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RESOLUCIONES DGRN AGOSTO 2013
304. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA Se reitera la dilatadísima doctrina de PDF (BOE-A-2013-8458 - 5 págs. - 162 KB) Otros formatos 305. INMATRICULACIÓN. TITULOS INSTRUMENTALES. APORTACIÓN A Resolución de 27 de junio de 2013, de Hechos: Se otorga una escritura de aportación a la sociedad de gananciales de determinada finca. Unos días después dicha finca se vende y se solicita la inmatriculación. El Registrador suspende la inmatriculación porque, siguiendo el criterio de El recurrente alega que las sociedades civiles (?) tienen personalidad jurídica y que la posterior transmisión tiene consecuencias fiscales. También que la aportación a la sociedad de gananciales es un acto válido y admitido en nuestro derecho. PDF (BOE-A-2013-8459 - 6 págs. - 168 KB) Otros formatos 306.- DACIÓN EN PAGO DE DEUDA. AUTOCONTRATACIÓN. Resolución de 28 de junio de 2013, de Hechos: La sociedad Parque Morvedre 2000 S.A. transmite determinadas fincas de su propiedad a la otra Mercantil Solares Urbanos Puçol S.L., en pago de ciertas deudas que la primera (cedente) tiene con la otra (cesionaria). Esta última Mercantil (cesionaria) está representada por su administrador Único A, en tanto la primera (cedente) lo está por un apoderado B, que había sido nombrado a través de un poder especial, unos días antes de la cesión, por el mismo A, como Administrador Único de la segunda Mercantil. La registradora suspende la inscripción porque existe en la operación un claro supuesto de autocontratación. a) los que establecen una prohibición de compra para el mandatario o gestor, que opera incluso en supuestos en que este último ni decide la venta del bien que gestiona ni determina su precio (cfr. artículos 221 y 1459, números 1 a 4, del Código Civil); b) los que sustraen expresamente al ámbito de poder del representante aquellos actos en que medie conflicto de intereses (cfr. artículos 162-2 y 221 del Código Civil); c) los que configuran una prohibición de concurrencia del gestor en los negocios del principal (cfr. artículos 288 Código de Comercio y 65 de En la actualidad, el artículo 229 del Texto refundido de Por tanto, en los supuestos de autocontratación y en las situaciones de conflictos de intereses, la legitimación del administrador de la sociedad representada no puede derivar únicamente de la escritura de su nombramiento reseñada en la escritura en que se formaliza el negocio jurídico y del contenido legalmente predeterminado de su ámbito de actuación, sino que requiere, además, de un acto específico de autorización por parte de PDF (BOE-A-2013-8460 - 8 págs. - 186 KB) Otros formatos 307. PROPIEDAD HORIZONTAL. ACUERDOS DE Supuesto de hecho. Se pretende inscribir en el año 2013 un acuerdo adoptado en el año 1999 por la comunidad de propietarios de un edifico constituido en régimen de propiedad horizontal. Circunstancias a tener en cuenta: a) El acuerdo autoriza la división material de las fincas, lo que supone una alteración del título constitutivo de la propiedad horizontal. b) El acuerdo no fue adoptado por la unanimidad de todos los propietarios ni consta tampoco la cuasi unanimidad que se produce cuando, notificado el acuerdo a los ausentes, ha transcurrido el tiempo preciso para que estos puedan impugnar el acuerdo. c) Desde 1999 hasta ahora hay nuevos titulares registrales que no fueron parte en el acuerdo adoptado. d) Además, la calificación registral exige la legitimación de las firmas del presidente y del secretario de la junta celebrada en el año 1999. Criterios de .1 Sobre la exigencia de la legitimación de firmas de quienes fueron presidente y secretario de la junta celebrada hace catorce años: como dice Conclusión: es correcto el testimonio notarial del libro de actas de la comunidad referido al acta de la junta celebrada en el año 1999 y su certificación por los actuales presidente y secretario de la junta. 2 Acuerdo adoptado por cuasi unanimidad: la división material de los pisos o locales integrados en la división horizontal (o su agrupación) exige, además del consentimiento de los propietarios afectados, la aprobación de la junta de propietarios (art. 8 LPH, redacción actualmente derogada por Frente a la unanimidad alcanzada por el voto presencial de todos los propietarios (presentes o representados) se encuentra la llamada cuasi unanimidad, que consiste en que se computan como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de Ahora bien, aunque se compute como favorable al acuerdo el silencio de los ausentes, sin embargo, estos están legitimados para impugnar el acuerdo alcanzado (art. 17 LPH). El plazo de impugnación es, como regla general, de tres meses desde su adopción, y en el caso de los ausentes desde que recibieron la notificación del acuerdo. Hay que tener en cuenta, no obstante, que la impugnación no suspenderá la ejecución del acuerdo salvo que el juez lo ordene, dice el artículo 18 LPH. Pues bien, en el caso de la resolución lo que sucede es que no puede justificarse que el acuerdo fuera notificado en su día a los ausentes, ni por ello tampoco puede justificarse que haya transcurrido el plazo para impugnar el acuerdo. Por tanto, sólo en vía judicial pueden solucionarse situaciones como la presente. 3. Tracto sucesivo e inoponibilidad de lo no inscrito (art. 32 LH, 606 CC y art. 5 LPH): el tercer problema que se plantea es que, a la fecha en que se pretende la inscripción del acuerdo, hay nuevos propietarios de pisos y locales que compraron e inscribieron su derecho después del acuerdo no inscrito, a los que no se les puede imponer dicho acuerdo prescindiendo de su consentimiento. En el ámbito extrajudicial o de la seguridad jurídica preventiva sólo les afectará dicho acuerdo cuando lo conocieron efectivamente o tuvieron oportunidad de conocerlo al tiempo de la adquisición: Por tanto: el acuerdo inscrito al tiempo de la adquisición del tercero le afectará; también le afectará cuando, no inscrito el acuerdo, el tercer adquirente lo conoce y lo consiente en la escritura pública de adquisición (o en otra posterior). Dice A falta de ambas posibilidades, solo en vía judicial podrá resolverse la cuestión y apreciar el conocimiento por la situación de hecho existente y su aceptación tácita. PDF (BOE-A-2013-8461 - 8 págs. - 190 KB) Otros formatos 308. OBJETO SOCIAL PROFESIONAL: NO BASTA CON DECIR EN Hechos: Se trata de la constitución de una sociedad cuyo objeto es el siguiente: La sociedad tendrá por objeto, las actividades propias de un centro de tratamiento de odontología general, ortodoncia, implantes, cirugía maxilofacial, periodoncia, odontopediatría, consultorio médico y elementos propios en la práctica de la medicina de la salud bucal; importación, exportación, representación, compraventa y comercialización de todo tipo de productos relacionados con la odontología; Enseñanzas propias de La única socia en el otorgamiento de la escritura afirma que la sociedad que se constituye es no profesional. No obstante el registrador suspende la inscripción por no poder incluir actividades profesionales en una sociedad no profesional. Doctrina: Así dice una vez más que una correcta interpretación de Y en cuanto a la afirmación que hace la fundadora de que la sociedad es no profesional considera que se trata de una cláusula que no integra los estatutos sociales y, por ende, no sirve para una adecuada delimitación del objeto social que debe necesariamente constar en la definición estatutaria del mismo cfr. artículo 23.b) de Comentario: La doctrina de PDF (BOE-A-2013-8462 - 6 págs. - 179 KB) Otros formatos 309. INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD. INMATRICULACIÓN DE FINCAS FORMADAS POR SEGREGACIÓN DE FINCAS NO INSCRITA. Resolución de 2 de julio de 2013, de Dos son las cuestiones que se plantean: 1. Existencia de dudas de identidad de la finca a inmatricular, al considerar el Registrador que puede estar comprendida en el perímetro descrito por fincas ya inscritas. En este caso, no procede la inmatriculación por el procedimiento del doble título previsto en el art. 205 LH, sin perjuicio de que judicialmente se demuestre lo contrario como resulta de la remisión al art. 306 RH, ya que estas dudas se refieren a cuestiones de hecho que, como ha reiterado 2. Es admisible la inmatriculación de fincas formadas por segregación de fincas no inscritas, sin necesidad de previa inscripción de la finca matriz (R. 8 de septiembre de 2009) sin perjuicio de la necesidad de licencia municipal para la segregación, requisito que se cumple en este caso. (JCC) PDF (BOE-A-2013-8463 - 4 págs. - 158 KB) Otros formatos 310. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN EL REGISTRO MERCANTIL. Resolución de 3 de julio de 2013, de Hechos: El supuesto de hecho de este recurso es el siguiente: 1º. Se presenta en el registro escritura de ampliación del capital de una sociedad. 