INFORME Nº 361: BOE OCTUBRE de 2024.

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR

Ir al INFORME OCTUBRE (Secciones I y II del BOE)

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE OCTUBRE

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD

372.*** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. DERECHO DE VUELO. AGRUPACIÓN, OBRA NUEVA. SEGREGACIÓN

Resolución de 10 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Monforte de Lemos-Quiroga a inscribir una escritura de pacto de mejora con entrega de bienes, agrupación, declaración de obra nueva, división horizontal y extinción de condominio.

Resumen: En los supuestos de división o segregación de fincas, la exigencia de licencia o autorización administrativa vendrá determinada por la ley aplicable. Tratándose de complejos inmobiliarios la exigencia de autorización administrativa viene impuesta por la legislación del Estado.

Hechos: se presenta escritura en la que se agrupan dos fincas, se declara una obra nueva sobre éstas y se procede a su división horizontal en cinco elementos consistentes en: una vivienda en la planta baja de la edificación principal; una vivienda en la planta primera de la edificación principal; un derecho de vuelo sobre una «edificación de uso común», consistente en el cobertizo para almacén, y dos parcelas denominas P2 y P3, con una superficie de 30 y 35 centiáreas cada una.

La registradora suspende la inscripción porque aprecia los siguientes defectos:

1º) Los elementos números 3, 4 y 5 (el derecho de vuelo y las dos parcelas P2 y P3) no reúnen los requisitos para que puedan ser configurados como elementos privativos de la propiedad horizontal.

2º) El derecho de vuelo no reúne los elementos esenciales configuradores del mismo y no puede pertenecer al propietario del suelo.

3º) Es necesario aportar licencia de segregación respecto de las dos parcelas señaladas como parcelas P2 y P3, y,

4º) Los estatutos de la división horizontal son incongruentes con la configuración de los distintos elementos privativos, puesto que, por un lado se declara como elemento común «el solar sobre el que se ubica el edificio y la parte del solar que rodea el edificio», cuando parte del mismo ha sido configurado como elemento independiente y, por otro, se faculta a los propietarios para desvincular las «edificaciones destinadas a almacén anejas privativas a vivienda», siendo así que no hay ninguna vivienda que tenga como anejo un almacén.

La Dirección estima parcialmente el recurso, en cuanto a la posibilidad de configurar como elementos privativos de la propiedad horizontal las parcelas P2 y P3 y en cuanto a la inexistencia de incongruencia en los estatutos, y desestimarlo en los restantes extremos.

I. SOBRE EL DERECHO DE VUELO.

De los artículos 396 CC y 3 LPH resulta que únicamente los pisos, locales o espacios de un edificio suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente pueden constituir elementos privativos de una división horizontal. Por lo tanto, un derecho real, como el derecho, de vuelo en ningún caso cumple con dichas exigencias, aunque se constituya sobre elemento común.

a) Concepto.

El derecho de vuelo es,

1) Un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.

2) Es un derecho de carácter siempre urbano que no lleva consigo el deslinde de la propiedad del suelo y la del edificio, al contrario de lo que ocurre en el derecho de superficie. En el derecho de vuelo, la nueva planta construida se integra en un régimen de propiedad horizontal, de modo que el dueño de dicha planta es copropietario del suelo, al considerarse éste un elemento común.

b) Regulación.

Tiene su regulación en el artículo 16.2 RH, que tras la reforma de 4 de septiembre de 1998 (y la anulación de los apartados «b)» y «c» por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001), dispone:

 «El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado 3 del artículo 8 de la Ley. En la inscripción se hará constar: a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento. d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción».

c) Requisitos (ver de 26 de julio y 29 de agosto de 2023)

1. Es necesario establecer un plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo, pues, si bien el plazo no es una exigencia del artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, resulta sustancial tanto para una perfecta delimitación del derecho real que se constituye como por la necesidad de observar y respetar las normas estructurales del estatuto jurídico de los bienes.

2. El derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo. De lo contrario, se trataría de una simple facultad del dominio. Por tanto, el derecho de vuelo sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por su reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él, según la reiterada doctrina de este Centro Directivo.

En una primera fase, el titular tiene derecho a construir una o más plantas dentro de las limitaciones urbanísticas. En la segunda fase, el titular adquiere la propiedad de lo construido y no hay duda de que es éste es un derecho perpetuo.

Si el edificio no estaba constituido en régimen de propiedad horizontal, deberá constituirse. Si lo estaba, se fijarán las nuevas cuotas por unanimidad al ser una modificación del título constitutivo, aunque el Centro Directivo ha permitido la cláusula estatutaria por la que el propietario, antes de la enajenación de los diferentes pisos o locales, se reservase el derecho a elevar plantas en un tiempo determinado, expresando que las cuotas serían proporcionales a su extensión y fijadas por el titular del derecho en su día, pudiendo alterar las de las demás.

3. Para la constitución del derecho de vuelo, ha de determinarse el número de plantas, plazo de ejercicio, cuotas de nuevos elementos, y demás requisitos exigidos.

II. SOBRE LA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA.

Con la expresión «propiedad horizontal tumbada», se alude a que la separación entre los elementos privativos se da, no por planos paralelos al suelo, sino perpendiculares a él.

La propiedad horizontal tumbada suele englobar dos supuestos distintos:

1º) Los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal ( artículo 24 de la LPH ): están integrados por parcelas independientes (el suelo y el vuelo es privativo), y sólo tienen en común los elementos accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados “ob rem”.

En los complejos inmobiliarios se produce la formación de fincas, que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada, a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos.

2º) La Propiedad Horizontal Tumbada propiamente dicha, que sí que tiene la naturaleza y es una verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el suelo, vuelo y la unidad de la finca.

En la propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca que le sirve de soporte, no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es común en su totalidad.

Sin embargo, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos casos situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal tumbada se pueden esconder auténticas segregaciones o divisiones de terreno, proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común.

(Ver sentencia número 166/2016, de 18 marzo, de la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid y sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 21 de diciembre de 2012).

III. SOBRE LA NECESIDAD DE LICENCIA DE SEGREGACIÓN.

Del artículo 26 del TRLS resulta la exigencia de la preceptiva licencia urbanística, a efectos de inscripción, para los actos de parcelación, división o segregación o aquellos que puedan considerarse legalmente equiparados que pretendan acceder al Registro de la Propiedad.

Es doctrina registral reiterada (ver Resolución de 3 de junio de 2019), que, como regla general:

1º. No se precisará la aportación de licencia para la propiedad horizontal cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones.

2º. Tampoco se precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración de la obra nueva.

3º. La Dirección ha sostenido la aplicación analógica, aunque con matices, del artículo 28.4 TRLS a aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

De acuerdo con el cuadro normativo expuesto:

1º. En los supuestos de división o segregación de fincas, de acuerdo con el artículo 26.1 TRLS, la exigencia de licencia o autorización administrativa vendrá determinada por la ley aplicable.

2º. Tratándose de complejos inmobiliarios del artículo 26.6 del citado texto refundido, así como en los supuestos regulados en el artículo 10 LPH, la exigencia de autorización administrativa viene impuesta por la legislación del Estado, como se deduce de la disposición final decimonovena de la Ley 8/2013 y la disposición final segunda del Real Decreto Legislativo 7/2015. (ER)

• PDF (BOE-A-2024-20520 – 19 págs. – 290 KB) Otros formatos

373.** EXPEDIENTE ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO. FINCA PROCEDENTE DE PARCELACIÓN

Resolución de 10 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra nota de calificación del registrador de la propiedad de Mahón, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca, con la consiguiente rectificación de superficie, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria

Resumen: Pese a que no se pueda concluir la naturaleza pública de un camino, el Ayuntamiento puede oponerse en el seno del expediente del art. 199. La rectificación de descripción de una finca procedente de parcelación requiere que se tramite el procedimiento administrativo correspondiente.

Hechos: Se solicita la rectificación de descripción de una finca y de su georreferenciación, que mide según Registro 600 m2, según consta en el plano de parcelación, y ahora se dice que mide 1.057 m2, según Catastro. En la tramitación del art. 199 LH, el Ayuntamiento se opone alegando invasión de un paso peatonal cuya naturaleza pública o privada no puede concluir, pero que figura en el plano de parcelación y en la descripción de la finca.

Calificación: El registrador de la propiedad deniega la inscripción por considerar controvertida la propiedad del paso peatonal en cuestión.

