RESOLUCIONES:

151. CANCELACIÓN DE TITULARIDAD DOMINICAL Y CONSTANCIA DE OTRA PREVIA. Resolución de 29 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Carmelo Collado García, contra la negativa del registrador de la propiedad interino nº 2 de Mérida, a inscribir una ejecutoria. Vinculante en parte.

            Hechos: Se trata del testimonio judicial de una sentencia firme por la que se ordena la cancelación de una inscripción primera de donación de la madre al hijo y aportación a la sociedad de gananciales del donatario. En la misma sentencia se declara la pertenencia del inmueble a la sociedad de gananciales formada por los padres del donatario. Hay una inscripción segunda de hipoteca a favor de una entidad financiera que no ha sido parte en el procedimiento. Después se anotó la demanda que motivó la sentencia referida.

            El Registrador plantea dos defectos:

            1º.- No consta la notificación del procedimiento al titular del derecho real de hipoteca.

            2º.- No se acredita el cumplimiento de los plazos que la Ley concede a los demandados rebeldes para solicitar la rescisión de las sentencias firmes.

            El Recurrente alegó que la hipoteca no estaba inscrita cuando se presentó la demanda y que es de aplicación el artículo 33 de la Ley Hipotecaria y no el 34.

            La DGRN revoca el primero de los defectos y confirma el segundo.

            Desde luego, la hipoteca no puede cancelarse mientras el acreedor no preste su consentimiento o se ordene en procedimiento dirigido contra él, en aplicación del principio de tracto sucesivo, pudiendo el Registrador poner de manifiesto los obstáculos que se derivan del propio Registro.

            La hipoteca no tiene por qué verse necesariamente afectada por la declaración de nulidad del título adquisitivo del deudor, en la medida que está protegido por la fé pública registral, principio proclamado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y que se extiende –según el Tribunal Supremo– no sólo al subadquirente sino al propio primer adquirente, en este caso, el acreedor hipotecario, frente a las causas de nulidad del título del transferente no proclamadas por el Registro.

            Considera que puede practicarse la cancelación de la inscripción primera y la inscripción de la propiedad a favor de los padres del donatario. Alega como antecedente la Resolución de 1 de Marzo de 2001 por la que se cancelaron titularidades dominicales en virtud de un juicio de tercería de dominio, procedimiento que la Registradora no consideraba adecuado para ordenar dicha cancelación.

            El Centro Directivo critica indirectamente el que se hubiese practicado la anotación de demanda en su día sin exigir la notificación al acreedor hipotecario.

            Confirma el segundo defecto, en aplicación del artículo 524.4 LEC,  pues sólo cabe en caso de rebeldía anotación preventiva de sentencia, aunque sea firme, hasta que no transcurran los plazos en los que se puede ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía. Estos plazos son tres:

               - veinte días, si la sentencia se hubiera notificado personalmente;

               - cuatro meses, para notificaciones no personales,

               - y un tercer plazo extraordinario máximo de dieciséis meses para el supuesto de que el demandado no hubiera podido ejercitar la acción de rescisión de la sentencia por continuar subsistiendo la causa de fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia.

            Notas:

               - Al ser una inscripción primera, parece que estamos ante una inmatriculación, pues nada se dice de agrupación o segregación y así se deduce de las alegaciones del recurrente. Aunque hay error en una fecha en la calificación del registrador (o en su transcripción), parece que no han pasado los dos años de suspensión de efectos con respecto a terceros que marca el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, por lo que, de haber sido demandada la entidad acreedora, muy posiblemente se hubiese ordenado la cancelación de la hipoteca, no estando protegida por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

               - Resulta sorprendente -insisto si fuera una inmatriculación- que se admita la inscripción de la finca a nombre de los padres del donatario, porque ello supondría una titularidad originaria, sin apoyo, al menos que conste, en un título previo de adquisición, lo cual sólo es posible en un expediente de dominio o en un certificado administrativo del artículo 206. Por ello, creo que hubiese sido necesario aportar título previo o acta de notoriedad.

