PUBLICADA LA ANULACIÓN EN EL BOE.

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7. RECURSO FUERA DE PLAZO.  NECESIDAD DE LA INTERVENCION O NO DEL CONYUGE DEL DEUDOR EMBARGADO EN LA ESCRITURA DE VENTA OTORGADA DE OFICIO.

R. 9 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 18 de enero de 2007.  

            Se otorga una escritura de venta de una finca, de oficio por la Administración Tributaria  en representación del  propietario y deudor embargado,  planteándose como defecto para su inscripción la cuestión de que no comparece ni ha sido citado para la venta de la propiedad –se supone que ganancial-  el cónyuge del deudor, aunque el Reglamento de Recaudación exige citar sólo al  deudor, no al cónyuge y además la escritura se otorga de oficio.        

La DGRN no entra en el fondo del asunto pues el comprador presenta el recurso fuera de plazo (transcurrido más de un mes desde la notificación del defecto al interesado) por lo que la calificación, como todo acto administrativo o resolución judicial, ha ganado firmeza; recuerda que todo ello es sin perjuicio de que el interesado pueda volver a presentar de nuevo el título en el Registro, obtener una nueva calificación y así un nuevo plazo para recurrir.  (AFS)

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8. ANOTACIÓN CADUCADA: NO TIENE EFICACIA CANCELATORIA. R. 11 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 18 de enero de 2007.

Se debate la posibilidad de inscribir el testimonio de un auto de adjudicación recaído en un procedimiento ejecutivo cuando la Anotación de embargo, en el momento de presentarse dicho testimonio, se halla cancelada ya por caducidad y la finca está transmitida a un tercero.

El Registrador deniega la inscripción. El recurrente alega que el testimonio fue sucesivamente presentado en el Registro de la Propiedad cuando la anotación estaba todavía vigente.

La Dirección confirma la calificación ya que la presentación en el Diario fija el momento al que han de retrotraerse los efectos de la inscripción (Art. 24 LH) pero una vez caducado el asiento de presentación sin haber sido inscrito el título la preferencia que el mismo había determinado se pierde y el título sólo gozará de la que resulte del nuevo asiento de presentación (Art. 17 LH). Por ello para evitar la pérdida de esa preferencia existe la posibilidad de solicitar la anotación de suspensión cuya vigencia de hasta 180 días proporciona tiempo suficiente para subsanar cualquier defecto. Por lo tanto, si el último asiento de presentación del testimonio del auto de adjudicación se realizó en fecha en que la anotación preventiva de embargo había caducado y la finca se halla inscrita a nombre de persona distinta de aquella contra la que se dirigió el procedimiento ejecutivo, la adjudicación no puede inscribirse a menos que se acredite haber sido el titular registral parte en el procedimiento. (MN)

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9. CANCELACIÓN POR INSTANCIA DE EMBARGO SOBRE LOS DERECHOS QUE PUDIERAN CORRESPONDER EN LA EXTINTA SOCIEDAD DE GANANCIALES SOBRE UN BIEN CONCRETO AL VIUDO. R. 7 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007. Vinculante.

Hechos: Una mitad indivisa de finca perteneciente a unos cónyuges con el carácter ganancial figura con una anotación de embargo que recae “sobre los derechos hereditarios que pudieran corresponder al esposo”. Con posterioridad aparece inscrita la adjudicación de la mitad indivisa expresada a favor de quien adquirió la cuota hereditaria de los hijos de la esposa, según partición judicial. Dicho adquirente solicita mediante instancia la cancelación de la anotación por no haberse adjudicado la finca al embargado.

El Registrador deniega la cancelación por entender que sólo se puede cancelar mediante mandato judicial.

La DGRN revoca la calificación. Distingue tres posibles casos de embargo respecto de la sociedad de gananciales en liquidación:

1º.- Embargo de bienes concretos, lo que requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares.

2º.- Embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, el cual puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor»

3º.- El teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal. Este caso lo ve con disfavor el Centro Directivo pues “cuando la traba se contrae a los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes gananciales singulares carece de verdadera sustantividad jurídica; no puede ser configurado como un auténtico objeto de derecho susceptible de una futura enajenación judicial”

Pero éste es, al parecer, el caso presente y ya está anotado. Y, como el bien concreto embargado no se ha adjudicado al cónyuge deudor, la traba – y no sólo la anotación- queda absolutamente estéril (si se tratara del segundo caso, la traba continuaría vigente, pudiéndose ordenar anotación sobre los bienes efectivamente adjudicados).

Acaba resolviendo que, aunque el mandato judicial es el título ordinario para cancelar anotaciones ordenadas por la autoridad judicial, éste no es necesario cuando la causa de la concreción del embargo resulta del mismo Registro.

Nota: los argumentos de la DG parece que podrían extrapolarse al segundo caso –embargo de la cuota global- pues, también resultará estéril en este caso la anotación si la finca no se le adjudica al deudor. La única diferencia radicaría en que el mandamiento para practicar una nueva anotación sobre un bien efectivamente adjudicado –o pendiente de hacerlo- no precisaría nueva traba.  (JFME)

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10. EL JUEZ HA DE RESOLVER EL EXPEDIENTE PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO. R. 7 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.

Hechos: Se solicita la inscripción del testimonio de un decreto por el que se resuelve un expediente de dominio para la reanudación del tracto registral interrumpido. El expediente fue resuelto por la Secretaria Judicial del Juzgado de 1ª Instancia.

El registrador deniega por entender que el secretario judicial carece de competencia al estar reservada por ley a favor del juez que tenga competencia donde radica la finca.

