301.*** ENTREGA DE LEGADOS POR ALBACEA CONTADOR PARTIDOR CON CARGO VENCIDO

Resolución de 22 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Moralzarzal, por la que se suspende la inscripción de una escritura de entrega de legado por contador-partidor 

Resumen: El albacea o el contador-partidor no son apoderados del causante sino figuras jurídicas con funciones propias. No cabe prorrogar estos cargos si la prórroga se solicita una vez que han caducado.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de entrega de legado otorgada por el albacea contador partidor y la legataria. El testador había fallecido en el año 2014 y la escritura de entrega de legado se autoriza en el año 2023. Previamente a dicho otorgamiento el notario había prorrogado el cargo de albacea, a quien el testador no había concedido plazo para desempeñar su función.

Registrador: Opone a la inscripción que no es eficaz la prórroga del plazo porque ya estaba caducado el cargo cuando se prorroga.

Recurrente: Argumenta que hay un juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades del albacea

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

NATURALEZA DEL CARGO DE ALBACEA O CONTADOR PARTIDOR.

El albacea o el contador-partidor no son apoderados del causante sino figuras jurídicas con funciones propias. Aunque tengan cierto carácter representativo su intervención no es objeto del juicio notarial de suficiencia propio de los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados.

PRÓRROGA DEL CARGO DE ALBACEA O CONTADOR PARTIDOR.

Requisito inexcusable para que se pueda prorrogar el cargo del albacea o contador partidor nombrado es que la prórroga se solicite antes de haber caducado el nombramiento, pues de haber caducado ya no se puede prorrogar por haberse extinguido.

 El momento determinante para considerar si está o no vigente el cargo es aquel en que se solicita la prórroga.

Cita la Resolución la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS de 29 de marzo de 2001) referida a la redacción anterior del articulo 905 CC: «la prórroga judicial deberá solicitarse antes de que se haya extinguido dicho albaceazgo por cumplimiento del período de tiempo inicial o en su caso de la primera o anteriores prórrogas. En resumen, que el período a contar se deberá iniciar a partir del momento de la petición de prórroga del albaceazgo, y esa es la data inicial para ver si ha caducado o no el plazo para ejercer las funciones de albaceazgo en su faceta de contador-partidor»

Comentario: El artículo 905 CC (redacción dada por la Disp. Final 1º LJV) atribuye la competencia para decidir la prórroga del cargo de albacea a notarios y letrados de la Administración de Justicia.

Para el caso de los letrados de la Administración de Justicia hay que acudir al artículo 91.1 LJV, mientras que el artículo 66 LN regula la prórroga de albacea y contador partidor por los notarios, estableciendo la escritura pública como el instrumento público idóneo. (JAR)

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302.** INMATRICULACION ART. 203 LH. POSIBLE COINCIDENCIA CON OTRA FINCA YA INSCRITA

Resolución de 22 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Iznalloz, relativa a una inmatriculación de finca.

Resumen: siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

Hechos: se presenta un acta de conclusión de expediente de inmatriculación por la que se concluía positivamente el expediente de dominio para la inmatriculación de una vivienda

Dicha acta fue calificada negativamente manifestando la Registradora dudas en cuanto a la coincidencia de la finca que se pretende inmatricular con otras ya inscritas.

Se acompaña acta de incorporación de diligencias complementarias a la de finalización del expediente de dominio para la inmatriculación con el objeto de despejar las dudas de coincidencia de la finca que se pretende inmatricular con otras ya inscritas.

La Registradora califica negativamente porque consultado el contenido del Registro de la Propiedad, el Programa de Bases Gráficas Registral y la Sede Electrónica del Catastro, se concluye que dichas fincas proceden de otra mayor ya inscrita por lo que la operación registral a practicar es la oportuna segregación de la finca de la que proceda, con la correspondiente licencia.

La Dirección estima el recurso y revoca la calificación.

Es doctrina registral reiterada que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados sin que baste con apuntar simplemente una posible invasión de una o varias fincas registrales sin aportar indicio probatorio alguno concluyente, condenado al recurrente a una evidente situación de indefensión ante la calificación emitida.

En el caso resuelto, tanto de la documentación que consta en el expediente, como de las diligencias complementarias practicadas, deben entenderse despejadas las dudas razonables de la registradora sobre una eventual pretensión de reorganizar las parcelas ya inscritas por vía de la inmatriculación de otra nueva, expuestas tanto en la certificación como en la calificación emitidas. (ER)

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304.** JUICIO DE SUFICIENCIA DE UN PODER NO INSCRITO Y CONSIGNACIÓN DE LA PERSONA OTORGANTE DEL PODER.

Resolución de 26 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Arona a inscribir una escritura de compraventa

Resumen: El juicio de suficiencia notarial, cuando se trata de poderes otorgados por una sociedad mercantil no inscritos, exige que se detalle en la reseña del poder los datos del otorgante del poder, por ejemplo, un administrador de la sociedad o un apoderado .

Hechos: Una sociedad, representada por un apoderado, vende una finca. El notario reseña los datos del poder y emite el juicio de suficiencia de dicho poder para el negocio jurídico documentado endicha escritura.

El registrador suspende la inscripción, pues, a su juicio, no se han reseñado correctamente aquellos datos y documentos que pongan de manifiesto que el apoderado ha sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por órgano social competente, debidamente convocado, y vigente en el momento del nombramiento, es decir quién ha otorgado el poder.

El notario autorizante recurre y alega que la doctrina del registrador está desfasada y cita la que resulta de la doctrina del Tribunal Supremo en las Sentencias número 643/2018, de 20 de noviembre y en la Sentencia número 661/2018, de 22 de noviembre.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: La DG se apoya en la sentencia del TS 378/2021, de 1 de junio para afirmar, respecto de los poderes de sociedades mercantiles no inscritos en el Registro Mercantil que el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación.

Para la DG en tales casos el notario debe dejar constancia en el juicio de suficiencia de la reseña del documento auténtico del que resulta la representación del otorgante del poder y que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial.

COMENTARIO: Desde que entró en vigor el artículo 98 de la Ley 24/2001 se han dado ya tantos cambios de orientación que la doctrina anterior queda rápidamente desfasada, especialmente en este punto objeto de recurso porque después de las sentencia del Tribunal Supremo 643/2018 y alguna posterior de ese mismo año, que sentaron jurisprudencia, parecía que quedaba definitivamente zanjada cualquier polémica de interpretación, pero lo cierto es que la sentencia del TS 348/2021 ha vuelto a desviarse de la doctrina consolidada en este punto.

Lo cierto es que carece de justificación la reseña del otorgante del poder porque el notario que autorizó dicho poder consignó los datos del representante de la entidad poderdante, emitió un juicio de suficiencia valorando su legitimación para el otorgamiento del mismo, y por ello es innecesaria la reseña de quien fue el representante de la entidad poderdante y de donde emanabas sus facultades, circunstancias todas que quedan cubiertas por el juicio de suficiencia notarial del notario autorizante de dicho poder. (AFS)

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305.** ESCRITURA DE ACEPTACIÓN Y COMPLEMENTO DE TÍTULO JUDICIAL BRITÁNICO.

Resolución de 26 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3 a inscribir una escritura de aceptación y complemento de un título judicial británico (IES)

Resumen.– Queda fuera del sistema previsto en los textos europeos y en particular, del Reglamento (UE) 1215/2012, y está sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada “ejecución impropia” mediante el acceso a los registros públicos (civil, de propiedad) de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas.

Hechos.– Se pretende la inscripción de un documento relativo a una propiedad inmueble en España formalizado ante notario británico redactado a doble columna en inglés y español, apostillado, en el que, aludiendo a una orden dictada el 8 de octubre de 2020 por un tribunal local en el ámbito del Derecho de familia, en un procedimiento matrimonial, se dice transmitir a una persona física, expareja del transmitente, a través de quien se dice apoderado judicial de una persona que no es el titular registral. Se complementa el título con una escritura de aceptación por parte de la beneficiaria otorgada en España, en la cual no se realiza juicio de ley alguno, ni añade nada a la ejecución pretendida del título judicial. La finca figura inscrita a favor de una persona física distinta del demandado en el referido procedimiento judicial.

El registrador opone a la inscripción solicitada las siguientes objeciones: – La sentencia dictada en dicho procedimiento judicial solo pretende la condena a uno de los cónyuges a que indemnice y compense al otro consorte; condena de carácter personal y pecuniario que no puede trascender a terceras personas que no entraron en el objeto del pleito. La orden judicial referida es incongruente con la sentencia (pues ésta no atribuye propiedad alguna) e incurre en indefensión judicial (pues no se ha dado aviso a los demandados). Y tales extremos pueden ser objeto de calificación registral conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario. – La titular registral está protegida por la fe pública registral, al haber adquirido en 1999 del anterior titular registral, y debe ser mantenido en su adquisición, mientras esta no se anule en el juicio pertinente. En materia de bienes inmuebles rige la «lex rei sitae», por lo que la ley aplicable y la jurisdicción correspondiente se determinan por el ordenamiento jurídico español. – El Derecho extranjero ha de probarse, y en este caso concreto el alcance interpretativo que tiene ser un segundo demandado y la competencia de un juicio matrimonial para apreciar derechos propiedad de terceros, así como la congruencia de la sentencia con el procedimiento judicial (artículos 36 y 100 Reglamento Hipotecario y concordantes). – Debe acreditarse la inscripción de la sentencia de divorcio en el Registro Civil correspondiente. No se indica que la orden judicial sea firme. – En la escritura de transferencia de propiedad autorizada por el notario público de Londres, no se indican los requisitos esenciales para la validez de la transacción objeto de dicho documento, artículo 1261 del Código Civil, igualmente el artículo 1450 del Código Civil. En definitiva no consta el precio de la transmisión, uno de los elementos esenciales del contrato por lo que no se puede considerar este perfeccionado. – Asimismo no se indica si se ha producido la «traditio ficta», establecida en el artículo 1462 del Código Civil, por el otorgamiento de la escritura pública. Para admitir la escritura otorgada ante notario inglés habría que demostrar su equivalencia respecto de la función que desempeñan el notario y el documento público españoles, en relación con la teoría del título y modo necesarios para la transmisión de bienes en España.

El recurrente sostiene, en esencia, que la calificación impugnada ignora las disposiciones del Reglamento (UE) n.º 1215/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2012, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil.

 Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

 Señala que el presente es sustancialmente idéntico al analizado por este Centro Directivo en la Resolución de 2 de marzo de 2023, en relación con la misma orden judicial como consecuencia del mismo procedimiento de divorcio entre los mismos actores. Por ello, debe reiterarse el mismo criterio, según el cual, para inscribir en el Registro de la Propiedad una resolución judicial británica debe el registrador comprobar que sea de aplicación el Reglamento (UE) n.º 1215/2012, y, en caso de concluir positivamente, debe ser dicha resolución judicial objeto de calificación conforme a lo establecido en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario.

Como indicó la Resolución citada, de 2 de marzo de 2023, sobre el Reglamento (UE) n.º 1215/2012 -y previamente la Resolución de 8 de octubre de 2020 en relación con el Reglamento (CE) n.º 2201/2003-, aunque tales reglamentos establecen el modelo de reconocimiento directo, o automático, de resoluciones judiciales, por el contrario, la regulación de la ejecución propiamente dicha de las resoluciones extranjeras se mantiene residenciada en el ámbito de los ordenamientos nacionales, por lo que las resoluciones judiciales relacionadas con los procesos de ejecución, incluidas las medidas cautelares, quedan sujetas en cuanto a su implementación o ejecución a lo establecido en los ordenamientos nacionales. Del mismo modo, añadía dicha Resolución, queda fuera de los instrumentos europeos y, por ende, sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada «ejecución impropia» mediante el acceso a los registros públicos jurídicos de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas, que, como tales, no requieren de un Procedimiento de ejecución posterior «stricto sensu».

 Corresponde a la legislación del Estado del que depende el registrador, como autoridad encargada de la llevanza del Registro, determinar el procedimiento, requisitos y efectos de la inscripción de dicha resolución extranjera, si bien la aplicación de la normativa interna tendrá el límite, como se ha señalado por la doctrina y la jurisprudencia, de no poder anular el denominado «efecto útil» de los instrumentos europeos (vid. Sentencias del Tribunal de Justicia de la Comunidad Europea en los asuntos C-388/92, C-443/03 y C-185/2007), entendiendo por tal la efectividad práctica del principio de confianza mutua, en virtud de la cual la resolución dictada por un juez de otro Estado miembro debe merecer la misma confianza que la dictada por un juez nacional, y en consecuencia no recibir un trato discriminatorio o desfavorable. Por todo ello, con la precisión de ser aplicables los instrumentos europeos, por razón de la fecha del procedimiento judicial británico, procedería confirmar la negativa a la inscripción por el registrador.

 En el presente caso, además ni de la orden judicial a que se refiere el presente supuesto, ni de la sentencia que se cita en la misma, resulta que se hayan seguido actuaciones judiciales contra la titular registral en que sea directamente demandada y condenada. La titular registral es un tercero adquirente a título oneroso y protegido por la fe pública registral por lo que debe ser mantenida en su adquisición (cfr. artículos 24 de la Constitución y 20 y 34 de la Ley Hipotecaria). (IES)

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306.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. DERECHO DE VUELO

Resolución de 26 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Cristóbal de La Laguna n.º 2-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife a inscribir una escritura de ampliación de obra nueva y modificación de propiedad horizontal.

Resumen: El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.

Hechos:

– En el año 2002 se constituyó sobre una finca registral el régimen de propiedad horizontal, dando lugar, entre otros, al elemento privativo número tres. De acuerdo con el título constitutivo, inscrito en el Registro de la Propiedad, se pactó lo siguiente: «Normas de comunidad: Única: El vuelo del edificio no es elemento común, pues forma parte integrante de la finca número tres, cuyo titular podrá realizar en él las edificaciones que tenga por conveniente siempre que no perjudiquen la seguridad del edificio y obtengan las oportunas autorizaciones y licencias, sin que sea necesario el consentimiento de los demás propietarios». Asimismo, en la descripción atribuida a dicho elemento, se hizo constar que «forma parte de esta finca la azotea del edificio de cincuenta metros cincuenta y cinco decímetros cuadrados, un cuarto lavadero en ella de diez metros veinticinco decímetros cuadrados y el vuelo del edificio (…)».

– En el año 2006, el elemento número tres fue objeto de subdivisión horizontal, dando lugar a tres nuevos elementos, tres A, tres B y tres C, estipulándose lo siguiente: «Normas de comunidad: Primera: Elementos comunes especiales: La caja de la escalera es elemento común de las fincas número Tres “A”, Tres “B” y Tres “C”, por lo que el titular de la finca número Uno y Dos no podrá servirse de dicho elemento común ni, en consecuencia, participará en el reparto de los gastos de toda índole que tengan su origen en ella. Segunda: El régimen de administración será el que regula el artículo 398 del Código Civil». Dicha escritura de subdivisión horizontal y los estatutos fueron también inscritos.

– Ahora, se presenta escritura pública en la que los titulares registrales de una serie de fincas formalizan las siguientes operaciones:

a) declaración de ampliación de obra sobre la azotea de la finca número Tres C en ejecución del derecho de vuelo atribuido a la totalidad de la finca número Tres.

b) cambio de uso de la misma, pasando de cuarto lavadero a destinarse a vivienda, aportando al efecto los correspondientes informes técnicos.

c) modificación de la descripción del elemento Tres C, para adaptarla a la ampliación de obra y cambio de uso declarados, pero manteniendo la cuota de participación que en origen correspondía al elemento Tres C, y,

d) modificación de los estatutos de la subdivisión horizontal, añadiendo un artículo tercero, de acuerdo con el cual «el vuelo del edificio es propiedad privativa de la finca número Tres C (3-C) de división horizontal, y, por tanto, no es elemento común, pues forma parte integrante de la misma, cuyo titular podrá realizar en él las edificaciones que tenga por conveniente siempre que no perjudiquen la seguridad del edifico y obtenga las oportunas autorizaciones y licencias, sin que sea necesario el consentimiento de los demás propietarios».

El Registrador califica negativamente al considerar que el derecho de vuelo atribuido el elemento tres en el título constitutivo e inscrito no cumple los requisitos que exige el artículo 16 del Reglamento Hipotecario para su válida constitución, por lo que es necesaria la previa desafectación del elemento común y la perfecta constitución y determinación de su ejercicio con el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios conforme al artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.

La Dirección confirma la calificación.

I. EL DERECHO DE VUELO: CONCEPTO.

– El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.

– El derecho de vuelo es un derecho de carácter siempre urbano que no lleva consigo el deslinde de la propiedad del suelo y la del edificio, al contrario de lo que ocurre en el derecho de superficie. En el derecho de vuelo, la nueva planta construida se integra en un régimen de propiedad horizontal, de modo que el dueño de dicha planta es copropietario del suelo, al considerarse éste un elemento común.

– Es un derecho real en cosa ajena con vocación de ser un derecho perpetuo, que nace limitado para convertirse en una cotitularidad dominical. Su origen es una comunidad inicial que culmina necesariamente en un régimen de propiedad horizontal.

II. REGULACIÓN.

El derecho de vuelo se encuentra regulado en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, que tras la reforma de 4 de septiembre de 1998 (y la anulación de los apartados b) y c) por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001), dispone:

«El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado 3 del artículo 8 de la Ley.

En la inscripción se hará constar:

a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.

d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción».

III. NACIMIENTO DEL DERECHO DE VUELO.

– El derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo. De lo contrario, se trataría de una simple facultad del dominio.

– El derecho de vuelo sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por su reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él, según la reiterada doctrina de este Centro Directivo.

– En una primera fase, el titular tiene derecho a construir una o más plantas dentro de las limitaciones urbanísticas.

– En la segunda fase, el titular adquiere la propiedad de lo construido y no hay duda de que es éste es un derecho perpetuo.

 a) Si el edificio no estaba constituido en régimen de propiedad horizontal, deberá constituirse.

b) Si lo estaba, se fijarán las nuevas cuotas por unanimidad al ser una modificación del título constitutivo, aunque el Centro Directivo ha permitido la cláusula estatutaria por la que el propietario, antes de la enajenación de los diferentes pisos o locales, se reservase el derecho a elevar plantas en un tiempo determinado, expresando que las cuotas serían proporcionales a su extensión y fijadas por el titular del derecho en su día, pudiendo alterar las de las demás.

IV. REQUISITO DE CONSTITUCIÓN.

El artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario establece los requisitos para la constitución del derecho de vuelo, exigiendo:

1º. Que se hagan constar en la inscripción las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento,

2º. Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción y,

3º. Además, conforme al principio de determinación, es necesario establecer un plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo, pues, si bien el plazo no es una exigencia del artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, resulta sustancial tanto para una perfecta delimitación del derecho real que se constituye como por la necesidad de observar y respetar las normas estructurales del estatuto jurídico de los bienes, entre ellas, la exclusión, cuando no haya causa que lo justifique, de gravámenes perpetuos e irredimibles.

