• PDF (BOE-A-2023-3453 – 11 págs. – 245 KB) Otros formatos

• PDF (BOE-A-2023-3454 – 9 págs. – 233 KB) Otros formatos

• PDF (BOE-A-2023-3455 – 13 págs. – 258 KB) Otros formatos

• PDF (BOE-A-2023-3458 – 18 págs. – 283 KB) Otros formatos

• PDF (BOE-A-2023-3460 – 19 págs. – 307 KB) Otros formatos

• PDF (BOE-A-2023-3461 – 6 págs. – 214 KB) Otros formatos

• PDF (BOE-A-2023-3462 – 8 págs. – 228 KB) Otros formatos

• PDF (BOE-A-2023-3463 – 19 págs. – 305 KB) Otros formatos

• PDF (BOE-A-2023-3464 – 9 págs. – 252 KB) Otros formatos

• PDF (BOE-A-2023-3466 – 10 págs. – 241 KB) Otros formatos

• PDF (BOE-A-2023-3467 – 10 págs. – 242 KB) Otros formatos

• PDF (BOE-A-2023-3468 – 7 págs. – 223 KB) Otros formatos

• PDF (BOE-A-2023-3469 – 13 págs. – 257 KB) Otros formatos

• PDF (BOE-A-2023-3470 – 10 págs. – 248 KB) Otros formatos

36.*** COMPRAVENTA. IDENTIFICACIÓN MEDIANTE EL PERMISO DE CONDUCIR

Resolución de 16 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad accidental de Arona, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa

Resumen: El permiso de conducir español original es un documento válido para identificar a las personas, españolas o extranjeras, porque es un documento oficial que tiene esa finalidad identificativa, y contiene fotografía y firma de su titular. 

Hechos: Se otorga una escritura por un extranjero residente, que se identifica por un permiso de conducción español, en el que aparece su N.I.E.

El registrador suspende su inscripción porque considera que el permiso de conducir no es un documento válido para identificar a extranjeros residentes en España, conforme al artículo 161 RN.

El notario autorizante recurre y alega que el permiso de conducir español es un medio válido para identificar a las personas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 23 de la Ley del Notariado. Añade que existen otras normas que admiten la validez identificativa del permiso de conducción: en el ámbito electoral, en el Reglamento de Registro Mercantil, en la normativa sobre servicios postales y en materia de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo siempre que estén expedidos por una autoridad gubernamental siempre que gocen de las adecuadas garantías de autenticidad e incorporen fotografía del titular

La DG estima el recurso

Doctrina: El permiso de conducir español es un documento válido para identificar a las personas, españolas o extranjeras, porque es un documento oficial, que ha de aportarse en original, y tiene fotografía y firma. 

La posibilidad de utilizar el permiso de conducir como medio de identificar a las personas fue defendida intensamente por nuestro compañero prematuramente fallecido en al menos cuatro trabajos: uno de 2007, otro de 2009, otro de 2010 y otro de 2013. (AFS)

37.* PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. ADQUISICIÓN PREFERENTE. EL ADQUIRENTE PONE COMO DOMICILIO UN APARTADO DE CORREO.

Resolución de 16 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 12 a inscribir un testimonio de decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución.

Resumen: no es válido señalar un apartado de correos como domicilio del adjudicatario.

Hechos: se presenta testimonio de un decreto de adjudicación de una finca rústica en procedimiento de ejecutoria penal.

La registradora suspende la inscripción porque considera que el título presentado adolece de dos defectos:

1) No consta la justificación de las oportunas notificaciones para el ejercicio del derecho de adquisición preferente que corresponde al arrendatario, y,

2) No se indica un domicilio del adjudicatario que cumpla el requisito de determinación ya que se señala un apartado de correos a efectos de comunicaciones.

El Centro Directivo confirma la calificación.

1. El derecho de adquisición preferente.

Con base a los artículos 11 y 22 LAR, dado que según consta en el testimonio del decreto de adjudicación que la finca estaba arrendada, debe acreditarse que se ha notificado de forma fehaciente a los arrendatarios para que puedan, en su caso, ejercer el derecho de retracto que les concede.

2. Un apartado de correos como domicilio.

La Dirección confirma que señalar un apartado de correos como domicilio resulta indeterminado y añade que podrá ser objeto de determinación por instancia privada, pues no hay que olvidar que los defectos subsanables para los que no se requiera documentación pública pueden rectificarse en virtud de mera instancia privada acompañada de la documentación en su caso acreditativa de las circunstancias personales sin necesidad por tanto de rectificación del mandamiento. (ER)

38.** COMPRAVENTA. PODER ANTE NOTARIO EXTRANJERO

Resolución de 16 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos a inscribir una escritura de compraventa (IES)

Resumen.- Corresponde al Notario emitir el juicio de suficiencia del poder. Se trata de un poder autorizado por notario alemán, otorgado por la tutora de la madre en representación de menores que adquieren la nuda propiedad de una finca..

Hechos.- Mediante escritura doña D. L. B. vendió a don T., don N. y don J. H. (estos dos últimos menores de edad), representados en el otorgamiento por doña V. E. S., una finca (el usufructo al primero y la nuda propiedad, por mitades indivisas, a los dos restantes).

La representación deriva de escritura de poder autorizado por un notario alemán, apostillada, indicándose respecto de ella por el notario autorizante de la escritura calificada lo siguiente:

«Reseña identificativa: escritura de poder especial autorizada por el notario de ** (Alemania) don **, el día diecisiete de enero de dos mil veintidós, número ** de protocolo, debidamente apostillada, de la que deduzco testimonio para incorporar a la presente, redactada en parte a doble columna en castellano y alemán, y en parte solamente en alemán, debidamente traducida.

Juicio de suficiencia: Tengo a la vista copia autorizada de dicha escritura, de la que, a mi juicio, y bajo mi responsabilidad, de lo que doy fe expresa, resultan facultades representativas suficientes para formalizar la presente escritura de compraventa, y con los pactos y condiciones que se estipule, y que en este instrumento público se contienen (…).»

Registrador.- Suspende la inscripción, alegando que de conformidad con los artículos 9.4 y 10.11 del Código Civil, la ley aplicable a la capacidad de los menores de edad y al alcance de la representación parental es la ley nacional del menor, que, en el presente supuesto, según resulta del documento presentado, es la alemana.

En el presente supuesto, no interviene, por sí o debidamente representada, la madre de los menores que adquieren la nuda propiedad, por mitades indivisas, de la finca en representación de los mismos, ni se hace referencia alguna a su fallecimiento o a causa alguna que atribuya el ejercicio de la patria potestad en exclusiva al progenitor interviniente D. T. H., el cual se encuentra, a su vez, representado por Doña V. E. S., por lo que debe acreditarse:

– bien el fallecimiento de la progenitora titular de la patria potestad, conjuntamente con D. T. H.

– bien, conforme al artículo 36 del Reglamento Hipotecario, que no es precisa, conforme a la citada ley alemana, la intervención de la progenitora titular de la patria potestad (…).»

Notario.-

Dirección General.- Estima el Recurso.

Como ha puesto de relieve la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, con cita de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018:

1. Corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo.

2. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia.

3. Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una “reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada”

En el presente caso, concurre una circunstancia especial, toda vez que el notario incorpora un testimonio íntegro de la copia auténtica de ésta y del testimonio y del juicio notarial de suficiencia sobre las facultades representativas acreditadas resulta la observancia de la ley alemana en lo relativo a la representación legal de los menores.

Frente a la objeción expresada por el registrador (que no interviene, por sí o debidamente representada, la madre de los menores adquirentes ni se hace referencia alguna a su fallecimiento o a causa alguna que atribuya el ejercicio de la patria potestad en exclusiva al progenitor interviniente) debe tenerse en cuanta que, según el testimonio de la escritura autorizada por el notario alemán, el apoderamiento es también otorgado por la tutora de la madre y dicho notario da fe de la capacidad de todos los comparecientes, sin que el registrador haya opuesto objeción alguna a tal valoración sobre la aptitud y capacidad legal para el acto escriturado según la ley alemana aplicable.

Comentario.- Recordamos al Centro directivo la redacción del artículo 9.4 CC. La determinación y el carácter de la filiación por naturaleza se regirán por la ley de la residencia habitual del hijo en el momento del establecimiento de la filiación.

La ley aplicable al contenido de la filiación, por naturaleza o por adopción, y al ejercicio de la responsabilidad parental, se determinará con arreglo al Convenio de La Haya, de 19 de octubre de 1996, relativo a la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento, la ejecución y la cooperación en materia de responsabilidad parental y de medidas de protección de los niños, que conduce el líneas generales, a la ley del Estado de la residencia habitual del menor.

Una cuestión es la comprobación de la equivalencia de funciones de autoridades necesaria para el reconocimiento o aceptación de un poder autorizado/intervenido por autoridad extranjera y otra distinta, el ejercicio de la autoridad parental, facultades, modo de ejercicio y delegación de estas. (IES)

40.** CESIÓN ONEROSA DE SERVIDUMBRE PERSONAL

Resolución de 16 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de servidumbre personal.

Resumen: se exige el previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad cuando se trata de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento

Hechos: se presenta escritura de cesión onerosa de una servidumbre personal que lleva aparejada la asignación del uso exclusivo de un «módulo» de una determinada finca rústica en el que se ubica un puesto de observación de naturaleza.

De la inscripción de la constitución de la servidumbre personal que es objeto de cesión, resulta que «los módulos, término que sólo pretende identificar la ubicación de los puestos de observación, no suponen segregación alguna, y por ello no son susceptibles de segregación, división ni de agrupación».

La Registradora califica negativamente señalando que, aunque se trate de la transmisión de una servidumbre personal de carácter naturalista, desde el momento en que se concreta en una línea perimetral con una superficie y ubicación, hay indicios razonables de que se está llevando a cabo una división del terreno y exige licencia de segregación. Dado que es suelo rústico, conforme al tenor del artículo 24 de la Ley 19/ 1.995, de Modernización de Explotaciones Agrarias, será nulo de pleno derecho toda división de finca rústica que dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

La Dirección confirma la calificación señalando que el supuesto que se plantea en este expediente es análogo al ya resuelto por esta Dirección General con fecha 16 de octubre de 2020 de donde resulta que se exige el previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad cuando se trata de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento (artículos 78 RD 1093/1997 y artículo 26 del texto refundido de la Ley de Suelo).

La mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, o en general un derecho inscrito, amparado por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.

En el caso resuelto por el Centro Directivo lo que procede es iniciar la vía del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 y, en su caso, la prevista en el artículo 80 del mismo, al no tratarse de un supuesto sujeto expresamente a licencia y tener por objeto un derecho inscrito, siendo aquel cauce procedimental el oportuno para que la Administración competente dicte la resolución que proceda, una vez analizados los presupuestos de hecho del terreno en cuestión. (ER)

41.** CANCELACIÓN DE NOTAS DE AFECCIÓN FISCAL IRPF NO RESIDENTES

Resolución de 17 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 17, por la que se suspende la cancelación de unas notas marginales de afección fiscal

Resumen: Para la cancelación de las notas marginales de afección fiscal al pago del Impuesto sobre la Renta de los no Residentes han de presentarse los títulos originales o auténticos de los resguardos de ingreso de las cantidades retenidas en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes o testimonio expedido por funcionario público legalmente facultado para dar fe en lo que se refiere al ejercicio de sus funciones, con las solemnidades requeridas.

Hechos: Mediante instancia se solicita la cancelación de unas nota marginales de afección al pago del Impuesto sobre la Renta de los no Residentes: se acompaña fotocopia de los resguardos de ingreso (modelos 211 de la Agencia Estatal de Administración Tributaria) de las cantidades retenidas por razón de la compraventa que las había originado, entendiendo que procedía por ello dicha cancelación, en virtud de lo dispuesto en el artículo 14.5 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

La registradora resuelve suspender la práctica de los asientos solicitados, pues no es admisible una fotocopia como título apto para practicar la cancelación, aparte de que para proceder a esa cancelación sería necesario, bien que se acredite el pago del Impuesto con carácter firme o el transcurso del plazo de caducidad de dicha nota, bien que medie consentimiento de la Hacienda Pública que es el titular registral o resolución judicial firme que ordene dicha cancelación.

La parte recurrente entiende que la referida calificación no es ajustada a derecho, en base a lo preceptuado en los artículos 25.2 del Real Decreto por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no residentes y 14.5 del Reglamento, puesto que, al acreditarse el ingreso, aportando los modelos 211, que constituyen las cartas de pago o ingreso de las referidas retenciones, procede, la cancelación de la afección.

Resolución: La Dirección General acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación de la registradora, en cuanto a la imposibilidad de cancelar las nota marginales de afección al pago del IRNR practicadas acreditando la liquidación e ingreso a cuenta en el Tesoro Público del importe del 3% del precio retenido en la compraventa a que se refieren las referidas afecciones, y desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación de la registradora en cuanto a la necesidad de aportar documento auténtico que acredite dicho ingreso para practicar la mencionada cancelación

Doctrina: El artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, desarrollado por el artículo 14.5 de su Reglamento, en el caso de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes que actúen sin establecimiento permanente (con excepción de los supuestos de aportación de bienes inmuebles, en la constitución o aumento de capitales de sociedades residentes en territorio español), en que el adquirente está obligado a retener e ingresar el 3%, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto sobre la renta de los no residentes correspondiente a aquéllos, prevé la afección de los bienes transmitidos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente si la retención o el ingreso a cuenta no se hubiesen ingresado.

A estos efectos, dispone el citado artículo reglamentario, que el registrador de la Propiedad así lo hará constar por nota al margen de la inscripción respectiva, señalando la cantidad de que responda la finca y que se cancelará, entre otros medios, mediante la presentación de la carta de pago de la deuda, que es lo que precisamente sucede en este caso (si bien siempre que se aporte el original de las cartas de pago, como más tarde se precisará).

Las notas de afección de los inmuebles transmitidos en la Ley reguladora del Impuesto sobre la Renta de los no Residentes presenta un rasgo de provisionalidad, pero en ningún caso resultará perjudicada la Administración Tributaria por la regularización que en su caso hubiese que realizarse: el adquirente está obligado a retener e ingresar, o a ingresar a cuenta, el 3% de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del mencionado impuesto, y por ello si no se efectúa dicho ingreso los bienes transmitidos solo quedan afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente.

Posteriormente, en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención, el contribuyente no residente en territorio español debe declarar, e ingresar en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por el adquirente, y la Administración Tributaria procederá, en su caso, previas las comprobaciones que sean necesarias, a la devolución al contribuyente del exceso retenido o ingresado a cuenta (artículo 14.4 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes).

Por tanto, una vez acreditado el ingreso del 3% de la contraprestación acordada en concepto de pago a cuenta del impuesto, la nota de afección pierde la finalidad de garantía de pago de dicho importe procediendo su cancelación acreditando dicho pago.

En base a ello, revoca defecto señalado por la registradora, estimando el recurso en cuanto a este extremo, confirmando sin embargo que no es admisible la fotocopia como título apto para practicar la cancelación, sino que han de presentarse los títulos originales o auténticos, pues en este supuesto se han aportado fotocopias de los resguardos de ingreso (modelos 211 de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria) de las cantidades retenidas en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Comentarios: A efectos registrales, con la salvedad de las excepciones expresamente previstas en la legislación hipotecaria, los documentos que se aporten, aun cuando sean complementarios, han de ser públicos (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), condición que no tienen, al no cumplir los requisitos exigidos al efecto por el artículo 1216 del Código Civil, las simples fotocopias, ya lo sean de documentos judiciales o de cualquier otro tipo de documentos.

En definitiva, que la nota de afección del IRNR, es cancelable presentando las cartas de pago originales del ingreso del 3% en la AEAT. (MGV)

42.* OBRA NUEVA. INSCRIPCIÓN DE LA GEORREFERENCIACIÓN

Resolución de 17 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º1, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y la correspondiente inscripción de obra nueva sobre la misma.

Resumen: En la tramitación del art. 199 LH, la oposición de un colindante, la desaparición de un lindero fijo y el posible encubrimiento de una agregación, justifican la denegación de la inscripción.

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva a la que se acompaña una representación gráfica alternativa a la catastral del solar sobre el que se asienta. El registrador de la propiedad suspende la inscripción por no coincidir la superficie del solar según el título y el registro con la resultante de dicha representación gráfica. El interesado rectifica la descripción en el título para hacerla coincidir con la catastral, existiendo una diferencia superior al 10% de la inscrita. El registrador tramita el procedimiento del art. 199 LH, formulándose oposición por parte de un colindante, quien alega invasión de una zona de retranqueo de una urbanización.

El registrador deniega la inscripción a la vista de la alegación presentada, pues considera que no puede afirmarse de manera indubitada que las coordenadas de georreferenciación se correspondan realmente con la finca registral, en la medida que la inscripción de tal base registral supondría la invasión de la zona de retranqueo general de la urbanización que se indica como lindero del fondo y dentro de la cual se ubicaría el trastero objeto de la ampliación de obra nueva.

El recurrente alega falta de motivación en la nota de calificación y en las manifestaciones del opositor, quien no afirma ser el propietario de la zona de retranqueo afectada, que pertenece a la urbanización.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La registración de un exceso de cabida solo permite la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso–inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso, o defecto, de cabida declarado.

En el presente caso, la rectificación supone una alteración de la realidad física que amparó en su día el asiento registral, pues la finca linda por el fondo según Registro y según la escritura calificada con zona de retranqueo general de la urbanización, la cual por tanto no forma parte de la finca.

No puede admitirse la inscripción de la rectificación descriptiva de una finca, ya sea mediante expediente del art. 199 o del art. 201 LH, cuando concurran cualquiera de estar circunstancias: cuando se oponga algún colindante; cuando no se acredite la nueva cabida con certificación catastral; cuando desaparezca un lindero fijo; por haberse producido sucesivos cambios descriptivos en la cartografía catastral; y fundamentar el registrador sus dudas sobre apropiación de terrenos colindantes o sobre posible encubrimiento de operaciones jurídicas de incorporación de terrenos colindantes. En el presente caso, se cumplen tres de esas circunstancias: la oposición de un colindante, la desaparición de un lindero fijo, cual es la zona de retranqueo de la urbanización y su agregación a una finca de propiedad particular, sin un título que fundamente dicha apropiación. (VEJ)

43.** PROPIEDAD HORIZONTAL. ACTA DE FIN DE OBRA PARCIAL Y GEORREFERENCIACIÓN PORCIÓN OCUPADA

Resolución de 17 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Cruz de la Palma, por la que se suspende la constancia registral de la terminación de determinados elementos de una propiedad horizontal, por no aportar las coordenadas de la superficie ocupada por el edificio (ACM)

Resumen: En un acta de fin de obra parcial (de determinados elementos de una propiedad horizontal) hay que georreferenciar la parte del suelo ocupada por la edificación (máxime si en realidad el edificio se halla completamente terminado desde hace 15 años).

– Hechos: Se presenta acta “de fin de obra parcial”, aunque en realidad la certificación técnica considera completamente concluida la edificación desde hace mas de 15 años y se incorpora completo, el libro del edificio, si bien en el acta lo que se hace es solicitar que la constancia registral del fin de obra lo sea sólo de determinado pisos de un edificio en propiedad horizontal (ordinaria, pisos y locales).

– El Registrador: lógicamente, emite calificación negativa, conforme al Art 202 LH por no aportarse las coordenadas de referenciación geográfica de la edificación que permitan la identificación de la porción de suelo ocupado por la misma.

 – El Presentante: recurre exponiendo que al no tratarse de un fin de obra total sino solo parcial, no cabe hablar de “edificación” ni en consecuencia resulta aplicable Art 202 LH hasta la terminación total.

– Resolución: La DGSJFP, acertadamente desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina: Señala que lo que consta en el acta es una edificación totalmente terminada, y que en cualquier caso el Art 202 LH exige georreferenciar la porción ocupada por el suelo de “cualquier edificación” terminada, ya sea en todo o en parte, porqué la “ratio” es que con la apertura de folio ya quede constatada con exactitud la parte de la parcela ocupada por la edificación, en la parte que esté terminada, como resulta de la reiterada doctrina DG, entre otras en la R. de 4 marzo 2020, y en los fundamentos sentados, en el Apartado 8-1 de la Resolución-Circular DGRN de 3 noviembre 2015 (ACM)

45.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210.1 LH

Resolución de 18 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Denia n.º 2, por la que se suspende la cancelación de una anotación preventiva de embargo conforme a lo dispuesto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria

Resumen: No procede cancelar una anotación preventiva de embargo conforme a lo dispuesto en la regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria si el último asiento relativo a la reclamación es del año 2010.