               - Respecto del segundo defecto, normalmente no se dice nada de ausencia de fuerza mayor en los títulos judiciales, por lo que, en la práctica, se suele esperar dieciséis meses a contar desde el día siguiente al de la publicación del edicto de notificación de la sentencia en los Boletines Oficiales del Estado, de la Comunidad Autónoma o de la provincia (art. 500 LEC). (JFME)

PDF (BOE-A-2009-11148 - 5 págs. - 194 KB)

152. PARALIZACIÓN DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN CASO DE CONCURSO. Resolución de 6 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Argimiro Vázquez Guillen, contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid nº 6, a expedir certificación de titularidad y cargas en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

            Hechos. En un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, se ordena la expedición de certificación de titularidad y cargas del 656 LEC, y la práctica de la nota marginal prevista en el artículo 659 LEC.

            El Registrador deniega porque, con posterioridad a la hipoteca, consta anotada preventivamente la declaración de concurso del deudor y la declaración del juez del concurso de que el bien está afecto a la actividad empresarial de la entidad concursada y tiene carácter necesario para la continuidad de la misma.

            El Interesado alegó que no le constaba al Registrador la decisión de suspender la ejecución hipotecaria, por lo que debía de emitir la certificación y el contenido de la R 21 de noviembre de 2000 (anterior a la actual Ley Concursal) en la que bastaba con la notificación a los síndicos de la quiebra de la emisión de la certificación.

            La DGRN interpreta el artículo 56 de la Ley Concursal, dedicado a la paralización de ejecuciones de garantías reales, y que dice:

            1. Los acreedores con garantía real sobre bienes del concursado afectos a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva de su titularidad no podrán iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o transcurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación…

            2. Las actuaciones ya iniciadas en ejercicio de las acciones a que se refiere el apartado anterior se suspenderán desde que la declaración del concurso conste en el correspondiente procedimiento y podrán reanudarse en los términos previstos en ese apartado. Se exceptúa el caso en que al tiempo de la declaración de concurso ya estuvieran publicados los anuncios de subasta del bien o derecho afecto y la ejecución no recaiga sobre bienes o derechos necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.

            Con el antecedente de la R. 28 de Noviembre de 2007, da el siguiente tratamiento a la ejecución directa sobre bienes hipotecados, cuando el deudor ha sido declarado en concurso, haciendo una interpretación estricta de los casos de paralización:

            Es posible la ejecución hipotecaria al margen del juez del concurso cuando concurran dos requisitos:

                 - que ya se hayan publicado los anuncios para la subasta y

                 - que no conste registralmente la afección de los bienes a la actividad profesional del concursado.

            El que un bien este afecto o no esta actividad profesional es de la exclusiva apreciación del juez, sin que ello sea calificable por el registrador.

            Como en el caso estudiado consta en la declaración de concurso esta afección a la actividad profesional y el carácter necesario para su continuidad, han de suspenderse las actividades iniciadas con anterioridad a la fecha de declaración del concurso en ejercicio de las acciones de los acreedores con garantía real sobre dicho bien.

            Como corolario, al no ser posible la continuación de la ejecución hipotecaria al margen del juez del concurso, no cabe expedir la certificación y practicar la nota marginal derivada.

            Nota: Se puede observar, pues, que el criterio actual es diferente del sentado por la R. 21 de noviembre de 2000, tal vez propiciado por el más específico texto del artículo 56 y por el hecho de que del Registro ya se puede deducir el que no estamos ante uno de los escasos supuestos de excepción que permiten continuar el procedimiento al margen del juez del concurso.

            Se alude a la certificación del artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (que está en la Sección 6ª, dedicada a la subasta de inmuebles, del capítulo 4º, relativo al procedimiento de apremio), pero realmente hay un error o imprecisión, pues más bien debe de tratarse de la certificación y nota del artículo 688 (que está en el capítulo 5º, dedicado a las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados). El problema es que su redacción y contenido no es idéntico, pudiéndose observar, entre otras, las siguientes diferencias:

                 - En la certificación del art. 688 se ha de expresar que “la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro.”

                 - No cabe la cancelación de hipoteca por causas distintas de la ejecución si no se cancela previamente la nota marginal del 688 por mandamiento judicial. 

                 - En la del 688, si el titular registral actual del dominio no ha sido requerido de pago, ha de ser notificado.