En el caso resuelto, el derecho de vuelo atribuido a la finca registral, tal y como fue configurado e inscrito, no cumple con los requisitos impuestos para su acceso registral pero una vez inscrito, resulta de aplicación el artículo 1.3 LH, conforme al cual «los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley». Por ello, cualquier modificación que afecte al derecho atribuido al elemento tres requerirá, en todo caso, el consentimiento del titular o titulares registrales del mismo (artículo 40.d) LH).

En el caso resuelto, en contra de lo sostenido por el registrador en su calificación, no puede exigirse la previa desafección del derecho de vuelo en tanto elemento común por naturaleza conforme al artículo 396 del Código Civil pues el derecho de vuelo fue configurado «ab initio» como un derecho atribuido exclusivamente a un elemento privativo, quedando así reflejado en el título constitutivo de la propiedad horizontal, en la descripción del referido elemento privativo así como en las inscripciones registrales practicadas, plenamente oponibles a terceros.

En la medida en que los elementos esenciales configuradores del derecho real de vuelo, tales como el plazo para su ejercicio, o los criterios de fijación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes de la propiedad horizontal, no resultaron previamente determinados en el título constitutivo ni por tanto, inscritos, será necesario que el ejercicio de tal derecho cuente con la conformidad de los propietarios que integran la comunidad (y no sólo de los titulares de los tres elementos en que se subdividió el elemento tres), quienes deberán autorizar la obra nueva ejecutada y declarada sobre la azotea, así como la nueva descripción atribuida al elemento tres C, incluida la cuota, en la forma prevista por el artículo 17.6 LPH. (ER)

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308.** SUBROGACIÓN DE HIPOTECA. MODIFICACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS DE VARIABLE A FIJO SIN VARIAR LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA.

Resolución de 27 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de novación de préstamo con garantía hipotecaria.

RESUMEN: En las novaciones de tipo de interés de préstamos hipotecarios en que se acuerde la sustitución de un tipo variable por otro fijo no es en principio necesaria la modificación de la responsabilidad hipotecaria inicialmente pactada conforme al tipo variable, siempre que ésta siga respetando los límites legales imperativos. 

HECHOS: Se otorga escritura de subrogación de préstamo con garantía hipotecaria en que se acuerda la novación del préstamo, pactando un tipo fijo en sustitución de un tipo variable pero sin modificar la cifra de responsabilidad hipotecaria. 

CALIFICACIÓN: La registradora suspende la calificación por no haberse modificado la responsabilidad hipotecaria para adaptarla a la nueva obligación garantizada. El carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado imposibilita que exista discrepancia entre los términos que definen la obligación asegurada y los de extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito, por lo que no cabe que la cobertura hipotecaria quede definida por referencia a un tipo de interés variable, siendo fijo el ahora pactado. 

RECURSO: El notario autorizante alega que no existiendo un incremento del capital prestado, que puede afectar al rango registral, no se hace precisa la modificación de la responsabilidad hipotecaria por el solo hecho de la reducción de los tipos de interés, presupuesto de la Ley 2/1994 de 30 de marzo. 

La DG ESTIMA el recurso y REVOCA la nota de calificación. 

DOCTRINA: 

La DG reitera su doctrina de que a pesar de que el carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado implica la imposibilidad de discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito, en la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses ordinarios y de demora que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los límites legales imperativos (arts. 114.2º y 3º y 220 RH) opera la libertad de pacto. 

Por ello, en el presente supuesto en que se pasa de un interés variable a otro fijo manteniendo la cantidad fija alzada por responsabilidad hipotecaria, al ser una cantidad alzada, no necesariamente debe ser modificada en la novación salvo que se infrinja el límite máximo establecido en el artículo 220 RH. (ABG)

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309.*** SENTENCIA FIRME DICTADA EN REBELDÍA SIN CONSTAR SI HAN TRANSCURRIDO LOS PLAZOS PARA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN RESCISORIA

Resolución de 27 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tarragona n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de sentencia firme dictada en procedimiento seguido en rebeldía de la sociedad demandada.

Resumen: cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. No cabe pues la inscripción, ni siquiera haciendo constar la posibilidad de rescisión.

Hechos: se presenta a inscripción testimonio de sentencia firme dictada en procedimiento seguido en rebeldía de la sociedad demandada en la que se declaraba la adquisición de dominio por usucapión de una determinada finca registral a favor de la parte actora.

El Registrador califica negativamente porque no se acredita a través de la correspondiente resolución judicial que, por haber transcurrido los plazos establecidos en el artículo 502 LEC, no cabe la rescisión de la sentencia dictada en rebeldía del demandado, en el procedimiento referido en los antecedentes de hecho.

El Centro Directivo confirma la calificación.

I. EL RECURRENTE.

– Es el propio registrador, como impulsor del procedimiento, quien deberá examinar la documentación presentada en el recurso y, si observare deficiencia, exigir al recurrente la subsanación de la misma, con referencia al plazo para hacerlo, en los términos establecidos por el artículo 68 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, apercibiendo al recurrente de que en caso contrario se le tendrá por desistido de su petición, sin perjuicio de que la omisión pueda y deba subsanarse en su caso por este Centro Directivo en cuanto competente para resolver el fondo del asunto.

II. SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA.

– La rescisión de sentencias firmes dictadas en rebeldía constituye una vía de tutela excepcional que se concede a aquellos demandados declarados en rebeldía que se encuentran en esta situación por una causa que les es involuntaria teniendo por finalidad el reabrir de nuevo la causa con la plena participación del demandado rebelde.

– Dictada la sentencia en rebeldía procesal de los demandados, tal y como consta en la propia resolución, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone:

«Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos».

– Es decir, aun cuando conste acreditada en tiempo y forma la firmeza de la resolución, es aplicable la doctrina de la Dirección General según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. No cabe pues la inscripción, ni siquiera haciendo constar la posibilidad de rescisión.

La ley procesal civil no exige la presencia de todas las partes litigantes para la válida continuación del proceso hasta que se resuelva mediante sentencia o concluya con otra resolución. El demandado no está obligado jurídicamente a comparecer y actuar en el proceso; las causas de su incomparecencia pueden ser voluntarias o provocadas por fuerza mayor, pero ello es indiferente para declararle en situación de rebeldía procesal puesto que no se entra en los motivos o causas de la inactividad. En cualquiera de los casos tras ser declarado rebelde, el proceso continúa, sin que pueda asimilarse su inactividad al allanamiento ni como admisión de los hechos de la demanda, conforme al artículo 496.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En consecuencia con lo anterior, los declarados rebeldes que han permanecido en esa situación desde el inicio del proceso hasta su finalización mediante sentencia firme tienen el derecho a ejercitar la acción de rescisión de la misma.

– El artículo 501.1 LEC recoge los presupuestos objetivos para que tenga lugar la rescisión de la sentencia firme y es que además de la permanencia constante en rebeldía del demandado, el artículo exige que se encuentre en una de las tres siguientes situaciones:

1.º De fuerza mayor ininterrumpida, que impidió al rebelde comparecer en todo momento, aunque haya tenido conocimiento del pleito por haber sido citado o emplazado en forma.

2.º De desconocimiento de la demanda y del pleito, cuando la citación o emplazamiento se hubieren practicado por cédula, a tenor del artículo 161, pero esta no hubiese llegado a poder del demandado rebelde por causa que no le sea imputable.

3.º De desconocimiento de la demanda y del pleito, cuando el demandado rebelde haya sido citado o emplazado por edictos y haya estado ausente del lugar en que se haya seguido el proceso y de cualquier otro lugar del Estado o de la Comunidad Autónoma, en cuyos Boletines Oficiales se hubiesen publicado aquellos.

Para ejercitar la acción de impugnación de la sentencia firme en su ausencia, la ley procesal civil exige que el rebelde se encuentre en uno de los tres casos previstos en el artículo 502.

Por otra parte, tanto la existencia y apreciación de dichas circunstancias como el transcurso de tales plazos, solo son apreciables en el seno del propio procedimiento, sin que quepan deducciones presuntivas por lo que debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento judicial que lo complemente, la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto.

III. SOCIEDAD MERCANTIL “INOPERANTE”. LA PERSONALIDAD «CONTROLADA».

Señala el recurrente que la Sentencia dice que la sociedad mercantil demandada está inoperativa alegando que no es preceptivo el cumplimiento de los requisitos establecidos en el art 502 de LEC.

Sin embargo, señala la Dirección que no consta en la legislación mercantil un concepto de qué se entiende por sociedad mercantil inoperante. Del Registro Mercantil se deduce que la sociedad contra la que se ha seguido el procedimiento se encuentra disuelta de pleno derecho y cancelados sus asientos. Sin embargo, no consta que se encuentre liquidada. Del Registro de la Propiedad, sí resulta una inscripción de dominio vigente a su favor.

Es doctrina reiterada que tras la cancelación persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular, de forma que aun cancelados sus asientos se mantiene la aptitud de la sociedad para ser titular de derechos y obligaciones, mientras no se hayan agotado todas las relaciones jurídicas de la misma.

La cancelación de los asientos registrales de una sociedad no es sino una fórmula de mecánica registral para consignar una vicisitud de la sociedad, que en el caso de liquidación es que se considere terminada la liquidación. Por ello, no impedirá la ulterior responsabilidad de la sociedad si después de formalizarse e inscribirse la escritura pública de extinción de la sociedad aparecieren bienes sociales no tenidos en cuenta en la liquidación (artículo 398 de la Ley de Sociedades de Capital).

Como ha señalado el Tribunal Supremo, en estos supuestos hay una situación de personalidad controlada, que supone que al no haberse concluido el proceso liquidatorio en sentido sustancial, aunque sí formal, los liquidadores continuarán como tales y deberán seguir representando a la sociedad mientras surjan obligaciones pendientes o sobrevenidas, máxime cuando la inscripción de cancelación en el Registro Mercantil, no tiene efecto constitutivo, sino meramente declarativo.

 La Sentencia número 324/2017, de 24 mayo, unifica doctrina decidiendo que la sociedad liquidada y con la hoja registral cancelada puede ser demandada, representada por el liquidador, sin que sea preciso reabrir su hoja registral. En su punto 4, dice la referida Sentencia:

«Aunque con carácter general suele afirmarse que las sociedades de capital adquieren su personalidad jurídica con la inscripción de la escritura de constitución y la pierden con la inscripción de la escritura de extinción, esto no es del todo exacto. En el caso de las sociedades de capital, anónimas y limitadas, tanto bajo la actual Ley de Sociedades de Capital, como bajo las anteriores leyes de sociedades anónimas y de sociedades de responsabilidad limitada, la inscripción en el Registro Mercantil de la escritura de constitución es y era necesaria para adquirir la personalidad jurídica propia del tipo social elegido (…) Por otra parte, aunque la inscripción de la escritura de extinción y la cancelación de todos los asientos registrales de la sociedad extinguida conlleva, en principio, la pérdida de su personalidad jurídica, en cuanto que no puede operar en el mercado como tal, conserva esta personalidad respecto de reclamaciones pendientes basadas en pasivos sobrevenidos, que deberían haber formado parte de las operaciones de liquidación. A estos efectos, relacionados con la liquidación de la sociedad, esta sigue teniendo personalidad, y por ello capacidad para ser parte demandada. En otros términos, empleados por la Dirección General de los Registros y del Notariado, «después de la cancelación persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular» (Resolución de 14 de diciembre de 2016)».

Y en su punto 5 señala: «(…) Dicho de otro modo, a estos meros efectos de completar las operaciones de liquidación, está latente la personalidad de la sociedad, quien tendrá capacidad para ser parte como demandada, y podrá estar representada por la liquidadora, en cuanto que la reclamación guarda relación con labores de liquidación que se advierte están pendientes. Además, el art. 400 LSC atribuye esta representación a los (antiguos) liquidadores para la formalización de actos jurídicos en nombre de la sociedad, tras su cancelación. De ahí que ratifiquemos la posición contenida en las sentencias de esta sala de 979/2011, de 27 de diciembre, y 220/2013, de 20 de marzo, y entendamos que la sociedad demandada gozaba de capacidad para ser parte en este concreto pleito, en el que se reclama la reparación del perjuicio sufrido por un cumplimiento defectuoso de las obligaciones contractuales asumidas por la sociedad frente a la demandante».

Por lo tanto, según la doctrina expuesta, para el cumplimiento de los requisitos de forma, relativos a actos jurídicos anteriores a la cancelación de los asientos registrales de la sociedad, los antiguos liquidadores pueden formalizar actos jurídicos en nombre de la sociedad extinguida con posterioridad a la cancelación registral de ésta, como resulta del artículo 400 de la Ley de Sociedades de Capital. Por ello, no hay obstáculo para cumplir los requisitos en torno a la notificación de la sentencia al efecto del cómputo de los plazos de ejercicio de la acción de rescisión. (ER)

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310.** RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE COMPENSACIÓN EN CUANTO A UNA FINCA APORTADA

Resolución de 27 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 5, por la que se deniega la rectificación y cancelación de un asiento registral y una nota marginal de segregación 

Resumen: Confirma el criterio del registrador que, para rectificar el error de concepto es necesario que intervengan todos los interesados afectados por tener derechos inscritos a su favor y que se rectifique el título formal administrativo del que resulta el error cuya rectificación se pretende

Hechos: Se cuestiona si, de haber una inscripción errónea por haberse puesto nota marginal de aportación a una junta de compensación en una finca que en realidad no se aportó y que pertenecía, según el recurrente, a persona distinta, cabe rectificar la nota marginal y cancelar la aportación en virtud de instancia del interesado, sin consentimiento de todos los interesados afectados, ni resolución judicial expresa al efecto, y sin modificación del título reparcelatorio.

Registrador: Deniega la rectificación solicitada porque para rectificar errores de concepto en el Registro de la propiedad se precisa el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, y en su defecto resolución judicial firme en procedimiento entablado contra todos los interesados afectados

Recurrente: Entiende que el error de concepto es patente a la vista de la documentación aportada y que debe inscribirse la rectificación solicitada.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

Tras reiterar su doctrina sobre los requisitos que debe cumplir la nota de calificación, se centra en la rectificación del error de concepto y confirma su reiterada doctrina sobre el particular:

RECTIFICACIÓN DEL ERROR DE CONCEPTO.

Para la rectificación por error de concepto, se requiere el consentimiento de los interesados o resolución judicial conforme a los artículos 40.c) y 217 de la Ley Hipotecaria, salvo que el error resulte directamente del asiento, todo ello sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar la rectificación del error de concepto en la forma y por los cauces de los artículos 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria y 314 a 329 del Reglamento Hipotecario (vid., en este sentido, la Resolución de este Centro Directivo de 4 de septiembre de 2018).

 Si el registrador hubiera actuado de forma distinta a como lo hizo, rectificando los asientos sin el consentimiento de todos los titulares afectados, habría conculcado el derecho a la tutela judicial y la proscripción de la indefensión proclamada por el artículo 24 de Constitución Española y que tiene su reflejo registral en los artículos 1 y 20 de la Ley Hipotecaria.

IMPORTANCIA DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA.

En el caso debatido el propietario no adherido a la junta de compensación, que impugnó la expropiación de sus terrenos y que ahora pretende su restitución, no anotó preventivamente la demanda, lo que hubiera podido producir una eficacia de la misma frente a los posteriores adquirentes de las fincas de reemplazo.

NECESIDAD DE DOCUMENTO AUTÉNTICO.

Frente a la presentación de una instancia privada por el recurrente para causar la rectificación que pretendida, reitera la Resolución, confirmando el criterio del registrador, la necesidad de presentar documento auténtico (que son los expedidos por el Gobierno o por Autoridad o funcionario competente para darlos y deban hacer fe por sí solos) para la práctica d todos los asientos que se extienden en los libros del Registro, sin exclusión de ninguno: inscripciones, cancelaciones, anotaciones, notas marginales, asientos de presentación, etc. (JAR)

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312.** SENTENCIA QUE RECONOCE LA ADQUISICIÓN DE FINCA POR USUCAPIÓN. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 28 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la inscripción del testimonio de una sentencia en la que se reconoce la adquisición de una finca por usucapión (ACM)

Resumen: No cabe inscribir una sentencia de usucapión sobre una finca inmatriculada (y que en Catastro son 2 porciones y una dividida horizontalmente) sin que haya tracto sucesivo con los demandados y sin demandar a los titulares registrales, ni formalizar su previa segregación o división horizontal.

– Hechos: Se presenta sentencia de usucapión sobre una vivienda unifamiliar integrante de una finca inscrita a favor de un 3º posterior a la demanda de usucapión, la cual no se anotó preventivamente, y que en el Catastro (No en el Registro) aparece como dos parcelas independientes y una de ellas dividida horizontalmente.

– El Registrador: califica negativamente, por 3 defectos:

1) No constar reflejada en el Registro la previa división de la finca a que se refiere el procedimiento. Las operaciones indicadas de división horizontal y obra nueva la pueden hacer conjuntamente con la (¿otra?) titular registral de la finca;

2) Ser preciso inscribir previamente el derecho de los demandados o reanudar el tracto sucesivo dado que no se determina una relación directa entre los demandados y la actual titular registral, que tampoco ha sido demandada ni parte en el procedimiento;

3) Y no haberse acreditado (Art 254-5 LH) la presentación al Ayuntamiento de la declaración del IMIVTNU (“Plusvalía Municipal”).

– El interesado: recurre exponiendo, con una defectuosa técnica jurídica registral, que:

1) al tratarse de unas usucapión y no una compraventa o una donación no es aplicable el Art 34 LH sino el Art 36 LH y que por tanto no parce necesario ningún requisito más, y que por lo menos hubiera podido practicarse una “inscripción marginal” (Sic) del derecho de propiedad de la usucapiente.

2) La actual titular registral inscribió con posterioridad a la demanda de usucapión, y que además había adquirido de 2 personas: una en prisión en Inglaterra y otra supuestamente fallecida muchos años antes que la compraventa;

3) Y que NO procede liquidar el IMIVTNU porqué al ser usucapión no hay transmisión y está “exento” (Sic), con lo que basta con alegarlo. Posteriormente aporta a la DG una liquidación posterior del Impuesto con “valor 0”.

– Resolución: Lógicamente la DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación:
– Doctrina:
Al igual que en la R. 7 julio 2021 (y las RR. de 7 febrero 2023, 19 julio 2021, y 12 diciembre 2019 señala que la usucapión reconocida judicialmente a favor de la actora constituye sin duda un título apto para la inscripción y el hecho de recaer sobre una finca inscrita en absoluto impide la adquisición por usucapión, ya que la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr. Art 36 LH).

