A) ESTATAL 

Sin contenido.

   B) ASTURIAS

Ley 2/2024, de 30 de abril, de Impulso Demográfico (BOE nº 134, de 3 de junio)

Sinopsis: El envejecimiento, el descenso de las tasas de natalidad, el despoblamiento, la despoblación, el abandono del medio rural o los desiguales balances y comportamientos de los movimientos migratorios son algunas de las facetas más destacadas del cambio demográfico, que se manifiesta en dos ámbitos diferentes: la propia estructura demográfica de la sociedad y la distribución de la población en el territorio.

El título III hace referencia a las relaciones entre la demografía y el territorio a través de tres capítulos. El primero se refiere a la organización funcional del medio rural asturiano atendiendo a sus características de situación y posición geográfica y al establecimiento de criterios para su clasificación. El segundo capítulo establece los criterios para la zonificación territorial por razones demográficas. Y el tercero plantea los elementos que favorecen y refuerzan la cohesión interna entre los distintos territorios de la región.

En particular, se prevé que los instrumentos de ordenación y planificación urbanística incorporen objetivos de sostenibilidad social, ambiental y económica que favorezcan el modelo de ciudad compacta, la capacidad productiva del territorio, la eficiencia energética, la gestión sostenible de los recursos naturales y la mejora de la calidad ambiental y paisajística (art. 29.3).

⇒ Uno de los mecanismos a través de los que se articulará el impulso demográfico será la promoción de mecanismos de asistencia para la adecuación de los registros públicos de bienes inmuebles a la realidad material (art. 59.f).

   C) ILLES BALEARS

– Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda (BOIB núm. 061, de 9 de mayo)

Sinopsis: La finalidad de la ley es facilitar la incorporación de viviendas privadas al mercado a un precio asequible y sin consumir territorio. Introduce la figura de la vivienda de precio limitado, de carácter permanente, que tiene como característica más importante una limitación del precio máximo de compraventa y de alquiler, así como la limitación a una superficie máxima de 90 m² útiles, el destino a domicilio habitual y permanente de los usuarios o beneficiarios.

-Se crea el Registro autonómico de viviendas de precio limitado.

– Se regulan los requisitos para ejercer la actividad de agente inmobiliario, estableciendo un registro obligatorio de los agentes inmobiliarios.

– Se facilita la reconversión en viviendas de locales existentes de planta baja.

– Se incrementa la densidad residencial en las zonas residenciales plurifamiliares. Se facilita la división de viviendas unifamiliares.

– Se posibilita el incremento de las alturas máximas permitidas por el planeamiento urbanístico y la adecuación de la edificabilidad de las dotaciones públicas.

– Se amplía el plazo de concesión del derecho de superficie para la construcción de vivienda protegida en régimen de alquiler. 

– Se sustituye la licencia de obras por la declaración responsable para actuaciones que no comporten obras de nueva planta o de ampliación.

– Se crea una nueva tipología denominada “alojamiento con espacios comunes complementarios”, en el que se combinan espacios privativos con otros de uso comunitario que permitirán tanto la interrelación entre los diferentes usuarios de un inmueble, como también la optimización de estos espacios en el conjunto del edificio; se trata de los popularmente conocidos como “coalojamiento” (coliving) o “covivienda” (cohousing), que en otros países han tenido a los grupos de jóvenes y a los de la tercera edad como usuarios que mejor se ajustan a la demanda de este tipo de inmueble.

– Decreto Ley 3/2024, de 24 de mayo, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears (BOIB núm. 71, de 28 de mayo).

Sinopsis: En materia de urbanismo, destaca:

– La eliminación de la cédula de primera ocupación que expiden los consejos insulares, cuya función pasa a la licencia de ocupación o primera utilización (hasta ahora, salvo en Ibiza, debían realizarse ambos trámites).

– Se prevé expresamente la oferta de viviendas protegidas construidas al amparo del establecimiento de un derecho de superficie a favor de personas físicas o jurídicas.

– Se establece un régimen de colaboración público-privada a través de las entidades privadas de certificación urbanística, acreditadas por la Entidad Nacional de Acreditación (ENAC), que permitirá agilizar la concesión de licencias por parte de los ayuntamientos.

-Se establece un procedimiento de legalización extraordinaria de edificaciones, construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico, teniendo en cuenta jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo en relación con los edificios, construcciones, instalaciones y usos fuera de ordenación respecto de los cuales haya prescrito el derecho de la Administración a exigir el restablecimiento de la legalidad urbanística. En todo caso, se establece que, en el caso de viviendas, estas no se podrán destinar a la comercialización de estancias turísticas.

– Se facilita el mantenimiento de la clasificación como urbano de los suelos urbanos sin sin urbanización consolidada; en concreto, se suprime un inciso que establecía la obligación de que no hubieran transcurrido más de tres años del último acto esencial en la tramitación del proceso de adaptación para poder mantener la clasificación de suelo urbano.

