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256.() OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: DESCRIPCIÓN LITERARIA EN LA ESCRITURA Y DATOS NO COINCIDENTES CON EL CERTIFICADO CATASTRAL.

Resolución de 1 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alzira n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra construida.

Resumen: Resolución del caso concreto, de la que no pueden extraerse consideraciones generales,

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad de una vivienda y varias edificaciones anexas en base a un certificado catastral. La descripción en la escritura se efectúa conforme a la medición realizada por un topógrafo.

La registradora suspende la inscripción porque la descripción en la escritura de la vivienda y edificaciones anexas no se corresponde exactamente con la superficie que consta en el Catastro.

El notario autorizante recurre y argumenta que la antigüedad se puede acreditar por el Certificado Catastral, y que el certificado del Topógrafo y el del Catastro se refieren a la misma finca.

La DG estima el recurso.

Doctrina: Aunque no existe identidad descriptiva de la obra entre los certificados (y la descripción en la escritura) –lo que sería esencial en el caso de una inmatriculación–, no se deduce que haya habido ampliaciones o modificaciones de obra sino una sola obra construida y no se justifican las dudas de la registradora.

COMENTARIO: La descripción literaria de las edificaciones en la escritura, que se ajusta a la medición del certificado técnico, arroja una superficie total construida de 201,31 m2 (sin contar la piscina). El certificado catastral refleja una superficie construida de 213 m2 (sin contar la piscina). Según el Catastro hay 1 vivienda, 3 porches, y 2 almacenes. Según la escritura hay 1 vivienda + 2 almacenes + 2 porches.

La cuestión a debatir no es si los certificados se refieran a la misma parcela (que alega el notario en su recurso, algo de lo que nadie duda), ni si lo que se pretende inscribir es una edificación terminada, no una edificación inicial y posteriores ampliaciones (en lo que se centra la DG).

La cuestión es que la descripción literaria que consta en la escritura de las edificaciones, que sigue el certificado del técnico, y la del Catastro no son coincidentes, que es lo que se alega en la calificación.

Es claro también que lo que tiene que inscribirse en la hoja registral es la descripción literaria de las edificaciones, copiando lo que dice la escritura.

Por tanto ¿cómo podrá inscribir la registradora la edificación en base a la descripción literaria de la escritura con una superficie de 201,31 m2 si se justifica su antigüedad con unas medidas y también coordenadas georreferenciadas (las del Catastro) que arrojan una superficie de 213 m2 y que, para colmo, tampoco son coincidentes ni en el número de edificaciones auxiliares ni la superficie de cada una de ellas?

O hay datos que no conocemos o esta Resolución no es acertada y lo que procede es la rectificación de la escritura para acomodar la descripción de la obra nueva a los datos que resultan del Catastro, en base al cual se acredita la antigüedad. (AFS)

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257.** FINCA INSCRITA COMO GANANCIAL Y ALEGACIÓN POR LA HEREDERA DE QUE SU MADRE ADQUIRIÓ SEPARADA DE HECHO.

Resolución de 1 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 26, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia.

Resumen: Si la finca transmitida está inscrita a favor de persona distinta del transmitente no puede inscribirse el nuevo título sin consentimiento del titular registral.

Hechos: El heredero único otorga escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de su madre, que estaba divorciada al tiempo de su fallecimiento. Sin embargo, uno de los bienes que se adjudica y cuya inscripción pretende consta inscrito como ganancial de su madre y de su ex marido. Según parece, ni en la sentencia de divorcio (1986) ni posteriormente se liquidó la disuelta sociedad de gananciales.

Registrador: Suspende la inscripción señalando dos defectos: en primer lugar, que las fincas constan inscritas a favor de ambos cónyuges sin atribución de cuotas y para su sociedad conyugal; en segundo lugar, que es necesario acreditar el hecho que determina la pérdida de derechos sucesorios del exmarido –su premoriencia, o separación o divorcio

Recurrente: Alega el carácter privativo del bien y adjunta al escrito de recurso -pero no en el momento de la calificación- documentación para justificar que el matrimonio estaba separado desde el año 1967 y que se dictó sentencia de divorcio en el año 1985, que es firme por apelación en el año 1986; que en esa sentencia consta que el esposo manifestó estar separado de su esposa en el año 1967.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

Además de reiterar que para resolver el recurso no pueden ser tenidos en cuenta aquellos documentos que no fueron presentados al tiempo de emitir la calificación (ex. arts. 324 y 326 H), en cuanto al fondo del asunto dice que debe confirmarse la calificación registral porque el recurrente no puede inscribir por título de herencia una mitad indivisa, y menos aún la totalidad del bien, por cuanto no está inscrito solamente a nombre de la causante, sino que consta inscrito con carácter ganancial, y todo ello conforme a los principios de legitimación, presunción de exactitud y tracto sucesivo.

Además, aunque se admitiera el divorcio, debe procederse a la liquidación de la sociedad de gananciales como presupuesto para poder adjudicarse la herencia.

En este punto recuerda la Resolución que en la disuelta y no liquidada sociedad de gananciales “no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que puedan disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquéllos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo (…) y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias”. (JAR)

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259.** ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE COLINDANTES. EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN DE LAS COORDENADAS. 

Resolución de 1 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sant Feliu de Guíxols, por la que se deniega la inscripción de la ampliación de obra, previa rectificación de la superficie de la finca sobre la que se declara, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Las coordenadas inscritas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino que delimitan el objeto jurídico sobre el que recae el derecho inscrito con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales. 

Hechos: Se inicia un expediente del art. 199 LH para rectificar la cabida de una finca procedente de segregación (exceso superior al 10%), como paso previo a la declaración de una ampliación de obra y se formula oposición por parte de los titulares de dos fincas colindantes, quienes alegan invasión de la finca de su propiedad y aportan un plano topográfico y el plano de la urbanización del tiempo en que se realizó la segregación.

Calificación: La registradora de la propiedad deniega la inscripción de la representación gráfica y suspende la del exceso de cabida por apreciar, sobre la base de los planos aportados, que la representación gráfica alternativa presentada invade parcialmente una parcela catastral colindante, lo que acredita la existencia de una controversia sobre la delimitación gráfica. En cambio, respecto de la otra finca colindante, no aprecia invasión sino un mero desplazamiento, como resulta de la ortofoto del PNOA, que no supone por sí mismo invasión real.

Recurso: El interesado presenta recurso alegando la falta de concordancia entre los planos se debe a un mero desplazamiento de la cartografía catastral.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: «La inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito» (FD 4).

Las diferencias existentes entre las georreferenciaciones aportadas por el promotor y por los colindantes ponen de manifiesto que hay una controversia sobre la delimitación de las fincas, lo cual es motivo suficiente para denegar la inscripción del exceso de cabida, pues si se accediera a la pretensión de la promotora: 1) se impediría al colindante la posibilidad de inscribir en el futuro su propia georreferenciación de origen catastral; 2) se introduciría una inexactitud en el contenido del Registro; y 3) se contravendría el artículo 32 LH, pues se estaría rectificando intrínsecamente la descripción de la finca colindante.