PDF (BOE-A-2009-12020 - 5 págs. - 193 KB)

*153. FIRMEZA DE RESOLUCIÓN. DUDAS SOBRE LA FINCA EN EXPEDIENTE DE DOMINIO. Resolución de 8 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don José Sánchez Penichet, contra la negativa del registrador de la propiedad de Gran Canaria nº 6, a inscribir un mandamiento judicial dictado en expediente de dominio para la inmatriculación de una finca.  Vinculante.

            Hechos: Se presenta mandamiento en expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, donde consta esta expresión: «firme que sea la presente resolución, líbrese testimonio literal de la misma, a fin de que sirva de título para llevar a efecto la inscripción acordada; contra esta resolución cabe interponer recurso de apelación en el plazo de cinco días siguientes a su notificación». El testimonio se expide pasados en exceso esos cinco días.

            El Registrador observa dos defectos:

                 1º.- Faltar firmeza (artículo 524 L.E.C.).

                 2º.- Dudas sobre la identidad de la finca, pudiendo coincidir con la registral 1937. 

            El Interesado alegó que habían pasado cuatro meses desde el auto y que la certificación utilizada en el expediente fue negativa.

            El Centro Directivo revoca la nota:

            Primer defecto: Resulta del tenor literal de la resolución judicial que la expedición del testimonio literal queda subordinada a su firmeza, y de la mera observación de las fechas del auto y de la expedición del citado testimonio, resulta claramente que en el momento en que se expide el testimonio literal a efectos de inscripción era ya firme el auto judicial.

            Segundo defecto, relativo a las dudas sobre la identidad de la finca: Admite que el Registrador pudiera alegarlas en los supuestos de los artículos 205 y 206 de la Ley Hipotecaria, dudas que habrán de solventarse, en su caso, por el procedimiento el artículo 306 del Reglamento Hipotecario.

            Pero en el contexto de un procedimiento judicial de expediente de dominio para la inmatriculación de fincas, esas dudas han de constar al expedir la certificación prevista en el procedimiento, las cuales serán valoradas por el juez para tomar su decisión, sin que se pueda suspender o denegar el auto ordenando la inmatriculación por ese motivo, pues la manifestación ahora de esas dudas es extemporánea. 

            Nota: Esta Resolución es de alto contenido práctico pues, ante la muy común falta de referencia expresa a la firmeza en los testimonios, mandamientos, etc., permite entender que la resolución es firme, por vía de deducción, si se dan estos dos requisitos acumulativos:

            1º.- Presencia de la coletilla tan usual: “firme que sea, expídase testimonio…”.

            2º.- Comparando las fechas de testimonio y auto, se pueda deducir que han pasado los días señalados para el recurso.

            Hay veces que no se indica en la resolución el plazo para recurrir. En tal supuesto, tal vez quepa llegar a similar solución, siempre que exista mucha diferencia temporal entre las fechas o resulte claro, según la ley adjetiva, cuál es el plazo para el recurso.  (JFME)

PDF (BOE-A-2009-12021 - 3 págs. - 175 KB)

154. REGIMEN ECONOMICO MATRIMONIAL EN VALENCIA Y GANANCIALES.  Resolución de 15 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valencia, don Rafael Gómez-Ferrer Sapiña, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Burjassot, a inscribir una escritura de compraventa.

            Se otorga una escritura de compraventa  en la que el comprador manifiesta estar casado con doña X  bajo el régimen de gananciales. Recordemos que en la Comunidad Valenciana el régimen legal supletorio ha pasado a ser el de separación de bienes, después de la ley 10/2007 y que, aunque está recurrida, está en vigor pues su eficacia no está suspendida por el Tribunal Supremo, aunque inicialmente lo estuvo.

            El registrador alega que en esta situación jurídica no basta con esa manifestación, sino que se tiene que especificar si es el régimen de gananciales es el legal o es un régimen convencional y en este último caso la escritura de capitulaciones con su indicación en el Registro Civil.

            El notario argumenta que no se cita ningún precepto infringido, y que no hay que presumir que los otorgantes sean de régimen foral valenciano.

            Resuelve la DGRN dando la razón al registrador, y en consecuencia señalando que dentro de la Comunidad Valenciana habrá que especificar en la escritura que el régimen es el “legal” de gananciales cuando no es el convencional. Basa su argumentación en una interpretación del artículo 159 del Reglamento Notarial.