⇒En cualquier transmisión por venta, alquiler o cesión de uso se tiene que incorporar una copia de la cédula de habitabilidad vigente o, si procede, de la calificación definitiva o de la licencia de ocupación o de primera utilización; en caso de que no se disponga de cédula, de calificación o de licencia de ocupación o de primera utilización, se tiene que hacer constar expresamente este hecho en la escritura pública (art. 57, que modifica el art. 16 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears).

⇒ La resolución en virtud de la cual se otorgue, si procede, una licencia de legalización extraordinaria de una vivienda tiene que hacer constar expresamente la prohibición de destinarlo a la comercialización de estancias turísticas, y esta condición de la licencia se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad en el plazo de tres meses, juntamente, si procede, con la escritura de declaración de obra nueva de la vivienda (DA 7ª, punto 7).

   D) CANARIAS

– Ley 2/2024, de 29 de mayo, de medidas en materia territorial y urbanística para la recuperación económica y social de la isla de La Palma tras la erupción volcánica de Cumbre Vieja (BOC núm. 114, de 12 de junio).

Sinopsis: La presente ley tiene por objeto establecer las condiciones para facilitar la recuperación de los espacios públicos y privados en el valle de Aridane en las mismas condiciones existentes antes de la erupción, siempre que sea viable técnica y materialmente, en concreto, la recuperación de las parcelas que se destinaran a determinados usos y actividades preexistentes.

⇒ En caso de que la parcela donde se construya o reconstruya la nueva edificación esté situada en alguna de las categorías de suelo rústico, la superficie construida podrá segregarse del resto de la parcela a efectos de su inscripción en el registro de la propiedad, quedando excluida del régimen aplicable a la unidad mínima de cultivo regulada por el Decreto 58/1994, de 22 de abril, por el que se establece la unidad mínima de cultivo (DA 5ª).

   E) CASTILLA LEÓN

Ley 4/2024, de 9 de mayo, de medidas tributarias, financieras y administrativas (BOCL nº 92, de 14 de mayo)

– Se modifican levemente cuatro artículos de la Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio de la Comunidad de Castilla y León, con el objetivo de simplificar el proceso de aprobación de los planes y proyectos regionales, como instrumentos de intervención directa en la ordenación del territorio de la Comunidad que, en lo esencial, son análogos a los instrumentos de planeamiento urbanístico que son aprobados por las Comisiones Territoriales de Medio Ambiente y Urbanismo o por el consejero competente en materia de urbanismo.

– Se modifican cuatro artículos de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, con la finalidad de: eliminar duplicidades burocráticas; incorporar una modificación de la Ley de Prevención Ambiental; compaginar las obligadas exigencias de publicidad de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos con la derivada de la protección de datos personales; y habilitar un nuevo cauce de colaboración público-privada para permitir que entidades públicas o privadas actúen como «entidades certificadoras» en los procedimientos administrativos, verificando que los proyectos y otros documentos cumplen las prescripciones normativas, a efectos de su autorización, así como que las obras y demás actuaciones que se ejecuten al amparo de autorizaciones, licencias e instrumentos análogos se adecuan a lo previsto o autorizado en ellos.

   F) CATALUÑA

– Decreto-ley 5/2024, de 24 de abril, por el que se establecen medidas extraordinarias y urgentes de apoyo al sector agrario afectado gravemente por la situación de sequía y se adoptan otras medidas de carácter económico y administrativo (BOE nº 151, de 22 de junio).

– Decreto-ley 6/2024, de 24 de abril, de medidas urgentes en materia de vivienda (DOGC Nº 9150, de 25 de abril; BOE nº 151, de 22 de junio).

Sinopsis: Modifica la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, con la finalidad de proteger a los arrendatarios con necesidad de vivienda permanente en los mercados tensionados, especialmente para evitar situaciones de fraude de ley como las que se derivan de la utilización de figuras como el arrendamiento de temporada o por habitaciones.

– Se establece a favor de la Generalitat un derecho de tanteo y retracto en la transmisión de viviendas situadas en zonas declaradas de mercado residencial tensado (art. 1).

– En el contrato de arrendamiento debe hacerse constar el precio de la última renta del contrato de arrendamiento que haya estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda y el precio de alquiler que resulta de la aplicación del sistema de índices de precios de referencia que corresponda aplicar a la vivienda. También se hará constar la condición de gran tenedor de la propiedad de la vivienda, siempre que la vivienda esté ubicada en una zona de mercado residencial tensado. En la formalización del contrato, los arrendatarios tienen derecho a recibir el documento acreditativo del sistema de índices de precios de referencia que corresponda aplicar al régimen de contención de precios del alquiler obtenido al efecto mediante el sistema de consulta pública establecido por la administración competente (art. 4).

