INFORME OFICINA NOTARIAL MARZO DE 2024.

ÍNDICE:

• DISPOSICIONES DESTACADAS
• NOTICIAS NOTARIALES
• RESOLUCIONES PROPIEDAD
• RESOLUCIONES MERCANTIL
• PRÁCTICA NOTARIAL: EXPEDICIÓN DE COPIAS AUTORIZADAS ELECTRÓNICAS
• ENLACES

DISPOSICIONES DESTACADAS

Concurso Notarial: Convocatoria

Resolución de 19 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se convoca concurso para la provisión de notarías vacantes.

Resolución de 19 de febrero de 2024, de la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación del Departamento de Justicia, Derechos y Memoria, por la que se convoca concurso para la provisión de notarías vacantes.

En el concurso DGSJFP se ofrecen 96 plazas, de las que 5 son de primera clase y 13 de segunda.

En Cataluña salen 28 plazas, de las que 2 son de primera clase y 6 de segunda.

En total, se ofrecen 124 plazas, de las que 7 son de primera clase, 19, de segunda y 98 de tercera.

El plazo termina, salvo error, el martes 12 de marzo de 2024.

Ver archivo de concursos.

• PDF (BOE-A-2024-3615 – 9 págs. – 451 KB) Otros formatos
• PDF (BOE-A-2024-3621 – 7 págs.- 587 KB) Otros formatos

En FEBRERO se han publicado CUARENTA Y TRES RESOLUCIONES, cuyo resumen se ofrece en archivo aparte. 

A continuación se ofrece el resumen de las resoluciones, clasificadas por * por orden de interés.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

43.*** OPCIÓN DE COMPRA COMO GARANTIA. PACTO COMISORIO. Resuelve que de las condiciones pactadas se deduce que una opción de compra se constituye en realidad en garantía de una operación con desequilibrio entre las partes y encubre un pacto comisorio. Sin embargo, no constituye un contrato de financiación inmobiliaria entre un acreedor (una compañía mercantil) y un deudor, (una persona física) sobre un inmueble de uso residencial, dentro del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, por tanto, sujeto a sus requisitos imperativos de transparencia material.

44.*** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. CONFLICTO DE INTERESES. La existencia de conflicto de intereses se debe determinar atendiendo a elementos objetivos de la relación concreta. Habrá situación de conflicto cuando la decisión que se adopta deriva de una elección entre diversas opciones posibles.

45.*** COMPRAVENTA. DESCRIPCIÓN DE FINCAS CONFORME A REGISTRO. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO. JUICIO DE CORRESPONDENCIA. Las dudas sobre la coincidencia de la finca registral con la parcela catastral consignada en escritura no pueden impedir la inscripción en el Registro de la transmisión de la finca, sin perjuicio de que la parcela catastral se declare como no correspondiente con la finca registral. En los casos en los que se describa la finca como consta en el Registro y además de forma actualizada o conforme a Catastro es inscribible el negocio traslativo sobre dicha finca, aunque no la nueva descripción hasta que se cumplan los requisitos de la legislación hipotecaria sobre rectificación descriptiva de fincas.

50.*** CONSIGNACIÓN DEL PRECIO A DISPOSICIÓN DE ACREEDORES POSTERIORES EN EJERCICIO DE OPCION: EXCEPCIONES. En caso de ejercicio de opción de compra con cargas posteriores, cabe que se descuente del precio que ha de consignarse a disposición acreedores posteriores determinadas cantidades –incluso absorber la totalidad del precio-, como por ejemplo el importe retenido para el pago de un crédito preferente, pero es necesario que conste pactado en la escritura de opción y esté debidamente inscrito.

52.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN DE NIETOS MENORES. De acuerdo con sus condiciones de madurez y las circunstancias de cada caso en particular, los menores de edad pueden ser desheredados a partir de los catorce años cumplidos.

55.*** HIPOTECA EN GARANTÍA DE FIANZA. IMPORTE DISTINTO AL CREDITO AFIANZADO. Se presenta hipoteca a favor de una sociedad de garantía recíproca en garantía de un afianzamiento. El préstamo afianzado tiene un principal de 450.000 euros y se constituye hipoteca por un importe de 495.000 euros (por principal y a la que se suman otras cantidades por intereses de demora y por costas y gastos) para garantizar la obligación de reembolso para el caso de que el prestatario incumpla sus obligaciones. Es admisible.

63.*** OBRA NUEVA «ANTIGUA» SOBRE FINCA SITA EN ZONA INUNDABLE. La nota marginal expresiva de que la finca cuya obra nueva se declara está situada en zona inundable a solicitud del titular de la finca es aplicable a las edificaciones declaradas por antigüedad. Analiza la aplicación de la subsanación del artículo 153 RN.