Comentario: Me parece correcto que, en caso de controversia sobre la delimitación gráfica de las fincas, no pueda practicarse la inscripción del exceso de cabida. Lo que no me parece defendible es la doctrina de la DG sobre los efectos de la inscripción de las coordenadas. Posiblemente, para ser coherente con dicha doctrina, la DG tampoco debería permitir la inscripción de una georreferenciación amparada en un informe de validación gráfica negativo, puesto que tampoco va a permitir a los colindantes inscribir en el futuro su propia georreferenciación de origen catastral. Recordemos que un IVG negativo no produce ni la modificación del Catastro, ni la concordancia gráfica, ni la presunción de exactitud derivada del principio de especialidad, por mucho que la DG proclame, como en la presente resolución, que la mera inscripción de las coordenadas produce «plenos efectos jurídicos» y está bajo la salvaguarda de los tribunales.

Si ello fuera así, si realmente la sola expresión de las coordenadas produce los efectos que pretende la DG, ¿de qué sirve alcanzar la coordinación gráfica con el Catastro? ¿Cuál es entonces el alcance del art. 10.5 LH, conforme al cual para gozar de la presunción de exactitud se requiere la coordinación con el Catastro? A falta de una respuesta a estas preguntas, parece claro que, desde hace un tiempo, la DG está atribuyendo a la inscripción de las coordenadas una eficacia que contraviene la Ley hipotecaria, doctrina que va introduciendo aunque no tenga nada que ver con la resolución del recurso. En todo caso, los efectos de la inscripción de las coordenadas ya los determinarán los tribunales cuando tengan ocasión de pronunciarse sobre esta cuestión. (VEJ)

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260.* DENEGACIÓN DEL INICIO DE UN EXPEDIENTE DE GEORREFERENCIACIÓN. 

Resolución de 1 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Hoyos, por la que se deniega la iniciación de un expediente de georreferenciación.

Resumen: El juicio de correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica catastral corresponde en exclusiva al registrador, sin que pueda suplirse por un certificado municipal. Las dudas de identidad no tienen la identidad suficiente para impedir el inicio del expediente.

Hechos: Se solicita, mediante acta notarial, el inicio de un expediente del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral de una finca.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende el inicio del expediente porque no aprecia identidad entre la descripción contenida en los asientos del Registro y la certificación catastral descriptiva y gráfica, dudas que resultan incrementadas por la modificación de linderos fijos, pues el lindero oeste pasa a ser de un particular a un camino y el lindero este pasa de ser una calleja a convertirse en varias parcelas catastrales. La registradora entiende que las dudas deben disiparse, previamente al inicio del expediente, mediante el correspondiente certificado firmado por el secretario del Ayuntamiento competente.

Recurso: El interesado recurre alegando que dicha exigencia no es ajustada a Derecho, pues no deriva del texto del art. 199, siendo precisamente la tramitación del expediente la que debe llevar a disipar esas dudas, o a confirmarlas.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Si el registrador tiene dudas respecto a la correspondencia de la descripción de la finca registral con la de la parcela catastral, o no puede afirmar con rotundidad que ambas se refieren a la misma porción de terreno, deberá tramitar el expediente para intentar resolver las dudas, realizando los diferentes trámites en que consiste el expediente del art. 199, entre ellos la notificación a colindantes, y a la vista del resultado, emitir la correspondiente calificación negativa, o practicar la inscripción, en su caso, si se disipan las dudas.

Las dudas manifestadas con base en la alteración de linderos carecen de la trascendencia necesaria para impedir la tramitación del expediente y pueden solventarse mediante las notificaciones a los colindantes y al Ayuntamiento.

Es improcedente la exigencia de la certificación municipal que acredite la correspondencia entre las certificaciones catastrales y las fincas registrales, mediante el correspondiente certificado firmado por el secretario del Ayuntamiento competente, puesto que el Ayuntamiento carece de competencia para ello y porque el juicio de correspondencia corresponde al registrador y no al Ayuntamiento. (VEJ)

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261.** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y PODER ESPECIAL MERCANTIL NO INSCRITO.

Resolución de 2 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa

Resumen: Cuando se trata de poderes para actos concretos otorgados por sociedades, que no son inscribibles en el Registro Mercantil, el notario debe de reseñar los datos del representante de la sociedad otorgante del poder y de sus facultades no bastando los consignar los datos identificativos del poder.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que la parte vendedora es una sociedad representada por un apoderado con poder especial, y por tanto no inscrito en el Registro Mercantil. El notario autorizante emite su juicio de suficiencia positivo.

La registradora suspende la inscripción pues considera que en el juicio de suficiencia no se han reseñado los datos y cargo de la persona que, en nombre de la sociedad vendedora, otorgó el poder.

El notario autorizante recurre y alega que no es necesario reseñar los datos del representante de la sociedad poderdante, conforme a la doctrina del TS y varias resoluciones de la DG que cita, y que la falta de inscripción ha sido suplida por la reseña en el título inscribible de aquellos datos y documentos que ponen de manifiesto la válida designación del representante social o apoderado por haber sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por órgano social competente, debidamente convocado, y vigente en el momento del nombramiento

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Confirma el criterio seguido por la DG en la Resolución de 23 de Junio de 2021 y varias posteriores, de las cuales resulta que cuando se trata de poderes para actos concretos otorgados por sociedades, que no son inscribibles en el Registro Mercantil, el notario debe de reseñar los datos del representante de la sociedad otorgante del poder y de sus facultades, no bastando los consignar los datos identificativos del poder.

Argumenta para ello que esta postura es la que resulta de la marcada por el Tribunal Supremo en las sentencias 643/2018 y 661/2018 y la posterior 378/2021 de 1de Junio. (AFS)

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262.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN: EXIGENCIA DE LAS COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN.

Resolución de 2 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mancha Real, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva en construcción.

Resumen: En Andalucía, la escritura de declaración de obra nueva en construcción debe contener las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación. La registradora no puede exigir el cumplimiento de una norma que no estaba vigente al tiempo de producirse el acto al que se aplica. 

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva en construcción a la que no se aportan las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación.

La finca está situada en Andalucía y la escritura se otorga en diciembre de 2022.

Normativa aplicable específicamente en Andalucía: tres son las normas que la DG tiene en cuenta para la resolución de este recurso:

1) La DA 9ª de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, del Parlamento andaluz, que dispone en su DA 9ª: «1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, además de los requisitos establecidos por otras leyes y de conformidad con la legislación básica estatal, se exigirá y testimoniará: (…) c) Las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación o instalación (…) 3. Para las inscripciones de declaración de obra nueva, los Registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en los apartados precedentes».

2) La DA 10ª de la misma ley, introducida por el Decreto-ley 11/2022, de 29 de noviembre, ante la posible inconstitucionalidad de la norma anterior, conforme a la cual lo dispuesto en la DA 9ª «se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 62 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, y en las normas estatales de aplicación a los instrumentos y registros públicos y de ámbito procesal que resulten de aplicación en cada caso».

