|
210. SIN FIRMEZA DE LA SENTENCIA QUE ORDENE UNA CANCELACIÓN, SOLO CABE PEDIR ANOTACIÓN PREVENTIVA. R. 5 de julio de 2006, DGRN. BOE de 1 de septiembre de 2006. El Registrador suspende la inscripción del testimonio de una sentencia por la que se declara nula una transmisión documentada en escritura pública, por no constar la firmeza de la resolución judicial La DGRN confirma su calificación, conforme a los artículos 3 y 82 de la Ley Hipotecaria y 174.3 del Reglamento Hipotecario, y recuerda que, aunque cabe la ejecución provisional de las resoluciones judiciales no firmes, esta ejecución sólo puede comprender medidas de efectividad que no estén en contradicción con su provisionalidad. En nuestro ordenamiento registral las situaciones litigiosas que afectan a la existencia de los derechos inscritos tienen acceso al Registro a través de la anotación preventiva de demanda (artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria). Y existiendo ya sentencia ejecutable no hay obstáculo para que el que la solicite y haya obtenido (lo que ni tan siquiera ha acontecido en el supuesto objeto de recurso), consiga la anotación preventiva al modo que ocurre en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a fin de impedir que la titularidad registral cuestionada por aquella, tenga efectos prácticos en contradicción con la ejecución provisional de la sentencia que lo niega, lo que puede conseguirse al amparo del espíritu (conforme al artículo 4 del Código Civil) si no de la letra del artículo 42.3 y 4 de la Ley Hipotecaria. (JDR). 211. MANDAMIENTO DE EMBARGO SIENDO DEMANDADO UN SOCIO DE LA SOCIEDAD TITULAR REGISTRAL. R. 1 de agosto de 2006, DGRN. BOE de 5 de septiembre de 2006. Hechos: Se presenta en el Registro un mandamiento de anotación preventiva de embargo sobre varias fincas para asegurar las resultas de un pleito en el que se solicita condena al pago de una cantidad. El registrador deniega la anotación por estar inscritas las fincas a favor de una persona distinta de aquella contra la que se sigue el procedimiento. Considera que no se da la excepción del último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, pues para ello se exige un doble requisito: que se trate de un procedimiento criminal, y que a juicio del Tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular del bien es el imputado. El interesado recurre alegando que puede darse una situación de insolvencia y que existe una clara vinculación entre el demandado y la sociedad mercantil que es titular registral. La DGRN confirma la calificación por los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimación, tracto sucesivo y de proscripción de la indefensión. (JFME) 212. EL RECURSO GUBERNATIVO NO ES CAUCE PARA OBTENER LA RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. R. 2 de agosto de 2006, DGRN. BOE de 5 de septiembre de 2006. Se presenta en el Registro un acta de reivindicación de finca. El Registrador deniega la inscripción porque no consta inscrito el derecho de reivindicar la finca, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, a favor del recurrente y por constar cancelado el derecho de reivindicar. El interesado recurre y la DGRN desestima el recurso diciendo que en el fondo lo que se pretende por el interesado es la rectificación de determinados asientos del Registro, en este sentido, y como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), el recurso ahora interpuesto es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los Tribunales para ventilar y contender sobre la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto. (JDR). 213. MANDAMIENTO DE EMBARGO CONTRA PERSONA CASADA EXTRANJERA. R. 3 de agosto de 2006, DGRN. BOE de 5 de septiembre de 2006. Hechos: Una finca aparece inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad checoslovaca y británica, respectivamente, sin determinación de cuotas o partes indivisas y con sujeción a su régimen matrimonial. Se presenta en el Registro mandamiento expedido por el Recaudador Municipal ordenando el embargo de la finca en procedimiento dirigido exclusivamente contra el marido. El Registrador considera que debe entablarse el procedimiento no sólo contra el marido, sino también contra la esposa, no siendo suficiente la mera notificación a la misma. El Recaudador interpreta que la finca está inscrita proindiviso por partes iguales entre los cónyuges, por lo que debe anotarse el embargo. La DGRN confirma la nota de calificación considerando que han de utilizarse las normas que la legislación aplicable establezca para los bienes del matrimonio y, si no se acreditan cuáles son, como es el caso, se puede solventar la situación dirigiendo la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía. El Centro Directivo estima aplicable esta solución también al caso en que los bienes estuviesen inscritos de pro mitad y proindiviso. Nota: España es un país que, por