EL NUEVO TRATAMIENTO FISCAL DE LAS EXTINCIONES DE CONDOMINIO

Adolfo Poveda Díaz, Notario

ÍNDICE:

INTRODUCCIÓN:

El tratamiento fiscal de la extinción de condominio por la Dirección General de Tributos (DGT) ha venido siendo confusa y contradictoria. Sin embargo, a raíz de la Sentencia de Tribunal Supremo (STS) 1502/2019 de 30/10/2019, asumida por las Consultas Vinculantes (CV) V2739/2021 de 10/11/2021 y V2096/2022 de 30/9/2022, se abre paso una nueva visión más clara y razonable. Exponer los nuevos criterios es el objeto de la presente nota. Al tratarse de un nuevo enfoque es posible encontrar CV anteriores que contradicen estás últimas. En todo caso, habrá que esperar a que posteriores CV confirmen y perfilen lo enunciado, o volvamos a la situación anterior.

Bajo cada supuesto, se transcriben literalmente párrafos de la STS y CV antes indicadas. En corchetes se incluyen comentarios o valoración personal.

SUPUESTOS BÁSICOS:

1.- Una comunidad, un único bien indivisible que se adjudica a un comunero satisfaciendo este a el/los otro/s a cambio su equivalente en dinero.

Así, ……. sentamos como doctrina que «la extinción de un condominio, en el que se adjudica un bien indivisible a uno de los condóminos, que ya era titular dominical de una cuota de dicho bien, a cambio de su equivalente en dinero, no está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas sino a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados”. (STS 1502/2019 citando resoluciones anteriores del TS)

2.- Única comunidad con varios bienes

En el supuesto de una única comunidad sobre varios bienes, habrá que atender al conjunto de todos ellos para determinar la indivisibilidad, ya que, aunque cada uno de los bienes, individualmente considerados, pueda tener la condición de indivisible, el conjunto de todos sí puede ser susceptible de división, por lo que el reparto o adjudicación de los bienes entre los comuneros deberá hacerse mediante la formación de lotes lo más equivalentes posibles, evitando los excesos de adjudicación. De ser posible una adjudicación distinta de los bienes entre los comuneros, que evitase el exceso o lo minorase, si no se lleva a cabo, existiría una transmisión de la propiedad de un comunero a otro que determinaría la sujeción al impuesto (ITP). (V2096/2022)

3.- Disolución simultánea de varias comunidades

En caso de disolución simultánea de varias comunidades el Tribunal Supremo en su sentencia 1502/2019, de 30 de octubre de 2019, ha manifestado expresamente que “lo importante es que se haya extinguido el condominio, que el negocio jurídico …. perseguía con claridad el ejercicio de una facultad de división de la cosa común, en la que se especifican los derechos que correspondían al comunero que transmite sus participaciones, recibiendo éste una parte equivalente sustitutiva de su cuotas ideal en ambos condominios y, finalmente, que los condueños no han obtenido beneficio ni ganancia patrimonial, lo que determina la aplicación de nuestra jurisprudencia descrita en fundamento de derecho anterior y entender que resultaba procedente tributar por AJD.” (V2739/2021 citando la STS 1502/2019)

a) Bienes indivisibles: adjudicaciones equivalentes y proporcionales

En síntesis, lo que el Tribunal Supremo determina en esta sentencia (STS 1502/2019) es que, en la disolución de comunidades de bienes sobre bienes indivisibles, si las prestaciones de todos los comuneros son equivalentes y proporcionales a las respectivas cuotas de participación, resultará aplicable el supuesto de no sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas regulado en el artículo 7.2.B) del TRLITPAJD y, consecuentemente, procederá la tributación de la operación por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales. A este respecto, también cabe la formación de lotes equivalentes y proporcionales a adjudicar a cada comunero en proporción a sus cuotas de participación…. (V2739/2021 y V2096/2022)

b) Bienes divisibles: adjudicaciones en lotes equivalentes y proporcionales

A este respecto, también cabe la formación de lotes equivalentes y proporcionales a adjudicar a cada comunero en proporción a sus cuotas de participación…. (V2739/2021) en cuyo caso es indiferente que los bienes sean o no indivisibles, pues lo principal es que los lotes sean equivalentes y proporcionales a las cuotas de participación de los comuneros. (V2739/2021)

[Aunque la STS 1502/2019 considera sujeta a AJD el supuesto de dos comunidades con un bien indivisible cada una, adjudicándose los dos a un único copropietario, en contradicción con el criterio de lotes equivalentes y proporcionales, la justificación puede venir en que, según la sentencia, ninguna de las partes del recurso, ni siquiera, la propia Administración autonómica recurrente, ha sugerido un mecanismo alternativo de reparto de los bienes, determinante de la extinción del condominio (STS 1502/2019)]

4.- Disolución con excesos de adjudicación

Regla general: …. los excesos de adjudicación se consideran transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto (TPO). Luego el comunero al que se le adjudique el exceso…… deberá tributar por dicho concepto, por el valor del exceso recibido.

Regla especial: …La aplicación de la regla especial exige …… el cumplimiento de los siguientes requisitos: 1. La indivisibilidad del bien o su desmerecimiento por la indivisión.2. La adjudicación a “uno” de los comuneros.3. La compensación al comunero que recibe de menos por parte del comunero al que se adjudica el exceso. ….. Cuando el exceso surja de dar cumplimiento a alguno de los referidos preceptos, dicho exceso no se considerará transmisión patrimonial onerosa…., por lo que la concurrencia de todos los requisitos ….. determina su tributación por la cuota variable del documento notarial. (V2739/2021 y V2096/2022).

OTROS ASPECTOS EXAMINADOS

1.- Existencia de una o varias comunidades.