– A los arrendamientos suscritos con carácter temporal se les aplican las normas de los arrendamientos de vivienda relativas a la fianza y determinación de la renta, su actualización, elevación por mejoras y asunción de gastos generales y servicios individuales. La finalidad de carácter temporal debe hacerse constar en el contrato y debe acreditarse debidamente (art. 5).

– Se aplican las normas relativas al arrendamiento para usos distinto al de vivienda a la que tiene exclusivamente una finalidad de ocio, vacaciones o recreativa. Esta causa o finalidad debe hacerse constar en el contrato y debe acreditarse debidamente (art. 5).

– El arrendamiento de vivienda por habitaciones u otro tipo de fragmentación física o contractual no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni permite evitar la aplicación de las reglas que le son propias. En este tipo de contratos, la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea de una vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensado no podrá rebasar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda (art. 5).

– Se establece un derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat en la transmisión de cualquier vivienda situada en una zona declarada de mercado residencial tensado que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica que esté inscrito en el registro de grandes tenedores de vivienda (art. 12).

 

II. JURISPRUDENCIA

   TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Sentencia 79/2024, de 21 de mayo de 2024. Recurso de inconstitucionalidad 5491-2023. Interpuesto por el Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía en relación con diversos preceptos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE nº 152, de 24 de junio).

El Pleno del Tribunal Constitucional ha estimado parcialmente, por mayoría, el recurso de inconstitucionalidad, promovido por Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía, contra los artículos 3 f), g) y k); 8 a) y c); 9 e); 11.1 e); 15.1 e); 16; 18 apartados 2, 3 y 4; 19 apartado 1, inciso segundo, y apartado 3; 27 apartado 1, párrafo tres, y apartado 3; 28; 29; 32; 33; 34; 35 y 36; disposición adicional tercera; disposición transitoria primera; disposición final primera, apartados uno, tres y seis; y disposición final cuarta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

El Tribunal aprecia que, por primera vez, el Estado ejercita su potestad que le confiere el art. 149.1.1 de la CE para regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad de todos los españoles en el ejercicio del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

La sentencia, de la que ha sido ponente la magistrada María Luisa Segoviano Astaburuaga, partiendo del reconocimiento como derecho constitucional del derecho a la vivienda, y de la competencia del Estado para establecer las condiciones básicas que garanticen la igualdad de los ciudadanos en su ejercicio ex art. 149.1.1 CE, ha desestimado la mayor parte de las quejas, si bien ha concluido que parte de los preceptos impugnados incurre en un exceso competencial, invadiendo las competencias autonómicas en materia de vivienda, lo que conduce a su declaración de inconstitucionalidad y nulidad.

En concreto, la declaración de inconstitucionalidad afecta a los siguientes preceptos: el art. 16, que establece el régimen de la vivienda protegida, porque tiene un nivel de detalle excesivo y por establecer un régimen de aplicación supletoria, sin que el Estado pueda dictar normas con el único propósito de crear derecho supletorio del de las Comunidades Autónomas en materias de la exclusiva competencia de estas, extendiéndose la declaración de inconstitucionalidad también a la disposición transitoria primera (relativa al régimen las viviendas que ya estuvieran calificadas definitivamente como protegidas a la entrada en vigor de la ley), ya que su finalidad es, sensu contrario, someter a las viviendas que aún no lo estuvieran a la Ley 12/2023; el art. 19.3, segundo inciso, que establece la información que deben suministrar los grandes tenedores, por considerar excesiva la regulación de la información mínima que, en caso de ejercitar la facultad de declarar las zonas de mercado residencial tensionado, tendría que requerirse a los grandes tenedores, ya que la determinación de este aspecto debe corresponder a las Comunidades Autónomas; y, por último, los apartados 1, párrafo tercero, y 3 del art. 27, regulador del concepto, finalidad y financiación de los parques públicos de vivienda, por incurrir en un exceso en la determinación de la composición de los parques públicos de vivienda sin encontrar cobertura en el art. 149.1.1 y 13 CE (apartado 1, párrafo tercero), y por resultar contrario al principio de autonomía financiera, al prever la afectación finalista de ingresos procedentes de las sanciones impuestas por el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda y de la gestión de los bienes integrantes de los parques públicos de vivienda (apartado 3).

El resto de las quejas son desestimadas, por no apreciarse las vulneraciones competenciales que se denuncian en el recurso, o por insuficiencia del levantamiento de la carga argumentativa.

Han anunciado voto particular los magistrados Ricardo Enríquez, Enrique Arnaldo, Concepción Espejel y César Tolosa, por entender que la declaración de inconstitucionalidad debería extenderse a otros preceptos impugnados por el recurrente.

 

III. RESOLUCIONES