3) El art. 140.3, 2º de la citada ley, que dispone que «en toda solicitud de licencia y en la resolución de su concesión deberá constar debidamente georreferenciada la actuación de que se trate, expresando, en su caso, las coordenadas UTM de la superficie a ocupar por las edificaciones o del perímetro de cada una de las fincas resultantes de la actuación pretendida».

La registradora de la propiedad suspende la inscripción por entender que deben aportarse las coordenadas exigidas conforme al art. 202 LH, que no distingue entre obra nueva en construcción o terminada.

El notario recurre citando la doctrina de la DG, conforme a la cual la aportación de dichas coordenadas no es exigible a las obras nuevas declaradas en construcción, así como la DA 10ª de la Ley 7/2021, antes citada. Considera asimismo que la legislación andaluza puede haberse extralimitado en sus competencias, al exigir la constancia de la identificación de las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificación en la escritura y en la inscripción, pues la determinación de los requisitos que debe contener la inscripción son competencia exclusiva del Estado.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación, aunque considera que «al menos en Andalucía» son exigibles las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación.

Doctrina: Conforme a la DG, dos son las cuestiones que plantea este recurso: 1) si la DA 9ª debe modificar el criterio de no exigir las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificación a la inscripción de las obras nuevas en construcción; 2) si esa posible nueva doctrina es de aplicación al presente caso.

1) Las coordenadas son exigibles, en Andalucía, a las obras nuevas en construcción.

La DA 9ª, «aun conteniendo requisitos relativos a los instrumentos públicos y a la inscripción en el Registro de la Propiedad, no se ha derogado ni modificado en ningún aspecto; remitiéndose la citada disposición a la legislación estatal», referencia que debe entenderse hecha al art. 202 LH, «que no distingue entre obra nueva terminada y en construcción».

Por otra parte, la exigencia del art. 140 de aportar a la solicitud de la licencia las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificación, no está contraviniendo, sino desarrollando la legislación básica del Estado, y está en concordancia con el art. 202 LH, que no distingue entre obras nuevas terminadas o en construcción.

La posible extralimitación alegada por el notario recurrente no obsta a la competencia de la Comunidad Autónoma determinar el contenido que debe tener la resolución administrativa por la que se concede la licencia.

Según la DG, «el cambio legislativo es de tal envergadura, que debe determinar el cambio de interpretación de la doctrina de este Centro Directivo respecto a la exigencia de la constancia de las coordenadas de la finca ocupadas por la edificación a las obras nuevas en construcción, al menos en las que se produzcan dentro del ámbito de aplicación de la Ley 7/2021 de Andalucía» (FD 6).

En conclusión, «el cambio legislativo operado en Andalucía por la Ley 7/2021 debe provocar un cambio de criterio de esta Dirección General determinando que para la inscripción de las declaraciones de obras nuevas en construcción, que entren en el ámbito de aplicación de la Ley 7/2021, a partir de su entrada en vigor, debe exigirse la constancia de la identificación de las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificación, que el notario podrá tomar de la resolución administrativa de concesión de la licencia y expresarlas en la escritura» (FD 8).

2) Las coordenadas no son exigibles en el presente supuesto de hecho puesto que la solicitud de licencia de la que deriva la escritura se realizó antes de la entrada en vigor de la Ley 7/2021, por lo que no se le puede aplicar retroactivamente un requisito exigido por una ley posterior.

Según la DG, «estamos ante un problema de temporalidad en la aplicación de la norma y no puede exigirse, como hace la calificación registral, su cumplimiento a un momento anterior al de la entrada en vigor de la norma cuya aplicación se invoca, pues en el presente caso, la exigencia de las coordenadas de la edificación se incardina dentro de las exigencias de la concesión de la licencia» (FD 9).

Comentario:

1) La primera cuestión que surge al leer esta resolución es si el cambio de doctrina sobre las coordenadas de las obras declaradas en construcción tiene la suficiente envergadura (utilizando el término que emplea la DG) como para que se aplique no solo a Andalucía sino también al resto de España. En principio, parece que solo a Andalucía, pues deriva de la aplicación de una norma autonómica; sin embargo, este criterio podría llegar a aplicarse con carácter general, pues es evidente que el art. 202 LH no distingue entre obra terminada y en construcción y la DG no se está de decirlo varias veces en esta resolución. Pese a que, por ahora, no lo proclama, la expresión «al menos en Andalucía» y el hecho de no aclarar este punto dejan entrever la posibilidad de extender el nuevo criterio al resto de CCAA.

En mi opinión, así debería ser, pues el art. 202 LH es claro al respecto. Denunciamos en muchas ocasiones que la DG hace una interpretación y una aplicación demasiado libres, por así decirlo, de la ley, bajo criterios que no tienen apoyo legal alguno; es el caso, por ejemplo, de la presunción de exactitud de estas mismas coordenadas del art. 202 LH. En el supuesto que nos ocupa, la doctrina de no exigir dichas coordenadas cuando la obra está en construcción, que no tiene apoyo legal alguno, parece simplificar el tráfico jurídico, pero en realidad puede dificultarlo. Por ejemplo, considero que si dichas coordenadas indican que la construcción va a invadir suelo ajeno, es mejor saberlo antes de empezar a construir, para evitar los costes e inconvenientes que puede tener advertirlo cuando esté terminada, especialmente en el caso de promociones inmobiliarias pendientes de entrega a los compradores.

2) En el segundo punto se aprecia una quiebra en la doctrina de la DG de que la inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de la presentación de la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un régimen normativo anterior. Nunca hemos compartido esta doctrina, que quiere trasladar al momento de la inscripción una trascendencia que corresponde al momento de otorgarse el negocio jurídico de que se trate. De seguirse esta doctrina, se llega a situaciones absurdas, como sucedería en el presente supuesto si una construcción que ha obtenido la licencia administrativa oportuna no se puede inscribir porque los requisitos que debe reunir la licencia han variado en el momento de presentarla en el Registro. Posiblemente, esta quiebra demuestra que dicha doctrina no es muy acertada. (VEJ)

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263.* ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE UNA COTITULAR DE UNA FINCA COLINDANTE.

Resolución de 2 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Don Benito, por la que se califica negativamente la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al aportarse alegaciones por un cotitular colindante.

Resumen: Una cotitular colindante está legitimada para oponerse en el seno del expediente del art. 199. Acreditada la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas afectadas, no procede practicar la inscripción de la georreferenciación.

Hechos: Se insta la inscripción de una representación gráfica de una finca por el procedimiento del art. 199 LH y una colindante formula oposición justificándola tanto en la planimetría acreditativa de la posible invasión (aporta copia del Sistema de Información Geográfica de Parcelas Agrícolas), como en la aportación de los escritos de solicitud de alteración catastral y documento privado que manifiesta encontrarse suscrito por el recurrente.

Calificación: El registrador de la propiedad deniega la inscripción por no resultar pacifica la representación gráfica aportada en relación con las fincas colindantes y por albergar dudas de identidad en la superficie y linderos de las fincas en cuestión.