2º. Dos días después se presenta mandamiento judicial ordenando anotación de medidas cautelares, anotación que se practica 5 días más tarde, y en la cual se ordena a un socio que se abstenga de realizar actos que puedan modificar la situación del capital de la sociedad. Ese socio es el que por compensación de créditos suscribe el aumento de capital. Ante ello el registrador resuelve no practicar la inscripción de aumento de capital solicitada por entender que la mencionada anotación preventiva de medidas cautelares afecta al aumento del capital, aun cuando la escritura de formalización de éste haya sido presentada antes de la práctica de dicha anotación preventiva, de conformidad con la doctrina de este Centro Directivo, según la cual el registrador, en su calificación, deberá tener en cuenta no sólo los documentos inicialmente presentados sino también los auténticos relacionados con éstos, aunque fuesen presentados después, para así lograr un mayor acierto en la calificación y evitar inscripciones inútiles e ineficaces teniendo en cuenta la transcendencia de los pronunciamientos registrales y la presunción de exactitud y validez del asiento registral, pues el principio de prioridad no puede tener el mismo alcance en el Registro Mercantil que en un registro de derechos. Se recurre por la sociedad alegando que dado que la escritura de aumento del capital social fue presentada con anterioridad al mandamiento que motiva la anotación referida y de la que trae causa la calificación denegatoria de la inscripción, pues así se reconoce en todo momento en la precitada calificación, debería dictarse resolución revocando la calificación denegatoria de la inscripción recurrida y proceder a la inscripción de la escritura pública de ampliación de capital. Doctrina: Recuerda su doctrina de que los registradores han de tener en cuenta el juego del principio de prioridad, lo que les obliga a tomar en consideración, junto con el título que es objeto de la misma, los asientos del Registro existentes al tiempo de su presentación, y, en consecuencia, en cuanto tengan asiento de presentación vigente en tal momento, los documentos presentados con anterioridad, no los que accedan al Registro después, pero que también debe tenerse presente que dada la especial trascendencia de los asientos registrales el registrador, en su calificación, no sólo puede sino que debe tener en cuenta no sólo los documentos inicialmente presentados, sino también los auténticos y relacionados con éstos, aunque fuese presentados después, con el objeto de que, al examinarse en calificación conjunta todos los documentos pendientes de despacho relativos a un mismo sujeto inscribible, pueda lograrse un mayor acierto en la calificación, así como evitar inscripciones inútiles e ineficaces. En definitiva que el principio de prioridad en el RM, debe ser aplicado de forma restrictiva atendida la naturaleza y función del Registro Mercantil y el alcance de la calificación donde los principios de legalidad y de legitimación tienen su fuente en Comentario: Sólo indicar que dado que la anotación ya había sido practicada, más que de principio de prioridad de lo que se trata en esta resolución es de la imposibilidad de inscribir un aumento de capital cuando precisamente el socio que suscribe la totalidad de las participaciones de ese aumento tiene prohibido hacerlo, al menos mientras duren las medidas cautelares que se han hecho constar en el registro y dicha prohibición ya consta en la hoja de la sociedad. Es decir el registrador no califica solo por lo presentado con posterioridad, sino por lo despachado posteriormente lo que implica, mientras dure la vigencia de la anotación, un verdadero cierre registral a los efectos de la práctica de las inscripciones posteriores. (JAGV) PDF (BOE-A-2013-8464 - 6 págs. - 176 KB) Otros formatos 311. COMPRAVENTA ESTANDO PENDIENTE ASIENTO DE PRESENTACION PRORROGADO. Resolución de 4 de julio de 2013, de Hechos: Se presenta un mandamiento judicial de cancelación de una inscripción de compraventa efectuada en 2008 por nulidad de la misma. De dicho mandamiento se toma anotación preventiva por defecto subsanable. Estando vigente dicha anotación se presenta una segunda compraventa efectuada en 2009 en virtud de la cual los compradores en 2008 venden la finca a un tercero. No se especifica, pero parece que la venta de 2008 no se llegó a inscribir. El registrador suspende la inscripción de la venta de 2009, además de por falta de tracto, por estar pendiente de despacho un asiento contradictorio (el Auto de anulación de la primera venta), conforme al artículo 17.2 LH. El recurrente alega que dicha sentencia no le afecta por no haber sido parte en el procedimiento, que el verdadero titular es el recurrente, y que se vulnera el artículo 40 LH. Comentario: Ver resolución 273 y comentario. En el presente caso el registrador sí ha valorado que el título a inscribir es incompatible con el que está pendiente de despacho y por tanto la suspensión está justificada, lo cual es lógico pues si inscribiera la segunda venta de 2009 tendría luego que cancelarla al inscribir el auto anulando la de 2008. (AFS) PDF (BOE-A-2013-8520 - 2 págs. - 145 KB) Otros formatos 312.- PROPIEDAD HORIZONTAL. NO CABE INSCRIBIR UNA FINCA A NOMBRE DE Hechos: En un procedimiento de ejecución, iniciado en relación con el trastero de un edificio, constituido en propiedad horizontal y perteneciente a determinada entidad, tras quedar desierta la subasta del mismo, se le adjudica a la propia Comunidad de Propietarios. Registrador: Deniega la inscripción de la finca a favor de Dirección General: Da la razón al Registrado en base a estos argumentos: Según declaró Comentario: Hay un supuesto especial dentro de La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios. No está claro si esa proindivisión se refiere a la totalidad del edificio o a la totalidad de los propietarios de un garaje o local, en el que la proindivisión se establece de propio intento. Parece que a algo así apunta esta Rs. Es decir si el garaje se hubiera adjudicado según cuota a todos los propietarios de Para aquellos que quieran estudiarlo más a fondo, transcribo los comentarios cogidos de una conferencia de Rodríguez Poyo: ELEMENTOS PROCOMUNALES. 1.Concepto y caracteres: La doctrina (CAMARA y SAPENA) lo definen como el espacio delimitado, susceptible de aprovechamiento independiente, que tiene asignada cuota, por lo que es elemento privativo, pero que pertenece a varios propietarios, habiéndose establecido esa comunidad intencionalmente (o de intento como dice Legalmente, no se refiere a ella el art. 396 CC, pero si lo hace el art. 4 LPH, cuando al excluir la acción de división para hacer cesar el régimen de PH, solo admite esa acción a favor de cada propietario y solo circunscrita al piso o local determinado, pero siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos sus propietarios. Lo escueto de ese concepto legal ha dado lugar a numerosas y variadas interpretaciones en la doctrina a cerca de lo que debe entenderse por elemento procomunal (o departamento procomunal o comunidad de intento como se lo conoce usualmente). Y así se acuñó en la doctrina la expresión departamento procomunal, estimando que cuando el art. 4 LPH se refiere a servicio o utilidad de TODOS los propietarios no se está refiriendo a todos los propietarios del edificio (como se pensó inicialmente) , sino a todos los propietarios de ese departamento procomunal; es decir la comunidad de intento se establecía en beneficio exclusivo de los comuneros o condueños que lo sean del departamento procomunal. Por ello la doctrina ha venido en CARACTERIZAR los departamentos procomunales a base de las siguientes notas: + se trata de un espacio delimitado susceptible de aprovechamiento independiente, al que se le asigna cuota como elemento privativo que es en el régimen de PH. + su titularidad pertenece a una pluralidad de propietarios (comuneros), que establecen de intento esa comunidad, para el servicio o utilidad común de todos ellos, lo que institucionalmente excluye la acción de división para hacer cesar la comunidad. + esos todos los propietarios pueden serlo todos los del edificio o parte de los del edificio y parte que no lo sean, ya que la comunidad se establece de intento en beneficio de los condueños de ese espacio delimitado o departamento procomunal. + y esa cuota que tienen en el proindiviso de ese departamento puede estar vinculada a la titularidad de un piso o local por vía de titularidad ob rem, o puede ser independiente. 2. Clases: También aquí la gama es variadísima y dependerá, muchas veces, de los servicios de que disponga el edificio y del uso que de ellos quiera hacerse; pero normalmente se utiliza la técnica del departamento procomunal para viviendas del portero, locales de reuniones de la comunidad, garajes, servicios y pistas de juegos, etc... 3. Problemas en torno a los elementos procomunales: Lo escaso y escueto de su régimen jurídico ha hecho que en la práctica las interpretaciones en su constitución jurídica hayan sido muy dispares, y van desde la que acabo de exponer, que es la construcción tradicional, a lo que colaboró decisivamente la técnica notarial y registral, en particular a partir del Simposio de Valencia y los trabajos de MONET, SAPENA, FRAGUAS, CAMARA, etc.. hasta construcciones recientes, como la que propone POVEDA, que construye el departamento procomunal como una especie de elemento común accidental o por destino, lo cual ha sido criticado por la doctrina por la contradicción que supone el convertir en elemento común un elemento privativo (ya que el departamento procomunal tiene cuota), cuando el art. 4 LPH permite la construcción antes referida. En definitiva, con arreglo a la construcción que antes expresé, la doctrina es unánime al considerar la posibilidad de que el departamento procomunal sea objeto de cualquier clase de negocio jurídico (arrendamiento, venta, hipoteca, etc...), que exigirá con arreglo a las normas ordinarias del CC la unanimidad o la mayoría según el negocio de que se trate, y adoptado por los condueños de ese departamento, ya que Nota adicional: Existe una excepción al principio de que las entidades sin personalidad jurídica no pueden inscribir a su favor bienes inmuebles o derechos reales: El RDLey que recogió el llamado Pacto de Zurbano añadió un nuevo párrafo al apartado 2 de la disposición adicional quinta de «Los Fondos de Titulización Hipotecaria y Fondos de Titulización de Activos podrán ser titulares de cualesquiera otras cantidades, inmuebles, bienes, valores o derechos que sean percibidos en pago de principal, intereses o gastos de las participaciones hipotecarias, certificados de transmisión de hipoteca, activos financieros u otros derechos de crédito que se hubieren agrupado en su activo, por resolución de cualquier procedimiento judicial o extrajudicial iniciado para el cobro de tales derechos de crédito; en particular y sin ánimo limitativo, por producto del remate de procedimientos de ejecución de garantías hipotecarias o no hipotecarias, por la enajenación o explotación de los inmuebles o bienes o valores adjudicados o dados en pago o, como consecuencia de las citadas ejecuciones, en administración y posesión interina de los inmuebles, bienes o valores en proceso de ejecución. La inscripción de los bienes inmuebles pertenecientes a los Fondos de Titulización en el Registro de Así pues, los fondos de titulación podrán ser titulares registrales a pesar de no tener personalidad jurídica independiente, frente a la regla general preconizada por el artículo 9.4 de la Ley Hipotecaria y 11 de su Reglamento que dice textualmente: No serán inscribibles los bienes inmuebles y derechos reales a favor de entidades sin personalidad jurídica. Esta