Hechos: Mediante escritura de compraventa se solicita la cancelación de la anotación preventiva de embargo letra “E” de fecha 7 de junio de 1995, prorrogada por la letra “G” de 24 de junio de 1999 y ampliada por nota marginal de fecha 16 de noviembre de 2010, en virtud de lo dispuesto en el artículo 210.1, regla octava, de la Ley Hipotecaria

La registradora suspende la cancelación al tratarse de una anotación prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva LEC, resultando del historial registral la ampliación da la misma por nota marginal en fecha 16 de noviembre de 2010, no habiendo transcurrido, a su juicio, el plazo previsto en el mencionado párrafo octavo del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria.

El recurrente considera que la citada ampliación fue indebidamente practicada y, en todo caso, debiera considerarse caducada, resultando procedente su cancelación por aplicación de lo previsto en el referido precepto.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

Doctrina: Con la interpretación sentada por la Instrucción de 12 de diciembre de 2000, aclarada por la Resolución 30 de noviembre de 2005, quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no era necesario ordenar nuevas prórrogas y que no cabe su cancelación por caducidad.

Por el contrario, si la prórroga se ha decretado expresamente y presentado en el Registro con posterioridad a la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuatro años, podrá cancelarse por caducidad cuando hubiera transcurrido el plazo de prórroga sin que se haya vuelto a prorrogar.

En el caso que nos ocupa, la anotación fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por lo que queda sometida a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación.

No obstante, el interesado en este caso solicita la aplicación de lo previsto en el apartado 1 del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, regla octava, que dispone “Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía”.

Artículo que le es aplicable a las anotaciones de embargo al tratarse éste de una traba de bienes para garantizar el pago de una obligación y tener eficacia real a través de la anotación, encajando sin dificultad en la expresión “cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales”.

Por tanto, en caso de haber transcurrido el plazo previsto en el citado artículo, contado desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento en el que se reclama la deuda (en este caso, la prórroga de las mismas), debiera accederse a la cancelación pretendida.

No obstante, del registro resulta la ampliación de la anotación preventiva de embargo cuya cancelación se solicita en fecha 16 de noviembre de 2010, siendo éste el “dies a quo” para el cómputo del plazo previsto en el artículo citado, al tratarse, del último asiento practicado en relación con el procedimiento que se reclama la deuda, sin distinguir la norma respecto del carácter principal o accesorio que debiera revestir el mismo.

Es por ello por lo que nuestro CD concluye “que no procede la cancelación de la anotación preventiva de embargo conforme a lo dispuesto en la regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria al datar el último asiento relativo a la reclamación del año 2010”.

Comentarios: La DG también se pronuncia sobre lo alegado por el recurrente en su escrito de recurso respecto de la improcedencia de la ampliación practicada en el año 2010 por medio de una nota marginal, reiterando su doctrina relativa al objeto y finalidad del recurso contra la calificación del registrador, que es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, pero no cualquier otra pretensión de la parte recurrente, como pudiera ser “la determinación de la procedencia o no de una nota marginal ya practicada, cuestión reservada al conocimiento de los tribunales (artículo 66 de la Ley Hipotecaria)”. (MGV)

• PDF (BOE-A-2023-3943 – 14 págs. – 272 KB) Otros formatos

46.*** VENTA DE FINCA PRIVATIVA POR VIUDA ARAGONESA: NATURALEZA DEL DERECHO EXPECTANTE DE VIUDEDAD Y SU TRATAMIENTO REGISTRAL.

Resolución de 18 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Pina de Ebro, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa (ACM)

Resumen: El derecho expectante de viudedad aragonés es una limitación legal que no requiere inscripción ni publicidad registral, por tanto, en la venta de finca privativa por viuda aragonesa, no es preciso acreditar el fallecimiento del esposo.

– Hechos: Se presenta escritura de venta de una finca exclusivamente privativa (lo que consta en Registro de la Propiedad) de una viuda (vendedora) sujeta al derecho foral aragonés.

– La Registradora: califica negativamente, y, exige acreditar el cambio de estado civil de la vendedora y aportar el certificado de defunción del esposo, titular del derecho expectante de viudedad aragonés.

– El Notario: recurre exponiendo extensa y fundadamente que conforme a los Arts 159 RN y 51.9ª-a) RH basta consignar el estado civil que manifieste el otorgante y que solo será preciso acreditarlo cuando afecte a las titularidades registrales, lo que no ocurre aquí ya que como ha señalado doctrina y jurisprudencia y la propia DG, el derecho expectante de viudedad aragonés no es inscribible y en nada afecta al negocio jurídico de venta ni puede impedir ni suspender su inscripción.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
Reitera la R. 21 sept. 2021 El derecho expectante es un beneficio legal oponible a 3os sin necesidad de inscripción en el Registro, al igual que ocurre con determinadas limitaciones, servidumbres aparentes y prohibiciones legales, con la peculiar consecuencia para la ausencia de la intervención del otro cónyuge de que la enajenación es válida, y que el cónyuge que no ha intervenido en ella podrá hacer valer sobre el bien enajenado su derecho de usufructo vidual si sobrevive al que enajenó.

El derecho expectante no es en sí mismo un derecho inscribible: no se trata de un derecho real concreto y desarrollado sobre los bienes del cónyuge. Prueba de ello es que no tiene un valor patrimonial, puesto que, de tenerlo, tendría que ser tomado en consideración, por ejemplo, en los procedimientos expropiatorios y en los apremios de naturaleza pública.

Por tanto, en el Registro solo se deberá publicar que queda a salvo el derecho del cónyuge que no haya intervenido al tiempo de la disposición/enajenación, no de la adquisición, pues “ningún beneficio se obtiene porque el Registro publique esos datos al tiempo de la adquisición”, ni impide que se inscriba ésta, aunque no se identifique al titular de la expectativa.(ACM)

47.** HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE CRÉDITO CONCEDIDO POR SOCIEDAD LUXEMBURGUESA

Resolución de 18 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 23, por la que se suspende la inscripción de una escritura de hipoteca de máximo en garantía de la concesión de un crédito.

Resumen: Se suspende una hipoteca: 1º: porque el préstamo está sujeto a condición suspensiva y, por eso, no se ha perfeccionado, defecto que se revoca. 2º:  porque la hipoteca se ajusta a un préstamo y no a un crédito, revocado. 3º a): porque no se determina el procedimiento de liquidación, revocado por estar previsto supletoriamente en la ley. 3º b): porque no está determinada la deuda, confirmado pues debe pactarse un procedimiento de determinación de la forma de constancia registral de la existencia y cuantía de la obligación futura en la escritura de constitución para la venta extrajudicial. 4º: por establecer amortización anticipada parcial incompatible con el pacto de amortización y entrañar prohibición de disponer; revocado por ser lícito precaverse en negocios B2B de la debilidad financiera de la sociedad deudora que vende su único activo.

Hechos:  […] escritura titulada de «crédito con garantía hipotecaria» en la que una sociedad luxemburguesa «Oxygen Private Debt, S.á.R.L.» […] que, aunque no es una entidad de crédito, tiene por objeto social «la concesión y/o intermediación de créditos privados, con o sin garantí hipotecaria […] concede a una sociedad mercantil española «Beley Proyects, S.L.», un crédito mercantil hipotecario […]

Las condiciones del crédito concedido son las siguientes:

a) En la cláusula primera apartado 1.1 se dispone que «se conviene la formalización a favor de la sociedad (…), en calidad de crédito mercantil, de la suma de 282.500 euros, que se destinará a la actividad profesional/empresarial de la sociedad prestataria».

b) En la cláusula primera apartado 1.2.1 en primer lugar, se declaran dispuestos 32.500 euros en concepto de contratación a la empresa de tasación de la obra, gastos notariales, registrales y de gestoría, impuesto de actos jurídicos documentados y comisión de apertura; y, luego, en la cláusula primera 1.2.2 se establece que «el resto del capital, es decir, 250.000 euros, se abonarán directamente al constructor, u otras sociedad implicada en desarrollo de la promoción sita en Barcelona, Calle (…) una vez se presenten las facturas correspondientes y se valide el progreso de la obra mediante certificado emitido por la “Sociedad de Tasación SA”, o la entidad certificadora contratada a tales efectos». De estas cláusulas se infiere que ni se establece la apertura de una cuenta corriente para las disposiciones ni se declara entregada la suma total del crédito por ingreso en una cuenta instrumental.

c) En la cláusula primera apartado 2.1, se dispone que «el crédito se concierta por un plazo de nueve meses a contar desde el día de la escritura; y la amortización del principal del crédito se llevará a efecto mediante el pago de una única cuota comprensiva de capital e intereses, considerándose a todos los efectos la última fecha el 11 de diciembre de 2022, como la del vencimiento y cancelación del crédito».

d) Como consecuencia de esta configuración del negocio, no se establece la posibilidad de disponer nuevamente de las cantidades amortizadas, pero en la citada cláusula primera apartado 2.1, se establecen 5 posibles prórrogas sucesivas «del vencimiento del crédito» (no del plazo de duración de la cuenta), mediante el pago de una comisión y unos nuevos intereses […]

Del examen conjunto de lo dispuesto en las cláusulas a que se refieren las precedentes letras d), e) y f), se infiere que no existe abierta una cuenta corriente a nombre de la parte deudora, en la cual deban asentarse, respectivamente, como partidas de cargo o de abono, los pagos hechos a la empresa constructora por parte del acreedor y las amortizaciones anticipadas o final del capital realizadas por parte del prestatario.

g) En la cláusula primera apartado 6.3.2. establece la siguiente amortización obligatoria parcial: «la parte prestataria se obliga a comunicar el otorgamiento de la escritura pública de compraventa de las fincas descritas en el exponen, a más tardar en el plazo de 30 días naturales previos a la fecha en que se otorguen. Asimismo, deberá depositarse en el mismo acto de la compraventa, en concepto de amortización, en la cuenta titularidad de la entidad acreedora en “ING Luxemburgo SA” (…) la cantidad resultante según el saldo deudor existente hasta la fecha de la venta».

h) En la cláusula segunda apartado 1, en la constitución de la hipoteca, se establece que la misma cubrirá: «El total principal, que asciende a la cantidad de 282.500 euros (…)», estableciéndose cifras independientes para intereses ordinarios, intereses moratorios y costas y gastos. Se observa que no se garantiza el saldo líquido de una cuenta corriente de crédito, sino el total principal concedido.

i) Finalmente, en la cláusula tercera apartado 2 se dispone que «con independencia del cauce procesal elegido para la ejecución dineraria, las partes acuerdan que la cantidad exigible en la ejecución será la resultante de la liquidación efectuada por las entidades acreedoras en la forma convenida en el presente otorgamiento»; forma concreta que no se recoge en ninguna cláusula.