Recurso: El interesado recurre alegando: 1) falta de legitimación de la persona que se opone, ya que ostenta solo una octava parte de la titularidad de la finca; 2) falta de aportación de título acreditativo de propiedad del alegante sobre la porción de terreno que afirma ser suya; 3) falta de fundamento de las dudas, puesto que no se pretende alterar la realidad física amparada en el asiento registral, sino la rectificación de un dato registral erróneo.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Una cotitular está legitimada para formular dicha oposición, pues el art. 199 no exige la actuación conjunta de todos los cotitulares.

De los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica catastral que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.

El recurso contra la calificación no es el cauce apropiado para resolver (como pretende el recurrente) un conflicto entre titulares colindantes y referida a la titularidad de una porción de terreno perfectamente delimitada, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, está reservada a los tribunales de Justicia. (VEJ)

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264.** DESVINCULACIÓN DE TRASTERO CUANDO LOS ESTATUTOS PERMITEN SEGREGAR.

Resolución de 5 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Aranjuez, por la que se suspende la inscripción de una escritura de «segregación de trastero».

Resumen: La autorización estatutaria de segregar, dividir o agregar elementos independientes no lleva consigo la de desvincular anejos.

El propietario de una vivienda de un edificio RPH «segrega» y configura como finca independiente el trastero que, como anejo, le corresponde en planta de semisótano. Se señala que la segregación se realiza conforme a los estatutos de la comunidad, según los cuales: «(…) Los dueños de los trasteros, las viviendas y apartamentos podrán dividirlos, agruparlos y segregarlos, formando nuevos elementos privativos, distribuyendo entre los elementos resultantes la cuota del elemento privativo originario, siempre y cuando ello no suponga obras que requieran la autorización de la comunidad (…)»

La registradora se opone porque el acto que se pretende inscribir no es una segregación, al no ser colindantes ambas fincas, sino una desvinculación de un anejo, y al no estar previsto en los estatutos es precisa la notificación del título constitutivo y por tanto la unanimidad.

La DG confirma la nota.

Como ya se había recogido en anteriores RR ( R. de 26 de mayo de 2007 entre otras) entiende que no se pueden equiparar, ni considerar jurídicamente términos equivalentes, la desvinculación de anejos y la segregación de elementos independientes:

– La segregación o división de los pisos o locales y sus anejos, así como la agregación de otras dependencias colindantes del mismo edificio en régimen de división horizontal, es un concepto atinente a la configuración física de los elementos independientes.

– Por el contrario, la desvinculación del anejo respecto de los elementos independientes a que está vinculado hace referencia a un cambio de régimen jurídico, más que a una modificación física de la configuración de la finca. Y tiene una mayor trascendencia que la mera segregación o división material, en la medida que va a posibilitar la disposición del trastero, hasta entonces vinculado a la propiedad de una vivienda, a favor de personas que no sean titulares de ningún elemento independiente en el edificio, lo cual tiene gran importancia en las comunidades de propietarios.

El propio centro directivo ha admitido que en verdaderos casos de desvinculación, y autorizado por los estatutos para ello, puede el titular desvincular el anejo sin intervención posterior de la junta de propietarios (siempre que, en el título constitutivo, se hubiera descrito lo que se había configurado como anejo con todos los requisitos necesarios para su posterior conversión en elemento privativo. Pero, no siendo así, es necesaria una modificación o un complemento del título constitutivo, en tanto que la descripción de linderos y determinación de la superficie puede afectar a otros elementos privativos o a los elementos comunes, no puede extenderse esta doctrina a supuestos en los que los estatutos no han previsto expresamente la desvinculación y contemplan tan sólo la segregación, división o agregación. (MN)

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265.** DIVORCIADO VENDE INMUEBLE INDICANDO QUE ES SU VIVIENDA FAMILIAR.

Resolución de 5 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Álora a inscribir una escritura de compraventa (IES)

Resumen.- Los artículos 1320 del Código Civil y 91 del Reglamento Hipotecario no son aplicables respecto de actos dispositivos realizados por persona divorciada.

Hechos.- Una persona divorciada vende determinada vivienda que le pertenece por haberla adquirido ya divorciado, y afirma que es su vivienda familiar.

El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, debe constar «el consentimiento del otro cónyuge o, en su defecto, la correspondiente autorización judicial supletoria», por aplicación de lo establecido en los artículos 96, apartado 3, y 1320 del Código Civil y 91 del Reglamento Hipotecario.

El recurrente.– Señala que los artículos 1320 CC y 91 RH no son aplicables

Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.

 Debe tenerse en cuenta, como sostiene el recurrente, que los artículos 1320 del Código Civil y 91 del Reglamento Hipotecario no son aplicables respecto de actos dispositivos realizados por persona divorciada. Como afirmó este Centro Directivo en Resolución de 17 de mayo de 2005, con criterio mantenido en otras, «cuando el transmitente está separado legal o judicialmente (al igual que ocurriría si fuera soltero, viudo o divorciado) no puede recabarse del mismo manifestación alguna a los efectos previstos en el artículo 1.320 del Código Civil (Resolución de 6 de marzo de 2004)». Tampoco se exige tal manifestación para todo acto de disposición realizado por una persona divorciada en previsión de que sobre la vivienda se haya constituido a favor del ex-cónyuge el derecho de uso que contempla el artículo 96 del Código Civil. No cabe olvidar: a) que este derecho de uso ex artículo 96 de dicho Código es inscribible en el Registro de la Propiedad ( artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario; b) que dicho derecho deberá estar debidamente inscrito para que perjudique a terceros (artículo 13 de la Ley Hipotecaria), y c) que se presume legalmente que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en los términos del asiento respectivo (artículo 38 de la Ley Hipotecaria).

A mayor abundamiento en el presente caso se trata de una vivienda que ya había adquirido el ahora transmitente en estado de divorciado.

Las anteriores conclusiones no quedan empañadas por la modificación que en la redacción del artículo 96, apartado 3, del Código Civil se ha introducido por el artículo segundo, apartado once, de la Ley 8/2021, de 2 de junio. En esta disposición legal se ha añadido que «esta restricción en la facultad dispositiva sobre la vivienda familiar se hará constar en el Registro de la Propiedad. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe». Y en el presente caso no consta en el Registro de la Propiedad ni en el documento calificado que se haya atribuido a otra persona dicho uso de esa vivienda concreta. (IES)

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266.** PLUSVALÍA MUNICIPAL Y LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES PREVIA A HERENCIA.

Resolución de 5 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Blanes, por la que se suspende la calificación de una escritura de disolución y liquidación de sociedad de gananciales e inventario, aceptación y adjudicación de herencia (IES)

Resumen.- La adjudicación en escritura de fincas urbanas a la viuda y heredera únicamente en pago de su participación en la disuelta sociedad de gananciales constituye un supuesto indubitado de no sujeción al impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y en consecuencia, no procede la suspensión de la calificación y cierre del Registro en virtud de lo establecido en los artículos 254.5 y 255 de la Ley Hipotecaria.

Hechos.- Escritura pública de liquidación de sociedad conyugal y aceptación y adjudicación de herencia, en la que la heredera única del causante, esposa supérstite del mismo, acepta pura y simplemente la herencia de su difunto esposo y, tras inventariar los bienes que formaban parte de la extinta sociedad de gananciales de los mismos, lleva a cabo la liquidación de dicha sociedad de gananciales disuelta, procediendo a adjudicarse determinados bienes o participaciones indivisas de los mismos por su participación en la misma. El resto de dichos bienes ingresa en el caudal relicto, que también se adjudica la cónyuge sobreviviente como única y universal heredera.