66.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR CON HEREDERO DECLARADO INCAPAZ. GUARDA DE HECHO.La revisión de las medidas sobre capacidad anteriores a la ley 8/2021 corresponde exclusivamente a la autoridad judicial, y hasta ese momento  los tutores, curadores, defensores judiciales y la guarda de hecho continuarán desempeñando su función adaptada a la nueva ley. La función representativa del guardador de hecho es excepcional y requiere autorización judicial para ello conforme al artículo 264 CC.

28.** COMUNIDAD FUNCIONAL DE TRASTEROS. MODIFICACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. REDISTRIBUCIÓN DE CUOTAS.: Para la división agrupación o segregación de elementos privativos de una PH -incluidas las participaciones proindiviso de locales destinados a trasteros y garajes susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente es necesario: a) la previa aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, b) que presten su consentimiento además del propietario de los elementos afectados, los propietarios de los restantes elementos del edificio, c) o que figure recogida en los estatutos de la PH una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar

36.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDAR AL TERCER POSEEDOR. No existe indefensión si el actual titular registral y tercer poseedor ha tenido posibilidad de intervención directa en el procedimiento de ejecución, al haberse producido la adquisición y la inscripción registral con anterioridad a la interposición de la demanda, habiendo sido requerido de pago.

38.** ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CADUCIDAD ANOTACIONES PREVENTIVAS. La adjudicación directa y por subasta son 2 procedimientos diferenciables. No cabe la 1ª por el mero hecho de quedar desierta la 2ª. Caducada la anotación preventiva, deja de surtir efectos registrales, pudiendo inscribirse la venta a un 3º que impedirá luego inscribir la adjudicación a un licitador presentada extemporáneamente.

39.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE SE SOLAPA CON OTRA INSCRITA. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. No cabe inscribir una georreferenciación ni iniciar el procedimiento del art. 199, cuando aquella se solapa con otra inscrita.- Si el registrador advierte la posible invasión del dominio público no procede suspender la inscripción, sino iniciar el expediente del art. 199 y notificarlo a la Administración afectada.

40.** INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. La procedencia de una finca por segregación justifica las dudas de identidad si va unida a otras circunstancias, tales como la magnitud del exceso de cabida y la modificación de los linderos registrales.

41.** PROYECTO DE REPARCELACIÓN. RECURSO CONTRA LA FORMA DE PRACTICAR EL ASIENTO EN CUANTO AL TRASLADO DE HIPOTECAS. El recurso contra la calificación negativa del Registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados. 

46.** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. El registrador puede prescindir tanto de la acreditación de la presentación a los efectos del ITPAJD, como de la comunicación al Ayuntamiento a los efectos del impuesto de Plus Valía, cuando sea el propio Ayuntamiento el adquirente de los bienes de que se trate.

47.** INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA. INNECESARIEDAD DE NOTIFICACIÓN A QUIEN SE OPUSO A ELLA. Cuando se ha seguido un procedimiento del artículo 199 LH que ha finalizado con la inscripción de la base gráfica no procede notificar la inscripción a los colindantes que se han opuesto porque no cabe recurso en vía administrativa y solo cabe acudir a la vía judicial. 

53.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. Aunque no haya legitimarios interesados, la partición y adjudicación de la herencia deberán consignarse en escritura pública o en otro título público que proceda de los enumerados en el artículo 3 LH si en la herencia hay otra persona con indudable interés en estas operaciones.

54.** COMPRAVENTA. ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS. ¿PODER RECÍPROCO O ACUERDO COLEGIADO? ¿DOCUMENTO PRIVADO CON FIRMAS LEGITIMADAS O PODER NOTARIAL? Dos administradores mancomunados no son un órgano colegiado, por lo que si acuerdan que actúe uno cualquiera de ellos para algún negocio jurídico relativo a bienes inmuebles dicho acuerdo debe de revestir la forma de un poder notarial y no es admisible la forma de un documento privado con las firmas legitimadas notarialmente.

58.** INSCRIPCIÓN DE UNA PARTICIPACIÓN INDIVISA DE UNA QUINTA PARTE SOBRE AGUAS PRIVADAS. La inscripción de aguas privadas exige, además de presentar los documentos en los que base su derecho el solicitante, aportar la certificación del organismo de cuenca acreditativa del contenido de la oportuna inscripción en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas.

61.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE INVADE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA DE AYUNTAMIENTO. Procede denegar la inscripción de una georreferenciación, sin tramitar el expediente del art. 199 LH, cuando se solapa con la georreferenciación inscrita de una finca colindante.