El recurrente alegó la competencia de los Secretarios Judiciales en materia de jurisdicción voluntaria en virtud de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

La DGRN desestima el recurso. Analiza la calificación registral en materia de documentos judiciales, incluyendo en su ámbito la valoración de la competencia de los Jueces y Tribunales en el proceso correspondiente y el cumplimiento de los trámites que están establecidos por Ley, trámites que, en el caso del expediente de dominio para la reanudación del tracto, se determinan fundamentalmente en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, sin que ello suponga entrar en la fundamentación del fallo. Y dicho precepto dispone que sea el Juez, y no el Secretario Judicial la persona competente para la tramitación del expediente de dominio.

Dicha aseveración no la contradicen:

- Ni el artículo 456.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, pues, aunque permite atribuir competencias a los Secretarios Judiciales en materia de jurisdicción voluntaria, sólo será «cuando las leyes procesales expresamente así lo prevean».

- Ni el artículo 7 del Real Decreto 1608/2005 por el que se aprueba el Reglamento Orgánico del Cuerpo Superior de Secretarios Judiciales, porque aparte de ser una norma de reglamentaria, aunque se les reconozca la posibilidad de dictar las resoluciones necesarias para la tramitación del proceso, exceptúa «aquellas que las leyes procesales reserven a Jueces o Tribunales».

- Ni la Disposición derogatoria única de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, pues los preceptos en materia de jurisdicción voluntaria de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 continúan en vigor, hasta tanto se apruebe la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria, y en dichos preceptos es donde se produce la atribución al Juez de la competencia de «carácter objetivo» en los procesos de jurisdicción voluntaria.

Nota: El artículo 115 del Proyecto de Ley de Jurisdicción Voluntaria puede cambiar radicalmente el panorama, pues prevé que estos expedientes puedan tramitarse ante el Secretario Judicial, ante el Notario o ante el Registrador, según elección del interesado. (JFME)

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11. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DENUNCIA.  SU POSIBILIDAD. R. 11 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007. Vinculante en parte.

Hechos: Se solicita en el Registro, por mandamiento, que se tome una anotación preventiva de una denuncia presentada, sin más especificaciones.

El registrador, en base al art. 42 de la LH y a la doctrina reiterada de la DG, sobre la no posibilidad de anotar denuncias o querellas, salvo que de ellas se pudieran derivar, a través de la pertinente sentencia, consecuencias civiles con trascendencia real inmobiliaria, deniega por defecto insubsanable la anotación.

Se recurre por el interesado alegando, en el escrito de interposición del recurso, que, suplantando su personalidad se ha otorgado poder en una notaria y usando dicho poder se ha procedido a la venta de una finca de su propiedad y a su posterior hipoteca y que de lo que se trata de evitar con la anotación es que se sigan vendiendo otros bienes de que es titular en el Registro. Alega finalmente que dicha anotación se puede considerar incluida en los artículos 781 y 784 de la Lecrim.

Doctrina: La DG, reiterando su doctrina sobre la posibilidad de anotación de querellas o denuncias que tengan trascendencia real inmobiliaria, revoca parcialmente la nota, considerando el defecto como subsanable, al estimar que si las alegaciones o hechos y posibles consecuencias reales de los mismos, relatados en el escrito de interposición del recurso, constasen en el mandamiento de anotación, este sería perfectamente inscribible en el Registro de la Propiedad, pues de la sentencia que se dicte en su día pudiera resultar la declaración de nulidad de algún título.

Comentario: Resolución clara y que refleja debidamente los efectos de publicidad que emanan  del Registro y de protección de los denunciantes a través de los mismos. Tal y como se había redactado el mandamiento es claro que el mismo no era anotable, si bien si del propio mandamiento hubiera resultado la posibilidad de que en su día la sentencia que se dicte pueda declarar la nulidad de la venta realizada con el poder falsificado, en cuanto a la identidad de .los otorgantes, es evidente que dicha declaración de nulidad debe tener el adecuado reflejo registral. Más dudoso vemos, en este caso, que se pueda declarar la nulidad de la hipoteca constituida, pues el acreedor hipotecario pudiera reunir los requisitos del art. 34 de la LH para ser protegido por el Registro. Aunque la resolución no lo diga, también nos parece evidente que la anotación debe tomarse, no sólo en la finca vendida falsamente, sino también en las demás inscritas a nombre de los denunciantes para evitar otros posibles fraudes. A estos efectos consideramos también necesario que dichas fincas aparezcan debidamente reseñadas y descritas en el mandamiento. (JAGV).

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12. ANOTACION PREVENTIVA DE DEMANDA. NO ES POSIBLE SI SE HA DIRIGIDO CONTRA UNO SÓLO DE LOS CÓNYUGES CASADOS EN RÉGIMEN DE COMUNICACIÓN FORAL. R. 12 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.

Hechos: Se solicita anotación preventiva de demanda para elevación a público de un documento privado. La demanda se dirige contra uno de los titulares registrales, cónyuge casado en régimen de comunicación foral del País Vasco.

De conformidad con el art. 20 de la LH se deniega la anotación por no haberse dirigido la demanda contra ambos cónyuges.

Se recurre alegando que el art. 20 LH no es aplicable a las anotaciones de demanda ya que las mismas sólo tienen por objeto poner de manifiesto la existencia de un procedimiento judicial sobre la finca de que se trate.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación, declarando la plena aplicabilidad del art. 20 de la LH a las anotaciones de demanda y precisando que en el régimen de comunicación foral, regulado en los artículos 95 y siguientes de la Ley de Derecho Civil Foral del País Vasco, los bienes inscritos en dicho régimen son comunes y para su disposición es necesario el consentimiento de ambos cónyuges. Admitir la anotación supondría para el cónyuge no demandado su indefensión procesal en contra del principio de tutela judicial efectiva del art. 24 de la CE. (JAGV).