Registradora: A la luz de estas estipulaciones la registradora de la propiedad calificante considera que:

DEFECTO PRIMERO, a) El negocio formalizado se trata de un «préstamo», cuya disponibilidad está sujeta a una serie de hechos futuros, que impiden tenerlo por perfeccionado, por lo que la hipoteca deberá inscribirse de conformidad al artículo 142 de la Ley Hipotecaria, sujeta a condición suspensiva [revocado].

DEFECTO SEGUNDO, b) La cláusula de constitución de hipoteca debe ser modificada porque aparece redactada en términos sólo compatibles con una hipoteca en garantía de un préstamo ya efectivamente determinado y entregado, cuando la escritura en su clausulado se refiere a un crédito, sujeta la disponibilidad a hechos futuros [revocado con matiz confirmatorio, matiz que no se señala y no se ve, antes bien parece revocación total].

DEFECTO TERCERO, c) No resulta determinado el procedimiento de liquidación necesario para determinar la deuda exigible [revocado] ni la exigencia de que para poder utilizar el procedimiento de venta extrajudicial será preciso que la deuda quede perfectamente determinada frente a terceros por medio de la nota marginal del artículo 238 del Reglamento Hipotecario [confirmado].

DEFECTO CUARTO, d) El apartado 6.3.2. de la cláusula segunda establece una amortización obligatoria parcial para el caso de venta de la finca hipotecada incompatible con el pacto de amortización, quedando por tanto indeterminado y, además, no inscribible por el carácter abusivo de la misma e por implicar una prohibición de disponer [revocado].

Recurrente: Por su parte, el recurrente argumenta en contra de estos defectos señalados en la nota de calificación que:

a) el negocio formalizado es un «crédito», el cual se encuentra perfeccionado desde el mismo momento en que se otorga la escritura pública […]

b) La constitución de la hipoteca es perfectamente compatible con el crédito y las obligaciones previstas en la cláusula primera […]

c) El procedimiento de liquidación es claro y sencillo: se debe partir del contenido del artículo 153 de la Ley Hipotecaria, así como de lo dispuesto en la cláusula tercera, apartado 2.º, que remite a la «liquidación efectuada por la entidad acreedora en la forma convenida en el presente otorgamiento» […]

d) En cuanto a la legalidad del apartado 6.3.2. de la cláusula segunda, señala el recurrente que ante el carácter empresarial del acreedor y del deudor, no cabe hablar de abusividad de las cláusulas del contrato; que no corresponde a los registradores de la Propiedad valorar el carácter esencial de las cláusulas de un contrato de crédito o la existencia de justa causa en las de vencimiento anticipado; y que, en cualquier caso, la venta del principal activo de una sociedad dedicada a la promoción inmobiliaria, la sitúa en una posición de debilidad financiera, con el inherente riesgo que ello entraña de cara a la devolución de la suma prestada por la acreedora, que justifica que la sociedad acreedora busque protegerse ante tal eventualidad.

Resolución: Estima el recurso y revoca la nota en cuanto a los defectos primero, segundo -con el matiz expresado-, primera parte del tercero y cuarto, y desestima el recurso y confirmar la nota registral en cuanto a la parte señalada de los defectos segundo y tercero, en los términos expresados.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina: […]

3. Para resolver acerca de la procedencia o no de los defectos señalados en la nota de calificación, es oportuno analizar, en primer lugar, siquiera sea brevemente, la diferencia entre el préstamo, al que se refiere la nota de calificación, y el crédito, al que se refiere la parte recurrente; así como los distintos tipos de hipotecas de máximo vigentes en nuestro derecho, antes de decidir, atendiendo a los términos en que está redactada la escritura, qué tipo de obligación garantiza la hipoteca ante la que nos encontramos y, en su caso, si es o no necesaria alguna aclaración a su contenido [por tratarse de un resumen prescindimos del extenso análisis]. […]

Teniendo en cuenta estas consideraciones, debemos descartar que la obligación garantiza con la hipoteca objeto de este recurso pueda calificarse de préstamo […]

También se debe descartar que la obligación garantizada sea el saldo de un contrato de apertura de crédito en cuenta corriente […]

En consecuencia, se considera que la obligación garantizada es la resultante de un contrato de apertura de crédito simple pues, al margen que excepcionalmente se permitan reembolsos anticipados parciales, el resto de las estipulaciones y terminología utilizada se ajusta a la configuración legal de este tipo de contrato.

Así, el contrato queda perfeccionado y eficaz desde su otorgamiento, y las entregas de dinero sucesivas en favor deudor son meros actos de ejecución del crédito, a través de los cuales se utilizan los importes concedidos, sin que ninguna norma impida, como ocurre en este supuesto, regular la forma y requisitos en que esas disposiciones sucesivas deben ser realizadas. Este criterio viene reforzado por el hecho de que en el contrato no se articule la existencia de una cuenta corriente de crédito ni se permitan nuevas disposiciones de las cantidades amortizadas anticipadamente.

Fijado el tipo de hipoteca […] no procede exigir aclaración complementaria alguna en este sentido, por lo que el primer defecto de la nota de calificación recurrida debe ser revocado, al no haberse pactado un préstamo sujeto a condición suspensiva.

SEGUNDO DEFECTO [revocado con matiz]: 5. Respecto del segundo defecto de la nota de calificación: la necesidad de adaptar la cláusula de constitución de hipoteca, que según la registradora de la Propiedad calificante aparece redactada en términos sólo compatibles con una hipoteca en garantía de un préstamo ya efectivamente determinado y entregado, cuando al tratarse de un préstamo o crédito, sujeto en su disponibilidad a hechos futuros debe configurarse como hipoteca de máximo; debe analizarse si, efectivamente, existe esa incompatibilidad entre la responsabilidad hipotecaria y la naturaleza de las hipotecas de seguridad. […]

En el supuesto objeto de este recurso, al fijarse la responsabilidad hipotecaria por principal se dispone que la hipoteca cubrirá «el total del principal, que asciende a la cantidad 282.500 euros»; términos que, independientemente de su mejorable redacción técnica, no se consideran incompatibles con la constitución de una hipoteca de máximo o seguridad, pues la expresión utilizada «total», tanto puede entenderse referida a que se garantiza todo el crédito concedido y no solo parte él, lo que sería superfluo, como a que se está garantizando el crédito conferido hasta su cifra total o máxima posible, y así se remarca. […]

En consecuencia, este segundo defecto de la nota de calificación, tal y como se ha formulado, también debe ser revocado.

TERCER DEFECTO: 6. En cuanto al tercer defecto de la nota, que se refiere a [PRIMERA PARTE, revocado] que no resulta determinado el procedimiento de liquidación necesario para fijar la deuda exigible [B] ni la exigencia de que para poder utilizar el procedimiento de venta extrajudicial será preciso que la deuda quede perfectamente determinada frente a terceros por medio de la nota marginal del artículo 238 del Reglamento Hipotecario, partiendo de la consideración de que la obligación garantizada es un contrato de apertura de crédito simple, deben extraerse las siguientes conclusiones.

Como se ha expuesto anteriormente, la garantía hipotecaria de este tipo de obligaciones se encuadra dentro del marco amplio de las hipotecas de seguridad en garantía de obligaciones futuras, regulada en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su Reglamento, en vez de la hipoteca en garantía de cuentas corriente que regula el citado artículo 153 de dicha ley, por lo que no es hábil, para que pueda utilizarse el procedimiento judicial directo de ejecución hipotecaria, la certificación de la parte acreedora del saldo líquido de una cuenta corriente -siquiera sea instrumental- a que se refiere ese artículo, cuenta que, por otra parte, no se ha abierto, ni tampoco el sistema de «doble libreta» previsto por el mismo artículo 153 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento para cuando el acreedor, como es el caso, no tenga la condición de entidad de crédito, porque, además, el mismo tampoco se ha pactado. […]

Pero una vez se ha optado por un tipo de hipoteca [hipoteca en garantía de las obligaciones derivadas de un contrato de financiación como obligaciones futuras derivadas unitariamente de ese contrato], se deben cumplir los requisitos estructurales del mismo, y en este caso, según se ha analizado anteriormente, de los términos de las cláusulas contractuales escrituradas resulta que se ha optado por el primer tipo de hipoteca.

Como señala la Resolución de 20 de junio de 2012, para que se pueda constituir la hipoteca en garantía de obligación futura, regulada en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, tiene que estar perfectamente determinado y configurado el contrato básico que constituye la fuente de las obligaciones que se garantizan, lo que sí ocurre en el presente caso, al concretarse el contrato a la financiación de la obra nueva del que surgen las obligaciones según se vayan cumpliendo los requisitos establecidos y se ejecute el contrato mediante las respectivas disposiciones.

El contrato de crédito y la hipoteca quedan perfeccionados desde el otorgamiento de la escritura y la inscripción, respectivamente, adquiriendo ésta un rango, incluso aunque no se haya verificado ninguna disposición o entrega y, por consiguiente, no haya nacido ninguna obligación por parte del financiado, existiendo la posibilidad de que quede concretada dicha obligación cuando nazca, a través de la nota marginal de los artículos 143 de la propia ley y 238 de su Reglamento. […]

Mientras no se haya contraído la obligación, la hipoteca es un derecho real existente, pero en fase de pendencia respecto a la obligación garantizada, constando ya constituido y con su propio rango.

Si la obligación llega a contraerse, entonces alcanza eficacia a efectos de ejecución si la obligación no se cumpliere. Precisamente por ello, el artículo 143 de la Ley Hipotecaria establece que «cuando se contraiga la obligación futura (…) de que trata el párrafo primero del artículo anterior, podrán los interesados hacerlo constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria». Esta nota marginal completa el ciclo de la efectividad de la hipoteca, pues convierte la obligación en una obligación de presente y permite determinar en el Registro la existencia y cuantía de la misma, transformando la hipoteca en ordinaria.