64.** SOLICITUD PRIVADA DE CANCELACIÓN DE CARGA DERIVADA DE UNA REPARCELACIÓN URBANISTICA. No procede por recurso gubernativo cancelar una limitación que se inscribió con ocasión de un proyecto de parcelación, aunque sea discutible de debiera haberse inscrito.

33.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DESTINADA A LA RECLAMACIÓN DE UNA CANTIDAD DE DINERO. Solo caben anotaciones de demanda cuando la acción ejercitada sea una acción real o personal cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral. Cuando se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad lo procedente es una anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de disponer.

34.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. SENTENCIA EN REBELDÍA. HERENCIA YACENTE. En una protocolización de operaciones particionales han de estar demandados todos los titulares registrales; haber trascurrido los plazos de la acción de rescisión para el caso de rebeldía; en el caso de herencia yacente, haberse demandado los herederos conocidos, o por edictos los desconocidos y en este último caso además notificado al Estado o Comunidad Autónoma; y, el autor de declaración de herederos ser firme.

35.* CERTIFICACIÓN DEL HISTORIAL DE UNA FINCA. ACREDITACIÓN DEL INTERÉS LEGÍTIMO. Para solicitar una certificación literal del historial completo de una finca, debe acreditarse el interés legítimo del solicitante, no siendo suficiente a estos efectos, el mero anuncio de interposición de acciones, si no se acompaña de un principio de prueba del que resulte la verosimilitud de la solicitud.

37.* RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE REGISTRAL: REQUISITOS. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. La rectificación de superficie superior al 10% de la cabida inscrita requiere presentar una representación gráfica georreferenciada y la tramitación de alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 LH.

42.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA. Corresponde al Juzgado la determinación de si ha transcurrido o no el oportuno plazo de la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía del demandado.

48.* COMPRAVENTA. ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD. El pacto de atribución de privatividad siempre será admisible si se expresa la causa onerosa o gratuita de dicho negocio.

57.* INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO LA CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR NULIDAD. No procede la práctica de un asiento de presentación de un documento privado que de forma palmaria e indudable no puede causar operación registral alguna. 

59.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. Puesta de manifiesto una controversia entre colindantes sobre la delimitación gráfica de sus fincas, no es posible inscribir la representación gráfica conforme al procedimiento del art. 199 LH.

RESOLUCIONES MERCANTIL

56.*** ACUERDO SOCIAL QUE DEJA SIN EFECTO UN ANTERIOR ACUERDO DE TRANSFORMACIÓN. No es posible, sin cumplir todas las exigencias legales establecidas para la adopción de un nuevo acuerdo, inscribir un acuerdo que se limita a dejar sin efecto un anterior acuerdo de transformación de anónima en limitada, aunque se hayan aprobado de nuevo los estatutos y se publique de nuevo el acuerdo.

25.** DEPÓSITO DE CUENTAS. FALTA DE VALIDACIÓN DE LA FIRMA ELECTRÓNICA. Para que sea posible el despacho de un depósito telemático, no basta con que se valide la firma del envío, también debe poder validarse la firma electrónica de la certificación aprobatoria de las cuentas.

60.** DEPÓSITO DE CUENTAS. RECURSO PARA SUBSANAR DEFECTOS. Para el depósito de cuentas de una cooperativa valenciana, deberán cumplirse todas las exigencias legales establecidas en su ley propia, sin que el recurso sirva para la subsanación de los defectos que se oponen el depósito.

65.** DEPÓSITO DE CUENTAS. JUNTA GENERAL CELEBRADA EN TÉRMINO MUNICIPAL DISTINTO DEL DOMICILIO SOCIAL. No es posible la celebración de la junta general de la sociedad en un término municipal distinto del domicilio social, salvo los supuestos de junta universal, fuerza mayor o regulación estatutaria.

29.* DEPÓSITO DE CUENTAS. FALTA DE VALIDACIÓN DE LA FIRMA ELECTRÓNICA. Para que sea posible el despacho de un depósito telemático, no basta con que se valide la firma del envío, también debe poder validarse la firma electrónica de la certificación aprobatoria de las cuentas, no siendo posible que el certificado aprobatorio de las cuentas aparezca en el envío como documento simplemente escaneado del original .

PRÁCTICA NOTARIAL: COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA.

Ley 11/2023, de 8 de mayo, en vigor desde 9 de Noviembre de 2023, ha introducido varias y  grandes novedades en la profesión notarial:

1.- El Protocolo electrónico, que es un duplicado o versión digital del Protocolo ordinario en papel  y del Libro Registro de Pólizas. 

(Ver  el Informe del mes de Noviembre de la Oficina Notarial) sobre el depósito del protocolo electrónico propiamente y  el Informe del mes de Enero de la Oficina Notarial sobre el depósito de notas, diligencias y modificaciones).

