INFORME OFICINA NOTARIAL MAYO 2024.
ÍNDICE:
- DISPOSICIONES DESTACADAS
- NOTICIAS NOTARIALES
- RESOLUCIONES PROPIEDAD
- RESOLUCIONES MERCANTIL
- PRÁCTICA NOTARIAL: PROTOCOLO ELECTRÓNICO (III) CONTROL DE TRÁMITES (Y VERIFICACIÓN DE DOCUMENTOS NOTARIALES)
- ENLACES
DISPOSICIONES DESTACADAS
Registro de Bienes Muebles: equipamientos aeronáuticos y material ferroviario. El Registro de Bienes Muebles será el punto de acceso autorizante para inscripciones de garantías internacionales (indispensable para que estas garantías sean vinculantes en España) y avisos de garantías nacionales.
Disposiciones autonómicas. Normativa de Baleares (Registro de cargos públicos), Cataluña (Código Tributario) y Extremadura (municipio de Badajoz).
Tribunal Constitucional. Sentencias: Ejecución hipotecaria y cláusulas abusivas (2), Guipúzcoa: Plusvalía municipal. Autos: Galicia: medidas fiscales. Galicia: ordenación del litoral. Recursos: Ley de Vivienda (2), Justicia y función pública, Comunidad de Madrid. ISD: Conflicto entre órganos constitucionales.
Tribunal Supremo. Anulada la modificación del Arancel de los Procuradores. Anulación de la reforma del Reglamento de Costas.
NOTICIAS NOTARIALES
Resultado del concurso notarial:
DGSJFP: PDF (BOE-A-2024-6555 – 5 págs. – 322 KB)
CATALUÑA: PDF (BOE-A-2024-6558 – 2 págs. – 193 KB)
Resultado del concurso de registros
DGSJFP: PDF (BOE-A-2024-10577 – 2 págs. – 220 KB)
CATALUÑA: PDF (BOE-A-2024-10585 – 2 págs. – 193 KB)
Jubilaciones:
Se declara la jubilación forzosa de los siguientes notarios: don Francisco Pascual Peral Ribelles, notario de Alicante; don Antonio Manuel Torres Domínguez, notario de El Puerto de Santa María; doña Blanca González-Miranda Sáenz de Tejada, notario de Palma de Mallorca; don Joaquín Jesús Sánchez Cobaleda, notario de Majadahonda; y de don José Pedro Riol López, Pontevedra.
Se declara la jubilación de los siguientes registradores: doña Isabel Adoración Antoniano González, registradora de Bienes Muebles Central I; y don Miguel de Seoane de la Parra, registrador mercantil de Madrid XIV.
RESOLUCIONES:
En ABRIL, se han publicado 59 resoluciones en el BOE de las que, a continuación, por orden de relevancia, se ofrecen las de mayor interés:
148.*** VENTA DE VIVIENDA FIGURANDO INSCRITO EL DERECHO DE USO A FAVOR DE UNO DE LOS HIJOS DE LOS VENDEDORES. No es necesario fijar un plazo al derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando los hijos sean menores de edad, pero sí cuando sean mayores, en cuyo caso, deberá identificarse debidamente a los hijos y expresar su edad.
151.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO. Las reglas que gobiernan la partición del contador partidor dativo en principio deben ser iguales a las del contador partidor testamentario, pues no tiene mayores facultades, pero tampoco menores.
161.*** OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD EN SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN EN LA COMUNIDAD DE MADRID. DERECHO INTERTEMPORAL. En la Comunidad de Madrid las infracciones urbanísticas de las edificaciones prescriben a los cuatro años, aunque estén en suelos no urbanizables protegidos (salvo que estén en zona verde o espacio libre), por lo que dichas edificaciones pueden acceder al Registro por la vía de la prescripción del artículo 28.4 de la Ley del Suelo, aunque no basta el certificado técnico de antigüedad sino que se necesita una declaración municipal de innecesariedad de licencia.
190.*** OBRA NUEVA ANTIGUA EN EL PÁIS VASCO. HABILITACIÓN DE BUHARDILLA COMO VIVIENDA. En aquellas Autonomías que no admitan la prescripción de la modificación de uso, la única vía admisible para la inscripción registral de la modificación de la descripción de la finca en cuanto su destino es la acreditación de la oportuna licencia o certificado municipal que acredite su situación consolidada o en fuera de ordenación, al amparo del artículo 28.1 de la Ley de Suelo.
