SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE ABRIL DE 2024

(Juan Carlos Casas Rojo. Registrador de Cádiz nº 3)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD

ACTAS NOTARIALES

Acta notarial para la reanudación de tracto sucesivo. Reitera la doctrina de la DG sobre cuándo existe verdadera interrupción del tracto; sobre lo innecesario de aportar todos los documentos fehacientes que acrediten la cadena de titularidades; y sobre la citación al titular registral o sus herederos según la inscripción cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más o menos de 30 años. R. 11 de marzo de 2024

Herencia sin aportar acta de declaración de herederos. En el caso de sucesiones intestadas con Acta de Declaración de Herederos, la acreditación del contenido de dicha acta en el Registro de la Propiedad puede hacerse, alternativamente: 1) Acompañando copia autorizada de dicha Acta, 2) Transcribiendo su contenido literal, total o parcialmente, o 3) Mediante un testimonio notarial en relación de los particulares de dicha Acta en la escritura de herencia, que contenga los hechos básicos para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad. R. 19 de marzo de 2024

 AGUAS

Cambio de titularidad de aprovechamiento de aguas subterráneas. Con ocasión de la solicitud de la inscripción de la trasmisión de un aprovechamiento de aguas se recogen las diferentes posibilidades, así como los requisitos para inscribirlo. No es necesaria su georreferenciación si ya estaban inscritos, y tampoco hace falta el consentimiento de los favorecidos por servidumbres que lo graven si no se altera el contenido de éstas. R. 26 de marzo de 2024

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

Anotación preventiva de demanda de reclamación de cantidad. No procede la práctica de una anotación preventiva de demanda cuando la acción ejercitada persigue exclusivamente el pago de una cantidad de dinero. R. 19 de marzo de 2024

ANOTACIÓN DE EMBARGO

Ejecución de embargo con anotación caducada. Cancelación de cargas posteriores. Caducada y Cancelada una anotación no puede desplegar su eficacia frente a terceros inscritos que mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente, y por tanto carece de virtualidad cancelatoria de las cargas posteriores. R. 10 de abril de 2024

ARRENDAMIENTOS

Ejecución hipotecara contra la herencia yacente con arrendamiento. En caso de ejecución, el derecho de arrendamiento subsistirá o no según haya tenido acceso al Registro de la Propiedad. R. 13 de marzo de 2024

Elevación a público de contrato de arrendamiento. Tracto sucesivo. El principio de tracto sucesivo tiene una doble vertiente: formal y material. La vertiente formal hace referencia a que el contrato que accede al Registro tiene que estar otorgado por el titular registral, que tiene que tener su título inscrito. La vertiente material hacer referencia a que el contrato tiene que ser otorgado por el que tenga civilmente legitimación o poder de disposición para ello, y no es suficiente que consienta el titular registral que no sea el titular civil con legitimación para ello. R. 10 de abril de 2024, R. 10 de abril de 2024

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Denegación de asiento de presentación. No puede practicarse asiento de presentación de los documentos que por su naturaleza no puedan provocar operación registral alguna. R. 21 de marzo de 2024

AUTOCONTRATO, CONFLICTO DE INTERESES

Extinción de comunidad interviniendo tutor. Caso de aprobación judicial innecesaria. El conflicto de intereses es un estado de ventaja que resulta razonable suponer a la vista de las situaciones acreditadas en cada caso concreto. No basta conjeturar un peligro hipotético o la mera suposición de conflicto en base a circunstancias no acreditadas en el expediente. Si en la autorización judicial previa a la extinción de comunidad se dispensa de la posterior aprobación siempre que el negocio se ajuste a los detallados términos en que se autoriza, no es necesaria la aprobación judicial posterior. R. 20 de marzo de 2024

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Art. 199. Motivación de la nota de calificación denegatoria de la inscripción. El juicio del registrador sobre las dudas en la identidad de la finca debe estar debidamente fundamentado desde el punto de vista objetivo, basado en el análisis de la documentación técnica aportada y aquella a la que tiene acceso a través de la aplicación informática homologada. R. 11 de abril de 2024

Calificación inicial revocada por la DG y nueva calificación. En los casos de calificación revocada por la DG el registrador no puede añadir en una nueva calificación nuevos defectos, pues los anteriores han decaído por la estimación del recurso y lo único que le cabe es inscribir. R. 22 de marzo de 2024

 