2.- La autorización de determinados documentos notariales por videoconferencia, cuyo primer soporte será el electrónico, y que tendrá luego un duplicado o versión en papel.

3.-  La posibilidad de expedir copias autorizadas electrónicas , que se trata en este tema.

 EXPEDICIÓN DE COPIAS AUTORIZADAS ELECTRÓNICAS PASO A PASO.

BREVE ESQUEMA: 

1º Crear protocolo electrónico  y enviar a bandeja de firmas. Es posible también marcar la opción de expedir copia autorizada electrónica simultáneamente.

2º Una vez firmado, crear desde el programa de gestión una copia autorizada electrónica para el interesado y guardarla en formato PDF, si no se ha hecho antes.

3º En SIGNO buscar en Expedientes el expediente del que se quiere expedir copias y seleccionar «Editar protocolo electrónico» en la opción de los tres puntos a la derecha;  luego en la pestaña de “Copias”, añadir nueva copia, que la seleccionaremos con la creada y guardada antes en el programa de gestión.

4º Enviar la copia creada a la bandeja de firmas completando los datos que nos pide.

5º Una vez firmada por el notario, ya se puede descargar el justificante con el CSV  y código QR, y guardarlo o enviarlo como archivo PDF.

1º.- DEPÓSITO DEL PROTOCOLO ELECTRÓNICO.

Es imprescindible, como primer paso, depositar el protocolo electrónico en Signo  con la firma electrónica del notario, como, en el ejemplo, desde AGN. Por tanto, sólo podrán expedirse copias autorizadas electrónicas de matrices autorizadas desde el día 9 de Noviembre de 2024.

2º.- EXPEDICIÓN SIMULTÁNEA DE COPIA ELECTRÓNICA

Si el cliente ha solicitado una copia autorizada electrónica, después del depósito, es posible marcar la opción de que SI se quiere expedir copia electrónica y, por ello,  simultáneamente se depositará la matriz electrónica y se generará automáticamente la copia autorizada electrónica.

3.- EXPEDICIÓN POSTERIOR, COMO SEGUNDA COPIA.

Si la copia autorizada electrónica se solicita en un momento temporal posterior a la autorización de la matriz, siempre que esté depositada electrónicamente, el proceso es el siguiente:

   3.1.- DESDE SIGNO, IR A EXPEDIENTES

En Signo, desde “Expedientes”, habrá que buscar el protocolo  de que se trate y, una vez seleccionado, desde la opción de la derecha, donde hay tres puntos verticales, habrá que seleccionar “Editar protocolo electrónico”.

    3.2.- SELECCIONAR  NÚMERO DE PROTOCOLO, FECHA Y ADJUNTAR PDF.

Ir a la opción copias dentro de dicho protocolo + Añadir nueva copia + adjuntar en PDF una copia autorizada electrónica de la escritura, generada previamente con el programa de gestión.

    3.3.-  EDITAR LOS DATOS BÁSICOS DE LA COPIA AUTORIZADA ELECTRONICA.

Después de adjuntar el PDF hay que añadir unos datos básicos, identificativos del protocolo cuya copia se expide.

  3.4.-  ENVIAR A  LA BANDEJA DE FIRMAS LA COPIA AUTORIZADA ELECTRONICA PARA QUE SEA FIRMADA POR EL NOTARIO.

Luego se enviará a la bandeja de firmas la diligencia de reflejo electrónico, y la copia  electrónica tendrá que ser firmada por el Notario desde la bandeja de firmas, y una vez firmada, ofrecerá el aspecto siguiente.

4.- DESCARGAR LA COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA YA FIRMADA

En el apartado “Copias” del expediente aparecerá la copia autorizada con CSV, y para descargarla habrá que pulsar sobre los tres puntos que aparecen a la derecha y  seleccionar descargar copia.

5.- ASPECTO FORMAL DE LA COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA DESCARGADA

La primera página de la  copia autorizada electrónica es un justificante de su creación , a modo de certificado de autenticidad como éste con Código Seguro de Verificación y un código QR, que permitirán comprobar su autenticidad por cualquiera y en cualquier momento,  con el siguiente aspecto:

 

El aspecto de la copia autorizada es el siguiente:

6.-  MODELO PARA EL PIE DE COPIA  AUTORIZADA ELECTRÓNICA DESCARGADA

Es COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA de su matriz, con la que concuerda fielmente y en la que queda anotada, que expido yo, el notario autorizante de su matriz, a utilidad de*, de conformidad con lo previsto en el artículo 34.2 de la Ley 11/2023. En *, a * de * de *. DOY FE. 

ENLACES:

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INFORME GENERAL DE FEBRERO: 

• PARTE I (Sec. I y II BOE).
• PARTE II (Resoluciones).

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