INFORME Nº 358: BOE JULIO de 2024.

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible

 

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES

S4/2024. ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

Resolución de 14 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Girona, de fecha 27 de noviembre de 2023, que ha devenido firme.

Revoca la R. 15 de noviembre de 2022

S5/2024. HIPOTECA. PACTOS DE EJECUCIÓN. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO. SOLICITUD GENÉRICA DE INSCRIPCIÓN PARCIAL. 

Resolución de 14 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Santander, de 21 de marzo de 2024, que ha devenido firme.

Revoca la R. 8 de febrero de 2023

RESOLUCIONES PROPIEDAD

247.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EXISTIENDO ANOTACIÓN DE INCOACCIÓN DE DISCIPLINA URBANÍSTICA

Resolución de 17 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva

Resumen: Constando en el registro una anotación preventiva de incoación de un expediente de disciplina urbanística, para inscribir una declaración de ampliación de la obra existente se debe de aportar certificación administrativa del acuerdo en el que se ordene la cancelación de la anotación, o bien aclaración que determine las concretas edificaciones a las que afecta.

Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva sobre una finca sobre la que existe construida e inscrita una vivienda, en la que el titular declara haber procedido hace más de 20 años a ampliar la vivienda existente, tras lo que describen nuevamente la total edificación resultante.

El titular declara, y lo certifica un técnico, que la edificación declarada es la existente con anterioridad a la aprobación de la Ley 10/1990, de 23 de octubre, de disciplina urbanística, y que no se ve afectada por el proyecto de derribo en trámite, que causó la anotación preventiva de incoación del expediente de disciplina urbanística que grava la finca, manteniendo estas su situación de fuera de ordenación.

En el Registro de la Propiedad consta con fecha 9 de febrero de 2023 la anotación letra A, de incoación de expediente de disciplina urbanística, por presunta comisión de infracción urbanística consistente en la realización de actos edificatorios ejecutados sin título habilitante y contrarios a la ordenación territorial y urbanística.

El registrador suspende la inscripción al no ser posible determinar a través de dicha anotación las edificaciones o construcciones afectadas por el expediente de disciplina urbanística y por el proyecto de derribo en trámite, ya que el objeto de la anotación preventiva practicada es precisamente asegurar el resultado de los expedientes de disciplina urbanística y la reposición de los bienes afectados al estado que tuvieren con anterioridad a la infracción, pudiendo resultar contradictoria con ese objeto la constatación registral de la ampliación de obra pretendida.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La anotación preventiva del expediente de disciplina urbanística constituye una medida fundamental para dar a conocer a terceros la existencia de dicho procedimiento y por tanto para prevenir los eventuales perjuicios a terceros de buena fe; asimismo, impide la inscripción de edificaciones respecto de las cuales se alegue la prescripción o caducidad de las acciones de restablecimiento de legalidad urbanística, por cuanto la misma resulta incompatible con la pendencia del propio expediente de restauración de legalidad.

No obstante, teniendo en cuenta la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2022, se debe de diferenciar,  en una misma finca, aquellas edificaciones cuya situación de asimilado a fuera de ordenación resulta de la prescripción o caducidad de la acción de restauración, de aquellas edificaciones o ampliaciones no autorizadas respecto a las cuales no han trascurrido los plazos correspondientes, pues estas últimas resultarán perseguibles mediante las potestades de disciplina urbanística de las que gozan las Administraciones competentes y no serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

Por tanto, nuestro CD considera que hay que determinar si resulta suficiente la afirmación realizada por un técnico en cuanto a que las edificaciones cuya declaración por antigüedad se pretende no se encuentran afectadas por el expediente de disciplina urbanística cuya pendencia consta registralmente en el folio abierto a la finca por anotación preventiva.

Concluyendo que tal acreditación no puede basarse en una certificación técnica, sino que como resulta del artículo 62 del Real Decreto 1093/1997, debe resultar de certificación administrativa del acuerdo en el que se ordene la cancelación o aclaración, o solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca anotada a la que se acompañe dicha certificación, que matizará la medida preventiva dando a conocer a terceros las concretas edificaciones a las que afecta.

Comentarios: Se ha de tener en cuenta que  aun constando en el folio la anotación de expediente de disciplina urbanística sobre determinadas edificaciones se puede admitir la posibilidad de inscribir aquellas respecto a las que se acredite que no resultan afectadas por el mismo y en las que concurran los requisitos necesarios para su inscripción; en el caso estudiado al no haberse  acreditado mediante resolución administrativa que las concretas edificaciones cuyo acceso registral se pretende no resultan afectadas por el mismo es correcta la actuación del registrador de impedir su inscripción. En definitiva, que no es suficiente con la certificación de un técnico, sino que en todo caso debe intervenir la Administración competente. (MGV)

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248.() VINCULACIÓN A FINCA MATRIZ DE UN COMPLEJO INMOBILIARIO DE UNA ZONA DESTINADA A APARCAMIENTO

Resolución de 17 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arona, por la que se deniega la inscripción de la vinculación a la finca matriz de un complejo inmobiliario privado de una zona destinada a aparcamiento.

Resumen: Para practicar cualquier asiento, ya en vigor la nueva redacción de la Ley Hipotecaria, el registrador ha de poder ubicar la finca sobre la cartografía catastral, para poder calificar su descripción y su relación con los colindantes, comprobando que la situación física detallada declarada en el título coincide con la que resulta del Registro, se solicite o no la incorporación de la georreferenciación de la finca.

Hechos: se presenta escritura aclaratoria respecto de otra escritura de segregación, obra nueva y división horizontal en el sentido de añadir a la descripción de una finca registral la vinculación de 1.238,85 metros cuadrados destinados a aparcamiento, como elemento común exclusivo.

La Registradora califica negativamente al entender que la zona que se pretende incluir no está incluida dentro de los límites de la finca matriz si no que pertenece a otra finca registral.

La Dirección confirma la calificación si bien señala con carácter previo que existe cierta falta de coherencia del título calificado, por cuanto en el mismo se está solicitando la rectificación de la descripción de un elemento privativo de una división horizontal y en el otorgan segundo del título calificado se solicita la inscripción de la descripción del inmueble.

Tras la reforma operada por la Ley 13/2015, la Ley Hipotecaria pasa de un sistema de transcripción o arrastre de la descripción de la finca, cuando el registrador tiene dudas de los cambios operados en la descripción literaria, a un sistema de calificación de los elementos descriptivos de la finca relacionados en el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria.

Para practicar cualquier asiento, ya en vigor la nueva redacción de la Ley Hipotecaria, el registrador ha de poder ubicar la finca sobre la cartografía catastral, para poder calificar su descripción y su relación con los colindantes, comprobando que la situación física detallada declarada en el título coincide con la que resulta del Registro, se solicite o no la incorporación de la georreferenciación de la finca.

Para rectificar la descripción de la finca y adecuarla a la realidad física, cuando exista discordancia entre la realidad registral y la física, por incumplirse los requisitos del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, se requiere la tramitación de los expedientes del artículo 199 o 201 de la Ley Hipotecaria, y ello cualquiera que sea la magnitud de la diferencia superficial, puesto que el registrador para inscribir la georreferenciación no ha de tener duda en la identidad de la finca, dadas las importantes consecuencias sustantivas que la ley concede a la inscripción de la georreferenciación (Ver R. de 17 de noviembre de 2015).

En el caso resuelto,  no se ha aportado la georreferenciación de la finca matriz de la división horizontal, pero si se hubiese aportado, la registradora hubiera debido de tratar de aclarar sus dudas mediante la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin hacer recaer la carga de la prueba en el interesado, a quien no compete ir recabando el consentimiento de los colindantes para la inscripción de sus fincas. En dicho expediente es esencial la notificación a los colindantes, como trámite esencial del expediente. (ER)

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251.*** DOBLE INMATRICULACIÓN: SUSPENSIÓN DE INICIO DE PROCEDIMIENTO

Resolución de 21 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Aspe a iniciar un procedimiento de doble inmatriculación.

Resumen: importante resolución que analiza el artículo 209 LH sobre doble inmatriculación.

Hechos: se presenta instancia por ambos titulares registrales solicitando la incoación del procedimiento regulado en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, por entender que existe doble inmatriculación entre las dos fincas.

La registradora suspende el inicio del procedimiento por los siguientes defectos:

1. En cuanto a la forma, por no constar la legitimación de las firmas de los promotores del expediente.

2. En cuanto al fondo, la registradora pone de manifiesto en su nota de calificación que existen dudas de que se trate de una doble inmatriculación ya que las dos fincas registrales sobre las que se pretende incoar el procedimiento de subsanación de doble inmatriculación «han sido fruto de diversas modificaciones tanto desde el punto de vista dominical como descriptivo en los tres últimos años», y señala los siguientes defectos:

2.1. Falta de claridad en cuanto al objeto del expediente de doble inmatriculación,

2.2. Falta de prueba de la doble inmatriculación,

2.3. Incorrecta aplicación de los principios de fe pública y prioridad registral,

2.4. Imposibilidad de cancelación de la inscripción a favor de uno de los titulares registrales.

2.5. Improcedencia de la nota marginal de tipo cautelar que se solicita.

La Dirección confirma la calificación debiendo comenzar señalando que el régimen jurídico del tratamiento de la doble inmatriculación entre dos o más fincas o partes de ellas cambia sustancialmente tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, pues ahora es objeto de una novedosa regulación y, además, con rango de ley, debiendo por tanto entenderse tácitamente derogado el artículo 313 del Reglamento Hipotecario en virtud de la disposición derogatoria de la propia Ley 13/2015.

