INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

JUNIO – 2022

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

Nota: A partir del informe de Enero 2022 se recupera el apartado relativo a Legislación publicada durante el mes que aparece en el nombre del Informe.

Si la reforma es puntual respecto a algún tema, se indicarán los temas afectados principalmente.
Si la reforma es de más calado, tan sólo se avisará de ella y se hará remisión a material utilizable, al exceder su cometido de lo que son informes mensuales.
Puede haber situaciones mixtas, en las que se den algunos apuntes y se haga remisión para ampliar.

SUMARIO:

LEGISLACIÓN

1 Real Decreto 415/2022, de 31 de mayo. Instrucciones previas.

2 Ley Rehabilitación Edificatoria. Reforma: LPH, Ley del Suelo y Edificación.

APUNTES PARA TEMAS.

1 Agrupación, segregación, agregación y división de fincas

2 Seguro decenal. Rehabilitación y reforma del edificio.

3 Título inscribible: Resoluciones judiciales. Firmeza.

4 Declaración de obra nueva

5 Multipropiedad. Régimen de aprovechamiento por turnos.

6 Nota simple registral.

CUESTIONARIO PRÁCTICO

1 Segregación.

2 Notas simples

3 Finca

4 Resolución judicial

5 Obra nueva

6 Obras de rehabilitación y reforma

7 Multipropiedad

Enlaces

LEGISLACIÓN

1 Real Decreto 415/2022, de 31 de mayo

[modifica el Real Decreto 124/2007, de 2 de febrero, por el que se regula el Registro nacional de instrucciones previas y el correspondiente fichero automatizado de datos de carácter personal].

Esta materia tiene interés notarial por su relación con las actas notariales de instrucciones previas o voluntades anticipadas (los mal llamados testamentos vitales).

A partir de esta modificación se incluye dentro de las declaraciones posibles la relativa a la prestación de ayuda para morir. De ahí que se modifique la información a facilitar para su inclusión en el anexo, en el apartado «Materia de la declaración», la prestación de ayuda para morir.

Junto a los registros autonómicos existe un REGISTRO NACIONAL DE INSTRUCCIONES PREVIAS, en el que se recogen las inscripciones practicadas en los registros autonómicos. Se trata de un registro administrativo adscrito al Ministerio de Sanidad a través de la Subdirección General de Cohesión y Alta Inspección del Sistema Nacional de Salud.

Referencia a la legislación de interés:

El artículo 11 de la Ley 41/2002, de 14 de noviembre, básica reguladora de la autonomía del paciente y de derechos y obligaciones en materia de información y documentación clínica, regula el documento de instrucciones previas.

El RD 124/2007, de 2 de febrero, regula el Registro nacional de instrucciones previas que se crea, adscrito al entonces Ministerio de Sanidad y Consumo (actual Ministerio de Sanidad), con el fin de asegurar la eficacia en todo el territorio nacional de las instrucciones previas manifestadas por los pacientes y formalizadas de acuerdo con lo dispuesto en la legislación de las respectivas Comunidades Autónomas. Entre la información mínima que deben trasladar las comunidades autónomas, Ceuta y Melilla al Registro nacional una vez realizada la inscripción de un documento de instrucciones previas, recogida en un anexo, se encuentra la sección denominada «Materia de la declaración» que comprende el apartado relativo a cuidados y tratamiento, así como el previsto al destino del cuerpo del otorgante o de los órganos una vez fallecido.

Por su parte, la Ley Orgánica 3/2021, de 24 de marzo, de regulación de la eutanasia, regula en su capítulo II el derecho de las personas a solicitar la prestación de ayuda para morir y los requisitos para su ejercicio. (ver resumen)

Ver resumen del RD 415/222 en el informe general 333.

PDF (BOE-A-2022-8908 – 3 págs. – 206 KB) Otros formatos

2 Ley Rehabilitación Edificatoria. Reforma de las Leyes de Propiedad Horizontal, Suelo y Edificación.

La Ley modifica los artículos 9, 17 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar los acuerdos, extender el ámbito del fondo de reserva y luchar contra la morosidad; también el artículo 9 TR Ley del Suelo, para mejorar la financiación y añade a la Ley de la Edificación el principio de no perjudicar el medio ambiente.

Indice del Informe en NyR.

APUNTES PARA TEMAS.

1 AGRUPACION. SEGREGACIÓN. AGREGACIÓN. DIVISIÓN DE FINCAS

Civil: T.32

Hipotecario. Notarias: T. 17. Registros: T.20.