[Aunque la DGT elude este tema, dado que esta materia debe valorarse para cada caso por los órganos tributarios de las Comunidades Autónomas, existen en las resoluciones indicadas indicaciones útiles]

…aunque dos o más bienes, muebles o inmuebles, sean propiedad de dos o más titulares, ello no determina automáticamente la existencia de una única comunidad de bienes, sino que podrá haber una o más comunidades en función del origen o destino de la referida comunidad. …….. Cabe considerar la existencia de una única comunidad sobre una universalidad de bienes, como es el caso de la sociedad de gananciales o de una comunidad de bienes que realice actividades económicas, ya se haya constituido por actos “inter vivos” o se haya originado por actos “mortis causa”……. También es una única comunidad de bienes, en origen, la llamada comunidad hereditaria en general –aunque no realice actividades económicas–, es decir, la constituida por los herederos del causante mientras no se haya adjudicado el caudal relicto, esto es, desde que los llamados a suceder aceptan la herencia hasta su adjudicación (TEAC, R 29/9/2011). En el supuesto de que se trate de varios condominios, su disolución supondrá la existencia de tantos negocios jurídicos diferentes como comunidades haya, que, como tales, deben ser tratados, no solo separada, sino, lo que es más sustancial, independientemente. (V2739/2021 y V2096/2022)

2.- Comuneros

a) Separación de comunero

…….el hecho de que se separe algún comunero o que se incorpore algún nuevo comunero no determina por sí solo que se extinga la comunidad de bienes y nazca una nueva, sino, simplemente, que ha variado el número de comuneros, pero la comunidad de bienes se mantendrá como tal, pues, como señala el artículo 392 del Código Civil, la propiedad de una cosa o de un derecho seguirá perteneciendo pro indiviso a varias personas. (V2096/2022)

b) Salida de un comunero permaneciendo el resto en situación de indivisión

…… si, existiendo varios comuneros, se adjudicaren bienes a uno en pago de su cuota de participación, permaneciendo el resto en la situación inicial de indivisión, no se habrá producido la extinción de la comunidad. Lo que habrá será una separación de uno o varios comuneros, (también denominada disolución parcial), supuesto no previsto en el citado artículo 1.062 del Código Civil, cuya literalidad exige que la disolución de la comunidad sea total, al contemplar exclusivamente el supuesto de que cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, se adjudique “a uno”, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. (V2096/2022)

3.- Satisfacción del exceso en forma distinta del dinero

a) El adjudicatario satisface el exceso mediante entrega de un inmueble de su propiedad como dación en pago

….. lo importante es que se haya extinguido el condominio, que el negocio jurídico escriturado ……. perseguía con claridad el ejercicio de una facultad de división de la cosa común, en la que se especifican los derechos que correspondían al comunero que transmite sus participaciones, recibiendo éste una parte equivalente sustitutiva de su cuotas ideal en ambos condominios y, finalmente, que los condueños no han obtenido beneficio ni ganancia patrimonial, lo que determina la aplicación de nuestra jurisprudencia descrita en fundamento de derecho anterior y entender que resultaba procedente tributar por AJD. (STS 1502/2019)

…..con independencia de que la compensación sea en metálico, mediante la asunción de deudas del otro comunero o mediante la dación en pago de otros bienes. En este último caso, en opinión del Tribunal Supremo, solo tributaría por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas la transmisión de bienes privativos de un comunero al otro, pero no la de bienes que ya estaban en condominio, pues en tal caso no se produce transmisión alguna, sino disolución de una comunidad de bienes con especificación de un derecho que ya tenía el condómino que se queda con el bien. (V2739/2021)

La compensación en metálico a la que se refiere el artículo 1.062 del Código Civil, puede realizarse no solo en metálico, sino también mediante la asunción de la deuda de un préstamo hipotecario o la dación pago de un bien propiedad del condómino. (V2096/2022)

b) El adjudicatario satisface el exceso mediante la asunción de la deuda hipotecaria del inmueble adjudicado

….. así lo ponen de manifiesto …… las consultas vinculantes V1494-11, de 9 junio de 2011 y V2367-10, de 28 de octubre de 2010, en cuya virtud «también tiene la consideración de compensación en metálico la asunción por el adjudicatario de la parte de deuda del otro copropietario en el préstamo hipotecario común”. (STS 1502/2019)

…con independencia de que la compensación sea en metálico, mediante la asunción de deudas del otro comunero…. pues en tal caso no se produce transmisión alguna, sino disolución de una comunidad de bienes con especificación de un derecho que ya tenía el condómino que se queda con el bien. (V2739/2021)

4.- Disolución de comunidades que hayan realizado actividades empresariales

…….. el RITPAJD se refiere a la disolución de las comunidades de bienes en los siguientes términos: «Artículo 61. Disolución de comunidades de bienes. 1. La disolución de comunidades que resulten gravadas en su constitución, se considerará a los efectos del impuesto como disolución de sociedades, girándose la liquidación por el importe de los bienes, derechos o porciones adjudicadas a cada comunero. (Citado V2096/2022)

5.- Intercambio de inmuebles de distintas comunidades

Si los comuneros intercambiasen inmuebles de una y otra comunidad de bienes como si de la adjudicación de los bienes de una única comunidad de bienes se tratara, tal intercambio tendría la consideración de permuta. …… Por tanto, no siendo la verdadera naturaleza del acto realizado la de disolución de comunidad sino la de permuta, deberá tributar por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, …… (V2096/2022)

6.- El comunero que se adjudica el bien tiene una participación minoritaria

….. el artículo 1062 del Código Civil no establece restricción alguna ni cuota al respecto, sólo que haya condominio y que la cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, sea cual sea el porcentaje de participación en la comunidad. (STS 1502/2019)