1. La falta de legitimación de las firmas de los promotores del expediente.

La legitimación para instar el procedimiento para la subsanación de la doble inmatriculación está específicamente regulada en la regla segunda del artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria que establece que «el expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes».

Por tanto, fuera de los supuestos de iniciación de oficio por el registrador, la Ley Hipotecaria sólo reconoce legitimación a los titulares registrales de derechos inscritos en las fincas afectadas por la doble inmatriculación y, en caso de presentación de documento privado con esta finalidad, es necesario que las firmas de los que lo suscriben estén legitimadas notarialmente o por su ratificación ante el registrador (arts. 103 LH y 166.11.ª y 193.4.ª RH).

2. Dudas sobre la doble inmatriculación (artículo 209.1, regla 3ª).

El primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota marginal a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria.

En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

Dicha decisión registral deberá ser motivada suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida.

3. Incorrecta aplicación de los principios de fe pública registral y prioridad registral e imposibilidad de cancelación de la inscripción a favor de uno de los titulares registrales.

Los promotores del expediente acuden a los conceptos de fe pública registral y prioridad registral para sostener que debe prevalecer una determinada titularidad frente a otra alegando que la primera es tercero protegido por la fe pública registral por haber inscrito su derecho en el Registro con anterioridad.

Tras la reforma llevada a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, la Ley sigue sin solucionar el problema de fondo que se plantea en la doble inmatriculación, que es determinar quién es el titular legítimo o cuál puede ser el orden preferencial entre ellos.

– La jurisprudencia venía considerando que, una vez apreciada la doble inmatriculación, no se aplican los principios hipotecarios, ni, por tanto, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, resolviéndose la colisión por el derecho civil puro.

– Recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015, afirma que la neutralización de los principios registrales que se deriva del supuesto de doble inmatriculación de fincas registrales no resulta aplicable en los casos en que concurra un solo adquirente del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, debiendo ser protegida su adquisición, conforme a la vigencia del principio de fe pública registral siendo la apreciación de la buena fe una cuestión reservada a los Tribunales.

– Además, no basta la simple voluntad de los interesados para proceder a la cancelación del historial registral de una de las fincas. Dado que en nuestro ordenamiento jurídico el sistema de constitución de derechos reales y de transmisión del dominio sobre bienes inmuebles es de naturaleza causal, debe existir una causa verdadera y lícita pues el mero consentimiento formal no puede provocar una modificación de la titularidad ni, por ende, una modificación registral.

4. Improcedencia de la nota marginal de tipo cautelar que se solicita.

El artículo 209.1 regla tercera, tras señalar que, si el registrador apreciare la posibilidad de existencia de doble inmatriculación, realizará las notificaciones previstas en el artículo, «dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes».

Interpretando a «sensu contrario» este artículo, en caso de que el registrador suspenda el inicio del procedimiento por no apreciar la existencia de doble inmatriculación, no resulta procedente la práctica de esta nota marginal. (ER)

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252. *** SUCESIÓN DE CIUDADANA BRITÁNICA CON RESIDENCIA EN ESPAÑA

Resolución de 21 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 8 a inscribir una escritura de manifestación, aceptación y adjudicación de herencia (IES)

Resumen: Si el testamento de un causante es posterior a la entrada en vigor del Reglamento UE 650/2012, la professio iuris debe realizarse en los estrictos términos del artículo 22.2, no siendo aplicable la disposición transitoria, artículo 83.4 .

Hechos.- Mediante escritura se formalizó la sucesión de una ciudadana británica (divorciada según se indica en la escritura de herencia, aunque en el certificado de defunción se consta como viuda) y con residencia en España.

La causante falleció en el año 2020  con residencia habitual en España, dejando una hija y un hijo, siendo el título de su sucesión un testamento abierto otorgado ante notario español el día 26 de junio de 2017 (en el que se consigna como domicilio uno en la ciudad de Madrid), redactado en lengua española y en el que instituyó heredera universal, en todos sus bienes, derechos y acciones, a su hija, con derecho de sustitución vulgar a favor de sus descendientes por estirpes; mencionando a su otro hijo únicamente en la reseña de las circunstancias personales de la testadora sin realizar atribución alguna en su favor.

En la citada escritura, la hija instituida heredera, ahora recurrente, se adjudica todos los bienes hereditarios.

  Registrador.- suspende la inscripción: «Dada la fecha del fallecimiento, la sucesión se rige por la ley española de la última residencia de la causante, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 21 del Reglamento UE núm. 650/2012, en relación con el artículo 83. Dado que la última residencia habitual de la causante se encontraba en territorio de Derecho común, resulta de aplicación, en concreto, lo dispuesto en el Código civil (artículo 36. 2.º del Reglamento). En consecuencia, el testamento no respeta los derechos legitimarios del otro hijo, por lo que la adjudicación requeriría en todo caso la comparecencia del hermano renunciando a la legítima».

Se recurre la calificación por la otorgante, alegando sustancialmente que se eligió Ley al decirle al Notario que quería que su hija fuera heredera Universal y que ella podía hacerlo porque era de nacionalidad británica.

 Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

En razón de la fecha del fallecimiento de la causante, su sucesión se rige por la Ley española de su última residencia, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 21 del Reglamento UE n.º 650/2012, en relación con el artículo 83; residencia que ha de entenderse que lo es en territorio de Derecho común (con las consecuencias que de ello se derivan dado el sistema legitimario del Código Civil), pues la última residencia habitual de la causante allí se localiza (artículo 36.2.º del Reglamento).

Ni el testamento ni la escritura de herencia respetan los derechos legitimarios del otro hijo de la causante que no compareció en la escritura y dada la naturaleza de «pars bonorum» que tiene la legitima en el Código Civil se hace imprescindible intervención de los legitimarios, en defecto de contador-partidor

    Por otra parte,  el artículo 22.1 de dicho Reglamento establece que «cualquier persona» (utilizando la misma expresión que el artículo 5 del Convenio de La Haya, de 1 de agosto de 1989, sobre ley aplicable a las sucesiones por causa de muerte) podrá designar la Ley del Estado cuya nacionalidad posea en el momento de realizar la elección o en el momento del fallecimiento, y son de utilidad los considerandos 39 y 40 del citado Reglamento (UE) n.º 650/2012: (39) «La elección de la ley debe hacerse explícitamente en una declaración en forma de disposición mortis causa o ha de resultar de los términos de una disposición de ese tipo. Puede considerarse que la elección de la ley resulta de una disposición mortis causa en caso de que, por ejemplo, el causante haya hecho referencia en ella a determinadas disposiciones específicas de la ley del Estado de su nacionalidad o haya mencionado explícitamente de otro modo esa ley»; (40): «La elección de la ley realizada en virtud del presente Reglamento debe ser válida aun cuando la ley elegida no prevea la elección de la ley en materia de sucesiones. Debe corresponder, no obstante, a la ley elegida determinar la validez material del acto de la elección, es decir, si cabe considerar que la persona que llevó a cabo la elección comprendió lo que estaba haciendo y consintió en ello. Esto mismo debe aplicarse al acto de modificar o revocar la elección de la ley».

En este caso no hay base alguna para entender realizada una «professio iuris» a la ley personal de la testadora (al testar) o de la causante al tiempo de fallecer, algo que requeriría como mínimo, de no ser expresa, una voluntad tácita y no meramente conjetural. Y dando por sentado que, se quiera o no, la elección de ley requiere un vehículo formal expreso, (disposición «mortis causa» válida, material y formalmente, según los artículos 26 y 27 del Reglamento –como el artículo 5.2 del Convenio de La Haya de 1 de agosto de 1989–), habrá de exteriorizarse esa «professio» bien de manera expresa, vía disposición «mortis causa», o habrá de resultar de los términos de una disposición de ese tipo. Pero para para indagar si hay una voluntad tácita (en este caso de sometimiento a un ordenamiento distinto al Código Civil) necesitaríamos algunos elementos de apoyo para llegar a tal conclusión mediante un razonamiento deductivo; como, por ejemplo y dada la nacionalidad de la causante, referencias a instituciones, o fórmulas, que evidencien una voluntad de real de elección del Derecho inglés o escocés. Ahora bien, en este caso la parquedad de las disposiciones testamentarias es palmaria y ninguna de ellas permite interpretar que se ha querido sujetar la sucesión al Derecho inglés o escocés; es más, existen disposiciones típicas del derecho español (sustitución vulgar a favor de sus descendientes por estirpes, por ejemplo), sin que haya referencia alguna a figuras típicamente del derecho del Reino Unido como podrían ser designaciones de executor u otras figuras características de los ordenamientos de corte anglosajón, que permitieran rebatir la calificación recurrida. (IES)

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253. CANCELACIÓN DE SUSPENSIVA DE ACEPTACIÓN DE HERENCIA

Resolución de 21 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Badajoz n.º 2 a cancelar una condición suspensiva de aceptación de herencia (JAR)

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254. ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO SIN CONSIGNACIÓN DE SOBRANTE

Resolución de 21 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Fernando n.º 2 a inscribir una certificación de adjudicación librada en un procedimiento administrativo de apremio (MGV)

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256.** TESTIMONIO DE SENTENCIA SIN CONCRETAR LAS OPERACIONES REGISTRALES A PRACTICAR

Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Ciudad Real n.º 1, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de sentencia

Resumen: No es inscribible una sentencia en la que no se reconoce ninguna situación jurídica firme, ni ordena la práctica de operación registral alguna.