Recurso: El interesado alega que el Ayuntamiento se había mostrado conforme con la configuración de la parcela catastral, que resultaba, además, de un informe técnico del que también dispuso el Ayuntamiento en las actuaciones de concesión de la licencia de obras, razón por la cual considera que la calificación registral no está motivada suficientemente.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Conforme al art. 199, el registrador debe rechazar la inscripción si tiene dudas fundadas acerca de que la representación gráfica que se pretende inscribir invade alguna finca colindante. En este caso, la oposición del Ayuntamiento, alegando que la finca está cruzada por un paso peatonal que no pertenece a la finca en cuestión, es suficiente para considerar la existencia de una controversia sobre dicho camino, sin que sea óbice para ello el hecho de que el camino no esté deslindado, pues para admitir la oposición del Ayuntamiento no es precisa una absoluta certeza acerca del carácter público del camino, puesto que la ausencia de deslinde no es obstáculo para que puedan existir dudas de que la finca cuya representación georreferenciada se pretende inscribir pueda invadir el dominio público, si del conjunto de circunstancias concurrentes cabe colegir una duda fundada de posible invasión.

Además, cuando la finca procede de una parcelación urbanística, la rectificación de su descripción requiere la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente, puesto que la inscripción de la georreferenciación aportada al expediente significaría inscribir una reordenación del territorio distinta de la que fijó la parcelación originaria, que está bajo la salvaguardia de los tribunales. (VEJ)

• PDF (BOE-A-2024-20521 – 10 págs. – 240 KB) Otros formatos

374.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE FIDEICOMISO INSCRITO POR ERROR DE CONCEPTO

Resolución de 22 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Utrera n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una instancia solicitando la rectificación de un asiento del Registro y cancelación de un gravamen fideicomisario

Resumen: La rectificación de un error de concepto que resulta de los asientos del registro, cuando el registrador no preste su consentimiento a la rectificación, requiere que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado con quien no preste su consentimiento a la rectificación.

Hechos: Mediante instancia se solicita la rectificación por error de concepto de unas inscripciones y la cancelación de un fideicomiso inscrito, siendo que concurren los hechos y circunstancias relevantes siguientes:

– el causante fallece en estado de casado y dejando tres hijos (–doña P., doña D. y don C.)–; en su testamento, ordena diversos legados a favor de su esposa e hijos e instituye herederos en el resto a sus tres hijos por partes iguales.

– Su esposa, fallece con posterioridad, en estado de viuda y dejando los tres citados hijos –doña P., doña D. y don C. –; en su testamento, dispone en lo que a nosotros nos interesa lo siguiente:

Prelega a su citado hijo Don C. todos los derechos que le correspondan a la testadora sobre las dos fincas rústicas sitas en el término municipal de Lebrija (…) El legatario será sustituido vulgarmente por sus descendientes, si los tuviere, y en su defecto por su citada hija Doña D. fiduciariamente, siendo sustituida la legataria fiduciaria Doña D. fideicomisariamente a su fallecimiento, por su hermana Doña P., y esta sustituida fiduciariamente, a partes iguales, por sus dos nietos, hijos de su hija Doña P. Su citada hija Doña D. será sustituida vulgarmente por su hermana Doña P., y esta a su vez, por sus dos hijos y estos a su vez por sus descendientes. En el supuesto de ser llamada por sustitución vulgar Doña P, el legado lo será en concepto de fiduciaria, siendo fideicomisarios sus dos citados hijos, y en defecto de ellos sus respectivos descendientes.

– mediante escritura se formaliza la entrega de legados, adición, aceptación y adjudicación de las herencias causadas por los cónyuges En ella, se adjudican las fincas respecto de las que se solicita la rectificación a favor de don C. sin limitación alguna.

– en el Registro causan inscripción ambas fincas, en los siguientes términos: “En su virtud, inscribo a favor de Don C. soltero, el pleno dominio de esta finca por título de legado, gravada una mitad indivisa de la misma con la sustitución fideicomisaria antes citada”.

La registradora señala que se interpreta que don C. en caso de no ser sustituido vulgarmente por sus descendientes, lo será por la hija de la testadora- doña D.- fideicomisariamente, siendo sustituida la legataria fiduciaria fideicomisariamente a su fallecimiento por su hermana, doña P. y ésta sustituida fiduciariamente, a partes iguales, por sus dos nietos, y esos, a su vez, por sus descendientes; y que en el supuesto de ser llamada por sustitución vulgar doña P. el legado será en concepto de fiduciaria, siendo fideicomisarios sus dos citados hijos y en defecto de ellos, sus respectivos descendientes.

Para cancelar el gravamen fideicomisario que grava cada una de las mitades indivisas de las fincas legadas, es necesario el consentimiento expreso de doña D. y doña P.

El recurrente alega:

— que el legatario tiene dos hijos que no van a suceder por sustitución puesto que él ha aceptado el legado;

— que la testadora ha impuesto un orden por lo que sucediendo el primer llamado no ha lugar a otra disquisición;

— que no se trata de modificar la inscripción sino de dejar clara la verdadera naturaleza y eficacia de la sustitución inscrita.

Resolución: La Dirección General estima parcialmente el recurso, en cuanto a la interpretación de la disposición testamentaria, y lo desestima en cuanto a la rectificación del asiento y cancelación de la carga fideicomisaria.

Doctrina: Nuestro CD analiza la disposición testamentaria en el conjunto del testamento llegando a la misma conclusión que el recurrente en el sentido de que los llamamientos a don C. lo son libres de gravamen fideicomisario, puesto que ha tenido hijos y ha aceptado el legado, sin que se haya dado el primer supuesto de la disposición que era la vulgar, ni el gravamen fideicomisario.

En lo que respecta a la rectificación del registro, el error consistente en la indebida inscripción del gravamen fideicomisario no es material, sino de concepto, pues con la inscripción se está alterando el contenido del documento, en este supuesto el de la escritura de entrega de legados, adición, aceptación y adjudicación de las herencias (artículo 216, 217 de la LH y artículo 327 de su Reglamento), siendo según los mismos requisitos indispensables para la rectificación “el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador”, en caso contrario será necesaria la oportuna resolución judicial.

En cuanto el procedimiento para la rectificación de los errores de concepto se prevén dos:

1. El que exige el acuerdo unánime de los interesados y del registrador o, en su defecto, resolución judicial y
2. La rectificación de oficio por parte del registrador mediante la oportuna diligencia cuando el error resulte claramente de los asientos practicados.

A estos, según doctrina de nuestro CD añade otro, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, bastando para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.

A continuación, analiza la posibilidad de practicar la rectificación de oficio por parte del registrador puesto que el error resulta claramente de la inscripción, concluyendo que al no prestar la registradora su consentimiento a la rectificación del asiento, hacen que este medio, mucho más simplificado, no pueda de ser de aplicación salvo que la registradora reconsidere su interpretación de la disposición testamentaria.

Es por ello que será necesario que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aquéllos (artículos 40 y 214 de la Ley Hipotecaria y 322 y siguientes de su Reglamento), debiendo entretanto rechazarse la solicitud formulada por el recurrente.

Comentarios: La rectificación del error de concepto, en este caso al haberse hecho constar una sustitución fideicomisaria en la inscripción de una adquisición hereditaria, requiere el consentimiento del registrador puesto que la inexactitud viene provocada por la actuación equivocada del mismo al extender los asientos, publicando el registro algo distinto de lo querido por las partes y plasmado correctamente en el título, a diferencia de lo que ocurre con la inexactitud provocada por la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, cuya rectificación, como dispone el artículo 40.d) de la LH no exige el consentimiento del registrador, y ello porque la actuación del registrador ha sido ajena al origen de la inexactitud. (MGV)

• PDF (BOE-A-2024-20522 – 9 págs. – 236 KB) Otros formatos

375.*** LICENCIA DE DIVISIÓN DE FINCA y POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO.REPRESENTACIÓN GRÁFICA (IVG), y CONSENTIMIENTO DEL PROPIETARIO.

Resolución de 22 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división de fincas, declaración de obra nueva y extinción de comunidad, por existir dudas de si con la misma se invade una finca de titularidad municipal

Resumen: Aunque la licencia municipal autorice la división material de una finca, ya inscrita, no es inscribible la división si el registrador tiene dudas por posible invasión del dominio público. La representación gráfica de la finca tiene que aportarse en formato IVG (Informe de Validación Gráfica) y ser asumida o consentida por el propietario.

Hechos: Se pretende inscribir una escritura de división material de una finca que figura ya inscrita y ahora se divide, con licencia municipal favorable , en dos parcelas de 1383 m2 y 1640 m2. Consta informe jurídico negativo en el expediente administrativo para expedir la licencia con el argumento de que la finca de 1640 m2 incluye una franja de terreno ( de unos 150 m2) que es camino público según consta en el Inventario municipal de bienes y en el Catastro.