CANCELACIÓN

Cancelación de inscripción por error de concepto: su causa. Para la rectificación y cancelación de una inscripción de herencia haciendo revivir la inscripción anterior de dominio a favor de la recurrente, se precisa indagar cuál es la causa que ha motivado la eventual inexactitud registral. R. 26 de marzo de 2024

Ejecución de embargo con anotación caducada. Cancelación de cargas posteriores. Caducada y Cancelada una anotación no puede desplegar su eficacia frente a terceros inscritos que mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente, y por tanto carece de virtualidad cancelatoria de las cargas posteriores. R. 10 de abril de 2024

CAUSA

Cancelación de inscripción por error de concepto: su causa. Para la rectificación y cancelación de una inscripción de herencia haciendo revivir la inscripción anterior de dominio a favor de la recurrente, se precisa indagar cuál es la causa que ha motivado la eventual inexactitud registral.  R. 26 de marzo de 2024

COMPLEJO INMOBILIARIO

Constitución de complejo inmobiliario privado sin licencia. Finca indivisible. Una licencia que exige la indivisibilidad de la parcela resulta incompatible con la constitución de un complejo inmobiliario del que resultan seis parcelas privativas y otro espacio común vinculado a aquéllas. R. 20 de marzo de 2024

COMPRAVENTA

Compraventa previa herencia. Falta de liquidación del impuesto de sucesiones. La presentación a liquidación y pago del impuesto aplicable al acto o negocio jurídico debe constar en el documento que se presenta a inscripción. R. 11 de abril de 2024

Venta otorgada por albacea testamentario alemán de finca inscrita a nombre de los herederos. Aunque el albacea testamentario en derecho alemán tiene una naturaleza distinta al albacea de derecho español, una vez adjudicados los bienes, carece de facultades dispositivas pues los bienes dejan de estar sujetos a su administración. R. 9 de abril de 2024

COMUNIDAD DE BIENES

Extinción de comunidad por miembros de unión temporal de empresas. La uniones temporales de empresas carecen de personalidad jurídica por lo que sus miembros son los titulares de los bienes adscritos a las mismas. Sin embargo, éstos no pueden disponer libremente de los bienes prescindiendo de los órganos de la unión temporal, ni pueden extinguir la comunidad existente sin acudir al procedimiento específico de disolución y liquidación. R. 20 de marzo de 2024

Extinción de comunidad interviniendo tutor. Caso de aprobación judicial innecesaria. El conflicto de intereses es un estado de ventaja que resulta razonable suponer a la vista de las situaciones acreditadas en cada caso concreto. No basta conjeturar un peligro hipotético o la mera suposición de conflicto en base a circunstancias no acreditadas en el expediente. Si en la autorización judicial previa a la extinción de comunidad se dispensa de la posterior aprobación siempre que el negocio se ajuste a los detallados términos en que se autoriza, no es necesaria la aprobación judicial posterior. R. 20 de marzo de 2024

Venta de nuda propiedad de cuota indivisa de finca rústica. Posible parcelación ilegal. Cuando concurre un indicio objetivo de posible parcelación urbanística ilegal, como es la nota marginal del art. 79 RD 1093/1997, el Registrador debe actuar en consecuencia y exigir, en caso de transmisiones posteriores de cuotas indivisas, la oportuna licencia o declaración de innecesariedad. R. 12 de marzo de 2024

CONCURSAL

Venta de finca de entidad concursada en fase de liquidación. Falta de firmeza del auto. Para la venta de una finca de una entidad concursada en fase de liquidación se ha de aportar el auto aprobatorio del plan de liquidación en el que conste su firmeza. R. 19 de marzo de 2024

CONVENIO REGULADOR

Adjudicación de finca en convenio regulador de pareja de hecho. No es inscribible el auto de homologación judicial de un convenio entre una PAREJA DE HECHO regulando su separación y el régimen de guarda y custodia y alimentos de sus hijos comunes (no matrimoniales). R. 9 de abril de 2024

Convenio regulador divorcio: liquidación simultánea de 2 regímenes económico-matrimoniales. En un solo convenio regulador de divorcio pueden liquidarse 2 regímenes económicos (previo de Gananciales y posterior convencional de separación de bienes), adjudicando a los cónyuges fincas gananciales y privativas, adquiridas todas durante el matrimonio (NO antes). R. 13 de marzo de 2024