Hechos: Mediante sentencia dictada en juicio verbal sobre división de herencia, se estima parcialmente la demanda interpuesta aprobando una propuesta de inventario, pero excluyendo de ese inventario a favor de determinada persona y de su viuda, una vivienda, la nave, el pozo de agua y 200 olivos y árboles frutales vallados y que están situados dentro de la finca registral. En definitiva, que esa parte de finca no formaba parte del caudal hereditario.

El origen del juicio verbal está en solventar las discrepancias surgidas entre las partes a la hora de realizar el inventario de los bienes pertenecientes a la herencia de otra persona en la que está interesada su viuda, ambos titulares registrales.

La registradora no inscribe el documento porque señala que, de la sentencia presentada, no se desprende ningún derecho objeto de inscripción o anotación en el Registro de la Propiedad.

La recurrente alega que habiéndose constatado judicialmente la existencia de construcciones en la finca (chalé, nave y vallado), éstas son actos susceptibles de inscripción; que la Ley exige la concordancia entre la realidad jurídica y la registral, en el caso de existencia de edificaciones incorporadas a una finca (descrita registralmente solo como terreno).

Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación al no determinarse de manera concreta las operaciones registrales procedentes.

Doctrina: En relación al expediente declara nuestro CD que todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral español  entre las que está la debida descripción de la finca, al estar implicados intereses que, por afectar al estatuto jurídico de la propiedad inmueble, suponen la protección de los intereses públicos, como son los que imponen la determinación del objeto del derecho a que se refiere la inscripción, que en el presente caso está indeterminado en contra de los principios de especialidad y rogación,  pero lejos del reconocimiento de una situación jurídica, no se ordena la práctica de operación registral alguna, para lo que es precisa una resolución judicial que expresamente ordene la segregación o que se cuente con consentimiento del titular registral

Lo anterior se debe a que nuestro sistema registral es de inscripción, por ello, los asientos registrales no son transcripción del acto o contrato que provoca la modificación jurídico real que accede al Registro, sino un extracto de los mismos, es por ello que se exige claridad en la redacción de los títulos que pretendan acceder al Registro, por los importantes efectos que se derivan de la  inscripción, entre ellos la presunción de existencia y pertenencia de los derechos reales inscritos “en la forma determinada por el asiento respectivo” (artículo 38 de la LH).

Tal claridad es exigible también respecto de los documentos judiciales (artículo 218 de la LEC), debiendo el registrador mediante la calificación registral (artículo 101 RH) comprobar si se expresan, con la claridad suficiente, todas las circunstancias que según la Ley y el propio Reglamento deba contener la inscripción bajo sanción de nulidad.

En el caso que nos ocupa, aunque se reconoce que no forman parte del inventario de bienes de la herencia del titular registral, la vivienda, nave, pozo de agua y 200 olivos aproximadamente y árboles frutales dentro del vallado de la parte que se ocupa en la finca registral, en el testimonio de la sentencia, no resulta ningún acto ni derecho objeto de inscripción o anotación en el Registro.

Comentarios: Sentencia poco clara y de la que se deduce que lo procedente hubiera sido que la sentencia ordenara la segregación de la finca registral enclavada, para que de este modo se “sacaran registralmente” del inventario las partes de la finca que no formaban parte del caudal hereditario; en caso contrario no procede la segregación de la referida finca registral al no haber mandato expreso contenido en la resolución judicial objeto de inscripción, para cuya segregación tampoco se contaba con las exigencias urbanísticas que en su caso fueran procedentes. (MGV)

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257. PROPIEDAD HORIZONTAL. DESAFECTACIÓN DE ELEMENTO COMÚN Y VENTA

Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia N.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de «desafectación de elemento común y compraventa» (AFS)

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258 **. INMATRICULACIÓN DE VIVIENDA INTEGRADA EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cuenca a inmatricular una vivienda integrada en una propiedad horizontal.

Resumen: Cabe la inmatriculación de un solo elemento privativo de una división horizontal por vía del art 205 LH siempre que el titulo contenga la descripción detallada de la finca sobre la que se asienta la división horizontal y la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca (o representación gráfica georreferenciada alternativa) coincidente con su descripción. 

– Hechos: Se presentan en el Registro de la Propiedad: a) una escritura de herencia de la mitad indivisa de un solar (con casa); y b) una escritura de división horizontal y extinción del condominio sobre dicho solar (con casa) en la que se adjudican cada uno de los dos elementos privativos de la división horizontal, por extinción de condominio, a cada una de las dos otorgantes.  Y se pretende la inmatriculación de solo uno de los dos elementos privativos de la propiedad horizontal para el que existe un doble título traslativo, pero no para el otro. es un supuesto similar al de la Resolución de 19 de diciembre de 2019

– El Registrador califica negativamente señalando que es necesario el título público adquisitivo de la adjudicataria del otro elemento privativo, puesto que solamente se acredita el título de una mitad indivisa de la finca. 

– La Notario recurre exponiendo que la Resolución de 19 diciembre 2019 determinó que se permite la inmatriculación de una finca cuando sólo se inscribe una cuota de la titularidad sobre la misma y que la exigencia del doble título no puede extenderse a los demás propietarios de los restantes elementos de la propiedad horizontal

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso.

– Doctrina: El centro Directivo distingue la inmatriculación en sentido material, referida al derecho cuya inscripción se pretende; y la inmatriculación en sentido formal, referida a la finca física que accede por primera vez al Registro.

Señala las Resoluciones 19 diciembre 2019, 24 abril 1998, 13 febrero 2014 y 13 julio 2017 que reconocen la posibilidad de inmatricular una finca (inmatriculación formal) en la que se inscribe la titularidad de una cuota del dominio sobre la misma (inmatriculación material), siempre y cuando se hayan descrito todas las circunstancias, elementos y cláusulas determinantes y descriptivas de la misma, de acuerdo con el artículo 8 LH. … Pues aunque sólo se vaya a inscribir la titularidad de uno de los elementos (inmatriculación material), la inmatriculación física de la finca sobre la que se asienta la división horizontal, será de toda la finca (inmatriculación formal).

Y añade la DG: Por ello, en este caso, aunque el registrador no lo indique en su calificación, es necesario que se acompañe la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos totalmente coincidentes con el solar en el que se sitúa la vivienda cuya inscripción se solicita. Y por otro lado, para poder inmatricular la vivienda, es necesario asimismo que se haya declarado la obra nueva del edificio del que forma parte, cumpliendo con las exigencias impuestas por la legislación urbanística

Comentario: Si entendemos que la declaración de obra nueva es una operación por la que se hace constar la existencia o realización de construcciones sobre una finca ya inmatriculada, y si entendemos que una finca que no está inmatriculada en el Registro de la Propiedad, puede inmatricularse con todas las edificaciones que existan sobre la misma sin necesidad de que se formalice jurídicamente la declaración de dichas construcciones (artículos 8.3 LH, 308.1 RH) parece lógico que el Registrador no haya exigido una declaración de obra nueva del edificio, pero a pesar de ello la Dirección General parece criticarle este hecho. Es decir, es perfectamente posible inmatricular en el Registro de la Propiedad una finca con construcciones, directamente, sin necesidad de inmatricular primero el suelo y sin necesidad de que en el doble título se contenga una declaración de obra y es por ello por lo que el Registrador no exigió una declaración de obra nueva del edificio, porque el edificio ya estaba descrito sobre la finca en el momento de solicitarse la inmatriculación. (SNG)

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259*. SEGREGACIÓN Y VENTA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Pájara, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y venta en unión de otra escritura de segregación y compraventa (SNG)

Resumen: Finca segregada (y vendida) en 1997 de otra segregada (y vendida) en 1977 de otra segregada (y vendida) en 1975 de una registral (la registral 411) sin que ninguna de las escrituras de segregación y venta se hayan presentado a inscripción. Se presenta ahora el último título de segregación y venta, pero, estando inscrito el dominio de la finca 411 a nombre de persona distinta de los otorgantes, el principio de tracto sucesivo exige la presentación de los títulos intermedios o acudir a un expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido  ( 208 LH). No es aplicable el art 47 RH porque éste se refiere a actos realizados por el titular registral cuando no hubieran accedido al Registro segregaciones realizadas con anterioridad.