La registradora suspende la inscripción porque la división pretendida invade el camino público, según el propio informe incorporado a la licencia, y porque no se aporta representación gráfica coherente con la descripción de las fincas resultantes.

El interesado recurre y alega que el supuesto camino de dominio público no es tal, porque solo da acceso a su finca (parte trasera) y porque el Ayuntamiento la ha inscrito en el Inventario de bienes sin notificárselo. Además dicho Inventario es un mero registro administrativo que por sí solo ni prueba, ni crea, ni constituye derecho alguno a favor de la Corporación municipal, según jurisprudencia del Supremo que cita.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: La protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.

En cuanto a la inscripción de la representación gráfica de las fincas resume su doctrina en los siguientes puntos:

1.- Es obligatoria cuando se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos.

2.-Regla general: en tales casos NO habrá que tramitar el expediente regulado en el artículo 199 LH.

3.- Excepción: Sí se necesita tramitar dicho expediente en los supuestos en los que se incluya, además, alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10 % o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral, en cuyos casos habrá que tramitar el expediente del 199 LH.

4.- Para inscribir o incorporar al folio real la representación gráfica alternativa, cuando legalmente proceda, deberá estar aportada y aprobada expresamente por el propietario de la finca y deberá contenerse en el fichero informático, en formato GML, previsto en el Anexo de la Resolución Conjunta de 2015, cuyos datos deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripción se solicita.

5.– El Informe de Validación Gráfica (IVG), que se obtiene a través de la sede electrónica de la Dirección General del Catastro, es un elemento indispensable para acreditar el cumplimiento de los requisitos técnicos que permiten incorporar una representación gráfica georreferenciada alternativa a la cartografía catastral.

COMENTARIO: Para entender mejor la polémica puede verse la cartografía catastral superpuesta a una foto aérea, de la que resulta, aparentemente, que el recurrente tiene razón desde el punto de vista sustantivo (parece una zona privada de paso, no un camino público). 

En cuanto a los requisitos técnicos de la representación gráfica, parece claro que, siempre que sea necesario, hay que aportar un IVG (que presupone por tanto que cumple los requisitos técnicos al haber sido validada por el Catastro).

Respecto del consentimiento del propietario a dicho IVG, lo más sencillo y práctico será que se imprima y se incorpore a la escritura en la parte expositiva, especificando el CSV, con lo que ha de entenderse que el propietario está presentado su consentimiento al mismo, y asumiendo como correcta la representación gráfica) con el otorgamiento de la escritura de la misma forma que ocurre con la descripción de la finca y , en general, con los datos de la parte expositiva. (AFS)

• PDF (BOE-A-2024-20523 – 9 págs. – 233 KB) Otros formatos

376.** PACTO COMISORIO

Resolución de 22 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 2 a inscribir la transmisión de una finca en ejercicio de un poder previamente conferido.

Resumen: la prohibición de pacto comisorio en nuestro Derecho no es absoluta.

Hechos: mediante escritura de 2019, los cónyuges titulares registrales constituyen hipoteca sobre su finca a favor de un acreedor. En la misma fecha, ante el mismo Notario, con número de protocolo siguiente, los citados cónyuges apoderan al acreedor para vender la citada finca, cobrar el precio y cancelar las garantías.

Mediante escritura de 2023, el acreedor, haciendo uso del citado poder, adquiere por compra la finca registral por un precio (equivalente al importe del préstamo indicándose: «(…) Y dicha suma la retiene o reserva la parte compradora, con anuencia de la vendedora, para hacer el pago del préstamo hipotecario que grava la finca descrita en el expositivo adquirida, por el mismo importe, en la forma y condiciones pactadas en la escritura de constitución del mismo reseñada en el apartado cargas del expositivo, cuyo contenido íntegro manifiesta conocer y acepta; y asume la obligación personal garantizada con la hipoteca sobre dicho inmueble en los términos establecidos en la presente escritura. Al subrogarse el acreedor en dicho préstamo, y coincidir acreedor y deudor en la misma persona, se solicita la cancelación de dicha hipoteca, por confusión de derechos».

La Registradora califica negativamente al considerar que estamos ante un pacto comisorio prohibido por los artículos 1859 y 1884. La Dirección confirma la calificación.

Es doctrina registral reiterada que el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil), rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto del Tribunal Supremo como de la Dirección General. Incluso, se ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos indirectos.

Ahora bien, las más recientes resoluciones (vid. Por todas, R. de 18 de septiembre de 2023) han señalado que la prohibición del pacto comisorio no es absoluta en nuestro derecho, de modo que pierde su razón de ser cuando la realización de la cosa ofrecida en garantía –cualquiera que haya sido la vía seguida– se efectúe en condiciones determinantes de la fijación objetiva del valor del bien, y no haya comportado un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor.

Deben, por tanto, admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, y que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda admitiéndose el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. (ER)

• PDF (BOE-A-2024-20524 – 12 págs. – 250 KB) Otros formatos

377.** CONDICIÓN RESOLUTORIA. RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES

Resolución de 22 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 12 a cancelar una anotación de embargo posterior a la condición resolutoria que ha sido objeto de ejecución

Resumen: No se puede confundir la publicidad que da el registro sobre la existencia de una condición resolutoria a los terceros posteriores, con la necesidad de que, si se ejercita judicialmente, es preciso que dichos terceros hayan tenido la posibilidad de intervenir en el proceso.

Hechos: Se declara la resolución de una venta derivada del ejercicio de una condición resolutoria expresa, planteándose si es posible cancelar los asientos (anotación preventiva de embargo) que gravaban el dominio resuelto.

La registradora se opone a la cancelación por entender que el titular de la anotación de embargo cuya cancelación se pretende no ha sido demandado en el procedimiento y que tampoco se había tomado anotación preventiva de demanda, causándole indefensión a dicho titular.

La parte recurrente entiende que todo tercero que adquiera algún derecho con posterioridad a la constancia registral de una condición resolutoria ha de quedar afectado por los efectos de la resolución.

Resolución: Se confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Registralmente la inscripción de la condición resolutoria explícita confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato evitando que existan terceros que reúnan los requisitos del artículo 34 de la LH haciendo inoperante el juego resolutorio.

Cuando se ejercita judicialmente la facultad derivada de la condición resolutoria, se ha de tener en cuenta que una cosa es la publicidad a la condición, y otra el desenvolvimiento de la misma mediante la oportuna demanda judicial, poniéndose en juego un nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, que no va a quedar protegido por la simple constancia registral de la condición, sino que requiere, además, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso, demandándolos o notificándoles su existencia al tiempo de admitirse la demanda, y en todo caso antes de que se dicte la sentencia y con posibilidad efectiva de intervenir en el procedimiento en defensa de sus derechos.

En conclusión, para la purga de asientos posteriores a la condición resolutoria se exige:

• que se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su resolución en el Registro, o
• la intervención de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resolución correspondiente para evitar su indefensión.

Comentarios: Nuestro CD sigue en este punto la misma doctrina que el TS puesto que a falta de anotación preventiva de demanda para obtener la resolución y la cancelación de cargas posteriores es preciso que los titulares de tales derechos hayan tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento para alegar sobre los presupuestos y procedencia de la resolución. No cabe duda de que esta doctrina quita fuerza a la condición resolutoria, pero tampoco cabe duda de que el Registro debe proteger a todos los titulares de derechos sobre una finca pues el hecho de que el registro publique que existe una posibilidad de resolución no quiere decir que efectivamente se lleve a cabo y si se ejecuta la condición el tercero debe tener la posibilidad de defender sus legítimos intereses y en todo caso además es preciso dar cumplimiento a la regla 6ª del artículo 175 del Reglamento Hipotecario. (MGV)

• PDF (BOE-A-2024-20525 – 10 págs. – 236 KB) Otros formatos

378.* SOLICITUD DE «CERTIFICACIÓN COINCIDENTE EN CATASTRO»

Resolución de 22 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Padrón a expedir certificación coincidente en catastro a los titulares de los registros públicos competentes

Resumen: En las solicitudes de publicidad formal se han de identificar las fincas respecto de las cuales se solicita la información. El mero anuncio de interposición de acciones no es motivo suficiente para obtener información registral.

Hechos: Se presenta una instancia solicitándose “certificación coincidente en catastro a los titulares en los registros competentes” de las fincas solicitadas.

Se acompaña un documento privado de compraventa de casa de planta baja y piso y otro inventario de reparto de bienes hereditarios entre hermanos, con sellos de haberse liquidado los impuestos y fotocopia de copia simple de testamento y fotocopias de parte de escritura de protocolización de cuaderno particional.