Ahora bien, dicho, esto, y conforme a los Ppios de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH), y de legitimación (Art 38 LH) y la prohibición de indefensión (Aº 24 CE-78) es preciso que la demanda se dirija contra los titulares registrales, por lo que: o bien debe inscribirse el título de los demandados, o bien reanudarse el tracto sucesivo; Por tanto:

1) Debe adaptarse previamente el registro a la realidad, y otorgarse, por unanimidad de los cotitulares, las oportunas segregaciones y/o divisiones horizontales que individualicen registralmente el objeto de la usucapión;

2) Debe demandarse a todos los titulares registrales actuales, sin que baste decir que inscribieron con posterioridad al procedimiento judicial, dado que la actora usucapiente tampoco solicitó en su día anotación preventiva de demanda;

3) Y resulta también aplicable a todo título inscribible, no solo el notarial sino también el judicial, el cumplimiento de los requisitos tributarios del Art 254-5 LH y en concreto la presentación al Ayuntamiento de la comunicación del IMIVTNU (“Plusvalía Municipal”), y ello con independencia de que esté o no sujeto, calificación que compete exclusivamente a la Autoridad Tributarias, de modo que el Ayuntamiento sí debe haber podido tener conocimiento del título y presentarse la oportuna declaración-liquidación (sin que pueda admitirse, a efectos del recurso gubernativo, la presentada con posterioridad a la calificación y que el registrador no pudo valorar). (ACM).

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313.** COMPRAVENTA POR CÓNYUGES EN GANANCIALES. ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD

Resolución de 20 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Jaén n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa

Resumen: En los casos de atribución de privatividad entre cónyuges, es necesario que se exprese la causa, y por tal hay que entender que se exprese si la atribución es onerosa o gratuita.

Hechos: En una compraventa, los cónyuges atribuyen carácter privativo al bien adquirido del esposo utilizando esta fórmula “convienen dan carácter privativo absoluto o puro a la finca adquirida”.

La registradora suspende la inscripción pues no se expresa la causa de esa atribución de privatividad

El notario autorizante de la escritura recurre y considera que sí está causalizada la atribución.

La DG desestima el recurso

Doctrina: La expresión de la causa significa que es necesario que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura.

Para que la causa sea gratuita o a título lucrativo, debe concurrir el requisito de que el desplazamiento patrimonial que se opera con dicho negocio carezca de contraprestación equivalente, ni pasada, ni presente, ni futura

Para que sea onerosa la causa del negocio de atribución de privatividad a un bien que sin dicho negocio tendría carácter ganancial o presuntivamente ganancial, es preciso que ese desplazamiento patrimonial tenga su compensación correlativa, es decir, que concurra otro desplazamiento patrimonial de importe equivalente en sentido contrario, ya sea ese otro desplazamiento previo al negocio (cuando se compensa una deuda preexistente que identifique debidamente); simultáneo (cuando en el mismo acto se recibe una prestación equivalente); o futuro, (cuando el desplazamiento patrimonial equivalente y de signo contrario queda diferido a un momento posterior).

En el presente caso nada se expresa sobre la causa por lo que se desestima el recurso. (AFS)

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314.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA PRIVATIVA

Resolución de 20 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Pola de Siero a inscribir la adjudicación de un inmueble mediante convenio regulador de los efectos de una separación (ACM)

Resumen: No es directamente inscribible Sentencia de divorcio en que convenio regulador adjudica finca privativa sin expresar que fue la vivienda familiar y que se financió mediante préstamo.

Hechos: En un procedimiento de divorcio, es adjudica a la esposa una finca inscrita privativamente a favor del esposo (quien a su vez la había comprado a su propia esposa pero antes del matrimonio y ulterior divorcio).

Durante el recurso, el recurrente alega a la DG que era la vivienda habitual de la familia y que se adquirió mediante préstamo hipotecario sufragado, desde la fecha del matrimonio posterior, con dinero ganancial.

El Registrador: califica negativamente ex Arts 3º LH y 90 CC, por exceder la adjudicación de una finca privativa, sin que conste que es la vivienda familiar, del ámbito propio y contenido típico del Convenio regulador del divorcio, por lo que el pacto deberá formalizarse en escritura, expresando la causa, onerosa o gratuita del mismo, acompañando la oportuna declaración-liquidación tributaria

Los interesados: recurren y tratan de demostrar, aportando múltiples documentos a la D.G., que se trata de una vivienda familiar que se financió mediante hipoteca que se satisfizo con dinero ganancial.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación :
Doctrina:
a) Al margen de que no admita los documentos no aportados al registrador y no reflejados en la escritura, sino solo por manifestaciones y documentos alegados en el recurso, y reiterando las RR. 6 de marzo, 11 de junio, 15 de septiembre, 26 noviembre de 2020 y 25 febrero 2021 , las de 5 y 26 mayo de 2021 y esta de 20 junio 2023 (por citar solo las más recientes), señala que conforme a los arts 1354 y 1357 CC para que formalmente se produzca un “pro indiviso” privativo-ganancial, es preciso que en el título conste específicamente una declaración de voluntad causal de las partes de atribuir el carácter ganancial de la finca, sin que tal efecto se produzca “ex lege” ni pueda presumirse un negocio de aportación a la sociedad de gananciales.

b) El Art 3º LH establece una enumeración de títulos formales inscribibles que no es alternativa o indistinta, sino que cada uno, conforme al Ppio de Congruencia, tiene un ámbito material y formal propio, y está claro que la adjudicación de un bien inmueble objeto de comunidad ordinaria adquirido antes del matrimonio, de carácter privativo, sin expresar que fue la vivienda familiar y que se adquirió a plazo constante el matrimonio, es un negocio ajeno a la liquidación de gananciales.

Por tanto, y reiterando las RR. de 15 septiembre y 12 noviembre de 2020 y de 18 mayo y 20 septiembre 2021 (señala que aunque el contenido patrimonial típico del convenio regulador (arts 90, 91 y 103 CC) es la liquidación del régimen económico matrimonial, del haber común del matrimonio y los actos relativos a la vivienda familiar [u otras operaciones indirectas pero resultando indispensable y suficientemente conectadas para llevar a cabo una completa liquidación del régimen económico-matrimonia], pero sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia como son las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización, con arreglo a criterios de competencia documental, pues las sentencias sí serían documentos públicos inscribibles en las materias objeto de las mismas (congruencia), pero no en las ajenas a su contenido propio, y la homologación judicial de un documento privado (convenio) no lo convierte en público (Art 3º LH).

c) En definitiva la DG confirma una jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto (a lo más el juez valora la capacidad de las partes para transigir en sí mismo, no para el negocio objeto de la transacción) de modo que ante la remisión del Art 810 LEC al Art 787-2 LEC se impone como regla general la protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición.

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315.() INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. SEGREGACIÓN Y DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD

Resolución de 21 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Adra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de condominio, previa segregación de finca y constitución de servidumbre.

Resumen: La documentación aportada por los colindantes que se oponen a la inscripción de la representación gráfica es suficiente para justificar la denegación de la práctica de esta.

Hechos: Se pretende la inscripción de una escritura de segregación y disolución de condominio en la que, tramitado el procedimiento del art. 199.2 LH, se ha formulado oposición por los titulares de siete fincas colindantes, quienes aportan diversa documentación.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripción por considerar que existen dudas de que la representación gráfica cuya inscripción se solicita se corresponda con la finca registral.

Recurso: El interesado recurre alegando que no han sido razonados objetivamente los motivos por los cuales se debe suspender la representación gráfica solicitada, limitándose a emplear menciones y causas genéricas que no han sido debidamente fundadas, pues las mismas se basan fundamentalmente en la antigua descripción registral.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: En el presente caso la calificación contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basadas en la oposición del colindante coherente con la descripción resultante del historial registral sustentada en documentación contradictoria, por lo que es reveladora de la existencia de un conflicto latente en la delimitación de las parcelas catastrales, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. (VEJ)

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316.* CAMBIO DE DOCUMENTO DE IDENTIFICACION DEL TITULAR REGISTRAL

Resolución de 21 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Valencia n.º 3 a inscribir una escritura de subrogación hipotecaria por cambio de acreedor

Resumen: Aunque el registrador ha de calificar que la identidad del disponente coincida con la del titular registral, no puede dudar por el solo hecho de cambio de un NIE por un DNI, coincidiendo las demás circunstancias – como el cónyuge- y más, emitiendo el notario no sólo un juicio de identidad sino también un juicio sobre su legitimación como prestataria para formalizar la subrogación de acreedor de que se trata.

En una escritura de subrogación de acreedor hipotecario la registradora se opone a la inscripción por no identificarse al titular registral, ya que en el registro consta con un NIE y ahora se identifica con un DNI.

El recurrente alega que se trata de la misma persona, casada con la misma persona, que ahora ha adquirido la nacionalidad española, por lo que tiene un segundo apellido y un documento de nacionalidad español.

La DG revoca la nota.

Resume los distintos papeles que tienen el notario y el registrador en cuanto a la identificación de los intervinientes: La identificación de los comparecientes en los instrumentos públicos se encomienda al notario, que habrá de realizarla por los medios establecidos en las leyes y reglamentos (art 23 LN). El registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante así determinada coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro (arts. 9.4.ª y 18 LH, y 51.9.ª RH); Dado los efectos de la inscripción, la eventual discrepancia entre los datos de identificación que constan en el instrumento y los que figuran en el asiento registral puede ser calificada por el registrador como defecto que impida la inscripción, habida cuenta de los trascendentales efectos que la ley atribuye a la inscripción (arts. 20, 32, 34 y 38 LH, entre otros), y la legitimación registral dispositiva atribuida sobre el derecho inscrito en favor de su titular registral, cuyos datos de identificación están amparados por la presunción de exactitud del contenido de los asientos (art 38 citado).

Ahora bien, habida cuenta de la especial eficacia que la Ley atribuye al juicio notarial sobre dicha identidad y de los limitados medios que el Registrador puede tomar en cuenta al realizar su calificación, sólo podrán oponerse a la inscripción del título aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente consistencia. En el presente caso, el notario autorizante no sólo ha dado fe de identificar a la señora otorgante, sino que la identifica –bajo su responsabilidad– como la misma persona que formalizó el préstamo mediante la escritura que se reseña, coincidente con la que figura en los asientos registrales (teniendo en cuenta, al hacerlo, determinadas circunstancias determinantes de su debida identificación, como son las que resultan de su documento nacional de identidad y las relativas a su esposo también compareciente) y ha emitido no sólo un juicio de identidad de dicha señora sino también un juicio sobre su legitimación como prestataria para formalizar la subrogación de acreedor de que se trata. Por lo que revoca la nota. (MN)

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317.** ACTA DE TERMINACIÓN DE OBRA. ANTIGUEDAD POR CERTIFICACIÓN CATASTRAL NO COINCIDIENDO DESCRIPCIONES

Resolución de 21 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un acta de terminación de obra

Resumen: Para inscribir una obra por antigüedad a través de la certificación catastral es preciso que la descripción de la misma sea coincidente con la inscrita.

Hechos: Mediante acta, se solicita la constatación registral de la terminación de una obra declarada en construcción, acreditándose la antigüedad de la obra mediante certificación catastral descriptiva y gráfica no coincidente con la descripción literaria de la obra que consta inscrita.

La registradora califica negativamente al considerar la imposibilidad de acreditar la antigüedad de la obra con la certificación catastral aportada:

1.  Por existir dudas de identidad entre la finca registral y la parcela catastral con la que se dice corresponde, fundadas en la distinta ubicación y superficie del solar;
2.  Por no coincidir la superficie construida que consta en el Registro con la que figura en el Catastro, y,
3.  Por no poderse obtener de dicha certificación las huellas de la edificación.

El notario autorizante del acta, recurre, alegando que no se trata de inscribir una obra por antigüedad, sino de hacer constar en el registro la finalización de una obra antiquísima, ya registrada.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Con carácter previo pone de manifiesto nuestro CD que de lo que se trata es de declarar una obra por “antigüedad” al incorporarse únicamente certificación catastral descriptiva y gráfica para acreditar la antigüedad de la obra, aludiendose además que no consta en el Registro de la Propiedad la existencia de ningún expediente de disciplina urbanística, por lo que los requisitos exigibles para practicar la inscripción son los que resultan del artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

La acreditación de la antigüedad de una obra a través de la certificación catastral se despliega en un doble aspecto:

• En lo que respecta a la parcela sobre la que se asienta la edificación, es necesario realizar una previa operación de correspondencia de la referencia catastral con la finca registral (artículo 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario).

En el caso que nos ocupa no puede entenderse que haya identidad entre la finca registral y la parcela catastral, pues existe una diferencia de superficie muy superior al 10% y tampoco se ha acreditado el cambio de número de la calle.

En cuanto a la construcción, el citado artículo de la Ley del suelo permite utilizar la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca como medio para acreditar la antigüedad de la obra, siempre que en la misma conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

Vemos que tampoco coincide la descripción que contiene la certificación (3.806 metros cuadrados construidos) con la que aparece en el título y en la inscripción (2.599,76 metros cuadrados). Ni siquiera con los metros que en los antecedentes de Catastro aparecen como construidos en el año 1993 (3.321 metros cuadrados).

En base a ello declara “que no puede inscribirse la terminación de la obra cuando la certificación catastral con la que se pretende acreditar la antigüedad en nada coincide con la del Registro” ya que difiere en la superficie, la ubicación, los metros cuadrados construidos y el número de edificaciones, lo que lo entiende “sin perjuicio de que pueda acceder la edificación al Registro si se acredita por otros medios su antigüedad”.

Finalmente declara, en cuanto al último defecto que no pueden extraerse del certificado catastral las coordenadas georreferenciadas de la edificación al no poder entender que existe correspondencia entre la finca registral y la certificación catastral incorporada (artículo 202 LH).

Comentarios: El artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana ofrece distintas vías jurídicas para obtener la inscripción registral de una edificación terminada, es por ello por lo que los interesados deben de valorar las ventajas e inconvenientes de optar por la primera o bien por la de su apartado 4 sin que la elección de esta última deba de basarse únicamente en la reducción de requisitos documentales exigibles sino que también se ha de tener en cuenta las consecuencias jurídicas que ello supone.

Si se opta por declararla por “antigüedad”, tanto en la ley del suelo como en el artículo 52 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, prevén cuatro medios para acreditar la construcción y la fecha de terminación de las obras antiguas, sin que haya una jerarquía entre los mismos debiéndose de acudir al que de modo claro determine el cumplimiento de los requisitos exigidos. (MGV)

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319.** ART. 199 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO.

Resolución de 21 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Llerena, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.

Resumen: Cuando, por no estar deslindado el dominio público, la Administración no precise si existe efectivamente o no invasión de aquel y por dónde se produce, el registrador suspenderá la inscripción de la georreferenciación, en lugar de denegarla, a la espera de que el interesado aporte el correspondiente informe administrativo.

Hechos: Se solicita la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca registral, con la consiguiente modificación de superficie y linderos. El registrador de la propiedad alberga dudas de posible invasión del dominio público hidráulico, pues la Confederación Hidrográfica aparece como titular catastral colindante. Por ello, inicia el procedimiento del art. 199 LH y procede a notificar a los colindantes y, entre ellos, a dicha entidad. Esta presenta alegaciones, transcurrido el plazo de alegaciones pero antes de que finalice el plazo para la calificación del documento, consistentes en que el dominio público hidráulico no está deslindado y que la finca inscrita o inmatriculada puede verse afectada en todo o en parte por un eventual deslinde.

Calificación: El registrador suspende la inscripción de la georreferenciación, ante la posible invasión de dominio público, de conformidad con el art. 199 LH.

Recurso: El recurrente alega que la invasión del dominio público puesta de manifiesto por la Administración Pública no está suficientemente motivada y probada. La invasión del dominio público debe resultar totalmente manifiesta e indubitada, y caso de existir, debe aportarse la documentación de donde resulta, no solo para que el Registrador emita un juicio completo sobre la oposición y así las estime o no procedentes, pues lo contrario supondría arbitrariamente la sistemática denegación de inscripciones de representaciones gráficas simplemente por manifestar que hay invasión, sin precisar más acerca del conflicto. Además, se le impide totalmente la inscripción de la representación gráfica de la finca pues, sin los datos exactos de la invasión de dominio público, no puede rectificarla para evitar dicha invasión.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El registrador, aun siendo extemporáneas, ha de analizar las alegaciones presentadas por quien se opone, por si pudieran ser fundamentales para fundar su decisión sobre eventuales dudas en la identidad de la finca, pues estamos ante un expediente de jurisdicción voluntaria, donde no hay fase de prueba y no se decide controversia alguna, por lo que los plazos no pueden tener un carácter preclusivo.

Está justificada la negativa del registrador a inscribir basándose en la oposición de una Administración Pública que alegaba, en base a documentación obrante en la propia Administración, la invasión de un dominio público, aunque el escrito de oposición no sea del todo concluyente.

Si bien la Administración no ha facilitado los datos exactos de invasión del dominio público, el recurrente puede conocer dichas circunstancias solicitándolo a la Administración; la falta de esos datos no puede determinar, como pretende el recurrente, la inscripción de la rectificación descriptiva ni de la georreferenciación aportada, precisamente por la posibilidad de invasión de dominio público, que habrá que delimitar, pero en ningún caso obviar. es por ello por lo que el registrador no ha denegado la inscripción, sino que la ha suspendido, permitiendo la subsanación mediante la aportación del oportuno informe de la Comisaría de Agua.

Comentario: Resolución muy similar, en cuanto al fondo del asunto, a las de 27 de noviembre de 2019 y 20 de febrero de 2023, en las que propone no la denegación de la inscripción (evidente, pues la Administración no afirma que exista invasión del dominio público, sino que advierte de que existe dicha posibilidad mientras no se practique el deslinde), sino su suspensión. Posiblemente, en lugar de exigir al interesado la aportación del informe, debería solicitarlo el propio registrador, pues es este quien ha notificado sus dudas a la Administración y recibido la ambigua respuesta por parte de esta; y si, pese a ello, no recibe una respuesta precisa de aquella, debería practicar la inscripción solicitada, pues la Administración dispone de medios para, en su día, poder inscribir adecuadamente el dominio público, como resulta de los apartados 12 y 13 de la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020. Este criterio ha sido confirmado por la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Guadalajara, de fecha 29 de noviembre de 2022, que ha devenido firme y que anula la RDGSJFP de 4 de mayo de 2022. Según dicha sentencia, que tiene por objeto una vía pecuaria no deslindada, «en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde (art 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)».(VEJ)

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320.*** RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VITALICIO

Resolución de 28 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Éibar, por la que se deniega la inscripción de una resolución de contrato vitalicio.

Resumen: Cabe pactar la aplicación del artículo 1504 CC en la cesión de bienes a cambio de alimentos. La aplicación de este artículo no exige que se pacte un procedimiento especial para su efectividad. El requerimiento notarial o judicial garantiza el equilibro de intereses de los contratantes.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de “resolución de vitalicio” derivada de un contrato de cesión onerosa de bienes a cambio de alimentos en el que se había pactado la siguiente condición resolutoria: “Segunda.–El incumplimiento de sus obligaciones por parte de cualquiera de los cesionarios actuará como condición resolutoria de la transmisión. Si los cedentes no hubiesen interpuesto en vida demanda de resolución, se considerarán cumplidas aquellas condiciones y extinguida la condición resolutoria; y si en el plazo de seis meses, contados desde el fallecimiento del último de los cedentes, se hubiese anotado preventivamente la demanda, podrán solicitar los cesionarios, por sí y de forma conjunta, la constatación registral de dicha extinción”.