 Hechos. Se pretende la inscripción de una escritura de segregación y venta de una finca que procede de otra finca que fue segregada y vendida en 1977. A su vez, esta finca segregada y vendida en 1977 procede por segregación de otra finca que también fue segregada y vendida en 1975, siendo la finca matriz de la que se segrega en 1975, la registral 411.

Calificación: El registrador suspende la inscripción por falta de previa inscripción de la parcela segregada a favor del transmitente por aplicación del principio de tracto sucesivo. Y señala la necesidad de presentar la documentación precisa para la previa inscripción del documento previo (escritura de fecha 13/04/1977, licencia y representación gráfica)

Recurso: El presentante recurre la nota de calificación alegando: A) que se ha presentado la licencia y la representación gráfica de la finca documentada en la escritura que se pretende inscribir (la última); que no dispone de la licencia y representación gráfica de las anteriores; B) que los arts 47 y 50 RH y la DG permiten, en cuanto a la descripción del resto de la finca matriz, que en lugar de describir la porción restante se haga constar solamente la modificación en la extensión y el lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación, en los casos en que no es posible la descripción de la finca resto o en que tal descripción sería contradictoria con la realidad, como en el caso de realizarse varias segregaciones separadas. Y C) que la DG admite la inmatriculación de fincas formadas por segregación de fincas no inscritas, sin necesidad de previa inscripción de la finca mayor que sufre la segregación ( R 8/09/2009)

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina:  El principio de tracto sucesivo, consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, impone que  estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la otorgante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (cfr. artículo 208 de la Ley Hipotecaria.

El artículo 47 del Reglamento Hipotecario, alegado por el recurrente, no es aplicable en el presente caso, puesto que el supuesto que regula dicho precepto se refiere a actos realizados por el titular registral, cuando no hubieran accedido al Registro segregaciones realizadas con anterioridad. (SNG)

 

 

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260. SEGREGACIÓN Y VENTA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Pájara, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y venta (SNG)

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261.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE NO COINCIDE CON LA ORTOFOTO DEL PNOA. MARGEN DE TOLERANCIA

Resolución de 23 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Lleida n.º 2 a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca y subsiguiente rectificación de su descripción.

Resumen: En caso de apreciarse una discrepancia entre la representación gráfica que se pretende inscribir y otras bases gráficas, lo procedente es tramitar alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 LH para que los colindantes afectados se manifiesten sobre si existe invasión real de sus fincas.

Hechos: En escritura de declaración de obra nueva se rectifica la superficie del solar en menos del 10% de la cabida inscrita, aportando la representación gráfica catastral.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripciones de la rectificación, representación gráfica y declaración de obra nueva, por no coincidir unsa de las líneas perimetrales de la CCDG con la que resulta de la ortofotografía del PNOA.

Recurso: El notario autorizante recurre la nota de calificación alegando que los datos catastrales se presumen ciertos conforme al art. 3.3 TRLC, por lo que no pueden ser revisados de oficio por la registradora; y que, aun admitiendo dicha facultad, en los supuestos en que la correspondencia no haya quedado acreditada, debería practicarse la inscripción y, conforme al art. 10 LH, dar traslado de dicha circunstancia al Catastro, lo que podría hacerse constar por nota al margen de la inscripción practicada y no mediante una calificación negativa global.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: La utilización de otras bases gráficas distintas de la representación gráfica catastral está prevista, con carácter meramente auxiliar, por el art. 9 LH, para determinar la correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica que se pretende inscribir. En el caso de la declaración de obra nueva, además, el registrador debe comprobar que la edificación no se extralimite de las coordenadas georreferenciadas de la finca.

Ahora bien, las dudas expresadas por la registradora, en cuanto a que la representación gráfica de la finca no se corresponde exactamente con los límites físicos que resultan de la ortofoto, no son suficientes, por sí solas, para concluir en una negativa a la práctica de la inscripción solicitada. Antes bien, debe cuantificarse si dicha hipotética invasión visual es superior o inferior al margen de tolerancia gráfica establecido en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2030. Dicho margen de tolerancia gráfica se contempla, a los efectos, entre otros, de que «el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral», de modo que «cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente» (ap. 3º de dicha resolución).

Siendo la diferencia de cabida entre la finca registral y su representación gráfica inferior al 10 %, podría la registradora considerar que las dudas de identidad requieran la intervención previa de los titulares colindantes a fin de salvaguardar sus derechos, por lo que lo procedente sería tramitar el expediente del art. 199 LH.

En cuanto a la alegación formulada por el notario recurrente sobre la posibilidad de inscripción de la representación gráfica propuesta con simultánea comunicación a Catastro de la imposibilidad de efectuar la coordinación, dicha comunicación no salva las dudas de identidad puesta de manifiesto por la registradora,  pues es precisamente la falta de correspondencia por concurrir dudas de identidad la que impediría inscribir la representación gráfica catastral cuya constancia registral se solicita.

Comentario: Tanto la ortofoto del PNOA como las otras bases gráficas distintas de la catastral son, conforme al art. 9.b) LH, medios auxiliares para establecer la correspondencia entre la finca registral y la representada gráficamente, lo que significa que las dudas de identidad no pueden basarse exclusivamente en ellas, máxime cuando discrepan de la certificación catastral, que, a diferencia de aquellas, es la que goza de la presunción de certeza. Por tanto, si la registradora comprueba una discrepancia entre dichas representaciones, sea inferior o superior al 10% de la cabida inscrita, y considera que dicha discrepancia puede afectar a los derechos de los titulares registrales de las fincas colindantes, no debería denegar la inscripción sino tramitar el procedimiento del art. 199 LH, para que dichos colindantes tengan la oportunidad de manifestar si realmente la representación gráfica catastral invade sus fincas, pues bien puede suceder que la representación gráfica catastral sea la correcta y no lo sea la ortofoto. Y si alguno de los colindantes registrales se opone, entonces sí que la conjunción de ambos hechos (oposición respaldada por la ortofoto) justifica las dudas de identidad y la denegación de la inscripción de la representación gráfica.

Por otra parte, el criterio de identidad gráfica, recogido en las resoluciones conjuntas de 2020 y 2021, sigue siendo un gran desconocido en la práctica notarial y registral. Dicho criterio supone reconocer que cuando la discrepancia entre la representación gráfica que se pretende inscribir (la catastral en este caso) y la resultante de otras bases gráficas (la ortofoto) no supera el margen de tolerancia establecido en dichas resoluciones, ambas representaciones gráficas se consideran equivalentes y no hay invasión de finca colindante, salvo que, como dice la DG, el registrador aprecie que, pese a respetarse el margen de tolerancia, existe invasión real, lo que deberá motivar en un informe ad hoc. (VEJ)

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262.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO. DESPLAZAMIENTO.

Resolución de 23 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcudia, por la que se deniega la inscripción de una georreferenciación alternativa ante la oposición formulada por Ayuntamiento por invasión del domino público.

Resumen: Cuando la Administración alega invasión del dominio público, debe concretar por dónde se produce dicha invasión y, si no lo hace, la registradora debe requerirle para ello concediéndole un nuevo plazo. Para corregir un desplazamiento debe aportarse el doble fichero previsto en la Resolución conjunta de 2020.

Hechos: En escritura de ampliación de obra nueva se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del art. 199 LH, el Ayuntamiento se opone a la inscripción por considerar que afecta al dominio público viario municipal.

Calificación: La registradora de la propiedad deniega la inscripción porque «se ha puesto de manifiesto que la delimitación gráfica de la finca no es pacífica con relación a uno de sus colindantes y además se puede producir la invasión de dominio público viario municipal».

Recurso: El notario autorizante recurre alegando que: a) al Ayuntamiento también le es aplicable la previsión legal de que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción; b) no hay invasión de la calle, sino un desplazamiento de la parcela entera.

Resolución: La DGSJFP acuerda estimar parcialmente el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora sólo en cuanto a que, antes de emitir su calificación negativa, la registradora debió requerir al Ayuntamiento para que, aportando las coordenadas correctas (no desplazadas) del vial, concrete cuál es la supuesta invasión real, pero confirmando entretanto la nota de calificación suspensiva dada la alegación de posible invasión de un bien demanial.

Doctrina: La mera oposición de la Administración no es suficiente para que la registradora deniegue la inscripción, ni para desestimar dicha oposición, por lo que, antes de emitir la calificación, debe requerirle para que concrete cuál es la supuesta invasión del dominio público, concediéndole un nuevo plazo. Y a la vista de ello, la registradora podrá resolver fundadamente sobre tal posible invasión.

En el supuesto de producirse un desplazamiento de la cartografía catastral, la representación gráfica georreferenciada alternativa deberá estar conformada por dos archivos en formato GML, uno con las coordenadas técnicas y otro con las coordenadas catastrales correspondientes, debiéndose adjuntar además los parámetros de transformación, todo ello según lo dispuesto en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020. (VEJ)

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263.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE POR VÍA PECUARIA

Resolución de 23 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Puente del Arzobispo, por la que se suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria (ACM)

Resumen: La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

– Hechos: Es el enésimo recurso interpuesto por la misma AAPP (CCAA Castilla La Mancha) sobre el mismo tema, y resuelto en numerosas RR de nuestra Dirección General (véanse infra). En ellas la CCAA solicita la práctica de una nota marginal advirtiendo la eventual futura afección de la finca a un hipotético expediente de deslinde de vías pecuarias, sin intervención del titular registral, y que se solicita al registrador al tiempo en que éste comunica, ex Art 199 LH, que se está georreferenciando una finca (pero sin oponerse a tal asiento).