reforma, descodificadora, se ha hecho al margen de la legislación hipotecaria y plantea la duda de si son inscribibles a su nombre los inmuebles en todo caso o tan solo cuando se hayan adquirido a través de los títulos y procedimientos que se enumeran. ¿Servirá de antecedente para otros patrimonios separados sin personalidad jurídica? Respecto a PDF (BOE-A-2013-8616 - 5 págs. - 161 KB) Otros formatos 313. HERENCIA. FALTA DE IDENTIDAD ENTRE EL CAUSANTE Y EL TITULAR REGISTRAL. Resolución de 3 de julio de 2013, de Supuesto de hecho. Se trata de una discrepancia entre el número del DNI del actual causante, cuya herencia se presenta a inscripción, y el que consta en el asiento registral de una de las fincas. Otorgan la escritura de herencia la viuda y los hijos del fallecido, y la discrepancia en el DNI del causante que consta en la escritura de herencia y el del asiento es de dos dígitos. Se presenta, además, una escritura aclaratoria o confirmatoria del DNI. Circunstancias a tener en cuenta: las circunstancias del titular registral son coincidentes con las del causante de la herencia: nombre, apellidos, estado civil, nombre y apellidos de la esposa. Por otro lado, la rectificación o escritura complementaria aclaratoria la otorga la viuda, quien aporta el DNI de su marido (que es el mismo que se hizo constar por la viuda y los herederos en la escritura de herencia que se complementa). Igualmente, en el testamento, en el certificado de defunción, en el Catastro y en la declaración de renta del causante correspondiente al ejercicio 2011 consta el mismo DNI que se dice en la escritura. También se presenta Libro de familia acreditando las relaciones familiares personales de la viuda y los hijos con el causante. Se añade la circunstancia de que el nombre de la esposa que constaba en el asiento registral era el mismo que el de la viuda que otorgó le herencia. Aún así, cabe procede la suspensión de la inscripción por dudas fundadas entre la identidad del causante y la del titular registral? NO. DGRN. Tras declarar que la fe de conocimiento o fe de identidad compete al Notario, lo que no impide que de haber discrepancias con los datos identificativos de la persona que constan en el Registro deban ponerse de manifiesto en la calificación del Registrador y rectificarse, bien los de la escritura bien los del asiento, según los casos, declara en el caso de la resolución que
la simple discordancia de dos dígitos en la consignación del DNI de la persona que figura como titular registral con carácter presuntivamente ganancial (con la otorgante doña M. N. C.), error que se pone de manifiesto y se rectifica en la última escritura autorizada, no constituye una circunstancia o indicio, que ofrezca la más mínima relevancia obstativa, de la falta de correspondencia identitaria entre el titular registral y el causante de la sucesión cuya partición se pretende inscribir. En definitiva, pues, el indicado error de dos dígitos del documento nacional de identidad en modo alguno impide desconocer la eficacia identificativa del resto de los datos suministrados respecto de dicha persona, los cuales no dejan ninguna duda racional de que el causante y el titular registral son el mismo sujeto. Conclusión. Que la discrepancia sea calificable no justifica que en cualquier caso de discordancia, por ligera que ésta sea, deba rechazarse la inscripción, toda vez que sólo podrán oponerse a la inscripción del título aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente trascendencia, (cfr. Resoluciones de 18 de octubre de 2010 y 17 de agosto de 2011), por ofrecer dudas razonables de falta de correspondencia entre el titular inscrito y el causante o transmitente del acto que se pretende inscribir. (JAR) PDF (BOE-A-2013-8617 - 7 págs. - 177 KB) Otros formatos 314. URBANISMO. ACTA DE PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES DE REPARCELACIÓN POR COMPENSACIÓN Resolución de 3 de julio de 2013, de Se presenta un acta de protocolización del proyecto de reparcelación de una determinada unidad de Ejecución. El registrador deniega la inscripción en base a una sentencia del Tribunal Supremo en la que se declaran nulos determinados acuerdos municipales. El recurrente alega en cambio que dicha sentencia no resulta de la documentación presentada ni de los asientos del Registro y que de su fallo no resulta que haya anulado el referido PAU ni que haya decretado que no se inscriba el proyecto de compensación. Pero advierte que "Aunque se estime la alegación de falta de motivación suficiente de la nota calificadora, no puede estimarse en cambio la pretensión del recurrente de que el registrador no pueda tener en cuenta en su calificación una determinada Sentencia del Tribunal Supremo, como es en este caso, la de 28 de septiembre de 2012, de la que ha tenido conocimiento, aunque no haya sido por la vía de la documentación presentada. De ningún modo los artículos 18.1º y 65.4.º de En conclusión, PDF (BOE-A-2013-8618 - 7 págs. - 176 KB) Otros formatos 315. EJECUCIÓN HIPOTECARIA: ARRENDAMIENTO INSCRITO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. Resolución de 3 de julio de 2013, de Sobre un edificio destinado a actividad hotelera figura inscrita una hipoteca y posteriormente una contrato de arrendamiento con expresa cláusula de concesión del derecho de adquisición preferente en los términos del art. 25 de la LAU. Se presenta ahora la adjudicación derivada de la ejecución de la hipoteca. El registrador entiende que es precisa la acreditación fehaciente de la de haber sido notificada la transmisión a la arrendataria. PDF (BOE-A-2013-8619 - 4 págs. - 158 KB) Otros formatos 316. REGISTRO MERCANTIL. PUBLICIDAD FORMAL. REQUISITOS EXPEDICIÓN NOTAS SIMPLES. Resolución de 4 de julio de 2013, de Hechos: Se solicita de un RM por fax una nota simple literal por fotocopia. Consta que el interés alegado es un interés judicial así como la firma de la solicitante. Por tanto y como dice El registrador pone en conocimiento del peticionario que habida cuenta de la imposibilidad de identificar al solicitante en las solicitudes de nota simple literal recibidas por fax, deberá o bien presentar la solicitud con firma legitimada notarialmente, o bien personarse en este Registro. Artículo 4 de La decisión se recurre por el interesado poniendo de manifiesto que la nota simple pedida por fax es perfectamente posible. Doctrina: Comentario: Como otras veces hemos sostenido es realmente difícil que si se cumplen las normas sobre contenido de las inscripciones del RRM, existan datos íntimos o restringidos en los libros del RM. No obstante y dado que el TC considera datos restringidos no sólo los íntimos sino también los puramente personales, antes de dar esos datos quizás haya de investigarse el interés del solicitante en los mismos que puede perfectamente ser el de interponer cualquier tipo de demanda o reclamación contra constituyentes, suscriptores en aumentos de capital no dinerarios o administradores. No obstante aquí se da un cruce de intereses, pues la consignación en notas simples de los elementales datos personales que exige el Art. 38 del RRM,-estado civil del que se puede incluso prescindir, domicilio y NIF- puede servir perfectamente para evitar la confusión entre dos personas de idénticos apellidos con lo que el hecho de suministrar esos datos, en lugar de perjudicar al afectado le beneficia pues le puede evitar molestias y reclamaciones que realmente no van contra él. En definitiva que en el ámbito del RM y dado el carácter totalmente público de sus archivos, el discriminar el suministro de unos u otros datos es un tema realmente espinoso y con el que debe ponerse especial cuidado para no pecar por exceso pero sobre todo por defecto. Como dice la propia DG sólo los datos sin relevancia patrimonial o carentes de relevancia jurídica son los que pueden eliminarse de la información literal de los asientos y parece claro que, en principio, todos los datos contenidos en las inscripciones mercantiles tienen o esa relevancia patrimonial o esa relevancia jurídica. Lo que sí es realmente importante es que siempre quede constancia en los archivos del Registro de la persona natural o jurídica que solicita información y que la identidad de esa persona quede suficientemente acreditada por cualquiera de los medios apuntados por el CD, siendo quizás el más importante de esos medios el sentido común. (JAGV) PDF (BOE-A-2013-8620 - 5 págs. - 163 KB) Otros formatos 317. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD. Resolución de 4 de julio de 2013, de Se solicita la cancelación por caducidad de una hipoteca. La registradora alega dos defectos: 1.- Falta de acreditación de la legitimación del solicitante, ya que no es la titular registral sino que alega un poder pero que simplemente acompaña por fotocopia y además su firma no está legitimada notarialmente o ratificada ante el Registrador. Defecto que se confirma ya que los documentos que se aporten (y a salvo las excepciones previstas en la legislación hipotecaria) han de ser públicos (art. 3LH), condición que no reúnen las simples fotocopias. 2.- Falta de transcurso del plazo a los efectos de la cancelación por caducidad. Defecto que también se confirma ya que el plazo de vencimiento del final del crédito es 15 de julio de 2.008. No es aplicable el art. 82 párrafo 2 LH puesto que se refiere a los supuestos en los que las partes han pactado un plazo de caducidad convencional, y por tanto la normativa aplicable a los efectos de esta cancelación es la del art. 82.5 LH en relación con el art 1964 CC y en consecuencia, el plazo es el de veintiún años contados desde la fecha de vencimiento del crédito, es decir, desde el día 15 de julio de 2008, y dicho plazo no ha transcurrido. (MN) PDF (BOE-A-2013-8621 - 6 págs. - 170 KB) Otros formatos 318. ESCRITURA DE REVOCACIÓN DE DACIÓN EN PAGO. DISTINTAS CUESTIONES. Resolución de 4 de julio de 2013, de Supuesto de hecho: Una finca está inscrita a favor de una sociedad en virtud de escritura de dación en pago de determinadas deudas. Con posterioridad, figuran una hipoteca, dos anotaciones de embargo y otra de querella criminal. Ahora, en virtud de la escritura pública presentada y de un acta de manifestaciones que se reseña pero no se acompaña, se afirma que las deudas nunca fueron de la sociedad sino de quien ostentaba la condición de administrador y el actual titular registral, el transmitente, junto con quien era en aquel momento administrador único de la sociedad cedente, revocan la dación en pago y solicitan la inscripción a favor de la cedente libre de cargas. Se plantean distintas cuestiones: 1.