A su vez, el artículo 238 del Reglamento Hipotecario, en concordancia con dichos preceptos, prevé que «para hacer constar en el Registro que se han (…) contraído las obligaciones futuras de que trata el artículo 143 de la Ley, presentará cualquiera de los interesados al Registrador copia del documento público que así lo acredite y, en su defecto, una solicitud firmada por ambas partes, ratificada ante el Registrador o cuyas firmas estén legitimadas, pidiendo que se extienda la nota marginal y expresando claramente los hechos que deban dar lugar a ella. Si alguno de los interesados se negare a firmar o ratificar dicha solicitud podrá el otro demandarle en juicio ordinario. Si la resolución fuere favorable a la demanda, el Registrador extenderá la correspondiente nota marginal».

Esta nota marginal es un sustitutivo de las certificaciones del saldo de la cuenta a que se refieren los artículos 153 y 153 bis de la Ley Hipotecaria, lo que confirma la autonomía de la hipoteca en garantía de obligaciones futuras respecto a dichas otras clases de hipotecas de máximo.

Sin perjuicio de poder pactarse, en aplicación del principio de autonomía de la voluntad, un procedimiento especial y detallado de cómo acreditar el nacimiento de la obligación y practicar la citada nota marginal (procedimiento que debe estar fundado en documentos que lleven aparejada ejecución conforme al artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) [procedimiento que no se pacta], el mismo no es necesario [por eso se revoca esta parte del defecto] pues, en su defecto, se aplicará supletoriamente el sistema recogido en el citado artículo 238 del Reglamento Hipotecario.

En consecuencia, este aspecto del defecto tercero también debe ser revocado, si bien no podrá inscribirse por indeterminado e improcedente el pacto de liquidez recogido en la cláusula tercera, apartado 2.

7. En cuanto a la posibilidad de utilizar el procedimiento de venta extrajudicial para la ejecución de las hipotecas de seguridad […] para la inscripción del pacto de venta extrajudicial es necesario que se prevea expresamente en la escritura de constitución la forma de determinar registralmente la deuda antes de intentar su utilización.

El artículo 235.1 del Reglamento Hipotecario establece que «la ejecución extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con los previsto en el título y de los gastos de ejecución a que se refiere el artículo 236-k».

Partiendo de ello, la Dirección General de los Registros y del Notariado […] ya señaló que si se pretende la constancia registral de la referencia a la posibilidad de utilizar el procedimiento extrajudicial, ha de hacerse con la salvedad de que sea siempre que en la escritura de constitución conste el pacto de determinación de la forma de la constancia registral de la existencia y cuantía de la obligación futura por medio de la nota marginal de los artículos 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su Reglamento, al margen de la inscripción de hipoteca de que se trate, ya que, en caso contrario, podría inducir a confusión de que la cláusula legitimaba para el ejercicio del procedimiento extrajudicial sin más trámites ni requisitos y sin base registral previa respecto a la determinación de la obligación garantizada.

Todas estas previsiones legales parten de una premisa: que el acreedor no cuenta con el consentimiento del deudor a la cantidad exigible y que por ello debe proveérsele, en los casos y supuestos legales, de la posibilidad de integrar su título sin necesidad de acudir al procedimiento ordinario.

Si acreedor y deudor han convenido en el importe de la cantidad exigible no hay necesidad de acudir a un procedimiento especial para integrar el título pues será el convenio de determinación de la deuda exigible, junto con el título en el que se pactó la garantía, los que integren el título ejecutivo y al hacer constar esta circunstancia al margen de la inscripción de hipoteca, el Registro publicará que la hipoteca de máximo garantiza no ya una obligación indeterminada sino una obligación determinada y líquida, coincidiendo desde ese momento el título inscrito con el título ejecutivo.

En conclusión, es preciso que las partes interesadas preestablezcan en el contrato de crédito hipotecario, un sistema de determinación del importe definitivo de la cantidad adeudada, adecuado, seguro y ajustado a los principios hipotecarios, para la debida constatación registral del nacimiento de la obligación asegurada y su concreta cuantía, sistema que, como se ha indicado, debe estar fundado en documentos que lleven aparejada ejecución (artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por tanto, tratándose, como es el caso, de hipotecas de máximo, debe rechazarse la inscripción de la cláusula de venta extrajudicial si no contiene un sistema de determinación de la cuantía exigible y su constancia registral antes de la ejecución, por lo que se confirma en cuanto a este defecto la nota de calificación.

No obstante, será posible practicar la inscripción parcial de la hipoteca sin esta cláusula, si media solicitud expresa de las partes (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria) dado que se considera que la misma constituye un elemento delimitador del contenido esencial del derecho real de hipoteca, que viene constituido por la responsabilidad hipotecaria y por los procedimientos ejecutivos que le son propios.

DEFECTO CUARTO: 8. Respecto del defecto cuarto, la cláusula primera, apartado 6.1.3, dispone que: «(…) Asimismo, deberá depositarse en el mismo acto de la compraventa, en concepto de amortización, en la cuenta titularidad de la entidad acreedora en ING Luxemburgo SA la cantidad resultante según el saldo deudor existente hasta la fecha de la venta», por lo que debe analizarse si esta cláusula tiene el carácter de abusiva y si constituye o no una prohibición de disponer.

Como cuestión previa debe señalarse que, no obstante no encontrarnos ante un crédito al que le sea aplicable la normativa de protección de los consumidores (se trata de un crédito mercantil concertado entre dos sociedades que actúan en el marco de su objeto social), la competencia de los registradores de la propiedad para calificar las cláusulas de los préstamos o créditos hipotecarios, sean del tipo que sean, a efectos de su inscripción, que niega la parte recurrente, está fuera de toda duda […] […]

Ahora bien, con el pacto antes transcrito no se está estableciendo, ni siquiera de modo indirecto, una prohibición de disponer, ya que el mismo se limita a establecer un supuesto de amortización anticipada obligatoria especial para el caso de venta de la finca hipotecada, consistente en la aplicación del precio de venta al pago de la cuantía líquida todavía debida en el momento de la producirse la misma y hasta donde alcance el dinero obtenido, pero sin que, en caso de que ese precio no cubra la total cantidad pendiente de pago, se establezca el vencimiento anticipado de esa cuantía restante.

En consecuencia, de concurrir tal eventualidad, el crédito quedaría vigente respecto de la cantidad pendiente no amortizada, que se reducida en la cifra correspondiente, manteniendo su fecha de vencimiento inalterada.

Además, este pacto el reembolso anticipado del préstamo si se produce la venta de la finca hipotecada, ha sido admitido por esta Dirección General […] porque, como señala acertadamente el recurrente, la venta de los activos hipotecados por una sociedad dedicada a la promoción inmobiliaria, la sitúan en una posición de debilidad financiera, con el inherente riesgo que ello entraña de cara a la devolución de la cantidad prestada o concedida por la acreedora, que justifica, en este ámbito en que no opera la protección de consumidores, que la sociedad acreedora busque protegerse ante tal eventualidad mediante este pacto de amortización anticipada obligatoria.

En consecuencia, este cuarto defecto de la nota de calificación, tal y como se ha formulado, también debe ser revocado.

Por tanto, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación en cuanto a los defectos primero, segundo -con el matiz expresado-, primera parte del tercero y cuarto, y desestimar el recurso y confirmar la nota registral en cuanto a la parte señalada de los defectos segundo y tercero, en los términos expresados. (CB)

48.*** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE TRANSMISIÓN

Resolución de 19 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Picassent n.º 1 a hacer constar el precio de venta de una compraventa en una certificación.

Resumen: Se admite la posibilidad de certificar el precio de venta a fin de interponer una demanda de retracto legal o de rescisión por lesión pero no a los efectos de plantear una demanda de servidumbre de paso, ya que el precio exacto de venta de la finca en la transacción inmediatamente anterior a la solicitud no será concluyente para determinar la indemnización de la servidumbre.

Hechos: un abogado solicita una certificación de dominio y cargas de una determinada finca registral en la que se haga constar el precio de compra.

Se alega como interés legítimo “acción de servidumbre de paso con ofrecimiento de indemnización de valor terreno. Aportar valor de compraventa a efectos de que el juzgado tenga conocimiento de su valor a efectos indemnizatorios”.

La Registradora emitió la certificación pero suspendió la inclusión en la certificación del precio de compraventa por no haber acreditado haberse presentado demanda, ni ser necesaria para la misma el dato del precio.

Tampoco se indica si el abogado solicitante actúa por cuenta propia o como apoderado del interesado y, en este último caso, no se identifica al interesado ni el título que legitima al representante para actuar como tal.

La Dirección General estima parcialmente el recurso en cuanto que se presume la representación del abogado solicitante y confirmar la nota de calificación en cuanto a la no inclusión del precio de venta en la certificación.

Son dos las cuestiones a tratar:

I. LA REPRESENTACIÓN.

– En el caso resuelto, el abogado se identifica con su número de colegiado y facilita los datos de facturación de la titular registral colindante de la finca sobre la que solicita la certificación por lo que queda suficientemente acreditado por cuenta de quien actúa.

– El artículo 332.3 RH dispone que «Quien desee obtener información de los asientos deberá acreditar ante el registrador que tiene interés legítimo en ello. Cuando el que solicite la información no sea directamente interesado, sino encargado para ello, deberá acreditar a satisfacción del registrador el encargo recibido y la identificación de la persona o entidad en cuyo nombre actúa. Se presumen acreditadas las personas o entidades que desempeñen una actividad profesional o empresarial relacionada con el tráfico jurídico de bienes inmuebles tales como entidades financieras, abogados, procuradores, graduados sociales, auditores de cuentas, gestores administrativos, agentes de la propiedad inmobiliaria y demás profesionales que desempeñen actividades similares, así como las Entidades y Organismos públicos y los detectives, siempre que expresen la causa de la consulta y ésta sea acorde con la finalidad del Registro».

Esta presunción que establece el precepto supone que les exime de acreditar el mandato recibido, pero no supone por sí sola una demostración o prueba de la existencia del interés legítimo, debiendo acreditarse dos extremos:

1º. La cualidad de profesional del peticionario y,

2º. La causa de la consulta, que debe ser acorde con la finalidad del Registro.

II. LA CONSIGNACIÓN DEL PRECIO DE VENTA.

El Centro Directivo reitera su doctrina sobre el alcance de la calificación cuando se trata de expedir publicidad formal señalando que, aunque existiendo interés legítimo en el conocimiento del contenido de los libros del Registro, deberán quedar excluidos de la información suministrada, aquellos datos que tengan la consideración de sensibles conforme a lo anteriormente expuesto.