En particular, de dicha sociedad de gananciales formaban parte dos fincas urbanas situadas en el término municipal de Blanes, las cuales se las adjudica la esposa y heredera en concepto exclusivamente de participación en la disuelta sociedad conyugal.

Registrador.- Suspende la calificación por tratarse de la transmisión de fincas urbanas situadas en la demarcación de su Registro y considerar que es necesario acreditar previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conforme a lo dispuesto en los artículos 254.5 y 255 de la Ley Hipotecaria.

El notario autorizante y recurrente considera en cambio que, dado que las fincas urbanas situadas en Blanes se adjudican exclusivamente en concepto de participación en la disuelta sociedad conyugal, se trata de un supuesto de no sujeción al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (artículo 104.3 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) y por este motivo no debe producirse la suspensión de la calificación o cierre registral.

Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.

Como supuestos de no sujeción al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, el artículo 104.3 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que «no se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago de ellas se verifiquen y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes…”

Esta figura impositiva resulta de exacción voluntaria a juicio de la entidad local en cada caso, tal y como se señala en el artículo 110.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, previendo que serán los propios Ayuntamientos los que reglamentariamente podrán regular la existencia y las circunstancias -subjetivas y objetivas- determinantes del impuesto en cuestión.

En este sentido, el Ayuntamiento de Blanes ha aprobado la Ordenanza Fiscal número 114.00 reguladora del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y según su artículo 2.B., subapartados 1 y 2, «B. No están sujetas a este impuesto: 1. Las aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, las adjudicaciones que a su favor y en pago de estas se verifiquen y las transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes. 2. Las transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico matrimonial». Finalmente, el artículo 11.6 dispone que «el Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por este impuesto, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración del impuesto o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado anterior [que trata de supuestos de transmisiones de terrenos o constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso]».

La doctrina mantenida por este Centro Directivo ha establecido que el registrador, ante cualquier operación jurídica cuyo registro se solicite, debe decidir si se halla sujeto o no a impuestos. Resulta evidente que la liquidación de los gananciales es un acto no sujeto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, razón por la cual no debe estar afectada por el cierre registral del artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria y se apoya también en la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos número V2081-09, de fecha 21 de septiembre de 2009, establece con claridad que «en el caso de que se determine de forma concreta qué bienes se adjudican por cada uno de los dos conceptos [adjudicación en pago de la liquidación de la sociedad de gananciales y adjudicación en pago de los derechos hereditarios], la adjudicación del pleno dominio de los bienes inmuebles urbanos que correspondan a la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales no estará sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, de acuerdo con lo establecido en el apartado 3 del artículo 104 del TRLRHL». En los mismos términos se pronuncia la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos número V1522-15, de fecha 20 de mayo de 2015. (IES)

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268.** VENTA CON ARREGLO A PLAN DE LIQUIDACIÓN. FINCA ELEMENTO COMÚN DE OTRAS.

Resolución de 5 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Cambados, por la que se deniega la inscripción de una compraventa

Resumen: El plan de liquidación ha de aportarse a fin de comprobar que la venta efectuada por el administrador concursal se ajusta al mismo. Cuando una finca se configura como elemento común de otras no es posible su enajenación de forma independiente.

Hechos: El administrador concursal de una sociedad en fase de liquidación vende una finca, conforme al plan de liquidación aprobado judicialmente.

La registradora suspende la inscripción por no aportase el plan de liquidación y porque del Registro resulta que si bien la finca está inscrita a nombre del vendedor como consecuencia de un plan de reparcelación, se configura como elemento común de otras ocho fincas de la misma actuación con atribución de cuotas a cada una de ellas.

La DG confirma la Nota

Respecto al defecto relativo a la inscripción de la finca como elemento común: señala que los asientos del registro están bajo la bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. En este caso, el dominio de la finca está inscrito a nombre de la vendedora pero dicha titularidad ha de contemplarse a la luz del resto del contenido del asiento: que declara el carácter de elemento común de la finca y su pertenencia por cuotas a quien resulte ser titular de las ocho fincas a las que queda vinculada. En consecuencia la enajenación de la finca no es posible con independencia de las fincas a las que se encuentra vinculada. El propio recurrente admite que de la información registral obtenida para la venta resultaba el carácter de elemento común, así como su pertenencia por cuotas a otras ocho fincas, lo que condiciona su régimen jurídico en la forma que ha quedado expuesta. Pero aunque la publicidad registral hubiese omitido tal circunstancia, el registrador ha de calificar conforme el contenido del Registro, sin perjuicio de la eventual responsabilidad generada por una información errónea o incompleta.

Respecto a la necesidad de la aportación del plan de liquidación recuerda su propio criterio mantenido en otras ocasiones (R de 7 de junio de 2021). Según la fase del concurso:

– Siendo el concurso voluntario y no habiendo ordenado el juez del concurso lo contrario, durante la fase común, el deudor conservará las facultades de administración y disposición sobre su patrimonio, sometidas a la intervención de los administradores concursales, mediante su autorización o conformidad (art 40 de la Ley Concursal de 2003 y actual redacción del art 106 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo). Hasta la aprobación judicial del convenio o la apertura de la liquidación, no se podrán enajenar o gravar los bienes y derechos que integran la masa activa sin autorización del juez, salvo las excepciones contempladas en la ley (art 205).

– Durante la fase de liquidación se suspende el ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre el patrimonio del deudor y lo determinante es la existencia de un plan de liquidación aprobado por el juez, donde se determinarán las condiciones de transmisión. En defecto de plan, habrá que estar a las reglas supletorias contenidas en la Ley Concursal. En los casos en que sea necesaria la autorización judicial, deberá acreditarse ante el registrador su obtención.

La R. de 20 de enero de 2020 afirmó en cuanto al título inscribible que para inscribir la transmisión es imprescindible que el título material –en este caso la enajenación autorizada por el juez– conste en el título formal adecuado, que será por tanto –como título principal– la escritura pública, en la que conste el negocio traslativo, complementada por el título formal que acredite la autorización judicial».

Rechaza los argumentos del recurrente relativos al juicio de suficiencia de las facultades representativas del administrador concursal: la calificación recurrida no cuestiona dicho juicio, sino que pone de relieve cómo dicha actuación representativa en fase de liquidación debe estar amparada en el contenido del plan de liquidación aprobado judicialmente, que debe ser aportado a fin de que la registradora verifique que la actuación específica del representante en relación a la finca de que se trata tiene la autorización legalmente exigida. No se trata de revisar el juicio de suficiencia del notario, cuestión vedada al registrador, sino de acreditar la concurrencia de un requisito de actuación previsto en la Ley.