- Considera 2.- Entiende que es necesaria la aportación del acta de manifestaciones puesto que son precisamente las manifestaciones que se hacen en dicho documento las que causalizan el negocio cuya inscripción se pretende. Esta carencia impide al registrador llevar a cabo su labor y calificar la validez del negocio. (art. 98 RH en relación al art. 18 LH) 3.- Exige el registrador además que se inscriban dos hipotecas que se relacionan en la escritura calificada. Defecto que se rechaza porque la falta de su inscripción carece de trascendencia para la modificación de titularidad resultante del documento presentado ya que la finca está inscrita a nombre de quien aparece en el título como otorgante por lo que se cumple la previsión exigida por el art.20LH. Entiende igualmente que no es necesario el consentimiento del acreedor de dichas hipotecas puesto que independientemente de que las deudas garantizadas con dichas hipotecas hubieran sido parte del negocio de dación en pago, dicha sociedad no fue parte en el negocio jurídico que dio lugar a la inscripción cuya modificación se pretende. 4.- Confirma la nota en cuanto que no es posible la cancelación de las cargas posteriores: La hipoteca y las anotaciones posteriores no pueden ser afectados o cancelados sin que conste el consentimiento de sus titulares o así se ordene en resolución judicial firme tal como resulta del art. 40 LH en relación a los arts. 17, 32 y 82. 5.- Señala el Registrador falta de expresión de la causa por la que las partes llevan a cabo el negocio. Defecto que se rechaza por cuanto que tratándose de un negocio por el que se declara la nulidad de uno anterior su causa es precisamente la ausencia en dicho negocio anterior lo que conlleva a su vez la declaración de que no produjo efectos (art. 1303 CC). Cosa distinta es si esa justa causa viene convenientemente incorporada al título presentado a inscripción, cuestión que ya ha sido analizada. 6.- Se confirma el defecto relativo a la imposibilidad de proceder a la inscripción de la posesión que se solicita en el documento de acuerdo con el art. 5LH. 7.- Y por último respecto a la alegación de la existencia de un pacto comisorio, también se rechaza pues si bien es cierto que la prohibición de comiso es imperativa y de orden público y que el registrador debe rechazar la inscripción de aquellos negocios que encubran o amparen un pacto semejante, para que así sea es preciso que esté debidamente justificado debiendo motivarse adecuadamente el por qué en el caso concreto se afirma la existencia de un pacto comisorio prohibido por el art.1859 CC. (MN) PDF (BOE-A-2013-8622 - 12 págs. - 224 KB) Otros formatos 319. PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CONSTANCIA REGISTRAL DE Por decreto del secretario judicial se acuerda disponer que «Banco de Sabadell, S.A.» ocupe en el procedimiento de ejecución hipotecaria la posición de parte demandante que venía ocupando «Banco Cam, S.A.U.». La suspensión del registrador se limita a la constancia registral de la subrogación procesal en un procedimiento de ejecución hipotecaria por parte de una entidad («Banco de Sabadell, S.A.») que ocupa la posición de otra («Banco Cam, S.A.U.») que ha iniciado el procedimiento y que no es titular registral de la hipoteca (Caja de Ahorros del Mediterráneo). Dice PDF (BOE-A-2013-8667 - 13 págs. - 241 KB) Otros formatos 320. ANOTACIÓN DE EMBARGO FIGURANDO INSCRITO EL DERECHO DE USO A FAVOR DEL DEMANDADO. Resolución de 5 de julio de 2013, de Hechos. Se presenta mandamiento judicial por el que se ordena el embargo del 50 % de los derechos que corresponden en la liquidación de la sociedad de gananciales al demandado respecto de una determinada finca registral. El propio demandado tiene anotado a su favor el derecho de uso de la vivienda en virtud de la sentencia de separación. La exesposa ha sido notificada del embargo al estar personada en actuaciones La registradora no practica la anotación por aparecer la finca inscrita a favor de don L. J. G. L. en cuanto al uso y disfrute por adjudicación en virtud de sentencia de separación contenciosa que expresa. La procuradora recurre haciendo un resumen de las vicisitudes acaecidas y alegando que la existencia de la inscripción del derecho de uso no impide la práctica del embargo. Hay tres hipótesis diferentes que pueden darse en embargos que afecten a una sociedad de gananciales disuelta y no liquidada: - El embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, el cual, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial, requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares. - El embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde. Puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cabe su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor. - El teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto que no puede confundirse con el anterior. En este tercer caso puede ocurrir que estos bienes no sean adjudicados al cónyuge deudor con lo que la traba quedará absolutamente estéril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anota no se atribuyen al deudor, éstos quedarán libres, pero el embargo se proyectará sobre los que se le haya adjudicado a éste en pago de su derecho (de modo que sólo queda estéril la anotación, pero no la traba). Lo que no cabe nunca es el embargo de mitad indivisa del bien, pues mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales y aunque haya disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos. En el presente caso, interpreta que estamos ante la segunda de las hipótesis señaladas en el fundamento de Derecho anterior, consistente en el embargo de la cuota global que al cónyuge deudor corresponde en esa masa patrimonial, perfectamente posible. La circunstancia de que el derecho de uso conste inscrito a nombre del demandado, no es obstáculo para la práctica de la anotación preventiva de embargo sobre la cuota global que le corresponda en la liquidación de la sociedad de gananciales independientemente de la naturaleza que a dicho uso se le quiera atribuir y sobre la que no se pronuncia. Tan sólo apunta posibilidades: una mera limitación de la facultad dispositiva, un verdadero derecho real o una «ius ad rem». Revoca la nota, pues se cumplen los principios de tracto sucesivo y de legitimación registral, apuntando que será en el momento de la ejecución cuando habrá que determinarse si la ejecución conlleva la extinción del derecho de uso, o éste subsiste como derecho independiente y anterior, ya que no ha sido objeto del embargo. Nota: Parece razonable entender que el derecho de uso subsistirá, en caso de subasta, al menos en cuanto a la mitad indivisa restante del bien, al no haber sido embargado y gozar de prioridad. (JFME) PDF (BOE-A-2013-8668 - 4 págs. - 160 KB) Otros formatos 321. PROYECTO DE REPARCELACIÓN VOLUNTARIA. TITULO INSCRIBIBLE EN CASTILLA Se plantea si es posible la inscripción en Castilla-La Mancha de un proyecto de reparcelación voluntaria en virtud de un escrito del alcalde acompañado de la certificación municipal aprobatoria del mismo. La registradora lo deniega por entender que conforme a la legislación autonómica es necesaria escritura pública (art 95.2 del TR de PDF (BOE-A-2013-8669 - 4 págs. - 156 KB) Otros formatos 322. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL. REQUERIMIENTO DE PAGO. Resolución de 5 de julio de 2013, de Hechos: Se formaliza escritura de compraventa como resultado de un procedimiento de venta extrajudicial en ejecución de hipoteca. A dicha escritura se acompaña un acta notarial de requerimiento de pago, de la que resulta que dicho requerimiento de pago se ha efectuado al deudor persona jurídica, en un lugar distinto del señalado en la escritura de hipoteca (aunque consta inscrito en el Registro, en la anotación llevada a cabo por Registrador: Deniega la inscripción de la venta, dado que en el requerimiento de pago no se ha cumplido lo que dispone el artículo 236-C-2 del RH éste se practicará por el Notario, bien personalmente, si se encontrase en él el deudor que haya de ser requerido, o bien al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de catorce años que se hallasen en el mismo y, si no se encontrase nadie en él, al portero o a uno de los vecinos más próximos. 3.Si el Notario no fuera competente por razón del lugar practicará el requerimiento por medio de otro Notario que sea territorialmente competente. 4.Si no se pudiera practicar el requerimiento en alguna de las formas indicadas, el Notario dará por terminada su actuación y por conclusa el acta, quedando expedita la vía judicial que corresponda.'' En la escritura calificada, no siendo posible efectuar el requerimiento en el domicilio consignado por las partes en el Registro, el notario autorizante opta por practicar la notificación en lo que denomina «domicilio real» del deudor, circunstancia no prevista en el artículo antes relacionado. La necesidad de que la venta extrajudicial se realice ajustándose a las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario la sanciona expresamente el artículo 129 de la Ley Hipotecaria y la reitera el artículo 235-2 de dicho Reglamento al establecer: ''La ejecución extrajudicial se ajustará necesariamente a lo dispuesto en los artículos siguientes''. La importancia del requerimiento de pago como trámite esencial de todo procedimiento ha sido sancionada reiteradamente por la jurisprudencia. Y así se manifiesta Notario: Recurre alegando que ante la imposibilidad de practicar el requerimiento de pago en el domicilio convenido e inscrito, y aportado un domicilio real por los acreedores, se lleva a cabo por medio de notario territorialmente competente en Madrid; que el procedimiento extrajudicial no puede verse imposibilitado cuando resulta imposible el requerimiento en el domicilio señalado, porque lo importante es la notificación al deudor; que, como pone de relieve el propio registrador, el domicilio real coincide con el que consta en la anotación letra G, de embargo a favor de Dirección General: Rechaza el recurso del notario y da la razón al Registrador, por estos argumentos: ..