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13. NO CABE INMATRICULACIÓN POR EL ART 206 DE BIENES DE UN AYUNTAMIENTO, SIN ÉSTE NO TIENE INVENTARIO. R. 12 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.

Hechos: Se plantea la cuestión de si un Ayuntamiento puede proceder a inmatricular en el Registro de la Propiedad una serie de fincas pertenecientes al patrimonio municipal mediante certificación pública en la se manifiesta que el Ayuntamiento carece de Inventario de Bienes en los términos previstos en el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales.

El Registrador suspende la inscripción, y la DGRN confirma su criterio, diciendo que “no puede entenderse cumplida la exigencia de referenciar el inventario de bienes en la certificación pública, (art 303 R.H.) por la simple manifestación en dicha certificación de que el Ayuntamiento carece de dicho inventario, ya que, la finalidad de este requisito es cumplir el requisito legal de que, de alguna manera, pueda constar de forma fehaciente la titularidad de los bienes que se pretenden inmatricular”. Añade, que según el mismo precepto, “también cabe que lo sea en relación con los documentos oficiales que obren en su poder, por lo que en el presente supuesto el Ayuntamiento, a pesar de carecer de inventario de bienes, podría hacer referencia en la certificación a cualquier otro documento oficial del que resulte de forma fehaciente la titularidad de dichos bienes, si bien estos documentos requerirían una calificación registral de control de la legalidad, al carecer de las garantías que ofrece el inventario, como, por ejemplo, la aprobación por el pleno del Ente Local”. (JDR)

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14. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE INICIO DE EXPEDIENTE DE DOMINIO INMATRICULADOR: NO CABE, SI AFECTA A UNA PROPIEDAD HORIZONTAL YA INSCRITA. R. 13 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.

Se deniega por el registrador la práctica de una anotación preventiva de haberse incoado expediente de dominio para la inmatriculación de una finca al amparo del artículo 274 in fine del Reglamento Hipotecario, siendo la finca en cuestión un local ubicado en un edificio en régimen de Propiedad Horizontal al considerar que la finca ya se encuentra inmatriculada en el Registro, por lo que, más bien, nos encontramos ante un supuesto de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal para crear un nuevo elemento independiente.

            La DGRN confirma la calificación y desestima el recurso, recordando que “si existen dudas razonables de que el título presentado a inscribir puede producir una doble inmatriculación, debe acudirse a un procedimiento judicial con fase probatoria –inexistente en el recurso contra la calificación registral– vía artículos 300 y 306 del Reglamento hipotecario”, y que, en el presente caso, “tales dudas realmente son justificadas, al tratarse la finca de un local perteneciente a un edificio ya inscrito y dividido horizontalmente”. Y añade que “dado que la inscripción de un nuevo local en el edificio supondría, en todo caso, una alteración del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, sería en todo caso necesario el acuerdo de todos los propietarios, en los términos que hemos expuesto con anterioridad, no sólo por imperativo de la ley, sino también en base al principio de seguridad jurídica y de prohibición de indefensión, ya que la existencia de otro local podría afectar a los derechos de los titulares registrales de los demás elementos. En la medida que tampoco se acredita la demanda en el expediente a todos los titulares registrales, tampoco cabrá practicar la anotación preventiva de incoación del expediente de dominio por exigencias de tracto sucesivo y del principio constitucional de tutela efectiva. (JDR)

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*15. AUMENTO DE CAPITAL EN SOCIEDAD LIMITADA. CREACIÓN DE DOS SERIES DE PARTICIPACIONES. SU NUMERACIÓN CORRELATIVA. NOTARIO SOLICITA CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. R. 13 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007. Vinculante.

Hechos: En acuerdo de aumento de capital social en una sociedad limitada, se crean participaciones de distinto valor nominal de las antes existentes y como consecuencia de ello se establecen dos grupos de participaciones, con numeración correlativa dentro de cada grupo (Grupo A, numeradas de la 1 a la 50 y Grupo B, numeradas de la 1 a la 50).

El Registrador, en un fundamentado acuerdo de calificación, suspende la inscripción por estimar que se infringe el art. 13 e) de la LSRL y el art. 184.2 del RRM que exigen que la numeración de las participaciones sea totalmente correlativa con independencia de que existan varios grupos o series de las mismas. Estima que a las SL no le son aplicables, en esta materia, las normas de las sociedades anónimas que sí prevén, en caso de existencia de varias clases (distintos derechos) o series (distinto valor nominal) la numeración correlativa dentro de cada clase o serie.

El Notario autorizante de la escritura solicita calificación sustitutoria que le es denegada por el Registrador sustituto por considerar que el Notario no es interesado en los términos establecidos en el art.6 de la LH, tal y como establece el art.2.1 del RD 1039/2003. El Notario recurre contra ambos acuerdos ante la DGRN entendiendo, en cuanto al fondo del asunto, que la exigencia de numeración correlativa se cumple tanto si es general como dentro de cada grupo o serie.

Doctrina: La DG, con revocación de la nota de calificación, hace las siguientes declaraciones:

1. Confirma la legitimación del Notario para pedir calificación sustitutoria, pues quien puede lo más -recurrir- puede lo menos -pedir calificación sustitutoria- y desde este punto de vista considera que las disquisiciones sobre la interpretación de la palabra “interesado” lesionan directamente el derecho del funcionario autorizante de la escritura de acudir a dicha calificación.

2. Dada la finalidad de la numeración correlativa de las participaciones sociales -su perfecta identificación- es indiferente que esa numeración correlativa se base exclusivamente en guarismos o en una combinación de guarismos y letras conforme a los criterios alfabético y decimal.

3. Pese a que en las sociedades limitadas, a diferencia de las anónimas, no se contempla una normativa específica que permita distinguir entre clases y series de participaciones, ello no impide que con carácter voluntario puedan establecerse mayores diferenciaciones por grupo, clase o serie de participaciones, que además pueden prestar evidente utilidad a lo largo de la vida de la sociedad.