Sentencia de divorcio. Convenio regulador. Derecho de uso sobre finca inscrita a favor de tercero. No puede inscribirse sin el consentimiento del titular registral el derecho de uso atribuido en convenio regulador de divorcio, aunque se alegue que era una SL perteneciente a los ex-esposos. R. 12 de marzo de 2024

Venta de vivienda figurando inscrito el derecho de uso a favor de uno de los hijos de los vendedores. No es necesario fijar un plazo al derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando los hijos sean menores de edad, pero sí que será necesario cuando sean mayores, en cuyo caso, deberá identificarse debidamente a los hijos y expresar su edad. R. 11 de marzo de 2024

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Venta otorgada por albacea testamentario alemán de finca inscrita a nombre de los herederos. Aunque el albacea testamentario en derecho alemán tiene una naturaleza distinta al albacea de derecho español, una vez adjudicados los bienes, carece de facultades dispositivas pues los bienes dejan de estar sujetos a su administración. R. 9 de abril de 2024

DOCUMENTOS JUDICIALES

Sentencia declarativa de dominio. Diversos defectos. Las Sentencias, para que sean inscribibles, deben ser firmes, estar liquidadas, ser claras en su fallo y cuando declaren el dominio a favor de varias personas, especificar la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indubitadamente, así como contener las circunstancias personales de las mismas. R. 25 de marzo de 2024

Sentencia en juicio declarativo. Tracto sucesivo. Imprecisión del fallo. En caso de demanda contra un titular registral fallecido, han de acreditarse las circunstancias del fallecimiento y demás documentación sucesoria, para ver contra quien se ha de dirigir la demanda. Para reanudar el tracto en un procedimiento declarativa ha de citarse no solo a los titulares registrales, sino a todos los titulares intermedios hasta el titular actual. R. 11 de abril de 2024

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

Acta notarial para la reanudación de tracto sucesivo. Reitera la doctrina de la DG sobre cuándo existe verdadera interrupción del tracto; sobre lo innecesario de aportar todos los documentos fehacientes que acrediten la cadena de titularidades; y sobre la citación al titular registral o sus herederos según la inscripción cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más o menos de 30 años. R. 11 de marzo de 2024

Sentencia en juicio declarativo. Tracto sucesivo. Imprecisión del fallo. En caso de demanda contra un titular registral fallecido, han de acreditarse las circunstancias del fallecimiento y demás documentación sucesoria, para ver contra quien se ha de dirigir la demanda. Para reanudar el tracto en un procedimiento declarativa ha de citarse no solo a los titulares registrales, sino a todos los titulares intermedios hasta el titular actual. R. 11 de abril de 2024

FINCA

Art. 199 LH. Denegación basada en la oposición de colindante y en la superposición de la representación gráfica catastral con la ortofotografía oficial. Están justificadas las dudas de identidad de la registradora basadas en la oposición presentada al exceso de cabida, la magnitud del mismo, la procedencia de la finca por segregación y la superposición con la ortofotografía oficial. R. 21 de marzo de 2024

Art. 199 LH. Oposición de colindante sin concretar la zona supuestamente invadida. La oposición de colindante que alega invasión de su finca en términos difusos, sin precisar por dónde se produce, no puede ser tenida en cuenta para denegar la inscripción. R. 26 de marzo de 2024

Art. 199. Motivación de la nota de calificación denegatoria de la inscripción. El juicio del registrador sobre las dudas en la identidad de la finca debe estar debidamente fundamentado desde el punto de vista objetivo, basado en el análisis de la documentación técnica aportada y aquella a la que tiene acceso a través de la aplicación informática homologada. R. 11 de abril de 2024

Cambio de titularidad de aprovechamiento de aguas subterráneas. Con ocasión de la solicitud de la inscripción de la trasmisión de un aprovechamiento de aguas se recogen las diferentes posibilidades, así como los requisitos para inscribirlo. No es necesaria su georreferenciación si ya estaban inscritos, y tampoco hace falta el consentimiento de los favorecidos por servidumbres que lo graven si no se altera el contenido de éstas. R. 26 de marzo de 2024

Denegación de tramitación del art. 199 por indicios de doble inmatriculación. Está justificada la denegación del expediente del art. 199 para inscribir un exceso de cabida, cuando el registrador advierte que la porción en que se incrementa la superficie de la finca se corresponde con parte de una finca colindante; de inscribirse, se estaría incurriendo en una doble inmatriculación. R. 11 de abril de 2024