El registrador califica dos cuestiones:

1. Que los documentos privados no son títulos suficientes para practicar asiento registral alguno y,
2. Que sin perjuicio de los mecanismos de coordinación catastral previstos en la legislación hipotecaria, no es competente para la modificación de los parámetros físicos, económicos ni jurídicos del parcelario catastral, competencia que corresponde a la Dirección General del Catastro y sus entidades colaboradoras, operaciones que en todo caso, que deber de ajustarse a los procedimientos y requisitos es artículos 11 y ss de la LCI.

Asimismo, reseña que no hay referencia a finca registral alguna.

La recurrente alega en el recurso que no se pidió inscripción de los documentos aportados, sino que solicita información a fin de descubrir posibles discrepancias físicas de las fincas incluidas en un procedimiento de concentración parcelaria.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación en tanto no se especifiquen las fincas respecto de las cuales se solicita información.

Doctrina: Lo que se discute en este expediente es si procede emitir certificación de algunas fincas, centrándose el objeto del recurso en si la finalidad para la que se solicita la información está dentro de los supuestos admitidos en la legislación hipotecaria, y si el registrador puede acceder a la misma.

Conforme a lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la LH y 332 de su Reglamento, el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador.

La publicidad ha de ser para finalidades propias de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económico, así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales o administrativas.

Sin que sea posible para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.

En el caso que nos ocupa como el registrador no se cuestiona el interés legítimo del solicitante, tanto si lo que se pretende con su solicitud es impugnar el procedimiento de concentración parcelaria, como, si lo que se persigue es poner de manifiesto la posible existencia de una doble inmatriculación derivada de la inscripción de la misma, lo que concluye nuestro CD es que “una vez determinadas las fincas y con pleno respeto a la normativa de protección de datos, procedería, en su caso, expedir las certificaciones solicitadas”.

Comentarios: Se trata este de un recurso que se podría haber evitado si el registrador ante la interposición del mismo y al amparo del artículo 327 de la LH hubiera requerido al interesado a que complementara su solicitud, identificando las fincas concretas respecto de las cuales se solicita certificación. (MGV)

• PDF (BOE-A-2024-20526 – 9 págs. – 233 KB) Otros formatos

379.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. SERVENTÍA

Resolución de 22 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 4, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca, con la consiguiente rectificación de superficie, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: La georreferenciación debe respetar el trazado de una serventía existente entre las fincas afectadas por aquella.

Hechos: Se solicita la rectificación de superficie y linderos de una finca de conformidad con una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del expediente del art. 199.2 LH, dos de los colindantes se oponen alegando la invasión de dos caminos, uno de los cuales es una serventía (institución de derecho consuetudinario asturiano).

Calificación: Con base en esa oposición, la registradora de la propiedad deniega la inscripción de la rectificación de la superficie y de la georreferenciación alternativa de la finca, puesto que una vez plasmadas las coordenadas georreferenciadas de la parcela colindante superpuestas con las de la base gráfica que se pretende inscribir, se aprecia la invasión aludida por los colindantes, lo que evidencia la existencia de un conflicto en cuanto a la delimitación propuesta.

Recurso: El interesado alega que los caminos a que aluden los colindantes no son públicos, pues no figuran en el inventario municipal correspondiente, y que no existe tal serventía.

Doctrina: La serventía, desde un punto de vista material, es la franja de terreno existente, generalmente, entre fincas colindantes cedida voluntariamente y de mutuo acuerdo por los propietarios de las mismas para crear un camino de servicio particular, formada a partir del retranqueo de los linderos de dichas fincas.

Desde un punto de vista jurídico, la serventía es un derecho de paso indivisible, sin asignación de cuotas, cuya titularidad corresponde en régimen de comunidad de uso y disfrute a los propietarios de las fincas que han cedido terreno para crearla y que se sirven de ella. Cuando la serventía se traza entre fincas colindantes, por la franja de la colindancia, los linderos de dichas fincas coinciden con los extremos o caja del camino de servicio. Por ello son derechos de los propietarios colindantes usar la serventía, cuyo terreno han cedido terreno para crear el camino de servicio y pueden cerrar sus fincas haciendo coincidir los linderos con los extremos o caja del camino de servicio que constituye la serventía. Los propietarios colindantes no pueden realizar alteraciones en la serventía sin el consentimiento unánime de los demás ni exigir individualmente la extinción de la serventía.

Por esta razón, la georreferenciación objeto del expediente debe respetar el trazado de la serventía, cuya existencia figura en la descripción registral de la finca colindante. (VEJ)

• PDF (BOE-A-2024-20527 – 22 págs. – 306 KB) Otros formatos

380.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN DE LOCAL CON CAMBIO DE USO A VIVIENDA

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y cambio de uso de local para destinarlo a vivienda y local en un edificio en régimen de propiedad horizontal.

Resumen: La reserva en estatutos, a favor de una persona cuyo nombre se especifica, de la facultad de dividir los locales sin consentimiento de la Junta de Propietarios, no puede extenderse a los futuros propietarios de los locales.

– Hechos: Mediante escritura otorgada por una sociedad propietaria de un local comercial, ésta segrega una porción del local y cambia el uso de la porción segregada destinándola a vivienda quedando la finca resto con el destino de local comercial.

En la escritura se transcribe el texto de la siguiente cláusula de los estatutos de la propiedad horizontal: “Se hace constar que el señor F. M. se reserva el derecho de dividir en la forma que crea conveniente los locales de negocio de la planta baja, por su sola decisión y sin necesidad del consentimiento de las personas que lleguen a ser propietarios de los pisos viviendas, distribuyendo entre los locales resultantes la cuota asignada a los locales divididos”

– La Registradora: califica negativamente, señalando que esa cláusula estatutaria de reserva a favor de una persona concreta es una excepción a la Ley de Propiedad Horizontal y, como tal, debe interpretarse restrictivamente en el sentido de una facultad reservada exclusivamente a favor de la persona nombrada. Y sobre la base de esta interpretación exige, conforme al art 10.3.b LPH certificación del secretario de la comunidad del que resulte la autorización por las 3/5 partes de los propietarios que a su vez representen los 3/5 partes de las cuotas de participación.

La registradora sustituta habla de un derecho personal y confirma la nota de calificación.

– El Presentante: recurre exponiendo:

Que el objetivo del legislador con las sucesivas reformas de la LPH es flexibilizar el derecho de segregar sin la rigurosidad que impone un acuerdo de junta de propietarios, y la mayoría que exige el artículo 10.3.b LHP tras su reforma de 27/12/2023 es la mayoría de propietarios, no 3/5 que es lo que se exigía antes de la reforma de 2023 y no la unanimidad que era lo que exigía inicialmente la Ley.

Que la interpretación de la cláusula debe ser extensiva; que los derechos de segregación adheridos a un inmueble en los estatutos son adquiridos por los sucesivos compradores de la finca; y que la calificación sustitutoria habla del derecho reservado en los estatutos como de un derecho personal, no personalísimo, lo que implica que tal derecho se transmite a los sucesivos propietarios del local.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

-Doctrina:

La DG, tras aclarar que la mayoría a que se refiere el artículo 10.3.b) LPH es la del artículo 17.4 de la misma Ley (3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación):

1.- Señala que reiteradamente se ha admitido la validez de las cláusulas que permiten la división o agrupación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios como anticipo del consentimiento requerido por la LPH.

2.- Enumera algunos ejemplos de cláusulas admitidas en este sentido, como son las reservas a favor del promotor o único propietario del inmueble: Para independizar zonas excedentarias del solar (R 16/02/2004); Para constituir servidumbre recíproca sobre dos fincas (R 05/06/2006); Para declarar la segunda fase de edificación, según la doctrina de que las reservas en favor del promotor, en cuanto excepción a la aplicación de la LPH, no pueden interpretarse extensivamente (R 19/05/2007); O para describir las plazas de garaje sobre las que se vayan concretando las sucesivas cuotas vendidas, para evitar el desmedido derecho de veto de cada uno de los propietarios que implicaría la exigencia de unanimidad (R 22/07/2009).