4. Por ello considera que la disposición estatutaria cuestionada no supone aplicación supletoria de la LSA, ni se contravienen normas imperativas o los principios configuradores del tipo social elegido.

            Comentario: Esclarecedora resolución de la DG en un punto no específicamente tratado por la LSRL ni por el RRM, y que servirá para determinar el significado que para la DG tiene la exigencia de numeración correlativa de las participaciones sociales y la posibilidad de distinguir en la sociedad limitada entre clases, series o grupos de participaciones.

En una interpretación literal de las normas citadas por el Registrador en su nota de calificación, es claro que la Ley y el Rto. exigen la numeración correlativa de todas las participaciones sociales. Con ello estamos de acuerdo con la calificación registral. Pero si atendemos a la finalidad de esa numeración correlativa, evitar la confusión entre participaciones y distinguirlas unas de otras, vemos que ello se consigue tanto con la pura numeración correlativa en guarismos, como con una numeración correlativa que combine guarismos y letras. El Registrador, en su acuerdo, no rechazaba la existencia de esos grupos de participaciones, lo que exigía era que, pese a la existencia de dichos grupos, la numeración fuera correlativa de todas las participaciones, es decir que al número de la última participación del grupo A, le siguiera el número de la primera participación del grupo B(Grupo A, 1 a la 50 y grupo B, 51 a la 100). Realmente con este sistema se consigue una mayor diferenciación, pues aparte de distinguirlas por el grupo o serie, las participaciones se distinguirán por su número correlativo y quizás sea, como antes hemos apuntado, la solución más ajustada a la literalidad de los preceptos legales. No obstante también creemos que con la tesis de la DG, se consigue la misma finalidad y se atiende al deseo de los empresarios de distinguir sus participaciones de la forma que tengan por conveniente, siempre que esa diferenciación sea suficiente para cumplir la finalidad que la ley pretende con la misma.

En definitiva que aunque el sistema exigido por el Registrador, es el más conforme con los preceptos legales y el que supone una mayor diferenciación,  el reflejado en la escritura y aceptado por la DG, nos parece también adecuado, y lo suficientemente claro para diferenciar unas participaciones de otras, que es de lo que se pretende.

Fuera de lo anterior de la resolución extraemos dos conclusiones:

1. Que la numeración correlativa, sea en la forma que sea -tesis del registrador calificante o tesis de la DG-, debe permanecer durante toda la vida de la sociedad. Ello implica que en caso de amortización de participaciones por reducción de capital social, si esa amortización afecta a participaciones intermedias, se deberá proceder a renumerar y asignar las participaciones restantes a los socios. En definitiva que no puede haber claros o huecos entre las participaciones. Ello quizás complique los acuerdos a que nos referimos, pues exige un nuevo acuerdo complementario, cuando pese a la falta de algunos números de participaciones- las amortizadas-, ello no afecta a la diferenciación entre las restantes, que pudieran perfectamente seguir existiendo con su anterior numeración.

2. Que tal como apuntamos en la resolución de 19 de Julio de 2006 (vid. nº 172 de esta página web), y nos congratulamos de ello, el art. 123 del RH sigue vigente. (JAGV)

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*16. DEFENSOR JUDICIAL: ES NECESARIO SI EL CONYUGE QUE REPRESENTA A UN HIJO MENOR PUEDE OPTAR ENTRE USUFRUCTO UNIVERSAL O TERCIO LIBRE Y SU CUOTA LEGITIMARIA. R. 14 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.

HECHOS: Se formaliza una escritura de herencia, en la que el cónyuge viudo actuando por sí y en nombre de su hijo menor, liquida los gananciales y acepta la herencia de su esposa, optando por el usufructo universal de la herencia de la finada (ésta le había concedido en su testamento el optar, bien por el usufructo universal o por el tercio libre y su cuota legal usufructuaria).

            El Registrador estima que existe una contraposición de interés en el esposo, en relación con la opción concedida por la esposa en su testamento, ya que, con la opción ejercitada, se está gravando la legítima del menor, y en este supuesto sólo el legitimario (si fuera mayor) o su representante (en este caso un defensor judicial) son los únicos que pueden decidir qué opción es la más conveniente.

            En el recurso, el Notario, se ampara sobretodo en la cláusula establecida por la testadora de que “si la heredera no respetase el usufructo universal, vería reducida su herencia a la legítima estricta” y en las nuevas tesis que propugnan la concesión al viudo del usufructo universal.

            DIRECCION GENERAL: La DG desestima el recurso (ver Rs de 15 de mayo de 2002) y confirma el defecto alegado, ya que indica que en el supuesto de la llamada Cautela Socini hay un conflicto de intereses entre la medre o padre y el hijo menor, ya que si bien la fórmula está admitida por la doctrina y jurisprudencia, los legitimarios reciben una porción mayor de la que les corresponde, pero gravada con el usufructo del viudo. En consecuencia, dicha cautela comporta una alternativa por la que el legitimario tiene que optar y existe esa contraposición de interés, al optar por ella la madre, que se ve afectada por el resultado de la opción, lo que hace necesaria la intervención de un defensor judicial. (JLN)

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17. LA AFIRMACIÓN GENÉRICA  DE QUE NO HAY BIENES GANANCIALES NO ES PRUEBA DE PRIVATIVIDAD. R. 15 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.

