516.*** HERENCIA. REPRESENTACIÓN A TRAVÉS DE PODER PREVENTIVO

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523.** NOVACIÓN DE HIPOTECA. ACREDITACIÓN DE LA SUCESIÓN UNIVERSAL. TRACTO ABREVIADO.

Resolución de 8 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 8, por la que se suspende la práctica de una novación de hipoteca, por faltar la previa inscripción de la indicada hipoteca a favor de la entidad acreedora que otorga la cancelación

Resumen: En los casos de sucesión universal entre dos sociedades (en este caso dos bancos, Banesto y Santander) se ha de aplicar el principio del tracto abreviado y es suficiente con que las circunstancias acreditativas de dichas sucesión consten en otras inscripciones del propio Registro de la Propiedad o resulten de la consulta al Registro Mercantil que debe de hacer el registrador, sin que sea necesario que la sociedad otorgante de la nueva escritura acredite la sucesión, aunque sea conveniente que lo haga. 

Hechos: Se otorga una escritura de novación de una hipoteca por Banco Santander, que aparece inscrita a favor de Banesto, en la que no se especifican lo datos acreditativos de la sucesión de Banesto.

El registrador suspende la inscripción alegando que no se ha acreditado en la escritura la sucesión universal de Banesto a favor de Banco Santander, calificación que es confirmada por la registradora a la que se pide calificación sustitutoria.

El notario autorizante recurre y alega la doctrina de la DG según la cual, la sucesión en la titularidad hipotecaría, aunque no esté debidamente acreditada en la escritura, puede salvarse por el registrador con los medios que dispone para calificar, sin que puedan plantearse obstáculos para su reflejo registral. Además, en el caso concreto, ya se habían inscrito previas novaciones otorgadas por Banco Santander.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: Aunque sea conveniente, no es necesario que los particulares de una sucesión universal societaria consten relacionados en una escritura de novación o cancelación de hipoteca, a los efectos de cumplir con los requisitos del tracto sucesivo abreviado, sino que es suficiente con que dichas circunstancias consten en otras inscripciones del propio Registro de la Propiedad en el que ha de practicarse la cancelación o resulten de la consulta al Registro Mercantil. (AFS)

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524.*** SOLICITUD DE NOTAS SIMPLES POR CORREO ELECTRÓNICO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 8 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Guía de Isora, por la que se deniega la expedición de una nota simple informativa.

Resumen: La falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja, que en tanto no se produzca, la relación con los registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos.

Hechos: se solicita nota simple a través de la Sede Electrónica alojada en https://sede.registradores.org/site/home.

El Registrador deniega la práctica del asiento de presentación y de la solicitud por no ser medio habilitado para ello, según “informe sobre los procedimientos de solicitud y emisión de publicidad formal”, del Colegio de Registradores de España, en fecha veintidós de julio de dos mil veintidós.

El Centro Directivo confirma la calificación debiendo destacar:

1º. Negativa a la práctica del asiento de presentación y motivación de la calificación negativa.

– La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento.

– La calificación negativa debe ser motivada, firmada por el registrador y contener los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo de interposición.

– En el caso resuelto, el Registrador transcribió el informe elaborado por el Colegio de Registradores y señala el Centro Directivo que tales informes son meramente consultivos, no tienen carácter vinculante y dejan a salvo, como no puede ser de otra manera, la libertad del registrador para calificar bajo su responsabilidad. Dado el carácter personalísimo de la calificación, aun cuando el registrador adopte el criterio señalado en un informe colegial, esto no le exime de justificar debidamente los fundamentos de derecho en los que basa su decisión, sin que sea suficiente la mera transcripción del contenido del respectivo informe.

2º. Sobre la publicidad formal.

– La manifestación de los libros del Registro deba hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos además de presenciales.

– Aunque el artículo 222.9 LH hace referencia a las comunicaciones electrónicas, no hace referencia expresa al correo electrónico en los trámites registrales. La falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja, que en tanto no se produzca, la relación con los registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos.

– La tramitación del procedimiento de expedición de notas simples debe por tanto ajustarse al medio elegido desde su iniciación hasta su conclusión con la puesta a disposición de la nota simple emitida.

En el caso resuelto, las solicitudes de información registral se han presentado erróneamente a través del acceso a la presentación telemática siendo el cauce adecuado el procedimiento habilitado al efecto en la sede https://sede.registradores.org. (ER)

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525-526.() SOLICITUD DE NOTAS SIMPLES POR CORREO ELECTRÓNICO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 8 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad accidental de Arona, por la que se deniega la expedición de una nota simple informativa.

Ver R. nº 524 de este mismo informe.

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527.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. TRACTO SUCESIVO. DERECHO DE TRANSMISIÓN

Resolución de 10 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno de operaciones particionales

Resumen: Que por derecho de transmisión el transmisario herede directamente al primer causante no le exime de la necesidad de aceptar y adjudicar la herencia del primer causante.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales en la que los hijos se adjudican la herencia de su padre. Se da la circunstancia de que la mitad indivisa de una de las fincas que se adjudican no está inscrita a nombre de su padre sino de un tercero, a quien su padre fue llamado a heredar y era titular del ius delationis (art. 1006 CC). En las operaciones particionales -que se refieren sólo a la herencia de su padre- los hijos se adjudican directamente toda la finca. Al cuaderno particional se une auto declaratorio de herederos del que resulta nombrado heredero de dicha mitad indivisa su padre causante 

Registradora: Señala como defecto que, por estar inscrita la mitad indivisa de la finca a nombre de persona distinta del causante, debe aportarse la herencia de la titular registral en cumplimiento del tracto sucesivo.

 Recurrente: Alega que, por derecho de transmisión, la finca pasa a formar parte de la herencia de don J. C. S., que ha sido aceptada y repartida a sus tres hijos; que hay una sola adquisición hereditaria y un solo hecho imponible, ya que los herederos transmisarios suceden directamente al causante de la herencia.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Una cosa es que por derecho de transmisión la mitad indivisa de la finca pase directamente del primer causante al transmisario y otra bien distinta que el heredero transmisario deba adjudicarse los bienes de dicha herencia mediante la correspondiente partición, cosa que en el caso debatido no ocurre por cuanto los herederos sólo se adjudican la herencia del transmitente.

Comentario: Por aplicación del artículo 1006 del Código Civil los bienes del primer causante no pasan a formar parte de la herencia del transmitente, en contra de lo que dice el recurrente, sino que, como dice la Resolución, en consonancia con la doctrina del Tribunal Supremo, “Ciertamente, en caso de derecho de transmisión, la finca pasa directamente del primer causante al transmisario”.

Sin embargo, tan clara doctrina se ha visto alterada con la interpretación que hace el Centro Directivo cuando la pone en conexión con los derechos de los legitimarios del transmitente. Lo que ocurre en este caso es que, como no hay más legitimarios que los herederos otorgantes, se dice sin ningún tipo de matices que los bienes del primer causante pasan directamente a los transmisarios. ¿Y si hubiera concurrido a la herencia el cónyuge del transmitente, por ejemplo? (JAR)

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528.** ADJUDICACIÓN A CÓNYUGES POR MITADES INDIVISAS. CAPITULACIONES MATRIMONIALES SIN INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL

Resolución de 10 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Albarracín, por la que se suspende la inscripción de una certificación del acta de adjudicación de bienes mediante subasta (ACM)

Resumen: Para inscribir en el Registro de la Propiedad una adjudicación entre cónyuges casados en régimen convencional, es preciso acreditar la previa inscripción de las Capitulaciones Matrimoniales en el Registro Civil.

– Hechos: Se presenta certificación del Acta judicial de Adjudicación de bienes mediante subasta, a favor, al 50& cada uno, de cónyuges casados en régimen pactado de separación de bienes, a la que se acompaña la escritura de Capitulaciones Matrimoniales.

– La Registradora: como no podía ser de otra manera, suspende lógicamente la inscripción por no acreditarse, ex art. 266-6 RRC, la previa inscripción de la escritura en el Registro Civil, que es requisito de oponibilidad a 3º.

– Los cónyuges: recurren exponiendo que otras veces en otros registros han inscrito adjudicaciones de fincas en base a las Capitulaciones sin tal requisito de inscripción previa en el Registro Civil, y que además sería innecesario, pues los cónyuges adquieren por iguales mitades indivisas entre ambos.

– Resolución: Obviamente la DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Reitera, entre otras, las RR. de 3 enero y 10 octubre 2022 ya que el art. 266-6 RRC señala que en las inscripciones que en cualquier otro registro -y, por tanto, en el Registro de la Propiedad- produzcan los hechos que afecten al régimen económico-matrimonial, han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil.

Además, y aunque se adquiera por mitades, el hecho de que la adquisición conjunta no sea ganancial/consorcial sino privativa y por cuotas para cada esposo sí afecta a las facultades de disposición de los bienes en cuanto la inscripción en el registro civil es requisito de oponibilidad a 3º.

Y en cuanto a la inscripción en otros registros de la propiedad diferentes, obviamente reitera la DG que las calificaciones de otros registradores en nada vinculan al registrador que califica por 1ª vez, con total independencia y bajo su propia responsabilidad. (ACM)

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529.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Resolución de 10 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4 a la rectificación de determinada inscripción (IES)

Resumen.- La ley aplicable a los efectos patrimoniales entre los cónyuges queda determinada en el comienzo de la relación conyugal, con independencia de que se trate de un matrimonio que presente elemento extranjero. Si la rectificación del asiento registral se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria.

 Hechos.- Se plantea si Inscrita una finca en el año 1968 a nombre de una persona de nacionalidad francesa, casada con español, y constando en el asiento que se inscribió «con arreglo a la legislación de su país», puede rectificarse esa inscripción con base en una instancia suscrita por dicha persona en la que manifiesta que, por haberse celebrado su matrimonio en Cataluña el 12 de julio de 1959 (según acredita con certificado de matrimonio que se adjunta, en el que no consta el régimen económico-matrimonial), es aplicable el régimen económico matrimonial catalán de separación de bienes y no el de comunidad del Derecho francés.

Registrador.- Funda su negativa a la rectificación solicitada en que, para poder rectificar cualquier asiento registral es preciso bien el consentimiento del titular registral de la finca o derecho afectados, o de sus herederos, bien resolución judicial dictada en procedimiento seguido contra dicho titular o sus herederos; y, a falta de tal consentimiento y de resolución judicial, habría que probar que según la ley aplicable al régimen económico-matrimonial el bien adquirido es privativo de la solicitante.

La recurrente.- Alega que, desde que contrajeron matrimonio, los cónyuges residieron en Cataluña, por lo que su régimen económico-matrimonial fue el de separación de bienes legal supletorio en dicha comunidad autónoma. Con el escrito de recurso aporta, entre otros documentos, fotocopia tanto del libro de familia como de la escritura de compraventa; y afirma en dicho escrito que este documento notarial implica disponer de vecindad civil catalana y que el esposo –actualmente fallecido– confirió la licencia marital para que su mujer adquiera de manera privativa dicha finca.

Dirección General.- Confirma la calificación.