Herencia. Participación objeto de transmisión. El que la finca tenga inscrita una superficie inferior a la real no autoriza al registrador para determinar e inscribir unilateralmente un porcentaje de propiedad cuando la titularidad inscrita se refiere a toda la finca y no a una cuota indivisa. R. 26 de marzo de 2024

Inmatriculación art. 205 LH. Dudas de identidad sin prueba. Fundamentación de las dudas y expediente art. 199 LH. Las dudas del registrador sobre la coincidencia de la finca a inmatricular con otra inscrita tienen que tener una carga probatoria, pues en otro caso son una mera especulación. En caso de dudas, el registrador tienen que tramitar el expediente previsto en el art.199 LH. R. 9 de abril de 2024

Inscripción de un negocio jurídico sobre un resto no descrito por segregación anterior a la ley 13/2015. Es exigible la georreferenciación de un resto no descrito, derivado de segregaciones realizadas antes de la Ley 13/2025, cuando, a resultas de la descripción reseñada en el título, el registrador no puede ubicar indubitadamente la finca en el territorio. R. 13 de marzo de 2024

Inscripción de representación gráfica alternativa. Alegaciones estimadas de colindante. Las alegaciones del colindante, apoyadas en planos del Catastro Histórico y en un informe pericial, son suficientes para considerar que la georreferenciación pretende alterar la realidad física, en lugar de ajustar la descripción registral a dicha realidad. R. 22 de marzo de 2024

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindantes catastrales. Desplazamiento catastral. Las alegaciones de los titulares registrales merecen mayor consideración que la de los meramente catastrales, aunque se pretenda inscribir una georreferenciación alternativa a la catastral. R. 22 de marzo de 2024

Inscripción de representación gráfica catastral. Posible invasión de dominio público. Oposición del ayuntamiento. La oposición del Ayuntamiento y la apreciación de la invasión de dominio público a través de la ortofoto justifican la denegación de la inscripción. R. 22 de marzo de 2024.

Inscripción de representación gráfica catastral. Posible encubrimiento de agrupación. La alteración de un lindero, junto con la pretensión de inscribir una georreferenciación catastral resultante de un expediente de subsanación de discrepancias, son indicios de que se pretende llevar a cabo una modificación de la realidad física, que no puede tener la consideración de una rectificación de descripción. R. 10 de abril de 2024

Inscripción de representación gráfica con motivo de fin de obra. Denegación por controversia con colindante. El hecho de que la georreferenciación conlleve una diminución de la superficie registral no excluye que pueda invadir una finca colindante. R. 25 de marzo de 2024

Rectificación de descripción por instancia privada. Para rectificar los errores materiales en el caso de error del título es necesario consentimiento de los titulares registrales o en su defecto resolución judicial. R. 25 de marzo de 2024

Rectificación de superficie art. 201.3 LH. Recurso contra denegación de alegaciones. No es recurrible la notificación, hecha por el registrador a los colindantes, de que se ha inscrito la rectificación de descripción de una finca conforme al art. 201.3 LH. R. 9 de abril de 2024

FISCAL

Compraventa previa herencia. Falta de liquidación del impuesto de sucesiones. La presentación a liquidación y pago del impuesto aplicable al acto o negocio jurídico debe constar en el documento que se presenta a inscripción. R. 11 de abril de 2024

HERENCIA

Compraventa previa herencia. Falta de liquidación del impuesto de sucesiones. La presentación a liquidación y pago del impuesto aplicable al acto o negocio jurídico debe constar en el documento que se presenta a inscripción. R. 11 de abril de 2024

Herencia sin aportar acta de declaración de herederos. En el caso de sucesiones intestadas con Acta de Declaración de Herederos, la acreditación del contenido de dicha acta en el Registro de la Propiedad puede hacerse, alternativamente: 1) Acompañando copia autorizada de dicha Acta, 2) Transcribiendo su contenido literal, total o parcialmente, o 3) Mediante un testimonio notarial en relación de los particulares de dicha Acta en la escritura de herencia, que contenga los hechos básicos para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad. R. 19 de marzo de 2024

Herencia. Participación objeto de transmisión. El que la finca tenga inscrita una superficie inferior a la real no autoriza al registrador para determinar e inscribir unilateralmente un porcentaje de propiedad cuando la titularidad inscrita se refiere a toda la finca y no a una cuota indivisa. R. 26 de marzo de 2024