            El 6 de marzo de 1975, una señora casada en gananciales y con la licencia marital que su esposo le tenía conferida para que: sin limitación alguna pudiera regir su persona y bienes propios, facultándola para adquirir con cargo a su propio peculio toda clase de bienes inmuebles, compró una finca, manifestando que adquiría con dinero parafernal. En el Registro se inscribió para la sociedad conyugal; Posteriormente ambos cónyuges liquidaron la sociedad de gananciales y manifestaron que no existen bienes que pueden tener carácter ganancial. Ahora, mediante instancia la señora solicita la rectificación de la inscripción para hacer constar que tiene carácter privativo.

            La Dirección, señala que en el régimen de 1.975, como en él de ahora, tratándose de un bien adquirido a título oneroso por uno de los cónyuges constante matrimonio, el bien se presumía ganancial mientras no se demostrara lo contrario, y la simple manifestación del adquirente de que emplea dinero privativo no es suficiente para destruir a efectos registrales la presunción de ganancialidad, exigiendo el Art.. 95 RH que se justifique el carácter privativo del precio o de la contraprestación mediante prueba documental pública o mediante la confesión del cónyuge. Carácter privativo que también puede hacerse constar sobre la base de la confesión efectuada con posterioridad a la adquisición de la finca, en un documento público, según el número 6 del citado Art. 95: pero, confirmando la calificación, entiende que en el presente caso dicha confesión no ha quedado acreditada, ya que no puede atribuirse virtualidad confesoria  a la escritura de capitulaciones matrimoniales, otorgada con posterioridad a la compra, en la que se hace constar, genéricamente, que no existen bienes gananciales, sin referencia alguna al carácter de la finca de que se trata en este expediente. (MN)

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18. JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO: CONFORME AL ART 98 DE LA LEY 24/2001, ES PRECISO, INCLUSO EN EL SUPUESTO DE REPRESENTACION ORGANICA. R. 16 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.

HECHOS: Se formaliza por el Administrador de una Sociedad, escritura de declaración de obra nueva terminada, en la que el Notario reseña las circunstancias identificativas de la sociedad (constitución e inscripción) y respecto del administrador indica que “está especialmente facultado por su condición de administradora única de la sociedad, nombrada por tiempo indefinido, según escritura de fecha… inscrita en el Registro Mercantil de … inscripción ..” Tengo a la vista copia autorizada e inscrita de dicha escritura.

            El Registrador alega que se ha omitido en la escritura el juicio de suficiencia del Notario, en relación con el otorgamiento de la escritura, conforme al art 98 de la ley 24/2001, y estima que, incluso en el caso de representación orgánica, se precisa dicho juicio de suficiencia, y su congruencia con el título presentado.

            Por el contrario el Notario estima que dicho juicio de suficiencia no es aplicable a los supuestos de representación orgánica, en la que sus facultades emanan directamente de la ley reguladora del tipo societario o entidad u organismo de que se trate.

            DIRECCION GENERAL: Desestima el recurso y acepta la calificación del registrador, estableciendo la consabida doctrina de que: “el notario debe hacer constar en el título que autoriza (incluso aunque se trate de representación orgánica) su juicio de suficiencia; que tal juicio se refiere al acto o negocio documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al notario dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. Y el registrador deberá calificar –además de la existencia y regularidad  de la reseña identificativa del documento del que nacen dichas facultades de representación-  la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el notario del acto o negocio jco documentado y el contenido del mismo título, sin que pueda, en ningún caso, solicitar que se le acompañe el documento auténtico del que nacen las facultades representativas; que se le transcriban facultades, que se le testimonie total o parcialmente contenido auténtico o que se acompañe éste.

            Y lo anterior es  aplicable no sólo a la actuación mediante apoderamiento, sino también a los supuestos de representación orgánica, sin que constituya obstáculo el hecho de que sea ilimitable frente a terceros el ámbito legal de poder representativo. (ver en el informe de diciembre, la Rs nº 255. de 20 de septiembre de 2006). (JLN)

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19. CANCELACIÓN: TUTELA JUDICIAL EFECTIVA. R. 18 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.

Se presenta un Auto por el que se despacha ejecución en cumplimiento de una Sentencia por el que se ordena anular la inscripción de dominio a favor de uno de los demandados así como las que traigan causa de él, procediendo a inscribir la finca a favor de la demandante. La demanda inicial no se dirigió, sin embargo, contra los titulares de derechos inscritos posteriormente y tampoco fue objeto de anotación preventiva.

El Registrador deniega la cancelación de las dos últimas inscripciones por no haberse seguido el procedimiento con los titulares respectivos.

La Dirección, siguiendo su reiteradísima doctrina confirma la calificación de acuerdo con los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimación y tracto sucesivo, además del principio constitucional de proscripción de la indefensión, que impiden la práctica de la anotación cuando la finca aparece inscrita a favor de persona distinta a aquella contra la que se sigue el procedimiento. (MN)

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20. NO INSCRIBIBILIDAD DE ACTA DE MANIFESTACIONES PREVIA A ANOTACION DE DEMANDA. RECTIFICACIONES  DEL REGISTRO DE OFICIO. R. 19 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 23 de enero de 2007.

            Se impugna por un particular en la vía contenciosa la aprobación de un proyecto de reparcelación, ya inscrito. En tanto se obtiene la resolución judicial ordenando la anotación de demanda se pretende inscribir o anotar un Acta de Manifestaciones del recurrente en la que se exponen- a su juicio- una serie de defectos en dicho expediente de reparcelación y se solicita la rectificación de la inscripción ya practicada.

            La DGRN niega el acceso al Registro de dicho documento, por ser un título que no contiene un acto susceptible de inscripción o de anotación. En cuanto a la rectificación de oficio solicitada al registrador recuerda que los asientos, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los tribunales y que en el presente caso no estamos ante un error material  ni de concepto que se puedan rectificar por el registrador de oficio.

            La única vía posible que se le da al recurrente es la anotación de la demanda ordenada por el juez, en su momento.