            COMENTARIO.-  El artículo 159 del Reglamento  Notarial dice así: “Se expresará, en todo caso, el régimen económico de los casados no separados judicialmente. Si fuere el legal bastará la declaración del otorgante. Si fuese el establecido en capitulaciones matrimoniales será suficiente, a todos los efectos legales, que se le acredite al notario su otorgamiento en forma auténtica. El notario identificará la escritura de capitulaciones y en su caso, su constancia registral, y testimoniará, brevemente, el régimen acreditado, salvo que fuere alguno de los regulados en la ley, en que bastará con hacer constar cuál de ellos es.

            Es decir, si es un régimen legal (en el sentido de no convencional, pues todos son legales),  basta la manifestación del otorgante. En cambio si es un régimen convencional hay que acreditar y transcribir las capitulaciones.

            En el presente caso, si el notario no cita ni trascribe ninguna capitulación y  se dice que el régimen es el de gananciales, que, obviamente, es uno de los legales, el notario está cumpliendo con lo dispuesto en dicho artículo del reglamento.

            La interpretación de la DGRN por tanto, en mi opinión, carece de suficiente fundamento legal, y además añade un formalismo a la escritura (habrá que decir “régimen legal de gananciales”) innecesario. De seguir su teoría también en territorio de derecho común habría que hacer esa especificación, pues también puede haber regímenes de gananciales convencionales (pactados en capitulaciones después de una separación de bienes, por ejemplo) y sin embargo nadie se ha planteado hasta ahora esa exigencia. La norma y la lógica indican, en mi opinión,  que si no se especifica que el régimen es convencional  -y se relacionan por ello las capitulaciones-, el régimen manifestado ha de ser forzosamente uno de los legales y ello debería de bastar.  (AFS)

 PDF (BOE-A-2009-12371 - 4 págs. - 184 KB)

155. REGIMEN ECONOMICO MATRIMONIAL EN VALENCIA Y GANANCIALES .Resolución de 15 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valencia, don Rafael Gómez-Ferrer Sapiña, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Burjassot, a inscribir una escritura de compraventa.

            Ídem que la anterior. (AFS)

 PDF (BOE-A-2009-12372 - 4 págs. - 185 KB)

156. DONACION EN FAVOR DEL SÍNDICO DE UNA QUIEBRA INGLESA. Resolución de 16 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Jeremy Hugh Berman, síndico de la quiebra del ciudadano británico don Clive Alan Simcock, contra la negativa del titular del registro de la propiedad de Calviá nº 1, a inscribir una escritura de cesión gratuita.

            Se plantea la cuestión de si es posible inscribir una donación  otorgada ante notario español  a favor de una Síndico de una Quiebra de un ciudadano inglés, en su condición de tal, es decir, como representante o fiduciario del quebrado.

            Por otro lado, inicialmente, se siguió un procedimiento judicial en Inglaterra para obtener esta misma escritura del donante, cuya sentencia está pendiente de exequátur en España, aunque la demandada, y ahora donante, decidió cumplir voluntariamente la misma y otorgar la escritura.

            Según la DGRN no es posible inscribir bienes a favor del Síndico de la Quiebra como representante del quebrado y fiduciario del mismo, pues en el Registro español se inscriben titularidades, no representaciones, salvo las excepciones legalmente establecidas (patrimonios protegidos, etc), y el Síndico no es titular de bien alguno.

            Rechaza como defecto, sin embargo, el relativo a la falta de exequátur de la sentencia inglesa pues, obviamente,  el acto sujeto a inscripción no es un acto judicial sino notarial, voluntario. Para el supuesto de ejecución de la sentencia en España anticipa su opinión de que el acto judicial inglés debería ajustarse al derecho español sobre la quiebra en materia de realización de los bienes del deudor. (AFS)

 PDF (BOE-A-2009-12373 - 6 págs. - 209 KB

157. CERTIFICADO DENOMINACION SOCIAL: NO ES ADMISIBLE SI NO ESTÁ EXPEDIDO A NOMBRE DE UNO DE LOS FUNDADORES O PROMOTORES. Resolución de 17 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don el notario de Arona-Los Cristianos, don Nicolás Castilla García, contra la negativa de la registradora mercantil interina de San Sebastián de la Gomera, a inscribir la escritura de constitución de la sociedad Constegome, Sociedad Limitada.