164.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD INTERVINIENDO TUTOR. DEFENSOR JUDICIAL. CASO DE APROBACIÓN JUDICIAL INNECESARIA. Si en la autorización judicial previa a la extinción de comunidad se dispensa de la posterior aprobación siempre que el negocio se ajuste a los detallados términos en que se autoriza, no es necesaria la aprobación judicial posterior.
163.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD POR MIEMBROS DE UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS. La uniones temporales de empresas carecen de personalidad jurídica por lo que sus miembros son los titulares de los bienes adscritos a las mismas. Sin embargo, éstos no pueden disponer libremente de los bienes prescindiendo de los órganos de la unión temporal, ni pueden extinguir la comunidad existente sin acudir al procedimiento específico de disolución y liquidación.
171.*** CALIFICACIÓN INICIAL REVOCADA POR LA DG Y NUEVA CALIFICACIÓN. INMATRICULACIÓN E INFORME DE LA ADMINISTRACIÓN NO CONCLUYENTE SOBRE VÍA PECUARIA COLINDANTE. NOTA MARGINAL DE EXPEDIENTE DE DESLINDE. En los casos de calificación revocada por la DG el registrador no puede añadir en una nueva calificación nuevos defectos, pues los anteriores han decaído por la estimación del recurso y lo único que le cabe es inscribir.
177.*** PARTICIÓN DE HERENCIA INTERVINIENDO TUTOR SIN APROBACIÓN JUDICIAL. La autorización judicial para aceptar la herencia no exime de la preceptiva aprobación judicial de la partición en la que interviene tutor o curador representativo. Hay partición de herencia cuando el caudal relicto se adjudica proindiviso a los herederos.
188.*** VENTA OTORGADA POR ALBACEA TESTAMENTARIO ALEMÁN DE FINCA INSCRITA A NOMBRE DE LOS HEREDEROS. Aunque el albacea testamentario en derecho alemán tiene una naturaleza distinta al albacea de derecho español, una vez adjudicados los bienes, carece de facultades dispositivas pues los bienes dejan de estar sujetos a su administración.
187.*** CAMBIO DE TITULARIDAD DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS SUBTERRÁNEAS. Con ocasión de la solicitud de la inscripción de la trasmisión de un aprovechamiento de aguas se recogen las diferentes posibilidades, así como los requisitos para inscribirlo. No es necesaria su georreferenciación si ya estaban inscritos, y tampoco hace falta el consentimiento de los favorecidos por servidumbres que lo graven si no se altera el contenido de éstas.
153.** CONVENIO REGULADOR DIVORCIO: LIQUIDACIÓN SIMULTÁNEA DE 2 REGÍMENES ECONÓMICO-MATRIMONIALES (LEGAL Y CONVENCIONAL). En un solo convenio regulador de divorcio pueden liquidarse 2 regímenes económicos (previo de Gananciales y posterior convencional de separación de bienes), adjudicando a los cónyuges fincas gananciales y privativas, adquiridas todas durante el matrimonio (NO antes).
155.** INSCRIPCIÓN DE UN NEGOCIO JURÍDICO SOBRE UN RESTO NO DESCRITO POR SEGREGACIÓN ANTERIOR A LA LEY 13/2015. Es exigible la georreferenciación de un resto no descrito, derivado de segregaciones realizadas antes de la Ley 13/2025, cuando, a resultas de la descripción reseñada en el título, el registrador no puede ubicar indubitadamente la finca en el territorio.
152.** VENTA DE NUDA PROPIEDAD DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL. Cuando concurre un indicio objetivo de posible parcelación urbanística ilegal, como es la nota marginal del artículo 79 del Real Decreto 109371997, el Registrador debe actuar en consecuencia y exigir, en caso de transmisiones posteriores de cuotas indivisas, la oportuna licencia o declaración de innecesariedad.
162.** CONSTITUCIÓN DE COMPLEJO INMOBILIARIO PRIVADO SIN LICENCIA. FINCA INDIVISIBLE. Una licencia que exige la indivisibilidad de la parcela resulta incompatible con la constitución de un complejo inmobiliario del que resultan seis parcelas privativas y otro espacio común vinculado a aquéllas.