Resumen:

Georreferenciación de fincas: (i) La georreferencicion de las fincas es necesaria para inscribir cualquier modificación hipotecaria que comporte el nacimiento de una nueva finca registral. (ii) Esta obligación se extiende tanto a la finca resultante como al resto de finca matriz cuando lo hubiera, si bien en cuanto al resto de finca sólo será preceptiva la georreferenciación cuando sea posible.

Segregación y licencia municipal: (i) Para escriturar e inscribir una segregación es preceptiva la licencia municipal o la declaración de innecesariedad. (ii) Para el caso de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente puede ser titulo habilitante la declaración administrativa del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación (Ar 28.4 TRLSyOU). (iii) No es título habilitante de la parcelación el certificado municipal sobre la inexistencia de expediente sancionador alguno sobre la parcela.

NECESIDAD DE GEORREFERENCIAR LAS FINCAS.

1 Regla general: Para inscribir cualquier de modificación hipotecaria que comporte el nacimiento de una nueva finca registral es preceptiva la inscripción gráfica georreferenciada de la finca.

Esta exigencia se aplica a la nueva parcela y al resto de finca matriz en aquellos casos en que se genere un resto, como ocurre en segregaciones y agregaciones. (R.11 de abril de 2019).

2 Matización: No obstante, en cuanto al resto de finca matriz ha de matizarse la exigencia diciendo que su georreferenciación será exigible cuando sea posible.

La imposibilidad deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, como ocurre, por ejemplo, cuando el resto de finca matriz haya sido objeto de anteriores segregaciones que han sido inscritas (art. 47 RH).

En lo casos en que no sea objetivamente posible la georreferenciación del resto no cabe rechazar la inscripción de una parcela segregada adecuadamente identificada y descrita por el hecho de que no pueda fijarse la representación georreferenciada del resto (RR. 11 de abril de 2019, 6 de febrero de 2020 y 23 de julio de 2021).

SEGREGACIONES Y DIVISIONES POR ANTIGÜEDAD

Para el caso de segregación o división por antigüedad podrá estimarse suficiente como título administrativo habilitante la declaración administrativa del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación (Ar 28.4 TRLSyOU).

Sin embargo, un certificado municipal sobre la inexistencia de expediente sancionador alguno sobre la parcela no es título habilitante suficiente.

Resolución de 31 de mayo de 2022.

Informe junio 2022. Comentario J.A.Riera (R 238).

PDF (BOE-A-2022-10412 – 12 págs. – 250 KB) Otros formatos

SEGREGACIÓN Y NECESIDAD DE LICENCIA.

1 Finalidad y alcance de la licencia: La segregación es un acto jurídico de riguroso dominio que, desde el punto de vista sustantivo, requiere de licencia administrativa.

La licencia municipal -o la declaración de innecesariedad de la misma- acreditan la legalidad administrativa y urbanística vigente.

La segregación deberá acomodarse a la preceptiva licencia sin que pueda ni el registrador ni el notario modificar los términos de su obtención.

En ningún caso pueden admitirse discrepancias que impliquen una reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia. (RR. 12 de noviembre de 2013 y 29 de septiembre de 2017).

No obstante, la falta de coincidencia entre la superficie registral del resto de finca matriz tras la segregación y la que consta en la licencia no invalida necesariamente la licencia concedida ni exige nueva licencia, sino que se modificará previamente la superficie de la finca para poder inscribir la nueva reordenación de los terrenos.

2 Control notarial y registral: El artículo 26.2 TRLSyRU dice que «(…) En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable»».

Notarios y registradores cumplen con exigir que se aporte la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable, sin que sea precisa que indaguen la licitud intrínseca de dicha autorización, de conformidad con la presunción de validez y ejecutividad de los actos administrativos (cfr. artículo 39 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

Sin embargo, sí deben comprobar la correspondencia de la operación jurídica realizada con el documento administrativo que acredite la conformidad, aprobación o autorización administrativa.

Resolución de 12 de mayo de 2022.

Informe junio 2022. Comentario Víctor Esquirol. (R. 217).

PDF (BOE-A-2022-8995 – 15 págs. – 271 KB).

2 SEGURO DECENAL. REHABILITACION Y REFORMA DEL EDIFICIO.

Civil: T.32

Hipotecario. Notarias: T. 16. Registros: T.19.

Resumen: La exigencia del seguro decenal en las obras de reforma y rehabilitación de viviendas depende de la entidad de la obra a realizar.

