RESOLUCIONES DGRN DICIEMBRE-2010. DGRN es DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO.

139. TRANSMISIÓN DE VIVIENDA AUTOPROMOVIDA SIN SEGURO DECENAL. Resolución de 11 de noviembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Albuñol, don José Eduardo Garrido Mora, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albuñol, a inscribir una escritura de compraventa.

Se vende, dentro de los diez años siguientes a su terminación, una vivienda unifamiliar carente de seguro decenal por haber sido una vivienda autopromovida para uso propio, según se declaró en la escritura de terminación de la obra. En la escritura de venta, el propietario y autopromotor declara que ha utilizado la vivienda para uso propio y el comprador renuncia al seguro decenal.

Se plantea al cuestión de cómo ha de probarse que ha sido destinada a uso propio, pues el notario recurrente piensa que para ello basta una manifestación en tal sentido del vendedor y la registradora entiende que no es suficiente.

1.- En el momento de declaración de la terminación de la obra basta la manifestación del autopromotor en tal sentido, siempre que de la documentación aportada no resulte alguna contradicción, como en el caso de que de la licencia de obras resultara que no es una vivienda unifamiliar.

2.- En el momento de la enajenación, antes de los diez años desde la terminación, no basta esa manifestación del autopromotor-vendedor, que deberá acreditar tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.

Habiendo renuncia del comprador al seguro decenal, a mi juicio la única razón por la que la ley establece la exigencia de acreditar en el momento de la venta el uso propio previo, con algo más que la manifestación del vendedor, es evitar fraudes (que un empresario promotor de viviendas unifamiliares terminadas en momentos diferentes eluda el seguro decenal alegando en cada una que son para uso propio).

Sin embargo, la prueba en el momento de la venta del uso propio anterior, al haber renunciado el comprador que es el beneficiario de estas cautelas legales, no debe de ser excesivamente gravosa, y resultará normalmente de un recibo de suministro de agua o de luz de fechas cercanas a la venta, en los que se identifique la vivienda y el contratante o titular del recibo sea el vendedor, recibo que habrá de testimoniarse en la escritura. Dichos recibos son la prueba más fácil de obtener y a la vez suficientemente acreditativa del uso propio, por lo que, en mi opinión, deben de ser suficiente prueba en la generalidad de los casos. (AFS)

*140. RECTIFICACION DEL REGISTRO EN VIRTUD DE DESLINDE DE ZONA MARÍTIMO-TERRESTRE. Resolución de 10 de noviembre 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la Demarcación de Costas en Cataluña-Ministerio de Medio Ambiente, Medio Rural y Marino, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino n.º 2 de Tortosa, por la que se suspende la inscripción de una resolución aprobatoria de deslinde administrativo.

Se presenta Orden Ministerial que aprueba el deslinde de determinada zona de dominio público marítimo-terrestre en la que se incluye una finca inscrita a favor de un particular y se solicita que se proceda a la modificación de la situación registral y su inscripción a favor del Estado. De los antecedentes de hecho resulta una Sentencia de la Audiencia Provincial declarando que la finca es de dominio público y pertenece al Estado por imperio de la ley.

El Registrador no practica la inscripción por considerar que el deslinde administrativo de la zona marítimo terrestre no resuelve más que una cuestión de límites sin generar una declaración de propiedad.

La Dirección General estima el recurso basándose en el art. 132 de la Constitución, desarrollado por la Ley de Costas de 1988 (arts. 11 y 13), según la cual, los deslindes, una vez aprobados por la Administración, declaran la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado, sin que las inscripciones del Registro puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados, de modo que la Orden aprobatoria del deslinde tiene virtualidad rectificatoria del Registro en los términos que se fijen reglamentariamente.