3.- Centrándose en el caso que nos ocupa, señala que el derecho se reserva a una persona cuyo nombre se especifica; que las normas estatutarias de la propiedad horizontal deben interpretarse a la luz de los criterios sobre interpretación del Código civil (arts 1.281 y ss) que comprenden no sólo el literal sino también los destinados a determinar la verdadera voluntad de los disponentes y el sentido general de las cláusulas (RR 26/06/2019, 07/02/2022, 18/06/2022, 13/12/2023 y 19/12/2023 y sentencias TS 958/2001, de 22 octubre y 672/1994, de 7 julio); y que tanto de la interpretación literal como de la contextual de la cláusula estatutaria solo cabe concluir que la reserva de la facultad de dividir o segregar los locales comerciales únicamente puede entenderse referida a la concreta persona nominada, sin que pueda entenderse que se extiende a los futuros propietarios de los locales. (SNG)

• PDF (BOE-A-2024-20528 – 9 págs. – 232 KB) Otros formatos

381.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales .

Resumen: El acta de manifestaciones no es título hábil para reanudar el tracto sucesivo en sustitución de una instancia de heredero único con firmas legitimadas notarialmente o puestas en presencia del registrador.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional otorgada por el contador partidor dativo y tres de los herederos. La mitad indivisa de unos de los inmuebles adjudicados se encuentra inscrito a nombre de una persona de quien el causante de la partición protocolizada era heredero único.

Dado que al tiempo de presentar la protocolización estaba extraviada la instancia privada suscrita en su día por el causante, se presenta para suplir la instancia extraviada un acta de manifestaciones en la que se expone lo sucedido: se declara que la existencia de dicha instancia extraviada actualmente, se atestigua su existencia mediante archivos en varios Registros Públicos (4 Registros de la Propiedad, Agencia Tributaria de la Generalitat Valenciana y Catastro), etc.

Registradora: Opone a la inscripción que el acta de manifestaciones no suple la falta de la instancia privada con firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador.

Recurrente: Alega que la instancia había causado en su día inscripción en otros registros y presenta una fotocopia de la misma depositada en la Generalitat valenciana y en tres registros.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

Sería título hábil para reanudar el tracto sucesivo en este caso la instancia privada firmada por el heredero único con firma legitimada por haber sido puesta a presencia del registrador o legitimada notarialmente.

Sin embargo, el acta notarial de manifestaciones no es suficiente para suplir el documento original extraviado, siendo necesario el otorgamiento de una escritura acreditando todo el contenido de lo expuesto en el acta y con la intervención los herederos y causahabientes del causante que había sido heredero único de la titular registral, con lo que se completaría el tracto y la escritura de protocolización del cuaderno particional tendría acceso al Registro.

Todo ello en aplicación del principio de legalidad que establece una rigurosa selección de los títulos para que puedan acceder al Registro de la Propiedad, exigiendo que se trate de documentos públicos o auténticos (artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 y 34 de su Reglamento).

Comentario: Consecuencia del principio de legalidad es también el artículo 17 LN cuando, en consonancia con los diferentes requisitos y controles notariales que comportan los diversos tipos de instrumentos públicos, los clasifica por su contenido y efectos. E igual criterio, basado en el tipo de actuación que desempeña el órgano competente, mantiene la doctrina reiteradamente expuesta por el Centro Directivo sobre documentos homologados en sede judicial cuando no están amparados por una sentencia. (JAR)

• PDF (BOE-A-2024-20529 – 9 págs. – 237 KB) Otros formatos

382.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO CON FIADOR (LEY 5/2019). ACTA PREVIA DE TRANSPARENCIA. NECESIDAD DE PRECISIÓN EN LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO.

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria

Resumen: El notario tiene que hacer constar en la escritura de préstamo que el prestatario –así como el fiador, si existe– ha recibido la documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el acta previa de transparencia, y la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el Acta, de que el prestatario ha recibido en plazo el asesoramiento previsto en el artículo 15.7 de la Ley 5/2019,

Hechos: En el Acta previa de Transparencia de un préstamo hipotecario, en el que existe un fiador, el notario asevera que la entidad ha cumplido con todas sus obligaciones relativas a la entrega y explicación de la información precontractual exigida para la formalización de la presente operación de préstamo hipotecario, y a cuyo contenido se ajustan las estipulaciones de la presente escritura, …. así como que la parte deudora ha dispuesto de toda la documentación establecida en la LCCI con la antelación que la misma prevé.

El registrador suspende la inscripción porque entiende que nada se dice en la escritura sobre si se ha cumplido lo dispuesto en la Ley 5/2019 respecto del fiador.

El notario autorizante recurre y alega que con la citada redacción de la escritura quedan cumplidos con creces los requisitos exigidos por la Ley 5/2019 de los Contratos de Crédito inmobiliario, siendo obvia la asunción de responsabilidad que para el notario se deriva de la autorización

La DG desestima el recurso.

Doctrina: El notario tiene que hacer constar que el prestatario –así como el fiador, si existe– ha recibido la documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el acta, y necesariamente ha debido comprobar que esa documentación es correcta y completa.

En el presente caso considera que, el notario autorizante de la escritura calificada se limita a hacer constar en ella que ha autorizado el acta previa, que la entidad prestamista ha cumplido con todas sus obligaciones relativas a la entrega y explicación de la información precontractual exigida por la Ley, que no existen discrepancias entre la FEIN, el proyecto de contrato y las condiciones fijadas en la escritura, así como que la parte deudora ha dispuesto de toda la documentación establecida en la Ley 5/2019 con la antelación que ésta prevé.

Dicha expresión debe considerarse insuficiente para cumplir la obligación que dicha ley le impone de incluir de forma expresa, como se ha indicado, «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo (…) el asesoramiento previsto en este artículo», (ver artículo 15.7 de la Ley 5/2019) además de que nada se dice respecto del fiador. (AFS)

• PDF (BOE-A-2024-20530 – 7 págs. – 226 KB) Otros formatos

383.*** HERENCIA. DESHEDEREDACIÓN

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Martos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: Para inscribir la escritura de partición en la que hay un desheredado no cabe exigir que se notifique fehacientemente la desheredación al desheredado

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia con base en un testamento en el que el causante había desheredado a una hija. En el otorgamiento de la escritura intervienen la viuda y la otra hija, que es heredera, quienes liquidan la sociedad de gananciales y adjudican los bienes de la herencia entre ellas.

Registrador: Opone a la inscripción que falta notificar fehacientemente la desheredación a la hija desheredada y concederle posibilidad de ejercer su derecho.

Notario: Alega que si el desheredado carece de descendientes es suficiente que se manifieste así por los herederos instituidos y que ningún precepto legal exige notificación al desheredado.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

 “No hay ninguna disposición específica en la Ley, ni pronunciamiento en la jurisprudencia, ni doctrina, por los que se exija la notificación de la desheredación al afectado por ella. Por tanto, gozarán de plena eficacia los actos y atribuciones particionales que se ajusten al testamento, aunque conlleven exclusión de los derechos legitimarios, mientras no tenga lugar la impugnación judicial de la disposición testamentaria que priva de la legítima; y para que la negación de la certeza de la causa de la desheredación prive a ésta de su eficacia debe aquélla realizarse ante los tribunales de Justicia”.

EFICACIA DE LA DESHEREDACIÓN.

1 Para que la desheredación sea eficaz basta con la simple expresión testamentaria de la causa legal, o de la conducta tipificada como tal, que se imputa al sujeto desheredado, sin que, a diferencia de lo que ocurre con la indignidad, sea precisa «ex ante» la prueba de la certeza de la causa «desheredationis».

2 Sólo se impone al heredero favorecido la prueba de ser cierta la causa de la desheredación cuando el desheredado impugna judicialmente la disposición testamentaria.

3 Por tanto, en el ámbito extrajudicial gozan de plena eficacia los actos y atribuciones particionales que se ajusten al testamento aunque conlleven exclusión de los derechos legitimarios, mientras no tenga lugar la impugnación judicial de la disposición testamentaria que priva de la legítima.

REQUISITOS PARA LA EFICICACIA DE LA DESHEREDACIÓN.

1 La desheredación ha de fundarse en una de las causas establecidas en la ley que ha de expresarse en el testamento (arts. 848 y 849 CC). Por tanto, no cabe reconocer eficacia a la causa de desheredación si no se funda en una causa tipificada en la ley.

2 Fundada en una de las causas tipificadas, la desheredación es eficaz mientras no haya una declaración judicial en contra. Por tanto, la negación de la causa de desheredación sólo cabe en sede judicial.