Si es una rehabilitación NO es necesario seguro decenal.

Si es una reforma SÍ es necesario el seguro decenal

La REHABILITACIÓN del edificio se considera reforma no esencial porque no altera la composición general exterior del edificio, su volumetría o la configuración estructural del edificio, y no cambia los usos característicos.

La REFORMA del edificio si se considera una alteración esencial porque afecta a su volumetría, a la composición general exterior, a la configuración estructural del edificio o se cambian los usos característicos del edificio, salvo si afecta a elementos aislados.

Caso evidente de reforma es, por ejemplo, la construcción de nuevas plantas u obras de nueva construcción “excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta”. ( artículo 2,2 de la Ley de Ordenación de la Edificación)

¿Cómo saber si se trata de una rehabilitación o una reforma? La acreditación de si se trata o no de una reforma no esencial, meramente parcial, compete al arquitecto director de la obra, al certificar la finalización de la misma sin que tales afirmaciones –de carácter técnico, no jurídico– puedan ser desvirtuadas por otro criterio del registrador o de este Centro Directivo, salvo que se trate de casos evidentes como son la construcción de nuevas plantas.

Resolución de 30 de mayo de 2022.

Informe junio 2022. Comentario Alfonso de la Fuente (R 235).

PDF (BOE-A-2022-10409 – 14 págs. – 265 KB) Otros formatos

3 TÍTULO INSCRIBIBLE: RESOLUCIONES JUDICIALES. FIRMEZA.

Hipotecario. Notarias: T. 14. Registros: T.16.

Resumen: No cabe practicar asientos definitivos de las sentencias que no son firmes o de las que, aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos para ejercitar la acción de rescisión en caso de sentencia dictada en rebeldía.

Son resoluciones firmes aquéllas contra las que no cabe recurso alguno, bien por no preverlo la ley, bien porque ha transcurrido el plazo previsto para interponerlo sin que se haya presentado.

Las resoluciones judiciales deben ser firmes para provocar un asiento registral definitivo (inscripción o cancelación). Si no son firmes sólo podrán ser objeto de anotación.

Dice en este sentido el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos».

Ello es debido a que sólo los asientos definitivos pueden provocar el nacimiento de terceros amparados por la fe pública, conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

¿Cuándo una resolución judicial es firme?.

Dice el artículo 207.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que «son resoluciones firmes aquéllas contra las que no cabe recurso alguno bien por no preverlo la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de las partes lo haya presentado».

Resolución de 24 de mayo de 2022.

Informe junio 2022. Comentario J.A.Riera (R. 230).

PDF (BOE-A-2022-9812 – 11 págs. – 245 KB) Otros formatos

¿Qué ocurre con las sentencias en rebeldía?

Tampoco pueden causar asientos definitivos mientras no transcurran los plazos para ejercitar la acción de rescisión. La apreciación de que concurra la fuerza mayor que prolonga dichos plazos corresponde a la administración de justicia.

Dice la Dirección General: no cabe la práctica de la inscripción (sino sólo la anotación) de las sentencias no firmes o de las que, aun siéndolo, no han transcurrido los plazos para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía (art. 524.4 LEC).

El art. 502 establece los plazos para poder ejercitar la acción de rescisión (20 días o 4 meses, según la sentencia se hubiera notificado personalmente o no; plazos que podrán prolongarse hasta los 16 meses si subsistiera la fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia).

El transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificación o de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto, sin que tenga competencia el registrador para apreciar la posible concurrencia de la mencionada fuerza mayor. Por tanto, la fijación del plazo para el ejercicio de la acción de rescisión deberá ser apreciada por el letrado de la Administración de Justicia. (R. de 12 de mayo de 2016).

Resolución de 31 de mayo de 2022

Informe junio 2022. Comentario: María Nuñez. (R 237).

PDF (BOE-A-2022-10411 – 9 págs. – 232 KB) Otros formatos

4 DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Hipotecario. Notarias. T. 16. Registros: T. 19.

Resumen: La declaración de obra nueva construida sobre una finca que pertenece en proindiviso a varios propietarios en régimen de comunidad ordinaria precisa del consentimiento de todos ellos.

Para declarar una obra nueva sobre una finca en régimen de copropiedad se precisa el consentimiento de todos los condueños de la finca de acuerdo con las normas del régimen de comunidad romana del Código Civil. (Art. 397 CC), pues la cuota indivisa perteneciente a los otorgantes no conlleva el uso individualizado de ninguna parcela ( ni consta inscrita en el Registro la comunidad funcional que se relaciona en la escritura calificada).

