TANTEO ARRENDATICIO URBANO, EMBARGO ADMINISTRATIVO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD
(algunos comentarios a la Resolución de la DGSJFP de 15 de noviembre de 2022)
Carlos Arriola Garrote. Notario de Corral de Almaguer (Toledo)
La Resolución de 15 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 05/12/2022), en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Puigcerdá a inscribir una certificación del acta de adjudicación de bienes y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento de apremio es desestimatoria. El principal argumento de la registradora, apoyada por el Centro Directivo, es que el arrendamiento se extingue a consecuencia de la ejecución de la carga, al ser posterior en el orden tabular.
Sin embargo, creo que la resolución es incorrecta por varias razones.
El enfoque de la calificación, así como del recurso y la propia resolución, es, en mi opinión, exclusivamente registral, olvidando que hay derecho más allá de las tablas de la Ley (hipotecaria). En síntesis, la reforma de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos de 2013 estableció una oponibilidad del arrendamiento cuando figurase inscrito, frente al criterio anterior, recuperado en la siguiente reforma de 2019, que lo protegía por un plazo mínimo quinquenal, incluso al margen de los libros del registro. Pero era oponibilidad A TERCEROS, dato esencial que, en mi humilde opinión, no ha tenido en cuenta la resolución. La reforma de 2013 ni hacía constitutiva la inscripción del arrendamiento, ni convertía la práctica de dicho asiento en requisito indispensable EN TODO CASO para el ejercicio de los derechos derivados del mismo, como es el tanteo.
Dice la registradora en su nota (que recomiendo leer, junto al resto de la resolución):
“En este caso la inscripción del arredramiento (sic) es posterior al embargo lo que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como los de tanteo y retracto.” Pero, como veremos a continuación, no puede extinguirse DOS VECES el mismo derecho.
Lo mejor es comenzar por un análisis diacrónico de los hechos para entender mejor por qué es inscribible el acta presentada en el registro.
En 2014 se anota el embargo sobre un inmueble.
En 2016 se prorroga ese mismo embargo.
En 2017 se inscribe el arrendamiento.
En 2019 se vuelve a prorrogar la anotación.
Por fin, en 2022, se presenta en el registro el acta adjudicando al arrendatario el pleno dominio por su derecho de tanteo. SÓLO ESTÁN INTERESADOS EN EL PROCEDIMIENTO, que sepamos, EL TITULAR REGISTRAL DEL DOMINIO (que no abona la deuda con sus costas y gastos para evitar la pérdida de su dominio), LA ADMINISTRACIÓN ACTUANTE y EL ARRENDATARIO. Y AQUÍ ESTÁ LA PRIMERA CLAVE. NO HAY TERCERO AL QUE PROTEGER CON LA FE PÚBLICA REGISTRAL. No se nos dice que haya nadie más que pueda oponerse a la adjudicación al inquilino.
En el devenir de los acontecimientos vemos que, cuando el título llega al registro, es decir, previa a la calificación de la registradora, EL ARRENDAMIENTO YA HABÍA DESAPARECIDO. ESTA ES LA SEGUNDA CLAVE para entender la situación. No puede el arrendatario conservar ese derecho personal (real para algunos, aunque no es este el objeto de estas reflexiones) sobre cosa propia. Ya ha ejercido, con éxito, su derecho de tanteo para adquirir el inmueble. Con anterioridad, la Administración actuante ha celebrado dos subastas, que resultaron desiertas. El propio Real Decreto 1415/2004, de 11 de junio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social, contempla la adjudicación directa para estos supuestos a cualquier interesado en su artículo 123 bis 8. La condición de interesado del arrendatario resulta del artículo 9.3 del mismo reglamento, en relación con el artículo 4.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, pues su derecho se vería afectado por la ejecución.
La nota de defectos, sin embargo, dice que se extingue el arrendamiento al ser asiento posterior al embargo, por lo que no puede ejercerse el tanteo, y ello no es correcto. Ha de ser cancelado, pero por la concordancia del registro con la realidad jurídica extrarregistral, en virtud de lo previsto por el artículo 40.d en referencia al 79.Segundo, ambos de la Ley Hipotecaria. El derecho se había extinguido por confusión, en el seno del procedimiento público, antes de presentarse el acta en el registro, al dar lugar a la confluencia de la condición de arrendatario y propietario en una misma persona, que así sólo puede ser lo segundo. Y no por la purga de asientos posteriores a la anotación de embargo.
Por ello, cuando el procedimiento administrativo está a punto de terminar, en su penúltimo paso, la confusión de derechos apuntada “mata” al arrendamiento, que así llega “cadáver” al registro de la propiedad, donde solo queda celebrar su “funeral” (calificar la válida extinción del derecho) y su “entierro” (cancelar el asiento). No es obstáculo la inscripción de 2017, pues incluso si el alquiler no hubiera accedido al registro, su suerte bien podría haber sido la misma, sin que quepa castigar su constancia registral haciéndolo de peor condición que si hubiera vivido al margen del Registro de la Propiedad. Insisto, sin tercero interesado amparado por la Fe Pública a quien proteger por el “prior tempore potior iure”.
Afirma la registradora en el fundamento de derecho 1º de su nota de defectos que “uno de esos trámites esenciales, como es la notificación al arrendatario a efectos de ejercitar el derecho de retracto, a modo de ver de la registradora que suscribe no se ajusta a derecho.”
El derecho de tanteo y retracto, del artículo 25 de la LAU, subsiste desde antes de la reforma de 2013, durante la misma y con posterioridad a ella. La registradora se refiere al retracto, cuando se trata de tanteo, y en ello se detienen los recurrentes, y abunda la resolución, cuando lo importante no es si son galgos o podencos, sino que cacen. A lo sumo, de haber existido verdadero retracto, es decir, subrogación en la posición de un adquiriente del inmueble ya rematado, tal vez podría discutirse si este tendría alguna acción contra el arrendatario. Pero no entro en ese barbecho, pues aquí están sólo los tres actores antes mencionados ¿Qué más prueba de la notificación es necesaria que el propio ejercicio del derecho que ésta tiene por objeto (la adquisición legal y preferente)? No se detalla en la nota si el problema es la falta de observancia de los plazos en dicho trámite, o de la necesaria reiteración, en su caso, tras la fijación de nuevo precio mínimo una vez desiertas las subastas y proceder a la adjudicación directa, o la práctica de la misma notificación. En cualquier caso, tan pertinente era este trámite como el subsiguiente de adquisición por el arrendatario, conforme a la ausencia de sujeto alguno con mejor derecho para ello, dentro o fuera de los libros del registro, es menester insistir en ello, y conforme a lo apuntado por el Reglamento recaudatorio y la Ley de procedimiento antes citados.
Y es que, cuando el artículo 13.1 de la LAU de 2013 enumeró los casos de extinción de un arrendamiento (retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra) se refería a la extinción de los derechos del arrendatario sobre la cosa, pero sin negar la posibilidad de que estos se convirtieran en el pleno dominio, en situaciones como la presente.
ENLACES:
- Resolución de la DGSJFP de 15 de noviembre de 2022
- Ley de Arrendamientos Urbanos
- Resumen reforma de 2013
- Resumen reforma de 2019
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