Registradora: Suspende la inscripción de la resolución porque no se acredita el consentimiento expreso del cesionario. Añade que el requerimiento a instancia de la otra parte contratante (cedente), sólo implica darle conocimiento del inicio de un procedimiento no pactado en el contrato.

Notaria: Entiende que procede la reinscripción a favor de los cedentes porque basta el conocimiento fehaciente del hecho notificado, ya que cuenta con la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad judicial o de un fedatario público notarial; que se aplica supletoriamente el procedimiento legalmente establecido en el artículo 1504 del Código Civil, sin que sea menester pactar nada más.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación en los términos siguientes.

Doctrina:

1 En la cesión de bienes a cambio de alimentos el cumplimiento de la obligación del alimentante se puede garantizar mediante condición resolutoria explícita análoga a la referida en los artículos 1504 del Código Civil, 11 de la Ley Hipotecaria y 59 del Reglamento Hipotecario (RR de 16 de octubre de 1989 y 26 de abril de 1991 y artículo 1797 CC tras la redacción dada por la ley 41/3002)).

Cabe argumentar en favor de su aplicación la recíproca condicionalidad de las prestaciones respectivas, la autonomía de la voluntad (1255 CC) y en la admisión del juego real de las condiciones impuestas (cfr. artículos 9 y 23 de la Ley Hipotecaria) y la admisión de la revocación de las donaciones por incumplimiento de cargas (cfr. artículo 647 del Código Civil).

2 Pactada expresamente la condición resolutoria del contrato resulta aplicable el artículo 1504 CC, sin que quepa objetar que debe pactarse expresamente el procedimiento que deba seguirse para dicha resolución por incumplimiento: “debe tenerse en cuenta que no hay norma alguna que exija el pacto explícito sobre el procedimiento de resolución” 

3 Admitida la aplicación del artículo 1504 CC, y practicado el requerimiento judicial o notarial, no puede exigirse el consentimiento del alimentista. Hay que tener en cuenta que como contrapeso al ejercicio unilateral de la facultad resolutoria “la norma exige que se practique un requerimiento (notarial o judicial, según el artículo 1504 del Código Civil), que cumple una doble función: sirve para comunicar de forma fehaciente la decisión del vendedor de haber optado por la resolución (…) Pero al propio tiempo también constituye un mecanismo de defensa; sirve para consignar –en el mismo documento, desactivando su eficacia resolutoria inmediata– la oposición del contratante a quien se imputa el incumplimiento”.

Comentario: A la vista de la doctrina expuesta parece que la resolución debería haber estimado el recurso pero no fue así, aunque ello no desautoriza dicha doctrina.

Lo que sucede en el caso concreto es que la Dirección General entiende que, de la concreta cláusula contractual, según la cual “si los cedentes no hubiesen interpuesto en vida demanda de resolución, se considerarán cumplidas aquellas condiciones y extinguida la condición resolutoria”, se infiere que, en caso de incumplimiento, habría de interponerse la correspondiente demanda de resolución, sin que sea suficiente el requerimiento notarial. Por ello no estima el recurso. (JAR)

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321.** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE FINCA INSCRITA CON CARÁCTER PRIVATIVO POR CONFESIÓN

Resolución de 29 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Valencia n.º 3 a inscribir una escritura de adjudicación de herencia .

Resumen: El consentimiento de los herederos forzosos del confesante, una vez fallecido éste, es también necesario en la escritura de adjudicación de herencia causada por el fallecimiento del consorte favorecido por la confesión de privatividad. 

Hechos: Se otorga escritura de partición de herencia causada al fallecimiento de una causante entre cuyos bienes consta una finca privativa por confesión, habiendo fallecido con anterioridad el cónyuge confesante con una hija. 

Calificación: El registrador suspende la calificación por no intervenir en la escritura la hija y heredera forzosa del confesante, ya fallecido, siendo necesario que ésta ratifique el carácter de privativa de la finca cuya inscripción se pretende de conformidad con el artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario. 

Recurso: La interesada recurre alegando por un lado que el carácter privativo del bien resulta de la partición de herencia del confesante al no haberse incluido en dicha escritura ese bien, teniendo la heredera forzosa perfecto conocimiento del mismo, y por otro lado que el carácter privativo de dicho bien tampoco perjudica los derechos de la heredera forzosa tal y como resulta de la escritura de partición de herencia del confesante en que la otra heredera y esposa del causante renunció a su herencia, por lo que la heredera forzosa se adjudicó finalmente la totalidad de los bienes del confesante.

La DG DESESTIMA el recurso y CONFIRMA la calificación. 

Doctrina: 

Aunque en el presente supuesto no se trata de un acto de enajenación sino de adjudicación de herencia, para destruir la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil no es suficiente la confesión de un consorte sobre el carácter de la adquisición pues esta opera entre cónyuges pero no ante terceros que se pudieran ver afectados como acreedores o legitimarios. Por ello, disuelta la sociedad de gananciales por fallecimiento del confesante, los actos de disposición necesitarían el consentimiento o la intervención de los legitimarios y a la hora de liquidarla también ésta es preceptiva para la ratificación del carácter privativo en la confección del inventario, a los efectos de quedar salvaguardada la cuantía de su legítima. (ABG)

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322.** VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA OTORGADA POR EL ACREEDOR SIN PACTO DE APODERAMIENTO

Resolución de 29 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tías, por la que se suspende la inscripción de una escritura de venta de finca hipotecada en virtud del procedimiento de venta extrajudicial ante notario. (ACM)

Resumen: No cabe inscribir la escritura de venta en ejecución notarial de hipoteca, otorgada unilateralmente por el acreedor sin haberse pactado en la constitución de hipoteca un poder al efecto.

– Hechos: En un procedimiento de venta extrajudicial ante notario de finca hipotecada, el acreedor, unilateralmente, otorga la escritura de venta y adjudicación, sin haberse pactado en la constitución de la hipoteca un apoderamiento (a favor del propio acreedor o de un 3º) para otorgar tal escritura.
El notario consigna en la escritura su juicio de suficiencia de la representación, con cita a la R. 26 febrero 2000.

– El Registrador, titular y sustituto, califican negativamente, por entender que:

 Tal juicio de suficiencia de representación es imposible y erróneo porqué de la inscripción de la hipoteca resulta que no se pactó ningún apoderamiento al efecto, como exige el art 234.1.3.ª RH, de modo que será precisa la ratificación del deudor-propietario, sin que sea aquí aplicable la R. 26 febrero 2000 invocada en la escritura, que se refería a un caso en que, aun no habiendo apoderamiento, fue el propio propietario de la finca hipotecada quien otorgó la escritura de venta, lo que no ocurre en el presente supuesto.

– El Notario: recurre exponiendo básicamente que:

a) NO es necesario pactar ningún apoderamiento especial para otorgar la escritura de venta, la cual es un efecto ínsito a la propia hipoteca, que es un derecho de realización de valor que desemboca naturalmente en la venta de la finca y cuya efectividad no puede quedar al arbitrio del propio deudor (en tal caso, si el apoderamiento fuera requisito esencial o si por su falta quedara la eficacia del contrato al arbitrio de una de las partes, ni siquiera debió ser inscrita en su día la hipoteca).

b) Que el apoderamiento del art 234.1.3.ª RH NO es un requisito esencial resultaría de la 26 febrero 2000 y de la actual redacción del art 129 LH, que no deja duda de que la venta extrajudicial ante Notario no es un procedimiento de ejecución sino una manifestación consustancial del ius distraendi que constituye la propia genética jurídica del derecho de hipoteca.

c) Lo esencial es que el deudor/hipotecante haya prestado su consentimiento en la Escritura de constitución de hipoteca a la realización del bien hipotecado a través del procedimiento de venta extrajudicial ante notario.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Y en base a las RR. de 26 febrero 2000 y de 20 septiembre 2019, pone de relieve como tanto la hipoteca como sus pactos están sujetos a inscripción constitutiva (art 129 LH) de modo que si el art 234.1.3.ª RH prevé la posibilidad de apoderar e inscribir ese poder irrevocable incluso a favor de acreedor, y no se pacta ni se apodera a nadie, ni por tanto se inscribe tal pacto, no puede presumirse ni entenderse implícito en la hipoteca, ni cabe, en consecuencia, que se otorgue la escritura de venta unilateralmente por el acreedor sin el consentimiento o ratificación del deudor/hipotecante o una sentencia (Art 708 LEC) que supla su negativa a emitir una declaración de voluntad. (ACM)

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323.** ANULACION DE PROYECTO DE REPARCELACION. TRACTO SUCESIVO EN LA JURISDICCION CONTENCIOSA

Resolución de 3 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Baza, por la que se suspende la cancelación de asientos ordenada en ejecución de sentencia anulatoria de un proyecto de reparcelación

Resumen: En el ámbito Contencioso-Administrativo, para cancelar los derechos inscritos, aunque es competencia del tribunal y no del registrador apreciar que el titular registral ha tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento, debe resultar de la documentación judicial aportada que el titular registral ha tenido participación en el proceso de ejecución.

El supuesto trata de la ejecución de una sentencia anulatoria de un proyecto de reparcelación inscrito, en la que se acuerda mediante auto la cancelación de los asientos registrales que traen causa del Proyecto de Reparcelación, así como la reposición de las fincas a su estado inicial antes del referido proyecto. En el Auto se dispone expresamente que «No ha lugar a la cancelación de la finca XXX, de la que es titular D. S. Y. M. por cuanto no ha sido parte en el presente procedimiento ni se le dio posibilidad de intervenir». El Auto fue objeto de apelación que fue estimada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ de Andalucía pues, a su juicio, se trata de la ejecución de sentencias firmes que anularon un proyecto de reparcelación, con independencia de las consecuencias de todo tipo que tal ejecución implique, de modo que «tal ejecución no queda sometida a emplazamiento de quien puede verse afectado, pues resulta prioritario la ejecución de sentencia».

El registrador entiende que no se puede acceder a las cancelaciones por cuanto ni del auto ni de la sentencia, se deduce que el titular de la finca XXX, hubiera sido emplazado o hubiera tenido posibilidad de conocer la existencia del proceso.

La DG confirma la nota.

En una larguísima resolución en la que recoge numerosísima jurisprudencia, analiza el problema del principio de tracto sucesivo en relación con los documentos judiciales, y el alcance de la calificación registral. Recuerda el principio constitucional según el cual el respeto a la función jurisdiccional impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero también recuerda que el registrador tiene la obligación de calificar determinados extremos, como examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita por el art 24 CE y su corolario registral del art 20 LH. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el Tribunal. Recuerda la reciente STS de 21 de noviembre de 2017, de la Sala Primera, y la doctrina del propio Centro al recoger el contenido de esta sentencia, en el sentido de que en relación con los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro: es decir, sí ha de comprobar que el mandamiento deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares inscritos cuya cancelación se ordena por el tribunal.

A su vez analiza la aplicación de estos principios en el ámbito contencioso administrativo y las diferencias con la jurisdicción civil, que derivan, entre otras cosas, de que el actor cumple con dirigir la demanda contra la Administración que ha dictado el acto recurrido, correspondiendo a ésta controlar la legitimación pasiva, porque el recurso no se interpone contra personas determinadas sino contra un acto; también derivan de que la legitimación para intervenir en el proceso de ejecución de sentencias, alcanza un tratamiento específico en el ámbito urbanístico, reconociendo a las personas afectadas la posibilidad de personarse en la ejecución cuando no han sido parte en el recurso contencioso administrativo –STC de 7 de junio de 2005, Sala Tercera–. Y resume la doctrina del TC y de los tribunales europeos, sobre el cumplimiento del deber de emplazamiento en los procesos contencioso-administrativos, así como los requisitos para que, en particular, la falta de emplazamiento tenga relevancia constitucional y pueda dar lugar al otorgamiento del amparo. Atendiendo a esta jurisprudencia, cabe sostener que, en el ámbito contencioso administrativo, tratándose de resoluciones que pueda afectar a fincas inscritas no existe ninguna dificultad para que quienes figuraban como titulares registrales en el momento de interposición de la demanda fueran emplazados en el procedimiento en una fase inicial para que pudieran personarse como parte demandada. Y, respecto de los titulares futuros, la anotación de demanda puede ser el mecanismo adecuado de publicidad con arreglo al art 65.1.f) del TR de la Ley de Suelo, y tal y como previene el art 67 del RD 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

También trae a colación la STS de la sala de lo Contencioso de 16 de abril de 2013, donde se analiza la procedencia de declarar la imposibilidad legal de ejecución del fallo, en la medida que la solicitud de dejar sin efecto la cancelación de embargo afectaba a terceros inscritos, siendo calificada negativamente por el registrador. Y coherentemente con la doctrina de esa Sentencia el Centro Directivo, tratándose de mandamientos judiciales dictados en el ámbito del proceso contencioso administrativo, ha señalado –R de 20 de abril de 2021– que, ante la ausencia de la anotación preventiva del recurso, en defecto de consentimiento expreso y auténtico de los actuales titulares registrales, debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignos de protección, como expresamente ha reconocido la ya citada STS de 16 de abril de 2013.

En el supuesto de éste expediente, el propio Auto que en ejecución de sentencia acuerda la cancelación de los asientos registrales, dice que no ha lugar a la cancelación respecto a la finca cuestionada por cuanto su titular registral no ha sido parte en el procedimiento ni se le dio la posibilidad de intervenir; el auto fue apelado y el recurso estimado por el TSJ, en el sentido de que la medida de anular los asientos registrales debe aplicase también a la finca objeto de éste expediente, ya que la ejecución de la sentencia anulatoria no queda impedida por la falta de emplazamiento a la persona afectada, y que, por tanto, procede también la cancelación de su asiento. Sin embargo entiende la DG que una cosa es el cumplimiento de la decisión judicial en fase de ejecución de sentencia y otra los requisitos que deben reunir los documentos judiciales para su inscripción que, en el caso de sentencias anulatorias de la reparcelación, y por tanto su ejecución, el art 65.1 g) del TR de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, impone que «se concreten en fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento”. Y aunque es cierto que la decisión sobre la suficiente participación del titular registral en el proceso contencioso administrativo y su momento procesal oportuno debe corresponder en exclusiva al juez que conoce del proceso sin que, pueda cuestionarse su decisión por el registrador, no resulta de la documentación judicial aportada que el titular registral haya tenido participación en el proceso de ejecución. Y por tanto confirma el defecto en el sentido de la necesidad de complementar la documentación judicial aportada en la forma que considere el juez, de modo que aclare que, a su juicio y de acuerdo con los pronunciamientos del Tribunal Superior, el concreto titular registral ha tenido posibilidad de participar en el proceso para así cumplir con el precepto legal que obliga al registrador a calificar si los titulares de derechos inscritos han tenido adecuada intervención en el procedimiento del que deriva la cancelación de sus derechos inscritos (art 20 y 80 LH). (MN)

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324.** ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES BASADA EN LA EXISTENCIA DE UN CAMINO DE USO COMÚN DE LOS VECINOS

Resolución de 3 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cieza n.º 3, por la que se califica negativamente la inscripción de una base gráfica catastral al aportarse alegaciones por el titular de una finca colindante y de una finca no colindante.

Resumen: La oposición de colindantes basada en la existencia de un derecho de uso sobre un camino incluido en la georreferenciación que se pretende inscribir, no tiene el fundamento suficiente para impedir la inscripción.

Hechos: Con ocasión de una agrupación de fincas se tramita el procedimiento del art. 199 LH, en el que se presenta oposición de colindantes quienes alegan que la representación gráfica que se pretende inscribir incluye un camino utilizado «por todos los vecinos desde tiempo inmemorial», sin contener manifestación alguna respecto de la titularidad del mismo. Por su parte, notificado el Ayuntamiento en el seno de dicho expediente, no ha formulado oposición alguna al respecto.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción de la georreferenciación a la vista de la controversia suscitada en relación con dicho camino.

Recurso: El recurrente alega que el camino está dentro de su propiedad según la cartografía catastral y que los colindantes que se han opuesto no hacen manifestación alguna sobre la propiedad del camino, sino solamente en relación con su uso. Y, si existe una controversia en relación con dicho uso, el procedimiento es distinto del que establece el art. 199 LH.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: La calificación negativa no puede fundamentarse en unas simples manifestaciones relativas a la utilización del camino, cuestión fáctica que en nada se opone a la titularidad del mismo, titularidad respecto de la cual no se contiene manifestación alguna ni se aporta principio probatorio alguno que acredite su carácter controvertido.

Comentario: La presente resolución, cuyo acierto no pongo en cuestión, crea cierta confusión si la comparamos con las recientes resoluciones de 6 de junio y de 15 de junio de 2023, en las que las manifestaciones sobre la supuesta existencia de una servidumbre de paso sobre un camino fundamentaron que no se pudiera inscribir la georreferenciación. En la presente, la existencia o no de un derecho de uso sobre el camino es, para la DG, una mera «cuestión fáctica que en nada se opone a la titularidad del mismo». A mí me da la impresión de que la DG mantiene criterios distintos para unos supuestos muy similares. Personalmente, considero que lo relevante para inscribir o no la representación gráfica es el dominio, pues una georreferenciación que no contempla un derecho de uso o una servidumbre no supone invasión de finca colindante, que es lo que realmente puede impedir la inscripción de la representación gráfica conforme al art. 199. Dicho simplemente, lo importante es que el plano esté bien; los derechos de uso que puedan ostentar los colindantes son ajenos a la inscripción de la representación gráfica. (VEJ)

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325.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA POR LA MAGNITUD DEL EXCESO DE CABIDA

Resolución de 3 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Baza, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, por dudas en la identidad de la finca por modificación de su configuración geométrica.

Resumen: Cabe denegar el inicio del procedimiento del art. 199 LH si ya se tramitó anteriormente este expediente con resultado negativo y se aporta la misma documentación. Para que un exceso de cabida desproporcionado sea inscribible se requiere que no haya oposición de colindantes, modificación de linderos fijos ni dudas sobre el posible encubrimiento de una operación no registrada.

Hechos: Se solicita la iniciación del procedimiento del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral de una finca, con la consiguiente modificación de su descripción. La referencia catastral de la finca no figura en su descripción registral.

Calificación: El registrador suspende la inscripción sin iniciar dicho procedimiento con base en las siguientes circunstancias: a) ya se tramitó el procedimiento con motivo de una solicitud anterior, en que se denegó la inscripción por oposición de un colindante catastral; b) por dudas en la identidad de la finca dada la magnitud del exceso de cabida (de 1.509 a 4.143 m2), una modificación de linderos fijos y una posible agrupación encubierta.