inmigración, turismo y segundas residencias, tiene un alto número de puntos de conexión en el extranjero que han de seguirse para determinar el régimen económico matrimonial. En la práctica, el Recaudador nunca va a investigar y menos acreditar cuál es el régimen económico matrimonial concreto del deudor que le ocupa. Si a ello unimos que el obligado al pago (que es contra quien se dirige el procedimiento de apremio) será normalmente tan sólo uno de los miembros de la pareja, podemos encontrarnos con un grave problema social derivado de la denegación masiva de embargos a extranjeros que podría propiciar esta doctrina -no vinculante ya que da la razón al Registrador- y que aplica un régimen -en mi opinión ortodoxo, pero demasiado purista- más duro que el previsto para gananciales por el artículo 144 del Reglamento Hipotecario donde se determina que es suficiente con la notificación y eso que estamos ante una comunidad germánica. (JFME) 214. CONSTITUCION DE SERVIDUMBRE: INSTALACION DE UN TRANSFORMADOR DE ENERGIA. R. 4 de agosto de 2006, DGRN. BOE de 5 de septiembre de 2006. Vinculante. HECHOS: Se constituye a favor de la Compañía X, en escritura pública, una servidumbre relativa a la instalación de un Transformador de energía eléctrica, delimitando la superficie ocupada y sus linderos, determinando que afectará a una superficie de 35,39 m2 y estará situada en su extremo Este, lindando: por dicho viento con calle V y el resto con la finca predio sirviente. Se indica que la Compañía Mercantil titular de la servidumbre estará facultada para disponer de las entradas y salidas de líneas de energía eléctrica que precise realizar en dicho Centro de Transformación. REGISTRADOR: Interpreta que dicha servidumbre conlleva la posibilidad de que dichas futuras líneas eléctricas, atraviesen el resto del predio sirviente, por lo que exige que se delimite por dónde se ubicarán y la posible superficie a ocupar, ya que se trata de una segunda servidumbre. DIRECCION GENERAL: La DG revoca la nota de calificación, ya que para ella, la interpretación correcta es la de que, dado que la escritura limita la servidumbre a la porción afectada, y además ésta linda con vía pública, tales nuevas líneas no implican una nueva servidumbre, sino que lo que se autoriza es la disposición de entradas y salidas en relación con la porción ocupada, pero sin que se autorice la instalación de líneas eléctricas que atraviesen el resto del predio sirviente (así lo alega también el recurrente). Lo cual además queda claro, por cuanto la porción afectada, se halla junto a un vial público. En consecuencia, no se trata de una segunda servidumbre, sino una manera de concretar y determinar la constituida. (JLN) 215. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAD TRACTO. FALTA DE CITACIÓN AL TITULAR DE MENOS DE 30 AÑOS DE ANTIGÜEDAD. R. 5 de agosto de 2006, DGRN. BOE de 5 de septiembre de 2006. La DGRN confirma la calificación registral en cuanto a que NO es inscribible el auto de expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido cuando la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años de antigüedad y no consta que el titular registral haya sido citado por tres veces, una de ellas al menos personalmente. (artículo 202 de la Ley Hipotecaria). Además recuerda que en recurso no puede ser tenida en cuenta documentación adicional que no le fue aportada al Registrador para su calificación. (JDR) 216. CALIFICACIÓN CONJUNTA DE VENTA Y POSTERIOR AGRUPACIÓN. DISCREPANCIAS DE CABIDA DE UNA FINCA INSCRITA ENTRE EL TÍTULO Y EL CERTIFICADO CATASTRAL. R. 7 de agosto de 2006, DGRN. BOE de 5 de septiembre de 2006. Vinculante. Se deniega la inscripción de una compraventa de finca rústica, que se describe tal cual consta en el Registro, existiendo una discrepancia notable de cabida si se tiene en cuenta la que consta en el certificado catastral incorporado y que en una inmediata y posterior agrupación con otra finca colindante, la finca resultante de la agrupación se describe con una importante disminución de cabida. La registradora argumenta en defensa de su nota que hace una calificación teniendo en cuenta otros documentos presentados (dos compraventas y una posterior agrupación) conforme a la doctrina de la DGRN y que hay una importante disminución de cabida no justificada de dicha finca. La DGRN, acogiendo los argumentos del notario, revoca la calificación alegando que: .- La doctrina de que se puede calificar un título teniendo en cuenta otros documentos posteriores presentados a la vez no puede llevar a atribuir al título calificado datos que no resultan de su contenido ni a presuponer una voluntad de las partes no expresada. Así en el presente caso la finca se describe tal cual figura en el Registro, tanto en la compraventa como en la posterior agrupación .