RESOLUCIONES DGRN DICIEMBRE-2008

183. LAS FOTOCOPIAS NO SON DOCUMENTO AUTENTICO. Resolución de 4 de noviembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Fernando y don Julio Fernández Cecilia contra la negativa del registrador de la propiedad de Algete, a la inscripción de un testimonio de auto de enajenación judicial de una finca.

En un Auto recaído en Expediente de dominio el Registrador pone nota de calificación alegando varios defectos.

Los interesados recurren pero no impugnan los defectos alegados por el Registrador, sino que exponen que tales defectos se deben a la insuficiente redacción del Auto, los cuales subsanan mediante copias que no tienen valor de documento público.

La Dirección desestima el recurso si bien advierte que los defectos pueden subsanarse mediante la aportación de los documentos originales que los recurrentes tienen solicitados del Juzgado. (MN)

184. RECTIFICACION DE ERROR EN EL REGISTRO. Resolución de 10 de noviembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por MUFACE contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 29 de Madrid, a la rectificación de un error registral.

Se solicita la rectificación de un posible error cometido en la inscripción de un título, pero no se aporta el título sino una mera instancia privada, por lo que la DGRN recuerda lo obvio: hay que aportar el título si se pretende la rectificación del Registro y ello para poder comprobar si hubo tal error o no.

No basta aportar una fotocopia testimoniada o compulsada, pues no es documento público, sino que se necesita la copia autorizada notarial. (AFS)

185. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES. Resolución de 6 de noviembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por los cónyuges doña Ángela González Beristain y don Valentín Rodrigo Triana, contra la negativa del registrador de la propiedad de Laredo, a la inscripción de un testimonio de Auto de adjudicación de una finca.

El Registrador alega como defecto que no constan las circunstancias personales del cónyuge del adjudicatario ni el régimen económico matrimonial así como el carácter privativo o ganancial de la adquisición de dicha finca como consecuencia de la pública subasta realizada.

La Dirección confirma la calificación de acuerdo con los arts 9 LH y 51 RH, y rechaza el argumento del recurrente de que tales datos figuran en un asiento anterior pues pueden haber cambiado, o que resultan de la documentación presentada en la oficina liquidadora aneja al Registro, pues ambas oficinas son independientes. (MN)

186. DEPOSITO DE CUENTAS. AUDITORÍA REALIZADA A SOLICITUD DE LA MINORÍA. POSIBILIDAD DE DESISTIMIENTO UNA VEZ FINALIZADO EL EXPEDIENTE. Resolución de 10 de noviembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre depósito de las cuentas anuales de «Comercial Gaditana de Azulejos» y «Pavimentos y Azulejos Gaditanos, S. L.».

Hechos: Solicitado el depósito de cuentas del ejercicio de 2004 de una sociedad, el mismo se suspende por no venir acompañado del informe de auditoría a solicitud de la minoría. La sociedad recurre alegando que el socio minoritario desistió de la solicitud el 19 de Junio de 2007 y que incluso ya ni siquiera es socio de la sociedad. Alega la RDGRN de 13-1-2006.

Doctrina: La DG confirma el acuerdo de calificación no considerando aplicable la resolución alegada por haber ya finalizado totalmente el expediente en vía administrativo. Por ello a la sociedad sólo le queda la vía jurisdiccional, por otra parte ya iniciada, o la realización de la auditoría.

Comentario: El problema planteado por esta resolución es distinto al de la resolución de 13 de Enero de 2006, en la que la DG admitió, sin más y de plano, el desistimiento del socio minoritario a la realización de la auditoría. En aquella resolución parece que, si bien el auditor había sido ya nombrado por el Registro Mercantil, dicha auditoría no había podido ser realizada por estar el expediente en poder de la DG, por recurso. En la resolución que comentamos el desistimiento, que no se explica como se documentó, se produce transcurridos tres años desde el ejercicio que debía ser auditado. Sobre esta base parece correcto tanto el acuerdo de calificación como la solución adoptada por la DG, aunque el perjuicio que se le causa a la sociedad es grande por obligársele a realizar una auditoría que ya no interesa a nadie. Por ello, y si consideramos que el interés protegido por el art. 205.2 de la LSA, aplicable a las SL, por lo dispuesto en el art. 84 de la LSRL, es el del socio minoritario, una vez que éste ha desistido, en el momento que sea, de la auditoría solicitada, parece que dicha auditoría no necesitaría ser realizada para el depósito de las cuentas del ejercicio de que se tratara. La única objeción a esta opinión pudiera estar en que otro socio minoritario, interesado en auditar a la sociedad, al ver que la auditoría ya había sido solicitada, no la hubiera pedido él mismo por esta causa. Pero si no la pidió en su momento, entendemos que el perjuicio que se le ha ocasionado, al privarle de la auditoría, sólo es imputable a él mismo al no haber ejercitado el derecho concedido por la Ley. En cuanto a los terceros a la sociedad, sean próximos o remotos, y a los acreedores, estimamos que no pueden alegar ningún supuesto perjuicio por la no realización de la auditoría, pues también ellos, en su caso, pudieron ejercer los derechos que le concede el art. 205.2 o el art. 40 del Código de Comercio.