- el requerimiento de pago está sujeto a estrictos requisitos: de lugar porque exige que se practique precisamente en el domicilio señalado a tales efectos en la inscripción correspondiente (art. 234.1 del Reglamento Hipotecario en relación con el art. 682.2 de ..- Que el Tribunal Constitucional ha tenido ocasión de reiterar en innumerables ocasiones la trascendencia que los actos de comunicación tienen dentro de los procedimientos judiciales como medio de garantizar que los destinatarios puedan ejercitar su derecho constitucional de defensa (Sentencia de 7 de mayo de 2012, por todas). Por tanto es necesario interpretar la regulación del Reglamento Hipotecario de modo que se ajuste estrictamente a su finalidad, a la protección de los derechos constitucionales del deudor y a la necesaria flexibilidad interpretativa que permita el desarrollo de los trámites previstos en el ordenamiento. ..- Que no se han seguido los trámites previstos en el ordenamiento ni existe justa causa que ampare los términos en que se han llevado a cabo. Ciertamente la imposibilidad de llevar a cabo el requerimiento en el domicilio establecido al efecto por ausencia del deudor no implica necesariamente que deba darse por conclusa la actuación notarial y procederse al cierre del acta. De otro modo descansaría exclusivamente en su actitud el éxito o fracaso de una actuación prevista legalmente. De lo anterior no se sigue sin embargo, como pretende el recurrente, que toda ausencia del domicilio pactado y registrado permita la práctica del requerimiento en otro domicilio y con persona distinta del destinatario. ..- Que todo ello no cierra la posibilidad de practicar la notificación fuera del domicilio pactado en caso resultar infructuoso, ya que sólo si queda acreditado bajo la fe del notario que el destinatario tiene cabal conocimiento de su contenido y de su fecha es admisible considerar practicada la diligencia y llevado a cabo el trámite en términos que no violenten sus derechos constitucionales. Así ocurrirá si conocido el paradero del destinatario el notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aquél y previa su identificación (Resolución de 17 de septiembre de 2012) o si el propio destinatario, conocedor de la circunstancia, se persona ante el notario al efecto de recibir el requerimiento. ..- Tampoco es aceptable la mera circunstancia de que el domicilio en el que se ha practicado la diligencia coincida con uno de los que constan en el Registro de la finca. Este Centro Directivo tiene declarado que la fijación de un domicilio en la inscripción de hipoteca responde a la idea de protección de un interés no sólo del deudor sino también del acreedor en cuanto partes del contrato. Esta base contractual en la determinación del domicilio, por más que sea señalado por el deudor, tiene su reflejo en el hecho de que el deudor, hipotecante o tercer poseedor no puede después modificarlo a voluntad (vid. art. 234.1.2.ª del Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 683.1.1.ª de ..- Tampoco es admisible apreciar la alegación de que el hecho de que la persona con quien se entendió la diligencia en el lugar señalado por el acreedor afirme que se trata de las oficinas de la deudora, permite tener por establecida una presunción iuris tantum en tal sentido. Como acabamos de ver y se ha reiterado a lo largo de esta Resolución, ni el acreedor puede unilateralmente fijar un domicilio para el requerimiento ni tampoco puede dársele tal valor a la manifestación hecha por una persona que carece de vinculación con el domicilio señalado por las partes para su práctica. ..- No es admisible la afirmación de que la combinación de los artículos 236 del Reglamento Hipotecario y 202 del Reglamento Notarial permiten tener por bien realizado el requerimiento de pago pues el artículo 206 del Reglamento Notarial excluye la aplicación de sus normas cuando existen reglas especiales, como es el caso. Comentario: No parece muy aceptable la postura de - se ha intentado notificar en el domicilio fijado en la escritura; - el domicilio en que se ha hecho la notificación fue el fijado en la anotación practicada por - la persona a quien se entrega la cédula la acepta bajo su responsabilidad, da su nombre y manifiesta que el domicilio lo es de las oficinas de Pese a todas las precauciones tenidas en cuenta, y a la vista de tan rígidas exigencias, el procedimiento extrajudicial que hoy ha comenzado a utilizarse casi mayoritariamente por las Entidades de Crédito, dada la duración y coste de los ejecutivos judiciales, firma con esta resolución su punto y aparte, sino su casi punto y final. Estimo que ningún notario se va a atrever a seguirlo, a partir de ahora, y dará por cerrada el acta de requerimiento, en cuanto no localice al deudor en el domicilio fijado en la escritura de hipoteca. Y ello aunque PDF (BOE-A-2013-8670 - 10 págs. - 207 KB) Otros formatos 323. MODIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. Resolución de 6 de julio de 2013, de Se discute en este recurso si es o no inscribible en una escritura de permuta, la concreción de las medidas superficiales de las plantas de una casa que ya figuraba inscrita en el Registro pero sin tal detalle (no especifica los metros construidos ni la distribución por plantas). La descripción que se hace en la escritura es más detallada y coincide con la que figura en El registrador señala la necesidad de declarar la obra nueva que supone la concreción de la superficie construida. El notario recurrente entiende que la descripción de la inscripción es susceptible de ser completada con la aportación de determinados datos fácticos del inmueble que antes no se habían hecho constar en el Registro y que proceden de PDF (BOE-A-2013-8671 - 6 págs. - 174 KB) Otros formatos 324. CONDICIÓN RESOLUTORIA POR TRANSCURSO DEL PLAZO PARA SU EJERCICIO SIN CONSENTIMIENTO DE SU TITULAR REGISTRAL. PROHIBICIÓN DE DISPONER. Resolución de 6 de julio de 2013, de En una escritura de compraventa se pactaron una serie de obligaciones, entre ellas una prohibición de disponer, que se garantizaron con condición resolutoria. Ahora se pretende la cancelación de la condición por el transcurso del plazo para su ejercicio y consecuentemente la prohibición de disponer. Confirma Por tanto, no pudiéndose probarse de forma clara y contundente el cumplimiento de los supuestos garantizados difícilmente puede establecerse el plazo inicial de cómputo del ejercicio de la acción y en consecuencia el de su extinción. Siendo necesario por tanto para la cancelación bien el consentimiento del titular registral bien resolución judicial firme dictada en el juicio declarativo correspondiente. (MN) PDF (BOE-A-2013-8672 - 4 págs. - 157 KB) Otros formatos 325. RECTIFICACIÓN DE REPARCELACIÓN. Resolución de 8 de julio de 2013, de Mediante certificación expedida por el secretario del Excmo. Ayuntamiento de Villajoyosa comprensivo de acuerdo del pleno del Ayuntamiento de determinada fecha, se procede a la ejecución de una sentencia judicial firme de rectificación de un proyecto de reparcelación que consiste en segregar una porción de finca y agregar dicha porción a una finca de resultado. Se suspende la inscripción, básicamente, porque el procedimiento no se entendió con los titulares registrales (herederos del titular registral existente al iniciarse el procedimiento) y porque la agrupación con la parte segregada, tratándose de fincas pertenecientes a distintos propietarios, hace preciso que en el título queden perfectamente determinadas las concretas participaciones y derechos que correspondan a cada condueño en la finca resultante de la agrupación artículos 45 y 54 del Reglamento Hipotecario mediando el consentimiento de todos los titulares registrales; se alega, además, que hace falta licencia de segregación. 1.- Las modificaciones que se pretenden introducir en el proyecto de reparcelación ya inscrito, exceden de meras rectificaciones de errores materiales. 2.- La cuestión que se plantea no es determinar el alcance de la sucesión «ex lege» de los deberes del propietario conforme a la legislación urbanística, artículo 19 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de La cuestión que tiene trascendencia hipotecaria es el grado de intervención que debe tener el titular registral al objeto de que se haga constar en el Registro de Como ya dijera 3.- El artículo 51.7 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, antes citado, determina que es inscribible en el Registro de Aunque los titulares registrales en el momento de la iniciación del procedimiento fueran citados, no se puede dejar indefensos a los titulares actuales, los cuales deberían haber sido advertidos oportunamente de la situación existente si la demanda se hubiera anotado preventivamente, tal y como previene el artículo 53.2 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y artículo 67 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de Se puede alegar en el plano sustantivo que los herederos de los titulares registrales no son terceros protegidos y que les vinculan las sentencias dictadas contra el causante; es así civilmente pues el heredero universal sucede en todas las relaciones jurídicas al causante pero desde el plano registral el principio de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de En defecto de consentimiento expreso y auténtico de los actuales titulares registrales (cfr. artículo 82 de En el expediente que provoca la presente, no consta que los titulares registrales hayan tenido oportunidad de conocer el procedimiento ni a través de la anotación preventiva de la demanda en el Registro, ni a través de un emplazamiento en el procedimiento administrativo ni judicial, por lo que no puede ahora pretenderse hacerse efectiva Hace constar El tercer defecto relativo a la falta de licencia de segregación, no puede ser mantenido. De acuerdo con la distribución de competencias en materia de urbanismo, establecida por PDF (BOE-A-2013-8673 - 10 págs. - 211 KB) Otros formatos 326. COMPRAVENTA. FALTA DE INSCRIPCIÓN DEL CARGO DEL ADMINISTRADOR EN EL REGISTRO MERCANTIL. PLUSVALÍA MUNICIPAL. Resolución de 8 de julio de 2013, de Hechos. Se trata de una escritura de compra autorizada en 2005 en la que la sociedad vendedora está representada por uno de los administradores solidarios cuyo