¿Cabe argumentar la accesión invertida cuando un copropietario del terreno edifica unilateralmente? NO.

En las situaciones de copropiedad no se resulta aplicable la doctrina de la accesión invertida pues el comunero ni construye ni invade terreno ajeno. (SSTS 29 de julio de 1994, 27 de junio de 1997, 26 de septiembre de 2007 y 21 de septiembre de 2011)

Lo que sucede en tales casos es que se infringe el artículo 397 del Código Civil, porque el comunero que construye en el suelo común se extralimita de sus facultades, si bien tal extralimitación no es física -como sucede en la accesión- sino jurídica y abstracta, como abstracta es su cuota.

Ante tales extralimitaciones procederán, conforme a las normas de comunidad y según los casos, la demolición de la obra, su conversión en cosa común, constituyéndose en su caso el régimen de propiedad horizontal, o bien dividirse material o económicamente.

Resolución de 6 de junio de 2022.

Informe junio 2022. Comentario: J.A.Riera (R. 247).

PDF (BOE-A-2022-10780 – 4 págs. – 204 KB) Otros formatos

5 MULTIPROPIEDAD. RÉGIMEN DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS.

Civil. Notarias T.41

Hipotecario. Notarías: T.30. Registros. T.34

¿Es posible excluir una vivienda del régimen de aprovechamiento por turnos del edificio? SI.

Siempre que todos los titulares de la vivienda (tanto los propietarios como los titulares de los diferentes turnos de aprovechamiento) deciden desvincularse de dicho régimen, sin que ello suponga una renuncia abdicativa de sus derechos y sin perjuicio de las posibles reclamaciones en los tribunales por perjuicios de los otros comuneros del complejo.

Resolución de 1 de junio de 2022.

Informe junio 2022 Comentario Alfonso de la Fuente (R. 242)

PDF (BOE-A-2022-10775 – 13 págs. – 255 KB) Otros formatos

6 NOTA SIMPLE REGISTRAL.

HIPOTECARIO. Notarias: T. 65. Registros: T. 71.

Resumen: No cabe remitir notas simples por medio de correo electrónico, El régimen de publicidad debe ajustarse a lo previsto legalmente.

No cabe la expedición de notas simples mediante correo electrónico. En cumplimiento del art. 222 de la Ley Hipotecaria, el único procedimiento que tiene cobertura legal para la solicitud y envío telemáticos de publicidad registral es el sistema Fichero Localizador de Titularidades Inscritas (en Registro online (registradores.org).

Resolución de 23 de mayo de 2022. PDF (BOE-A-2022-9807 – 8 págs. – 227 KB) Otros formatos. Comentario Enma Rojo. N. 225. (VER TEXTO)

CUESTIONARIO PRÁCTICO

1 SEGREGACIÓN.

1 ¿Es necesaria licencia administrativa –o documento habilitante- para la segregación y demás modificaciones de entidades hipotecarias? SI.

2 ¿Qué licencias o documentos habilitantes cabe presentar?

(i) Licencia de segregación o del acto en cuestión. (ii) Declaración de innecesariedad. (iii) En caso de segregación o división por antigüedad: a) declaración administrativa del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad; b) o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación (Ar 28.4 TRLSyOU).

3 ¿Es título habilitante un certificado municipal sobre la inexistencia de expediente sancionador alguno sobre la parcela? NO.

4 ¿La falta de coincidencia entre la superficie registral del resto de finca matriz resultante y la que consta en la licencia municipal invalida la licencia? NO. ¿Se necesita nueva licencia? NO.

5 ¿Cabe inscribir la segregación sin describir el resto de finca matriz o dejar dicha inscripción para un momento posterior? NO.

6 ¿Puede modificarse una segregación inscrita sin nueva licencia? SI.

2 NOTAS SIMPLES

7 ¿Cabe remitir notas simples por correo electrónico? NO.

3 FINCA

8 ¿Cuándo una fina tiene parte rústica y en parte urbana se debe precisar la superficie de cada una? NO.

9 ¿Si una finca tiene parte de la superficie destinada a viales puede eximirse de la descripción y georreferenciación esa parte? NO.

10 ¿En los casos en que no es preceptiva la representación gráfica de la finca puede el interesado excluir de la calificación registral la certificación catastral y su incorporación al folio real? NO.

Resolución de 12 de mayo de 2022. N. 217. PDF (BOE-A-2022-8995 – 15 págs. – 271 KB). Víctor Esquirol.