En su desarrollo, el Reglamento de 1989 (art. 29) establece un trámite específico para la rectificación del Registro: se extiende una anotación preventiva en el folio de la finca, anotación que se notifica al titular registral por el Registrador y si en el plazo de un año no se extiende anotación preventiva de demanda de las acciones promovidas por el titular registral, podrá realizarse la inscripción del dominio público de la finca. Así se concilia la eficacia del deslinde con la salvaguardia judicial de los asientos registrales.

Como consecuencia, la Dirección entiende que esta tramitación no será necesaria si en procedimiento contradictorio previo seguido contra el titular registral y en virtud de sentencia firme ha sido declarada la demanialidad de una finca sobre la que se pretende la rectificación; en este caso la Orden aprobatoria del deslinde acompañada de la sentencia firme sería título directamente inscribible.

También reflexiona el Centro Directivo sobre la naturaleza del deslinde administrativo que, al igual que el civil, es un procedimiento que tiene por objeto resolver un problema de límites entre fincas colindantes; pero que sin embargo, en materia de costas sufrió una sustancial modificación con la actual ley 22/1988, (a la que luego siguieron otras como la de Vías Pecuarias, o la de Aguas) en las que se atribuyó una eficacia mucho mayor al deslinde, sin que la inscripciones en el Registro puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados.

Por todo ello estima el recurso y revoca la Nota, pero sin entrar en otras cuestiones que no fueron incluidas en la nota de calificación como: analizar si se han cumplido todos los trámites del procedimiento, si hubiera sido necesario acompañar la Resolución Judicial, la necesidad de que no haya duda alguna de que el deslinde se refiere a la totalidad de la finca reseñada o la firmeza de la resolución administrativa de aprobación del deslinde y su notificación al titular registral. (MN)

**141. JUICIO DE SUFICIENCIA EN LOS PODERES. Resolución de 2 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por "Ermita 61, SL", contra la negativa del registrador de la propiedad de Nules nº 1, a inscribir una escritura de compraventa.

En una escritura de compraventa, en la que interviene una sociedad representada por un apoderado, el notario autorizante, después de reseñar los datos identificativos de dicho poder y su inscripción en el Registro Mercantil, emite el juicio de suficiencia y declara que el poder es suficiente para formalizar la presente escritura.

El registrador suspende la inscripción pues considera defecto subsanable que en el juicio de suficiencia del notario no se especifique el acto jurídico concreto que contiene la escritura para el que se predica ese juicio de suficiencia, es decir la compraventa.

La DGRN después de hacer un recorrido histórico sobre la cuestión del juicio de suficiencia notarial en los poderes, concluye que el juicio de suficiencia en el presente caso es genérico (la presente escritura) pues no se especifica el acto jurídico para el que se emite y por tanto el registrador no puede calificar la congruencia de dicho juicio con el acto jurídico contenido en la escritura, por lo que desestima el recurso.

Comentario: A la vista de la posición de la DGRN el notario tendrá que especificar, en el juicio de suficiencia, el acto jurídico objeto de la escritura, es decir, en el caso concreto de la presente, el notario tendría que haber especificado para formalizar la presente escritura de compraventa. Claro que, siguiendo esa línea interpretativa, a lo mejor se considera necesario por alguno añadir también y los demás pactos complementarios. Y es posible que alguno más considere esa expresión genérica y exija que se individualicen cuáles son esos pactos complementarios, es decir hacer un pequeño resumen de todos y cada uno de los actos jurídicos o pactos contenidos de la escritura en el juicio de suficiencia.

Viendo la situación en perspectiva, cuando las aguas parecían calmadas, vuelve la DGRN a introducir un elemento desestabilizador en esa calma, pues si el notario ha calificado la escritura en el apartado título de la misma como de compraventa, si la vuelve a calificar al emitir el juicio de capacidad como de compraventa y finalmente autoriza la escritura de compraventa resulta lógico entender, y creo es la única interpretación posible, que cuando el notario emite el juicio de suficiencia del poder para la presente escritura es porque ha valorado y tenido en cuenta su previa y posterior calificación del acto jurídico como de compraventa, de lo que se deduce que en ningún caso es un juicio de suficiencia genérico, sino que está referido necesariamente a dicha escritura concreta, con todo los actos y pactos que en ella se contienen, y todo ello aunque en la confección de la escritura pueda haber utilizado modelos genéricos en el tratamiento de textos y en la redacción de la escritura.