cargo no está inscrito, lo que advierte el notario, no haciendo juicio de suficiencia. La hoja registral está cerrada por falta de depósito de cuentas. Tampoco se acredita la comunicación relativa al Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana a la hora de emitir la calificación. El registrador considera defectos, tanto la falta de inscripción del cargo del administrador, como la falta de acreditación de la liquidación del Impuesto del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o la presentación de autoliquidación del mismo o la comunicación en su caso al Ayuntamiento. Recurre el interesado. En cuanto al defecto de la falta de inscripción, del nombramiento, Si no estuviera inscrita, ha de asegurarse completamente de la existencia, suficiencia y subsistencia de la representación alegada, atendiendo a los datos y juicio de suficiencia que aparecen en la escritura y/o a la propia escritura de poder si el interesado tiene a bien aportarla (porque el Registrador no la puede pedir). Todo ello, para tratar de de evitar retrasos y recursos. En el caso concreto, la escritura de nombramiento del administrador está pendiente de inscripción en el Registro Mercantil. Fue una escritura de reelección otorgada en 2005. El notario autorizante de la compra hace la oportuna advertencia de la falta de inscripción y no hace juicio de suficiencia sobre la representación alegada. La certificación del Registro Mercantil de 2012 acredita que dicha reelección nunca se inscribió, que la última inscripción en el Registro Mercantil es del año 1996 por lo que la hoja registral estaría cerrada por falta de depósito de cuentas. Como los administradores solidarios eran reelegidos por un plazo de 5 años, al no estar inscrita la siguiente reelección del cargo, éste estaba caducado cuando se otorgó la escritura de compraventa de la misma fecha 29 de marzo de 2005. Por todo ello, confirma el defecto. Comentarios: En cuanto al defecto relacionado con la plusvalía municipal, En cuanto a la posibilidad de que, atendiendo a las circunstancias del caso, se pueda inscribir el título en propiedad aun sin estar todavía inscrita la representación en el Mercantil, creo que el criterio del Centro Directivo plasmado en esta resolución y la de 24 de junio de 2013 es muy razonable en aras a la fluidez del tráfico, aunque puede generar diferencias de criterios sobre cuándo se debe de considerar acreditada la existencia, suficiencia y, sobre todo la subsistencia de la representación alegada, pues en los dos casos tratados había coincidencia de fechas entre nombramiento y la operación que se pretende inscribir en el Registro de PDF (BOE-A-2013-8674 - 9 págs. - 198 KB) Otros formatos 327. SENTENCIA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL FIGURANDO INSCRITO EL CONVENIO DE SUSPENSIÓN DE PAGOS Y SIN QUE HAYA TENIDO INTERVENCIÓN Se plantea si estando inscrito un convenio de suspensión de pagos en el que la sociedad deudora cede a todos sus acreedores la totalidad de sus bienes, derechos y acciones, constituyéndose una comisión de acreedores para realizar los activos y satisfacer a los acreedores, puede practicarse la inscripción de una sentencia declarativa de dominio por prescripción, cuando en el procedimiento judicial en que ésta ha recaído no resulta que haya tenido intervención la comisión de acreedores citada. Señala Pues bien, en la interpretación del convenio inscrito el registrador entiende se produce una cesión de bienes a favor de los acreedores, con transmisión de la titularidad real sobre los mismos por lo que es precisa su intervención en el proceso judicial, mientras que el recurrente estima que hay una adjudicación para pago de deudas, que no transfiere la propiedad, sino la mera posesión y la facultad de proceder a la realización del bien. Sin embargo En cambio si confirma el segundo defecto relativo a la omisión de las circunstancias personales de PDF (BOE-A-2013-8675 - 12 págs. - 224 KB) Otros formatos 328. EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN Y NOTA MARGINAL FIGURANDO INSCRITA PDF (BOE-A-2013-8676 - 4 págs. - 156 KB) Otros formatos 329. RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES. Resolución de 9 de julio de 2013, de Una finca figura inscrita a favor de un ciudadano holandés «con sujeción a su régimen matrimonial», figurando en el cuerpo de la inscripción que está casado bajo el régimen legal holandés de comunidad matrimonial de bienes con doña . Ahora se presenta sentencia en la que se declara la resolución del contrato de compraventa recaída en un procedimiento en el que solo se demanda al titular registral. Como cuestión preliminar señala el centro directivo que la petición del recurrente de que se ordene a la registradora que practique anotación preventiva no puede prosperar ya que conforme al art. 326 LH el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación y dada la regulación legal del principio de rogación corresponde su postulación ante el registrador competente. En cuanto al fondo del asunto confirma la nota. Frente a la regla general de la necesidad de acreditar el régimen económico matrimonial del adquirente casado en el momento de la adquisición (art. 51.9 RH), el art. 92 permite, tratándose de adquirentes extranjeros, aplazar tal prueba para el momento de la enajenación o gravamen posterior, inscribiéndose la adquisición con una referencia genérica al régimen aplicable, y demorando la prueba para el momento de la enajenación. Pero ello no impide que dicha acreditación se produzca ya inicialmente en el propio título de adquisición y su traslación a los asientos del Registro previa su calificación registral, que es lo que sucedió en este caso. Figurando en el Registro la inscripción según el régimen legal holandés de comunidad matrimonial de bienes, se está otorgando parte de la titularidad de la misma al cónyuge del titular registral o, en el caso de haber muerto, a sus herederos, y sin que se pruebe que según el Derecho Holandés aplicable se atribuyan las facultades de disposición y defensa procesal sobre tales bienes exclusivamente al cónyuge a cuyo nombre figuran, no puede cancelarse la inscripción sin intervención del cónyuge del titular, de conformidad con el art. 40.2 LH, conforme al cual «En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente». (MN) PDF (BOE-A-2013-8773 - 8 págs. - 191 KB) Otros formatos 330. HOMOLOGACIÓN JUDICIAL DE ACUERDO TRANSACCIONAL. Resolución de 9 de julio de 2013, de Se presenta en el Registro de El registrador rechaza la inscripción porque "si bien la homologación del acuerdo le da los efectos atribuidos por PDF (BOE-A-2013-8774 - 2 págs. - 144 KB) Otros formatos 331. DERECHO DE USO SOBRE Supuesto de hecho. Se pretende la inscripción de una resolución judicial recaída en procedimiento de divorcio por la que se atribuye el uso de la vivienda familiar a los hijos de la pareja y a la ex-esposa, la cual es la propietaria de la vivienda cuyo uso se le atribuye. ¿Procede inscribir la atribución del uso de la vivienda a favor de quien ya es propietaria de la misma? NO. DGRN. No procede inscribir el uso atribuido a la esposa por cuanto ya es la única propietaria del inmueble, y tal facultad de uso se encuentra comprendida en su titularidad dominical. Comentario. Son varias las veces en que I. Naturaleza del derecho de uso. 1) Derecho de configuración judicial. Es un derecho de configuración judicial pues se constituye ope sententiae (STS de 14 de julio de 1994), y ello tanto si es convenido por los cónyuges como si hay de desacuerdo entre ellos. 2) Derecho de carácter familiar. La doctrina científica y RR. del Centro Directivo lo han calificado como un derecho de carácter familiar para cuya eficacia se establecen ciertas limitaciones a la disposición de la vivienda (art. 96 párrafo último Cc). 3) Derecho no patrimonial. Es un derecho ajeno a la clasificación entre derechos reales y personales, ya que esta es una división de los derechos de carácter patrimonial y el expresado derecho de uso no tiene tal carácter patrimonial, sino de orden puramente familiar. 4) Derecho con trascendencia real. Que no sea un derecho real no quiere decir que carezca de trascendencia real que justifique su inscripción, pues mediante la misma se garantiza su oponibilidad general frente a los terceros adquirentes. II.- Contenido. Las facultades que comporta la atribución del uso de la vivienda familiar comprenden básicamente las siguientes: a) Facultad de ocupación provisional y temporal (STS de 4 de abril de 1997). b) Limitación al ejercicio de las facultades dispositivas por parte del cónyuge (ex cónyuge) titular del dominio (RDGRN de 25 de octubre de 1999). En cuanto a la limitación de las facultades dispositivas, cabe citar el último párrafo del artículo 96 del Código civil, que prescribe que para disponer de la vivienda familiar cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial. 1. La facultad de ocupación provisional: a) Está condicionada por la titularidad preexistente: el uso viene condicionado por el título previo que habilitaba el uso de la vivienda constante el matrimonio (propiedad, arrendamiento, comodato, precario, etc), pues b) Es temporalmente limitada: se trata de un uso TEMPORAL cuya duración dependerá de las circunstancias que aconsejaron su constitución (SSTS 14 de julio de 1994 y 22 de abril de 2004). No es imprescindible para la inscripción del derecho el señalamiento de un plazo (R. 20 de febrero de 2004). No obstante, parece que en este punto se puede distinguir según haya o no hijos, pues no habiendo hijos el párrafo tercero del artículo 96 CC dice que podrá acordarse el uso de tales bienes por el tiempo que prudencialmente se fije. 2. Limitación de las facultades dispositivas: ¿Es exigible el consentimiento del otro cónyuge o la autorización judicial siempre que se disponga por el cónyuge titular -separado judicialmente- de una vivienda? NO. * El consentimiento del otro cónyuge o la autorización judicial sólo es exigible cuando sobre la vivienda se constituyó un derecho de uso, pero no es una exigencia que se deba observar en todo supuesto de enajenación por un cónyuge separado de una vivienda en previsión de que exista tal atribución de uso. * A esto se añade que de no constar inscrito tal derecho de uso en el Registro de Tampoco será necesaria en la venta la manifestación