La rectificación registral se practica conforme a lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.; no obstante, la Dirección General ha declarado (Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de junio, 23 y 15 de octubre de 2011, 29 de febrero de 2012, 9 de junio de 2017, 22 de marzo de 2018 y 17 de enero de 2020) que cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria. Según esta doctrina este Centro Directivo ha aceptado la rectificación del contenido del Registro, y del carácter ganancial del bien, cuando de la documentación aportada ha resultado, indubitadamente, que el bien carecía de la cualidad publicada por el Registro de la Propiedad. Entre los documentos fehacientes en que se puede fundar la rectificación registral se incluye el referido en el artículo 60 de la Ley de Registro Civil, la tramitación de un acta de notoriedad. En todo caso, la rectificación no podrá perjudicar los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto – artículos 1333 del Código Civil, 60 de la Ley de Registro Civil y 28 del Reglamento (UE) 2016/1103.

En el supuesto de hecho del presente expediente, una vez que ha quedado inscrito el bien a nombre de la adquirente –de nacionalidad francesa en el momento de la adquisición– «con arreglo a la legislación de su país», que es de comunidad entre los cónyuges, esta titularidad común de la adquirente y su esposo no puede rectificarse sin consentimiento de éste –o de sus herederos– o sin la oportuna resolución judicial, toda vez que no ha quedado probado documentalmente, en forma fehaciente, que el régimen económico-matrimonial vigente en el momento de la adquisición del bien fuera el legal supletorio de Cataluña, de separación de bienes. Las relaciones patrimoniales entre los cónyuges que hubieran contraído matrimonio con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma del Título Preliminar del Código Civil (realizada por el Decreto 1836/1974, de 31 de mayo), así como los contraídos con anterioridad a la Constitución Española, a falta de nacionalidad común, se rigen por la ley nacional correspondiente al marido al tiempo de su celebración; y el mismo criterio resulta aplicable respecto de la vecindad civil. El hecho de haberse celebrado el matrimonio en Cataluña no es suficiente para estimar acreditado fehacientemente que el esposo de la adquirente tuviera vecindad civil catalana al tiempo de la celebración del matrimonio ni que el régimen económico-matrimonial de la adquirente (cuya determinación, a falta o en defecto de pactos o capitulaciones matrimoniales, puede ser complejo –cfr. artículos 9.2 y 16 del Código Civil y Resoluciones de 15 de junio de 2009 y 5 de marzo y 19 de junio de 2010–) fuera el legal supletorio en Cataluña. La ley aplicable a los efectos patrimoniales entre los cónyuges queda determinada en el comienzo de la relación conyugal, con independencia de que se trate de un matrimonio que presente elemento extranjero. (IES)

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530.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A UN LINDERO

Resolución de 10 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Gérgal, por la que se rechaza la petición de rectificar la inscripción 2.ª de una finca.

Resumen: No procede rectificar la descripción registral de un lindero de una finca cambiando la expresión «derecha entrando» por la de «entrando a la derecha» por no existir realmente ningún error que subsanar, siendo dicho cambio intrascendente registralmente. 

HECHOS: En virtud de instancia privada se solicita por el titular de una finca la rectificación de la descripción de un lindero, cambiando la expresión «derecha entrando» por la de «entrando a la derecha» que es la que constaba en la primera inscripción registral. 

LA REGISTRADORA califica desfavorablemente por manifestar, basándose en la existencia de un recurso previo sobre la misma materia desestimado por la Dirección General, que no se trata de un mero error de hecho sino que subyace un conflicto sobre la titularidad del patio colindante que obliga a abordar dicha rectificación mediante el correspondiente procedimiento que incluya la notificación a titulares colindantes, bien ex art. 199 LH o bien ex art. 201 LH. 

Instada la calificación sustitutoria LA REGISTRADORA DENIEGA la rectificación haciendo constar que no existe realmente ningún tipo de error en la inscripción, siendo el lindero exactamente el mismo. 

El interesado RECURRE alegando que sí existe un error, siendo su deseo que el lindero conste expresado conforme se describió en la 1ª inscripción registral. 

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación, señalando que el cambio solicitado es intrascendente registralmente y no se infiere la existencia de ningún tipo de error, siendo el lindero exactamente el mismo. (ABG)

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531.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 10 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuevas de Almanzora, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de varias fincas por constar informes técnicos sobre posible invasión de caminos

Resumen: La denegación de la inscripción por oposición de la Administración requiere: 1) que el registrador la motive comprobando los indicios de invasión del dominio público; y 2) que la oposición esté suscrita por quien tenga facultades para representar a la entidad o para certificar sus acuerdos.

Hechos: Se solicita la inscripción de la georreferenciación alternativa de varias fincas por el procedimiento del art. 199.2 LH. Durante su tramitación, recae oposición del Ayuntamiento expresiva de invasión de caminos o de zonas de servidumbre o de protección.

El registrador de la propiedad deniega la inscripción «por los motivos alegados por los colindantes mencionados».

La recurrente alega falta de motivación de la nota y que la pretendida oposición del Ayuntamiento no es en realidad tal, sino un informe de un técnico que trabaja en la unidad del catastro del Ayuntamiento, en el que se indica que la corporación municipal acordará lo que estime oportuno, sin que el Ayuntamiento haya comparecido.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.

Sin embargo, el registrador debe comprobar la existencia de certeza o duda fundada de la invasión de dominio público y aludir a la consulta visual de indicios de invasión en la aplicación gráfica registral homologada.

Además, la supuesta oposición por parte del Ayuntamiento no está suscrita por persona ni cargo alguno con facultades para representar a dicha entidad, ni para certificar el acuerdo que hipotéticamente hubiera adoptado alguno de los órganos municipales con facultades decisorias.

Por tanto, no parece justificado que, en base a unos simples informes, no concluyentes, el registrador dicte una calificación negativa de la pretensión del promotor sin fundamentar debidamente en ningún otro indicio adicional las dudas del propio registrador acerca de esa posible invasión de dominio público. (VEJ).

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532.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. TASACIÓN CONDICIONADA

Resolución de 10 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca (CB)

Resumen: No puede condicionarse la validez de la tasación a la efectiva correspondencia entre las fincas registrales y las parcelas tasadas. Diferencia entre correspondencia y coordinación con el Catastro.

Hechos: 1. La única cuestión que plantea el presente recurso es determinar si la tasación oficial […] si puede condicionarse la validez de los certificados de tasación […] a la acreditación de la correspondencia entre las fincas registrales que se hipotecan y las parcelas de terreno tasadas.

[…] en este caso los certificados de tasación contienen la advertencia de que deberán vincularse las referencias catastrales de las parcelas de terreno tasadas a las descripciones registrales de las fincas hipotecadas «y que, de no realizarse esta vinculación catastral, la advertencia pasará a ser condicionante».

Registradora: para la registradora ese «condicionamiento» impide la inscripción de los indicados pactos de procedimientos de ejecución hipotecaria (también la inscripción parcial de la hipoteca […] porque el artículo 9 de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, a la que se remiten los indicados artículos, señala que «salvo lo previsto en el artículo 14, para que el valor de tasación calculado de acuerdo con la presente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades señaladas en su artículo 2 (Ámbito de aplicación) ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante», y entre las finalidades del indicado artículo 2 se encuentra la letra a) referida a la constitución de garantía hipotecaria en cobertura de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de una cartera de títulos hipotecarios.

La nota de calificación dice que existe una clara falta de identidad entre las mismas que exige acreditar debidamente esa correspondencia.

Recurrente: Por su parte el notario recurrente argumenta en contrario que en el certificado de tasación no existe el condicionamiento alegado en la nota de calificación, sino únicamente una advertencia, y que no hay duda de que las fincas hipotecadas están perfectamente identificadas respecto a sus perímetros […] Afirmando, también, que es la identidad o correspondencia de una finca con otra lo que se exige por la ley en los certificados de tasación, y no, como parece exigir la nota de calificación, la completa coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Resolución: Confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2. La problemática del significado del certificado de tasación de las fincas hipotecas a efectos de inscripción de los procedimientos especiales de ejecución hipotecaria ha sido ya abordada por esta Dirección General en las Resoluciones de 22 de enero y 24 de marzo de 2014 y 7 de octubre de 2015, entre otras […] […]

[…] como recalca la Resolución de 27 de abril de 2017, no es lo mismo la «correspondencia» y la «coordinación» entre fincas registrales y parcelas catastrales, en cuanto la constancia en el Registro de los datos de identificación catastral, se trata de una circunstancia más de la inscripción, conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria con unos efectos limitados, mientras que la coordinación a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, supone la inscripción de la representación gráfica catastral y la rectificación de la descripción de la finca conforme a la misma (artículo 9.b), párrafo séptimo).

Coordinación, según resulta del citado artículo 10 de la Ley Hipotecaria, es, por tanto, la incorporación al folio real de una finca de la representación gráfica catastral de la misma, ya directamente o ya por la alteración generada por una representación gráfica alternativa, lo que implica que se presuma que la finca registral (en cuanto objeto de los derechos inscritos) tiene la ubicación, superficie y delimitación geográfica expresada en la referida representación gráfica catastral.

Correspondencia, sin embargo, es simplemente la constancia en el folio real de una finca de la referencia catastral de una parcela catastral, sin alteración de su descripción, y siempre que se cumplan los requisitos que la legislación hipotecario y catastral exigen para ello, entre otros, el que no existan dudas fundadas acerca de la identidad coincidente de ambas realidades y que se cumplan los márgenes de tolerancia legales. […]

7. En el supuesto objeto de este recurso, como se ha señalado en el fundamento de Derecho cuarto, la registradora de la Propiedad calificante no pone como defecto la falta de coordinación de las fincas hipotecadas, sino que su tacha va referida a la existencia de dudas fundadas acerca de la correspondencia o identidad entre las porciones de terreno tasadas y las fincas registrales hipotecadas, por existir según que finca, diferencias de paraje de ubicación, de superficie –en algún caso superior a los márgenes permitidos–, o de linderos que siendo fijos deberían coincidir.

Esas mismas dudas se ha planteado también el tasador […]

Quizá hubiera sido más ajustado a lo dispuesto en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, que los tasadores […] hubieran rehusado hacer la tasación […] pero, en todo caso, es claro que están condicionando la validez de las tasaciones realizadas a la acreditación de tal correspondencia o identidad.

Debe recordarse a este respecto, que para que el valor de tasación pueda ser utilizado a efectos de garantía hipotecaria, ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante (artículo 9), y que la falta de constatación de la correspondencia entre la referencia catastral y la identidad de la finca hipoteca es motivo para establecer un condicionante (artículo 10).

Además, es indudable que, si no se puede establecer esa correspondencia entre la parcela catastral tasada y la identidad de la finca registral hipotecada, máxime cuando existen dudas acerca de su situación e importantes diferencias de superficie, tales discrepancias pueden afectan significativamente a la valoración técnica realizada en los términos del artículo 10.1.e) de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.

Solo cuando las discrepancias entre la realidad física del inmueble y sus descripciones registral o catastral no induzcan a dudar sobre su identificación o sean menores, de tal manera que previsiblemente no influyan sobre los valores calculados (artículo 11), solo procederá una advertencia y la certificación será válida.

Por último, en cuanto a la forma de subsanar el defecto […] parece inevitable acudir a uno de los procedimientos de rectificación de la descripción de las fincas registrales regulados en los artículos 199 a 201 de la Ley Hipotecaria.