            COMENTARIO: La solución de la DGRN es teóricamente correcta con la legislación actual. Ahora bien hay un grave problema en la práctica, no resuelto por la legislación vigente, pues pueden transcurrir perfectamente más de 6 meses desde que se pide la anotación hasta que se conceda por el juez, y eso cuando se concede, que en procedimientos contenciosos no es frecuente. De ahí la angustia del demandante que ve, con razón, que incluso si obtiene sentencia favorable verá frustradas sus expectativas de ejecución ante la posible aparición de terceros hipotecarios por falta de anotación rápida de la demanda y su intento desesperado de que conste de alguna forma su demanda.

            A mi juicio, teniendo en cuenta la lentitud de la justicia, y que la anotación es una mera medida cautelar de publicidad, debería reformarse la legislación de forma que el demandante sobre una propiedad o en un procedimiento urbanístico, automáticamente y de forma preventiva pudiera solicitar unilateralmente la anotación de la demanda en virtud de instancia con la mera justificación de la presentación de la demanda y su relación con la finca o fincas en cuestión, sobre la base de que la anotación de la demanda es una medida cautelar de publicidad, que no es una verdadera traba como el embargo sino neutra, que es imprescindible para la futura efectividad de la demanda y que por tanto debe de ser automática.

En sede judicial se podría contender a posteriori únicamente sobre la posible caución de daños y perjuicios y excepcionalmente sobre la cancelación de la anotación sólo a petición del demandado en casos tasados e invirtiendo la carga de la prueba  que soportaría el demandado. (AFS)

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21. ANOTACIÓN DE QUERELLA: PROCEDIMIENTO CONTRA TITULAR REGISTRAL Y ACCIÓN CON POSIBLE TRANSCENDENCIA REAL. R. 19 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 23 de enero de 2007.

Hechos: Se presenta mandamiento ordenando anotación preventiva de querella dictado en diligencias previas de procedimiento abreviado seguido ante un Juzgado de Instrucción. Se acompañan fotocopias del escrito de querella y de escrito solicitando del Juzgado la ampliación de la querella a la sociedad titular registral. El querellante solicita como medida de protección el que se le mantenga en la posesión de la finca y  ciertas responsabilidades pecuniarias.

            El Registrador deniega la práctica de la anotación ordenada por dos defectos:

- La finca reseñada se halla inscrita a favor de persona distinta del querellado.

- No consta que se ejercite una acción civil con trascendencia real inmobiliaria.

La DGRN confirma ambos defectos. No consta que el procedimiento se haya dirigido contra el titular registral, pues solo se alude a ello en una mera instancia privada, pero no se presenta ningún documento judicial acreditativo de tal ampliación. El Registrador ha de comprobar si los titulares registrales afectados han tenido la intervención prevista por las leyes para su defensa, evitando así que sufran en el mismo Registro las consecuencias de su indefensión procesal.

Tampoco se acredita que la acción ejercitada pueda tener algún tipo de trascendencia real: las situaciones posesorias, conforme al artículo 5 de la Ley Hipotecaria, no tienen acceso al Registro. El Centro Directivo sugiere que, si lo que se desea es asegurar el cobro de determinada reclamación dineraria, se podría solicitar del Juez que ordene la práctica de una anotación de embargo.

Nota: Solo recordar la posibilidad que concede al respecto el último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria (no para demandas, pero sí para embargos): “En los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento.” (JFME)

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22. LA DOBLE CALIFICACION NOTARIAL: LEGALIDAD Y VERACIDAD. SE REITERA ADEMAS QUE EL JUICIO DE SUFICIENCIA, ES EXIGIBLE TAMBIEN EN LA REPRESENTACION ORGANICA. R. 20 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 23 de enero de 2007.

            Se reitera en esta Rs, lo ya establecido en otras Rss anteriores: el juicio de suficiencia del Notario, no es sólo exigible en los casos de representación voluntaria, sino también en la representación orgánica, como es el caso del Administrador de una Sociedad Limitada. (ver a este efecto, la Rs nº 255. de 20 de septiembre de 2006, BOE de 1º de diciembre de 2006; y la más reciente Rs nº 18 de de 14 de diciembre de 2006, publicada en este mismo informe.

            Hay, sin embargo, a mi juicio, un pequeño matiz a destacar en esta Rs, y es que la DG quiere justificar la exigencia del  doble juicio de capacidad del notario en estas escrituras:

             - el que emite en relación con la suficiencia del poder o representación (legalidad).

             - y el genérico, emitido en todas las escrituras al decir “tienen, los comparecientes, a mi juicio, en el concepto en que intervienen, la capacidad legal necesaria para este otorgamiento”, que realmente se está refiriendo, más bien, a los hechos narrados en la escritura (veracidad).

             Para la DG, aunque reconoce que a veces es difícil separar ambos aspectos, se trata de dos juicios que amparan presunciones distintas  (veracidad y legalidad) que juegan en todo instrumento público. Es decir cuando juzga la suficiencia de un poder, está juzgando la legalidad de la actuación (el poder es suficiente); cuando emite el juicio general de capacidad se está refiriendo a la veracidad de los hechos narrados en el documento público (por ejemplo está juzgando la identidad de las personas que comparecen; su capacidad natural para el acto; lugar de otorgamiento, lectura, firmas, etc.). (JLN)

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23. JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO EN PODERES QUE CONSTAN EN COPIAS PARCIALES. R. 21 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 23 de enero de 2007. Vinculante.

Se trata del tantas veces debatido caso de juicio notarial de suficiencia de poderes y posterior calificación registral, con la particularidad de que los poderes de la entidad bancaria examinados por el notario –debidamente inscritos en el Registro Mercantil- son trascripción parcial del original (típico poder colectivo de un banco para cientos de apoderados, del que se expiden tantas copias parciales como apoderados, se supone que con la tradicional expresión en el pie de copia de que …lo omitido no amplía, restringe, modifica o condiciona lo inserto del notario titular del protocolo).     