expresa de que no existe atribución de uso, a diferencia de lo que sucede en el artículo 1320 CC. La inexistencia de tal atribución de uso queda incluida en la declaración genérica que se hace de que la finca está libre de cargas y gravámenes, reforzada por la correspondiente información registral. III. Titular y beneficiarios del derecho de uso. Como ocurre frecuentemente con los derechos de tipo familiar, una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la protección de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se le atribuye la custodia), y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo, pues es tal cónyuge a quien se atribuye exclusivamente la situación de poder en que el derecho consiste, ya que la limitación a la disposición de la vivienda se remueve con su solo consentimiento. En consecuencia, no es necesario que se establezca titularidad alguna a favor de los hijos, que son beneficiarios pero no titulares, mientras que el cónyuge es el titular del uso IV. Aspectos registrales. No tratándose de un derecho de naturaleza patrimonial sino familiar, el principio de especialidad, que exige precisión en el contenido del derecho cuya inscripción se pretende, debe moderarse cuando se trata de la constancia registral de la atribución del uso. 1. Requisitos generales: 2. Moderación en la aplicación del principio de especialidad. La configuración del derecho de uso como de naturaleza familiar tiene consecuencias registrales porque los requisitos para su inscripción no se aplican tan rigurosamente como si se tratara de un derecho real propiamente dicho, como ocurriría, por ejemplo, con el derecho real de usufructo. En la R 5 de junio de 2008. BOE 2 de julio de 2008 se cuestionaba la inscripción de una Sentencia que reconocía a la esposa un derecho de uso sobre la vivienda familiar del que disfrutaría, como mínimo, hasta que los hijos del matrimonio sean mayores de edad e independientes económicamente. Considerado como un derecho de uso de la vivienda familiar no habría problema para su constancia registral, aunque no queden identificados suficientemente los hijos beneficiarios, o la duración quede indeterminada (mientras no sean independientes) e indeterminación también exista en la forma de atribución del uso y su compatibilidad con la propiedad de la vivienda, atribuida por mitad a los cónyuges. Sin embargo, calificado el derecho como usufructo no cumple los requisitos que para la inscripción de los derechos reales exige la legislación hipotecaria. 3. Requisito imprescindible para que el uso pueda inscribirse autónomamente es que se atribuya al cónyuge que no es titular registral o que, siéndolo, no sea el único, caso éste en que el uso gravará la otra titularidad. En el caso de Por tanto, no será inscribible la atribución del uso a favor del cónyuge que sea el propietario único de la vivienda (RR 6 de julio de 2007, 19 de septiembre de 2007 y 10 de octubre de 2008 y la que ahora se comenta). Igualmente, será cancelable el uso inscrito cuando el titular resulte posteriormente único titular de la misma produciéndose una confusión de derechos. Así ocurre, por ejemplo, cuando a resultas de la sociedad de gananciales, la finca sobre la que recae el uso es adjudicada en pleno dominio al cónyuge titular de ese derecho (Sentencia de PDF (BOE-A-2013-8775 - 3 págs. - 150 KB) Otros formatos 332. INMATRICULACIÓN. DIFERENCIAS EN Supuesto: Se trata de dilucidar en torno a la identidad o semejanza que ha de existir entre el título inmatriculador y el título previo. El Registrador suspendió la inscripción de inmatriculación por existir diferencias entre ambos que hacen dudar de la identidad de la finca. No es el mismo caso, por tanto, que el de Por otro lado, como cuestión procedimental, reitera PDF (BOE-A-2013-8776 - 4 págs. - 158 KB) Otros formatos *333. EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. Resolución de 10 de julio de 2013, de Hechos: En procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, seguido contra la sociedad deudora y contra una persona física hipotecante no deudora, se resolvió adjudicar determinadas fincas a la ejecutante y proceder a la cancelación de las correspondientes inscripciones de hipoteca ejecutadas así como de las cargas posteriores. La finca aparece inscrita a favor de terceros poseedores herederos del hipotecante no deudor desde 2009. La demanda se presentó en 2010. El registrador observa dos defectos: - no consta haberse demandado y requerido de pago a quienes, en el momento de expedición de la correspondiente certificación de cargas, figuran como titulares registrales de la nuda propiedad de las fincas mediante inscripción de herencia, de modo que, además, al tener los nudo propietarios la condición de herederos deben también ser demandados y requeridos de pago como deudores; - debe realizarse la declaración sobre la situación arrendaticia de las fincas adjudicadas o, en su caso, la práctica de las notificaciones prevenidas en los artículos 661 y 675 de La recurrente alega que no es necesario el requerimiento de pago solicitado, al haberse inscrito su derecho con posterioridad a la hipoteca, bastando con la notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se les ha realizado y que no consta que los nudo propietarios tengan la cualidad de deudores sino que únicamente tienen la condición de herederos de la hipotecante no deudora. - el artículo 685 prevé que la demanda ejecutiva se dirija «frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que éste último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes». - y el artículo 686, que regula el requerimiento de pago estableciendo que «en el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro». Por tanto, es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo No puede el registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva desde el punto de vista procesa que ha de ser apreciada por el juzgador ni tampoco puede entrar en la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial. Pero sí ha de valorar si quien aparece protegido por el Registro ha sido emplazado de forma legal en el procedimiento, pues ha de atender al principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal el cual exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o haya tenido, al menos, la posibilidad de intervención, en el procedimiento determinante del asiento. Su incumplimiento ha de considerarse un obstáculo que surge del Registro, conforme al art. 100 RH. En el caso presente, no consta que los terceros poseedores hayan tenido parte alguna en el procedimiento, ya que ni se les demandó ni se les requirió debidamente de pago y, aunque, con posterioridad a la demanda se les notificara dicho procedimiento, no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra los mismos. Conforme a Antes de la reforma de 2001 se exigía el requerimiento de pago al tercer poseedor, pero, tras la nueva LEC, se impone al registrador la obligación de comprobar que se han cumplido los requisitos de la demanda y el requerimiento. Y la notificación realizada no las suple. A continuación, - Regla general: el tercer poseedor ha de ser demandado y requerido de pago - En los casos en que no se hubiere acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados ni se hubiera inscrito en el momento de formular la demanda, pero se inscribe antes de emitir la certificación de cargas: ha de ser notificado. - Si inscribe tras la certificación, no es preciso acreditar nada. Así pues, Confirma también el segundo defecto, situación arrendaticia, pues, a estos efectos, la adjudicación en procedimiento de ejecución directa contra bienes inmuebles es un supuesto equiparable a la compraventa voluntaria, resultando aplicable el artículo 25 LAU. Por ello. Ha de acreditarse, o que se han llevado a cabo las notificaciones previstas o que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se encuentra libre de arrendatarios, admitiendo que la realice el adquirente por las particularidades de este tipo de negocio. No vale la manifestación realizada respecto a un asiento previo caducado. Comentario: Así, pues, ha de calificarse no sólo si ha sido requerido de pago, sino también si ha sido demandado el tercer poseedor. El artículo 132 LH incluye la copulativa y. El tercer poseedor, tanto puede haber sido un adquirente a título oneroso como gratuito (como lo es el del caso). Tampoco se distingue si ha habido o no subrogación en la deuda, como en RR. anteriores, (en el caso no está probado que la haya habido). Queda confuso qué hacer si el tercer poseedor inscribe durante el periodo que media entre la presentación de la demanda y la nota de la certificación, pues parece que, conforme al penúltimo párrafo del apartado 4 de esta resolución, párrafo nuevo respecto a las resoluciones citadas por - si en ese momento estaba inscrito el derecho del tercer poseedor: demanda y requerimiento. - si en ese momento lo conocía el acreedor: lo mismo, demanda y requerimiento. - pero si se inscribió tras la demanda y antes de la nota, sólo notificación. En cambio, de resoluciones anteriores y del comienzo de esta misma, así como de la dicción literal del art. 132.1 LH, hay que acudir al momento de la certificación y no al de la demanda, fecha que no suele conocer el registrador (aunque es común que cuente con el indicio del año, en el caso procedimiento 733/2010). Sería este esquema: - si al expedirse la certificación estaba inscrito el derecho del tercer poseedor: demanda y requerimiento. - si en ese momento no estaba inscrito, no hay obstáculos para cancelar su derecho - no habría, pues, casos, en que sirviera la mera notificación. La posición clásica referida al momento de la certificación- parece la más defendible por la dicción literal del art. 132.1 LH, aunque hay que reconocer que tiene un punto débil: si un tercer poseedor -no conocido por el acreedor- inscribe tras la presentación de la demanda, ¿Cómo se le puede obligar al acreedor a haberle demandado, si no lo sabía y el Registro nada decía, cuando, además, el título puede ser posterior? ¿Tendrá que hacer una ampliación de demanda, tras la emisión de la certificación? ¿Habrá de anotarse la demanda de ejecución hipotecaria? En definitiva, esta Resolución me produce un efecto agridulce: agrio porque es criticable que resulte incongruente comparando sus propios