– El Registrador: califica negativamente, porqué tal nota solo cabe una vez iniciado el expediente administrativo de deslinde al que se haya dado intervención al titular registral. Pero nuestro ordenamiento no contempla tal clase de Nota marginal preventiva, antes del procedimiento de deslinde, y existe un “numerus clausus” de asientos practicables, y sin que quede desprotegido el dominio público, que ex Art 132 CE es imprescriptible e inalienable y donde la publicidad legal ya impedirá la aparición de 3º de Buena Fe.

– LA CCAA solicitante: recurre, exponiendo que algún registrador sí ha accedido a practicarla, dentro del deber genérico de colaboración entre AAPP, y que de lo contrario queda desprotegido el dominio público ante la aparición de eventuales terceros protegidos por el Art 34 LH.

– Resolución: La DGSJFP desestima nuevamente el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina: 
Reitera las RR de 11 diciembre 2020, las de 13 enero, 18 febrero, de 15 de junio y de 19, 22, 23 y 26 de julio 2021, las dos de 21 octubre 2022, otras dos de 16 mayo 2023, las 3 de octubre: de 5, de 10 y de 31 octubre, la de 30 noviembre, las de 14 y 15 diciembre de 2023, la R. 18 enero 2024, las 4 RR. de 1 febrero, las RR. de 10 y 30 abril, la R. 23 mayo y la R. 3 junio 2024, asi como todas las demás RR que en ellas se citan y enlazan). 

Por tanto (se puede decir más alto pero no más claro ni más veces…) NO puede practicarse una anotación no prevista en la Ley, que la contempla sola una vez iniciado el deslinde y con notificación a los titulares (art. 8 Ley 3/1995, de Vías Pecuarias, el art. 13-7 Ley 9/2003, de Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha, la LPatrAAPPs, y el art. 21 Ley 43/2003, de Montes).

Antes del Deslinde no cabe la Nota, pero tampoco se desprotege al dominio publico pecuario, al no ser aplicable el Art 34 LH (Art 132 CE-78) y ni siquiera con la coordinación grafica catastral del Art 199 LH, pues en tal caso tampoco se aplica el Art 34 LH, sino como mucho el Art 38 LH, cuya presunción de exactitud, lo es solo en cuanto a la georreferenciación catastral de la finca y además mediante una presunción meramente “iuris tantum” desvirtuable mediante prueba en contrario.

– ANULACIÓN por ST: Aisladamente la R. 9 junio 2023 (06/2023) publicó la sentencia firme del Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Guadalajara de 29 noviembre 2022 (BOE de 10-7-2023) que anuló la R. 4 mayo 2022 y ordenó que se practicara nota al margen de la inscripción ….de la finca con el siguiente tenor: «Esta finca colinda con la vía pecuaria (…) clasificada en el término municipal de…….. por Orden Ministerial de 30 de mayo de 1959, con una anchura en este tramo de ….metros. Esta vía pecuaria no está deslindada, por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde (art 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)».(ACM)

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264. COMPRAVENTA. AUTOCONTRATACIÓN O CONFLICTO DE INTERESES

Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Pollença, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa (JAR)

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265.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE POR VÍA PECUARIA

Resolución de 3 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Escalona, por la que se suspende la práctica de nota marginal expresiva de que una finca linda con una vía pecuaria no deslindada (ACM)

• Idéntica a la anterior R#263 (de 23 de mayo)
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266. PROPIEDAD HORIZONTAL. DESAFECTACIÓN DE ELEMENTO COMÚN Y VENTA

Resolución de 4 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 5 a inscribir una escritura desafectación de elemento común de un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y compraventa (AFS)

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267. INMATRICULACIÓN A TRAVÉS DE SENTENCIA DECLARATIVO DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN

Resolución de 4 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Albacete n.º 1 a inscribir un testimonio de sentencia dictada en procedimiento ordinario. (JAR)

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268. DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA ACLARACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE OBRA

Resolución de 4 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal, previa aclaración de la descripción de la obra. (JAR)

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270.** SUBSANACIÓN DE ESCRITURA QUE NO HA CAUSADO INSCRIPCIÓN

Resolución de 5 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subsanación de otra escritura de compraventa que no está inscrita.

Resumen: si bien es cierto que en muchos casos no es tarea sencilla el determinar cuál es el régimen legal supletorio, es necesario que el Notario, en cumplimiento de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autoriza, a la hora de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes –que deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico–, despliegue la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos.

Hechos: mediante escritura de 2018 se otorga compraventa de una vivienda en la que aparece como compradora doña M. B. C. L. G., que manifiesta estar «casada en régimen de gananciales con don A. E. H., con domicilio en Londres (…)» y «doña M. B. C. L. G., que la compra para su sociedad conyugal (…)». Esta escritura no ha causado inscripción en el Registro. Posteriormente, en escritura de 2013 autorizada por Notario distinto de la primera, doña M. B. C. L. G. subsana la anterior y comparece con el estado civil de viuda, y expone que en la escritura de compraventa de 2018 «por error involuntario, se hizo constar que doña M. B. C. L. G. estaba casada en régimen de gananciales con don A. E. H., cuando en realidad, al tener su cónyuge (ya fallecido) y ella distinta nacionalidad al tiempo de la celebración del matrimonio y al haber fijado su primera residencia habitual en Londres (Reino Unido), su régimen económico matrimonial era el supletoriamente previsto en la legislación inglesa (a falta de capitulaciones matrimoniales)» y se solicita la oportuna rectificación en el Registro para el caso de estar inscrita la escritura que se subsana.

Presentadas ambas escrituras conjuntamente, el registrador califica negativamente apreciando los siguientes defectos:

1) No consta acreditado el fallecimiento de su esposo con el oportuno certificado de defunción.

2) No consta tampoco acreditado con el certificado de matrimonio el lugar y fecha de celebración del mismo, para así poder determinar la Ley a la que se sujeta el mismo (artículo 9 del Código Civil), sin que ello pueda suponer por sí solo el régimen económico-matrimonial en virtud del lugar de celebración y residencial al momento del mismo, caso de haberse otorgado capítulos matrimoniales.

3) No está acreditado el que dichos cónyuges no hubieran estipulado capitulaciones matrimoniales con arreglo al Derecho español, lo que podría acreditarse, en caso de haber contraído matrimonio en España, con el certificado literal de su matrimonio, debidamente inscrito, y,

4) Adquirido el bien con carácter ganancial, la modificación de dicho carácter exigiría, fallecido el cónyuge, el consentimiento y ratificación de los herederos, si los hubiere, y no consta la inexistencia de los mismos con los oportunos certificados de defunción y últimas voluntades y título sucesorio si lo hubiere.

La Dirección revoca la calificación y distingue entre,

a) Aquellos casos en los que, por resultar afectada la titularidad previamente inscrita o la legitimación del otorgante, es necesario acreditar documentalmente dicho estado, y,

b) Aquellos otros en los cuales, por no darse tales circunstancias y tratarse sólo de completar la identificación de la persona ha de bastar la manifestación del interesado.

El artículo 159 del Reglamento Notarial, en su redacción vigente, tras prescribir que «las circunstancias relativas al estado de cada compareciente se expresarán diciendo si es soltero, casado, separado judicialmente, viudo o divorciado», establece, de manera que no deja lugar a dudas, que «las circunstancias a que se refiere este artículo se harán constar por el notario por lo que resulte de las manifestaciones de los comparecientes».

El artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario dispone que deberá figurar «si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado», y sólo exige hacer constar el régimen económico matrimonial y el nombre, apellidos y domicilio del cónyuge si la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción es casada y el acto o contrato que se inscriba afecta a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal.

Es doctrina registral reiterada que si bien es cierto que en muchos casos no es tarea sencilla el determinar cuál es el régimen legal supletorio, es necesario que el Notario, en cumplimiento de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autoriza, a la hora de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes –que deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico–, despliegue la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos.

En tal sentido, establece el artículo 159 del Reglamento Notarial que si dicho régimen fuere el legal bastará la declaración del otorgante.

El Notario, tras haber informado y asesorado en Derecho a los otorgantes, y con base en las manifestaciones de éstos (que primordialmente versan sobre datos fácticos como su nacionalidad o vecindad civil al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos –cfr. artículos 9.2 y 16.3 del Código Civil–), concluirá que su régimen económico matrimonial, en defecto de capítulos, será el legal supletorio que corresponda, debiendo por tanto hacer referencia expresa a tal circunstancia –el carácter legal de dicho régimen–.

El Registrador no podrá, en tal caso, exigir más especificaciones.