165.** TRANSMISIÓN DE DERECHO DE USUFRUCTO SOBRE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER. Si la prohibición de disponer se impuso por el causante con relación a toda la finca, debe entenderse que no puede transmitirse el usufructo.
150.** SENTENCIA DE DIVORCIO. CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO SOBRE FINCA INSCRITA A FAVOR DE TERCERO. No puede inscribirse sin el consentimiento del titular registral el derecho de uso atribuido en convenio regulador de divorcio, aunque se alegue que era una SL perteneciente a los exesposos.
168.** INMATRICULACIÓN CON CARTOGRAFIA ALTERNATIVA. DUDA INVASIÓN DE FINCAS NO INSCRITAS. En caso de inconsistencias de la cartográfica catastral cabe la inmatriculación mediante cartografía alternativa. El registrador puede rechazar la inmatriculación si tiene duda fundada de invasión de otras fincas inmatriculadas, pero no por simples indicios visuales – no jurídicos – de que se invadan fincas no inscritas. Si duda de que se invada el dominio público incluso no inscrito, debe practicar la notificación prevista en el art. 205.2 LH.
189.** ADJUDICACIÓN DE FINCA EN CONVENIO REGULADOR DE PAREJA DE HECHO [SEPARACIÓN Y RÉGIMEN DE GUARDA Y CUSTODIA DE SU HIJA]. No es inscribible el auto de homologación judicial de un convenio entre una PAREJA DE HECHO regulando su separación y el régimen de guarda y custodia y alimentos de sus hijos comunes (no matrimoniales).
197.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE AGRUPACIÓN. La alteración de un lindero, junto con la pretensión de inscribir una georreferenciación catastral resultante de un expediente de subsanación de discrepancias, son indicios de que se pretende llevar a cabo una modificación de la realidad física, que no puede tener la consideración de una rectificación de descripción.
176.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CON MOTIVO DE FIN DE OBRA. DENEGACIÓN POR CONTROVERSIA CON COLINDANTE. El hecho de que la georreferenciación conlleve una diminución de la superficie registral no excluye que pueda invadir una finca colindante.
180.** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA MEDIANTE DECLARACIÓN RESPONSABLE. Para inscribir un cambio de uso de local a vivienda (sita en Madrid) basado en una declaración responsable del interesado será preciso aportar el acta de conformidad del Ayuntamiento.
178.** PROPIEDAD HORIZONTAL. DIVISIÓN DE LOCAL EN FINCAS DESTINADAS A VIVIENDA. La resolución estudia los requisitos (títulos habilitantes) para la división de pisos o locales en régimen de propiedad horizontal y para el cambio de uso a vivienda en Madrid y más en concreto en Getafe.
183.** ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES BASADA EN LA EXISTENCIA DE UN EXPEDIENTE CATASTRAL PENDIENTE. ENGALABERNO. No es motivo de oposición la existencia de un expediente catastral pendiente de la resolución de una reclamación. La existencia de un engalaberno no supone invasión de finca colindante.
185.** COMPRAVENTA. REPRESENTACIÓN MEDIANTE PODER NO INSCRITO. Tratándose de poderes mercantiles generales o especiales no inscritos, la reseña que haga el notario del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder.
191.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE ART. 201.3 LH. RECURSO CONTRA DENEGACIÓN DE ALEGACIONES. No es recurrible la notificación, hecha por el registrador a los colindantes, de que se ha inscrito la rectificación de descripción de una finca conforme al art. 201.3 LH.
186.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCION POR ERROR DE CONCEPTO: SU CAUSA. Para la rectificación y cancelación de una inscripción de herencia haciendo revivir la inscripción anterior de dominio a favor de la recurrente, se precisa indagar cuál es la causa que ha motivado la eventual inexactitud registral.
201.** INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE SE CORRESPONDE CON PARTE DE UNA PARCELA CATASTRAL En escritura de extinción de condominio, se adjudica a uno de los condueños dos fincas que forman una sola parcela catastral. Una de las fincas no está inmatriculada, por lo que se solicita su inmatriculación al amparo del art. 205 LH.