            Hechos: Los hechos de esta resolución son muy simples: Escritura de constitución de una sociedad limitada, cuyo certificado de denominación social está expedido a nombre del esposo de una de las fundadoras. Dicho Sr. comparece en la escritura manifestando que lo solicitó  para facilitar los trámites a su esposa como fundadora. El Notario, previa petición de calificación sustitutoria, que confirma la calificación, recurre alegando que en el caso de la resolución no existe el peligro que quiere evitar el art. 413.2 del RRM, que es el tráfico de denominaciones.

            Doctrina: La DG, siguiendo la huella dejada por sus resoluciones de 2-12-1992 y 22-11-1999, confirma la nota de calificación, no dando ninguna relevancia a  las manifestaciones del esposo de la fundadora, al no estar comprendidas en alguno de los supuestos que la Orden del MJ de 30-12-1991, admite como posibles modificaciones de la certificación relativas al beneficiario.  (JAGV)

PDF (BOE-A-2009-12374 - 3 págs. - 173 KB)  

158. SOCIEDADES PROFESIONALES: LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS NO PUEDEN CONSTITUIRLAS Resolución de 18 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Rocío Navarrete Asesores, S.L.P., contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles II de Málaga, a inscribir una escritura de adaptación a la Ley de sociedades profesionales.

            Su contenido es similar a la resumida bajo el número 112. (JAGV)

PDF (BOE-A-2009-12375 - 3 págs. - 181 KB)

159. HIPOTECA EN GARANTIA DE LETRAS DE CAMBIO. CONCEPTO DE VALOR NEGOCIABLE.

Resolución de 19 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Ángel Saiz Notario, contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Coloma de Farners a inscribir una escritura de constitución de hipoteca cambiaria.

            Una persona física emite 20 letras de cambio garantizadas con hipoteca. El registrador deniega la inscripción, pues considera que estamos ante la emisión de títulos negociables y en consecuencia, conforme a la disposición adicional tercera de la Ley de Sociedad de Responsabilidad Limitada, se infringe la prohibición de emisión para las personas físicas y determinado tipo de sociedades.

            La DGRN revoca la calificación y considera que las letras de cambio que responden a relaciones comerciales, que documentan  pagos aplazados, y que no buscan captar ahorro reembolsable del público NO son valores negociables, como en el presente caso, y en consecuencia  es posible su emisión por particulares, así como la hipoteca que las garantiza. Admite, por tanto, que cuando las letras de cambio no reúnan dichas características sí pueden ser valores negociables y ser aplicable dicha prohibición.

            Teoriza la DGRN también sobre el concepto de valor negociable y diferencia la naturaleza de las letras de cambio de las obligaciones emitidas en serie, así como de las hipotecas que garantizan unas y otras. (AFS)

 PDF (BOE-A-2009-12376 - 4 págs. - 187 KB)

160. BAJA EN EL INDICE DE ENTIDADES DE HACIENDA. RENUNCIA DE ADMNISTRADOR SOLIDARIO. Resolución de 19 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Rosa Torrado Oubiña, contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles I de Pontevedra, a inscribir una escritura de renuncia al cargo de administradora.

            Hechos: Una sociedad está dada de baja en el Índice de Entidades del Ministerio de Hacienda conforme al art. 131.2 del TRLIS, RDL 4/2004. Se presenta escritura de renuncia de administrador solidario la cual es suspendida por dicha causa. Se recurre la nota.

            Doctrina: La DG, como ya ha resuelto en otras ocasiones, confirma la nota de calificación estableciendo que el cierre es absoluto comprendiendo por tanto el cese de los administradores, al contrario de lo que ocurre con otras cierres registrales como los que son por falta  de depósito de cuentas o por falta de adaptación a la Ley 2/1995.

            La DG, en estos supuestos, sólo parece dejar abierta la puerta del Registro Mercantil a los asientos ordenados por la autoridad judicial aunque en alguna otra de sus resoluciones ha dado a entender que el cierre, como resulta de la dicción literal del art. 131.2, es absoluto y no admite ninguna excepción, debiendo entenderse en este sentido derogado el art. 96 del RRM. (JAGV).

PDF (BOE-A-2009-12377 - 2 págs. - 170 KB)

161. CONSTANCIA DE LA FORMA DE PAGO DEL PRECIO CONDICIONADA: NO ES MENCION. Resolución de 23 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Elena Mazón Heras, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Avilés nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.  Vinculante.