3 La prueba de ser cierta la causa de desheredación impugnada corresponde a los herederos beneficiados por ella.

4 Los hijos o descendientes del desheredado deben intervenir en la partición pues tienen la cualidad de legitimarios sin necesidad de esperar al resultado del proceso judicial. De no haberlos, en la escritura de partición deberá declararse, al menos, que no se tiene constancia de que haya descendientes del desheredado

 5 Sin embargo, será ineficaz la desheredación por razones objetivas cuando se deshereda a personas inexistentes al tiempo del otorgamiento del testamento, o a personas a las que, de modo patente e indubitado, no cabe imputar la causa de desheredación por carecer aptitud y de las mínimas condiciones de idoneidad para poder haber realizado la conducta sancionable, por ejemplo, un recién nacido. (JAR)

 

• PDF (BOE-A-2024-20531 – 10 págs. – 240 KB) Otros formatos

384.** CONVENIO REGULADOR. FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 36 a inscribir la adjudicación de determinada finca mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio (ACM)

Resumen: No es inscribible la liquidación de gananciales en un convenio regulador de divorcio en que se adjudica finca privativa que NO fue la vivienda familiar aunque se alegue que se financió mediante préstamo o se quiso aportar a la sociedad de gananciales.

Hechos: En una liquidación de gananciales formalizada en un convenio regulador de divorcio homologado judicialmente, se adjudica a la esposa una finca inscrita privativamente y por partes indivisas a favor de ambos cónyuges (70% ella y 30% él) por haberla adquirido antes de su matrimonio y que NO es la vivienda familiar.

La Registradora: califica negativamente ya que en el convenio se dice que la finca tiene carácter ganancial, pero no se aporta el título por el que se le atribuyó tal carácter, por lo que falta Tracto Sucesivo formal (Art 20 LH) en la concatenación de las titularidades (privativa/ganancial), y además, ex Arts 3º LH y 90 CC, por exceder la adjudicación de una finca privativa, sin que resulte ser la vivienda familiar, del ámbito propio y contenido típico del Convenio regulador del divorcio, por lo que resulta preciso que el acuerdo se refleje documentalmente en la forma adecuada (escritura pública o sentencia firme en procedimiento de división de la cosa común u otro adecuado al efecto del que resulte nítidamente, no por deducciones o suposiciones, tal cambio del carácter privativo a ganancial).

Los interesados: recurren y tratan de demostrar que su “intención” era aportar la finca a la sociedad de gananciales y que tal “intención” resultaría de un préstamo bancario, que se solicitó con la intención de financiar su adquisición; préstamo que en su mayor parte se sufragaría constante el matrimonio posterior y por tanto con dinero ganancial, ex art 1357 CC en relación con el 1354 CC.

Invocan además la STS de 27 mayo 2019 y la R. 8 mayo 2014 y sostienen que sí hubo un “reconocimiento” implícito de ambos cónyuges constante el matrimonio, y luego en su proceso de divorcio, de atribuir carácter ganancial a esa finca, siendo la Sentencia firme un título judicial inscribible.

Así, entre otras, en las RR. DGRN y DGSJFP de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016 (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común); en 2017: las RR. 5 de abril (Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril (disolución de condominio #173/17); la R. 30 de mayo (para la resolución por incumplimiento una permuta); R. 7 septiembre (dación en pago de deuda de costas procesales); 18 de octubre (Disolución y Liquidación SL); R. de 31 de octubre (Reconocimiento dominio) y las RR 2 noviembre 2016 y 18 de mayo y 3 de noviembre de 2017 (protocolización de operaciones particionales), R. 29 mayo (protocolización unilateral de operaciones particionales), RR. 30 mayo y R. 20 julio 2018 (Disolución comunidad) y RR. de 6 junio y 24 de octubre 2018 (cónyuges ya divorciados); las RR de 14 de febrero, 22 de mayo, 11 de julio, 31 octubre (divorcio), y 11 de diciembre de 2019; las RR. 28 enero (donación de usufructo al hijo en divorcio), RR. 2 septiembre (donación garaje a menor en divorcio) y 12 noviembre 2020 (donación entre cónyuges); y RR 19 febrero, 27 abril (liquidación de Gananciales por divorcio.) 18 mayo y 20 septiembre (ambas Disolución comunidad), y 14 octubre 2021 (adjudicación en pago tras divorcio), las de 20 junio, 11 septiembre y 4 diciembre 2023 y la de 23 julio 2024. (ACM).

• PDF (BOE-A-2024-20532 – 8 págs. – 226 KB) Otros formatos

385.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 36 a inscribir una escritura de modificación de los estatutos de la propiedad horizontal.

Resumen: Es acto individual que exige «uti singuli» la supresión de la cláusula estatutaria que permite a los propietarios de determinadas entidades dividirlas, segregarlas o agruparlas sin consentimiento de los restantes propietarios 

– Hechos: Se pretende inscribir una modificación de estatutos por la que: a) se suprime la facultad de los propietarios de determinadas entidades de dividirlas, segregarlas y agruparlas sin consentimiento de los restantes propietarios; y b) se prohíbe a la totalidad de los propietarios gozar de la facultad de dividir, segregar o agrupar los inmuebles, y, por otro lado, se prohíbe constituir nuevas divisiones horizontales sin consentimiento de la totalidad de los propietarios de los inmuebles de la división horizontal

Se dan las siguientes circunstancias especiales:

1.- En la comunidad solo existen dos propietarios (entidades mercantiles): La sociedad-A titular de una sola entidad que no goza de la facultad estatutaria de dividir, segregar o agrupar, con una cuota del 6,50%; y la sociedad titular de las restantes entidades y restantes cuotas.

2.- A la Junta Extraordinaria convocada solo asiste la sociedad-A, el propietario de las restantes entidades no asiste y se encuentra privado del derecho de voto por no estar al corriente en el pago de los gastos de la comunidad.

3.- En segunda convocatoria, se aprueba por unanimidad, con el único voto de la sociedad-A (única asistente), la modificación de los estatutos en el sentido indicado. Y se comunica el acuerdo adoptado al otro propietario sin que éste haya manifestado oposición transcurridos 30 días desde la recepción de la notificación.

4.- El presidente y secretario-administrador de la comunidad de propietarios es la sociedad-A. En la escritura comparece la persona física representante de la sociedad-A actuando como secretario-administrador y como presidente, habiendo sido designada para el ejercicio del cargo según resulta de Acta notarial reseñada en la escritura y según resulta de certificación de los acuerdos de la Junta con firma legitimada ante notario.

– La Registradora: califica negativamente, con los siguientes defectos:

1. No se considera acreditada la legítima representación del presidente y secretario.
2. Tampoco se considera válidamente adoptado el acuerdo comunitario de modificación de Estatutos. Señala la anómala situación de la comunidad con solo dos propietarios, uno de los cuales reúne la mayoría de las cuotas, que no acude a la junta; y que es indiscutible que la exclusiva voluntad de un propietario (por las circunstancias particulares de esta comunidad) no puede decidir la vida de la misma
3. No basta el acuerdo unánime de la junta de propietarios, sino que es necesario el consentimiento individual del titular de los elementos de la propiedad horizontal afectados por el acuerdo adoptado.

– El Abogado recurre aportando actas, sentencias en favor de la sociedad-A, informes y numerosa documentación para poner de manifiesta la actitud “inquisitorial” de la propietaria del resto de entidades negándose a asistir a las juntas convocadas.

Y fundamenta el recurso, resumidamente, en: que la legítima representación del presidente se acredita con la propia Acta del Libro de Actas y con la aseveración del notario; que no es “anómala” la situación de que en una comunidad de propietarios solo existan dos propietarios; que todas las juntas se convocaron y notificaron en plazo y forma; que todos los acuerdos se adoptaron por unanimidad de los asistentes constando los acuerdos en el Libro de Actas con los requisitos de la LPH y los acuerdos se han comunicado a los propietarios sin que se haya manifestado oposición; que la posición irreductible de la propietaria del resto de entidades no puede condicionar ni vincular una decisión legal adoptada por la comunidad de propietarios; y que la modificación de estatutos se ha efectuado en beneficio de la comunidad de propietarios.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso parcialmente, revocando los dos primeros defectos y confirmando el tercero.

-Doctrina:

PRIMER DEFECTO: La DG considera acreditados los cargos, recordando que dicha acreditación puede verificarse por una doble vía: Testimonio notarial del contenido del libro de actas o certificación expedida por el órgano de la comunidad que tenga facultad certificante, con aseveración notarial con referencia al libro de actas, de que el autor de la certificación se halla en el ejercicio de su cargo.

SEGUNDO Y TERCER DEFECTOS: (el acuerdo no ha sido válidamente adoptado y falta el consentimiento expreso del otro propietario) la DG decide tratarlos conjuntamente dada su íntima conexión

La DG recuerda su doctrina que distingue entre:

1. Acuerdos colectivos, que se pueden adoptar por unanimidad o cuasi unanimidad y basta el acuerdo de la Junta de Propietarios (así 09/04/2014 y 01/08/2018), señalando: R. 4 de Marzo de 2004 (desafectación y venta de elementos comunes), R. 31 de Marzo de 2005 (vinculación ob rem de los trasteros a las viviendas, como anejos), R. 5 de Julio 2005 (determinada modificación de estatutos), 29 de mayo de 2019(modificación de la participación en los gastos correspondiente a un local comercial).