El artículo 1219 del Código Civil establece lo siguiente: «Las escrituras hechas para desvirtuar otra escritura anterior entre los mismos interesados, sólo producirán efecto contra terceros cuando el contenido de aquéllas hubiese sido anotado en el registro público competente o al margen de la escritura matriz y del traslado o copia en cuya virtud hubiera procedido el tercero».

En el presente caso, no hay tercero afectado por la subsanación.

Como alega la notaria recurrente,

1º. No es necesario aportar documentación fehaciente y auténtica para acreditar el estado civil, ya que el estado civil y el régimen matrimonial se harán constar por manifestación.

2º. No es preciso acreditar el fallecimiento del esposo ya que no se ha otorgado escritura alguna de la adjudicación o aceptación de la herencia de sus bienes.

3º. No es preciso acreditar el lugar y fecha de celebración del matrimonio, para determinar la ley a la que se sujeta el mismo, ya que ha quedado determinada por la notaria después de realizar la oportuna indagación.

4º. No es preciso acreditar por los cónyuges que no hubieran estipulado capitulaciones matrimoniales, ya que se trata de una circunstancia fáctica de difícil prueba.

Si el bien se hubiera adquirido con carácter ganancial, la modificación de dicho carácter, una vez anotado o inscrito en el Registro, exigiría, fallecido el cónyuge, el consentimiento y ratificación de los herederos, si los hubiere, pero dado que la primera escritura no ha causado asiento registral que deba ser protegido, no es exigible este requisito.

5º. No se modifica la titularidad de la finca adquirida, dado que la titular ha sido y sigue siendo exclusivamente la otorgante, y lo que se ha subsanado únicamente ha sido el régimen económico-matrimonial de la misma; y, por tanto, no se incumple el tracto sucesivo dado que se está adquiriendo la finca, no trasmitiéndola.

6º. Tampoco sería exigible, dada su dificultad, acreditar una circunstancia fáctica como la «residencia habitual común después del matrimonio», ya que, para probar el régimen económico-matrimonial, en nuestro ordenamiento, es suficiente una manifestación en cuanto a aquél. (ER)

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271. CANCELACIÓN DE CARGAS ANTERIORES A EMBARGO EJECUTADO

Resolución de 5 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Marbella n.º 1, por la que se suspende la cancelación de cargas anteriores al gravamen ejecutado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales seguido ante Juzgado de Primera Instancia (ER)

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272. ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL

Resolución de 7 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 5 a practicar una anotación preventiva de embargo. (MGV)

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273. RECURSO CONTRA ASIENTO DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA YA PRACTICADO

Resolución de 7 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sabadell n.º 4, por la que se deniega la rectificación de la cancelación de una inscripción de hipoteca y consiguiente reinscripción de esta. (JCC)

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274. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mula, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa. (AFS)

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275. OPCIÓN DE COMPRA SIN PLAZO EXPRESO DE EJERCICIO

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Negreira a inscribir una escritura de «opción de compra». (SNG)

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277.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 6 a inscribir una escritura de cambio de uso de local para destinarlo a vivienda. (SNG)

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278.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir una escritura de cambio de uso de local comercial para destinarlo a vivienda (SNG)

Resumen: La existencia de una norma estatutaria que vincula, junto a las demás prohibiciones previstas en la Ley de propiedad Horizontal, el destino de los locales de una propiedad horizontal al uso concreto que se cita (comercial) debe interpretarse como una prohibición de cambio de uso, por lo que tal cambio de uso requiere autorización de la comunidad de propietarios o una modificación estatutaria.

– Hechos: Se discute si la expresión del artículo 5 de los estatutos de una propiedad horizontal  “Con independencia de las prohibiciones de uso establecidas con carácter general en (…) la Ley de Propiedad Horizontal, los locales que integran la comunidad regulada por estos Estatutos, tiene carácter comercial y esta finalidad delimita el objeto y dedicación de los mismos” implica la necesidad de que el cambio de uso por antigüedad de local comercial a vivienda necesita o no el acuerdo de la comunidad de propietarios autorizando dicho cambio de uso.

– El Registrador: califica negativamente. Al tratarse de un Centro Comercial integrado exclusivamente por locales de negocio, la naturaleza de la finca en la que se integra (comercial) en la que no existe ninguna vivienda, y la previsión estatutaria que vincula el destino de cada local limitándolo al comercial, implican que la alteración de uso establecida inicialmente respecto de una finca, fuera de los casos previstos, requiere de la autorización de la Comunidad de Propietarios.

– El Presentante: recurre señalando que el Registrador de la Propiedad hace una interpretación extensiva, arbitraria y sesgada del artículo 5 de los estatutos, lo que es contrario al criterio jurisprudencial del TS y de la DGRN de que las limitaciones o prohibiciones a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa, y que toda previsión estatutaria que restrinja esta libertad del propietario debe interpretarse restrictivamente.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

-Doctrina: Señala el Centro Directivo que es doctrina del TS y la DG que existe plena libertad para establecer el uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino esté expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal

También es doctrina del TS (sentencia 30 de diciembre de 2010; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008) que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que las limitaciones o prohibiciones a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para ser eficaces, constar de manera expresa y por ello su interpretación debe ser siempre de carácter restrictivo.

Pero considera nuestro Centro Directivo que estas consideraciones aplicadas al caso concreto determinan la desestimación del recurso, y ello porque en una interpretación literal y lógica de la cláusula estatutaria, ésta no puede interpretarse como una mera caracterización del destino de los locales o una presunción derivada de la descripción de los elementos, sino que la cláusula estatutaria contiene una prohibición de alteración del uso de los locales que se inserta en el contexto de las prohibiciones que se quieren imponer pues, literalmente, se dispone que, además de las prohibiciones de uso impuestas en el artículo 7 de la LPH, debe considerarse prohibida la alteración del carácter comercial de los locales.  (SNG).

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279. PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir una escritura de cambio de uso de local comercial para destinarlo a vivienda (SNG)

Idéntica a la anterior

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280. ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palencia n.º 2, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo. (ER)

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281. HERENCIA SIN APORTAR ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. (JAR)

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282. *** COMPRAVENTA POR CÓNYUGES SUJETOS A RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL CHILENO

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. 

Resumen: La inscripción del régimen económico matrimonial pactado en el Registro Civil español sólo es exigible cuando se modifica el régimen anterior inscrito, pero no cuando se trata de determinar el régimen ya aplicable.

Hechos.- Escritura en la que se lleva a efecto la compra de una finca. Resulta de la misma y del acta complementaria aportada que la compradora, doña C. P. S., tiene nacionalidad española, que está casada con don J. R. A. C., de nacionalidad chilena, y que la ley material que rige el matrimonio es la chilena. Su régimen económico matrimonial es de separación total de bienes, pactado en el acto del matrimonio. Se incorporan a la escritura certificado de matrimonio expedido por el Registro Civil del Chile, en el que consta haberse celebrado el 30/01/2010 y que en el acto del matrimonio los contrayentes pactaron separación total de bienes y copia testimoniada de Libro de Familia expedido por el Consulado General de España en Santiago de Chile, en el que consta que contrajeron matrimonio el 30 de enero de 2010

No se otorgaron capitulaciones matrimoniales, según los otorgantes, sino que el régimen se indicó en el Registro Civil chileno por declaración directa ante el titular de dicho Registro, en el momento de la celebración del matrimonio.

Registradora.– Deberá acreditarse el requisito de la inscripción del régimen pactado de separación de bienes en el Registro Civil español.

 En el presente caso, se alegó inicialmente la existencia de un régimen de separación absoluta de bienes pactado por los aquí recurrentes con arreglo a la Ley de la República de Chile, aplicable a los efectos económicos del matrimonio. Posteriormente, debido a la calificación y advertida la imposibilidad de practicar la indicación de dicho régimen en el Registro Civil español, dada la inoponibilidad del mismo frente a terceros en el Ordenamiento Jurídico español, así como la imposibilidad de pactar un régimen de separación con efectos retroactivos, alegaron que el bien se adquirió, a los efectos legales, bajo el régimen legal supletorio vigente en la República de Chile al momento de contraer matrimonio los recurrentes y recurrieron a una confesión de privatividad.

 Dirección general desestima el recurso en los términos que se dirán.

Limitado el recurso a la nota de calificación de fecha 18 de enero de 2024, en primer lugar debe confirmarse la objeción respecto a que resulta contradictorio que, siendo acreditado que el régimen económico-matrimonial de la compradora es el pactado de separación de bienes, se afirme que, a efectos de la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, la compradora deba entenderse casada con sujeción a régimen legal de sociedad conyugal.

 En cuanto a la necesidad de acreditar el requisito de la inscripción del régimen pactado de separación de bienes en el Registro Civil español, recuerda con acierto, la dirección general que el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil exige, en su párrafo sexto, que en las inscripciones que en cualquier otro Registro -y, por tanto, en el Registro de la Propiedad- produzcan los hechos que afecten al régimen económico-matrimonial, han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil (tomo y folio en que consta inscrito o indicado el hecho), que se acreditarán por certificación, por el libro de familia o por la nota al pie del documento. Y dispone que «de no acreditarse se suspenderá la inscripción por defecto subsanable».