            Se plantea si es inscribible una escritura de compraventa en la que parte del precio se aplaza para ser abonado de distinta forma según se ejercite o no una opción de compra derivada de un arrendamiento existente sobre la finca. En concreto la estipulación relativa al pago de esta parte del precio aplazado es del siguiente tenor: 1.–  Si no se ejercitase la opción de compra por el arrendatario, antes de la fecha indicada (marzo de 2009) mediante pagos mensuales mínimos de (1.000,00) mil euros, obligándose a pagar el importe íntegro del precio pactado en el plazo máximo de cinco años, desde el otorgamiento de la presente escritura, momento en el cual, deberá quedar íntegramente satisfecha la cantidad indicada. No obstante la cantidad indicada, la parte compradora podrá anticipar total o parcialmente en cualquier momento la cantidad aplazada a la parte vendedora. 2.–  Si se ejercitase la opción de compra por el arrendatario, dentro de la fecha citada, deberá abonarse la cantidad aplazada, y pendiente de satisfacer en dicho momento, en el plazo máximo de seis meses, a contar desde el otorgamiento de la escritura pública de venta en ejecución de la opción de compra antes indicada. El precio que queda aplazado, devengará el interés simple del 5%, hasta el día que se liquide la deuda.

            El Registrador suspende la inscripción por dos motivos:

            1.- Por el principio de tracto sucesivo al no haberse inscrito previamente la opción de compra. La Dirección rechaza este defecto porque entiende que el principio de tracto sucesivo, es decir, la exigencia de previa inscripción del derecho a favor del otorgante del título, opera tan sólo respecto del propio derecho que pretende inscribir pero sin proyectarse sobre otros derechos que puedan estar relacionados directa o indirectamente con aquél por integrar en todo o en parte la contraprestación pactada a través de su cesión, modificación o extinción, o por modalizar o condicionar la forma de cumplimiento de dicha contraprestación, como sucede en el presente caso.

            2.- Porque considera que la falta de inscripción separada de dicho derecho de opción supondría, en caso de inscripción del título calificado, una mención proscrita por el art. 29 de la LH. Se rechaza igualmente este  defecto porque, como señala el Centro Directivo, el reflejo en el Registro del aplazamiento del pago del precio tiene su fundamento en el artículo 10 LH que exige se haga constar la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, circunstancia que sirve para concretar con más exactitud el negocio causal a que obedece la adquisición y, en consecuencia,  no tiene el carácter de una mención en sentido técnico y no es de aplicación el art. 29 LH a efectos de impedir la inscripción del título, ni los arts 98 LH ni 353.3.º.2.º de su Reglamento, a efectos de proceder a su cancelación.   (MN)

PDF (BOE-A-2009-12378 - 4 págs. - 188 KB)

162. PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA. CONFIGURADA LA CONTRAPRESTACIÓN CON CARÁCTER MERAMENTE OBLIGACIONAL, NO ES ANOTABLE EL EMBARGO DE LOS DERECHOS DEL CEDENTE. Resolución de 24 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don José Ruiz Garrido, contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla nº 2, a inscribir una anotación de embargo ordenada en autos de la jurisdicción de lo social.

            Hechos: Se presenta en el Registro mandamiento de embargo de los derechos que pudieran corresponder a los deudores sobre dos viviendas unifamiliares a construir en la edificación proyectada sobre el solar por ellos cedidos en virtud de permuta por obra futura. Se debate, por tanto si es posible anotar el embargo sobre el derecho que tienen los cedentes de un solar a la adjudicación de dos viviendas en la edificación futura

            El Registrador deniega el embargo, por entender que la contraprestación es puramente obligacional. Especifica que por nota al margen del asiento de presentación que motivó la inscripción de permuta figura: “El derecho de obra futura no es objeto de inscripción, al haberse pactado como meramente obligacional, de conformidad con el artículo 13 del Reglamento Hipotecario”.

            El Recurrente entiende que se trata de algo más que un derecho personal. Considera que el derecho de los cedentes sobre las viviendas es un ius ad rem, en la medida que ya está inscrita la declaración de obra nueva y división horizontal.