160.*** CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR ÚNICO: NOTIFICACIÓN DEL CESE EN EL EXTRANJERO. Para notificar, a los efectos del artículo 111 del RRM, el cese a un administrador con domicilio en el extranjero se puede utilizar el sistema previsto en el Reglamento Europeo 2020/1789 de notificación de documentos judiciales y extrajudiciales en materia civil o mercantil y, en su caso, el Convenio de la Haya de 1965. El sistema del artículo 202 del Reglamento Notarial no es exclusivo ni excluye otros sistemas.
149.*** AMPLIACIÓN DEL OBJETO SOCIAL. DERECHO DE SEPARACIÓN. La adición de una actividad al objeto social es una modificación sustancial del mismo que origina el derecho de separación.
175.*** CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL. ORDEN DEL DÍA. El envío de una convocatoria de junta puede ser hecho por un tercero, siempre que esa convocatoria proceda del administrador y esté firmada por él. Es válido el orden del día sobre disolución por causa legal sin necesidad de expresar la causa concreta de esa disolución. En cambio, un orden del día relativo a la apertura de las operaciones de liquidación, no autoriza a liquidar la sociedad ni por supuesto a aprobar el balance final y la extinción de la sociedad.
170.** DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD: PAGO DEL IMPUESTO DE SOCIEDADES. En una extinción de sociedad, si en el momento del reparto del haber social, no puede pagarse el impuesto de Sociedades por no estar abierto el plazo para su pago, lo que procede es la consignación de la cantidad correspondiente y no la creación de una provisión para su pago en el balance.
199.** PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN EL REGISTRO MERCANTIL. TÍTULOS INCOMPATIBLES. Ante la existencia de títulos contradictorios o incompatibles entre sí presentados al registro, procede la suspensión de la calificación, bien conjunta de todos los títulos o bien individual, teniendo en cuenta los presentados antes y después, hasta que, por los Tribunales, en su caso, se decida lo procedente.
ENLACE A INFORME COMPLETO DE RESOLUCIONES
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PRÁCTICA NOTARIAL: EL PROTOCOLO ELECTRÓNICO (III). CONTROL DE LOS TRÁMITES (y verificación de documentos notariales)
La Ley 11/2023, de 8 de mayo, en vigor desde 9 de noviembre de 2023, introduce dos grandes novedades en la profesión notarial:
1.- El protocolo electrónico, que es un duplicado o versión digital del protocolo en papel (Protocolo Ordinario y Libro Registro de Pólizas). No incluye por tanto el Libro indicador de legitimaciones.
2.- La autorización de determinados documentos notariales por videoconferencia, cuyo primer soporte será el electrónico, que tendrá un duplicado o versión en papel.
Las partes I y II de la materia relativa al protocolo electrónico se encuentran aquí y aquí
La parte I relativa a la autorización de documentos notariales por videoconferencia se encuentra aqui.
1.- ACCESO INICIAL. UNA PRIMERA OJEADA.
a.- ACCESO A EXPEDIENTES.
Desde SIGNO, accedemos a la pestaña “EXPEDIENTES”.
Y en la parte izquierda aparece un desplegable que nos va a indicar lo que ocurre con los diferentes trámites de cada expediente.
b.- LEYENDA DE COLOR DE LOS EXPEDIENTES (y posible fallo al subir protocolo electrónico).
Una vez nos encontramos en la sección de EXPEDIENTES, si bajamos hasta el final de la página, veremos la leyenda de colores que nos indican si todo está correcto (verde), si queda por firmar el reflejo electrónico de la matriz (naranja) o si quedan trámites pendientes distintos de la firma del reflejo electrónico, por ejemplo, que quedan pendientes de depositar notas o diligencias (rojo, aunque también aparece en rojo el expediente que no está cotejado).
La firma del reflejo electrónico de la matriz se realiza, normalmente, desde el programa informático de la notaría, pero a veces esa firma da errores (al menos en AGN) y aparece la leyenda “Se ha sincronizado el alta del expediente. Si desea enviar el adjunto de la matriz deberá eliminar el registro y volver a realizar el alta”.
En este caso debemos firmar el reflejo electrónico (subir el protocolo electrónico) desde SIGNO. Acudimos al expediente en concreto y, en la misma línea horizontal del expediente, al final, a la derecha, pinchamos en los tres puntos azules en vertical y se abre un desplegable.
Pinchamos en «Editar protocolo electrónico» y se abre la ficha del protocolo.