Recurso: El recurrente alega que se trata de la misma finca, pese a las diferencias de superficie y linderos; que en el expediente anterior el colindante que se opuso no tenía su finca inmatriculada.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Tramitado en su día expediente del art. 199 y emitida calificación negativa de la base gráfica de una finca por el registrador competente, por haberse presentado alegaciones por un colindante, puede el registrador titular actual negarse a tramitar un nuevo expediente si la documentación ahora aportada es la misma que se aportó en su día.

Para que la desproporción de un exceso de cabida no impida la inscripción se requiere: 1) no haberse opuesto colindantes; 2) acreditarse la nueva cabida con certificación catastral; 3) no haber cambio de linderos fijos; 4) tratarse de una finca inscrita hace cuarenta años con una descripción meramente literaria; 5) no haberse producido sucesivos cambios descriptivos en la cartografía catastral; y 6) no fundamentar el registrador, más allá de la propia enunciación de la duda, sus dudas sobre apropiación de terrenos colindantes o sobre posible encubrimiento de operaciones jurídicas de incorporación de terrenos colindantes. (VEJ)

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326.** INMATRICULACIÓN Y, ANTE DUDAS DE IDENTIDAD, APERTURA DE EXPEDIENTE ART. 199 LH

Resolución de 3 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Águilas, por la que se deniega la inscripción de la inmatriculación de una finca solicitada al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y la consiguiente incorporación de su georreferenciación, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.

Resumen: El procedimiento del art. 199 es aplicable si el registrador tiene dudas de identidad, aunque se pretenda la inmatriculación de una finca conforme al art. 205. La reducción de cabida de una finca colindante con la que se pretende inmatricular, no puede practicarse si su titular registral se ha opuesto a la inscripción de la representación gráfica de esta.

Hechos: Se solicita la inmatriculación de una finca por el sistema de doble título del art. 205 LH. El registrador de la propiedad inicia el procedimiento del art. 199, en el que un colindante se opone a la inscripción de la representación gráfica catastral, alegando invasión de su finca y aportando un informe de validación gráfica alternativa negativo.

Calificación: El registrador suspende la inscripción de la representación gráfica y por ende la del asiento de inmatriculación, así como la del negocio jurídico que se formalizaba en el título inmatriculador. La nota se fundamenta en que, ante la oposición del colindante, no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir.

Recurso: Las dudas de identidad deberían haberse puesto de manifiesto cuando se expidió certificación sobre la no inmatriculación. El juicio del registrador no está motivado, pues no está fundado en criterios objetivos y razonados, sino solamente en la existencia de controversia. El colindante aporta un IVGA que no es conforme con el Catastro y es por ello por lo que aparece como negativo. El opositor no es titular catastral de la finca que dice ser suya.

Resolución : La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Cuando el registrador tenga, no la certeza, pero sí dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del art. 205 pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del art. 199, pues ambos procedimientos pueden acumularse conforme al art. 198.

En la certificación de finca no inscrita, el registrador lo que acredita es que no existe una finca inscrita con esa descripción, no pudiendo determinar que la finca a inmatricular solapa con otra finca registral inscrita, cuando esta no tiene incorporada georreferenciación indubitada, con efectos de legitimación registral.

La calificación registral está suficientemente motivada ya que, en caso de inscribirse la georreferenciación pretendida, se produciría una reducción de cabida sustancial de la finca colindante en contra del consentimiento de su titular registral y se modificaría su objeto de dominio vulnerando lo dispuesto en el art. 32 LH.

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327.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN POR INSTANCIA DE QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL

Resolución de 3 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Hellín, por la que se deniega la rectificación de una inscripción de determinada finca registral, solicitada mediante instancia privada

Resumen: La rectificación del registro requiere el consentimiento del titular registral. Una calificación insuficientemente fundamentada puede ser revocada sin que ello implique la inmediata inscripción de lo solicitado.

Hechos: Se solicita la rectificación de la descripción de determinada finca registral por quien no es titular de la misma, pero que alega verse afectado por un supuesto error registral derivado, según afirma, de la errónea consignación de las parcelas catastrales que la integran.

El registrador alega que la modificación en la descripción de la parcela es necesario el consentimiento de su titular registral.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, pero sin que ello implique la inmediata inscripción de la rectificación.

Doctrina: Nuestro sistema hipotecario prevé los cauces para la rectificación de los asientos del Registro, debido a las discordancias que se pueden producir entre el contenido de los libros y la realidad jurídica extrarregistral, pudiendo ser salvadas con posterioridad a la práctica del asiento.

Ello se regula en el artículo 40 de la LH que especifica los distintos procedimientos de rectificación, dependiendo de cuál sea el origen de la inexactitud del Registro.

También el artículo 198 de la misma ley relaciona los procedimientos para conseguir la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral entre los que se encuentran la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro y la rectificación de su descripción.

En el caso que nos ocupa se solicita la rectificación de linderos de una finca perteneciente a distinto dueño por un interesado titular de una finca colindante, lo que hace imprescindible el consentimiento del titular registral, siendo de aplicación los artículos 328 y 329 del Reglamento Hipotecario, pero sin que conste que el registrador haya efectuado actuación alguna derivada del procedimiento de rectificación solicitado, así como tampoco averiguación de la situación catastral de las fincas, y pese a que se invoca el artículo 199 de la LH no justifica su aplicación a lo solicitado en la instancia ni por lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 198.

En base a lo anterior considera nuestro CD que “la calificación es totalmente insuficiente” revocándola, pero sin implicar de modo inmediato la inscripción de la rectificación, pudiendo hacerse una nueva calificación en los términos anteriores.

Comentarios: Curiosa resolución en la que se revoca la nota, pero ello no implica la aplicación del penúltimo párrafo del artículo 327 de la LH (“Habiéndose estimado el recurso, el registrador practicará la inscripción en los términos que resulten de la resolución”) sino que lo que implica es una nueva calificación del registrador pues en el fondo la DG le da la razón al mismo. Quizás la postura correcta de la DG debería haber sido la de devolver el expediente al registrador si consideraba que tal y como se había formulado la calificación esta era insuficiente para resolver el recurso, pero no entrar en el fondo de la cuestión planteada para llegar a la conclusión que llega. Ello crea indefensión para el interesado que ve cómo se le retrasa la solución de su problema y crea también inseguridad a la hora de calificar pues a partir de ahora se corre el riego de revocación de calificaciones insuficientes, que por desgracia son más de las que fuera deseable, pero sin que ello vaya a suponer que el documento sea inscribible. Se aparta además la DG del criterio seguido en otras resoluciones que en casos similares a este se ha limitado a revocar la calificación en los términos que ha sido formulada, pero sin decir de forma expresa que el documento debe volver a calificarse, o de aquellos otros casos en que también ante calificaciones no fundamentadas ha entrado en el fondo y resuelto definitivamente el recurso.

Creemos que la resolución puede afectar incluso a la libertad del registrador a la hora de calificar bajo su exclusiva responsabilidad pues en este caso deberá hacerlo siguiendo las directrices que ya le ha marcado la propia DG.

Finalmente diremos que la DG vuelve a poner de relieve que la simplificación de los requisitos para rectificar una inscripción es excepcional y únicamente se puede llevar a cabo sobre la base de documentos públicos, fehacientes y auténticos que, por su naturaleza, sean independientes de la voluntad de las partes, y, además, que de ellos resulte evidente el error cometido. (MGV)

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328.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO POR ÚNICO HEREDERO DEL TITULAR REGISTRAL.

Resolución de 4 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa.

Resumen: Para inscribir una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa es necesario que acceda al registro la escritura que se reseña como título a favor de quien aparece como transmitente, pudiendo no obstante aplicarse el principio de tracto abreviado y por tanto inscribirse la escritura de elevación a público si se acredita que quien figura como vendedor era el único heredero de la titular registral y el único interesado en su herencia.

Hechos: Se otorga una escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa en que el vendedor es el heredero y legatario de la titular registral pero no ha inscrito el título previo de adjudicación de herencia que se alega en el apartado título de la escritura de elevación a público.

El registrador suspende la inscripción por no estar inscrito el título previo de adjudicación de herencia.

El interesado alega que el testamento es el título de la sucesión hereditaria y al ser el vendedor heredero único y legatario de la causante no existiendo otros legitimarios es directamente inscribible la escritura de elevación a público del contrato de compraventa por él otorgada, entendiéndose que hubo aceptación tácita por parte del heredero mediante la venta en documento privado de la finca cuya elevación a público ahora se pretende inscribir y que no hay interrupción alguna del tracto por haber adquirido el promotor del expediente del heredero único de la titular registral, por lo que no es posible instar el expediente de reanudación del tracto.

La DG desestima el recurso.

Doctrina:

Para inscribir la escritura presentada es preciso que acceda al registro la escritura que se reseña como título para su inscripción a favor de quien aparece como transmitente en el documento privado que se eleva a público. La simple aplicación del principio de tracto sucesivo impide que se puedan inscribir las posteriores transmisiones sin que se inscriba la titularidad del transmitente.

Respecto al argumento de los recurrentes de que les es imposible tanto localizar la escritura de adjudicación de herencia como tramitar el expediente de reanudación de tracto, la DG aclara que los casos en que se admite la modalidad de tracto abreviado o comprimido no constituyen en modo alguno ninguna excepción al principio de tracto sucesivo en su sentido material o sustantivo sino solo a su vertiente formal o adjetiva. Por ello, la DG concluye que la escritura de elevación a público del contrato privado de compraventa puede inscribirse si se acredita que quien figura en dicho documento como vendedor era realmente el único heredero de la titular registral y el único interesado en su herencia. (ABG)

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329.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA

Resolución de 4 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 20, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca cambiaria (ACM)

Resumen: Puede cancelarse hipoteca cambiaria aportando certificación bancaria acreditativa del pago y sustitutoria del título cambiario material.

– Hechos: En una hipoteca cambiaria, se extienden 120 Letras de Cambio. Con 3 se otorgó en su día cancelación parcial, subsistiendo para las restantes 117. Ahora se otorga escritura de cancelación aportando los originales de 115 letras (que el notario inutiliza) y respecto de las 2 últimas se incorpora certificación bancaria en la que consta, ex Art 45 LCCh que [el Banco] “como librador de las letras que las mismas fueron satisfechas en la forma dicha y que no han sido endosadas a favor de terceras personas”, que “estaban “domiciliadas” en la misma entidad pagadora, especificando, además, un número de cuenta de la persona librada en la entidad” y que “se entrega esta certificación como sustitutiva de los propios efectos”.

– La Registradora: califica negativamente, y considera insuficiente el certificado bancario por ser la entidad meramente la “pagadora”, y no la “tenedora” de las letras de cambio.

– El Presentante: recurre exponiendo que:
La certificación bancaria sí es bastante para suplir físicamente esas 2 Letras de cambio, las cuales hoy en día, ya no se transmiten manual ni físicamente, sino que se resuelve todo su pago mediante sistemas informáticos y apuntes electrónicos, que se compensan contablemente en las respectivas entidades tenedoras y domiciliatarias, quero sin que se desplacen los títulos.

Que la distinción entre entidad pagadora y entidad tenedora, que es un elemento esencial de la motivación de la calificación registral negativa, es forzada y equívoca, pues se trata de la misma entidad bancaria;

Y que en definitiva lo esencial es el ”sinalagma”: la letra ha sido efectivamente atendida y pagado y por ello la entidad de crédito expide, bajo su responsabilidad, una certificación que así lo acredita, sustitutoria del título material.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina: Reitera la R. 12 febrero 2010 de que aun cuando la hipoteca constituida tenga la consideración de cambiaria, debe poder cancelarse aportando la certificación a que alude el Art 45 LCCh y siempre y cuando se trate de una entidad de crédito (sin que sea suficiente a tales efectos el expedido por la entidad que sea simplemente la pagadora y no la tenedora de las letras).(ACM)

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330.*** EXCESO DE CABIDA EN FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. EFECTOS DE LA BASE GRÁFICA INSCRITA.

Resolución de 4 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que se rectifica la descripción de una finca registral

Resumen: Las rectificaciones de cabida solo son admisibles en cuanto tengan por objetivo modificar un dato erróneo para hacer coincidir la medida registral con la medida física de la finca previamente delimitada como objeto de derecho, es decir rectificar un error en la cabida inscrita. En los restantes casos, lo procedente es inmatricular la diferencia de cabida, la superficie no registrada, que es otra realidad física, otra finca. La base gráfica inscrita delimita con plenos efectos la finca objeto del derecho inscrito.

Hechos: Consta inscrita una finca (con su base gráfica) procedente de segregación reciente con una medida muy precisa de 290, 789 m2; ahora el propietario pretende que se inscriba con una cabida de 553,07 m2.

La registradora suspende la inscripción porque alega que la finca procede de segregación y además tiene dudas fundadas en cuanto a la posible invasión de la superficie destinada a vial 

El interesado recurre y alega que una finca esté afecta para viales no significa que sea de titularidad pública y reconoce que, al tiempo de la segregación de su finca, se mencionó en la licencia la existencia de un trozo de terreno de 301,90 m2 reservada a afecciones por ser colindante a la carretera y al tener ambas fincas el mismo lindero Este, la carretera, concluye que dicho trozo (no inscrito) de afecciones en realidad es parte de la finca de su titularidad, algo que ya refleja el Catastro.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: 1.- La registración de un exceso de cabida «a) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;

2.- Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.

En el presente caso no estamos ante el supuesto 1 de concordancia de la finca registral con la realidad física, que puede resolverse mediante expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sino ante el supuesto 2 pues en realidad no se pretende rectificar un dato erróneo de superficie, sino que se pretende la constancia de una nueva realidad física, distinta de la amparada por la licencia de segregación que delimitó ya la finca objeto de derecho

En cuanto a las coordenadas o base gráfica ya inscrita y sus efectos recuerda, como señaló la Resolución de 4 de noviembre de 2021, que «la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito».

Por lo que se refiere al hecho de que el Catastro haya modificado la parcela catastral mediante un procedimiento de subsanación de discrepancias iniciado posteriormente a la inscripción de la segregación, no puede trasladarse sin más dicha modificación al Registro de la Propiedad, sino que, dada la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad, el reflejo en éste de las alteraciones operadas en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por alguno de los medios previstos en la legislación hipotecaria.

COMENTARIO: Llama la atención la falta de comprensión del recurrente de los principios registrales y lo que parece la consideración de su finca como un objeto flexible, que se puede cambiar a su gusto, pues reconoce paladinamente que en realidad lo que pretende inscribir es otra finca no registrada que está destinada a afección de viales (cuya propiedad no consta). Ignora también que su finca está ya georreferenciada e inscrita la medida y la base grafica conforme a la licencia, con una delimitación muy precisa y rectificar ahora es poco menos que misión imposible.

Es frecuente en la práctica que los propietarios cuando tienen una finca y son conocedores de que está en parte afecta para viales (o cauces de barranco o fluviales, o servidumbre de costas), para ellos sin valor, se “olvidan” de ese trozo. Esta afección lo que significa normalmente no es que se haya cedido o haya que cederla para viales (como mucho una pequeña parte) sino que no pueden edificar o murar su finca sino a una distancia de X metros del eje del vial o del borde la carretera.

Por ello suele ocurrir que, tiempo después, muestran un súbito interés al comprobar que siguen siendo propietarios aunque con sus derechos limitados. Es lo que parece que ocurre en este caso, pero agravado porque además la finca se formó por segregación con licencia y tiene su base gráfica inscrita.

En cuanto al Catastro y el Registro, se pone de manifiesto que siguen siendo dos instituciones que funcionan de manera independiente y descoordinada, pues en este caso al efectuarse la segregación (año 2019) la finca y la parcela catastral supuestamente quedaron coordinadas, y poco después (2021 o 2022) volvieron a descoordinarse, por lo que la Ley 13/2015 parece que no ha servido para mucho. (AFS)

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331.** VENTA FIDUCIARIA DE FINCA DE UN PROYECTO DE COMPENSACIÓN. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 4 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Sigüenza, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa

Resumen. Trata esta R. de un supuesto muy particular: el acceso al registro de  una venta fiduciaria que se había otorgado por una Junta de Compensación y que no se inscribió. Al haberse adjudicado las fincas a la sociedad aportante y no al comprador, se complementa aquella escritura por la titular registral, subsanando el defecto de tracto sucesivo.

En 1998, una Junta de Compensación, como titular fiduciaria de las fincas integrantes del polígono, vendió dos parcelas; venta que no se inscribió. Posteriormente se inscribió el proyecto de compensación. Ahora se presenta una escritura otorgada por la titular registral en la que «formalizan en escritura pública la transmisión onerosa o compraventa de la finca descrito en el expositivo I que fue realizada y entregada a través de la citada escritura de 1998, ratificando todo su contenido. Dicha escritura queda complementada por la presente en cuanto a descripción de fincas, cargas, precio y forma de pago.”

La registradora suspende la inscripción por 3 defectos: porque la finca objeto de venta consta inscrita a nombre de persona distinta de quien aparece como vendedora en la escritura ratificada; porque la finca descrita en la escritura complementada no coincide con la que consta inscrita en el Registro; y porque en la escritura complementaria comparece una entidad distinta de la que comparece como vendedora en la escritura ahora aportada.

El recurrente acompaña en el recurso la escritura de constitución de la Junta de Compensación, una escritura de agrupación instrumental, y un certificado del Ayuntamiento en que consta la aportación por la sociedad titular registral de una finca de 66.980 m2; pero dicha documentación no fue presentada en el Registro al tiempo de emitir la calificación. Por lo tanto, al no poder ser analizada por la registradora para efectuar la calificación recurrida y de acuerdo con el art. 326 LH la DG no la tiene en cuenta para dictar la R.

No obstante entra en el fondo del asunto y admite el recurso en cuanto a dos defectos y lo confirma en cuanto al otro.

La DG plantea la cuestión en los términos siguientes: las fincas objeto de las escrituras formaron parte de un proyecto de reparcelación que consta inscrito en el Registro desde el año 2021. La reparcelación se llevó a cabo mediante la constitución de una «Junta de Compensación». En el año 1998 se otorgó escritura de compraventa por la que dicha junta de compensación vendió dos fincas con una determinada descripción y que se transmitieron a pesar de no estar aprobado el proyecto. En dicha escritura no se vendían fincas de origen incluidas en el proyecto de reparcelación, sino hipotéticas fincas de resultado que, según puede deducirse del resto de documentación, no llegaron a ser tales por diferentes modificaciones. En la escritura de 2023 ahora sometida a calificación, se ratifica la venta por el titular registral. El problema, por tanto, es decidir si cabe establecer una correlación o correspondencia entre (i) la titular registral actual, el/la aportante de las fincas y la junta de compensación, y (ii) las fincas objeto de venta en la primera escritura y las que se venden en la escritura complementaria.