Es el Registrador el que debe decidir caso por caso, si procede incluir el precio de la transmisión de un inmueble en la publicidad registral.

Así, serían supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad,

a) cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales;

b) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter «tráfico jurídico inmobiliario», puesto que la cesión vendría justificada por la normativa hipotecaria;

c) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y

d) en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen, de conformidad con las circulares del Banco de España, referentes a la obligación de cubrir los activos calificados como dudosos, previa estimación del deterioro de su valor, para lo cual es necesario conocer los datos cuya cesión se pretende.

Se ha admitido la posibilidad de certificar el precio a fin de interponer una demanda de retracto legal o de rescisión por lesión ya que se entiende que en estos casos el precio exacto de venta era imprescindible para el pleito planteado pero en el caso resuelto, esto es, a efectos de plantear una demanda de servidumbre de paso, no ocurre lo mismo ya que el precio exacto de venta de la finca en la transacción inmediatamente anterior a la solicitud no será concluyente para determinar la indemnización de la servidumbre. (ER)

49.** HERENCIA. POSIBLE INDETERMINACIÓN DEL OBJETO

Resolución de 23 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Antequera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adición de herencia 

Resumen: Segunda Resolución sobre el mismo título. Cabe hacer constar en el Registro la cesión del derecho a percibir el precio aplazado de una compraventa cuyo pago ha sido garantizado, pero siempre que el crédito esté suficientemente identificado.

La escritura cuya inscripción se cuestiona ya había sido objeto de un recurso gubernativo resuelto por la Resolución de 19 de abril de 2022, que fue comentada en el Informe del mes de mayo de 2022.

En aquella ocasión se confirmó que la cesión del derecho a percibir el precio aplazado de una compraventa, cuyo pago ha sido garantizado mediante condición resolutoria inscrita, puede tener acceso al Registro porque, entre otras razones, es indispensable para que los terceros puedan conocer quién es el titular de la acción resolutoria que puede afectar a la estabilidad y permanencia del dominio inscrito.

Sin embargo, no obstante admitir la posibilidad de inscripción, en aquella ocasión se dijo que no se podía inscribir por cuanto el crédito no estaba suficientemente identificado, única razón por la que no hubo resolución favorable a la inscripción.

Ahora, la Resolución estima el recurso y revoca la calificación, que era nuevamente contraria a la inscripción:

“Ahora ha sido presentada en el Registro la documentación pertinente para acreditar la existencia de este crédito, y, por tanto, está determinado. Sin poder entrar en la prescripción de la acción para ejercitar la condición resolutoria inscrita, que -como afirma el registrador en su calificación- queda fuera del ámbito registral, lo cierto es que la condición resolutoria que garantiza el precio aplazado de la primera compraventa no ha sido cancelada y el crédito que resulta de la misma, sin entrar en las posibles alegaciones sobre el pago del mismo y de las oposiciones a la acción para su ejercicio, cuya resolución solo corresponde a los tribunales de Justicia, sigue vigente”. (JAR)

50.*** DONACIÓN. MANIFESTACIÓN NO CATEGÓRICA SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

Resolución de 23 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Chiva n.º 2 a inscribir una escritura de donación. 

Resumen: A los efectos de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, no es necesario que se afirme categóricamente si se ha realizado o no la actividad potencialmente contaminante del suelo a que se refiere dicho precepto, siendo suficiente que el transmitente afirme que no le consta que se haya realizado dicha actividad. 

Hechos: Se otorga una escritura de donación en que la parte donante declara que sobre la finca transmitida no le consta que se haya realizado ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo. 

El registrador suspende la inscripción por considerar que la manifestación que consta en la escritura no es lo suficientemente clara y expresiva al respecto, no permitiendo el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 formulas ambiguas. 

El notario recurre alegando que no cabe admitir la interpretación de la norma realizada por el registrador porque la práctica totalidad de los transmitentes no saben qué actividades son potencialmente contaminantes del suelo. Además, concurriendo en el negocio jurídico los requisitos esenciales del mismo, no es admisible que la ausencia de esa declaración respecto a las actividades potencialmente contaminantes acarree como consecuencia la no inscripción en el Registro de la Propiedad de un negocio transmisivo que ha desplegado toda su eficacia. 

La DG estima el recurso y revoca la calificación. 

Doctrina: 

El artículo 98.3 de la Ley 7/2022 solo afecta al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecha real. pero no al titular de cualquier otro derecho real que dispusiera de su derecho ni a los actos de gravamen. Sí, e indiscriminadamente a actos gratuitos y onerosos y también a transmisiones mortis causa y a todo tipo de declaraciones de obra. 

El notario, en cumplimiento de su obligación de velar por que el otorgamiento se adecue a la legalidad debe informar a las partes adecuadamente de cuales son esas actividades que potencialmente puedan contaminar el suelo. No obstante, no es necesario que en escritura se afirme categóricamente si se ha realizado o no la actividad potencialmente contaminante del suelo a que se refiere dicho artículo, siendo suficiente la expresión de la parte obligada a realizar dicha declaración de que no le consta que se haya realizado tal actividad. (ABG)

51.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

Resolución de 23 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 2 a practicar una anotación preventiva de embargo

Resumen: No procede tomar anotación preventiva de embargo sobre finca de sociedad concursada cuando no se cumple los requisitos legales para ello.

Posibilidad de tomar anotación preventiva de embargo solo por el principal asegurado.

Hechos: Son los siguientes:

– En el año 2012 se dictó mandamiento judicial ordenando el embargo preventivo de una finca registral. La anotación por calificación negativa no llegó a practicarse.

– En el año 2018 se tomó anotación preventiva de declaración de concurso necesario abreviado

– En el año 2020 se acordó la apertura de la fase de liquidación del concurso.

– El día 24 de mayo de 2022 se presentó nuevamente en el Registro el mandamiento judicial dictado en 2012 que ordenaba la práctica de la anotación preventiva de embargo, siendo suspendida la práctica de la misma según calificación negativa de fecha 8 de agosto 2022, que es objeto del presente recurso.

El registrador suspende la práctica de la anotación preventiva por dos defectos:

1. Porque al haber sido declarado el concurso de la sociedad titular, y, haber quedado suspendida la ejecución, no es posible practicar anotación preventiva alguna sobre la finca sin una resolución del juez concursal que declare que la finca sobre la que se pretende la anotación no es necesaria para la continuidad de la actividad profesional o empresarial de la concursada, y,
2. Por no especificarse las cantidades embargadas por razón de intereses y costas, lo que es contrario al artículo 166 del Reglamento Hipotecario y al principio de especialidad.

La recurrente alega que es posible anotar el embargo por concurrir las circunstancias previstas en el artículo 146 del texto refundido de la Ley Concursal, considerando suficiente la determinación del principal de la deuda, que será lo que habrá de quedar garantizado con el embargo.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar parcialmente el recurso, respecto del primero de los defectos impugnados, y estimarlo respecto del segundo defecto

Doctrina: La DG hace un resumen de las normas aplicables navegando a través de las múltiples reformas sufridas por la Ley Concursal desde su promulgación.

A ello se une la prolongada duración de los concursos, de donde deriva la importancia de resolver los problemas de derecho intertemporal. También, para mayor complicación, “los principios de retroactividad se aplican de forma diferente según el carácter sustantivo, sancionador o procesal de las normas”.

De todo ello deduce la DG que la “postura más equilibrada es la de aplicar la misma normativa a fases enteras del procedimiento”.

Sobre esta base y tras exponer la normas aplicables, es decir fundamentalmente los artículo 24 y 55 de la LC, dice que en “el presente caso no se cumple ninguno de los requisitos que hubieran permitido proseguir las actuaciones y anotar el embargo cautelar acordado, una vez declarado el concurso, al no tratarse ni de apremio administrativo ni de ejecución laboral, sino de una ejecución civil de un crédito que debía ser clasificado como concursal”. A ello se añade que no se ha declarado por el Juzgado de lo Mercantil que la finca embargada no sea necesaria para la continuidad de la actividad empresarial del deudor. Y además “consta abierta la fase de liquidación del concurso de la titular registral y autorizada la dación en pago al acreedor hipotecario que se ha realizado mediante otorgamiento de la correspondiente escritura pública”.

De todo ello deduce que “es en el concurso donde la recurrente debe hacer valer sus derechos y que practicar una anotación de embargo cautelar, además de ser legalmente improcedente, sería por completo inútil, sirviendo únicamente para obligar al Juzgado Mercantil a acordar su cancelación, conforme al artículo 149.5 de la Ley Concursal (hoy artículo 225 de su texto refundido), siendo reiterada la doctrina de esta Dirección General contraria a la extensión de asientos claudicantes en el Registro de la Propiedad”.

En cuanto al segundo defecto que se revoca, aun reconociendo la DG que “la eficacia que la anotación de embargo ha de tener en determinados supuestos exige que se concrete la cantidad por la que se traba el embargo, estima que “una interpretación integradora del documento, junto con una interpretación literal del artículo 166.Tercera del RH lleva a concluir que la cantidad expresada en el mandamiento supone el principal que se trata de asegurar con la anotación preventiva ordenada, sin que hayan quedado concretadas las responsabilidades por intereses y costas, y, por ende, sin que las mismas deban quedar aseguradas mediante la anotación, pero sin que esto, impida, en modo alguno, que se pueda asegurar el principal expresado en el mandamiento”.

Comentario: Lo que más llama la atención en esta resolución de la DG es la gran complejidad de la legislación que debe aplicarse ante una simple petición de anotación de embargo sobre una finca de una entidad declarada en concurso y en fase de liquidación. Tras ese exhaustivo estudio de la legislación que se estima procedente aplicar, con cita de sentencias del TS, se llega a la conclusión de la imposibilidad que existe de practicar anotaciones de embargo que sean independientes del concurso. Se recomienda su atenta lectura si se presentan casos similares.