Reiterar por tercer vez en el mismo documento que la presente escritura es de compraventa, como exige ahora la DGRN, sólo puede sostenerse con una interpretación que peca de un formalismo exagerado, que pierde de vista la esencia del sistema, y que va a dar alas a los amantes de nuevas batallas jurídicas por cuestiones de formas.

La esencia del sistema es que desde la reforma legislativa de 2001, reiterada y apuntalada en 2005, la Ley atribuyó al notario, bajo su exclusiva responsabilidad, el juicio de suficiencia de los poderes excluyendo la calificación o segunda opinión del registrador. Basta por tanto, a mi juicio, que el notario consigne los datos identificativos del poder y que el juicio de suficiencia sea explicito y referido a la propia escritura para que se cumpla con lo querido por la Ley, pues aludiendo el notario, por ejemplo, a la presente escritura o expresiones similares se estará aludiendo a todos y cada uno de los actos jurídicos contenidos en dicha escritura. En tales casos ninguna duda cabe de que el notario ha emitido el juicio de suficiencia y por tanto ha asumido su responsabilidad en la autorización de la escritura y en el uso del poder reseñado, que, en definitiva, considera suficiente. (AFS)

Anulada por la Sentencia firme de la AP de Castellón de 25 de Abril de 2012 (cuyo fallo publica el BOE de 26-11-2014), dejando sin efecto la calificación registral acerca del juicio de suficiencia, retrotrayendo los efectos de la inscripción a la fecha del asiento de presentación.

***142. LA DGRN DETERMINA EL ÁMBITO E IMPORTANCIA DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN MATERIA DE HIPOTECAS. CASO PARTICULAR: HIPOTECA INVERSA. Resolución de 4 de noviembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por "Manchester Building Society", contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca.

La DGRN consolida su nueva interpretación integradora del art 12 de la Ley Hipotecaria, que ya expuso en la resolución de 1 de octubre de 2010, para concluir que, a la vista de otras normas y sentencias aplicables, no procede la exclusión absoluta de la calificación de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, aunque sí una modalización en cuanto a su extensión.

En la presente resolución, el recurrente no es la entidad financiera, sino el notario autorizante, pero la decisión de la DGRN, tanto sobre el alcance general de la calificación registral en materia de hipotecas, como sobre los defectos concretos, es similar, por lo que procede remitirse al resumen de la resolución de 1 de octubre de 2010..

En especial, lo relativo a que no resulta admisible interpretar el artículo 12 de la Ley Hipotecaria de forma aislada sino sólo mediante su necesaria coordinación con otras normas que operan en relación con el mismo mercado de productos financieros y que se orientan hacia fines de política legislativa distintos de los referidos.

Legislación de protección de consumidores: De este modo, los objetivos perseguidos con la redacción dada al artículo 12 de la Ley Hipotecaria tras la reforma introducida por la Ley 14/2007 deben ser ponderados, en primer lugar, con los principios que inspiran la normativa de protección de los consumidores y usuarios, con carácter general y, singularmente, con la legislación destinada a su defensa en el ámbito concreto del mercado hipotecario, principios que aparecen perfectamente identificados en la Ley 2/2009, de 31 de marzo () que en su artículo 18.1 señala que los registradores denegarán la inscripción de las escrituras públicas del préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley.

Sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de Luxemburgo. La propia DGRN recuerda que la Sala primera del Tribunal Supremo, en su reciente Sentencia de 16 de diciembre de 2009 reitera el papel activo del Registrador en presencia de una cláusula abusiva, al confirmar la entidad propia de la actividad registral respecto de la judicial, y diferenciar entre no inscribibilidad y nulidad de una cláusula (fundamento duodécimo), y que El Tribunal de Justicia de Luxemburgo ha resuelto () declarando que «el artículo 6, apartado 1, de la Directiva debe interpretarse en el sentido de que una cláusula contractual abusiva no vincula al consumidor y que, a este respecto, no es necesario que aquél haya impugnado previamente con éxito tal cláusula».

Conclusión: no exclusión, sino modalización de la calificación registral de las estipulaciones financieras: Y concluye la DGRN proclamando que En definitiva, sólo una interpretación de los objetivos específicos del artículo 12 de la Ley Hipotecaria coordinada y ponderada con la normativa de protección de consumidores, unida a la posibilidad de apertura de la ejecución real hipotecaria con base en el artículo 130 de la Ley Hipotecaria y a los imperativos demandados por el ordenamiento comunitario, permiten definir el ámbito de la función calificadora del Registrador respecto de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado a la que se refieren el párrafo segundo del reiterado artículo 12 LH. Y el resultado necesario de tal interpretación impide asumir la exclusión absoluta de la calificación de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, aunque sí una modalización en cuanto a su extensión.

De este modo, dentro de los límites inherentes a la actividad registral, el Registrador podrá realizar una mínima actividad calificadora de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud de la cual podrá rechazar la inscripción de una cláusula, siempre que su nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el Registrador sin realizar ningún tipo de valoración de las circunstancias concurrentes en el supuesto concreto.

La calificación registral como exigencia de orden público para la protección de los particulares, para la validez de los asientos y para el fomento del mercado hipotecario. Una interpretación diferente a la que ahora se propone supondría, como consecuencia inevitable, la exclusión de estas cláusulas de las presunciones registrales de validez del contenido de los asientos sin que exista ningún tipo de base legal para ello, dado que el artículo 12 de la Ley Hipotecaria no ha variado, claro está, el artículo 6.3 del Código Civil. Más aún, una solución diferente a la ahora sostenida convertiría la intervención del Registrador en un mero trámite impuesto al particular, sin que ello le reportara ninguna ventaja desde la perspectiva de los fines de las normas dictadas en defensa de sus intereses, obligándole así a renunciar por imperativo legal a los instrumentos de protección que le dispensa nuestro modelo de seguridad jurídica preventiva.

No resulta exagerado afirmar que la eliminación del control registral en este ámbito calificado por la propia jurisprudencia comunitaria como «equivalente a las disposiciones nacionales que, en el ordenamiento jurídico interno, tienen rango de normas de orden público» (As, C-40/08) unido a la posibilidad de promover la ejecución hipotecaria con base en dichas cláusulas, atentaría de forma palmaria contra esta exigencia.

A todo lo apuntado cabe añadir, que la absoluta exclusión de la calificación registral de este tipo de cláusulas puede suponer una seria cortapisa para el fomento del mercado hipotecario que la Ley 41/2007 asume como objetivo específico. Piénsese que una interpretación en tales términos puede dar lugar a que prosperen de forma considerable las peticiones de anotación preventiva de las demandas de nulidad de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado de todos aquellos deudores que anticipen una inminente ejecución, desde el momento en que ya no se podrá contar como argumento en contra de la apreciación del requisito del fumus boni iuris para la concesión de dicha medida, la previa calificación registral de las mismas. (JDR)

Y en cuanto a los defectos concretos, según la DGRN, la hipoteca inversa es inscribible aun antes del desarrollo reglamentario de la previsión legal; la responsabilidad por intereses puede sumarse a la del capital; no le afecta el tope de intereses, aun cuando no se hubiera pactado expresamente; han de inscribirse las cláusulas sobre comisiones, gastos e impuestos y primas de seguro; y puede pactarse el procedimiento extrajudicial aunque el importe exigible no esté aún determinado.

En cambio, no pueden inscribirse las prohibiciones de disponer, ni las prohibiciones de arrendamientos sujetos a purga. (JDR)

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