La DG así lo entiende: Aunque es cierto que la escritura complementaria se otorga por persona distinta de la que se otorgó la escritura complementada y que se describen fincas diferentes a las que figuraban en la escritura objeto de complemento, eso es así porque la entidad que vende lo hace como junta de compensación en ejercicio de las facultades fiduciarias que legalmente tiene atribuidas, y acomoda ahora la descripción de las fincas transmitidas a las resultantes definitivamente de la reparcelación. También es cierto que las fincas de resultado no fueron adjudicadas en el proyecto de reparcelación a quienes, durante el proceso, fueron adquiriéndolas de la propia junta de compensación como titular fiduciaria, sino que se adjudicaron a los titulares de las fincas de origen. Pero la escritura complementaria presentada a calificación es el instrumento adecuado para subsanar dicha circunstancia, y nada obsta a que las adjudicaciones se efectúen a favor de los titulares de las fincas de origen, en cuyo caso la forma de subsanar es precisamente ratificar las escrituras intermedias que no pudieron tener acceso al Registro. En cualquier caso, resulta que las fincas constan inscritas a nombre de la entidad mercantil que forma parte de la junta de compensación que transmitió fiduciariamente las fincas, ahora adjudicadas en el proyecto de reparcelación de nuevo al citado titular registral, sin tener en cuenta a quienes, durante el proceso, fueron adquiriéndolas de la propia junta de compensación como titular fiduciaria. No hay falta de tracto sucesivo porque precisamente es este titular registral actual quien ratifica la venta efectuada en el ínterin por la junta de compensación, de la cual forma parte. El Centro Directivo sí da la razón a la registradora en que, con la documentación inicialmente aportada, no estaba justificada la incorporación de la sociedad titular registral a la junta de compensación y por eso no se justificaba la relación entre la titularidad registral y la dispositiva. Pero entiende que es un defecto fácilmente subsanable mediante una nueva presentación y calificación de la documentación que lo justifica y que se aportó con el recurso. (MN)

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333.*** ADJUDICACIÓN HEREDITARIA. COMUNIDAD DE BIENES O PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO

Resolución de 5 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Mancha Real a inscribir la adjudicación hereditaria de determinada finca.

Resumen: Hay una situación registral de propiedad horizontal de hecho cuando de los asientos resultan elementos independientes que se han formado (antes de la entrada en vigor de la LPH) mediante la técnica de la segregación y sin constituir formalmente el régimen de propiedad horizontal.

Hechos: En la escritura de herencia que se presenta para su inscripción se adjudica una finca que consta inscrita a nombre de la causante, quien la adquirió en 1952. Se trata de una vivienda que es propiedad de la causante y que se formó por segregación en un terreno que pertenecía en proindiviso a varios. Según la “inscripción 1.ª del historial registral de la finca, se inscribió el título de declaración de obra nueva de la casa descrita «sin perjuicio del condominio que sobre el solar en que ha sido edificada y de la parte sobre la que pisa» corresponde a los dos señores indicados”.

Registradora: Suspende la inscripción porque consta en el asiento que el terreno sobre el que se encuentra edificada la casa de la causante se encuentra en situación de condominio. Por tanto, “«conceptualmente no cabe la admisión de copropiedad sobre el suelo coexistente con la propiedad exclusiva de lo edificado sobre aquél (…) dicha situación no debió acceder al Registro de la Propiedad y (…)«es necesario ahora para permitir la inscripción de la escritura ahora presentada, obtener previamente: 1) o bien el consentimiento de los titulares registrales de la finca (o sus herederos) (…) 2) o bien, en defecto de acuerdo, resolución judicial dictada en un procedimiento en que todos hayan sido parte»

Recurrente: Se opone a la calificación, hace un detallado historial de las fincas y alega que la obra nueva está inscrita a nombre de la causante y que el asiento se encuentra baja la salvaguarda de los tribunales.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

I Para resolver la cuestión planteada en este recurso es determinante que la finca objeto de adjudicación hereditaria figura inscrita a nombre de la causante, sin que pueda considerarse que sobre aquella exista una copropiedad romana o por cuotas (art. 1.3 LH)

II PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO:

1 Concepto: Hay propiedad horizontal de hecho en aquellos supuestos en los que no se ha otorgado el título constitutivo pero se dan los presupuestos fácticos para que la propiedad horizontal surja (edificio –o conjunto inmobiliario– constituido por partes susceptibles de aprovechamiento independiente y pluralidad de propietarios).

Por tanto, “el régimen de propiedad horizontal existe desde que «los varios pisos o locales pasan a pertenecer a diferentes personas aun cuando todavía no se haya formalizado e inscrito la constitución del régimen».

2 Régimen jurídico:

A la propiedad horizontal de hecho se le aplica la Ley de Propiedad Horizontal aunque los propietarios no hayan otorgado el correspondiente título constitutivo (como menciona en la disposición transitoria primera de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y se desprende de su propio artículo primero).

NO ES POSIBLE, sin embargo: a) Constituir nuevos elementos independientes o segregar nuevos elementos privativos sin constituir formalmente un régimen de propiedad horizontal, por mucho que ya existan elementos privativos segregados cuya validez se mantiene; b) Proceder por separado en una de las fincas registrales segregadas a su división material. c) Modificar la obra alterando su superficie construida o realizar cualquier otra modificación hipotecaria por el mero hecho de haber sido ya segregadas cuando no existía la Ley sobre propiedad horizontal.

SI ES POSIBLE realizar válidamente actos dispositivos sobre los elementos privativos «de hecho» ya segregados de la finca matriz, algo que ha sido admitido por esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de 7 de abril de 2006, 5 de septiembre de 2019 y 2 de junio y 26 de noviembre de 2020).

3 CONCLUSIONES.

Tras la entrada en vigor de la LPH no cabe en ningún caso inscribir fincas independientes por vía de segregación sino que es imprescindible el previo acceso al Registro del título constitutivo de dicho régimen, sea otorgado por los propietarios que agoten las titularidades sobre el edificio, sea ordenado por una resolución judicial.

 Sin embargo se permite que se sigan practicando asientos tanto respecto de pisos y locales que habían tenido acceso al Registro por vía de segregación con anterioridad a la ley, como respecto de partes de edificio que continuaban integradas en la finca matriz, en los términos que resultan del artículo 8.3.º de la Ley Hipotecaria (al observar que la disposición transitoria primera de la ley, si bien ordena la aplicación de sus preceptos a las situaciones de hecho de propiedad horizontal, no impone la adecuación de la ordenación jurídica de los edificios a sus mandatos, sino tan solo la de sus estatutos en cuanto pudieren oponerse a la ley) (JAR)

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334.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. RESEÑA INCOMPLETA DEL PODER

Resolución de 5 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ávila n.º 2 a inscribir una escritura de declaración de obra nueva

Resumen: Cuando se trate de poderes no inscritos en el RM la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente.

Hechos: Se trata de una escritura de declaración de obra nueva sobre determinada finca en cuyo otorgamiento la sociedad titular registral de dicho inmueble («Arqura Homes, Fondo de Activos Bancarios») está representada por un apoderado de otra sociedad («Aelca Desarrollos Inmobiliarios, S.L.», sociedad unipersonal) facultada por aquella.

En dicha escritura el notario autorizante afirma lo siguiente:

“La sociedad Aelca Desarrollos Inmobiliarios, SLU, fue facultada por Arqura Homes, Fondo de Activos Bancarios en escritura otorgada ante el notario de Madrid don Manuel Richi Alberti, el día 5 de junio de 2019, bajo el número 1.793 de protocolo,

Asegura el apoderado la vigencia y capacidad jurídica de la sociedad representada, así como de su apoderamiento y facultades.

En su indicada condición tiene a mi juicio, el Notario, facultades suficientes para la operación de escritura de declaración de obra nueva en construcción que se instrumenta, comprendiéndose también facultades para sus actos y convenios accesorios, o que son incidencia, complemento o ejecución de las mismas.”

El registrador suspende la inscripción solicitada porque no consta quién concedió el poder por el que se faculta a la sociedad “Aelca Desarrollos Inmobiliarios, SL”, para intervenir en nombre y representación de “Arqura Homes, Fondo de Activos Bancarios”, ni su cargo social o facultades representativas suficientes, ni la inscripción del mismo, en su caso, en el Registro Mercantil.

El notario recurrente alega que calificó, bajo su responsabilidad, y de forma rigurosa, la validez y vigencia del poder otorgado, de forma que en la reseña del documento auténtico del que resulta la representación se expresaron las circunstancias que, a juicio del notario recurrente, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Cita nuestro CD el apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y el artículo 166 del Reglamento Notarial, y las sentencias del supremo que lo interpretan, declarando que:

Cuando se traten de poderes inscritos en el Registro Mercantil, se presume la exactitud y validez de los asientos del Registro, siendo prescindible la expresión de quién concedió el poder.

Cuando estemos ante poderes no inscritos, no puede invocarse dicha presunción, por lo que la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder a fin de comprobar que el notario ha verificado debidamente la licitud de la actuación representativa.

En el caso que nos ocupa el notario autorizante de la escritura calificada ha omitido toda referencia al carácter especial y a la persona concedente del poder y al título representativo que vincule a este último con la sociedad, concluyendo la DG “que esa reseña del documento auténtico del que resulta la representación no expresa las circunstancias precisas para que el registrador pueda revisar que el título autorizado permite corroborar que el notario ha ejercido su función de valoración de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa”.

Comentarios: Cuando en una escritura el notario autorizante haga referencia a un poder conferido por una sociedad mercantil que no consta inscrito, el registrador debe revisar que el título autorizado le permita corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas.

En definitiva, que cuando se trate de sociedades y el poder en cuya virtud se actúa no está inscrito en el Registro Mercantil, el juicio de suficiencia notarial debe comprender también la escritura en virtud de la cual el representante de la sociedad, sea órgano o representante voluntario, confiere facultades al compareciente en representación de la sociedad para conferir el poder en cuya virtud se actúa. De no hacerse así se crearía un vacío en la cadena de representación que provocaría inseguridad jurídica. (MGV)

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335.** HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE CONTRATO DE FINANCIACIÓN. REQUISITOS SEGÚN SUS DISTINTAS MODALIDADES. 

Resolución de 5 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 3 a inscribir una escritura de constitución de hipoteca 

Resumen: No tratándose, en el presente caso, de una hipoteca flotante del art. 153 bis LH, no son necesarios los requisitos que el precepto indica, habiéndose cumplido los correspondientes a la hipoteca en garantía de obligaciones futuras

Supuesto: Se presenta en el Registro una escritura de hipoteca constituida en garantía de un contrato de financiación.

El registrador, teniendo en cuenta el art. 153 bis LH, aprecia cinco defectos que impiden la inscripción, si bien solo son recurridos los tres primeros, referentes a la necesidad de fijar el plazo de duración máxima de la hipoteca, acreditar que la entidad acreedora constituya una entidad financiera de las previstas en dicho artículo, y establecer con claridad a favor de qué sujeto se constituye la hipoteca.

La notaria en cuya sustitución se autorizó la escritura, defiende que los extremos a que se refieren los dos primeros defectos no son exigibles en tanto en cuanto la hipoteca constituida no es la hipoteca flotante del art. 153 bis LH, sino una hipoteca de máximo en garantía de obligaciones futuras constituida al amparo de lo previsto en el art. 142 LH; y rechaza igualmente el tercer defecto, toda vez que está plenamente determinada en la escritura la parte que interviene en su condición de acreedora hipotecaria siendo así que la referencia que en plural se hace a las «Entidades Financiadoras…responde únicamente a la finalidad de contemplar la posibilidad de que haya cesiones parciales del crédito.

Resulta esencial, por tanto, determinar cuál es la naturaleza de la hipoteca que se constituye según las obligaciones garantizadas, pues de ser uno u otro tipo de los previstos legalmente serán exigibles unos u otros requisitos para su válida constitución. Y en segundo lugar, si el acreedor hipotecario se encuentra o no determinado.

En tal sentido, la DG analiza (como hiciera la R. 28 de Junio de 2012) dentro de las hipotecas de máximo, tres modalidades, cada con caracteres y requisitos distintos: a) hipoteca en garantía de obligación futura (arts. 142 y 143 LH); b) hipoteca en garantía del saldo de cuenta corriente del art. 153 LH; c) hipoteca global y flotante (art. 153 bis LH).

En el presente caso, no se ha constituido la hipoteca flotante del art.153 bis LH, pues no sólo no se cumplen los requisitos subjetivos que el mismo precepto impone para los acreedores hipotecarios, sino que, adicionalmente, tampoco se hace ninguna referencia expresa al art. 153 bis LH en la escritura de constitución de hipoteca, por lo que queda abierto el camino para plantear si cabe la misma al amparo de un precepto distinto del citado art. 153 bis, y en concreto, al amparo de los arts 142 y 143 LH, tal y como defiende la notaria en su escrito de recurso, lo que exige analizar si se cumplen los preceptos y principios reguladores de estas hipotecas que permitan su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Como se puede apreciar la hipoteca garantiza dos tipos de obligaciones: una presente, derivada de la cantidad efectivamente prestada por la entidad financiadora en virtud del contrato de financiación suscrito entre las partes, y otras eventuales y futuras, derivadas de obligaciones accesorias resultantes del mismo contrato. Ambos tipos obedecen a una misma causa jurídica que está debidamente explicitada en la escritura, siendo así que el acto básico del que surgen las obligaciones es unitario al derivarse las mismas de un único contrato de financiación suscrito entre las partes y referirse la hipoteca únicamente a las obligaciones derivadas de tal contrato, no tratándose de cualesquiera obligaciones presentes o futuras, sino de las obligaciones derivadas de ese contrato.

En el presente supuesto, se asegura el cumplimiento de un número determinable de obligaciones, todas derivadas del contrato de financiación celebrado, suficientemente concretado e identificado plenamente tanto en la parte expositiva de la escritura como en los Anexos incorporados a la misma, por lo que no existe duda alguna sobre cuáles sean las obligaciones que se garantizan, respetándose así el principio de especialidad o determinación, interpretado con la necesaria flexibilidad a fin de facilitar el crédito territorial.

Asimismo, quedan cumplidas las exigencias derivadas del carácter accesorio del derecho de garantía hipotecaria en tanto en cuanto tal derecho depende en su desenvolvimiento del incumplimiento de las obligaciones aseguradas. Y, precisamente porque todas esas obligaciones que tiene su origen en una misma relación jurídica son de cuantía incierta, es suficiente la fijación de una cifra máxima de responsabilidad para que se haya de considerar correctamente constituida desde el punto de vista del referido principio de determinación o especialidad.

No tratándose de una hipoteca flotante del art. 153 bis LH, no es necesario que la sociedad acreedora hipotecaria sea una de las entidades financieras a las que se refiere el art. 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo.

También se revoca el defecto sobre indeterminación del acreedor hipotecario, pues es indudablemente la única entidad que comparece en ese concepto; obedeciendo la referencia que se hace a «las entidades que en cada momento tengan la condición de entidades financiadoras», a una previsión de posibles futuras cesiones de posiciones contractuales, las cuales, en todo caso, habrán de ajustarse a los requisitos impuestos por la legislación hipotecaria llegado el caso (JCC)

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336.() HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE CONTRATO DE FINANCIACIÓN.

Resolución de 5 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 3 a inscribir una escritura de constitución de hipoteca 

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337.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 5 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.

Resumen: La controversia sobre la delimitación gráfica puesta de manifiesto en la tramitación del art. 199 no puede resolverse en sede registral, por lo que procede denegar (no suspender) la inscripción.

Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral por el procedimiento del art. 199 LH, en el que se presenta oposición por uno de los colindantes, que alega que la representación gráfica invade la finca de su propiedad y la existencia de un pleito sobre la delimitación jurídica de ambas fincas.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripción por tener dudas de identidad sobre la correspondencia entre la representación gráfica y la finca registral, ratificadas por la oposición formulada, lo que lleva a la registradora a la conclusión de que existe un conflicto efectivo sobre la delimitación del objeto del derecho de propiedad de las dos fincas colindantes.

Recurso: El interesado alega falta de legitimación de la colindante opositora notificada, puesto que no es propietaria de la finca que dice ser suya y, en cambio, para su sorpresa, aparece como titular catastral de la finca de la que el recurrente es titular registral.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: De las circunstancias de hecho del presente supuesto queda acreditada la existencia de un conflicto sobre la delimitación de la finca cuya georreferenciación se pretende y de la colindante, por lo que, conforme al art. 199, debe denegarse la práctica de la inscripción. (VEJ)

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338.** EL TITULAR DOMINICAL HA DE SER DEMANDADO EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA, AUNQUE RESULTE UN ERROR REGISTRAL

Resolución de 5 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Vendrell n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

Resumen: El titular dominical debe de ser demandado necesariamente para que se pueda inscribir la adjudicación derivada de una ejecución hipotecaria. Si resulta un error en el registro respecto de dicha titularidad debe subsanarse previamente por los medios legales establecidos para ello.

Del historial del registro resulta un error: Sobre una finca figura inscrito el dominio a favor de dos personas; mediante una inscripción posterior se declaró una obra nueva por una sociedad (de la que los titulares registrales parecen ser representantes); y posteriormente se inscribió una hipoteca constituida por la sociedad que no era la titular registral del dominio. Cuando se expidió certificación derivada de ejecución hipotecaria se advirtió expresamente la necesidad de dirigir la demanda de ejecución hipotecaria contra los titulares registrales de la finca.

Se presenta ahora el testimonio del auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

El registrador alega que los titulares registrales no han sido debidamente demandados, no pudiendo suplirse ese requisito por una simple notificación que consta en autos.

La DG confirma la calificación de acuerdo con el principio de tracto sucesivo.

Recopilando toda su doctrina sobre dicho principio entiende que no cabe sino confirmar la calificación, ya que no ha habido intervención del titular registral de la finca que se enajena, sin que sea suficiente que los titulares de la finca hayan tenido conocimiento del procedimiento judicial. Señala que no basta esta circunstancia, pues su intervención en defensa de sus intereses debe ser desde su condición de titulares de la finca no como representantes de la sociedad. Y tampoco tienen la condición de terceros hipotecarios, como parece argumentar la recurrente, ya que no adquirieron su derecho con posterioridad a la hipoteca. No cabe por tanto practicar la adjudicación resultante de la ejecución hipotecaria al no haberse dirigido la demanda de ejecución hipotecaria contra los titulares registrales.

Por otro lado, y respecto a la necesidad de corregir el error que resulta del registro, reitera la doctrina y legislación aplicable en el sentido de que el registrador puede por si mismo rectificar los errores que resulten del registro bajo su responsabilidad. Pero si el error cometido fuere de los que no pueden rectificarse sino con las formalidades prevenidas en el art 214 LH, ha de llamar el registrador por escrito al interesado que deba conservar el título en su poder, a fin de que, exhibiéndolo y a su presencia, se verifique la rectificación.

Al no constar en este expediente haberse iniciado dicho procedimiento procede confirmar la nota, siendo imprescindible iniciar de inmediato las correspondientes actuaciones con carácter previo a la extensión de cualquier asiento, incluido el del título calificado, que pueda agravar la situación y dificultar aún más su corrección. (MN)

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339.** CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DEL USO AL CÓNYUGE AL QUE SE LE ADJUDICA LA PROPIEDAD DE LA VIVIENDA.