También rechaza que el régimen jurídico de los administradores sociales sea de aplicación es este supuesto, pues la administración social en fase de liquidación concursal, tras el cese de la administración social (art 413.2 LC), es sustituida íntegramente por la administración concursal cuyo régimen jurídico difiere notablemente del de aquélla. Y toda actuación debe estar amparada en el plan de liquidación aprobado por el juez del concurso o, en su ausencia, por el conjunto de normas legales previstas al efecto. (MN)

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269.** ERROR EN LAS CUOTAS DE TITULARIDAD DE UNA FINCA SIN QUE SE CONOZCA BIEN SU ORIGEN

Resolución de 6 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Pozuelo de Alarcón n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de gananciales y aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: No resultando el error de la inscripción registral por si solo de los asientos del registro no puede ser subsanada de oficio por el registrador.

Hechos: Se otorga una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y aceptación y adjudicación de herencia en que se inventaría una finca propiedad del causante en un 1% con carácter ganancial y en un 99% con carácter privativo. En el RP esa misma finca consta inscrita a nombre del causante en un 1% con carácter ganancial y en un 0,99% con carácter privativo. 

Calificación: El registrador suspende la inscripción por falta de tracto y legitimación del causante, ya que aunque probablemente sea un error en la inscripción, subsanable mediante la aportación de la correspondiente escritura previa de herencia, mientras no se subsane el causante es titular del 1,99% y no del 100%. 

Recurso: El interesado interpone recurso alegando que se trata de un error en el Registro fácilmente subsanable atendiendo a la documentación que sirvió para practicar la inscripción de la titularidad privativa a favor del causante y que debe obrar en poder del Registro. 

La DG DESESTIMA el recurso y confirma la calificación del registrador. 

DOCTRINA: 

En el presente supuesto se desconoce si el error en la inscripción de la titularidad del bien se produjo en su día al practicar la inscripción o si proviene del título, por tanto el error no resulta por si solo de la inscripción y no puede subsanarse de oficio por el registrador, ya que el error puede provenir de la escritura o no haber error alguno y que otra persona haya heredado el resto. Siendo además la inscripción posiblemente errónea de 1999, época en que no había documentación telemática y los documentos no quedaban adjuntados en los archivos del Registro, es necesario la comprobación y aportación de la documentación que dio lugar a la inscripción. (ABG)

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270.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA, RESOLVIENDO EL JUZGADO QUE YA ES FIRME. 

Resolución de 6 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 7 a inscribir un testimonio de sentencia dictada en rebeldía del demandado 

Resumen: No es competencia del registrador, sino del Juzgado, apreciar y determinar el transcurso o no del plazo de ejercicio de la acción de rescisión.

Supuesto: Se presenta en el Registro una sentencia dictada en procedimiento declarativo, que el Registrador no inscribe por entender que no ha quedado acreditado que el demandado, que había sido declarado en rebeldía, no pueda ya ejercer las acciones de rescisión que la LEC le reconoce frente a sentencias dictadas en rebeldía.

La DG estima el recurso interpuesto, pues la sentencia presentada a inscripción se complementa con la diligencia de ordenación del Juzgado de la que resulta «1.º Que se ha efectuado la notificación de la resolución final dictada siendo la misma aceptada por la parte demandada en fecha 8 de junio de 2022. 2.º Que el plazo aplicable para la formulación de solicitud de rescisión de la sentencia era de veinte días, de conformidad con el art. 502.1.1.º LEC, no habiéndose solicitado rescisión de la sentencia dictada. 3.º Que la condenada rebelde no ha interpuesto recurso de apelación en el plazo de 20 días. 4.º No habiéndose ejercitado el recurso de apelación, la sentencia quedó firme… Y habiendo transcurrido el plazo previsto en el art. 500 LEC, en relación con los arts. 501 y 502.1.º, la citada sentencia es firme.

Debe tenerse en cuenta, que no es competencia del registrador, sino del Juzgado, apreciar y determinar el transcurso o no del plazo de ejercicio de la acción de rescisión y que la diligencia de ordenación deja claro que, puesto que la sentencia fue notificada personalmente al demandado, el plazo aplicable es el del 502.1.1.º LEC, es decir, 20 días (JCC)

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271.* SENTENCIA DECLARATIVA: CIRCUNSTANCIAS PERSONALES DE LOS ACTORES Y CARÁCTER CON QUE SE ADQUIERE LA FINCA

Resolución de 6 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Puente del Arzobispo, por la que se suspende la inscripción de una sentencia declarativa de dominio 

Resumen. Deben constar las circunstancias personales de los adquirentes y la proporción en que se adquiere la finca

Supuesto: Se presenta en el Registro una sentencia por la que se declara la titularidad de una finca registral a favor de los demandantes.

La registradora señala como defectos: que no constan las circunstancias de los actores ni la forma ni el carácter de adquisición de la finca.

La DG, tras reiterar su doctrina sobre el alcance de la calificación registral de los documentos judiciales, desestima el recurso:

Las circunstancias personales de aquellos a cuyo favor ha de practicarse la inscripción han de venir reflejadas en el documento que se presenta a inscripción o bien mediante instancia complementaria suscrita al efecto y debidamente legitimada, que tampoco se acompaña (art. 51.9 RH y R. 21 de Febrero de 2007, entre otras)

En cuanto a la falta de determinación del carácter con que se adquiere la finca, no puede obviarse que, como ha reiterado esta DG sobre la base del principio de especialidad y el art. 54 RH, una de las circunstancias esenciales del asiento de inscripción es la fijación o extensión del dominio, lo que falta cuando no está determinada la cuota objeto de inscripción, sin que sean suficientes para cumplir con esta exigencia las presunciones de igualdad de los arts 393 y 1138 cc, pues dado su carácter, no definen la extensión del derecho (R. 23 de marzo de 1994, entre otras), y sin que se pueda suplir dicha determinación, por manifestaciones realizadas en el propio escrito de recurso, pues, como ya se ha señalado en el anterior fundamento, la interposición del recurso contra la calificación no es la vía adecuada para subsanar los defectos recogidos en la calificación del registrador (JCC)

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272.** ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE POR POSIBLE VULNERACIÓN DE SERVENTÍA.

Resolución de 6 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, constando oposición del titular registral de una finca colindante, se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa pretendida.

Resumen: La oposición basada en la invasión de una franja de terreno destinada a servidumbre de paso, puede impedir la inscripción de la georreferenciación de una finca.

Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa por el procedimiento del art. 199.2 LH. Durante su tramitación un colindante formula oposición alegando invasión del terreno supuestamente correspondiente a un camino consistente en una servidumbre de paso a favor, entre otras, de su propia finca. Y afirma que dicha franja de terreno o camino no pertenece a la finca de la promotora, la cual, dice, «ni lo ha usado ni tiene derecho a su utilización».

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción por dudas de identidad entre la representación gráfica aportada y la finca colindante, justificadas por la existencia de una controversia sobre el camino en cuestión.

Recurso: El interesado recurre manifestando que nadie ha reclamado ese camino como de su propiedad, nadie es colindante con él en toda su extensión, y que la única persona que se ha opuesto es alguien cuyo único interés es que ese camino constituya una servidumbre de paso en su favor, nunca ha dicho que el camino le pertenezca, por lo que no hay oposición a su pretensión.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Aunque no estemos ante dudas fundadas sobre posible invasión de la finca registral titularidad del opositor, sí que se evidencia la existencia de controversia entre titulares de fincas registrales colindantes, por lo que procede confirmar la nota de calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes inmatriculadas.