Ello, sin perjuicio de la eficacia que debe darse al levantamiento de los condicionante de los certificados de tasación a que se refiere el artículo 14 de la Orden ECO, según el cual, la entidad tasadora podrá levantar el condicionante de un informe de tasación y del certificado en que aquél se sintetice cuando haya desaparecido el supuesto que dio origen al mismo, exigiendo para tal levantamiento del condicionante la declaración expresa y razonada de la entidad que suscribió el informe en la que se manifieste que se ha verificado la desaparición del supuesto que dio origen al mismo.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

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533.*** CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA A EFECTOS DE EJERCITAR ACCIÓN DE RETRACTO

Resolución de 14 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Borja a emitir una certificación en la que conste el precio de una compraventa.

Resumen: La interposición de una demanda de ejercicio de derecho de retracto es un motivo justificado para proporcionar la información referente al precio de transmisión de la finca en la publicidad formal.

Hechos: se solicita la expedición de certificación literal de una finca en la que se incluya el precio de la compraventa alegando que se pedía con la finalidad de interponer una demanda de retracto.

La Registradora califica negativamente señalando que la finca respecto de la que se solicita información registral tiene una superficie de dos hectáreas, es decir, su cabida excede de una hectárea a los efectos de los dispuesto en el artículo 1523 del Código Civil y que la inscripción se practicó hace más de 9 días en los términos del artículo 1524 del Código Civil.

El Centro Directivo estima el recurso y revoca la calificación.

1º. Reitera su doctrina sobre publicidad formal recordando que, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador debe calificar, en primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada; en segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y, en tercer lugar, determinar qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

2º. El Registrador debe decidir, caso por caso, si procede incluir el precio de la transmisión de un inmueble en la publicidad registral.

Son supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad los siguientes:

a) cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales.

b) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter «tráfico jurídico inmobiliario», puesto que la cesión vendría justificada por la normativa hipotecaria.

c) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y,

d) en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen, de conformidad con las circulares del Banco de España, referentes a la obligación de cubrir los activos calificados como dudosos, previa estimación del deterioro de su valor, para lo cual es necesario conocer los datos cuya cesión se pretende.

La interposición de una demanda de ejercicio de derecho de retracto sería motivo justificado para proporcionar la información solicitada. Sin embargo, con carácter general, el mero anuncio de interposición de acciones no es suficiente. En el presente caso existen indicios suficientes para entender justificado el interés legítimo en la expedición de la certificación con expresión del precio de la compraventa. (ER)

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534.*** SOLICITUD TELEMÁTICA DE NOTA SIMPLE Y RECOGIDA MANUAL. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 14 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Manacor n.º 2, por la que se deniega la expedición de una nota simple.

Resumen: No cabe la posibilidad de que las notas sean solicitadas telemáticamente y recogidas en soporte papel por el propio interesado o un tercero en su nombre.

Hechos: se presenta, a través del portal del Colegio de Registradores (https://www.registradores.org), instancia con firma electrónica solicitando la expedición de una nota simple informativa de una finca, indicando que se hace por mandato de un Banco y que una determinada empresa de mensajería recogería la información registral.

El Registrador deniega la expedición de nota simple por no ajustarse lo solicitado a la normativa reguladora del procedimiento de emisión de publicidad registral.

El Centro Directivo confirma la calificación. El contenido de esta resolución es similar al ya resumido en la R. nº 524 del informe de este mismo mes: el artículo 222.9 LH hace referencia a las comunicaciones electrónicas, pero no hace referencia expresa al correo electrónico en los trámites registrales. La falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja, que en tanto no se produzca, la relación con los registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos. La tramitación del procedimiento de expedición de notas simples debe por tanto ajustarse al medio elegido desde su iniciación hasta su conclusión con la puesta a disposición de la nota simple emitida.

En esta resolución se analiza además la posibilidad de que las notas sean solicitadas telemáticamente y recogidas en soporte papel por el propio interesado o un tercero en su nombre y es que si se escoge la solicitud de publicidad registral de forma telemática, la tramitación se produce íntegramente por este medio, debiendo culminar en el plazo previsto, que, dada su brevedad, impide cualquier modificación en una fase posterior del procedimiento.

Señala el Centro Directivo que el procedimiento registral es un procedimiento autónomo, de naturaleza especial, que se rige por la legislación hipotecaria. El carácter privado de los derechos inscribibles y el carácter público del Registro se concilian atribuyendo al procedimiento registral carácter rogado en su iniciación y automático en su tramitación, de forma que, los interesados pueden iniciarlo o no, pero una vez iniciado, no es preciso obtener el consentimiento del interesado para que se desarrollen sus distintas fases ni éstas pueden variar por la voluntad de los interesados. (ER)

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536.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA POR ALBACEA-CONTADOR PARTIDOR

Resolución de 15 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Navahermosa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales.

Resumen: Se admite la interpretación del testamento que hace el albacea contador-partidor testamentario como encargado de su ejecución, pero, en caso de interpretación contradictoria de los herederos, corresponderá a los Tribunales de Justicia dirimir la controversia.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales hecha por albacea contador partidor testamentario, entre cuyas facultades no se menciona la de interpretar el testamento. Ejecutando su función, a la viuda le conmuta su usufructo legitimario adjudicándole la propiedad de una inmueble con obligación de compensar el exceso de adjudicación; y a un hijo, a quien se le dejó “lo que por legítima le corresponda”, le adjudica un inmueble por el valor de su “legítima estricta”.

Registrador: Opone a la inscripción que el albacea contador partidor realiza una interpretación del testamento que no le corresponde, por lo que, al excederse en el ejercicio de su función, se precisa el consentimiento de todos los interesados.

Recurrente: Alega que las operaciones particionales fueron llevadas a cabo por el contador-partidor con total fidelidad, conocida por él, a la voluntad del causante, y que los perjudicados –si los hubiera– pueden debatir sobre el asunto ante los tribunales, que decidirán sobre la interpretación del testamento en su caso; además, no consta la impugnación judicial de la partición de la herencia.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Tras reiterar su conocida doctrina sobre la interpretación de los testamentos, en el caso concreto resuelve lo siguiente:

1 El albacea contador partidor puede, en principio, llevar a cabo la interpretación del testamento que le sirve de base para hacer la partición. Sin embargo, la cuestión es decidir si esa interpretación es efectiva por sí misma o debe ser supletoria de la que realicen los herederos.

2 Como ha puesto de relieve este Centro Directivo, «ante una posible duda, esta ha de decidirse a favor del que se halle obligado a ejecutar la disposición (…) son los herederos (…) “in locus et in ius”, quienes han de realizar en primer término esa labor interpretativa (…) En algunos casos, matizados y perfilados asimismo jurisprudencialmente, podrá también el albacea, máxime si en él, además confluye la condición de contador-partidor, interpretar la voluntad del testador».

Conclusión: Debe admitirse la interpretación del albacea contador-partidor como persona encargada de la ejecución de la disposición testamentaria, si bien en caso de interpretación contradictoria por los herederos –lo que no se ha producido–, corresponderá a los tribunales de Justicia dirimir la controversia. (JAR)

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538.* ADJUDICACIÓN EN APREMIO ADMINISTRATIVO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

Resolución de 15 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Puigcerdá a inscribir una certificación del acta de adjudicación de bienes y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento de apremio administrativo

Resumen: En caso de ejecución de anotación preventiva de embargo, se produce la extinción del contrato de arrendamiento, salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho que se ejecuta; y si se extingue el derecho de arrendamiento, también se extingue el contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto(aplicable para los arrendamientos de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas).

Hechos: Se trata de la inscripción de una certificación de un acta de adjudicación de bienes y mandamiento de cancelación de cargas dictado en un procedimiento de apremio administrativo de la Tesorería General de la Seguridad Social, habiendo quedado desiertas la primera y segunda subasta.

En dicho procedimiento se practicó anotación preventiva de embargo el día 10 de marzo de 2014, prorrogada en 2016 y 2019;

La adjudicataria, figuraba como arrendataria de la finca en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado e inscrito en el Registro en el año 2017, haciéndose constar en la certificación que la adjudicación a favor de la misma se realiza como consecuencia de su ejercicio del derecho de tanteo arrendaticio previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La registradora objeta la inexistencia de derecho de adquisición preferente alguno a favor de la arrendataria, al extinguirse el arrendamiento como consecuencia de quedar resuelto el derecho del arrendador en virtud del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente al tiempo de la celebración del contrato.

Contra la nota de calificación recurrieron la arrendataria y adjudicataria de la finca y la Tesorería General de la Seguridad Social, cuyos recursos fueron objeto de acumulación y resolución conjunta dada la íntima conexión entre ellos, al amparo de lo dispuesto en el artículo 57 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

La primera defiende la naturaleza preadquisitiva que tiene el derecho de tanteo y que “la adquisición en pública subasta de una vivienda arrendada no produce ipso facto la terminación del arriendo”.

Y la segunda, que la adjudicación en subasta administrativa no puede asimilarse a un procedimiento judicial a los efectos de entender extinguido el arrendamiento de conformidad con el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Resolución: La Dirección General desestima los recursos y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Según doctrina reiterada de la DG en los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en el artículo 25 Ley de Arrendamientos Urbanos y es por ello por lo que para su inscripción debe justificarse haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.

Y dada la común condición de procedimiento de ejecución forzosa que presenta el procedimiento de apremio por deudas tributarias o de la Seguridad Social, como es el caso, la doctrina anterior es también aplicable, por identidad razón, si el medio de realización forzosa empleado es la subasta, como el de concurso o la adjudicación directa (vid. artículos 101 del Reglamento General de Recaudación y 113 y siguientes del Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social).

Por ello no admite la alegación formulada por la Tesorería General de la Seguridad Social.

Para la resolución del recurso, considera esencial tener en cuenta los diversos cambios legislativos que ha experimentado la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, cuya entrada en vigor se produjo el día 6 de junio de 2013, deberá tenerse en cuenta para determinar la existencia del derecho de retracto si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la Propiedad, puesto que de este extremo dependerá la continuación o no del arrendamiento tras la adjudicación de la finca.

Tras la mencionada modificación, el artículo 13.1, relativo a la resolución del derecho del arrendador, quedó con la siguiente redacción:

“Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9”.

Y el artículo 7.2, disponía que “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”.

De una interpretación conjunta de ambos, resulta la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la anotación preventiva del embargo, que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto.

Por tanto, en cuanto al ejercicio de retracto:

• Si el contrato de arrendamiento tuvo acceso al Registro de la Propiedad «con anterioridad a los derechos (embargo o hipoteca) determinantes de la resolución del derecho del arrendador, el arrendamiento persistirá tras la adjudicación de la vivienda pudiendo el arrendatario en su caso, ejercitar su derecho de retracto contra el adjudicatario.
• Si el arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, o a la anotación preventiva del embargo o a la inscripción derecho que provoque la resolución de la titularidad del arrendador, el contrato de arrendamiento se extinguirá “ipso iure” conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 de la LAU antes transcrito, sin que haya lugar a retracto y finalmente
• Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro de la Propiedad, lógicamente no habrá lugar a derecho alguno.