En base a ese carácter de copia parcial del poder el registrador considera que no ha habido juicio suficiente y  completo del notario autorizante y que por tanto el registrador de la propiedad tiene que calificar ese poder.

            La DGRN reafirma la competencia del notario en esta materia, reafirma que sus resoluciones reiteradas –cuando estiman recursos contra calificaciones negativas- son vinculantes para los registradores y dedica palabras muy duras al registrador del caso pues considera que está actuando en sentido contrario al criterio de la DGRN, y por tanto que puede estar incurriendo en responsabilidad disciplinaria, por más que introduzca un nuevo elemento en el debate de los poderes, su carácter de copia parcial, que para nada empaña el juicio notarial de suficiencia emitido. Otro caso sería si la copia no hubiera sido auténtica. (AFS)

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24. RECAUDADOR MUNICIPAL EMBARGA INMUEBLE DE OTRO MUNICIPIO. R. 22 de diciembre de 2006. BOE del 26 de enero de 2007.

            Su doctrina es similar a la de otras resoluciones anteriores, salvo su último párrafo.

            La DGRN confirma la calificación denegatoria, por falta de jurisdicción del ordenante, ratificando el criterio ya expuesto en las Resoluciones de 9 de marzo de 2006 y 29 de noviembre de 2006, entre otras, basándose en que el artículo 8 de la Ley Reguladora de las Haciendas locales expresamente recoge que las actuaciones en materia de inspección o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del territorio de la respectiva entidad local en relación con los ingresos de derecho público propios de ésta deberán ser practicados por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma o del Estado según los casos, previa solicitud del presidente de la Corporación.

            En el último párrafo parece recoger la DGRN una excepción, pues alega el recurrente que ha de distinguirse entre tributos de las entidades locales, a los que se aplicaría la anterior doctrina, y los restantes recursos de dichas entidades, los cuales, conforme al artículo 2 de la ley citada, quedarían fuera del criterio general. Sin embargo, en el caso presente no puede aplicar la posible excepción porque “aún en el hipotético supuesto de que fuera correcta tal conclusión, en el mandamiento presentado no se especifica la cantidad que en el mismo se persiguen los bienes por débitos de uno y otro concepto.”

            Nota: Dice el artículo 2.2 de la Ley de Haciendas Locales: “2. Para la cobranza de los tributos y de las cantidades que como ingresos de derecho público, tales como prestaciones patrimoniales de carácter público no tributarias, precios públicos, y multas y sanciones pecuniarias, debe percibir la hacienda de las entidades locales de conformidad con lo previsto en el apartado anterior, dicha Hacienda ostentará las prerrogativas establecidas legalmente para la hacienda del Estado, y actuará, en su caso, conforme a los procedimientos administrativos correspondientes.

Dispone por su parte el art. 8.3: “3. Las actuaciones en materia de inspección o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del territorio de la respectiva entidad local en relación con los ingresos de derecho público propios de ésta, serán practicadas por los órganos competentes de la correspondiente comunidad autónoma cuando deban realizarse en el ámbito territorial de ésta, y por los órganos competentes del Estado en otro caso, previa solicitud del presidente de la corporación.”

Creo que no se da tal posible excepción, porque, aunque el art. 2.2 concede a las entidades locales las prerrogativas del Estado para la cobranza de determinados ingresos públicos (en cuya categoría están, entre otros, los tributos), el art. 8.3 matiza y especifica indicando que las actuaciones en materia de recaudación ejecutiva fuera de su territorio se practicarán por los órganos competentes de  la comunidad autónoma o, en su caso, del Estado. Estimo que el Centro Directivo debería de haberse pronunciado sobre esta posible excepción, pues, en caso de admitirla, el defecto hubiese pasado de insubsanable a subsanable. (JFME)

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25. SENTENCIA PENAL DE CONDENA POR COACCIONES (POR IMPEDIR EL PASO POR UN CAMINO). . NO ES TÍTULO PARA INSCRIBIR UNA SERVIDUMBRE. R. 26 de diciembre de 2006. BOE del 26 de enero de 2007

Hechos: Se presenta en el Registro una sentencia penal junto con la solicitud de que se haga constar en el Registro alguna forma de legitimación civil para acceder a una finca desde determinado camino que discurre por otras fincas vecinas. El citado proceso penal se resuelve con la condena de los denunciados como autores de una falta de coacciones consistente en impedir el paso a través del camino. En la propia sentencia consta que debe ser la vía civil y no la penal la procedente para decidir sobre el derecho que las partes puedan ostentar.

El Registrador deniega la inscripción por entender que la instancia penal no es la adecuada para esta finalidad, ya que, por una parte, el objeto del pleito recayó en el desenvolvimiento de una denuncia penal por coacciones, y no en la pretensión civil de reconocimiento de una servidumbre de paso; y, por otro lado, en el propio fallo penal se señala – como ha quedado expuesto-que debe ser la vía civil la adecuada para resolver sobre el derecho que las partes puedan ostentar.

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación, con los siguientes argumentos:

a) Que de los documentos judiciales calificados no resulta que se haya ejercitado pretensión civil alguna que pueda llevar consigo una modificación jurídico real ni la rectificación del contenido de los asientos registrales, y la propia sentencia de que se trata se remite al procedimiento civil correspondiente para ventilar entre las partes los derechos que sobre la finca afectada pudieran ostentar;

b) La necesidad de que el derecho que se pretenda inscribir tenga naturaleza de derecho real conforme a los artículos 2.2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario;

c) La exigencia de acreditación fehaciente de los actos que pretenden su acceso al Registro (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria), exigencia que se extiende a todos los extremos del derecho que han de reflejarse en el asiento (cfr. artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria), de modo que sus contornos y efectos estén plenamente determinados;

y d) Que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto, sin que el presente expediente pueda ser, como pretende el recurrente, el cauce legalmente arbitrado para ello.  (JDR)

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26. INMATRICULACIÓN DE BUQUE. TÍTULOS Y DOCUMENTOS NECESARIOS PARA ELLO. R. 27 de diciembre de 2006. BOE del 26 de enero de 2007. Vinculante en parte.