Comentario: La doctrina de esta resolución se aparta de otras anteriores que, en casos similares, habían resuelto en sentido opuesto. Es el caso de la R. de 22 de mayo de 2019, en que se apreció la existencia de una servidumbre y en que la DG consideró que no «es defecto para inscripción de la representación gráfica del predio sirviente que no conste representada tal servidumbre, dado que ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente» (FD 5). Posiblemente, en la resolución haya pesado el hecho de que la misma cuestión se planteó cuando el colindante pretendió anteriormente la inscripción de la georreferenciación de su finca y se denegó la inscripción con base en las alegaciones del ahora instante. (VEJ)

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273.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES: INDICACIÓN DE LAS CAPITULACIONES PREVIAS EN EL REGISTRO CIVIL

Resolución de 7 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Illescas n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad gananciales. 

Resumen: Es obligatoria la previa inscripción en el RC del régimen económico matrimonial pactado para la inscripción en el RP de la adjudicación de inmuebles a favor de los cónyuges . 

Hechos: Se otorga escritura de liquidación de sociedad de gananciales de un matrimonio polaco previa la disolución de dicha sociedad de gananciales en escritura anterior en que se pacta el régimen de separación de bienes, sin que conste el mismo inscrito en el Registro Civil. 

Calificación: El registrador suspende la inscripción por la falta de acreditación de la publicación del régimen económico matrimonial convencional de los cónyuges ex artículos 1333 CC y 266.6 del RRC. 

Recurso: El notario autorizante alega que los artículos invocados por el registrador son aplicables al tiempo de la inscripción de la adquisición del inmueble, mas una vez practicada dicha inscripción queda bajo la salvaguarda de los tribunales y no puede el registrador, con motivo de la inscripción de un título posterior, poner en duda la exactitud y titularidad de aquello que publica el RP. 

La DG DESESTIMA el recurso interpuesto y confirma la calificación. 

DOCTRINA: 

Los términos del artículo 266 del RRC son claros acerca de la obligatoriedad de la previa inscripción en el RC de las capitulaciones matrimoniales para proceder a la inscripción en el RP de las adjudicaciones de bienes a favor de quienes tuvieran un régimen económico matrimonial distinto de los supletorios legales. (ABG)

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274.** INSTANCIA PRESENTADA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO OTROS LEGITIMARIOS

Resolución de 7 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Valladolid n.º 2 a inscribir una instancia de adjudicación de herencia.

Resumen: Si el heredero único concurre con legitimarios la partición y adjudicación de herencia debe constar en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes. No cabe la instancia privada.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una instancia privada presentada por el heredero único a la que acompaña la renuncia de dos legítimarias junto con un poder otorgado por la otra legitimaria no renunciante. En el poder confiere facultades a quien suscribe la instancia para realizar las operaciones particionales de la herencia de la causante, y ratificar en su nombre el documento privado suscrito en todo lo relativo al legado de dinero en pago de la legítima estricta ordenada a favor de la poderdante.

Registrador: Opone a la inscripción que existe un legitimario y no puede utilizarse la instancia de heredero único para provocar la inscripción de la finca a su favor, ya que no reúne la condición de título inscribible.

Recurrente: Alega que dos nietos han renunciado y que otra nieta consiente la inscripción de la herencia a favor de la heredera única; que la norma que fundamenta la denegación de la inscripción solo tiene como justificación la protección del interés del legitimario.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Conforme al artículo 79 RH en relación con el artículo 14 LH, para que la herencia se pueda inscribir a favor del heredero único mediante una instancia privada es requisito esencial que no haya legitimarios, supuesto que no se cumple en este caso porque dos de los cuatro nietos del causante han renunciado a sus derechos en la herencia pero otra de las nietas no ha renunciado a su legítima y otorgó un poder para las operaciones particionales.

2 Por tanto, existiendo otras personas con derecho a legítima, los actos de partición y adjudicación de la herencia deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

Comentario: El argumento del recurrente no puede estimarse porque no es cierto que la exigencia de título público en las herencias sólo encuentre su justificación en la protección de los legitimarios.

 Es más, cuando no existen legitimarios y se admite la instancia privada para causar la inscripción de la herencia tampoco es dicha instancia privada la que propiamente constituye el título inscribible, sino que lo inscribible es el título público sucesorio que corresponda de entre los previstos en el artículo 14 LH, y la instancia privada es la solicitud para que se inscriba la herencia en virtud del título público sucesorio, al que complementará en lo preciso mediante la relación de los bienes existentes y la justificación del pago del impuesto.

El fundamento del título público se encuentra en el principio legalidad, que impone, conforme dispone el artículo 3 LH, una rigurosa selección de los títulos inscribibles como fundamento de la especial trascendencia de los efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan «erga omnes» de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional –artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–). En este punto cabe recordar que el artículo 17 Bis, 2 b) LN dic que “los documentos públicos autorizados por Notario (…)gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes”. (JAR).

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275.** ART 201.1 LH: NO SE EXPIDE CERTIFICACIÓN REGISTRAL POR NO SER EL PROMOTOR TITULAR SEGÚN EL REGISTRO.

Resolución de 7 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almazán, por la que se suspende la expedición de la certificación registral solicitada al inicio del expediente de dominio del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, por no ser el promotor titular registral de la finca.

Resumen: El expediente del art. 201.1 LH solo puede promoverlo el titular registral. Cuando la inscripción de la georreferenciación es potestativa y se solicita en el mismo título en que se formalice una transmisión o gravamen, la denegación de la inscripción de aquellas no puede conllevar la de estas. La inscripción de una declaración de obra nueva nunca es exigible para inscribir la representación gráfica de la finca.

Hechos: Se otorgan sendas escrituras de declaración de obra nueva y aceptación de herencia cuya inscripción se suspende por albergar la registradora dudas de identidad en relación con una variación de cabida. Posteriormente, el heredero otorga acta de rectificación de cabida conforme al art. 201.1 LH y el notario solicita al Registro de la Propiedad la certificación registral exigida por dicho precepto.

Calificación: El registrador de la propiedad deniega la expedición de la certificación a la vista del art. 201.1, que exige que el promotor del expediente sea el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio o de cualquier derecho real. Por lo que para poder expedir la certificación solicitada, considera necesaria la previa inscripción de la escritura de herencia, así como la de declaración de una obra nueva otorgada en una escritura anterior.

Recurso: El notario que tramita el expediente de rectificación descriptiva recurre la nota de calificación alegando, que cuando se suspendió la inscripción de las escrituras de obra nueva y de herencia, la registradora tenía que haber denegado la variación de cabida y la georreferenciación, pero nunca la totalidad de la inscripción.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien indica que no es exigible la previa inscripción de la declaración de la obra nueva.