- La discrepancia de la descripción en el título con el certificado catastral incorporado podrá llevar a denegar la constancia de la referencia catastral, pero no a impedir la inscripción de la finca que se describe tal como resulta del Registro, y ello por aplicación de la propia ley 13/1996 reguladora de la coordinación con el Catastro. Deja entrever, sin embargo, que otro tema será la calificación de la disminución de cabida de la finca agrupada resultante, que no es objeto del presente recurso. (AFS) 217. MANDAMIENTO DE EMBARGO CONTRA PERSONA CASADA EXTRANJERA. R. 7 de agosto de 2006, DGRN. BOE de 5 de septiembre de 2006. Se trata de un mandamiento expedido por el Recaudador Municipal ordenando el embargo de una finca inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad alemana, sin determinación de cuotas o partes indivisas y con sujeción a su régimen matrimonial. El Registrador deniega la anotación por entender que debe entablarse el procedimiento no sólo contra el marido, sino también contra la esposa, no siendo suficiente la mera notificación. La DGRN confirma la nota por razones similares a la nº 213. (JFME) 218. CONSTANCIA REGISTRAL DE SER UN CRÉDITO PRIVILEGIADO POR GASTOS DE COMUNIDAD. R. 10 de agosto de 2006, DGRN. BOE de 5 de septiembre de 2006. Hechos: Se encuentra anotado un embargo a favor de la Comunidad de Propietarios de un edificio por impago de gastos de comunidad. Ahora se solicita que se haga constar el carácter de preferente y privilegiado al amparo del artículo 9 de la Ley de Propiedad horizontal, existiendo una hipoteca y una anotación de embargo (en fase de apremio) inscritos con anterioridad. La Registradora deniega su constancia porque los titulares de dichas cargas anteriores no han tenido parte en el procedimiento. La DGRN confirma la nota y su doctrina de anteriores resoluciones. Tal declaración en cuanto puede afectar a los titulares de aquellas cargas ya registradas que se verán postergados si efectivamente recae la declaración pretendida, requiere para su efectividad frente a ellos que hayan sido parte en la relación jurídico procesal a través de la extensión a los mismos de la demanda. En el caso presente no lo han sido. Si lo hubiesen sido y, en consecuencia, se hubiera hecho constar la preferencia se darían, según la DGRN, los efectos siguientes: Llegada su ejecución podrían cancelarse todas aquellas cargas frente a las que ha sido declarada preferente, debiéndose observar las reglas sobre la comunicación de tal ejecución a los titulares no preferentes para que puedan hacer valer sus derechos Si se ultima antes la ejecución de alguna de esas cargas postergadas, la correspondiente adjudicación se produciría con subsistencia de la afección declarada preferente. Caso distinto es aquel en el que con la demanda se pretende tan solo una declaración judicial sobre la existencia, cuantía y exigibilidad de la deuda. Como estas cuestiones son ajenas a los titulares de cargas sobre la finca, no tiene por qué dirigirse el procedimiento frente a ellos, sin perjuicio de que posteriormente el acreedor pueda hacer valer la preferencia que tenga el crédito judicialmente reconocido en cualquier otro procedimiento de ejecución individual o colectivo y a través de los cauces procesales oportunos, momento en el que los titulares de aquellas cargas podrán oponerse al reconocimiento de la preferencia que se pretenda. (JFME) 219. NOVACION DE PRESTAMO HIPOTECARIO: AFIANZADA POR LOS HIPOTECANTES NO DEUDORES UNA OPERACIÓN DE NOVACION, NO ES PRECISO QUE ESTOS RATIFIQUEN EXPRESAMENTE LA NOVACION. R. 10 de agosto de 2006, DGRN. BOE de 5 de septiembre de 2006. HECHOS: Se formaliza una escritura de préstamo, en la que se concede a los esposos XX, determinado préstamo, con doble garantía hipotecaria: una constituida sobre una finca de su propiedad, sita en la localidad ZZZ; y otra propiedad de los padres de uno de ellos Sres YY, ubicada en otro Registro. Con posterioridad a ello, se lleva a cabo, por los deudores XX, en unión de la Entidad Acreedora, una novación modificativa de dicho préstamo (consistente en una ampliación del plazo de duración y modificación del tipo de interés). A ella concurren, tanto los prestatarios, como los hipotecantes no deudores, que, ahora, afianzan además dicha ampliación y modificación (aunque éstos no ratifican expresamente en la escritura dicha novación y ampliación). REGISTRADOR: Por el Registrador de ZZZ (o sea el correspondiente al registro en que se ubica la finca de los deudores) se exige para inscribir la novación, bien que los hipotecantes no deudores, la ratifiquen expresamente o bien se acredite que la hipoteca está cancelada en cuanto a la finca que no pertenece a su registro. DIRECCION GENERAL: Estima el recurso, por cuanto si los esposos deudores XX y los hipotecantes no deudores YY, han comparecido ante el Notario, para novar modificativamente el préstamo hipotecario primitivo, y además éstos han afianzado dicha novación y ampliación, la pretensión del