La doctrina anterior no será aplicable cuando se trate de arrendamientos de vivienda concertados, bien antes de entrar en vigor de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, esto es, el día 6 de junio de 2013; o bien tras la entrada en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, es decir, a partir del día 6 de marzo de 2019.

Comentarios: Como en otras resoluciones la DG aclara y concreta la situación de los arrendamientos sobre fincas sujetas a ejecución forzosa, equiparando la ejecución forzosa a la ejecución por vía de apremio de la TGSS.

En el caso que nos ocupa, se trata de un arrendamiento de vivienda celebrado e inscrito en el año 2017, y la anotación preventiva de embargo que fundamenta la ejecución fue practicada en el año 2014, habiendo sido prorrogada en 2016 y 2019, por tanto, al serle de aplicación al arrendamiento el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio y haber sido inscrito el mismo con posterioridad a la anotación preventiva de embargo, la adjudicación derivada del procedimiento de apremio determina la extinción del arrendamiento y con éste sus derechos accesorios, y, en especial, los derechos de adquisición preferente vinculados al mismo en su doble vertiente, de tanteo y retracto.

Por consiguiente, parece que en este caso lo que hubiera procedido hubiera sido acordar la ejecución directa del artículo 123 bis del Real Decreto 1415/2004, de 11 de junio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social o bien la adjudicación a la propia Tesorería de la SS (artículos 124 y ss), teniendo cada una de ellas sus propias reglas distintas de las resultantes del ejercicio del derecho de tanteo o retracto arrendaticio. (MGV).

Ver artículo crítico de Carlos Arriola Garrote sobre esta Resolución.

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539.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: TRACTO SUCESIVO

Resolución de 16 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alzira n.º 2, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de demanda sobre una finca registral

Resumen: Para anotar una demanda se requiere que el procedimiento del que dimana el mandamiento aparezca entablado contra el titular registral en el momento de presentación del mandamiento calificado.

Hechos: Se solicita practicar una anotación preventiva de demanda respecto de una finca registral en el seno de un procedimiento de juicio verbal, dirigido exclusivamente contra una entidad mercantil.

La registradora califica negativamente pues la finca no figura inscrita a nombre de la entidad contra la que se dirige el procedimiento, sino a favor de un tercero, y en concreto unos particulares, que no han sido demandados en el procedimiento, art 20 Ley Hipotecaria.

La parte recurrente alega que la fecha del auto es anterior a la fecha de transmisión de la finca, aunque el mandamiento ordenando la práctica de la anotación se presentara en el registro después de la inscripción de la misma.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Las exigencias del principio de tracto sucesivo hace que nuestro CD confirme la nota de la registradora ya que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra los titulares registrales, sin que se pueda alegar en contra la limitación del ámbito de calificación respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, es por ello que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario incluye los obstáculos que surjan del Registro.

El artículo 20, párrafo último, de la Ley Hipotecaria, introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, facilita la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible:

1. Que se trate de procedimientos criminales,
2. Y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento.

Ninguna de estas circunstancias concurre en el caso que nos ocupa, por lo que se aplica la regla general por la que “no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento”.

Comentarios: En base al básico principio de tracto sucesivo que rige en nuestro derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, hacen que la DG no pueda sino confirmar la postura de la registradora al no aparecer entablado el procedimiento contra el titular registral en el momento de presentación del mandamiento calificado, eso sí, constata el lapso temporal transcurrido entre la expedición del mandamiento (22 de febrero de 2022) y su presentación en el Registro de la Propiedad (7 de junio de 2022), entre el cual se produjo la transmisión de la finca. (MGV)

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541.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL

Resolución de 16 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tías, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de un titular catastral, se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa y reducción de cabida de una finca.

Resumen: La oposición de un titular catastral a la pretensión de inscribir una georreferenciación alternativa, merece menor consideración que si fuera titular registral.

Hechos: Se solicita la tramitación del expediente del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral y la reducción de cabida de una finca. En ella, formula oposición el titular catastral de un inmueble colindante que no está inmatriculado, por lo que no es titular registral del mismo; además, manifiesta haber donado dicho inmueble a su hijo.

El registrador de la propiedad suspende las inscripciones solicitadas a la vista de la oposición presentada.

El recurrente alega que el opositor carece de legitimación propia para formular oposición, por no ser titular registral y por haber transmitido la finca a un tercero.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: La mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí solo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión del inmueble catastral.

Además, los títulos no inscritos no perjudican a tercero (art. 32 LH), por lo que no deberían ser admitidos por el registrador si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un título que debió ser inscrito (art. 319). En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el art. 199 dispone que la mera manifiestación de quien no es titular registral de la finca o de cualquiera de los registrales colindantes no determinará necesariamente la denegación de la inscripción.

En el presente caso, el opositor, como mero titular catastral de un inmueble afectado, no solo no resulta ser titular registral de finca alguna, sino que la supuesta presunción de certeza de la titularidad catastral a su nombre resultante del art. 3.3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, aparece desvirtuada porque el propio opositor manifiesta que transmitió dicha parcela a un tercero.

Comentario: La doctrina de esta resolución contraviene claramente la exigencia del art. 199.2 LH de que, cuando se pretenda la inscripción de una representación gráfica alternativa, el registrador deba notificar dicha pretensión a los titulares catastrales para que estos puedan oponerse a ella. Es más, a diferencia de lo dispuesto del número 1 del art. 199, relativo a la inscripción de la georreferenciación catastral, que solo exige la notificación a los titulares registrales, el número 2 introduce expresamente el requisito de notificar a los titulares catastrales. Por tanto, queda claro que en este supuesto los titulares catastrales pueden oponerse por el solo hecho de serlo. No tiene sentido que se les notifique la tramitación del expediente para que puedan oponerse y, al hacerlo, se les niegue legitimación para ello.

Por otra parte, el argumento de que la presunción de certeza del art. 3.3 TRLC decae en este caso al no ser el titular catastral el propietario del inmueble es equívoco, ya que dicha presunción se aplica a los datos físicos, no a la titularidad jurídica, la cual no es relevante para el Catastro, que es esencialmente un instrumento fiscal, no un registro de titularidades. Ello tiene su reflejo en la exigencia del art. 199.2 de notificar a los titulares catastrales por el solo hecho de serlo. La doctrina de la DG, ya expresada en otras ocasiones, de que la oposición del titular catastral merece menor consideración que la del titular registral, no tiene base legal alguna a la vista del art. 199.2 y parece responder al mero de deseo de realzar la institución registral frente al Catastro. Incluso la cita de que la mera oposición de quien no es titular registral no determinará necesariamente la denegación de la inscripción, está sacada de contexto, pues se refiere al supuesto en que el titular registral y el catastral sean distintos; y tampoco añade ningún argumento en contra de la posición del titular catastral, pues la misma consideración la aplica a los titulares registrales de las fincas colindantes. (VEJ)

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542.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL

Resolución de 16 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca (ACM)

Resumen: El simple mandamiento de cancelación de la Nota Marginal solicitada en la ejecución de una hipoteca, no basta por sí solo para cancelar la Hipoteca en sí.

– Hechos: Se presenta mandamiento de cancelación de la Nota Marginal solicitada en la ejecución de una hipoteca. Del mandamiento se desprende la terminación del procedimiento de ejecución, pero no la causa intrínseca (pago, novación, transacción…) sino solo el mero desistimiento del actor a continuar la ejecución.

– La Registradora: califica negativamente pues del mero desistimiento a continuar la ejecución no puede inferirse la terminación del Procedimiento por satisfacción al acreedor hipotecario mediante el precio obtenido en subasta judicial, por lo que la hipoteca subsiste y para su cancelación es necesario (arts 82 LH y 100 RH) el expreso consentimiento en escritura pública o Sentencia firme.

– La Abogada: recurre exponiendo que en el mandamiento se hace referencia a la “inscripción 4ª”, que es la que se extendió al constituirse la hipoteca a cancelar, y que la extinción del procedimiento también supondría la de la hipoteca, y aporta además, a la DG, un documento acreditativo del pago hecho al acreedor.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Lógicamente no tiene en cuenta el documento presentado a la DG sin que el registrador hubiera podido calificarlo (art 326 LH), sea o no relevante, pues en cuanto al fondo, reitera las RR. de 17 junio 2019 y 14 febrero 2020, de modo que tal mandamiento NO es suficiente para cancelar la hipoteca, pues aunque se refiere a la “inscripción” (4ª) lo hace impropiamente y en sentido de “asiento practicado” pues el mandamiento se refiere, varias veces, única y exclusivamente a la Nota Marginal solicitada por el juzgado, que es el objeto de la cancelación, y no la hipoteca en sí, a la que no se refiere en ningún momento el Mandamiento presentado, que tampoco reuniría los requisitos y circunstancias a expresar del Art 674 LEC y Art 134 LH (ACM).

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543.** MODALIDADES DE HIPOTECA DE MÁXIMO. HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES FUTURAS.

Resolución de 18 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Escalona a inscribir una escritura de constitución de hipoteca de máximo (CB)

Resumen: Se suspende una hipoteca en garantía de varias obligaciones presentes y futuras nacidas de un contrato de servicios jurídicos porque al ser el acreedor persona física no es posible acogerse al art. 153 bis LH. La DGSJyFP revoca la nota por ser admisible una hipoteca en garantía de obligación futura, acogida a los artículos 142 y 143 Ley Hipotecaria, siempre que se identifique la fuente de las obligaciones y el plazo de duración de la hipoteca.

Hechos: doña R. R. G. constituye hipoteca de máximo en garantía de las obligaciones contraídas por «Dulcimar, SA» frente al abogado don P. G. R. como consecuencia de servicios jurídicos prestados o por prestar.

En el expositivo I de dicha escritura se señala «que Don P.G.R. ha prestado y sigue prestando asistencia jurídica a la Compañía Mercantil Dulcimar, SA (…) En concreto los servicios jurídicos prestados hasta la fecha son: 1.º Pieza de oposición a la Ejecución Hipotecaria 10/2019 seguida ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Leganés. 2.º Procedimiento ordinario 708/2021 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Aranda de Duero, 3.º Ejecución Hipotecaria 11/2021 seguida ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Aranda de Duero. Asimismo, el citado abogado se ha comprometido a prestar asistencia jurídica a la citada Compañía “Dulcimar, SA” durante los próximos cinco años, a contar desde el día de hoy».

En el expositivo III se indica que «el objeto de la presente es asegurar hipotecariamente el cumplimiento por el deudor “Dulcimar, SA” de las obligaciones de pago derivadas del contrato de asistencia jurídica descrito en el apartado I de la Exposición, lo que lleva afecto por la presente escritura, de conformidad con las siguientes Disposiciones (…)». […]

[…] «Plazo. La presente hipoteca tiene un plazo de duración y ejercicio de diez años a contar desde el día del presente otorgamiento, siempre que la deuda garantizada se haya contraído durante el plazo pactado de asistencia jurídica (…)».

En la disposición sexta se establece el sistema de fijación del saldo liquido exigible a efectos de ejecución hipotecaria […] sistema que consiste en la emisión por parte del abogado-acreedor de un certificado detallando los conceptos de devengados y no pagados, debidamente notificado al deudor por burofax, correo certificado, email o procedimiento equivalente, que adquiere firmeza si el deudor no se opone al mismo en los quince días siguientes a su notificación, y que se debe incorporar al acta notarial de fijación de saldo que acredite que la liquidación se ha practicado en la forma convenida.

