INFORME REGISTROS PROPIEDAD SEPTIEMBRE 2024

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

TEMA DEL MES: LA MENCIÓN DE DERECHOS. Por Antonio Oliva Izquierdo

Establece el artículo 29 de la Ley Hipotecaria que “la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial”.

A ello añade el artículo 98 de la Ley Hipotecaria que “los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada”.

Por su parte, dispone el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario que “las menciones, derechos personales, legados, anotaciones preventivas, inscripciones de hipotecas o cualesquiera otros derechos que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, no se comprenderán en la certificación. A este efecto, se entenderá también solicitada la cancelación que proceda por el solo hecho de pedirse la certificación, y se practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedirse aquélla. Del mismo modo podrá procederse cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado. Si la solicitud de certificación se realiza por quien no es titular de la finca o derecho, o cuando el asiento a practicar no sea de inscripción, el Registrador advertirá al solicitante o presentante antes del despacho de la certificación o de practicar el asiento que éstos darán lugar a la cancelación de las cargas caducadas conforme a lo dispuesto en este artículo”.

Así, los derechos susceptibles de inscripción separada y especial que sean objeto de mera mención en los asientos registrales han de ser cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada o con motivo de la práctica de cualquier asiento o la expedición de cualquier certificación de la finca en la que se encuentren mencionados.

En cuanto a la forma de practicar su cancelación por nota marginal, el artículo 188 del Reglamento Hipotecario aclara que “las notas cancelatorias de gravámenes que sólo estén mencionados en las inscripciones o anotaciones de las fincas a que afecten, deberán extenderse al margen del último asiento de la finca en que aparezca hecha la mención, y expresarán la causa de la cancelación y su fecha”.

En esta materia, resulta clarificadora la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de abril de 2019: “sí existe fundamentación jurídica por la que manifestaciones como la que es objeto de este recurso, al no estar debidamente configuradas conforme al principio de especialidad que emana de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento de desarrollo, deben ser excluidas del contenido de los asientos registrales, disponiendo, entre otros, el artículo 29 de la Ley Hipotecaria que «la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial»; a lo que añade el artículo 98 del mismo cuerpo legal que «los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada». Así, como ya declaró la Resolución de esta Dirección General de 28 de octubre de 2013, «queda claro pues que, a los efectos de la protección que dispensa el Registro de la Propiedad, la simple mención, indicación o reseña de derechos que, por su naturaleza, podrían ser inscritos separadamente no ha de tener trascendencia alguna; de ahí que disponga el artículo 98 de la misma Ley que las menciones no tendrán la consideración de gravámenes y serán canceladas por el registrador a instancia de parte interesada; cancelación que, a su vez, se encuentra enormemente facilitada por el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, que, a los efectos del cumplimiento del principio de rogación, entiende prestada la conformidad del interesado cuando se solicita una certificación o cuando se presenta algún documento a inscripción sobre la finca registral en la que conste la mención, disponiendo al efecto que las menciones (además de los derechos personales, legados, anotaciones preventivas, inscripciones de hipotecas) y cualesquiera otros derechos que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, no se comprenderán en la certificación, y que “a este efecto, se entenderá también solicitada la cancelación que proceda por el solo hecho de pedirse la certificación, y se practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedirse aquélla. Del mismo modo podrá procederse cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado”. La proscripción registral de las menciones está, por tanto, claramente asentada en la Ley». En este mismo sentido, la Resolución de este Centro Directivo de 22 de abril de 2019, puso de manifiesto que «si no queda claramente constituido el derecho real de manera efectiva –sin perjuicio de que pueda someterse a condición o término–, con determinación de su contenido y extensión, estaremos ante una mera mención de un derecho que será susceptible de inscripción separada y especial en el Registro de la Propiedad cuando aquél se termine de configurar, procediendo entretanto su cancelación de oficio por el Registrador si indebidamente hubiera accedido al Registro (artículos 9 y 98 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario)».