Venta otorgada por albacea testamentario alemán de finca inscrita a nombre de los herederos. Aunque el albacea testamentario en derecho alemán tiene una naturaleza distinta al albacea de derecho español, una vez adjudicados los bienes, carece de facultades dispositivas pues los bienes dejan de estar sujetos a su administración. R. 9 de abril de 2024

Yacente. Ejecución hipotecara contra la herencia yacente con arrendamiento. En caso de ejecución, el derecho de arrendamiento subsistirá o no según haya tenido acceso al Registro de la Propiedad. R. 13 de marzo de 2024

INCAPACIDAD

Extinción de comunidad interviniendo tutor. Caso de aprobación judicial innecesaria. El conflicto de intereses es un estado de ventaja que resulta razonable suponer a la vista de las situaciones acreditadas en cada caso concreto. No basta conjeturar un peligro hipotético o la mera suposición de conflicto en base a circunstancias no acreditadas en el expediente. Si en la autorización judicial previa a la extinción de comunidad se dispensa de la posterior aprobación siempre que el negocio se ajuste a los detallados términos en que se autoriza, no es necesaria la aprobación judicial posterior. R. 20 de marzo de 2024

Partición de herencia interviniendo tutor sin aprobación judicial. La autorización judicial para aceptar la herencia no exime de la preceptiva aprobación judicial de la partición en la que interviene tutor o curador representativo. Hay partición de herencia cuando el caudal relicto se adjudica proindiviso a los herederos. R. 25 de marzo de 2024

INMATRICULACIÓN

Denegación de tramitación del art. 199 por indicios de doble inmatriculación. Está justificada la denegación del expediente del art. 199 para inscribir un exceso de cabida, cuando el registrador advierte que la porción en que se incrementa la superficie de la finca se corresponde con parte de una finca colindante; de inscribirse, se estaría incurriendo en una doble inmatriculación. R. 11 de abril de 2024

Inmatriculación e informe de la administración no concluyente sobre vía pecuaria colindante. Nota marginal de expediente de deslinde. Los informes de la Administración sobre invasión de dominio público no concluyentes, especialmente cuando no hay deslinde aprobado, no son causa de denegación de la inmatriculación de una finca; en caso de duda, lo que cabe es tramitar un expediente previsto en el art. 199 LH. R. 22 de marzo de 2024

Inmatriculación art. 205 LH. Dudas de identidad sin prueba. Fundamentación de las dudas y expediente art. 199 LH. Las dudas del registrador sobre la coincidencia de la finca a inmatricular con otra inscrita tienen que tener una carga probatoria, pues en otro caso son una mera especulación. En caso de dudas, el registrador tienen que tramitar el expediente previsto en el art.199 LH. R. 9 de abril de 2024

Inmatriculación de finca que se corresponde con parte de una parcela catastral. Para inmatricular una finca que forma parte, junto con otra ya inscrita, de una sola parcela catastral es necesario agrupar ambas fincas o aportar una representación gráfica alternativa a la catastral que la describa por si sola. R. 11 de abril de 2024

NOTAS MARGINALES

Inmatriculación e informe de la administración no concluyente sobre vía pecuaria colindante. Nota marginal de expediente de deslinde. Los informes de la Administración sobre invasión de dominio público no concluyentes, especialmente cuando no hay deslinde aprobado, no son causa de denegación de la inmatriculación de una finca; en caso de duda, lo que cabe es tramitar un expediente previsto en el art. 199 LH. R. 22 de marzo de 2024

Nota marginal de afección a futuro deslinde de vía pecuaria. La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. R. 10 de abril de 2024

OBRA NUEVA

Obra nueva. Certificado técnico con superficie de la finca no coincidente con la registrada. Caso muy particular en el que existe un error aritmético en el certificado del técnico acerca de la superficie de la finca sobre la que declara una obra nueva, y, a pesar de no haber dudas fundadas sobre la identidad de la finca ni de la ubicación de la obra sobre ella, la DG considera “razonable” la exigencia de que se subsane el error por el técnico “dados los importantes efectos que la inscripción en el Registro de la Propiedad atribuye a los derechos inscritos de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública”. R. 11 de abril de 2024

Obra nueva antigua en el País vasco. Habilitación de buhardilla como vivienda. En aquellas Autonomías que no admitan la prescripción de la modificación de uso, la única vía admisible para la inscripción registral de la modificación de la descripción de la finca en cuanto su destino es la acreditación de la oportuna licencia o certificado municipal que acredite su situación consolidada o en fuera de ordenación, al amparo del art. 28.1 LS. R. 9 de abril de 2024