1. Y acuerdos individualizados que, por afectar específicamente al contenido esencial del derecho de dominio un propietario o propietarios, necesitan su consentimiento (uti singuli) en documento público (así R 04/06/2024, 26/02/2015) y señala: 29/03/2017 (conversión de un elemento privativo en común); R 17/01/2018 (que el uso exclusivo de un elemento privativo sobre la azotea pase a ser uso común de todos los propietarios); R 27/07/2018 (modificación de los estatutos para restringir los usos que pueda desarrollar en su propiedad el titular de los locales comerciales).

En el presente caso hay cuasi unanimidad y se cumplen los procedimientos del artículo 17, siendo circunstancial que el acuerdo se haya adoptado por un solo propietario ya que la comunidad está integrada solo por dos propietarios; y a la misma conclusión se llega si, además, se tiene en cuenta que el propietario no asistente está privado del derecho de voto, pues su persona y cuota de participación no computan para alcanzar las mayorías.

Y en el presente caso, la nueva redacción de los estatutos restringe la facultad de dividir, segregar o agrupar a los titulares del garaje, local comercial y local de oficina que hasta entonces tenían expresamente reconocida y esto hace inexcusable contar con el consentimiento específico de todos los propietarios afectados, por cuanto significa una restricción al derecho que les corresponde sobre los elementos privativos de su titularidad.

 Como curiosidad, una noticia sobre esta misma situación: acuerdo adoptado por uno solo de los propietarios por cuasi unanimidad, resuelto por la Audiencia Provincial de Illes Baleares declarando la validez de los acuerdos adoptados, para los que no se exigía una mayoría cualificada (nombramiento de órganos, dotación de fondo, nombramiento de gestor, etc) (SNG).

• PDF (BOE-A-2024-20533 – 28 págs. – 344 KB) Otros formatos

386.** JUICIO DE SUFICIENCIA DE PODER MERCANTIL. NO ES NECESARIO ESPECIFICAR EL NOMBRE DEL ADMINISTRADOR OTORGANTE DEL PODER CON CARGO INSCRITO.

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: En el juicio notarial de suficiencia, relativo a un poder mercantil otorgado por un administrador de una sociedad con cargo inscrito, no es imprescindible especificar el nombre del administrador que lo otorga si se especifica que es administrador y que su cargo está inscrito en el Registro Mercantil.

Hechos: Un apoderado de una sociedad, con poder mercantil especial otorgado por el administrador solidario de la sociedad, otorga una escritura de venta; el notario emite el juicio de suficiencia reseñando que el poder fue otorgado por el administrador solidario de la sociedad, cuyo cargo está inscrito, pero no especifica su nombre.

El registrador suspende la inscripción argumentando que el juicio de suficiencia del poder está incompleto pues el notario no reseña el nombre del Administrador y la vigencia de su cargo.

El notario autorizante recurre y alega que en la escritura calificada se han reseñado los datos de identificación del poder, y entre ellos que se ha otorgado por un administrador de la sociedad poderdante con cargo inscrito en el Registro Mercantil.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: En el caso de poderes especiales, no inscritos en el Registro Mercantil, el notario autorizante tiene que reseñar el título representativo del concedente del poder, pero basta con especificar que la escritura de poder la otorgó un administrador cuyo cargo está inscrito en el Registro Mercantil.

En el caso de los poderes inscritos en el Registro Mercantil se presume la exactitud y validez de los asientos del Registro y resulta por ello también prescindible la expresión de quién concedió el poder. (AFS)

• PDF (BOE-A-2024-20534 – 9 págs. – 231 KB) Otros formatos

387.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA QUE SE SUPERPONE A EDIFICACIÓN EN FINCA COLINDANTE

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Benalmádena n.º 1, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca.

Resumen: La georreferenciación que invade una edificación colindante justifica las dudas de identidad, aunque su titular registral no se haya opuesto, con independencia de si la construcción está o no catastrada y de si es o no legal.

Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH no se formula oposición alguna por parte de los colindantes.

Calificación: El registrador de la propiedad deniega la inscripción de la georreferenciación por considerar, en lo que aquí interesa, que invade, a la vista de la ortofoto del PNOA, una parcela colindante, llegando incluso a superponerse con la edificación existente sobre dicho solar colindante.

Recurso: El interesado niega tal invasión alegando que la edificación invadida no se encuentra catastrada, por lo que presumiblemente es una edificación ilegalmente construida.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La inscripción de la georreferenciación de una finca requiere que el registrador no albergue duda fundada alguna sobre el hecho de que la indebida invasión de fincas colindantes, aunque el colindante afectado no se haya opuesto, probablemente porque, al ser extranjero y solo haber podido ser notificado en el «Boletín Oficial del Estado», no haya llegado a tener conocimiento cabal de la pretensión del promotor y sus implicaciones jurídicas,

Están justificadas las dudas de identidad del registrador cuando, a través de la ortofoto del PNOA, se observa que la representación gráfica que se pretende inscribir se superpone con una edificación situada en una finca colindante, esté o no catastrada, sea o no legal. (VEJ)

• PDF (BOE-A-2024-20535 – 9 págs. – 777 KB) Otros formatos

388.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. DOCUMENTO AUTÉNTICO.

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación denegatoria de la extensión del asiento de presentación expedida por la registradora de la propiedad de Almuñécar

Resumen: En la presentación telemática no solo la instancia debe de contar con firma electrónica, sino que los documentos que la acompañen deben de tener un CSV para así cumplir los requisitos de identidad, veracidad e integridad que posibiliten su presentación en el Registro, provocando un asiento registral; en caso contrario los documentos originales se han de presentar presencialmente en la oficina del registro o remitirlos por correo postal.

Hechos: Se remite telemáticamente al registro un escrito firmado electrónicamente por una abogada, en nombre y representación del administrador de una sociedad por el que se solicitaba que se modificasen los datos del Registro de una finca registral, cambiando la superficie de la misma, y su calificación como suelo urbano.

Al escrito se le dio un número de entrada.

Junto a dicha instancia se aportaban copias sin carácter electrónico de distintos documentos públicos, notariales, judiciales y administrativos, sin que ninguno de ellos este en soporte electrónico. Siendo según resulta de la calificación documentos en su día firmados manualmente.

La registradora deniega la práctica del asiento de presentación porque el documento por su naturaleza, contenido o finalidad no puede provocar operación registral alguna (artículo 420 del RH).

Asimismo, indica que el único documento con firma electrónica es una instancia, sin que se acredite la representación que ostenta la que la suscribe, y que los documentos que acompaña con firma manual, no se puede comprobar su autenticidad mediante un código, por lo que se tendrán que presentar en formato original en la oficina.

El recurrente indica que de la calificación resulta que un auto judicial acompañado no es título suficiente para la modificación de la realidad registral, que no es acorde con la realidad física, cuando en virtud de los artículos 2.4.º de la LH, en relación con el artículo 755 de la LEC, tiene validez suficiente para la inscripción registral, y más al tratarse de un auto de rectificación de la adjudicación de una ejecución hipotecaria.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora

Doctrina: En primer lugar, respecto a la representación del presentante, el artículo 39 del RH considera representante de los interesados a quien presente los documentos correspondientes en el Registro con objeto de solicitar la inscripción. Y a ese presentante se le notifica la calificación negativa del registrador (artículo 322 de la LH).

Dicho ámbito de representación está circunscrito a una mera actuación material (la presentación del documento en el Registro) sin que incluya la interposición del recurso contra la calificación registral para el caso de que el título este defectuoso.

En el caso que nos ocupa, el presentante actúa en el ámbito del citado artículo, siendo el interesado el que recurre, lo que despeja las dudas sobre la actuación del presentante del documento.

En segundo lugar, el registrador no cuestiona la idoneidad del documento judicial para rectificar el Registro, sino si el documento en el formato en que ha sido remitido puede causar un asiento de presentación, puesto que el hecho de que la instancia que acompaña a los documentos conste firmada electrónicamente, no implica que aquellos queden excluidos de cumplir los requisitos que, para el caso de presentación telemática, deben reunir.

Dichos documentos deben de contar:

— con un código seguro de verificación que permita su comprobación en la respectiva Sede Electrónica y

— en el caso de documentos privados (admisibles) con firma electrónica avanzada que permite que una persona firme un documento online con plena validez legal, quedando constancia del registro de la hora, fecha y medios utilizados para la firma.