registrador debe decaer, ya que si dichos hipotecantes no deudores, se han comprometido a pagar en caso de impago, y han prestado su consentimiento a la totalidad de la deuda y sus condiciones, quedan perfectamente cubiertas las exigencias del principio de legalidad, a efecto de inscribir la novación modificativa llevada a cabo. (JLN) *220. OTORGAMIENTO DE ESCRITURA EN EJECUCIÓN DE SENTENCIA. R. 29 de julio de 2006, DGRN. BOE de 13 de septiembre de 2006. Hechos: Se solicita la inscripción de un auto judicial dictado en ejecución de sentencia por el que, a solicitud del ejecutante, se ordena la inscripción de una compraventa de un piso formalizada en documento privado. La Sentencia condenó a los demandados al otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa a que se contrae el contrato privado, con el apercibimiento de que, si no se otorga en el plazo que se les fije, será otorgada de oficio. El Registrador dice en su nota que en el mandamiento se da traslado de auto de la misma fecha, en el que se recoge la resolución judicial de tenerse por emitida declaración de voluntad relativa al otorgamiento de la escritura de venta por parte de los demandados. Suspende, seguidamente, la práctica de la inscripción por no ser por sí mismo inscribible el documento presentado, debiendo otorgarse escritura pública, sin perjuicio de que deba entenderse prestado el consentimiento de la parte demandada. La nota de calificación, aunque no consta su fecha en lo transcrito en el BOE, es de septiembre-octubre de 2002, según se desprende del escrito del recurrente. Se solicitó posteriormente que se resolviera de modo expreso. Se transcribe a continuación el art. 708.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Artículo 708. Condena a la emisión de una declaración de voluntad. 1. Cuando una resolución judicial o arbitral firme condene a emitir una declaración de voluntad, transcurrido el plazo de veinte días que establece el artículo 548 sin que haya sido emitida por el ejecutado, el tribunal, por medio de auto, resolverá tener por emitida la declaración de voluntad, si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio. Emitida la declaración, el ejecutante podrá pedir que se libre, con testimonio del auto, mandamiento de anotación o inscripción en el Registro o Registros que correspondan, según el contenido y objeto de la declaración de voluntad. Lo anterior se entenderá sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos. La Dirección General confirma la nota analizando el alcance de la calificación de los documentos judiciales, lo que permite al registrador entrar, no en el fondo, pero sí en la competencia del Juzgado o Tribunal, la congruencia del mandato judicial y los obstáculos que surjan del Registro. Considera que se da en el caso incongruencia en el Auto de ejecución de la sentencia, cuando ordena librar testimonio del mismo auto para la inscripción correspondiente en el Registro de la Propiedad, pues entiende que son de aplicación la excepción del apartado segundo a la regla general del apartado primero del art. 708 transcrito y el artículo 1279 del Código Civil, precepto este último que permite a los contratantes compelerse recíprocamente a otorgar escritura pública desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez, cuando la Ley exige esta forma para hacer efectivas las obligaciones propias del contrato. Notas: Parece que el otorgamiento de la escritura en este caso no está referido a la recepción de declaraciones de voluntades -pues el propio Registrador reconoce que han de considerarse emitidas-, sino al cumplimiento de normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos. Visto así queda la duda de si no se está enmendando la plana al Juez (pues también es una decisión judicial el Auto) quien evidentemente consideró que era de aplicación la regla general de ordenar por auto directamente la inscripción si consideró que estaban predeterminados los elementos esenciales del negocio. La Resolución se adopta cuando han pasado casi tres años desde la nota de calificación. Dice el artículo 327 de la Ley Hipotecaria que la Dirección General deberá resolver y notificar el recurso interpuesto en el plazo de tres meses, computados desde que el recurso tuvo su entrada en Registro de la Propiedad cuya calificación se recurre. Transcurrido este plazo sin que recaiga resolución se entenderá desestimado el recurso quedando expedita la vía jurisdiccional, sin perjuicio de la responsabilidad disciplinaria a que ello diere lugar. Es decir, que se debe de entender que el recurso fue ya desestimado en su día y que, incluso ha pasado el plazo para la reclamación jurisdiccional, lo que nos lleva a las siguientes preguntas: ¿Renace de nuevo el plazo para recurrir jurisdiccionalmente? Así lo reconoce la propia Resolución ofreciendo el recurso. Si le hubiese dado la razón al recurrente, ¿cómo salvar el