Y, finalmente, en la disposición séptima, relativa a los procedimientos de ejecución de la hipoteca, se estipula que «quedan excluidos, por expreso pacto, el procedimiento de judicial de ejecución directa y el procedimiento extrajudicial, establecidos en la Ley Hipotecaria (…)».

Registrador: El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, la hipoteca se constituye en garantía de una pluralidad de obligaciones presentes y futuras, y, en consecuencia, al ser el acreedor una persona física y no poder constituir una hipoteca flotante conforme al artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, debe constituirse una cuenta de crédito con efecto novatorio […]

Recurrente: Por su parte, el recurrente argumenta que el supuesto es encuadrable en la figura de la hipoteca constituida en garantía de obligaciones futuras, recogida en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y expresamente permitida por diversas resoluciones de esta Dirección General. Afirma que se trata de un único contrato de arrendamiento de servicios jurídicos del que se derivan las obligaciones […]

Finalmente, el notario autorizante en sus alegaciones señala que, a su juicio, la obligación es única […] En resumen, es una hipoteca de máximo común (artículo 153 Ley Hipotecaria), no una hipoteca flotante.

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2. A la hora de resolver este recurso ha de tenerse en cuenta que, como puso de relieve este Centro Directivo en Resolución de 20 de junio de 2012, dentro de las hipotecas de máximo, existen, entre otras, tres modalidades distintas de hipoteca en garantía de obligación futura: [1] la hipoteca en garantía de obligación futura de los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria; [2] las hipotecas en garantía de apertura de saldo de cuenta corriente del artículo 153 de la Ley Hipotecaria; y, [3] las hipotecas globales y flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria. Cada una de esas modalidades de hipotecas de máximo tiene caracteres y requisitos distintos.

[…] [A continuación se caracterizan las tres clases de hipotecas]

La tercera clase de hipoteca de máximo, dentro de las tres que son objeto de análisis y comparación, es la de los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, que prevén la constitución de hipoteca en garantía de obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas […]

A su vez, el párrafo primero del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, también prevé que se pueda constituir hipoteca en garantía de obligaciones cualquiera que sea la naturaleza de éstas, siempre que se identifiquen debidamente y se exprese su plazo de duración. […]

Para que se pueda constituir la hipoteca en garantía de obligación futura de estos preceptos tiene que estar perfectamente determinado y configurado el contrato básico que constituye la fuente de las obligaciones que se garantizan, lo que ocurre en el presente caso, al concretarse suficientemente el contrato de prestación de servicios jurídicos del que surgen las obligaciones.

Por otra parte, están determinadas suficientemente las obligaciones garantizadas, aunque sean futuras, como debe ocurrir en cualquier contrato en el que se pretenden garantizar las obligaciones surgidas de un único contrato. […]

Así, mientras no se haya contraído la obligación, la hipoteca es un derecho real existente, pero en fase de pendencia […]

Si la obligación llega a contraerse, entonces alcanza eficacia a efectos de ejecución si la obligación no se cumpliere. Precisamente por ello, el artículo 143 de la Ley Hipotecaria establece que «cuando se contraiga la obligación futura (…) podrán los interesados hacerlo constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria». Esta nota marginal completa el ciclo de la efectividad de la hipoteca, pues la convierte en obligación presente y permite determinar en el Registro la existencia y cuantía de la misma. A su vez, el artículo 238 del Reglamento Hipotecario […] prevé que «para hacer constar en el Registro que se han (…) contraído las obligaciones futuras de que trata el artículo 143 de la Ley, presentará cualquiera de los interesados al Registrador copia del documento público que así lo acredite y, en su defecto, una solicitud firmada por ambas partes, ratificada ante el Registrador o cuyas firmas estén legitimadas, pidiendo que se extienda la nota marginal y expresando claramente los hechos que deban dar lugar a ella». […]

5. En el presente caso, se ha optado por constituir una hipoteca en garantía de obligación futura (como asevera el acreedor en el recurso) y conforme a sus preceptos reguladores y al principio de determinación, por lo que la misma es inscribible en el Registro, al cumplirse también lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, [1] o sea la identificación de la obligación futura y del contrato básico, de prestación de servicios jurídicos, del que surge [2] y el plazo de duración. […]

En definitiva, el hecho de que del referido contrato de asistencia jurídica puedan surgir diversas obligaciones no constituye obstáculo para la constitución de la hipoteca. […]

Este criterio que admitió la unicidad de la hipoteca aun cuando ésta garantice obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico, si tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra, debe aplicarse a fortiori a un supuesto como el presente, en el que existe claramente una sola relación obligatoria, un solo contrato de asistencia jurídica, con una única causa. […]

En el presente supuesto, se asegura el cumplimiento de un número determinable de obligaciones, todas derivadas del contrato de asistencia jurídica celebrado, por lo que no existe duda alguna sobre cuáles sean las obligaciones que se garantizan, respetándose así el principio de especialidad o determinación, interpretado con la necesaria flexibilidad a fin de facilitar el crédito territorial. Asimismo, quedan cumplidas las exigencias derivadas del carácter accesorio del derecho de garantía hipotecaria en tanto en cuanto tal derecho depende en su desenvolvimiento del incumplimiento de las obligaciones aseguradas. Y, precisamente porque todas esas obligaciones que tiene su origen en una misma relación jurídica son de cuantía incierta, es suficiente la fijación de una cifra máxima de responsabilidad para que se haya de considerar correctamente constituida desde el punto de vista del referido principio de determinación o especialidad. […]

Por lo demás, aun cuando en el presente caso se trata de hipoteca constituida en garantía de obligaciones futuras, al constar registralmente la cuantía máxima de la obligación garantizada por la que será oponible la hipoteca, quedan protegidos suficientemente los terceros […]

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544.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR INSTANCIA EXISTIENDO NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

Resolución de 21 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la cancelación por caducidad de una hipoteca, por razón de no haberse cancelado la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas a efectos ejecutivos.

Resumen: para valorar el alcance de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en relación con la prescriptibilidad de la hipoteca a cuyo margen se practica deben diferenciarse dos hipótesis diferentes: que la nota se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca o que se extienda durante el plazo contractual de amortización.

Hechos: se presenta instancia con firma ratificada solicitando la cancelación de una hipoteca por haber incurrido en caducidad al haber transcurrido más de 21 años, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad.

El Registrador califica negativamente toda vez que al margen de la hipoteca existe nota marginal de haberse expedido Certificación de Cargas cfr. a la regla 4.ª de art. 131 de la Ley Hipotecaria, en procedimiento de ejecución hipotecaria por lo que para poder cancelar por caducidad la hipoteca, es necesario qua previamente se practique la cancelación de dicha nota marginal de expedición de certificación de cargas en virtud de mandamiento judicial expedido al efecto.

La Dirección estima el recurso y revoca la calificación pues es doctrina reiterada que hay que distinguir,

1) Si la nota marginal se expide después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca: en este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas interrumpe la prescripción de la acción ya nacida de acuerdo con el artículo 1973 del Código Civil y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió sin que medie otro asiento que otra circunstancia acredite, no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.

2) Si no habiendo llegado el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza deba ser satisfecha en su totalidad según Registro, esto es, básicamente, durante el período contractual de amortización, se extienda en virtud del correspondiente mandamiento la nota al margen de la inscripción de hipoteca acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria: en este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente –al menos desde la perspectiva registral–, y, no determinando la extensión de la nota marginal según lo expuesto ninguna fecha especial en relación con el plazo de prescripción, no podrá cancelarse por caducidad conforme al artículo 82.5 LH la inscripción de hipoteca hasta que transcurra el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria más un año más, contados no desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del préstamo.

En el caso resuelto, constituida la hipoteca inscrita en garantía de un préstamo por plazo que vencía el día 1 de abril de 1984 y extendida la nota marginal el día 10 de noviembre de 1978, ésta no interrumpe ningún plazo de prescripción, por lo que puede solicitarse la cancelación de la hipoteca por caducidad conforme a lo dispuesto en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria por el transcurso de veintiún años contados desde la fecha en venció el plazo de la obligación garantizada, toda vez que tal circunstancia tuvo lugar el día 1 de abril de 2005, fecha anterior a la de la presentación de la instancia y de la calificación impugnada. (ER)

545.** COMPRA POR CÓNYUGES DE DISTINTA NACIONALIDAD CASADOS EN GANANCIALES

Resolución de 21 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa (IES)

Resumen.– Realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico matrimonial (derivado de la aplicación de las normas que disciplinan los posibles conflictos de Derecho interregional o de Derecho internacional privado–, desvaneciendo toda posible duda sobre origen legal o convencional de dicho régimen), no puede el registrador exigir más especificaciones sobre las razones en que se funda su aplicación.

Hechos.- En la escritura de compraventa los cónyuges compradores, de nacionalidad española él y sueca ella, manifiestan que están «casados bajo el régimen legal de gananciales español».

El registrador suspende la inscripción porque considera que «ostentando los cónyuges adquirentes dos nacionalidades distintas la determinación de la situación jurídica que el Registro va a publicar exige determinar cuál es la ley aplicable a su régimen económico matrimonial, y si éste es legal o convencional, con los requisitos necesarios para que surta efectos frente a terceros, en su caso».

El notario recurrente alega que en la escritura se expresa que la legislación aplicable es la española y que el régimen económico-matrimonial es el supletorio de sociedad de gananciales, especificando dicha legislación aplicable en este caso por tratarse de matrimonio entre español y extranjera, todo ello después de haber informado a los interesados sobre las normas de conflictos en estos supuestos.

Dirección General.– Estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

La cuestión planteada es análoga a la resuelta por este Centro Directivo en Resolución de 19 de octubre de 2018 y 28 de septiembre de 2020 entre otras, con un criterio que debe reiterarse. Como puso de relieve el Centro Directivo en Resolución de 20 de diciembre de 2011, una vez realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico matrimonial (derivado de la aplicación de las normas que disciplinan los posibles conflictos de Derecho interregional –o, como en este caso, de Derecho internacional privado–, desvaneciendo así toda posible duda sobre origen legal o convencional de dicho régimen), no puede el registrador exigir más especificaciones sobre las razones en que se funda su aplicación, pues según el artículo 159 del Reglamento Notarial, «bastará la declaración del otorgante», entendiendo este Centro Directivo, como ha quedado expuesto, que dicha manifestación se recogerá por el notario, bajo su responsabilidad, tras haber informado y asesorado en Derecho a dicho otorgante (de suerte que –bajo su responsabilidad y empleando a tal efecto la fórmula que estime oportuna– deberá desplegar la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico-matrimonial entre los esposos o, al menos, de no tratarse de una ley española, cuál es la ley material extranjera aplicable según la norma de conflicto que debe conocer y observar, atendiendo a las manifestaciones de los otorgantes sobre circunstancias como su nacionalidad al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos –cfr. artículos 9.2 y 12.1 del Código Civil–). En el presente caso, el notario ha precisado cuál es la ley aplicable. El notario no tiene obligación de especificar cuáles son las razones por las que el régimen económico matrimonial de carácter legal –en este caso el de la ley española del Código Civil– es aplicable a las relaciones patrimoniales entre los cónyuges.