apartados. Pero dulce, porque ese párrafo perturbador apunta, en mi opinión acertadamente, a lo que de lege ferenda debería de ser, es decir, a atender a quien tiene inscrito el dominio en el momento de la presentación de la demanda. Pero ello dependerá del legislador, si tiene a bien modificar el artículo 132.1 LH en tal sentido y, tal vez, que se interrelacione la emisión de la certificación de cargas con la demanda, al estilo de las notas de información continuada notariales inmediatas al otorgamiento de un título. En cuanto a la instancia con la situación arrendaticia, creo que valdría con que se presentara de nuevo la misma instancia que en el asiento caducado acompañó al título y ahora parece que no. (JFME) PDF (BOE-A-2013-8777 - 9 págs. - 206 KB) Otros formatos 334. PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA CON CONDICION. RESOLUCIÓN UNILATERAL POR INCUMPLIMIENTO. ART. 1504 CC. Resolución de 10 de julio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4 a la constancia registral de la resolución de un contrato de permuta de solar por viviendas en el edificio futuro, por incumplimiento del constructor cesionario. En una permuta de suelo por edificación futura se pactó la resolución del contrato por falta de cumplimiento de la prestación en el plazo convenido. El cedente del solar procedió a resolver el contrato y la notificación de dicha decisión se efectuó mediante un acta de notificación autorizada por el notario a través de exhorto a la notario competente territorialmente, que se personó pero no encontró a nadie en el domicilio. Mediante otra acta se envió por correo certificado una copia de dicho acta, envío que tampoco se recogió. El registrador entiende que la notificación de resolución, no pudo ser practicada por no encontrarse nadie en el domicilio del deudor, «con lo cual, la sociedad mercantil, titular de las fincas gravadas con la condición resolutoria..., no pudo allanarse u oponerse, en su caso». La Dirección confirma la nota. El art. 1504 CC admite el ejercicio unilateral de la resolución por incumplimiento grave del adquirente, pero si éste formula oposición será preciso resolución judicial ordenándolo; como contrapeso de aquel ejercicio unilateral, la norma exige que se practique un requerimiento que sirve para comunicar la decisión del vendedor pero también constituye un mecanismo de defensa: sirve para consignar -en el mismo documento, desactivando su eficacia resolutoria inmediata- la oposición del contratante a quien se imputa el incumplimiento. Entiende el centro directivo que la decisión de resolver un contrato al amparo del art. 1504 CC puede comunicarse, alternativamente, en vía notarial o judicial, sin que ningún precepto legal exija para que se tenga por efectuada la notificación que haya sido entregada la oportuna cédula de notificación al destinatario de la misma. Simplemente es preciso que se hayan cumplido las reglas que rigen los distintos tipos de notificación y tratándose de una notificación notarial es necesario que se cumpla lo que a tal efecto establecen los arts. 202, 203 y 204 RN. En este supuesto no se cumplieron los requisitos que dichas normas exigen para que se tenga por notificada a una persona que no haya recogido la cédula: que se hayan efectuado al menos a dos intentos de notificación con entrega de la correspondiente cédula, uno mediante la personación del notario en el domicilio en que la notificación haya de practicarse, y otro mediante su envío por correo certificado con acuse de recibo, o por cualquier otro procedimiento que permita dejar constancia fehaciente de la entrega, y ello porque en la segunda acta notarial no se cumplimentaron los requisitos propios de la misma: El acta no era un acta de notificación, ni se tramitó con los requisitos que le son propios, toda vez que es preciso que la notificación se lleve a cabo por notario competente para actuar en el lugar donde se ha de efectuar aquélla, posibilitando el ejercicio del derecho de contestación del requerido, exigencias que no se cumplen en este supuesto. Por último entiende la Dirección que no debe entrarse en la cuestión de si la restitución ha de comprender las entidades arquitectónicas construidas sobre el solar en virtud del principio de accesión, lo que en definitiva plantea cómo debe acreditarse el requisito de la liquidación, compensación o retirada de la contraprestación que parcialmente haya verificado el contratante frente al que se ejercita la facultad resolutoria, cuando se trata, como en el caso de la permuta, de prestaciones no dinerarias; y ello porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del art.1123 CC y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el art 1154 CC sin que quepa pactar otra cosa en la escritura. (MN) PDF (BOE-A-2013-8778 - 10 págs. - 204 KB) Otros formatos 335. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA Supuesto: Inscrita una finca por cuotas partes indivisas a favor de varios hermanos a título de legado, uno de los copropietarios insta un expediente de dominio para la reanudación de tracto con la finalidad de poner todas las cuotas indivisas a su nombre. En el auto se declara justificado el dominio del promotor a título de compra de las participaciones indivisas de los hermanos formalizadas mediante escrituras de herencia El registrador califica negativamente el documento por considerar que no existe una efectiva interrupción del tracto, puesto que el promotor es titular registral de una participación indivisa de la finca y adquiere las restantes de los cotitulares de la misma, también titulares registrales. Instada calificación sustitutoria, el registrador sustituto confirma la calificación. Vuelto a presentar en el Registro que llevó a cabo la calificación originaria el testimonio del auto junto con las escrituras de renuncia relacionadas en el propio auto, el registrador procede a extender nueva nota denegando la inscripción por no existir efectiva interrupción del tracto y porque del historial registral de la finca resulta que los denominados transmitentes ya habían aceptado su legado e inscrito su derecho al otorgar las respectivas escrituras de renuncia. Es cierto que también ha declarado el Centro Directivo que, en supuestos de excesiva dificultad para reanudar el tracto sucesivo interrumpido por la vía de la titulación ordinaria, puede acudirse al expediente de dominio de reanudación de tracto (R. 24 de julio de 2012, R. 1 de agosto de 2012, R. 6 de agosto de 2012, R. 7 de Diciembre de 2012). Pero esto es así ante la dificultad de obtener por cualquier causa la titulación formal necesaria para la inscripción y no significa que el auto de reanudación de tracto sirva para subsanar los vicios, defectos o irregularidades de la titulación aportada. En el supuesto de hecho de este expediente no se dan por tanto los supuestos de tracto interrumpido (pues el promotor adquirió directamente de los cotitulares sus hermanos, titulares registrales pro indiviso del inmueble)- y ausencia de documentación intermedia (como se demuestra con la aportación posterior que hacen de las escrituras de renuncia de legados en la que se pretende amparar el pleno dominio del promotor del expediente) que justificarían el procedimiento excepcional de la reanudación del tracto. En definitiva, no es un problema de falta de documentación ni de ausencia de tracto sino de opción por un determinado procedimiento que no es hábil para subsanar las deficiencias incluso fiscales de que pueda adolecer la titulación existente entre los copropietarios. (JCC) PDF (BOE-A-2013-8779 - 6 págs. - 173 KB) Otros formatos D336. DESIGNACIÓN DE PERSONA FÍSICA POR EL ADMINISTRADOR PERSONA JURÍDICA. Resolución de 10 de julio de 2013, de Hechos: Se trata de una simple escritura de designación por parte de una persona jurídica administradora de su representante físico para el ejercicio del cargo. Se da la circunstancia de que la designación la hace la junta general de la sociedad, si bien ese acuerdo es elevado a público por el administrador único de la sociedad. El registrador suspende la inscripción pues a su juicio la designación de representante físico deberá efectuarse por el órgano de administración de la sociedad, no siendo competente para dicha designación la junta general (artículos 143 del RRM, 212 bis de El notario recurre apuntado que existen incluso autores que apuntan a que la designación sólo puede hacerla la junta general pero que en todo caso dado que la designación se hace por la junta general y el administrador único ejecuta el acuerdo mediante su elevación a público no pueden exigirse más garantías materiales y formales. Doctrina: Aprovecha para resumir su doctrina sobre la cuestión planteada en los siguientes términos: 1. Es la persona jurídica designada administrador, y no la sociedad administrada, quien tiene competencia para nombrar a la persona física o natural que ejercita las funciones propias del cargo. 3. Esa persona física actuará en nombre de la persona jurídica administradora y con carácter permanente para el ejercicio estable de las funciones inherentes al cargo de administrador. 4. Si el designado pertenece al órgano de administración de la persona jurídica administradora, bastará con presentar certificación correspondiente al acuerdo expedida por el órgano de la persona jurídica administradora que sea competente al efecto; mientras que en otro caso, la designación debe figurar en escritura pública de poder. 5. La designación compete al órgano de administración pues es el encargado de la gestión y representación de la sociedad conforme establecen los artículos 225 y siguientes y 233 y siguientes de 6. No existe inconveniente alguno a que el propio administrador único se designe a sí mismo como representante persona física, no apreciándose problemas de autocontratación. 7. La identidad del representante designado, por lo demás, debe inscribirse al mismo tiempo que el nombramiento de la persona jurídica administradora en la hoja de la sociedad administrada. Comentario: Es evidente que la designación de persona física representante de la jurídica nombrada administradora es competencia del órgano de administración. Pero como dice En el caso de administración mancomunada no acepta PDF (BOE-A-2013-8780 - 4 págs. - 157 KB) Otros formatos
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