contrasentido de entender que el recurso primero fue desestimado y luego estimado? Si el Centro Directivo puede fallar fuera de plazo, la seguridad jurídica sufre, pues, sobre las calificaciones registrales firmes por desestimación tácita, siempre penderá la incertidumbre de una resolución a destiempo que las revoque. (JFME) 221. JUNTA GENERAL. FECHA Y FORMA DE APROBACIÓN DEL ACTA DE LA JUNTA. NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN. R. 24 de julio de 2006, DGRN. BOE de 15 de septiembre de 2006. Hechos: Se presenta escritura de elevación a público de acuerdos sociales en la que no consta la fecha y forma de aprobación del acta de la Junta. La escritura es suspendida por dicho motivo. El Notario recurre y, reconociendo que en el fondo la nota de calificación es acertada por lo que no opone nada contra ella, plantea otras dos cuestiones marginales: Una, la relativa a la forma de notificación de la calificación, pues la ha recibido por correo electrónico sin sello ni firma y sin que él haya aceptado dicho medio de notificación. Y dos, que al no contener la nota una exposición ordenada de los hechos la misma infringe el art. 19 bis de la LH, lo que lleva consigo la nulidad de la calificación y que al ser nula por motivos de forma no puede evitar la inscripción aún teniendo razón en el fondo del asunto y por ello solicita la revocación de la nota. Doctrina: La DG, en cuanto al fondo del asunto, confirma la nota de calificación, ratificando la exigencia reglamentaria- art. 99 y 112 RRM- de que en las certificaciones expedidas a efectos registrales conste de forma expresa la fecha y sistema de aprobación del acta, salvo que se trate de actas notariales. En cuanto a las otras cuestiones planteadas en el recurso, respecto de la primera, la DG reitera su ya conocida doctrina de que las notificaciones telemáticos sólo pueden producir efectos si dicho sistema ha sido expresamente aceptado por el Notario o el presentante del documento. Esta doctrina, señala la propia DG, tiene dos excepciones: La primera es la relativa al caso de que la presentación del título se haga por vía telemática tal y como prevé el art. 112 .1 de la Ley 24/2001, pues, en este caso, como es obvio, todas las comunicaciones entre ambos funcionarios discurrirán por cauces telemáticos con firma electrónica reconocida. Y la otra excepción es la del nuevo art.108 de la misma ley según el cual en su párrafo 2. La emisión, transmisión, comunicación y recepción de información que permita la presentación de títulos notariales en los diferentes Registros de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles, así como el envío de cuanta notificación, calificación y comunicación deban dirigir éstos a los Notarios se realizará mediante los Sistemas de Información corporativos de cada organización debidamente conectados. Por tanto una vez que se desarrollen debidamente estos sistemas corporativos de información, y es de desear que lo sean lo antes posible, el problema de las notificaciones telemáticas habrá desaparecido. En cuanto a la segunda cuestión que plantea el Notario, es decir la relativa a la nulidad de la nota por no contener una breve exposición de los hechos, la DG no contesta a ella y la deja pasar por alto. Comentario: Realmente más que de un recurso, lo interpuesto por el Notario autorizante de la escritura, es toda una denuncia ante la DG, de determinada forma de actuar del Registrador que a su juicio no es correcta. La encubre con la petición de nulidad de la nota por falta de exposición de hechos, pero es que realmente los hechos que dan lugar a la nota quedan insitos en la propia nota y en el defecto de que adolece la certificación incorporada a la escritura. Si falta la fecha y sistema de aprobación del acta de la Junta el hecho no puede ser otro que en la escritura presentada y en la certificación elevada a público y unida a la escritura, se ha omitido la fecha y sistema de aprobación del acta de la Junta. El resto de hechos que son la presentación de la escritura y su calificación quedan perfectamente delimitados en la nota de calificación. Pretender que ante un defecto tan simple y evidente como el de que adolecía la escritura presentada se haga una relación de hechos superior incluso al defecto, es carecer de sentido práctico y pretender oscurecer la propia nota de calificación. Quizás por estas razones la DG no entra en el examen de la petición notarial de la nulidad de la nota. En lo que si entra la DG, aunque curiosamente se le había pasado al autorizante y recurrente, es que la nota no cumple con lo establecido en el art. 18.8 del CCom., es decir la expresión en la propia nota del conocimiento y la conformidad de los cotitulares en el Registro con la nota de calificación extendida. A la DG no se le pasa por alto y se lo recuerda convenientemente al funcionario calificador. (JAGV)
visitas desde el 2 de septiembre de 2006
|
|