Por ello considero que las conclusiones a que se llega tras el estudio de la resolución de 1996, pueden ser también aplicables a estos casos. Dichas conclusiones fueron las siguientes:

1. El desistimiento es posible siempre y en cualquier momento (Cfr. art. 6 CC y 19 a 22 LEC)

2. Si se produce antes del nombramiento del auditor, basta comunicarlo a la sociedad, procediéndose seguidamente al cierre del expediente por dicha causa. En su caso se notificará el desistimiento y el cierre del expediente a la DGRN, si se hubiera interpuesto recurso.

3. Si el desistimiento se produce después del nombramiento y aceptación por parte del auditor, dicho desistimiento deberá notificársele al auditor, procediendo igualmente al cierre del expediente pero con reserva al auditor de las acciones que pudieran corresponderle como consecuencia del desistimiento, si hubiera iniciado ya sus trabajos.

4. Finalmente en cuanto a la forma en que debe documentarse el desistimiento, deberá ser por comparecencia del solicitante ante el Registrador Mercantil o por escrito del solicitante con firma legitimadas notarialmente. (JAGV)

*187. SEGURO DECENAL Y EDIFICACIÓN CON DOS VIVIENDAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Resolución de 11 de noviembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Pastora Pliego Fernández contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla número 12 a la inscripción de una escritura de declaración de obra terminada y constitución en régimen de propiedad horizontal. Vinculante.

Se declara una obra nueva de una edificación, que se divide horizontalmente formando dos viviendas. El autopromotor, persona física, alega que las dos son para uso propio y no considera necesario contratar seguro decenal, en contra de la opinión del registrador que considera que es obligatorio, pues no estamos ante una única vivienda, como dice la normativa.

La DGRN estima el recurso y considera que no es necesario el seguro con el argumento de que ambas viviendas pueden destinarse a uso propio de su titular, y que, si una se enajenare, ya se exigirá el seguro en ese momento. (AFS)

188. SUSTITUTOS VULGARES Y ENTREGA DE LEGADO. Resolución de 12 de noviembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Rocío María Insua Villafañe, contra negativa del registrador de la propiedad de A Coruña número 1, a inscribir una escritura de aceptación de herencia.

En un testamento se establece un legado de un inmueble a favor de dos nietos, y se nombra a los dos hijos herederos con sustitución vulgar en favor de los descendientes. Después uno de los herederos renuncia a la herencia, ignorándose si a su vez tiene descendientes.

En la escritura de herencia los legatarios se adjudican el bien legado, único de la herencia, sin intervención de los posibles sustitutos vulgares del heredero renunciante.

La DGRN no admite la teoría del recurrente de que estemos ante una partición realizada por el testador en el testamento por el hecho de que haya dispuesto de un bien concreto a favor de los legatarios, sino que considera que estamos antes un legado y por ello confirma la necesidad de que en la entrega del legado intervengan también los herederos, y por tanto los posibles sustitutos vulgares del heredero renunciante, salvo que el causante hubiera autorizado en el testamento a los legatarios la toma de posesión por sí solos o que los legatarios fueran previamente poseedores del bien legado. (AFS)

189. EXPEDIENTE DE DOMINIO; TRACTO INTERRUMPIDO. Resolución de 20 de noviembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña María del Carmen Martín Camacho contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Navalmoral de la Mata, por la que se suspende la inscripción de un auto judicial aprobatorio de un expediente de dominio de reanudación de tracto sucesivo interrumpido.

Se pretende rectificar la inscripción de una finca de concentración parcelaria mediante un expediente de dominio.

La Dirección confirma la calificación de la registradora en el sentido de que no hay propiamente interrupción de tracto ya que lo que se pretende es la rectificación de una inscripción indebidamente practicada (la de la concentración parcelaria inscrita a nombre de persona equivocada), por lo que los procedimientos adecuados para ello no son los previstos en el titulo VI sino los regulados en el título VII LH art. 40 c) LH - y que el expediente de dominio tiene como finalidad suplir los títulos intermedios para lograr la concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral, en definitiva para facilitar el acceso al Registro de alguna relación jurídico inmobiliaria de cuyos títulos no puede disponerse, y siempre que realmente haya más de un eslabón roto en la cadena de titularidades art. 40 a). (MN)

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