Obra nueva por antigüedad en suelo no urbanizable de protección en la comunidad de Madrid. Derecho intertemporal. La norma registral aplicable siempre será la vigente al tiempo de la presentación en el Registro de la Propiedad. La norma sustantiva aplicable para las edificaciones terminadas será la vigente en el momento de terminación de la edificación, teniendo en cuenta el régimen transitorio que establezcan, en su caso. R. 19 de marzo de 2024

Obra nueva por antigüedad en suelo no urbanizable de protección en la comunidad de Madrid. Derecho intertemporal. En la Comunidad de Madrid las infracciones urbanísticas de las edificaciones prescriben a los cuatro años, aunque estén en suelos no urbanizables protegidos (salvo que estén en zona verde o espacio libre), por lo que dichas edificaciones pueden acceder al Registro por la vía de la prescripción del art. 28.4 LS, aunque no basta el certificado técnico de antigüedad sino que se necesita una declaración municipal de innecesariedad de licencia.

PARTICIÓN HEREDITARIA

Partición por contador partidor dativo sin intervención del cónyuge viudo. Las reglas que gobiernan la partición del contador partidor dativo en principio deben ser iguales a las del contador partidor testamentario, pues no tiene mayores facultades pero tampoco menores. R. 12 de marzo de 2024

Partición de herencia interviniendo tutor sin aprobación judicial. La autorización judicial para aceptar la herencia no exime de la preceptiva aprobación judicial de la partición en la que interviene tutor o curador representativo. Hay partición de herencia cuando el caudal relicto se adjudica proindiviso a los herederos. R. 25 de marzo de 2024

PODERES

Compraventa. Representación mediante poder no inscrito. Tratándose de poderes mercantiles generales o especiales no inscritos, la reseña que haga el notario del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder. R. 26 de marzo de 2024

Interpretación. Los poderes son objeto de interpretación restrictiva. Un poder relativo a las fincas propiedad del poderdante no puede servir para fincas del causante del mismo ni implicar aceptación tácita de la herencia. R. 25 de marzo de 2024

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA

Ejecución de embargo con anotación caducada. Cancelación de cargas posteriores. Caducada y Cancelada una anotación no puede desplegar su eficacia frente a terceros inscritos que mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente, y por tanto carece de virtualidad cancelatoria de las cargas posteriores. R. 10 de abril de 2024

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Ejecución hipotecara contra la herencia yacente con arrendamiento. En caso de ejecución, el derecho de arrendamiento subsistirá o no según haya tenido acceso al Registro de la Propiedad. R. 13 de marzo de 2024

PROHIBICIÓN DE DISPONER

Transmisión de derecho de usufructo sobre finca sujeta a prohibición de disponer. Si la prohibición de disponer se impuso por el causante con relación a toda la finca debe entenderse que no puede transmitirse el usufructo. R. 20 de marzo de 2024

PROPIEDAD HORIZONTAL

Cambio de uso de local a vivienda mediante declaración responsable. Para inscribir un cambio de uso de local a vivienda (sita en Madrid) basado en una declaración responsable del interesado será preciso aportar el acta de conformidad del Ayuntamiento. R. 25 de marzo de 2024

División de local en fincas destinadas a vivienda. Requisitos (títulos habilitantes) para la división de pisos o locales en régimen de propiedad horizontal y para el cambio de uso a vivienda en Madrid y más en concreto en Getafe. R. 25 de marzo de 2024

Legalización libro de actas de subcomunidades. La legalización de un libro de actas de una subcomunidad de propietarios de hecho, practicada en los libros de inscripciones, no podrá beneficiarse del sistema registral. R. 18 de marzo de 2024

PUBLICIDAD FORMAL

Publicidad formal. Disconformidad con el contenido de determinadas certificaciones. Dado que las certificaciones son un reflejo fiel y exacto del contenido del registro, no pueden modificarse sin que previamente se modifique el registro. R. 18 de marzo de 2024

RECURSO GUBERNATIVO

Calificación inicial revocada por la DG y nueva calificación. En los casos de calificación revocada por la DG el registrador no puede añadir en una nueva calificación nuevos defectos, pues los anteriores han decaído por la estimación del recurso y lo único que le cabe es inscribir. R. 22 de marzo de 2024

RECTIFICACIÓN

Cancelación de inscripción por error de concepto: su causa. Para la rectificación y cancelación de una inscripción de herencia haciendo revivir la inscripción anterior de dominio a favor de la recurrente, se precisa indagar cuál es la causa que ha motivado la eventual inexactitud registral. R. 26 de marzo de 2024