En el caso de tratarse de dos esposos de distinta nacionalidad, es necesaria la determinación, por manifestación del adquirente o adquirentes, de cuál sea la ley aplicable a su régimen económico-matrimonial, de acuerdo con los criterios de conexión que determinan las normas de conflicto aplicables, sin que pueda exigir el registrador que se manifiesten las circunstancias fácticas (entre otras posibles, residencia inmediatamente posterior al matrimonio o lugar de celebración) que determinan la ley aplicable en defecto de capitulaciones matrimoniales. (IES)

546.** COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. NECESIDAD DE LEGITIMACIÓN DE FIRMA.

Resolución de 21 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrejón de Ardoz n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa

Resumen: Si el bien objeto de la escritura es un activo esencial, o bien porque es notorio que lo es o porque el representante de la sociedad así lo manifiesta, tiene que acreditarse la autorización de la Junta con un certificado del acuerdo tomado con firma legitimada. 

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa por un apoderado de la sociedad vendedora de un bien que es activo esencial, por lo que se acompaña un certificado de un acuerdo de la Junta General emitido por el administrador autorizando la venta

El registrador suspende la inscripción porque considera que la firma del administrador que expide la referida certificación de acuerdos de la junta general debe estar legitimada.

El notario autorizante recurre alegando que si no es necesario hacer manifestación expresa por el administrador o apoderado de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo ni aportar certificación alguna, con mayor motivo tampoco es necesario ni exigible la legitimación de la firma en las certificaciones de los acuerdos tomados.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Si se aporta certificado con autorización de la Junta General de Socios para actos relativos a activos esenciales , la firma de la persona que certifica tiene que estar legitimada. 

Justifica esta necesidad de legitimación de la firma por los privilegiados efectos que en nuestro ordenamiento se atribuye a la escritura pública, ya que, en otro caso, avalaría tan sólo la existencia de una declaración sobre la existencia y contenido de una voluntad social que por sí sola carecería de efectos jurídicos como voluntad de la sociedad.

Reconoce, no obstante, que no existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial. (AFS)

547.** INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES NO JUSTIFICADA

Resolución de 21 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrelodones, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.

Resumen: La rectificación registral de la superficie de una finca, manteniendo la delimitación perimetral consignada en el asiento que abrió su folio, justifica que, mediante la rectificación, se corrige un error y no se altera la realidad física acotada en la descripción inicial.

Hechos: Se solicita la inscripción de un exceso de cabida inferior al 10% de la superficie inscrita, sobre la base de la representación gráfica catastral de la finca. En la descripción registral figuran sus medidas perimetrales, que no se modifican. El registrador tramita el expediente del art. 199 LH y uno de los colindantes se opone alegando invasión de su finca, que justifica en la falta de coincidencia con el plano de la urbanización y con una medición realizada con Google Earth.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción por considerar que, de las alegaciones del opositor, resulta la existencia de una desavenencia entre los titulares colindantes, que debe solventarse por el procedimiento de deslinde del art. 200 LH o judicialmente. Afirma también que los escasos medios de prueba que el art. 199 le proporciona no permiten la práctica de las pruebas periciales necesarias para conocer la exactitud de las mediciones efectuadas.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación (que debería ser denegatoria y no suspensiva de la inscripción).

Doctrina: La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.

En el presente supuesto, la DG aprecia que la delimitación catastral del lindero es coincidente con la del plano de la urbanización y con la ortofoto del PNOA, por lo que, al no modificarse, no está justificada la pretendida invasión de finca colindante. También aprecia coincidencia en cuanto a la geometría del inmueble, por lo que deduce que el exceso de cabida, de muy pequeña entidad, obedece a una medición más precisa que la realizada en el momento de la apertura del folio registral de la finca. Por consiguiente, estamos ante la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, que justifica la pretensión del recurrente.

Comentario: No sé si la decisión de la DG hubiera sido la misma en caso de no constar en la descripción las medidas perimetrales de la finca; posiblemente sí, dada la falta de motivación de la nota de calificación. Aun constando dichas medidas, es arriesgado deducir que no hay invasión de finca colindante por el solo hecho de que con la rectificación de superficie no se modifican las medidas perimetrales. Para determinarlo, debería comprobarse si estas coinciden con las catastrales (pues se pretende la inscripción de la representación gráfica catastral), puesto que en caso de no coincidir podría ser que no estuviéramos ante la simple rectificación de un dato erróneo.

En cualquier caso, condicionar la rectificación a la existencia de un error en la descripción inicial es una postura impecable desde el punto de vista teórico, pero puede presentar muchas dificultades en la práctica, especialmente cuando se trata de descripciones antiguas. De ahí que está bien que se utilicen criterios coadyuvantes, como puede el de identidad gráfica, resultante de la aplicación del margen de tolerancia (que en este supuesto podría aplicarse dada la escasa diferencia de superficie, y no se menciona); o la citación a los colindantes para que puedan manifestarse sobre la realidad de la representación gráfica. Además, creo que la DG debería flexibilizar el criterio del encubrimiento de negocios jurídicos no inscritos, como puede ser la incorporación de una pequeña porción de terreno no inmatriculada propiedad del mismo titular registral, pues en definitiva no perjudica a nadie y el procedimiento para inscribir un exceso de cabida conforme al art. 201 ya tiene naturaleza inmatriculadora. (VEJ)

549.** DONACIÓN POR SOCIEDAD A TRAVÉS DE ADMINISTRADOR CON CARGO NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

Resolución de 22 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación (ACM)

Resumen: Puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el acto otorgado por el administrador (SL) no inscrito aún en el Registro Mercantil siempre que el notario emita juicio de suficiencia de la representación, reseñando todos los extremos precisos de la misma.

– Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad escritura de donación otorgada por una SLU, cuyo socio único, en funciones de Junta universal, autoriza la donación, y ha sido nombrado administrador único, el mismo día ante el mismo notario, que hace constar, en la donación, tanto la autorización de la junta como la aceptación del administrador.

– El Registrador: califica negativamente, por no constar inscrito en el Registro Mercantil el nombramiento y facultades del Administrador Único (sin especificar más).

– El Abogado de la SLU recurre exponiendo, pero sin que tampoco especifique más, que ya presentó a inscripción en el Registro Mercantil la escritura de nombramiento de administrador.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
 a) Reitera la numerosa doctrina DG (la última, la R. 3 enero 2022) de que el nombramiento de los administradores surte sus efectos desde el momento de la aceptación, ya que la inscripción en el Registro Mercantil aparece como obligatoria pero no tiene carácter constitutivo y que, por tanto, el incumplimiento de la obligación de inscribir no determina por sí solo la invalidez o ineficacia de lo realizado por el administrador antes de la inscripción (Arts 22.2 CCom, 4 y 94.1.4.º RRM y 214.3, 233 y 234 LSC).

b) Por tanto, la obligatoria inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales (Art 94.1.5.ª RRM) no significa que dicha inscripción (que no es constitutiva, salvo casos excepcionales, como el Consejero Delegado) deba realizarse necesariamente con carácter previo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos o contratos otorgados en ejercicio de dicha representación (sin perjuicio del deber del notario de comprobar y reseñar (art 98 L. 24/2001) todas las circunstancias que justifiquen la suficiencia de las facultades representativas del nuevo administrador y, en su caso, del cesado, Art 111 RRM). (ACM) 

550.** AMPLIACIÓN Y MODIFICACIÓN DE HIPOTECA. MANIFESTACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL

Resolución de 22 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 3 a inscribir una escritura de modificación y ampliación de préstamo con garantía hipotecaria (CB)

Resumen: Se suspende la inscripción de una novación de hipoteca sobre el procedimiento de venta extrajudicial, en la que no consta el carácter o no de vivienda habitual del inmueble, por no expresar dicho carácter. La DGSJyFP confirma la nota.

Hechos: 1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada, otorgada el día 13 de abril de 2022, se formalizó la modificación y ampliación de un préstamo con garantía de hipoteca constituida sobre una finca propiedad privativa del prestatario, casado bajo el régimen económico matrimonial legal supletorio de gananciales.

En dicha escritura consta lo siguiente: […]

«La finca hipotecada, que según manifiesta la parte prestataria no constituye su domicilio habitual familiar, su responsabilidad hipotecaria y los datos de la inscripción registral de la hipoteca son los siguientes: Urbana: Número Siete (…)».

En esa escritura de constitución de la hipoteca, otorgada por el hipotecante en estado de soltero, nada consta sobre si se atribuye o no a la finca el carácter de vivienda habitual de aquél.

Registradora: La registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque […] la escritura calificada no cumple […] el artículo 129.2.b) de la Ley Hipotecaria sobre la constancia del carácter habitual o no habitual que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteca.

Recurrente: El notario recurrente alega, en síntesis, que se expresa en la escritura el carácter no habitual de la vivienda conforme a lo previsto en el citado precepto legal, por lo que no procede exigir que dicha expresión sea puesta precisa y únicamente en la cláusula relativa al procedimiento de venta extrajudicial.

Resolución: La DGSJyFP confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2. Respecto de la hipoteca constituida sobre la vivienda habitual del hipotecante, desde el año 2012 se adoptaron diversas medidas legislativas para dar respuesta a una situación económica singular de la que se derivaron consecuencias patrimoniales adversas y mejorar el mercado hipotecario, así como los procedimientos de ejecución hipotecaria. […]

En concordancia con tales normas, el artículo 21 de la Ley Hipotecaria dispone en su apartado número 3 lo siguiente: «En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución» […]

En relación con las referidas medidas tuitivas, especialmente en el caso de las centradas en la ejecución procesal de la hipoteca, resulta esencial para su efectividad que el presupuesto previo de su aplicación (el carácter de vivienda habitual) pueda ser apreciado en dicho ámbito directamente, sin necesidad de abrir una fase probatoria extraña a este procedimiento caracterizado por su sumariedad […] a través de la prueba presuntiva de su constancia en el Registro de la Propiedad. En este sentido, se puede considerar que el apartado 3 del artículo 21 de la Ley Hipotecaria, tiene por finalidad establecer una presunción legal destinada a dispensar de toda otra prueba sobre el carácter habitual de la vivienda a los efectos de permitir aplicar en el ámbito de la ejecución hipotecaria las medidas protectoras del deudor hipotecario introducidas mediante las indicadas reformas legislativas, sin necesidad de adicionar trámite alguno al procedimiento […]

3. Respecto del cumplimiento del referido artículo 129.2.b) de la Ley Hipotecaria […] si, no tratándose de una escritura de constitución de hipoteca sino de una escritura novatoria, debe expresarse –en la estipulación de sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la finca hipotecada, y separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura– si se pretende o no atribuir carácter de vivienda habitual.