Y abajo, botón naranja para firmar el reflejo electrónico.
c.- DISPOSICIÓN DE LOS EXPEDIENTES
Al acceder a la sección de EXPEDIENTES, por defecto, aparecerán todos los expedientes por orden cronológico, los más modernos arriba (no por orden de protocolo, sino por el orden en que se han ido incorporando a SIGNO)
Pero podemos filtrar los criterios con los que queremos ver los expedientes: Por número de orden de documento; por estado; por fecha; y por tipo de documento.
Por estado:
Por fecha, pudiendo elegir un rango de fecha o un día concreto:
Y se pueden combinar los filtros (por fecha, por tipo de documento, etc)
2.- COMPROBANDO LAS TAREAS PENDIENTES
La opción más rápida para comprobar las tareas pendientes es partir del desplegable que aparece en la parte derecha de la sección EXPEDIENTES, que siempre está presente.
(Si se quieren subir notas o diligencias de forma individualizada para cada expediente, nos remitimos a este informe donde se explica con detalle)
Y así, al pinchar en el epígrafe en el que existan avisos en rojo, se filtran todos los expedientes “incompletos” que tienen ese aviso en rojo.
Pueden ser notas pendientes de depósito, diligencias pendientes de firma y copias pendientes de firma (los oficios pendientes de envío están todavía en desarrollo).
El control de las notas, diligencias y copias es muy similar, por lo que desarrollaremos las notas.
NOTAS PENDIENTES DE DEPÓSITO:
Se pincha en la leyenda «notas pendientes de depósito y aparece la pantalla donde se ve el numero de documento, la fecha de autorización, la fecha en que se puso la nota, la leyenda de que está pendiente de depósito la nota y la opción de depositar las notas:
-.- Una a una, pulsando en las palabras en azul “depositar” que aparecen en la parte final derecha de cada línea de las notas. Se abre una ventana que da la opción de comprobar el contenido de la nota o depositarla directamente.
También seleccionando el expediente al principio y pinchando en las palabras en azul «depositar seleccionados».
-.- De forma conjunta o masiva, de bloque en bloque, marcando el botón “Nº de documento” y pinchar en “depositar seleccionados”. ***IMPORTANTE: DESDE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE SIGNO (mayo 2024), ESTA OPCION HA DEJADO DE FUNCIONAR PARA LAS NOTAS*** solucionado, vuelve a funcionar la firma masiva de notas
DILIGENCIAS PENDIENTES DE FIRMA
Que deben enviarse a la bandeja de firmas y firmarse.
Igual que con las notas, en la pantalla se ve el numero de documento, la fecha de autorización, la fecha en que se puso la diligencia, la leyenda de que está pendiente y la opción de enviar a la bandeja de firmas:
-.-Pueden enviarse a la bandeja de firmas o firmarse una a una, desde cada expediente al final de su línea, pulsando sobre la palabra en azul «firmar» (y se firma con la tarjeta de notario) o bien seleccionando el expediente en la casilla del principio de su línea y pinchando en las palabras en azul «enviar a bandeja de firmas seleccionados” (con esto simplemente se envía a la bandeja de firmas).
-.- O pueden enviarse de forma conjunta a la bandeja de firmas marcando el botón “Nº de documento” y pinchar en “enviar a bandeja de firmas seleccionados” y se envían en bloque todas las diligencias a la bandeja de firmas.
3.- UNA LLAMADA DE ATENCIÓN SOBRE ESTE PUNTO: “VERIFICACIÓN DE DOCUMENTOS NOTARIALES”
Esta pestaña es la que nos da acceso a la verificación de CSV de otras escrituras notariales y así acceder a su contenido (Código Seguro de Verificación) o, en caso de que no exista CSV, nos da acceso a información sobre un determinado protocolo electrónico notarial (datos del documento notarial). En este último caso, no se accede a una copia ni al contenido, sino a una información mínima que permite verificar que ese documento existe (y, en su caso, si tiene alguna nota de revocación) sin que se pueda saber, por esa información, el tipo de documento de que se trata.
Se puede hacer la prueba con un protocolo propio para comprobar qué información aparece.
Shadia Nasser García (notario de Formentera)
ENLACES:
INFORME GENERAL DE ABRIL:
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Iglesia de San Nicolás de Bari (Valencia)
