en territorio español y para su posterior acceso al Registro de la Propiedad o si se hubiera exigido la acreditación en forma del derecho sucesorio dominicano que considera insuficientemente probado. (AFS)

260. EMBARGO DE DERECHOS HEREDITARIOS: ES PRECISA LA DOCUMENTACION SUCESORIA. R. 23 de noviembre de 2006, DGRN. BOE de 21 de diciembre de 2006.

Se plantea si se puede anotar un embargo sobre los derechos que pudieran corresponder a la deudora en la herencia del titular registral, acreditando el fallecimiento del titular, el carácter de hija de la embargada y acompañando el certificado negativo del Registro General de Actos de Ultima voluntad, pero sin acompañar testamento ni declaración de heredero.

La Dirección confirma la calificación del Registrador, ya que si bien es posible, por deudas del heredero, anotar el embargo sobre bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos hereditarios que puedan corresponder al deudor sobre la total masa hereditaria de la que forma parte tal bien, para ello es imprescindible la acreditación de tal cualidad de heredero, la cual no está plenamente justificada por ser hijo del titular registral y presentarse certificación negativa del Registro de Actos de Ultima Voluntad, ya que la relativa eficacia de tal certificación - (art. 78 RH) y la posibilidad de causas que impidan o hagan ineficaz el hipotético llamamiento de un hijo, hacen que sea imprescindible la presentación del título sucesorio del art. 14 LH. (MN)

261. REGIMEN MATRIMONIAL EXTRANJERO. EMBARGO. R. 24 de noviembre de 2006, DGRN. BOE de 21 de diciembre de 2006.

Se presenta mandamiento expedido por el Recaudador Municipal ordenando el embargo de una finca inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad marroquí, sin determinación de cuotas o partes indivisas y con sujeción a su régimen matrimonial.

El Registrador deniega la anotación por entender que debe entablarse el procedimiento no sólo contra el marido, sino también contra la esposa, no siendo suficiente la mera notificación. El Ayuntamiento recurre alegando que hay que entender que la finca está inscrita proindiviso por partes iguales entre los cónyuges, por lo que debe anotarse el embargo.

La Dirección entiende que han de aplicarse las normas que la legislación aplicable establezca para los bienes del matrimonio (art. 9.2 y 3 CC). Y en el caso de que no se acrediten dichas normas, como ocurre en este caso, puede solucionarse el problema dirigiendo la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía. (MN)

262. NULIDAD DE UNA INSCRIPCION: NO AFECTA A LOS POSTERIORES TITULARES NO DEMANDADOS. R. 25 de noviembre de 2006, DGRN. BOE de 21 de diciembre de 2006.

Se presenta mandamiento en el que, como consecuencia de Sentencia firme en la que se declara la nulidad de una inscripción de hipoteca y del Procedimiento Judicial Sumario por el que se ejecutó la misma, se ordena las cancelaciones correspondientes. En el Registro la finca ya figura transmitida por el adjudicatario a un tercero.

El Registrador deniega las cancelaciones por no haber intervenido en el procedimiento este tercero que es el actual titular registral.

El Centro Directivo confirma la calificación. El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (art. 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en él, ni han intervenido de manera alguna. Y en el ámbito registral, dada la salvaguardia judicial de los asientos registrales, este principio determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resolución judicial, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resolución. Para evitar la indefensión de dicho titular la demanda de nulidad debió haber sido anotada en el Registro, pues tal anotación habría publicado la existencia del procedimiento y, por tanto, evitada la indefensión producida. Rechaza también la alegación del recurrente de que el titular registral no era de buena fe porque conocía la sentencia ya que, además de no probarse, el procedimiento registral no es el camino adecuado para desvirtuar la presunción de buena fe, que sólo puede acreditarse y declararse judicialmente. (MN)

263. NO ES ADMISIBLE EL SILENCIO ADMINISTRATIVO, EN UNA SOLICITUD DE LICENCIA, SI NO HA TRANSCURRIDO EL PLAZO NECESARIO PARA ELLO. R. 5 de octubre de 2006, DGRN. BOE de 28 de diciembre de 2006.

HECHOS: Formalizada escritura de segregación en 13 de octubre de 2005, se incorpora a la misma el testimonio de un escrito solicitando, con fecha 16 septiembre 2005, certificación de innecesariedad de licencia. El Registro, además, recibe resolución del Ayuntamiento de fecha 13 de diciembre de 2005, de la que resulta la denegación de la licencia de segregación.