Pero debe entenderse que tal requisito sólo es exigible cuando se modifica el régimen anterior inscrito, pero no cuando se trata de determinar el régimen ya aplicable, pues en tal caso basta la indagación de éste –en los términos antes expuestos– y para ello es suficiente en el presente caso la certificación del Registro Civil de Chile.   En el supuesto concreto, en la escritura de compra se incorpora por diligencia la certificación del matrimonio expedido por el Registro Civil de Chile, debidamente apostillada, en la que consta literalmente que «en el acto del matrimonio los contrayentes pactaron separación total de bienes», y dado que, como ha afirmado, este Centro Directivo, los datos del régimen económico-matrimonial «se acreditarán por certificación», y esta se ha aportado, no debiera presentar objeción para su inscripción en el Registro.

En definitiva, debe confirmarse la calificación en cuanto a la existencia de contradicción entre la acreditación del régimen de separación de bienes y la manifestación que se realiza ahora sobre la comunidad conyugal. Por ello, cabe la inscripción de la escritura desistiendo de estas manifestaciones contradictorias y con la nueva presentación de la escritura de fecha 26 de octubre de 2021 junto con la referida diligencia de 28 de diciembre de ese mismo año. (IES)

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283. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mula, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa. (AFS)

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285. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. NECESIDAD DE PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA SENTENCIA DE DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estepa a inscribir una escritura de liquidación de gananciales. (JAR)

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286.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE NO REGISTRAL QUE NO APORTA INFORME TÉCNICO. MOTIVACIÓN DE LA NOTA DENEGATORIA

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Callosa d’en Sarrià, por la que se deniega la inscripción de una rectificación de superficie y de la georreferenciación de la finca.

Resumen.- No es necesario que el colindante que formula oposición tenga su título inscrito y, si no aporta ninguna prueba técnica, puede ser requerido por el registrador para que lo haga. La nota denegatoria de la inscripción de la georreferenciación ha de estar motivada y fundada en criterios objetivos y razonados.

Hechos.- En escritura de agrupación, se declara un exceso de cabida de una de las fincas agrupadas, superior al 10% de la superficie inscrita, y se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del art. 199 LH uno de los colindantes se opone a la inscripción, alegando que la georreferenciación aportada invade un camino público y una porción de su finca.

Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción basándose escuetamente en la mera existencia de la oposición; a continuación, enumera los artículos de la Ley Hipotecaria que, a su juicio, se consideran infringidos.

Recurso.- La recurrente alega falta de legitimación del colindante alegante, pues no es titular registral de la finca colindante que considera invadida; la falta de consistencia de las alegaciones, puesto que no presenta ningún documento que sirva para sostener su alegación de invasión; que esta no se produce pues se ha respetado la geometría que resulta de la cartografía catastral, siendo la georreferenciación de la finca agrupada la resultante de yuxtaponer las georreferenciaciones de las dos parcelas catastrales que se corresponden con la identidad de las fincas registrales que se agrupan; y en la falta de motivación jurídica de la nota de calificación de la registradora que le deja en situación de indefensión.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación, «por falta de fundamentación de la misma, debiendo procederse a la inscripción de la georreferenciación si la registradora no fundamenta materialmente y jurídicamente la invasión. Es decir, materialmente indicando cuales son las dudas en la identidad de la finca que impiden la inscripción de la georreferenciación y jurídicamente, indicando en qué modo se han infringido los fundamentos de Derecho, para que el recurrente pueda plantear el recurso, con conocimiento de las mismas».

Doctrina:

a) Sobre la falta de legitimación del alegante.- No es necesario que el colindante que formula oposición tenga su título inscrito; basta que acredite, en cualquier forma, que tiene interés en asegurar la integridad de la finca colindante. La especial consideración que merece la oposición de un titular registral no implica necesariamente que la planteada por quien no lo es no pueda ser tenida en cuenta por la registradora para fundar objetivamente sus dudas de identidad.

b) Sobre la falta de consistencia de la alegación del colindante.- El motivo debe ser estimado, pues solo presenta un «plano no técnico, dibujado a mano sobre una ortofoto de origen privado». Es «de suma importancia que la oposición del colindante vaya acompañada de alguna prueba que la sustente, siendo conveniente que la misma tenga un carácter técnico … sin olvidar que esta circunstancia es potestativa, no obligatoria, sin que sea exigible que la documentación aportada sea pública». Sin embargo, esa falta de consistencia de la alegación no debe determinar inmediatamente la inscripción de la georreferenciación, puesto que cuando un colindante formula oposición en términos confusos, o sin que conste la autenticidad de su identidad, o la validez y vigencia de la representación que alegue, o la identificación de cuál es la finca supuestamente invadida, o cualquier otro extremo esencial, el registrador, como trámite para mejor proveer, puede requerirle para que subsane o complete el escrito de oposición y con ello pueda formarse un juicio cabal sobre la efectividad y fundamento de la oposición.

c) Sobre la falta de motivación de la nota de la registradora.- El motivo también es estimado. Cuando la calificación registral negativa se basa en la alegación del colindante, no basta con constatar su mera existencia, como ha hecho la registradora en el presente caso, sino que ha de ser analizada, para decidir si tiene entidad suficiente para convertir en contencioso el expediente. El juicio de la registradora ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, tanto desde el punto de vista material, como desde el punto de vista jurídico, sin que pueda limitarse a una referencia genérica a los preceptos que, a su juicio, han sido infringidos, sino que debe indicar qué preceptos concretos son aplicables al caso debatido, y por qué los considera infringidos. (VEJ)

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287. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE CONTRADICE OTRA PREVIAMENTE INSCRITA

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Benabarre, por la que se deniega la inscripción de una georreferenciación que invade la inscrita para otra finca y contradice la previamente inscrita en la finca propia. (VEJ)

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288. INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO OTROS INTERESADOS. AUSENCIA DE MANIFESTACIÓN DE ACTIVIDADES CONTAMINANTES

Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Baza, por la que se suspende la inscripción de una instancia privada de adjudicación de herencia. (JAR)

• PDF (BOE-A-2024-13787 – 7 págs. – 232 KB) Otros formatos

289. CERTIFICACIÓN REGISTRAL. INTERÉS LEGITIMO

Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, por la que se deniega la certificación del historial de una finca en la que se alegaba como interés legítimo la contratación o interposición de acciones. (MGV)

• PDF (BOE-A-2024-13788 – 12 págs. – 253 KB)  Otros formatos

290. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. PRESENTACIÓN POR CORREO ELECTRÓNICO

Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Carlet n.º 1 a presentar una instancia solicitando la expedición de certificación que establece el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en un procedimiento de rectificación de cabida de finca inscrita. (JCC)

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291. ACEPTACIÓN Y PARTICIÓN DE HERENCIA

Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 11 a inscribir una escritura de manifestación de herencia. (JAR)

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293. AGREGACIÓN Y SEGREGACIÓN TRAS PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH CUYA CALIFICACIÓN FUE DESFAVORABLE

Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agregación y segregación. (VEJ)

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294. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA Y SIMULTÁNEA RECTIFICACIÓN DE CABIDA

Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 4 a inscribir la representación gráfica de una finca y simultánea rectificación de la cabida inscrita. (VEJ)

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295. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estepa a inscribir la representación gráfica georreferenciada de una finca y subsiguiente rectificación de su descripción. (VEJ)

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296. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación pretendida por invasión del dominio público. (VEJ)

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297. OBRA NUEVA SOBRE SUBSUELO DE DOS FINCAS REGISTRALES

Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad Tomelloso, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva terminada que se ubica sobre el subsuelo de dos fincas registrales. (MGV)

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298.** NUEVA PRESENTACIÓN TRAS RESOLUCIÓN DG y STS

Resolución de 30 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra calificación de la registradora de la propiedad de Badalona n.º 1, por la que se deniega la práctica del asiento de presentación de determinada escritura. (ACM)

Resumen: No cabe presentar (Doctrina Abuso Dº) sucesiva e indefinidamente un título defectuoso y menos tras haber sido confirmada la calificación por: la DGSJFP, la DGDEEJJ (la DG “Catalana”), el Juez 1ª Instancia, la Audiencia Provincial y el propio TS.

– Hechos: Se presentó (en 2016) una escritura de herencia en que la mitad de una de las fincas estaba inscrita a favor de otra persona distinta del causante  y la registradora, como no podía ser de otra manera, calificó negativamente por falta de tracto sucesivo.

La presentante recurrió gubernativamente tanto ante la DGSJFP como la DGDEEJJ (la DG “Catalana”), en ambos casos se confirmó la calificación registral (R. 9 mayo 2017). Luego recurrió judicialmente, y el Juez 1ª Instancia, la Audiencia Provincial y el propio TS, confirmaron la calificación en todas las instancias y además, condenaron en costas a la recurrente.   

– Ahora la Registradora, tras una nueva presentación, deniega, lógicamente, la práctica del propio asiento de presentación.

Para ello invoca reiterada doctrina de la Dirección General de que no cabe invocar sin más la aplicación del Art 108 RH, que ampara la posibilidad repetir infinitamente la presentación del título, dado que en casos como el presente, en que ya ha sido resuelto el recurso gubernativo previo y confirmado la calificación anterior, tal presentación generaría disfunciones y abusos incompatibles con las exigencias de seguridad jurídica (Doctrina del abuso de derecho del Art 7 CC.