Esta Dirección General se ha pronunciado recientemente sobre cuestiones análogas. Así, en Resolución de 28 de octubre de 2021 estimó que, habiéndose determinado en la escritura de constitución de hipoteca inicial objeto de novación el carácter de la vivienda hipotecada, no es necesario expresar asimismo tal carácter en la escritura novatoria objeto de la calificación impugnada […]

Atendiendo a tales consideraciones, la calificación objeto de impugnación en el presente recurso debe ser mantenida, toda vez que, a diferencia de los supuestos antes referidos, en la escritura de constitución de hipoteca nada se hizo constar sobre si se pretendía o no atribuir a la finca hipotecada carácter de vivienda habitual; y, además, es indudable que en la escritura novatoria se modifica el pacto de sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la finca hipotecada, por lo que debe cumplirse lo establecido en el artículo 129, apartado 2.b), de la Ley Hipotecaria en los términos antes transcritos.

La Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

551.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA DISIPAR DUDAS. FORMA DE MOTIVAR LAS DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 22 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Iznalloz, por la que se deniega la inscripción de la inmatriculación de una finca registral, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.

Resumen: El expediente del art. 199 puede tramitarse para resolver las dudas de identidad de la finca que se pretende inmatricular. El simple titular catastral no puede oponerse a la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca colindante. La registradora debe basar sus dudas en el contraste visual de la georreferenciación con la ortofoto del PNOA, comprobando también si es aplicable el margen de tolerancia.

Hechos: Se solicita la inmatriculación de una finca por el sistema de doble título del art. 205 LH. En una primera nota de calificación, la registradora de la propiedad señala diversos defectos y pone de manifiesto dudas de que la finca que se pretende inmatricular invada otras inscritas, por lo que advierte que, una vez subsanados los defectos indicados, procederá a tramitar el procedimiento del art. 199 LH para despejar dichas dudas, como así ha hecho. En dicho expediente, formula oposición quien dice ser heredera del titular catastral del inmueble catastral colindante a la finca que se pretende inmatricular, alegando invasión de su finca puesta de manifiesto en el mapa del PNOA.

La registradora deniega la inmatriculación por considerar que la representación gráfica que se pretende inscribir invade la finca colindante.

El solicitante de la inmatriculación recurre alegando, en esencia, que el documento presentado para su inscripción corresponde a la representación gráfica y coordenadas georreferenciadas existentes en la Dirección General del Catastro, todo ello en base a un expediente de subsanación de discrepancias sobre la base de una medición topográfica real, sin ninguna oposición de los colindantes.

La DGSJFP estima el recurso y confirma la nota de la registradora.

Doctrina: La registradora tiene plena competencia para aplicar el procedimiento del art. 199 en combinación con el del art. 205, como expresamente prevé y permite el art. 198, para detectar preventivamente y evitar la consumación de un supuesto de doble inmatriculación. Así lo declaró también la reciente R. de 20 de octubre de 2022.

Sin embargo, la mera oposición de un simple titular catastral no es motivo suficiente para denegar la inscripción de la representación gráfica, más aún cuando la que se pretende inscribir es la catastral. Además, conforme al art. 205, la registradora no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas; circunstancia que no se da en este supuesto, puesto que la titular catastral no aporta título de propiedad inscrito, ni siquiera título de propiedad inscribible, y ni siquiera resulta invadida en la cartografía catastral.

Por otra parte, la registradora no motiva su denegación en indicios de invasión resultantes de contrastes visuales por superposición de la georreferenciación catastral cuya inmatriculación se pretende sobre la ortofotografía oficial disponible en la aplicación gráfica registral homologada. Y si hipotéticamente lo hiciera, y apreciara alguna superposición, sería relevante cuantificar si tal hipotética invasión visual resultara superior o inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la fotointerpretada, tal como consta definido en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020. Dicho margen de tolerancia gráfica se contempla, a los efectos, entre otros, de que «el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral», de modo que «cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente», como se prevé en el apartado tercero de dicha Resolución conjunta.

Comentario: La comprobación de si se respeta o no el margen de tolerancia entre la representación gráfica que se pretende inscribir y la ortofoto del PNOA es difícil hoy en día, pues notarios y registradores no disponemos todavía de la aplicación que prevén las resoluciones conjuntas de 23 de septiembre de 2020 y 29 de marzo de 2021.

El margen de tolerancia se determina, conforme al anexo II de la primera resolución: 1) por las distancias entre las líneas perimetrales de las representaciones gráficas que se comparan (en este caso, la catastral y la del PNOA); 2) por la diferencia de superficie entre ellas. 

Este contraste hoy por hoy solo puede establecerlo un técnico; recientemente en la sede electrónica del Catastro se ha implementado una utilidad para calcular dichos parámetros, pero solo se pueden determinar entre archivos GML (por ejemplo, entre la representación gráfica catastral y una alternativa), no para contrastar, como sería en el presente caso, la representación gráfica que se pretende inscribir con la ortofoto del PNOA. Así que resulta un tanto extraño que la DG pida al registrador que calcule el margen de tolerancia, mientras no se implemente la aplicación prevista para ello en las resoluciones conjuntas… salvo que exija la contratación de un técnico con dicha finalidad, algo que se me antoja excesivo. (VEJ)

553.*** HERENCIA. POSIBLE EXISTENCIA DE HEREDEROS FORZOSOS PRETERIDOS

Resolución de 23 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 31, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, partición y adjudicación de herencias .

Resumen: Por el hecho de que el testamento no mencione a un hijo que ha fallecido previamente a dicho testamento no cabe exigir prueba negativa de que no existen herederos preteridos, o que los supuestos preteridos no tuvieron descendientes. La preterición exige declaración judicial porque en la esfera extrajudicial el testamento es ley de la sucesión.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia otorgada por los hijos y herederos del matrimonio causante, que habían fallecido bajo la vigencia de sendos testamentos abiertos en los que declararon que tenían cinco hijos y los instituyeron herederos por partes iguales.

En la escritura de herencia los herederos hacen constar que en realidad fueron seis hijos pero que al tiempo de otorgar los testamentos sólo vivían los cinco instituidos, pues el sexto había fallecido con anterioridad soltero y sin descendientes.

 Registradora: Opone a la inscripción que no consta en el Libro de familia el fallecimiento del hijo premuerto ni se acompaña el original de su certificado de defunción a los efectos de determinar su posible preterición. Tampoco se acompañan la copia autorizada del testamento y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad o el acta de declaración de herederos abintestato del hijo premuerto.

Notario: Alega que los cónyuges declaran en sus testamentos que tienen cinco hijos a quienes instituyen herederos por partes iguales. Al ser el testamento la ley que rige la sucesión se debe respetar extrajudicialmente, por lo que el registrador no puede exigir la acreditación fehaciente de la muerte del hijo, que al no estar mencionado en el testamento es inexistente a estos efectos salvo declaración judicial en contrario. En cuanto a los potenciales nietos, hijos de hijo premuerto, no cabe exigir la prueba de hechos negativos, doctrina que también se aplica en el supuesto de premoriencia de un heredero legitimario, pues no es preciso justificar que no ha dejado descendientes que ostenten derecho a la legitima.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 Es doctrina del Centro Directivo que la exigencia de probar la inexistencia de hijos preteridos conduciría a la ineficacia de todo testamento como título sucesorio si no va acompañado de un acta acreditativa de la inexistencia de otros legitimarios no nombrados en el propio testamento, consecuencia ésta que aparece claramente contradicha en la propia regulación legal (artículo 14 de la Ley Hipotecaria y resoluciones de 4 de mayo de 1999 y 29 de enero de 2016, esta última respecto de la sustitución vulgar).

2 “En el supuesto de este expediente, siendo los testamentos de ambos cónyuges títulos sucesorios hábiles que facultan a los herederos llamados para otorgar por sí solos la adjudicación de la herencia, debe considerarse suficiente la manifestación que en la escritura calificada se realiza sobre la inexistencia de más hijos o de descendientes de éstos”.

Conclusión: “debe partirse de la validez y eficacia del testamento a que se refiere este concreto expediente sin que constituya obstáculo el hecho de que los testadores no mencionen, en sus respectivos testamentos, a un hijo suyo fallecido previamente, o que no tuvo a su vez descendientes legitimarios”

Comentario: La solución es congruente con una doctrina consolidada del Centro Directivo como recuerda la propia Resolución, según la cual:

1 El valor de ley de la sucesión que tiene el testamento formalmente válido (cfr. artículo 658 del Código Civil), conduce inexorablemente a la necesidad de una declaración judicial para privar de efectos a un testamento que no incurra en caducidad ni en vicios sustanciales de forma (Resolución de 13 de septiembre de 2001).

2 Es doctrina con más de un siglo de antigüedad (R. de 2 de diciembre de 1897) que ni el Código Civil, ni la legislación especial, ni la Ley Hipotecaria exigen que la persona o personas instituidas nominativamente como herederos o nombrados legatarios en un testamento acrediten, para adquirir los derechos inherentes a esa cualidad, que el testador no dejó a su fallecimiento otros herederos forzosos si el instituido o los instituidos reunían ese carácter, o que no dejó ningún heredero forzoso si el nombrado era una persona extraña, por cuya razón no han establecido procedimientos destinados a obtener la justificación de semejante circunstancia negativa.

 Las consecuencias fiscales que se derivan de esta doctrina se pueden ver en la Sección ¿Sabias qué…? de esta página, cuestión número 1333, que remite a la Sección fiscal de nuestro compañero Javier Máximo Juárez González. (JAR)

554.** EMBARGO POR ENTIDAD LOCAL DE BIEN SITUADO FUERA DE SU ÁMBITO TERRITORIAL. 

Resolución de 23 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de San Vicente de la Barquera-Potes, por la que se deniega la práctica de una nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas al margen de una anotación preventiva de embargo

Resumen: Las entidades locales tienen competencia para embargar bienes situados fuera de su término municipal, pudiéndose practicar la anotación de embargo, expedir una certificación de dominio y cargas y hacerlo constar en el registro mediante una nota marginal.

Hechos: Se trata de un mandamiento dictado por el recaudador general/agente ejecutivo de un Ayuntamiento por el que se ordena la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre una finca sita en otro término municipal, solicitándose a su vez se la expedición de certificación de dominio y cargas.

El registrador competente practica la ordenada anotación, expidiendo la certificación solicitada, si bien deniega la práctica de la nota marginal acreditativa de tal extremo al carecer, a su juicio, la Administración actuante competencia ejecutiva.

El Ayuntamiento recurre la denegación de la práctica de la nota marginal.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Se discute en el presente expediente si procede practicar la nota marginal acreditativa de haber expedido certificación de dominio y cargas al margen una anotación preventiva de embargo ordenada por mandamiento dictado por un Ayuntamiento respecto de una finca registral sita en otro término municipal.

Comienza haciendo referencia a su doctrina reiterada relativa a la calificación registral de los documentos administrativos que se extiende a la competencia del órgano administrativo (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario), considerando correcta la actuación del registrador al pronunciarse sobre ella.

En aplicación del artículo 8, apartado 3 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, para las actuaciones ejecutivas sobre bienes sitos fuera del término municipal se declara que “las anotaciones de embargo sobre bienes sitos fuera del término municipal deberán ser practicados por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma o del Estado según los casos, previa solicitud del presidente de la Corporación, y no directamente por la Administración municipal”.