Respecto del segundo defecto la DG con gran sentido práctico, que cada vez se aprecia más en sus resoluciones, estima que si bien en la anotación de embargo deberían especificarse, aparte del principal también las cantidades por intereses y costas, si así no se hace ello no debe impedir el embargo pues debe practicarse a efectos de que quede asegurado el principal. Pese a ese sentido práctico que reconocemos, también debe tenerse en cuenta que al dejar sin garantizar los intereses y costas, cuando se proceda a la ejecución, si se incluyen y la ejecución se produce por una cantidad superior, sin duda se plantearán problemas a la hora de la inscripción de esa ejecución.(MGV)

• PDF (BOE-A-2023-3949 – 14 págs. – 267 KB) Otros formatos

54.*** HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA SEPARACIÓN DE HECHO

Resolución de 24 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 5 a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia

Resumen: La situación de separación de hecho declarada por el testador en su testamento queda sometida a prueba al abrirse la sucesión.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia otorgada sin intervención del cónyuge viudo, de quien el causante declara en su testamento que “se encuentra separado de hecho, habiendo cesado la relación y la convivencia con dicha señora desde hace más de tres años”.

Registrador: No inscribe porque entiende que no basta la mera manifestación del testador sino que debe probarse la separación de hecho («por acuerdo mutuo fehaciente, por acta de notoriedad, por la interposición de una demanda de separación, por ratificación del cónyuge que no interviene en la partición, o cualquier medio probatorio admitido en Derecho de carácter documental).

Notario: Alega que, de admitirse el criterio del registrador, la sucesión no se ordenaría sobre la base del último testamento otorgado sino que debería acreditarse en el instante mismo del fallecimiento el concreto estado civil y los concretos legitimarios existentes en ese momento, sin que fuera suficiente lo manifestado por el testador en el testamento. Además, este criterio es contrario a la doctrina del Centro Directivo par el caso de desheredación y también cabe recordar que, conforme al artículo 159 RN, la situación de separación de hecho del otorgante se hará constar por el notario por lo que resulte de las manifestaciones de aquél.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

1 La especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común hace imprescindible la intervención del cónyuge viudo para la adjudicación y partición de la herencia a falta de persona designada por el testador para liquidarla y partirla.

2 La intervención del cónyuge viudo no puede quedar al arbitrio del testador o de los herederos, por lo que no puede admitirse su exclusión sobre la base de la afirmación del testador en el testamento, o de los herederos, de encontrarse los cónyuges en situación de separación de hecho.

3 No es asimilable el caso planteado al de la desheredación.

Comentario: No se comparte la doctrina de esta Resolución, que se limita a reiterar lugares comunes sobre el sistema de legítimas y la posición de los legitimarios del Código civil -que no se cuestionan en el caso debatido-, y que cuando se invoca por el notario el caso de la desheredación se limita a decir que no es asimilable pero sin fundamentarlo mínimamente.

Lo cierto es que la Resolución se aparta de su doctrina general sobre la eficacia extrajudicial que tienen los testamentos como ley de la sucesión, y que las consecuencias futuras –de prosperar este criterio- son impredecibles al menoscabar la consideración del testamento como título material de la sucesión.

Frente a lo dicho en este caso, se puede invocar, por todas, la Resolución de 1 de septiembre de 2016, donde el Centro Directivo reitera que “cabe reconocer que con carácter general en el ámbito extrajudicial gozarán de plena eficacia los actos y atribuciones particionales que se ajusten al testamento, aunque conlleven exclusión de los derechos legitimarios, mientras no tenga lugar la impugnación judicial de la disposición testamentaria que priva de la legítima”. (JAR)

55.* ACTA DE FIN DE OBRA SIN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Resolución de 24 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4, por la que se suspende la inscripción de un acta acreditativa de final de obra

Resumen: Como regla general el registrador ha de exigir en todo documento sujeto a inscripción la previa presentación para la liquidación de impuestos, como en el presente caso de acta de fin de obra. Sólo se excepcionan, para los documentos notariales, aquellos casos en los que concurren supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal.

Hechos: Se otorga un acta acreditativa de final de obra en la que se hace constar únicamente que la obra se halla totalmente terminada «con fecha 2.000» según certificación catastral descriptiva y gráfica, sin que exista modificación de superficie ni valor alguno

La registradora suspende la inscripción porque no se ha liquidado de impuestos.

El notario autorizante declara que al tratarse de un documento que no tiene cantidad o cosa valuable está exento de presentación a liquidación de ITP yAJD conforme al artículo 54.2.c) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre,

La DG desestima el recurso.

Doctrina: El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos;

El registrador, al sólo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral.

Sin embargo para salvar su responsabilidad puede exigir la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, y en tal caso habrán de ser los órganos tributarios competentes –en este caso, autonómicos– los que podrán manifestarse al respecto

Como excepción, no podrá exigir la liquidación en:

1.- Aquellos casos de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987).

2.- Supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

3.- Supuestos de clara causa legal de exención fiscal –como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (R. 23 de Abril de 2007). (AFS)

56.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 24 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.

Resumen: En la tramitación del art. 199 LH, la oposición basada en la certificación catastral y otros indicios es suficiente para justificar la denegación de la inscripción.

Hechos: Se solicita la tramitación del expediente del art. 199 LH para la inscripción de un exceso de cabida basado en una representación gráfica alternativa a la catastral. Una de las titulares registrales colindantes se opone alegando invasión de su finca y aportando un informe técnico y la certificación catastral descriptiva y gráfica que, según ella, se corresponde con la finca objeto del exceso de cabida. Además alega la existencia de un pleito judicial entre la opositora y otro colindante en relación con una servidumbre de luces y vistas de la que sería predio sirviente la franja de terreno controvertida, habiendo recaído sentencia no firme en la que se considera a la opositora como propietaria de dicha franja.

El registrador de la propiedad deniega la inscripción pretendida por posibles dudas sobre la existencia de una invasión de finca colindante, basadas en las alegaciones de la opositora.

La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse, entre otras circunstancias, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas.

En el presente caso, si bien la colindante opositora no aporta datos concluyentes, sin embargo, sí aporta una serie de indicios (certificado catastral, sentencia), que ponen de manifiesto la existencia de un claro conflicto que se encuentra judicializado (aunque la sentencia aportada no produce efectos contra el promotor del expediente de georreferenciación, por no haber sido parte en el proceso judicial), que justifica las dudas razonables del registrador. (VEJ)

57.** HERENCIA. AUSENCIA DE MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

Resolución de 24 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Luarca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia en la que no se contiene declaración sobre si se han efectuado o no actividades contaminantes del suelo (ABG)

Resumen: en las escrituras de adjudicación de herencia también es necesario que se realice la declaración de haberse efectuado o no en las fincas actividades potencialmente contaminantes del suelo. 

HECHOS: Se otorga escritura de herencia en que no se realiza declaración alguna sobre si se han realizado o no actividades potencialmente contaminantes en las fincas objeto de escritura. 

CALIFICACIÓN: El registrador suspende la inscripción por no cumplir la escritura lo prevenido en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 de 8 de abril de residuos y suelos contaminados para una economía circular.

RECURSO: El notario alega que 1) la omisión de tal declaración no afecta a la validez del título ni por tanto impide la inscripción; 2) la declaración correspondería al propietario transmitente y por tanto es imposible en una herencia; y 3) el reflejo registral de tal declaración no puede suponer coste alguno para el que no contamina. 

La DGSJFP DESESTIMA el recurso y confirma la nota de calificación. 

DOCTRINA: 

El artículo 98.3 de la Ley 7/2022 afecta indiscriminadamente a actos gratuitos y onerosos, y también a las transmisiones mortis causa, por razón de la posición de los sucesores mortis causa, y por ello afecta a los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante.

58.* ACTA NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA SIN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Resolución de 25 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una declaración final de acta de rectificación de descripción de finca conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria

Resumen: Como regla general el registrador ha de exigir en todo documento sujeto a inscripción la previa presentación para la liquidación de impuestos, como en el presente caso de rectificación descriptiva de finca. Sólo se excepcionan, para los documentos notariales, aquellos casos en los que concurren supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal.

Hechos: Se presenta un Acta de rectificación descriptiva de finca, tramitada conforme a lo dispuesto en el artículo 201 LH.

La registradora suspende la inscripción porque no se ha liquidado de impuestos.

El notario autorizante declara que al tratarse de un documento que no tiene cantidad o cosa valuable está exento de presentación a liquidación de ITP yAJD conforme al artículo 54.2.c) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre,

La DG desestima el recurso.

Doctrina: El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos;

El registrador, al sólo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral.

Sin embargo para salvar su responsabilidad puede exigir la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, y en tal caso habrán de ser los órganos tributarios competentes –en este caso, autonómicos– los que podrán manifestarse al respecto

Como excepción, no podrá exigir la liquidación en:

1.- Aquellos casos especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987)

2.- Supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

3.- Supuestos de clara causa legal de exención fiscal –como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (R. 23 de Abril de 2007 (AFS)

59.* CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 25 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Narón, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución de títulos judiciales.

Resumen: La calificación sustitutoria no es un recurso sino que es una auténtica calificación en sustitución de la que efectúa el titular del Registro.

Hechos: se presenta testimonio de decreto de adjudicación habiéndose entendido el procedimiento únicamente contra dos de los tres titulares registrales.

La Registradora calificó negativamente apreciando los siguientes defectos:

1º) Ha salido a subasta y se ha adjudicado la totalidad de la finca, cuando el procedimiento y la anotación de embargo practicada, fueron respecto “a una mitad indivisa en pleno dominio y el usufructo vitalicio de la otra mitad perteneciente a Doña E. L. P. y sobre la nuda propiedad de una cuarta parte indivisa perteneciente a Don F. J. C. L., suspendiéndose en cuanto a la nuda propiedad de la cuarta parte restante perteneciente a Don F. C. L.”, circunstancia ésta que ya se recoge en el propio decreto de adjudicación.

2º) Por no cumplirse las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo.

El Centro Directivo confirma la calificación.

1. NATURALEZA DE LA CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA.

– La calificación sustitutoria no es un recurso sino que es una auténtica calificación en sustitución de la que efectúa el titular del Registro.

– La calificación sustitutoria tiene está limitada a los defectos señalados por el registrador sustituido, por cuanto no cabe la «reformatio in peius» mediante la ampliación de la calificación con la alegación de nuevos defectos por el registrador sustituto.

2. EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

Señala el Centro Directivo que las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar en el presente caso la negativa de la registradora a la inscripción de un decreto de adjudicación que ordena la inscripción de la totalidad de un bien a favor de la adjudicataria, figurando dicho bien inscrito en cuanto a una cuarta parte indivisa en nuda propiedad a favor de persona que no ha sido parte en el procedimiento y por tanto no ha tenido la intervención prevista por las leyes para su defensa evitando su indefensión procesal. No obstante, pueden los interesados solicitar la inscripción parcial respecto de las cuotas que se encuentran inscritas a nombre de los demandados. (ER)

60.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE SE SOLAPA EN LA ORTOFOTO DEL PNOA CON LA COLINDANTE.