– La Presentante: recurre de nuevo compulsivamente exponiendo que conforme al Art 108 RH puede presentar el título tantas veces como ella desee, y que no solicita una calificación sino la prórroga y el mantenimiento de la vigencia del asiento de presentación.

– Resolución: La DGSJFP, con buen criterio, desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
 a) Reitera las RR. de 14 enero, 8 de marzo y 7 de diciembre de 2012; de 30 de enero, 19 de mayo y 21 de octubre de 2014, y 27 de febrero y 5 marzo 2020, y señala que permitir de nuevo la presentación supondría admitir la posibilidad discrecional del postulante de provocar el cierre registral de la finca y la inviabilidad de inscribir otros títulos posteriores en perjuicio de 3º, dando lugar a un caso de abuso de derecho del Art 7 CC .

b) Y en cuanto a la cuestión de fondo (la falta de Tracto Sucesivo entre el heredero y el causante) habrá de plantearse ante los tribunales de Justicia, pudiendo incluso la recurrente solicitar como medida cautelar una Anotación Preventiva de Demanda, pero que deberá ordenarse por el Juez, no directamente por la interesada, ni siquiera acreditando haber interpuesto una demanda (ACM).

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299. NEGATIVA A INICIAR PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH CON OCASIÓN DE ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Resolución de 30 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Iznalloz a iniciar el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria con ocasión de una escritura de declaración de obra nueva. (VEJ)

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300. ** ARRENDAMIENTO POR MÁS DE 6 AÑOS ES ACTO DE DISPOSICIÓN (SI  FINCA ES GANANCIAL, REQUIERE ÁMBOS CÓNYUGES)

Resolución de 30 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Albacete n.º 1 a inscribir una escritura de elevación a público de contrato privado de arrendamiento urbano. (ACM)

Resumen: Los Arrendamientos por plazo superior a 6 años se consideran actos de disposición (y requieren, si la finca es ganancial el consentimiento de ambos cónyuges).

– Hechos: Se presenta escritura de elevación a público de un contrato privado de arrendamiento durante 20 años de una vivienda y garaje gananciales otorgado solo por la esposa (sin la intervención de su consorte).

– El Registrador: califica negativamente, ya que tratándose de una finca ganancial y atendiendo a la duración del mismo, 20 años (ex R. 27 septiembre 2023), el arrendamiento debe entenderse como un acto de disposición y no de mera administración, que requiere, ex Art 1377 CC, el consentimiento de ambos cónyuges.

– Los presentantes: recurren e intentan acreditar, ante la DG, que la arrendadora se había divorciado en 2007; que en el convenio regulador constaba que tales fincas se adjudicarían a la esposa y que desde entonces su ex marido no se opuso al convenio y ha venido tolerando los arrendamientos, por lo que solicita su inscripción, o, subsidiariamente, la del 50% de las fincas.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Obviamente no tiene en cuenta los documentos no aportados al registrador para su calificación, y reitera la R. 27 septiembre 2023 de que el legislador considera que los arrendamientos por plazo superior a 6 años se consideran actos de disposición , así resultaría para padres y tutores y curadores de los arts 287-2º y 1548 CC y tratándose de bienes gananciales será preciso el consentimiento de ambos cónyuges  Art 1377 CC. (ACM)

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301. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 30 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Archidona, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca. (VEJ)

• PDF (BOE-A-2024-13800 – 8 págs. – 226 KB)  Otros formatos

302. SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURSO DE LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA

Resolución de 6 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Barcelona n.º 7, por la que se suspende la inscripción de una sentencia dictada en situación de rebeldía procesal de la parte demandada. (JCC)

• PDF (BOE-A-2024-13801 – 12 págs. – 252 KB)  Otros formatos

303. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. EXCESO DE CABIDA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de La Línea de la Concepción, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca y consiguiente rectificación de su descripción (VEJ)

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Girona n.º 2, por la que se inscribe una escritura de protocolización de estatutos de una comunidad de propietarios (MGV)

305. CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE OPCIÓN DE COMPRA

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2 a inscribir una escritura de constitución de derecho real de opción de compra (ER)

306. PARTICIÓN PARCIAL DE HERENCIA

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una escritura de adjudicación parcial de herencia (JAR)

307. PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cambio de uso de local a vivienda (JAR)

308. INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA CON EXPRESIÓN DEL ELEMENTO PRIVATIVO QUE LLEVA APAREJADA

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Terrassa n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de expediente de dominio para la inmatriculación de una cuota indivisa (IES)

309. CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 38, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de inmueble en régimen de propiedad horizontal (AFS)

310. TÍTULO INSCRIBIBLE. DOCUMENTO PRIVADO Y SENTENCIA

Resolución de 12 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Badalona n.º 2, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de sentencia junto con un documento privado y una instancia solicitando la inscripción (ER)

311. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO Y SU PRÓRROGA POR EL ART. 210 LH

Resolución de 12 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13, por la que se suspende la cancelación de una anotación de embargo y su prórroga solicitada a su instancia (MGV)

312.* EXPROPIACIÓN FORZOSA. CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN 

Resolución de 12 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Orihuela n.º 1, por la que se suspende la cancelación de una nota marginal de expedición de certificación en procedimiento de expropiación (ACM)

Resumen: La caducidad de las notas marginales se computa desde el día de su extensión, no de actuaciones administrativas previas no consignadas en el registro.

– Hechos: – En 2008 se inicia un procedimiento de Expropiación (y nada se hace constar en el Registro).
– En enero de 2022 se extiende, a petición CCAA, nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas;
– En noviembre de 2023 se presenta instancia privada solicitando la cancelación por caducidad de la nota.

– El Registrador: califica negativamente por no haber transcurrido el plazo de 3 años previsto en Art. 32 RH (y Aº 5-2 RHU 1997)

– El Presentante: recurre tratando de argumentar, con escasa técnica jurídica y bastante grosera, que la fecha de la anotación no depende del capricho del registrador o de la CCAA, sino que debe ser la de la ocupación del terreno (2008) invocando, como única norma, el Ppio constitucional de Seguridad Jurídica.

– Resolución: La DGSJFP, obviamente, desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Resulta palmario que el «dies a quo» del plazo de 3 años del Art. 32 RH, se computa desde la fecha de la propia nota marginal, no de otras actuaciones y menos cuando nunca antes han tenido acceso al registro. (ACM)

313.* TRANSMISIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN SIN ACREDITAR TRACTO SUCESIVO. 

Resolución de 12 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 15, por la que se deniega la inscripción de un derecho de reversión solicitada en virtud de instancia privada acompañada de documentos complementarios.

Resumen: No cabe inscribir la transmisión de un derecho de reversión latente derivado de expropiación forzosa por aplicación de los principios de tracto sucesivo, legitimación registral y prioridad.

Hechos: Se solicita por instancia la inscripción de un derecho de reversión derivado de expropiación forzosa a favor de una sociedad, aportándose diversos títulos de adquisición.

El registrador deniega la inscripción por falta de tracto sucesivo, dado el derecho de reversión se encuentra inscrito a favor de personas distintas de aquellas de las que trae causa la sociedad solicitante. Otro obstáculo adicional es el de que no se acredita la representación de titulares intermedios.

La sociedad recurre alegando falta de motivación en la resolución y la vulneración de tratados internacionales y derechos constitucionales.

La DG confirma la nota de calificación en cuanto al primer defecto. No entra en el segundo -falta de representación- por considerar que no necesita hacerlo.

Se basa, para ello, en dos principios hipotecarios básicos:

– El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española, en su aplicación procesal y registral, e implica que los títulos inscribibles deben ser otorgados por los titulares registrales, así como que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, lo que debe ser tenida en cuenta por el registrador, al formar parte esencial del ámbito de su calificación (artículos 18 LH y 98 a 100 RH).

– El principio de legitimación registral, según el cual, la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales, en beneficio del titular registral, siendo una de sus consecuencias el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos (artículo 38 LH).

En el caso presente, los títulos aportados junto a la instancia no aparecen otorgados ni ratificados por el titular registral actual de los derechos de reversión. Aunque uno de los títulos presentados fue otorgado por el heredero de la entonces titular registral, éste no fue presentado en su momento, con lo que opera el artículo 17 de la Ley Hipotecaria que determina el principio de prioridad.

La DG resuelve finalmente que, al confirmarse el defecto de falta de tracto sucesivo, no procede entrar en el análisis de la falta de representación alegada respecto de los distintos títulos intermedios aportados y que dio lugar al segundo de los defectos de la nota de calificación.

Nota:  El derecho de reversión, en caso de expropiación forzosa, ha de constar inscrito en el Registro al tiempo de practicarse el asiento de expropiación y en el propio asiento. Puede ser objeto de transmisión posteriormente, mientras siga en estado de latencia. Sí, tras la expropiación, se incumple el destino para los bienes que la motivó, mediante el ejercicio de este derecho de reversión, el propietario inicial puede recuperar la propiedad perdida del bien. (JFME)

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