A su vez, con ocasión de la constancia registral de los arrendamientos, la Resolución del mismo Centro Directivo de 19 de abril de 2023 recuerda que es “necesario distinguir ente las menciones y los derechos inscritos. La doctrina mayoritaria ha configurado el concepto de mención afirmando que es la mera alusión o indicación de la existencia de alguna carga, gravamen o derecho real inmobiliario, de la que se hace siempre constancia registral con ocasión de practicarse alguna inscripción o anotación preventiva de un título inscribible, en el que tal carga, gravamen o derecho real se hallen meramente relacionados, mas no constituidos y sin estar previamente inscritos. Precisamente a esta noción parece responder la referencia que a las menciones hace el artículo 29 de la Ley Hipotecaria según el cual la «mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial» no produce efectos frente a terceros. También existen situaciones que no siendo reales tienen acceso al Registro, entre las que se pueden señalar las siguientes: los arrendamientos, subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos (artículo 2.5.º de la Ley Hipotecaria) y el derecho de retorno arrendaticio (artículo 15 del Reglamento Hipotecario). Por tanto, si bien la regla general es que solo tienen acceso al Registro los actos o negocios con efectos reales, excepcionalmente se admite la inscripción de ciertos derechos personales que han de surtir efecto frente a terceros, y ciertos hechos o circunstancias que pueden influir en la configuración y futuro ejercicio de los derechos reales inscritos. Estos derechos, una vez inscritos, gozan de la protección derivada de la inscripción registral y su modificación o extinción se regirán por las disposiciones de la Ley específica que le sea de aplicación y en cuanto a la constancia registral de dichas vicisitudes a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. El artículo 29 de la Ley Hipotecaria establece que la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, y el artículo 98 del mismo texto legal dice que las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y será canceladas por el registrador a instancia de parte interesada. En el supuesto concreto de este expediente, es evidente que salvo la inscripción del arrendamiento de la inscripción 11.ª, practicada el día 29 de junio de 2018, no hay otro arrendamiento sobre esa finca inscrito, y solo produce efectos contra terceros desde su fecha, sin perjuicio de los efectos inter partes que se hubieran pactado en su momento. Las demás relaciones anteriores son meras menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, por lo que la fe pública del Registro no se extenderá a ellas”.

Todo lo anterior es predicable no solamente a la mención de derechos inscritos susceptibles de inscripción separada y especial, sino también a la mención de coordenadas de bases gráficas susceptibles de inscripción, especialmente en casos de desplazamiento catastral. A este respecto, la Resolución de 7 de septiembre de 2023 “tampoco sería conforme ni a la letra ni al espíritu de la Ley, que en tales casos se efectuara una especie de inscripción parcial, de modo que se inscribiera tan sólo la representación gráfica en papel (en la que no hay invasiones relativas entre los objetos dibujados en la misma), pero denegando la inscripción de las coordenadas de posicionamiento absoluto de la delimitación de la finca. Si así se hiciera, no sería posible efectuar ni la incorporación de la finca inmatriculada a la aplicación gráfica registral homologada conforme exige el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, ni publicar las alertas en el geoportal registral que se exigen en el Título VI de la misma ley, todos ellos requerimientos no meramente accesorios sino esenciales para hacer efectivos los principios legales de claridad, interoperabilidad, prioridad registral, protección del dominio público, y proscripción de la indefensión de colindantes y terceros. Y menos procedente aún sería inscribir a sabiendas las coordenadas erróneas por estar desplazadas haciendo mención o salvedad de que, por ejemplo, tales coordenadas son erróneas por estar desplazadas aproximadamente x metros al Oeste, insinuando con ello que las coordenadas correctas serían otras distintas, que no se inscriben formalmente, ni se incorporan a la aplicación gráfica registral homologada, ni se publican en el geoportal registral, sino que simplemente se mencionara en el asiento registral la forma aproximada de calcularlas por remisión a determinados criterios o parámetros. Ello sería, además, contrario al principio y norma legal (artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria) que prohíbe y declara nulas «las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial» pero no inscritos formalmente, porque, recordemos, la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito”.