En el recurso se alega que, conforme a la Ley Foral Navarra 35/2002 de 20 de diciembre, las peticiones de licencia se resolverán en el plazo máximo de dos meses y, transcurrido el plazo, se entenderá concedida la licencia por silencio positivo. Para el recurrente la licencia se solicita el 14 de octubre de 2005, y si bien la Resolución del Ayuntamiento es de 13 de diciembre de 2005, se notifica a los interesados el 15 de diciembre, por tanto transcurridos los dos meses legalmente exigidos.

DIRECCION GENERAL: La DG desestima el recurso, ya que si bien es doctrina de la DG la posibilidad de inscribir segregaciones cuya licencia se ha concedido por silencio administrativo, el mismo debe acreditarse y no resultar aquella contraria al planeamiento urbanístico.

En el presente caso en que el título que documenta la segregación se ha otorgado en un momento en que el silencio positivo no ha podido darse, por no haber transcurrido (al tiempo de formalizar la escritura) los 2 meses necesarios para ello, el defecto ha de ser mantenido.

COMENTARIO: Según el criterio expuesto, la escritura se había formalizado sin que se pudiera apreciar, al tiempo de su otorgamiento, la existencia de silencio positivo (la escritura se formaliza el 13 de octubre de 2005 y el escrito solicitando la certificación de innecesariedad de licencia llevaba fecha de 16 de septiembre), independientemente de que luego se pudiera discutir si el plazo para apreciar el silencio había o no transcurrido finalmente. (JLN)

264. PARTICIÓN HEREDITARIA: DIVERSOS DEFECTOS. R. 27 de noviembre de 2006, DGRN. BOE de 28 de diciembre de 2006. Vinculante.

1.- Imprecisión en los datos del causante, ya que los bienes aparecen inscritos a nombre de José Luís y la documentación aportada se refiere a Erasmo. Sostiene la Dirección que la simple divergencia en el nombre o apellidos de los otorgantes no puede provocar la suspensión de la inscripción, si los restantes datos suministrados en el título permiten alcanzar la certeza sobre la identidad de aquéllos. En este caso, además de manifestar los otorgantes de que su padre era conocido con el nombre de José Luís, del certificado de matrimonio del causante y del certificado de fallecimiento resulta que estaba casado con la misma mujer que figura en el Registro, de lo que resulta la certidumbre de su identidad.

2.- Según el Registrador en la escritura no se indica la nacionalidad del causante y de la documentación aportada se deduce que era venezolano, dato importante para determinar la Ley Aplicable. Sin embargo, según el Centro directivo esto no es defecto que impida la inscripción. Otra cosa es que se hubiera alegado por el Registrador la insuficiente prueba del derecho extranjero, al no regir en relación con el Derecho extranjero el principio iura novit curia; pero esa cuestión al no estar alegada en la nota no puede ser objeto de recurso.

3.- Alega el Registrador imprecisión en la reseña de la representación, ya que se habla de poder «otorgado por el representado» y de la capacidad jurídica «de su representada» (cuando las representadas son dos). Sin embargo, la Dirección entiende que, acudiendo a las reglas hermenéuticas generales en materia de contratos, una vez otorgado el documento debe ser interpretado teniendo en cuenta todas las reglas legalmente previstas, no sólo la literalidad, sino también la intención evidente de los contratantes, la valoración global de sus cláusulas y su inteligencia en el sentido más adecuado para que produzca efecto. Por ello, teniendo en cuenta que el Notario ha consignado los datos de las dos representadas y reseñado los datos de la escritura de poder, unido a la emisión bajo su responsabilidad del juicio de suficiencia para el otorgamiento de esa concreta escritura en la que se adjudican derechos a las dos poderdantes, tiene que ser suficiente para entender que las expresiones utilizadas responden a simples errores sintácticos que no impiden la inscripción.

4.-. En la escritura no se hace referencia a si en el poder se salva o no la figura de la autocontratación cuando es evidente que pueden existir intereses contrapuestos. En este punto, el Centro Directivo reitera la doctrina en materia de calificación de poderes y de los arts. 18 LH y 98 de la Ley 24/2001, y por tanto, ya que el Notario ha cumplido fielmente con sus obligaciones reseñar el documento auténtico del que nacen las facultades representativas y emitir un juicio de suficiencia de éstas que resulta coherente con el negocio jurídico documentado el recurso debe ser estimado en su integridad.