Resolución de 25 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 5, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca .

Resumen:, aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca colindante, procede denegar la inscripción de la representación gráfica si esta se solapa con la delimitación de la colindante en la ortofoto del PNOA.

Hechos: Se practica una segregación y, como paso previo, se declara un exceso de cabida, pasando de los 2.860 m² que constan en el Registro a los 3.021 m² que resultan de la representación gráfica alternativa a la catastral aportada (en el Catastro figuran 2.950 m²). No se alteran los linderos registrales. Todas las fincas implicadas están perfectamente determinadas y delimitadas por vallados construidos y una cubierta vegetal, por lo que se produce ninguna perturbación de hecho; por tanto, la controversia es solamente técnica o cartográfica, relativa a si la georreferenciación alternativa presentada se ajusta o no a la realidad.

La registradora de la propiedad tramita el procedimiento del art. 199 LH, en el que se formula oposición por tres de los colindantes, alegando que la georreferenciación presentada invade la finca de su propiedad, lo que acreditan con informe topográfico.

La registradora, analizadas las oposiciones y consultada la aplicación registral homologada del art. 9 LH para el tratamiento de las bases gráficas, llega a la conclusión de que puede existir invasión de una finca ajena, lo que determina una contienda sobre el trazado de las fincas entre las fincas colindantes, razón por la cual deniega la inscripción. Apoya su decisión en la apreciación de desajustes entre el trazado de los linderos en la georreferenciación y los de la ortofoto del PNOA.

La interesada recurre tal calificación alegando que tal invasión no existe y que se han respetado las fincas de los colindantes, los cuales han presentado informes topográficos que no se basan en el título de propiedad, el cual no acreditan.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Los datos del Catastro se presumen exactos, en los términos de los arts. 2.2 y 3.3 TRLC, pero ello debe entenderse sin perjuicio de los pronunciamientos registrales, que en cualquier caso tienen preferencia, los cuales hablan de la existencia de un regato delimitador de la finca objeto del expediente con las colindantes por el este, que no se aprecia en la georreferenciación aportada. Para destruir la presunción de exactitud de los datos catastrales basta la alegación del colindante en la que declare que hay perturbación en la delimitación de su finca o parcela.

Aunque el exceso de cabida arroje una diferencia de superficie inferior al 10% de la inscrita, la registradora puede tramitar el expediente del art. 199 LH cuando observa, a través de la aplicación homologada, incoherencias al superponer la georreferenciación alternativa aportada con la ortofoto del PNOA.

Es ajustada a Derecho la denegación de la inscripción a la vista de la oposición de los colindantes, que pone de manifiesto una controversia sobre la delimitación de la finca, comprobada a través de la aplicación registral. El hecho de que la registradora no pueda basar su calificación exclusivamente en los datos que proporciona dicha aplicación informática no implica que carezcan de valor.

La inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito.

Conforme a la R. de 14 de septiembre de 2022, procede denegar la inscripción de la representación gráfica, aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca colindante, pues lo decisivo a la hora de determinar si procede la incorporación de una base gráfica es si esta cumple con los márgenes de tolerancia que permitirían su incorporación sin afectar a otra georreferenciación inscrita.

Comentario: Sorprende que la referencia al margen de tolerancia no vaya acompañada de la exigencia de comprobación de si en el presente supuesto se respeta dicho margen y, por tanto, se cumple el criterio de identidad gráfica, máxime cuando se acepta que la controversia no afecta a la configuración física de las fincas, sino que es meramente técnica o cartográfica. Las RR. de 5 de julio de 2022 y 11 de octubre de 2022 exigen que, incluso cuando hay oposición de colindantes, antes de denegar la inscripción, el registrador compruebe si se respeta el margen de referencia. En el presente caso, una diferencia de superficie tan pequeña, alrededor de un 5%, justifica dicha comprobación o al menos, una referencia, a si se ha realizado. Además, la resolución de 14 de septiembre de 2022, citada por la DG, dice que lo decisivo es que no se solape con otra georreferenciación inscrita y en este caso no está inscrita ninguna.

Tampoco considero acertada la consideración de que para destruir la presunción de exactitud del Catastro basta con la alegación del colindante, aunque esté contradicha, pues ello supondría conceder más valor a una manifestación (la del colindante) que a otra (la de quien sostiene lo contrario, que no va a poder modificar la configuración catastral basándose únicamente en sus manifestaciones).

Por otra parte, tampoco me parece correcto el criterio relativo a la prevalencia de los datos registrales sobre los catastrales. Tanto el art. 2.2 como el 3.3 TRLC disponen que prevalecen los pronunciamientos jurídicos del Registro frente a la presunción de exactitud de los datos catastrales; pero la delimitación de una finca no es un pronunciamiento jurídico sino un dato físico, por lo que debe prevalecer el Catastro, máxime cuando no figura inscrita representación gráfica alguna, ni de la finca en cuestión, ni de las colindantes., aunque la delimitación de la finca tiene, como señala la DG, efectos jurídicos, ello no significa que sea un dato o pronunciamiento jurídico. (VEJ)

61.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE NO REGISTRAL

Resolución de 25 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 6, por la que se califica negativamente la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al aportarse alegaciones por un titular colindante.

Resumen: Las alegaciones de los colindantes que no tienen su título inscrito pueden ser tenidas en cuenta por el registrador para formar su juicio sobre si existe una controversia que impida la inscripción de la georreferenciación.

Hechos: Mediante instancia privada, se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del expediente del art. 199 LH se formula oposición por parte de un colindante catastral cuya finca no figura inmatriculada, quien alega invasión de la finca de su propiedad y que se trata de una pretensión ya formulada con anterioridad tanto en vía judicial como mediante una pretendida rectificación catastral no realizada.

El registrador de la propiedad deniega la práctica de la inscripción pretendida, en la consideración de que las alegaciones del opositor ponen de manifiesto la existencia de una controversia y en la comprobación de que la representación gráfica aportada no coincide con la catastral.

La recurrente alega que la descripción resultante de la representación gráfica aportada es totalmente coincidente con la descripción literaria registral y que el opositor no tiene su título inscrito y aporta únicamente la planimetría catastral.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La frase del art. 199 LH de que «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, poniendo de manifiesto una situación de posible invasión de la finca colindante.

El objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas. (VEJ)

6.* DEPÓSITO DE CUENTAS. CONVOCATORIA DE ASAMBLEA SIN MENCIÓN AL DERECHO DE INFORMACIÓN SOBRE LOS DOCUMENTOS CONTABLES.

Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Huelva, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2019.

Resumen: Si en una convocatoria de junta general de una sociedad anónima, no figura el derecho de información relativo a los documentos contables cuya aprobación consta en el orden del día, los acuerdos derivados de esa junta no serán inscribibles.

Hechos: Se convoca junta general de una sociedad anónima entre cuyos puntos del orden del día figura la aprobación de las cuentas de varios ejercicios, sin hacer una mención expresa al derecho de información de los accionistas en ese supuesto. Sólo figuraba en la convocatoria una referencia al derecho general de información previsto en los dos primeros párrafos del artículo 197 (cuya constancia en la convocatoria no es imperativa), y en el artículo 287 en relación a la modificación de estatutos.

Aparte de ello del informe de auditoría resultaba opinión denegada por ausencia del libro de actas de la junta general, de determinada información bancaria, por imposibilidad de verificar el inventario físico, así como por ausencia de determinada información contable.

El registrador suspende el depósito por tres motivos:

1.- Faltan cuentas anuales de ejercicios anteriores. Art. 282 de la LSC.

2.- En los anuncios de convocatoria no se ha dado cumplimiento al derecho de información que establece el art. 272.2 de la Ley de Sociedades de Capital, que dispone expresamente, la obligación de reflejar en el anuncio de convocatoria, el derecho que le asiste a cualquier socio de obtener de la sociedad de forma inmediata y gratuita los documentos que han de ser sometidos a la aprobación de la misma, así como en su caso, informe de gestión y el informe de auditoría de cuentas.

3.- Del informe de auditoría resulta que no se emite opinión por causa claramente imputable a la sociedad.

La sociedad recurre el segundo y tercer defecto por estimar que el derecho de información aparece cumplido al menos en un sentido general, sin que sea sacramental la fórmula del artículo 272 y que una opinión denegada en el informe es una de las varias posibles.

El registrador desiste de su último defecto.

Resolución: Se confirma la nota de calificación en el único punto debatido.

Doctrina: La DG, tras ponderar la importancia del derecho de información para los accionistas en la convocatoria de la junta, nos dice que en este expediente existe una “ausencia total y absoluta de cualquier referencia al derecho de información específico de los socios en la convocatoria cuando esta comprende la propuesta de aprobación de las cuentas anuales, especialmente en un supuesto como el presente en que han sido objeto de verificación contable”. Y ello supone una infracción total de la previsión contenida en el art. 272.2 de la LSC (cfr. resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de febrero de 2015)-

Comentario:, aunque en algunas de sus resoluciones la DG se ha mostrado favorable a admitir la inscripción de acuerdos adoptados de juntas convocadas con omisión del derecho de información, ello ha sido porque la omisión de ese derecho en el anuncio de convocatoria no era como en este caso total y absoluta. Es decir, lo que admite nuestra DG es la no utilización en el anuncio de convocatoria de las mismas palabras utilizadas en el artículo 272.2 de la LSC, pero lo que sí exige es que de una forma distinta, aunque en todo caso expresiva se haga una mínima constancia a la existencia a favor de los socios del derecho de información exigido en caso de aprobación de cuentas anuales o de otros aquellos casos, como el de modificación de estatutos, que también lo exigen. (JAGV)

• PDF (BOE-A-2023-2889 – 7 págs. – 222 KB) Otros formatos

7.() DEPÓSITO DE CUENTAS. CONVOCATORIA DE ASAMBLEA SIN MENCIÓN AL DERECHO DE INFORMACIÓN SOBRE LOS DOCUMENTOS CONTABLES

Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Huelva, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2020

Mismo contenido que la precedente. (JAGV)

21.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. DECLARACIÓN DE IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL: SU NO POSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN.

Resolución de 9 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil IV de Valencia, por la que se resuelve no practicar el depósito de las cuentas anuales de una sociedad.