Rectificación de descripción por instancia privada. Para rectificar los errores materiales en el caso de error del título es necesario consentimiento de los titulares registrales o en su defecto resolución judicial. R. 25 de marzo de 2024

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Convenio regulador divorcio: liquidación simultánea de 2 regímenes económico-matrimoniales. En un solo convenio regulador de divorcio pueden liquidarse 2 regímenes económicos (previo de Gananciales y posterior convencional de separación de bienes), adjudicando a los cónyuges fincas gananciales y privativas, adquiridas todas durante el matrimonio (NO antes). R. 13 de marzo de 2024

SEGREGACIÓN

Inscripción de un negocio jurídico sobre un resto no descrito por segregación anterior a la ley 13/2015. Es exigible la georreferenciación de un resto no descrito, derivado de segregaciones realizadas antes de la Ley 13/2025, cuando, a resultas de la descripción reseñada en el título, el registrador no puede ubicar indubitadamente la finca en el territorio. R. 13 de marzo de 2024

SERVIDUMBRES

Cambio de titularidad de aprovechamiento de aguas subterráneas. Con ocasión de la solicitud de la inscripción de la trasmisión de un aprovechamiento de aguas se recogen las diferentes posibilidades, así como los requisitos para inscribirlo. No es necesaria su georreferenciación si ya estaban inscritos, y tampoco hace falta el consentimiento de los favorecidos por servidumbres que lo graven si no se altera el contenido de éstas. R. 26 de marzo de 2024

SOCIEDADES

Extinción de comunidad por miembros de unión temporal de empresas. La uniones temporales de empresas carecen de personalidad jurídica por lo que sus miembros son los titulares de los bienes adscritos a las mismas. Sin embargo, éstos no pueden disponer libremente de los bienes prescindiendo de los órganos de la unión temporal, ni pueden extinguir la comunidad existente sin acudir al procedimiento específico de disolución y liquidación. R. 20 de marzo de 2024

TRACTO SUCESIVO

Instancia de extinción de usufructo. Tracto sucesivo. Extinguido un usufructo por fallecimiento del usufructuario no puede pretenderse la consolidación del dominio a favor de quien no figura inscrito como nudo propietario. R. 21 de marzo de 2024

Principio de tracto sucesivo, formal y material. El principio de tracto sucesivo tiene una doble vertiente: formal y material. La vertiente formal hace referencia a que el contrato que accede al Registro tiene que estar otorgado por el titular registral, que tiene que tener su título inscrito. La vertiente material hacer referencia a que el contrato tiene que ser otorgado por el que tenga civilmente legitimación o poder de disposición para ello, y no es suficiente que consienta el titular registral que no sea el titular civil con legitimación para ello. R. 10 de abril de 2024, R. 10 de abril de 2024

TUTELA

Extinción de comunidad interviniendo tutor. Caso de aprobación judicial innecesaria. El conflicto de intereses es un estado de ventaja que resulta razonable suponer a la vista de las situaciones acreditadas en cada caso concreto. No basta conjeturar un peligro hipotético o la mera suposición de conflicto en base a circunstancias no acreditadas en el expediente. Si en la autorización judicial previa a la extinción de comunidad se dispensa de la posterior aprobación siempre que el negocio se ajuste a los detallados términos en que se autoriza, no es necesaria la aprobación judicial posterior. R. 20 de marzo de 2024

Partición de herencia interviniendo tutor sin aprobación judicial. La autorización judicial para aceptar la herencia no exime de la preceptiva aprobación judicial de la partición en la que interviene tutor o curador representativo. Hay partición de herencia cuando el caudal relicto se adjudica proindiviso a los herederos. R. 25 de marzo de 2024

UNIONES DE HECHO

Adjudicación de finca en convenio regulador de pareja de hecho. No es inscribible el auto de homologación judicial de un convenio entre una PAREJA DE HECHO regulando su separación y el régimen de guarda y custodia y alimentos de sus hijos comunes (no matrimoniales). R. 9 de abril de 2024

URBANISMO

Venta de nuda propiedad de cuota indivisa de finca rústica. Posible parcelación ilegal. Cuando concurre un indicio objetivo de posible parcelación urbanística ilegal, como es la nota marginal del art. 79 RD 1093/1997, el Registrador debe actuar en consecuencia y exigir, en caso de transmisiones posteriores de cuotas indivisas, la oportuna licencia o declaración de innecesariedad. R. 12 de marzo de 2024