            La DGRN, aunque reitera (ver R. 7 de mayo de 2009) la posibilidad de configurar la permuta de solar sobre obra futura, tanto con carácter obligacional, como con eficacia real (determinante de la transmisión actual de los pisos y locales en el edificio a construir en la medida que se genere una comunidad sobre el solar, y siempre que la escritura pública de permuta determine la transmisión actual), considera que en este caso la contraprestación se configuró como meramente obligacional, de manera que las fincas resultantes de la división horizontal aún se encuentran inscritas en su totalidad a favor del cesionario del solar, sin que figure derecho alguno de carácter real en favor de los cedentes del solar –ahora deudores embargados– por lo que estos aunque es cierto que tienen un ius ad rem sobre los elementos a entregar, no gozan aún de un derecho real susceptible de anotación preventiva de embargo (cfr. artículo 42.1 Ley Hipotecaria).

            Además, aclara que la inscripción de la declaración de obra nueva y división horizontal en este caso no supone entrega o tradición instrumental de los elementos convenidos, a diferencia de lo que hubiera ocurrido si se hubiera configurado la permuta de solar por obra futura con carácter real, de manera que de la escritura de permuta resultase la traditio instrumental o jurídica de los pisos o locales a construir y la inmediata creación de una comunidad sobre el solar. (JCC)

PDF (BOE-A-2009-12379 - 4 págs. - 183 KB)

163. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO CANCELADA POR CADUCIDAD. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. Resolución de 25 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Provisional Formas BCN, S.L., contra la negativa del registrador de la propiedad de Tortosa nº 3, a inscribir un mandamiento de cancelación de cargas dictado en procedimiento de ejecución.

            No cabe inscribir un mandamiento de cancelación de cargas dictado en procedimiento ejecutivo ordinario, cuando la anotación del embargo está cancelada registralmente por caducidad.

            El recurrente entiende que la anotación no debió haber sido cancelada, pues al tratase de una anotación de embargo anterior a la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil y haber sido objeto de anotación de prórroga, debió quedar prorrogada indefinidamente, de conformidad con la legislación anterior a la reforma, pese a haber sido practicada la prórroga con posterioridad.

            La DGRN, sin necesidad de entrar en la cuestión ya reiteradamente resuelta por este centro directivo sobre Derecho Transitorio en las prórrogas de anotaciones de embargo, y de la que resulta, recordemos (Instrucción de 12 de diciembre de 2000, y R. 30 de Noviembre de 2005) que las anotaciones prorrogadas en virtud de mandamiento presentado con posterioridad al día 8-1-2000, se rigen por el nuevo sistema que recoge el art. 86 LH y no por el anterior de prórroga indefinida, como pretende el recurrente, parte del hecho objetivo de estar cancelada la anotación (además, bien cancelada, con arreglo a lo dicho) por lo que no cabe recurso contra un asiento ya practicado, como también ha reiterado la DGRN.

            Y, estando cancelada por caducidad la anotación preventiva de embargo (cancelación que está bajo la salvaguarda de los tribunales) ya no es posible cancelar como cargas posteriores las que lo eran en el momento de expedirse certificación de cargas y que, como consecuencia de la cancelación de aquélla, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre de 2001 y 11 de abril de 2002). (JCC)

PDF (BOE-A-2009-12380 - 3 págs. - 175 KB)

164. ANOTACION DE DEMANDA SIN TRANSCENDENCIA REAL. Resolución de 26 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Julie Mellor y don Spencer J. Mellor, contra la negativa del registrador de la propiedad de Roquetas de Mar nº 3, a anotar una demanda.

            Se pretende una anotación de demanda en la que se solicita que se resuelvan unos contratos no inscritos de compraventa de viviendas y plazas de garaje por incumplimiento por parte de la demandada de la obligación de entrega y se condene a ésta a devolver a la actora todas las cantidades de dinero entregadas en concepto de pago anticipado del precio.

            La Dirección, confirmando la calificación del Registrador, resuelve que no es anotable ya que no se esta ejercitando una acción real ni tampoco una personal que pudiera producir una alteración en la situación registral de las fincas ya que lo que se pretende es el pago de una cantidad de dinero o una resolución contractual sin trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas afectadas. (MN)

PDF (BOE-A-2009-12381 - 3 págs. - 181 KB)