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Representación paritaria y presencia equilibrada de mujeres y hombres.

Ley Orgánica 2/2024, de 1 de agosto, de representación paritaria y presencia equilibrada de mujeres y hombres: Aplica el principio, que enuncia y define, a una gran cantidad de leyes. En las listas electorales políticas nacionales, autonómicas, locales y de la Unión Europea, habrá listas cremallera. En los demás casos, será necesario que haya al menos un 40% de representación de cada sexo: órganos constitucionales, gobierno y altos cargos, consejos de administración de sociedades cotizadas y alta dirección (con reforma del TRLSC), CGPJ, sindicatos y asociaciones empresariales, colegios profesionales, entidades del sector público institucional estatal, fundaciones… La D.Ad. 1ª define la representación paritaria y la presencia equilibrada de mujeres y hombres, permitiendo una representación de mujeres superior al 60%, si se justifica, pero no de hombres.

Reforma de la Ley Orgánica del Poder Judicial y del Estatuto Orgánico del Ministerio Fiscal.

Ley Orgánica 3/2024, de 2 de agosto, de reforma de la LOPJ y de la Ley del Estatuto Orgánico del Ministerio Fiscal. En la LOPJ: nombramientos para el TS, excedencias por cargos públicos y elección de miembros del CGPJ. En la LEOMF: respecto al Fiscal General del Estado, incompatibilidades para su nombramiento y casos en que ha de abstenerse. En la exposición de motivos se alude a que deben convocarse 200 plazas de jueces y fiscales al año.

Cambios en el Modelo 303 del IVA. Orden HAC/819/2024, de 30 de julio, por la que se modifica la Orden por la que se aprueban el modelo 303 Impuesto sobre el Valor Añadido, Autoliquidación, y el modelo 308 Impuesto sobre el Valor Añadido, solicitud de devolución.

Tratados internacionales. Resolución de 24 de julio de 2024, de la Secretaría General Técnica, sobre aplicación del artículo 24.2 de la Ley 25/2014, de 27 de noviembre, de Tratados y otros Acuerdos Internacionales: Informe periódico de las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado Disposiciones en:

ANDALUCÍA. Ley 2/2024, de 19 de julio, del Consejo Consultivo de Andalucía.

ILLES BALEARS. Decreto-ley 3/2024, de 24 de mayo, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears.

NAVARRA. Decreto Foral Legislativo 2/2024, de 24 de julio, de armonización tributaria, por el que se prorrogan determinadas medidas en relación con el Impuesto sobre el Valor Añadido.

VALENCIA. Ley 1/2024, de 27 de junio, por la que se regula la libertad educativa.

VALENCIA. Ley 3/2024, de 27 de junio, de modificación de la Ley 11/2016, de 28 de noviembre, de la Generalitat, de la Agencia de Prevención y lucha contra el Fraude y la Corrupción de la Comunitat Valenciana.

TRIBUNAL SUPREMO

STS de 19 de junio de 2024, de la Sala Tercera, que estima parcialmente el recurso contra el Acuerdo del Consejo de Ministros de 31 de julio de 2023, por el que se inadmite su recurso de reposición contra el RD 625/2023, por el que se aprueba la oferta de empleo público correspondiente al ejercicio de 2023, y contra este último.

SECCIÓN II

Tribunal de Registros: modificación

Se modifica la composición del Tribunal calificador de las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocadas por Resolución de 5 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Por renuncia de José María Molero Hernández, la vacante de vocal la ocupará don Ignacio Herranz Elizalde.

Ir al archivo de la Oposición.

Composición del Tribunal Constitucional. Acuerdo sobre composición de la Sala Primera y de la Sección Segunda del Tribunal.