USUFRUCTO

Instancia de extinción de usufructo. Tracto sucesivo. Extinguido un usufructo por fallecimiento del usufructuario no puede pretenderse la consolidación del dominio a favor de quien no figura inscrito como nudo propietario. R. 21 de marzo de 2024

Transmisión de derecho de usufructo sobre finca sujeta a prohibición de disponer. Si la prohibición de disponer se impuso por el causante con relación a toda la finca debe entenderse que no puede transmitirse el usufructo. R. 20 de marzo de 2024

VIVIENDA FAMILIAR

Venta de vivienda figurando inscrito el derecho de uso a favor de uno de los hijos de los vendedores. No es necesario fijar un plazo al derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando los hijos sean menores de edad, pero sí que será necesario cuando sean mayores, en cuyo caso, deberá identificarse debidamente a los hijos y expresar su edad. R. 11 de marzo de 2024

II. RESOLUCIONES MERCANTIL

ADMINISTRADORES

Cese y nombramiento de administrador único: notificación del cese en el extranjero. Para notificar, a los efectos del art. 111 RRM, el cese a un administrador con domicilio en el extranjero se puede utilizar el sistema previsto en el Reglamento Europeo 2020/1789 de notificación de documentos judiciales y extrajudiciales en materia civil o mercantil y, en su caso, el Convenio de la Haya de 1965. El sistema del art. 202 RN no es exclusivo ni excluye otros sistemas. R. 19 de marzo de 2024

OBJETO SOCIAL

Ampliación del objeto social. Derecho de separación. La adición de una actividad al objeto social es una modificación sustancial del mismo que origina el derecho de separación. R. 11 de marzo de 2024

DEPÓSITO DE CUENTAS

Depósito de cuentas de sociedad con CIF revocado. Practicada la nota de revocación del CIF de una sociedad no es procedente practicar ningún asiento en la hoja de la sociedad, incluido el depósito de cuentas. R. 9 de abril de 2024

DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN

Disolución  y liquidación de sociedad: pago del impuesto de sociedades. En una extinción de sociedad, si en el momento del reparto del haber social, no puede pagarse el impuesto de Sociedades por no estar abierto el plazo para su pago, lo que procede es la consignación de la cantidad correspondiente y no la creación de una provisión para su pago en el balance. R. 21 de marzo de 2024

JUNTA GENERAL

Convocatoria de junta general. El envío de una convocatoria de junta puede ser hecho por un tercero, siempre que esa convocatoria proceda del administrador y esté firmada por él. R. 22 de marzo de 2024

Convocatoria de junta general. Orden del día. Es válido el orden del día sobre disolución por causa legal sin necesidad de expresar la causa concreta de esa disolución. En cambio, un orden del día relativo a la apertura de las operaciones de liquidación, no autoriza a liquidar la sociedad ni por supuesto a aprobar el balance final y la extinción de la sociedad. R. 22 de marzo de 2024

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Principio de prioridad en el registro mercantil. Títulos incompatibles. Ante la existencia de títulos contradictorios o incompatibles entre si presentados al registro, procede la suspensión de la calificación, bien conjunta de todos los títulos o bien individual, teniendo en cuenta los presentados antes y después, hasta que por los Tribunales, en su caso, se decida lo procedente. R. 10 de abril de 2024

REGISTRO MERCANTIL

Principio de prioridad en el registro mercantil. Títulos incompatibles. Ante la existencia de títulos contradictorios o incompatibles entre si presentados al registro, procede la suspensión de la calificación, bien conjunta de todos los títulos o bien individual, teniendo en cuenta los presentados antes y después, hasta que por los Tribunales, en su caso, se decida lo procedente. R. 10 de abril de 2024

SOCIEDAD LIMITADA

Convocatoria de junta general. El envío de una convocatoria de junta puede ser hecho por un tercero, siempre que esa convocatoria proceda del administrador y esté firmada por él. R. 22 de marzo de 2024

Convocatoria de junta general. Orden del día. Es válido el orden del día sobre disolución por causa legal sin necesidad de expresar la causa concreta de esa disolución. En cambio, un orden del día relativo a la apertura de las operaciones de liquidación, no autoriza a liquidar la sociedad ni por supuesto a aprobar el balance final y la extinción de la sociedad. R. 22 de marzo de 2024

ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

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