5.- Por último, en las adjudicaciones a los herederos, éstas se refieren a la totalidad del patrimonio y no a bienes concretos (así se adjudica la mitad indivisa del patrimonio inventariado o el usufructo de una tercera parte indivisa de la herencia) y el Registrador entiende que existe imprecisión. Este defecto, según la Dirección, tampoco puede mantenerse: La herencia está compuesta por todos los bienes, derechos y obligaciones del causante y siendo así, no hay inconveniente que al hacerse las adjudicaciones se utilicen expresiones generales como «patrimonio inventariado» o «herencia», en vez de referirse a bienes concretos y determinados, por cuanto dentro de esa expresión más amplia, están aquéllos incluidos en su propia individualidad, y por ello no induce a confusión alguna. (MN)
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265. ERRORES DE CONCEPTO: RECTIFICACION. R. 28 de noviembre de 2006, DGRN. BOE de 28 de diciembre de 2006.

Se solicita la rectificación de un asiento que el recurrente considera equivocado y la reinscripción a su favor de un porcentaje.

El Registrador deniega la rectificación por entender que es un error de concepto y que no resulta de los documentos presentados para la inscripción y por ello, y de acuerdo con los arts. 40 y 211 LH es necesario el consentimiento del titular registral.

Resuelve la Dirección que los asientos del Registro una vez practicados quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales y hay que acudir al art. 40 LH que a su vez remite a los arts. 211 y ss, en cuanto a la forma y los requisitos para su rectificación. En el presente supuesto, en el que no se ve claramente que se haya cometido un mero error de material o una equivocación que pueda ser apreciada prima facie por documentos auténticos sin intervención de los interesados, no puede el vendedor sin consentimiento del comprador o resolución judicial firme alcanzar la rectificación pretendida, ya que nos encontramos ante un claro caso de error de concepto. (MN)

266. RECAUDADOR MUNICIPAL EMBARGA INMUEBLE DE OTRO MUNICIPIO. R. 29 de noviembre de 2006, DGRN. BOE de 28 de diciembre de 2006.

Hechos: Se trata de un expediente administrativo de apremio seguido en la Recaudación Municipal del Ayuntamiento de Sanlúcar de Barrameda, en el que el Recaudador Municipal del citado Ayuntamiento, expidió mandamiento de embargo sobre una finca del municipio de Rota.

La Registradora denegó la anotación porque el Ayuntamiento de Sanlúcar de Barrameda carece de jurisdicción para trabar embargo en acciones de recaudación ejecutiva que afecten a bienes situados fuera del territorio de dicha corporación local.

Recurrió el Recaudador realizando una interpretación amplia del artículo 8.3 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

La DGRN confirma la calificación, ratificando el criterio ya expuesto en la Resolución de 9 de marzo de 2006, basándose en que el artículo 8 de la Ley Reguladora de las Haciendas locales expresamente recoge que las actuaciones en materia de inspección o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del territorio de la respectiva entidad local en relación con los ingresos de derecho público propios de ésta deberán ser practicados por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma o del Estado según los casos, previa solicitud del presidente de la Corporación. (JFME)

267. RECAUDADOR MUNICIPAL EMBARGA INMUEBLE DE OTRO MUNICIPIO. R. 29 de noviembre de Similar a la anterior. (JFME)

268. RECAUDADOR MUNICIPAL EMBARGA INMUEBLE DE OTRO MUNICIPIO. R. 29 de noviembre de 2006, DGRN. BOE de 28 de diciembre de 2006.

269. LA DESAFECTACION DE ELEMENTOS COMUNES Y TRANSMISION POSTERIOR DE UNA PH, EXIGE SOLO LA UNANIMIDAD DEL ART 16 DE LA LPH R. 30 de noviembre de 2006, DGRN. BOE de 28 de diciembre de 2006. Vinculante.

HECHOS: Se formaliza una escritura de modificación del título constitutivo de una PH, en la que:

- se desafectan como elemento común de la PH dos zonas de planta baja, que pasan a ser las parcelas de aparcamiento 14 y 15.

- se modifican las cuotas de participación en elementos comunes de los componentes 34 a 46,

Al tiempo de la desafectación se transmiten a terceros, dichos nuevos componentes creados. Y para todo ello comparecen, el Presidente de la Comunidad de Propietarios y el adquirente, estando el primero facultado para el acto, por un acuerdo de la Comunidad, en que se expresa que se adoptó el acuerdo por unanimidad de asistentes a la reunión y que los no asistentes fueron notificados mediante acta notarial, que se acompaña, y que no han formalizado oposición.

REGISTRADOR: La cuestión que suscita el Registrador, que deniega la inscripción, es la de que estima que el acto afecta al contenido esencial del dcho de propiedad, y que por tanto no basta la unanimidad negativa del art 16 LPH, sino que se requiere el consentimiento individualizado y en documento público de todos los propietarios.