Hechos: Se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de un buque por no presentarse escritura pública o documento auténtico en el que conste la adquisición del buque y por no acompañarse la hoja certificada de la hoja de asiento de la embarcación. Se recurre alegando que en la propia escritura presentada consta la previa adquisición del buque por su transmitente, por su uso continuado durante más de diez años, acreditado por certificación del Instituto Social de la Marina. Al propio tiempo, para subsanar el segundo defecto, se acompaña copia certificada de la hoja de asiento de la embarcación.

Doctrina: La DG revoca el primer defecto y confirma el segundo. Por tanto la DG, en base a una serie de resoluciones que cita, considera suficiente como título de adquisición el presentado, pero añade, en cuanto a la copia certificada del asiento del buque, que su presentación al Registro y su calificación deben ser conjuntas, pues la descripción del buque que conste en la copia certificada debe ser totalmente coincidente con la que consta en la escritura, lo que parece que en este caso no ocurría, aunque ello debe ser objeto de calificación por parte del propio Registrador. (JAGV).

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27. LA CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN PRODUCE EFECTOS AUTOMATICOS E IPSO IURE. R. 27 de diciembre de 2006. BOE del 26 de enero de 2007

Se presenta un mandamiento de cancelación de cargas en el que se decreta la cancelación de la anotación de embargo que trae causa en el procedimiento, así como la de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.

El Registrador la deniega por haber cancelado por caducidad la anotación de embargo derivada del procedimiento.

La Dirección confirma la calificación ya que la caducidad de asientos que nacen con duración predeterminada, opera de modo radical, automático e «ipso iure», con lo que caducada una anotación preventiva de embargo carece de todo efecto jurídico y las posteriores mejoran en rango; Además, invoca el Art. 97 LH en virtud del cual cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refería y por tanto si extinguido un asiento éste fuera susceptible de seguir produciendo efectos jurídicos se quebraría el rigor del principio de fe pública registral y se produciría una situación de indefensión para los titulares posteriores y de inseguridad jurídica para todo aquel que confiase en los pronunciamientos tabulares. (MN)

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28. SENTENCIA QUE ORDENA LA RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA (QUITARLE UNA PORCIÓN, POR NO SER DE LOS DEMANDADOS). R. 28 de diciembre de 2006. BOE del 26 de enero de 2007.  Vinculante.

Hechos: Se plantea el problema de si debe procederse a la rectificación del Registro en los términos establecidos en una resolución judicial. (En el presente caso, los codemandados procedieron a inmatricular la totalidad de la finca a través del procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, aunque, como resulta de la sentencia, únicamente les correspondía una parte de la misma).

El registrador lo rechaza, y la DGRN estima el recurso y revoca cada uno de los defectos señalados en calificación:

1. En primer lugar, el Registrador alega que no consta el título de adquisición de los demandantes. La DGRN señala que, sin perjuicio de la necesidad de que conste en la inscripción el título de adquisición, dada la distinta protección que otorga el Registro según se adquiera a título oneroso o gratuito, esta constancia del título se exige únicamente a efectos de la práctica de la inscripción. Sin embargo, en el supuesto concreto, los términos de la sentencia son claros, en el sentido de que ésta ordena únicamente la modificación de la descripción de la finca registral n.º 12.462, sustituyendo la descripción actual por la que se contiene en el fallo de la sentencia, sin que en la misma se disponga que se practique la inscripción de la finca a favor de los demandantes, y sin que el Registrador pueda practicar de oficio dicha inscripción, de acuerdo con el principio de rogación que rige en nuestro sistema hipotecario.

2. En segundo lugar, señaló el Registrador en su nota de calificación que no se acompañaba la licencia municipal de segregación o la declaración de su innecesariedad, la cual era precisa para inscribir bajo un nuevo número la finca adquirida conforme al artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. En cambio, la DGRN dice no estamos ante un supuesto de segregación, sino que lo que solicitan los demandantes y recoge el Tribunal en la Sentencia, es únicamente la rectificación del Registro conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, para que la inmatriculación se limite a la parte de la finca que les corresponde, ya que al haber inscrito los codemandados parte de una finca que no les pertenece, existe una contradicción entre el Registro y la realidad jurídica extra-registral que es necesario modificar.

3. Finalmente, el último defecto señalado por el Registrador, es la existencia de un supuesto de doble inmatriculación entre las fincas 3.221 y 12.462, por lo que no se puede practicar el asiento solicitado mientras no se solucione por los medios del artículo 313 del Reglamento Hipotecario. Sin embargo, según la DGRN, la doble inmatriculación no se produciría como consecuencia de la inscripción del mandamiento judicial, sino que la misma ya se habría producido, teniendo en cuenta que los codemandados procedieron a la inmatriculación de la finca 12.462 por el procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, sin que en el Registro se percataran de que esa finca podía formar parte de la finca registral 3.221 ya inscrita. Por tanto, al tratarse de dos fincas ya inscritas, el Registrador no puede apreciar de oficio la existencia de una doble inmatriculación y suspender la inscripción, al ser materia reservada al Juez, por lo que habrá que esperar a que el posible perjudicado inste de la autoridad judicial la nota prevista en el artículo 313 del Reglamento Hipotecario.- (JDR)

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