Doctrina:

1. Quien no es titular registral carece de legitimación para promover el expediente del art. 201.1, cualquiera que sea el motivo de su falta de titularidad registral; por aplicación analógica del art. 105 RH, lo precedente en este caso no es denegar la expedición de la certificación interesada, sino solo suspenderla por el defecto subsanable de falta de previa inscripción de la titularidad invocada por el promotor.

El recurso contra la calificación registral negativa no puede referirse a notas de calificación diferentes de la recurrida; si el notario estima que aquellas notas de calificación no deberían haber impedido la inscripción de la adquisición parcial de la adquisición de la finca por parte de la ahora promotora del expediente, lo procedente es recurrir dichas notas o volver a presentar los documentos solicitando su inscripción parcial. Conforme a la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 «cuando la inscripción de la representación geográfica y lista de coordenadas no sea preceptiva, sino potestativa, de que para promover el expediente de dominio y obtener la preceptiva certificación registral es preciso ser «titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real (…)», sobre la finca objeto del expediente.las vicisitudes del procedimiento de inscripción de aquéllas no deberán dilatar la inscripción, si procediere, de éstas últimas».

2. La previa inscripción de la obra nueva no es nunca un requisito para la inscripción de la georreferenciación de la finca donde se declare, sino al revés (art. 202 LH). Sin necesidad de inscribir la obra nueva ya se cumplen los requisitos del art. 201.1 de que para promover el expediente de dominio y obtener la preceptiva certificación registral es preciso ser «titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real (…)», sobre la finca objeto del expediente. (VEJ)

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276.** CANCELACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL ERRÓNEA Y SOLICITUD DE CONSTANCIA DE OTRA DIFERENTE

Resolución de 7 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que se suspende la rectificación de la referencia catastral que consta en el folio registral de una finca (IES)

Resumen.- Para cancelar un dato erróneo referencia catastral, debe bastar la prueba evidente de ser erróneo, y la conformidad del titular registral, sin exigir además la inscripción del dato correcto que lo sustituya.

Hechos.– Mediante acta notarial se solicita la eliminación de la referencia catastral que aparece en el folio real de una finca registral y que en su lugar se haga constar que la referencia catastral correcta es otra.

La registradora rechaza sustituir una referencia catastral por otra porque la nueva que se aporta no se corresponde con la finca al tener diferencias de superficie superiores al 10% y existir cambio de linderos fijos.

El notario autorizante del acta recurre alegando que el acta contenía dos peticiones distintas, y que, aunque se deniegue la segunda petición, esto es, la constancia de la nueva referencia catastral, extremo que no recurre, sí debe accederse la primera petición, esto es, a cancelar por errónea la constancia registral de la referencia catastral que figura en el folio real. Se da la circunstancia de que la superficie registral de la finca es de 70 metros cuadrados. La superficie del inmueble catastral correspondiente a la referencia catastral que consta en el folio real y cuya cancelación se solicita es de 117.703 metros cuadrados, y la del correspondiente a la nueva referencia catastral cuya constancia se solicita es de 124 metros cuadrados.

Dirección General.- La Dirección General estima el recurso en cuanto a la solicitud de cancelación de la referencia catastral incorporada y que consta ser errónea, y revocar la nota de calificación de la registradora.

Como cuestión previa, de carácter conceptual, el notario recurrente expresa sus dudas acerca de que «tenga algún sentido hacer constar en una finca del Registro una determinada referencia catastral y afirmar a la vez que no está coordinada con el Catastro».

La Dirección General establece las diferencias entre (vid., por todas, la 4 de diciembre de 2013 y 6 de mayo de 2016) la constancia de la referencia catastral de la finca y la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

La constancia en el Registro de los datos de identificación catastral es una circunstancia más de la inscripción, conforme al artículo 9.a) de la LH.

El efecto fundamental de la simple constancia registral de la referencia catastral es «posibilitar el trasvase de información entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario» (artículo 48 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario) y aportar al registro un indicio sobre la posible ubicación, que no delimitación, de la finca sobre la cartografía catastral.

La coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, precisa la solicitud de la inscripción de tal representación gráfica y que se tramite el procedimiento correspondiente (artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria).

La inscripción formal de la georreferenciación de una finca, además de tener unos requisitos muchos más complejos y garantistas, tiene unos efectos jurídicos más amplios y contundentes. Como señaló la Resolución de 4 de noviembre de 2021 «la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito». Lo cual afecta al artículo 17 de la Ley Hipotecaria, que recoge el llamado principio de prioridad registral, una vez inscrita dicha georreferenciación «no podrá inscribirse o anotarse ninguna (…) que se le oponga o sea incompatible». Afecta al llamado principio de legitimación registral, el c) artículo 9 de la Ley Hipotecaria proclama que «se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica (…) que ha quedado incorporada al folio real» y tal presunción opera también en el artículo 35 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe –la concreta finca cuya ubicación y delimitación queda definida por su georreferenciación inscrita– durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa». Y, prosigue el artículo 38: «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, –ni contradictoria de su concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo– sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero». Es claro, como señala el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que la rectificación pretendida «precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Y en este segundo caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente».

 A estos efectos, si se desea evitar la posibilidad de aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual sentencia, el demandante puede solicitar al juzgado que decrete la anotación preventiva de la demanda, conforme al artículo 42 de la de la Ley Hipotecaria, cuya finalidad esencial es, precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.

Entrando en el fondo el notario recurrente alega que aunque no proceda hacer constar la nueva referencia catastral que se invoca, sí que procede cancelar, por ser claramente errónea, la constancia de la referencia catastral que ya figura en el folio real y efectivamente, se constata que la finca registral en cuestión se describe registralmente como finca urbana con 70 metros cuadrados de superficie, mientras que el inmueble catastral a que se refiere la referencia catastral que consta en el folio real de la finca es un inmueble rustico con una superficie gráfica de 117.703 metros cuadrados. Por tanto, con independencia de cuáles hubieran sido en el pasado las circunstancias por las que tal referencia catastral llegó a ser incorporada al folio real de la finca, resulta evidente que no se cumplen los requisitos de correspondencia que exige el artículo 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Basta contrastar la superficie registral de 70 metros cuadrados con la catastral de 117.703 metros cuadrados para que resulte evidente que dicha referencia catastral no se corresponde con la identidad de la finca, sino que resulta errónea. Y conforme a la legislación registral, la rectificación de tal referencia catastral errónea ha de ser posible, tanto si el error se contenía en el título que motivó el asiento, como si el error se hubiera producido en la calificación o en la redacción del asiento registral.

Por tanto, debe acceder a la petición de cancelación de un dato de la inscripción, en este caso la referencia catastral, que resulta probadamente erróneo, y que además cuenta, no sólo con el consentimiento, sino con la solicitud expresa del titular registral interesado.

A efectos didácticos, debe recordarse que conceptualmente, para cancelar un dato erróneo debe bastar la prueba evidente de ser erróneo, y la conformidad del titular registral, sin exigir además la inscripción del dato correcto que lo sustituya, pues siempre será más grave la inexactitud registral consistente en que el folio real incorpore y proclame un dato erróneo (en este caso, la referencia catastral), que en omitir, por calificación negativa, la constancia formal del dato correcto que lo sustituya. (IES)

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