DIRECCION GENERAL.- Estima el recurso y tras de distinguir (véase la Rs 4 de marzo de 2004) en materia de propiedad horizontal, entre los acuerdos que tienen carácter de actos colectivos, y que no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la junta, como órgano comunitario, y aquellos otros que, por afectar al contenido esencial del dominio, requieren el consentimiento individualizado de cada propietario uti singuli, llega a la conclusión de que en la desafectación y ulterior disposición de los elementos referido estamos ante un acto de la junta como órgano colectivo, que ha de adoptarse por la unanimidad del art 16 de la LPH.

COMENTARIO: Personalmente estimo que pese a que la DG distingue entre las dos clase de actos, es decir aquellos que como actos colectivos son competencia de la junta, y aquellos otros que afectan a la esencia del derecho de dominio, no da normas para separarlos, y sin más (y yo creo que apoyada sin remedio en las famosas Rs que abrieron el camino, de fecha 5 de mayo de 1970 Sanz Fernández- y 15 de junio de 1973), se decanta, sin dar más razones, por estimar que una desafectación como elemento común de dos espacios de la planta baja, para su transformación en elemento privativo y su venta simultánea, no son actos que afecten a la esencia del derecho de dominio de los comuneros.

La cuestión me toca personalmente, porque planteado el supuesto, en mi caso, de la desafectación y venta a tercero, de una parte importante del solar de una Urbanización, no tengo claro de que baste para ello un simple acuerdo por unanimidad negativa y he exigido el acuerdo unánime y en escritura de todos los propietarios.

Yo creo que la DG debería haber dado unas pautas para saber cuándo un acto es incluible en un supuesto o en otro, ya que, en mi opinión, la presente Rs no arroja ninguna luz sobre el tema (JLN)

270. EJERCICIO DE ACCIÓN RESCISORIA. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. R. 5 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 28 de diciembre de 2006.

Hechos: Se presenta mandamiento en el Registro por el que, como consecuencia del ejercicio de una acción rescisoria, se ordena la cancelación de una inscripción de dominio, de forma que la finca vuelva a estar inscrita a favor del vendedor. Cumplimentando dicho mandamiento se practica la cancelación correspondiente. Posteriormente se vuelve a presentar el mismo mandamiento con una adición expresiva de que la cancelación debe ser sólo en la medida necesaria para que el Banco pueda resarcirse del principal, intereses y costas reclamadas en el procedimiento y que la rescisión sólo favorezca al actor. Este segundo mandamiento con su adición es el que es objeto de calificación negativa, tanto porque ya se ha practicado la cancelación correspondiente, como por carecer de trascendencia real la expresión contenida en la adición. Se recurre pidiendo la rectificación del registro sobre la base de que la cancelación sólo puede tener un sólo beneficiario y si la finca vuelve a estar inscrita a nombre del vendedor beneficia a todos los terceros y a que existe una inexactitud registral, pues, con la cancelación, la finca está inscrita en su totalidad a favor del vendedor, cuando ello no debe ser así.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación pues el recurso en ningún caso puede ser cauce para la rectificación del registro(para ello ya existen los procedimientos adecuados), porque la expresión de que la cancelación sólo debe favorecer al actor es una expresión puramente personal y porque la cancelación de un asiento nunca puede ser provisional o condicionada.

Comentario: Quizás lo que existe en este recurso es un error de enfoque por parte del demandante, de los recurrentes y del juzgado ordenante de la cancelación. Es indudable que la expresión contenida en el mandamiento de que se cancele una inscripción en la medida necesaria para que un acreedor pueda cobrar, carece de toda trascendencia real pues va directamente contra el principio de especialidad. Por ello si la demanda se limitó a pedir la rescisión de la venta y se accedió a ello, es claro que las manifestaciones del juzgador o de la parte demandada en el sentido que lo hacen, carecen de efecto alguno frente a terceros y el Registro, obviamente, que no puede reflejarlas. (JAGV).

271. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA L.E.C. ACTUAL. R. 5 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 28 de diciembre de 2006.

Se trata de nuevo de una instancia privada mediante la que se solicita la cancelación por caducidad de una anotación preventiva prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, antes del 8 de enero de 2001.

La DGRN confirma su criterio expuesto en la Instrucción de 12 de noviembre de 2000 y en numerosas resoluciones -con la única excepción de la de 21 de julio de 2005-, en los siguientes términos: cuando la anotación preventiva fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, queda sometida a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación. (JFME)

272. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA L.E.C. ACTUAL. R. 5 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 30 de diciembre de 2006.

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