Sin embargo, en Resoluciones anteriores sobre la interpretación de este artículo ha matizado esta doctrina, diferenciando entre:

-actuaciones estrictamente ejecutivas, especialmente la realización forzosa del bien, donde se sigue la doctrina señalada,

– y las meramente declarativas, en las que se incluye la providencia de apremio, diligencia de embargo y mandamiento de anotación preventiva, en debe reconocerse competencia al órgano de recaudación municipal, incluso respecto de bienes inmuebles sitos fuera de su término municipal.

De lo anterior se deriva que las Entidades Locales tienen competencia:

-para dictar el acto administrativo declarando la existencia de un crédito exigible a su favor, cuando sea cierta su cuantía y la persona del obligado,

-para su recaudación en período voluntario o ejecutivo, dictando la correspondiente providencia de apremio, diligencia de embargo y medidas cautelares como es el mandamiento de anotación del embargo.

Pero carecen de competencia para:

-realizar actuaciones de realización forzosa sobre bienes inmuebles situados fuera de su término municipal, que deberá llevarse a cabo por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma cuando deban realizarse en el ámbito territorial de ésta, y por los órganos competentes del Estado en otro caso, previa solicitud del presidente de la Corporación.

Finalmente declara que la expedición de la certificación de cargas, y su correspondiente reflejo registral mediante su nota marginal, se incardinan dentro del trámite procesal del embargo, participando de una naturaleza no ejecutiva y sin que como alegue el recurrente se pueda hablar de dos momentos o fases, pues reglamentariamente solo se contempla la práctica simultánea de dos asientos: la propia anotación y la nota marginal, sirviendo además la certificación registral para que por la Administración se compruebe si se han realizado por su parte las notificaciones procedentes.

Comentarios: La certificación de dominio y cargas y su nota marginal tienen una gran importancia en el proceso de ejecución, puesto que sirve de conexión entre el procedimiento y las titularidades registrales que gozan de presunción de existencia y protección judicial.

Asimismo, tiene una significación esencial en la determinación de la vigencia de la propia anotación preventiva, tal como ha puesto de manifiesto el Tribunal Supremo declarando “que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este período podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución”. Habiendo manifestado la DG en relación con las anotaciones preventivas de embargo a favor del órgano de recaudación de la Diputación “que la nota marginal no es optativa, ni está sujeta a rogación, dada la significación que tiene en el procedimiento de ejecución”.

De ello deducimos que expedir la certificación de cargas, sin que ello tenga su reflejo registral, es dejar inconcluso todo el proceso del embargo por las importantes consecuencias que derivan de la nota marginal. Por tanto, si se expide certificación de cargas en proceso ejecutivo inevitablemente se deberá reflejar en la nota al margen.(MGV)

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555.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 23 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de La Palma del Condado, por la que se suspende la inscripción de una rectificación descriptiva y aumento de superficie acreditados en expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: La magnitud de la diferencia de superficie no impide su rectificación, ni permite suponer la existencia de encubrimiento de un acto de agrupación de terreno colindante, si no va acompañada de otras circunstancias, como la modificación de linderos fijos o la oposición justificada de un colindante.

Hechos: Mediante expediente del art. 201.1 LH se declara justificado que una determinada finca registral, con 150 metros cuadrados de superficie inscrita, tiene en realidad 607 metros cuadrados, acorde con la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción porque «se albergan dudas en cuanto a la identidad del exceso de cabida resultante (…) pues existe un considerable aumento de su superficie y una alteración sustancial de sus linderos (…) junto con el hecho de que la finca se describa en el Registro como «solar cercado» (…) lo que hace albergar la duda de si realmente lo que se pretende es encubrir otros negocios que no han sido formalizados debidamente o si el exceso de cabida y la inscripción de la representación gráfica se refieren a una porción de territorio colindante adicional de la que figura inmatriculada».

El recurrente alega que adquirió una única finca con la cabida que aparece en el catastro desde siempre por herencia de sus padres; que no existe tal alteración sustancial entre los linderos, pues se sustituye un lindero personal ya inexistente (una cooperativa disuelta) por un lindero real; que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el art. 201 LH; y que la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación».

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. En cualquier caso, el juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas.

En el presente supuesto no se cumple ninguna de las circunstancias anteriores, pues:

– no ha habido oposición alguna;

– no hay cambio de linderos fijos, sino solo del nombre de los linderos personales mencionados en la descripción de la finca;

– se refiere a una finca que fue inmatriculada en el año 1976 sin representación gráfica alguna, ni inscrita, ni archivada, sino con una simple descripción literaria, por lo que no hay constancia registral cierta de su delimitación gráfica perimetral que permitiera ahora concluir que se estuviera vulnerando esa delimitación perimetral;

– el hecho de que la finca se describa en el Registro como «solar cercado» no excluye la posibilidad de que dentro de la mencionada cerca hubiera comprendida una medida real superior a la que se hizo constar:

– la certificación catastral descriptiva y gráfica, aunque por sí sola nada acredita de modo concluyente en el plano jurídico, sí aporta algún indicio de corresponderse con una realidad fáctica asentada:

– la calificación registral no ha puesto de manifiesto que haya habido alteraciones perimetrales sucesivas en la cartografía catastral del inmueble que pudieran ser reveladoras de actos de agrupación o agregación de terreno colindante;

– la regulación legal del expediente para la rectificación de la superficie de las fincas no contiene una limitación expresa acerca de cuál sea el aumento o proporción de aumento máximo admisible en dicho procedimiento. (VEJ)

556.** SOLICITUD DE EXPEDIENTE DEL 199 LH EN EL PROPIO ESCRITO DE RECURSO.

Resolución de 23 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto respecto de la suspensión emitida por el registrador de la propiedad de Almería n.º 3 de las cancelaciones ordenadas en un mandamiento judicial

Resumen: El recurso contra la calificación tiene por objeto exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho y no de cualquier otra pretensión de la parte recurrente, como la de iniciar la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

557.** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210 LH

Resolución de 24 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Salou, por la que se suspende la cancelación de una anotación preventiva de embargo conforme a lo dispuesto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria. 

558.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

Resolución de 24 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Chinchilla de Monte-Aragón, por la que se deniega la cancelación de una inscripción practicada. 

RESUMEN: No es posible practicar la cancelación de un asiento registral si no concurre el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a quienes el asiento atribuya algún derecho o bien la oportuna sentencia judicial. 

HECHOS: En virtud de instancia privada se solicita la cancelación de la inscripción de una finca practicada en virtud de escritura pública de segregación y compraventa alegando que no se acompañó licencia de segregación. 

La REGISTRADORA suspende la práctica de la cancelación solicitada alegando que no se puede cancelar un asiento sino con el consentimiento del titular registral o por sentencia judicial y en virtud de las causas recogidas en el artículo 79 de la Ley Hipotecaria. 

El interesado RECURRE alegando que procede la rectificación de oficio por no haberse exigido licencia se segregación o declaración municipal de innecesariedad. 

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación. 

Doctrina: La rectificación de los asientos registrales exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho (siempre que se trata de una materia no sustraída a la autonomía de la voluntad) bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. (ABG)

559.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN

Resolución de 24 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Purchena, por la que se deniega la expedición de la certificación registral inicial en la tramitación de un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, para la rectificación de una finca registral.

Resumen: La representación gráfica inscrita, esté o no coordinada con el catastro, puede rectificarse siguiendo las normas y procedimientos generales, sin que las dudas de identidad puedan basarse en las diferencias que la nueva descripción presente respecto de la descripción registral.

Hechos: Se solicita la inscripción de un exceso de cabida (de 348 a 556 m2) aportando un acta tramitada conforme al art. 201.1 LH, sobre la base de una representación gráfica alternativa a la catastral. La finca fue inmatriculada en 2004 conforme a una representación gráfica catastral que no se ha modificado desde entonces.

La registradora de la propiedad considera que la finca consta perfectamente identificada en su ubicación y superficie desde que se inmatriculó con datos catastrales, por lo que no es posible ahora pretender georreferenciarla con una superficie y una geometría distintas de las que ya constan, dado que no puede tratarse de una simple rectificación de cabida, que no obedece a la existencia de un error en la superficie de la finca, sino que más bien se encubre la pretensión de inmatricular y agrupar terreno circundante.

El recurrente alega:

– Falta de motivación en la nota, que se basa en una sospecha y no en la comprobación de si la realidad física cuya coordinación se pretende, ha experimentado o no cambios; por el contrario, de las ortofotos aéreas tomadas desde el año 2004 se aprecia que la porción de terreno cuya inscripción se solicita está integrada físicamente con la finca registrada.

– Que la descripción y certificación catastral que sirvió de base a la inmatriculación no correspondía a la realidad física ya en el año 2004 y tampoco al año 2016 cuando los interesados adquirieron su propiedad.

– Que la registradora debe exponer las dudas de correspondencia en el momento de emitir la certificación por parte del notario autorizante del expediente.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Estando inscrita la representación gráfica, la misma no es inalterable. Puede rectificarse, si bien la inscripción de la nueva georreferenciación debe someterse a las normas y procedimientos generales para su inscripción, debiendo ser objeto de calificación por el Registrador la existencia o no de dudas sobre la identidad de la finca.

Es la expedición de la certificación registral inicial el momento procedimental oportuno para que el Registrador pueda plantear dudas acerca de la nueva descripción de la finca, teniendo en cuenta que tales dudas no pueden estar basadas en las diferencias que la nueva descripción presente respecto de la descripción registral. Estas solo podrán basarse en la coincidencia, en todo o en parte, de la representación gráfica de la finca con otra base gráfica inscrita o con el dominio público; la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas; o la pretensión de encubrir un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. (VEJ)

560.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE

Resolución de 24 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Sepúlveda-Riaza, por la que se deniega la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria respecto de una finca inscrita sin constar su superficie. 

Resumen: Se deniega la inscripción por el solo hecho de existir oposición de colindante.

Hechos: Mediante instancia privada se solicita la incorporación de la representación gráfica catastral de una finca, cuya superficie no consta en la descripción registral. En la tramitación del procedimiento del art. 199, se presenta oposición por parte de colindantes que alegan ser titulares de una tercera parte indivisa de un patio de unos 100 metros cuadrados que, según manifiestan, resulta invadido por la representación gráfica que se pretende inscribir; los opositores aportan escritura de compraventa de dicha participación indivisa y la CCDG de otra parcela catastral.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción «a la vista de las alegaciones presentadas, dada la duda existente en cuanto a la propiedad de dicho corral o patio», al amparo de lo dispuesto en el art. 199 LH.

La recurrente alega que el citado patio o corral le pertenece en su totalidad, según resulta de su escritura de propiedad, en la que figura la mención de un corral de unos 100 metros cuadrados.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.

Comentario: Es sorprendente que se confirme una nota de calificación que alega falta de correspondencia sin motivación alguna, después de que la DG ha insistido en resoluciones muy recientes (sin ir más lejos, en el mismo BOE, las RR. de 22 de noviembre de 2022 y 23 de noviembre de 2022) que la nota se base en la existencia de indicios de invasión de finca colindante a la vista de las pruebas aportadas. Ello es especialmente grave en un supuesto como el presente, en que las partes aportan sendas certificaciones catastrales en defensa de sus alegaciones. Sería interesante que la DG unificara su doctrina al respecto. (VEJ).

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