Resolución de 6 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir la adjudicación de determinada vivienda con atribución de uso en convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Resumen: Cuando no existen hijos o éstos son mayores, es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar. Pero no procede inscribir el derecho de uso cuando al cónyuge titular del mismo se la adjudica también la propiedad de la vivienda.

Hechos: Se presentó testimonio de sentencia dictada en 2022 en procedimiento sobre divorcio de mutuo acuerdo por la que se aprueba el convenio en el que se atribuye el uso de la vivienda que constituyó el domicilio familiar a la esposa y se liquida la sociedad de gananciales adjudicando también a la misma señora el pleno dominio de la citada finca. Se añade que la guarda y custodia de la hija menor será compartida por ambos progenitores, conviviendo por períodos iguales de una semana alterna con cada progenitor.

El registrador suspende la inscripción porque considera necesario que conste el plazo por el que se atribuye el derecho de uso de la vivienda, que no puede ser indefinido ni indeterminado.

La recurrente alega que la vivienda cuyo uso se había atribuido a la esposa en el convenio regulador fue adjudicada en propiedad a dicha señora por lo que no hay indeterminación de plazo.

La Dirección General estima el recurso.

Doctrina:

El artículo 96 del Código Civil, antes de la Ley 8/2021, de 2 de junio, tenía esta redacción: «En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden».

La nueva redacción del artículo 96.1 es esta otra: «1. En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por la autoridad judicial, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario de ella corresponderá a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos aquellos alcancen la mayoría de edad».

Dice la DG que este recurso ha de resolverse conforme a la redacción anterior que era la vigente “en el momento de aprobación del pacto objeto de la calificación impugnada”. De todos modos, aclara que “esta modificación no afecta a la resolución del presente recurso”.

El centro directivo reitera su doctrina de que el derecho de uso sobre la vivienda familiar ha de considerarse como un derecho de carácter familiar, ajeno a la distinción entre derechos reales y de crédito, al no tener carácter patrimonial.

Tal carácter impone consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido.

Pero la titularidad corresponde exclusivamente al cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo siendo una importante consecuencia de ello el que la limitación a la disposición de la vivienda se remueve con su solo consentimiento o, en su defecto, autorización judicial.

Esta regla puede tener excepciones, porque el juez, en atención al interés más necesitado de protección, puede atribuir el uso del domicilio familiar a los hijos menores si es acordado por los padres. Solo para estos casos el centro directivo considera necesario que se aporten los datos identificativos de los hijos.

Seguidamente, se alude a diversas sentencias del Tribunal Supremo que confirman este posicionamiento de la DG. 

Pasa a analizar la incidencia del principio especialidad en la necesidad de determinar la extensión de los derechos que acceden al registro y, en concreto, su aspecto temporal. Repasa la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina propia, para llegar a las siguientes conclusiones:

– Ha de darse un diferente tratamiento al derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando existen hijos menores, donde no caben explícitas limitaciones temporales -si bien, resultarán de modo indirecto- a cuando no existen hijos o éstos sean mayores, primando aquí la necesaria temporalidad explícita del derecho.

– El carácter esencialmente temporal del derecho de uso sobre la vivienda familiar implica que el mismo no pueda ser atribuido con carácter indefinido.

Ahora bien, en el presente caso es determinante el hecho de que el pleno dominio de la vivienda se ha adjudicado a la progenitora a quien se atribuye el uso de aquella. Al contar el cónyuge con el dominio pleno, carece de interés el reflejo registral del derecho de uso atribuido judicialmente, pues en ningún caso se podrá proceder a la enajenación sin su consentimiento, pues el haz de facultades que corresponden al titular del derecho de uso familiar se encuentra embebido en estos casos en las facultades propias del pleno dominio.

Comentarios: Según lo publicado en el BOE, la sentencia es del año 2022 que es posterior a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 96, por lo que debe de haber un error o faltar algún dato que justifique la aplicación por la DG de la redacción antigua del artículo 96. Se utiliza la expresión “en el momento de aprobación del pacto objeto de la calificación impugnada”. Tal vez la DG considere ese momento el de la firma del convenio, lo que puede haber ocurrido mucho antes de la sentencia aprobatoria, pero sin fecha fehaciente y no diciéndose nada al respecto en el BOE. Si es así, creemos que tendría que haberse tenido en cuenta más bien la fecha de la sentencia y aplicar la nueva redacción del artículo 96

La DG estima que la aplicación de una u otra redacción no va a influir en la resolución del caso concreto. De todos modos, puede interpretarse lo contrario por la lectura del nuevo artículo 96.3:

«3. Para disponer de todo o parte de la vivienda y bienes indicados cuyo uso haya sido atribuido conforme a los párrafos anteriores, se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial. Esta restricción en la facultad dispositiva sobre la vivienda familiar se hará constar en el Registro de la Propiedad. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe.»

El que el Juez haya aprobado el derecho de uso puede suponer que ahora la limitación de disponer la tiene la esposa, a pesar de ser la plena propietaria, pues el párrafo 3 exige que la propietaria recabe para enajenar el consentimiento del esposo o, en su defecto, autorización judicial. Al no constar en el Registro tal limitación, se genera el señuelo de que la disposición es libre. Ahora bien, es un tema de solución discutible, porque también es cierto que el apartado 3 hace referencia a los casos «cuyo uso haya sido atribuido conforme a los párrafos anteriores» y, en el caso presente, no hay defecto de acuerdo, pues hay atribución de uso de la vivienda conforme al artículo 90.1 c) del Código Civil.

Por otra parte, en la práctica llegan a los registros muchos casos de sentencias que aprueban convenios confusos en los que el uso se atribuye tanto a la madre como a los hijos sin distinguirse entre titular y beneficiarios, lo que puede generar dudas acerca de si estamos ante la excepción que se apunta en esta resolución por la que, en ocasiones, los titulares puedan ser los hijos.

Álvaro Martín reseña en este enlace la STS de 18 de abril de 2023 que trata de la naturaleza del derecho de uso y su intervención -o no- en una ejecución hipotecaria. (JFME)

340.** INMATRICULACIÓN DE UNA CASA-CUEVA

Resolución de 6 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Almunia de Doña Godina, por la que se suspende la inmatriculación de una casa-cueva.

Resumen: Cuando la georreferenciación catastral es incompleta, por referirse solo a la superficie, siendo el subsuelo ocupado más extenso, cabe utilizar un certificado técnico complementario con las coordenadas UTM del subsuelo ocupado, que ha de presentarse al tiempo de la calificación.

Hechos: Se solicita la inmatriculación por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria de una finca descrita como «casa cueva (…) de unos 34 metros cuadrados aproximadamente de superficie, hoy según Catastro de 35 metros cuadrados, y unos 15 metros cuadrados de corral en la parte de la entrada».

La registradora suspende la inmatriculación, porque:

a) de la certificación catastral resulta que la superficie gráfica de la parcela es de 15 metros cuadrados.

b) de consulta realizada a la Oficina Virtual de Catastro resulta que la finca se encuentra enclavada en lo que parece ser monte comunal

c) tampoco se identifica la porción de suelo en la que está excavada la edificación mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

d) aunque la cueva pueda ser considerada como un bien inmueble objeto de un derecho autónomo al de la superficie del suelo que sobre ella se sitúa, carece de tal autonomía a efectos registrales, debiendo figurar inscrita en conexión con la finca donde se halla excavada… porque el derecho de propiedad sobre un terreno comprende, en principio, todas las facultades posibles sobre el volumen delimitado por la proyección vertical, hacia arriba y hacia abajo, de los linderos de una porción de la superficie terrestre.

Recurre un interesado alegando que hay 15 metros en superficie y 35 bajo tierra, que no se trata de un monte comunal y que las coordenadas UTM constan en el informe técnico que acompaña a su recurso.

La DG confirma la calificación.

Doctrina:

Tras transcribir el artículo 205 LH, el centro directivo hace la observación de que en el catastro solo aparece la representación gráfica de los 15 metros que se encuentran a nivel de superficie, pero no de los 35 que reconoce que existen a nivel menos 1, dedicados a vivienda. En cambio, en el informe técnico que se acompaña al escrito de recurso, sí se identifica también gráficamente, con coordenadas UTM, la parte de vivienda de 35 metros cuadrados.

La DG da a entender que, si este informe técnico se hubiese presentado a la registradora al tiempo de realizar la calificación, este defecto no existiría, pues la inconsistencia del Catastro, de la que no es culpable el ciudadano, no le puede perjudicar por lo que excepcionalmente admite informes técnicos complementarios en estos casos, como ya lo permitieron las Resoluciones de 22 de septiembre de 2017, 29 de septiembre de 2017, 18 de diciembre de 2020 y 4 de noviembre de 2021, con este texto: «en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa (…)».

El defecto de la posible invasión de monte comunal, lo considera revocado por la propia registradora conforme al contenido del informe emitido a la vista del recurso, donde admitió que «la cueva pudiera no estar excavada en el Monte (…)». 

Tampoco analiza un extremo no recurrido, el de la necesidad de la conexión con la finca adyacente donde se halla excavada la cueva vivienda (el que hemos transcrito como apartado d) de la nota).

Comentarios:

Al inmatricular una finca que contiene una edificación, hay dos elementos a analizar, el propio terreno y la obra nueva que se describe. En este caso se echa en falta una referencia en la doctrina de la DG a la propia declaración de la vivienda -es de suponer que por antigüedad-, por la vía del artículo 28.4 TR Ley del Suelo.

Otras resoluciones que tratan de cuevas son:

• 20 de junio de 2017
• 22 de septiembre de 2017
• 25 de julio de 2019
• 18 de abril de 2023 (declaración de obra nueva) (JFME)

341.** INMATRICULACIÓN DE FINCA EN UNA URBANIZACIÓN. PROBABLE PROCEDENCIA DE LA MATRIZ INSCRITA

Resolución de 6 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Vendrell n.º 1, por la que se suspende la inmatriculación de una finca por indicios sobre su procedencia de otra finca matriz ya inmatriculada

Resumen: Cuando la finca a inmatricular por la vía del artículo 205 LH forma parte de una urbanización, cuyas restantes fincas proceden de una finca matriz de la que se han ido segregando, están justificadas las dudas pues no resulta creíble que no tenga ese mismo origen.

Hechos: Se pretende inmatricular una finca registral por la vía del artículo 205 LH. Se da la circunstancia de que forma parte de una urbanización en la que todas las fincas de la misma calle proceden de una finca matriz de la que el titular registral fue haciendo segregaciones.

La registradora suspende la inscripción alegando que tiene dudas de que dicha finca ya está inmatriculada a favor de la entidad propietaria de una finca de la que se han venido segregando las restantes parcelas de esa misma calle.

La notario autorizante de dicha escritura alega que la solicitante de la inmatriculación ya aparece dada de alta en el Catastro como titular catastral desde una fecha anterior a la adquisición de la entidad titular registral de la finca que indica la registradora como finca matriz.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Considera la DG fundadas las dudas de la registradora, pues nos encontramos ante parcelas de una misma urbanización, con un mismo acceso ordenado, a través de viales comunes, por lo que es difícilmente creíble que si varias de la parcelas de la misma urbanización, ya sean estrictamente colindantes, o circundantes en los alrededores, proceden por segregación de una misma matriz, vaya a ser una excepción a esa regla general precisamente la finca cuya inmatriculación ahora se pretende. (AFS)

342.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA PESE A LA OPOSICIÓN DEL TITULAR CATASTRAL

Resolución de 6 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Baena, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.

Resumen: El mero hecho de ser titular catastral de una parcela cuya representación gráfica se desea inscribir por un tercero, no es suficiente para justificar las dudas de identidad.

Hechos: Solicitada la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral conforme al art. 199.2 LH, se presenta oposición por quien figura como titular catastral de la parcela en cuestión, quien asimismo es titular registral de una finca en la que no figura inscrita la referencia catastral. Tampoco consta en el Registro la referencia catastral de la finca cuya representación gráfica se pretende inscribir, aunque sí en el título.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripción pretendida al considerar que la representación gráfica que se pretende inscribir invade terrenos propiedad de quien formuló oposición, por haberlo acreditado con dicha certificación catastral descriptiva y gráfica que se corresponde con la finca registral de la que es titular quien se ha opuesto a la inscripción.

Recurso: El solicitante de la inscripción recurre alegando falta de motivación de la nota de calificación sobre las dudas en la identidad de la finca y que no es posible establecer la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral de la opositora, puesto que no coinciden ni el paraje ni los linderos, ni la superficie entre ambas; en cambio, sí coinciden con los de la finca de su propiedad.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: El mero hecho de ser titular catastral de una parcela cuya representación gráfica se desea inscribir por un tercero, no es suficiente para justificar las dudas de identidad, sino que la registradora debe formar su juicio de correspondencia, consistente en la comparación de las descripciones literarias registral y catastral de las fincas en cuestión.

No estando inscritas las referencias catastrales de ninguna de ellas, todas las declaraciones que en el título inscribible se hagan en orden a la referencia catastral o a la georreferenciación están sujetas a calificación, sin que en modo alguno puedan quedar excluidas de la calificación por la sola voluntad de los particulares.

En el presente supuesto, las circunstancias fácticas no pueden conducir a la correspondencia entre la finca de la opositora y la parcela catastral de la que es titular, por lo que procede desestimar la oposición formulada.

Comentario: Interesante supuesto en el que el titular catastral de una parcela ve como no puede hacer nada para evitar que alguien incorpore la representación gráfica de dicha parcela al folio real de su finca registral. Por mucho que el Catastro no sea un registro de titularidades, considero que la controversia sobre la titularidad catastral de una parcela debería impedir la inscripción de su representación gráfica. Además, este criterio abre otra brecha en la coordinación Registro-Catastro, pues este no modificará la configuración de la parcela contra la voluntad del titular catastral, con lo que las descripciones registral y catastral serán diferentes. Considero que ello va en contra del propio art. 199.2 LH que, a diferencia del número 1, introduce la notificación al titular catastral con la evidente intención de no causarle indefensión y darle voz para que pueda oponerse e impedir la inscripción si justifica su oposición, como sucede en este caso mediante la aportación de la propia certificación catastral. (VEJ)

343.** DENEGACIÓN DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 POR POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE NEGOCIO JURÍDICO NO INSCRITO

Resolución de 6 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, por la que se deniega la iniciación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria por apreciar dudas sobre la identidad de la finca.

Resumen: Cabe denegar la tramitación del expediente del art. 199 cuando las dudas de identidad se basan en una rectificación reciente acreditada por acta de notoriedad.

Hechos: Se pretende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, con un exceso de cabida del 20%. Se da la circunstancia de que 9 años antes ya se había inscrito otro exceso de cabida sobre la base de un acta de notoriedad.

Calificación: El registrador de la propiedad deniega el inicio del procedimiento del art. 199 LH por albergar dudas sobre la identidad de la finca, a la vista de sus antecedentes registrales.

Recurso: La titular registral alega que tal negativa no está amparada por el citado artículo, y que si el registrador tiene dudas sobre la identidad de la finca debería disiparlas tramitando el expediente del art. 199.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La previa inscripción de una rectificación de superficie, acreditada en acta de notoriedad con incorporación de informe técnico, justifica las dudas fundadas acerca del mantenimiento de la identidad de la finca.

En el presente supuesto, la DG considera evidente que la rectificación superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria.

Comentario: El procedimiento del art. 199 tiene por finalidad disipar las dudas de identidad del registrador mediante la notificación a los colindantes y otros titulares de la pretensión de inscripción de la representación gráfica. De modo que si el registrador considera que sus dudas de identidad no pueden resolverse mediante las notificaciones, esto es, que las va a seguir manteniendo aunque nadie se oponga, porque se está encubriendo otro negocio jurídico, no tiene sentido tramitar el art. 199. De este criterio, que acertadamente adopta la DG en esta resolución, debería seguirse que si el registrador tramita el procedimiento es porque las dudas que tiene son de tal naturaleza que pueden resolverse mediante las notificaciones, de forma que si nadie se opone, no debería denegar la práctica de la inscripción por albergar dudas de identidad; sin embargo, la DG no es coherente con su propia doctrina, pues en numerosas resoluciones ha confirmado la nota de calificación denegatoria de la inscripción, tras la tramitación del art. 199, pese a no haberse presentado oposición. (VEJ)

344.* ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD BASADAS EN ALEGACIONES DE COLINDANTES

Resolución de 6 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Totana, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.

Resumen: Procede denegar la inscripción de la georreferenciación cuando el registrador considera acreditada la existencia de una controversia entre la delimitación de las fincas y lo motiva adecuadamente en la nota.

Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral por el procedimiento del art. 199 LH, previa minoración de su superficie (inferior al 10%) y la actualización de sus linderos. En su tramitación, se presenta oposición por parte de diversos colindantes, quienes alegan invasión de sus fincas; algunos de los colindantes no aportan documentación en la que basar sus alegaciones.

Calificación: El registrador de la propiedad deniega la inscripción de la georreferenciación, basándose en la oposición formulada y en las circunstancias que, a su juicio, la justifican.

Recurso: El recurrente alega falta de fundamentación en las alegaciones de quienes se han opuesto y falta de precisión en las dudas manifestadas por el registrador.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas afectadas por la inscripción de la representación gráfica, debidamente acreditada a juicio del registrador y motivada en su nota de calificación, debe conllevar la denegación de la práctica de dicha inscripción. (VEJ)

345.** COMPRAVENTA. ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD SIN EXPRESAR CAUSA

Resolución de 7 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Jaén n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa (IES)

Resumen.– El pacto de privatividad siempre será admisible si bien será necesaria su causalización, tanto en los supuestos en que sea previa o simultánea a la adquisición, como en los casos en que sea posterior, sin que ello signifique que haya que acudir a contratos de compraventa o donación entre cónyuges. Se ha considerado suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura.

 Hechos.- En escritura una persona casada en régimen de gananciales compra una finca, si bien comparece su cónyuge y hacen constar que «convienen dar carácter privativo absoluto o puro a la finca adquirida, por lo que solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad inscriba dicha finca adquirida como privativa del señor R. J., según lo previsto en los artículos 1.346-3.º del Código Civil y 95.1 del Reglamento Hipotecario, y Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 26 de febrero de 2020, así como en sus Resoluciones de 8 y 9 de septiembre de 2021 y 11 de abril de 2022.

La registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada por entender, en síntesis, que, según la Resolución de esta Dirección General de 26 de febrero de 2020, «el pacto de privatividad siempre será admisible si bien será necesaria su causalización (…)»; y en la escritura calificada no se hace constar «causa adecuada que justifique la no operatividad del principio de subrogación real».

El notario recurrente alega que, de los términos en que está redactada la escritura, resulta, con toda claridad, el pacto de atribución de privatividad del inmueble adquirido y la causalización de esa atribución.

 Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

El llamado principio de subrogación real, enunciado con carácter general en los artículos 1347.3.º del Código Civil («son bienes gananciales (…) Los adquiridos a título oneroso a costa del caudal común») y 1346.3.º («son privativos de cada uno de los cónyuges (…) Los adquiridos a costa o en sustitución de bienes privativos»), no es de aplicación universal, pues a él se anteponen otros criterios que el legislador ha considerado como prioritarios para determinar la naturaleza de los bienes, como pueden ser el de la accesión (cfr. artículo 1359 del Código Civil), el de la autonomía de la voluntad (cfr. artículo 1355 del Código Civil) o el del carácter del propio bien del que deriva el derecho a la adquisición (cfr. artículos 1346.4, 1347.4 o 1352 del Código Civil).

En las adquisiciones onerosas, en caso de que no se aplique el denominado principio de subrogación real, para evitar el desequilibrio entre los distintos patrimonios de los cónyuges, surge como contrapeso el correspondiente derecho de reembolso (a favor del patrimonio que sufraga la adquisición) consagrado en el artículo 1358 del Código Civil.

 La regulación que del régimen económico matrimonial contiene el Código Civil se caracteriza por un marcado principio de libertad que se manifiesta, entre otros, en los artículos 1315 (libertad en la determinación del régimen económico), 1325 (libertad en cuanto a su estipulación, modificación o sustitución), 1328 (libertad de pacto en tanto las estipulaciones no sean contrarias a las leyes o las costumbres o limitativas de la igualdad de derechos que corresponda a cada cónyuge) y 1323 (posibilidad de transmitirse los cónyuges por cualquier título bienes y derechos y celebrar entre sí toda clase de contratos), sin más limitaciones que las establecidas en el mismo Código (cfr. artículo 1315). El propio artículo 1355 -al permitir que los cónyuges atribuyan carácter ganancial a los bienes que adquieran a título oneroso durante el matrimonio, con independencia de cuál sea la procedencia y la forma y plazos de satisfacción del precio o contraprestaciónse encuadra dentro de ese amplio reconocimiento de la autonomía privada, y constituye una manifestación más del principio de libertad de pactos que se hace patente en el mencionado artículo 1323, pero siempre causalizado y procediendo, en su caso, el reembolso previsto en el artículo 1358 del Código Civil.

 El desplazamiento patrimonial derivado del negocio jurídico de atribución de ganancialidad tiene una identidad causal propia que permite diferenciarlo de otros negocios jurídicos propiamente traslativos del dominio, como la compraventa, la permuta, o la donación. Por ello, se llega a afirmar que encuentran justificación en la denominada “causa matrimonii”.

También se admitide que los cónyuges pueden atribuir carácter privativo a un bien ganancial, pacten o no compensación a cargo de los bienes privativos y siempre que el desplazamiento pactado aparezca causalizado. (cfr. Resoluciones de 25 de septiembre de 1990, 21 de enero de 1991, 30 de julio de 2018, 12 de junio y 17 de diciembre de 2020, 15 de enero de 2021 y 4 de julio y 30 de noviembre de 2022). Ciertamente, se han aducido doctrinalmente determinados argumentos en contra de tal posibilidad: que no hay un principio general ni artículo que admita la atribución de privatividad, en sentido inverso a la de ganancialidad a que se refiere el artículo 1355 del Código Civil; que no puede confundirse la libre contratación entre los cónyuges (ex artículo 1323 del mismo Código), ni el principio informador del «favor consortialis» que inspira el artículo 1355 con la confesión de privatividad recogida en el artículo 1324, ya que ésta última es un medio de prueba; que el interés de los acreedores de la sociedad de gananciales debe estar protegido mediante una liquidación que contenga su inventario, por lo que, en consecuencia, la declaración de la privatividad tiene su marco en la confesión del artículo 1324, sin perjuicio de que se puedan producir transmisiones -con su causa- entre los cónyuges mediante donación, compraventa u otros contratos (ex artículo 1323).

 Esta tesis negativa fue rechazada ya por este Centro en la Resolución de 25 de septiembre de 1990, en los siguientes términos: «Por una parte, las normas jurídicas no pueden ser interpretadas desde la perspectiva de evitar el fraude de los acreedores, el cual, además, tiene suficiente remedio en las correspondientes acciones de nulidad y rescisión o en la aplicación de las normas que se hubiere tratado de eludir. Por otra, no puede desconocerse la proclamación, tras la reforma del Código Civil de 13 de mayo de 1981, de la libertad de contratación entre los cónyuges (principio recogido en el artículo 1.323 del Código Civil, respecto del cual, el artículo 1.355 del Código Civil no es sino una aplicación particular para una hipótesis concreta, de la que no puede inferirse, por tanto, la exclusión legal de los demás supuestos de contratación entre esposos) que posibilita a estos, para, actuando de mutuo acuerdo, provocar el desplazamiento de un concreto bien ganancial al patrimonio de uno de ellos por venta, permuta, donación u otro título suficientemente causalizado y cuyo régimen jurídico vendrá determinado en función de esa específica causalización (609, 1.255, 1.261 del Código Civil), así pues, admitido ese trasvase patrimonial de un bien ya ganancial, debe igualmente admitirse que los cónyuges, con ocasión de la adquisición determinado bien a tercero, puedan convenir que éste ingrese de manera directa y erga omnes en el patrimonio personal de uno de ellos a pesar de no haberse acreditado la privatividad de la contraprestación, siempre que dicho negocio conyugal atributivo (que mantiene su sustantividad y autonomía jurídica pese a su conjunción con el negocio adquisitivo) obedezca a una causa adecuada que justifique la no operatividad del principio de subrogación real (1.347.3.º del Código Civil) cual, por ejemplo, la previa transmisión gratuita de la contraprestación a favor del cónyuge adquirente, el derecho de reembolso al que se refiere el artículo 1.358 del Código Civil, etc.. Dicho negocio atributivo no debe confundirse con la confesión de privatividad, pues la virtualidad de ésta a efectos de la calificación del bien, sobre ser relativa en su ámbito subjetivo (artículo 1.324 del Código Civil), queda subordinada a la realidad o inexactitud del hecho confesado (vid. artículo 1.234 del Código Civil)».

Como puso de relieve este Centro en Resolución de 30 de julio de 2018, el pacto de privatividad siempre será admisible si bien será necesaria su causalización, tanto en los supuestos en que sea previa o simultánea a la adquisición, como en los casos en que sea posterior, sin que ello signifique que haya que acudir a contratos de compraventa o donación entre cónyuges.

Ahora bien, como se indicó en la Resolución de 22 de junio de 2006, dicha exigencia de especificación causal del negocio ha de ser interpretada en sus justos términos. En este sentido, se ha considerado suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura.

 Si se expresa que la causa del negocio de atribución de privatividad (o de ganancialidad) es onerosa, pero no se concreta si la compensación equivalente es pasada, presente o futura, el Código Civil presume esto último artículo 1358.

De acuerdo con lo hasta aquí expuesto son perfectamente lícitas las siguientes opciones en relación con la sociedad de gananciales, y la situación jurídica de los bienes privativos, en lo que se refiere al ámbito registral: Primera. Justificar indubitadamente el carácter privativo del bien. Si el bien es fungible, como ocurre con el dinero, dicha justificación debe realizarse siempre mediante prueba documental pública. En este sentido, esta Dirección General en su reciente Resolución de fecha 30 de mayo de 2022 ha manifestado que «el rastro del dinero privativo que se dice invertido en la adquisición ha de gozar de una acreditación documental plena, pues en el procedimiento registral no existe la posibilidad de admisión de otros medios de prueba, cuya admisión habría de llevar pareja la posibilidad de contradicción». Esa conclusión viene avalada por el contenido del artículo 95.2 del Reglamento y esta es la solución estricta que rige en el ámbito registral en tanto no haya una modificación normativa que flexibilice este extremo (como la legislación civil especial de Aragón, por ejemplo –vid. artículo 213 del Código de Derecho Foral de Aragón–). No obstante, no debe descartarse una interpretación flexible del referido artículo 95.2 del Reglamento Hipotecario que, atendiendo a la realidad social (cfr. artículo 3.1 del Código Civil), lleve a admitir la inscripción del bien con carácter privativo sobre la base de manifestaciones del comprador que, constando en documento público, tengan como soporte algún dato adicional como pudiera ser, por ejemplo, el documento bancario del que resulte la correspondencia del pago realizado con el previo ingreso en una cuenta de la titularidad del comprador de dinero procedente de donación constatada en escritura pública». Segunda. Que un cónyuge confiese el hecho del carácter privativo de la contraprestación con la que se adquirió el bien por el otro cónyuge, con lo que se sujeta al régimen especial de los artículos 1324 del Código Civil y 95.4 del Reglamento Hipotecario. Tercera. Que los cónyuges celebren un negocio jurídico de atribución de carácter privativo, pero dejando claramente expresada la causa onerosa o gratuita de dicho negocio.

En el presente caso debe concluirse que los cónyuges, por pacto, están determinando el carácter privativo del bien comprado por el esposo, de modo que ambos consortes, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, excluyen el juego de la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil, pero nada se expresa sobre la causa onerosa o gratuita de dicho negocio. Por ello, la calificación debe ser confirmada. (IES)

346.() ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 7 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Gijón n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un documento privado de constitución de usufructo

Resumen: Cuando el titular registral no coincide con el transmitente de su derecho, en este caso usufructo, en un documento privado luego elevado a público es de aplicación el principio de tracto sucesivo por lo que no es inscribible la transmisión de dicho derecho, incluso en el caso de que civilmente el transmitente fuera el verdadero propietario civil de dicho derecho cuando se transmitió el mismo.

Hechos: En 2019 el propietario y titular registral de una finca dispone de un derecho de usufructo a favor de un tercero, que en 2022 eleva a escritura público dicho documento, pero el titular registral ya ha cambiado.

El registrador deniega la inscripción solicitada por falta de tracto.

El interesado recurre alegando únicamente su buena fe.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: es principio básico de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). (AFS)

347.** LICENCIAS EN PRECARIO: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA PARA USOS Y OBRAS DE CARÁCTER PROVISIONAL 

Resolución de 7 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Almunia de Doña Godina, por la que se suspende la constancia registral de las manifestaciones y compromisos asumidos por los titulares registrales respecto de una determinada licencia para usos y obras de carácter provisional

Resumen: No le corresponde al registrador interpretar los términos de la licencia si los mismos han sido debidamente clarificados por la Administración Pública otorgante de la misma.

Hechos: Mediante acta de manifestaciones, tras reseñarse determinada documentación relativa a una licencia “para usos y obras de carácter provisional”, se hace constar que “los comparecientes manifiestan asumir la demolición de la fosa séptica exigida cuando así lo indique el Ayuntamiento, en los términos que se derivan de la mencionada licencia de obras y sus anexos aclaratorios, de cara a propiciar la preceptiva inscripción registral de la misma según exige el art. 29.3 del vigente Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón”.

La registradora califica negativamente declarando que “existe una falta de concordancia entre los términos de la licencia urbanística en precario (…) y lo que dice el acta de manifestaciones” porque el acta de manifestaciones solo hace referencia a la demolición de la fosa séptica, sin decir nada respecto de la vivienda unifamiliar para cuya construcción se concede la licencia urbanística en precario debiendo incluir en el acta que asumen, no la demolición de la fosa séptica, sino de las edificaciones, cuando así lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización en su caso, y con las demás consecuencias previstas en la legislación urbanística.

Los interesados y recurrentes alegan:

— que de los dos anexos explicativos de la licencia incluidos en el acta de manifestaciones resulta que la precariedad a la que se hace mención en la licencia se encuentra relacionada únicamente con el vertido y, por tanto, con la instalación y desinstalación del depósito estanco, no con la edificación de la vivienda; y,

— que la exigencia de que los recurrentes deben asumir la demolición integra de la vivienda unifamiliar a construir supone una extralimitación de la posible interpretación de la licencia a inscribir, en la medida que enmienda la propia interpretación y finalidad del emisor de la misma.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Para resolver el recurso menciona nuestro Centro Directivo la normativa desde el punto de vista urbanístico y sustantivo, y desde el punto de vista registral:

En primer lugar, el artículo 29.3 del Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón.

Y desde el punto de vista registral, el artículo 76 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

En el caso que nos ocupa, resulta presentada la documentación municipal aclaratoria de la licencia de obras de la que resulta expresamente lo siguiente:

• Que en el momento en el que las obras de saneamiento hayan sido ejecutadas por el Ayuntamiento, los vecinos tendrán la obligación de desinstalar y hacer desaparecer el depósito estanco, quedando el resto de la vivienda intacto.
• Que tal desinstalación no afectará a la construcción de la vivienda, al ser elementos independientes y
• Que la precariedad a la que hace referencia la licencia se encuentra relacionada exclusivamente con el vertido y, por tanto, con la instalación y desinstalación del depósito estanco, no con la edificación de la vivienda.

En base a lo anterior declara que la calificación registral recurrida, al exigir el compromiso de demolición, además del depósito estanco, también de la vivienda, “no es ajustada a Derecho, al suponer una interpretación errónea de los términos de la licencia, que han quedado debidamente clarificados por la propia Administración Pública otorgante de la misma”.

Comentario: Según el artículo 99 del RH, uno de los extremos de los documentos administrativos sujetos a calificación registral es el de la “congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido…”. Pues bien, aunque la registradora en su nota de calificación no utiliza el término de “congruencia” sino el de “concordancia”, parece claro que se estaba refiriendo a que si la petición de licencia de edificación y la licencia de obras concedida lo era en precario, ahora esa licencia no puede convertirse, pese a los argumentos de la recurrente y las sentencias del TS que cita, en una licencia de obras definitiva, siendo sólo en precario lo relativo al saneamiento.

De todas formas, a la vista de los datos proporcionados y de las alegaciones del recurrente, parece que lo ocurrido fue un desajuste entre lo que pretendían los solicitantes del Ayuntamiento inicialmente y lo que al final fue el resultado y por eso las aclaraciones posteriores. Desde este punto de vista y tras esa aclaración del Ayuntamiento, quizás lo menos malo sea inscribir, pues lo contrario y como apuntaba la recurrente, le hubiera ocasionado tremendos perjuicios. Ahora bien, las normas urbanísticas están para cumplirse por parte de todos, y los primeros que deben cumplirlas son las AAPP, como forma de evitar en el futuro efectos indeseados mucha más perjudiciales que los que se tratan de evitar con las aclaraciones efectuadas. La seguridad jurídica debe primar sobre otras consideraciones. (MGV)

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348.*** AGREGACIÓN. LÍMITES CUANTITATIVOS DEL ART. 48 RH

Resolución de 7 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Oliva, por la que se deniega la inscripción de una agregación, por no cumplirse los requisitos del artículo 48 del Reglamento Hipotecario

Resumen: Cuando se agregan varias fincas a una mayor, el requisito cuantitativo de que la finca debe tener una extensión superior al quíntuplo de las que se agreguen, debe tenerse en cuenta en relación con cada una de las agregadas y no de todas en conjunto. En los casos de georreferenciación obligatoria, cuando el registrador dude de la identidad de la finca, si hay modificación de superficie, no procede aplicar el art. 201.3 sino el expediente 199.2.

Se pretende inscribir la agregación de 15 fincas registrales a otra finca mayor, que tiene una superficie de 33.621 m2, quedando la finca resultante, según las sumas de las superficies, con una superficie registral de 61.631 m y con una superficie catastral algo inferior, solicitando que se inscriban, por ser las diferencias superficiales inferiores al 5% de la cabida inscrita, al amparo del artículo 201.3 LH y, en caso de que el registrador tenga dudas en la identidad de la finca, solicita expresamente que se inicie un expediente del art 199 LH.

El registrador entiende que no se cumplen los límites cuantitativos del art 48 RH.

La DG estima el recurso y revoca la nota, pero con matices.

Analiza el límite cuantitativo que fija el art 48 RH, que exige que la finca principal tenga una superficie cuanto menos del quíntuplo de la agregada. En el caso resulta que todas las porciones son inferiores a la quinta parte de la finca a la que se agregan, por lo que se cumple con el requisito del límite cuantitativo. Es decir, para ver si se cumple este requisito cuantitativo no tiene que sumarse la superficie de las quince fincas agregadas para compararlo con la superficie de la finca registral a la que se agregan, puesto que ello supondría imponer al presentante una operación de agrupación previa de todas las fincas, opción que, si bien es válida, no ha sido la modalidad elegida por el otorgante ni es un requisito que venga impuesto por la legislación hipotecaria.

Pero respecto a la inscripción de la base gráfica y modificación de la superficie resultante señala que no puede inscribirse por la vía del art 201.3 LH, puesto que tratándose de una agregación, la georreferenciación de la finca es circunstancia necesaria del asiento, por aplicación del art 9.b) primer párrafo LH, y el procedimiento regulado por el artículo 201.3, es un procedimiento de rectificación de la descripción literaria de la finca, sin simultánea inscripción de su georreferenciación.

El registrador deberá practicar la inscripción de la agregación con su georreferenciación alternativa, si no tiene dudas sobre la identidad de la finca, ya que las operaciones de modificación de entidades hipotecarias no requieren necesariamente la tramitación de un expediente. Pero si tiene dudas deberá tramitar, para resolverlas, el expediente del art 199.2 LH por haberse aportado una georreferenciación alternativa a la catastral, con citación a colindantes registrales y catastrales.

Por todo ello el Centro acuerda revocar la nota de calificación, pero sin que implique la inscripción automática de la agregación, pues si el registrador tiene dudas en la identidad de la finca, deberá tramitar el expediente del art 199.2

COMENTARIO: Sorprendente resolución puesto que la interpretación literal del art. 48 RH parece decir exactamente lo contrario a lo mantenido por la DG en ésta resolución: «La agregación de una o varias fincas inscritas o de una o varias partes que se segreguen, a otra también inscrita, podrá realizarse siempre que ésta tenga una extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen.» (MN)

349.* AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA SIN EL CONSENTIMIENTO DE LOS COLINDANTES AFECTADOS

Resolución de 7 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Nules n.º 3, por la que se califica negativamente la inscripción de una agrupación y declaración de obra nueva, previa tramitación de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin comparecer ningún titular colindante.

Resumen: Para inscribir la representación gráfica de una finca no se requiere el consentimiento expreso de los titulares registrales de las fincas colindantes.

Hechos: Se insta la inscripción de la representación gráfica de una finca para inscribir una agrupación y una declaración de obra nueva sobre la finca agrupada. El registrador de la propiedad tramita el procedimiento del art. 199 LH, sin que se presente oposición alguna.

Calificación: El registrador suspende la inscripción conforme al art. 18 LH, por faltar el consentimiento expreso de los titulares de las fincas colindantes afectadas por la inscripción de la representación gráfica solicitada.

Recurso: El notario autorizante recurre la nota de calificación alegando que el art. 18 LH no hace referencia alguna al “expreso consentimiento” que deben prestar los titulares colindantes en el proceso de un expediente que regula el art. 199 LH.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Para inscribir la representación gráfica de una finca no se requiere el consentimiento expreso de los titulares colindantes, pues tal exigencia no encuentra acomodo legal en los preceptos invocados por el registrador, sino que es suficiente con la falta de oposición, una vez notificados en el seno del procedimiento del art. 199 LH. (VEJ)