En el caso que nos ocupa los documentos unidos son fotocopias de documentos firmados manualmente, con lo cual solo cabe la presentación de los documentos originales de forma presencial, sea acudiendo a la oficina del Registro sea remitiéndolos por correo postal.

Comentarios: El problema que planteaba esta resolución es muy simple: si es posible inscribir un documento acompañado de una solicitud firmada electrónicamente cuando el documento o documentos que deben provocar el asiento registral no son formalmente documentos auténticos. La solución era obvia pues para que un documento electrónico, si lo fue en algún momento, conserve sus propiedades ha de viajar por la misma vía electrónica sin sufrir alteración alguna, puesto que una vez impreso en papel, pierde tales propiedades, sin que se pueda acreditar su identidad, integridad y autenticidad al no poderse comprobar que la firma es electrónica reconocida. Si lo que se desea inscribir es el auto judicial lo que deberá presentarse será ese auto pero en formato papel si ese es el único formato en que consta.(MGV)

• PDF (BOE-A-2024-20536 – 5 págs. – 209 KB) Otros formatos

389.* VENTA DE FINCAS APORTADAS A CONCENTRACIÓN PARCELARIA

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de La Bañeza, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: El principal efecto jurídico de la concentración, por virtud del principio de subrogación real, es el de que el dominio y los demás derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasarán a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo del modo y con las circunstancias que establece la presente Ley.

Hechos: se presenta escritura de venta de unas fincas registrales. En la escritura consta que, los anteriores titulares de dichas fincas, las aportaron a un proceso de concentración parcelaria. Durante dicho proceso, las fincas se adjudicaron, como resultado de un procedimiento de ejecución hipotecaria a «Banco Popular, SA», que posteriormente las aportó a la sociedad «Aliseda, SAU», que procedió a inscribirlas a su favor y ahora las vende. En reemplazo de dichas fincas se adjudicaron dos fincas resultantes de la concentración, si bien las actas se expidieron a nombre de los anteriores propietarios libres de cargas.

El registrador suspende la inscripción porque a su juicio, debe aclararse el decreto en el que se siguió procedimiento de ejecución hipotecaria por el que «Banco Popular, SA», adquirió las fincas registrales en el sentido de que las fincas adquiridas son las fincas de la nueva concentración.

La Dirección revoca la calificación. Conforme a los artículos 230 y 232 de la LRDA de 1973, el principal efecto jurídico de la concentración, por virtud del principio de subrogación real, es el de que «el dominio y los demás derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasarán a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo del modo y con las circunstancias que establece la presente Ley».

En el caso resuelto, en las fincas de origen no constaba asiento alguno relativo a estar incluidas en el procedimiento de concentración. Dichas fincas estaban gravadas con una hipoteca que fue objeto de ejecución, y como resultado del procedimiento judicial, fueron adjudicadas a la sociedad vendedora produciéndose la inscripción del decreto de adjudicación y la consecuente cancelación de cargas en los folios registrales de dichas fincas de origen. Tampoco estos hechos se tuvieron en cuenta en el procedimiento de concentración parcelaria, de forma que las fincas se inscribieron a favor de los iniciales titulares, libres de la carga hipotecaria.

No se trata pues de un supuesto de incumplimiento del tracto sucesivo, puesto que este se ha seguido estrictamente en las fincas de origen, sino de falta de adecuación de las actas notariales de formalización de la concentración parcelaria por las que se inscriben las fincas de reemplazo, a la situación registral de las fincas de origen, lo que tiene como efecto la discordancia en cuanto a la titularidad de aquellas, dado que la subrogación real derivada del procedimiento de concentración no se ha reflejado correctamente, lo que no implica que no se haya producido.

En la escritura calificada, la sociedad vendedora alude expresamente al error que a su juicio se ha producido en la emisión de las actas de adjudicación de la concentración parcelaria y es que la transmisión que se efectúa en las fincas de origen, lo es por una transmisión forzosa derivada de la ejecución hipotecaria, por lo que ya hay un pronunciamiento judicial que determina el cambio de titularidad de las fincas de origen.

Acreditada la correspondencia entre las fincas por los certificados de concentración parcelaria, insertos en la escritura calificada y la doble inmatriculación que se ha producido por la falta de constancia en el expediente de concentración de los cambios de titularidad operados en las fincas de origen, lo que procede, dadas las circunstancias que concurren en este caso, es resolver dicha situación sobrevenida, para lo cual lo procedente será cancelar o rectificar el historial registral de la finca o fincas de origen, y mantener vigente, con las modificaciones precisas, el de la finca o fincas de reemplazo. (ER)

• PDF (BOE-A-2024-20537 – 7 págs. – 222 KB) Otros formatos

391.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. ACUERDO DE PROHIBICIÓN DE ARRENDAMIENTOS DE CORTA ESTANCIA

Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Sebastián de La Gomera, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de una comunidad en régimen de propiedad horizontal.

Resumen: Bastan 3/5 partes del total de propietarios y cuotas del artículo 17.12 LPH para prohibir estatutariamente la comercialización de las viviendas de propiedad horizontal como viviendas vacacionales, que es la denominación que en la Comunidad Autónoma de Canarias da a los arrendamientos turísticos el Decreto 113/2015, de 22 de mayo.

– Hechos: Se presenta escritura de elevación a público de acuerdos de Junta de Propietarios de un complejo inmobiliario sito en Canarias por el que, con el voto favorable de más de las 3/5 partes del total del propietarios y cuotas, se aprueba incluir en los estatutos la prohibición de “la comercialización de las viviendas del complejo inmobiliario como viviendas vacacionales, esto es, la concertación de arrendamientos turísticos de corta estancia”.

– La Registradora: califica negativamente, exigiendo la unanimidad del total de propietarios y cuotas señalando que la excepción prevista en el artículo 17.12 LPH que permite limitar o condicionar el ejercicio del arrendamiento a que se refiere el artículo 5.e LAU (cesión temporal del uso de la vivienda … en condiciones de uso inmediato, en canales de oferta turística) debe interpretarse de forma restrictiva y, por tanto, no se extiende a los acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional.

– El Abogado: recurre exponiendo:

– Que el acuerdo se adoptó por más de las 3/5 partes del total del propietarios y cuotas y ha devenido firme e inatacable por haberse cumplido lo dispuesto en el artículo 18.3 LPH.

– Que carece de todo fundamento el hecho de que la Registradora señale que el acuerdo adoptado excede de los términos previstos en el art. 17.12 LPH, ya que lo que se prohíbe en el acuerdo es la actividad de explotación de las viviendas como “viviendas vacacionales”, que es la denominación que en la Comunidad Autónoma de Canarias da a los arrendamientos turísticos el Decreto 113/2015, de 22 de mayo y, en consecuencia, nos hallamos ante el régimen específico Canario derivado de su normativa sectorial turística, a la que se refiere el art. 5.e LAU y, por ende, le resulta de plena aplicación lo dispuesto en el artículo 17.12 LPH.

– Que según la calificación, lo que se permite en esa norma especial es limitar o condicionar, pero no establecer una prohibición absoluta de la actividad de alquiler o explotación de índole turística de las viviendas, pero la RDGSJFP 05/11/2020 estima un recurso interpuesto contra el mismo titular, entendiendo correcto que las comunidades de propietarios prohíban la actividad turística en acuerdo tomado mayoritaria que no unánimemente, conforme al artículo 17.12 LPH.

-Que la calificación no ha tenido en cuenta el texto de la modificación estatutaria, que no prohíbe las residencias de estudiantes o el arrendamiento parcial sino que limita estas actividades cuando las mismas impliquen o supongan genéricamente la prestación de alojamiento turístico,

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

 -Doctrina:
Es indudable que el artículo 17.12 LPH reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es, por ejemplo, el mero alquiler vacacional (cita, entre otras, las resoluciones de 8 de junio y 1 de diciembre de 2021 y 7 de febrero de 2023).

Lo que ocurre es que, en el presente caso, no se establece una prohibición de mero alquiler vacacional, sino «la concertación de arrendamientos turísticos de corta estancia», disposición estatutaria que debe interpretarse en el sentido más adecuado para que produzca efectos (cfr. artículo 1284 del Código Civil), conforme a la normativa sectorial turística a que se refiere el artículo 17.12 LPH, que en este caso está constituida por el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, cuyo artículo 12.2 establece que «cuando se trate de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, solo podrán comercializarse como viviendas vacacionales aquellas en las que expresamente no se prohíba dicha actividad por los estatutos de la Comunidad de propietarios», y el artículo 2 –de forma análoga al artículo 5.e LAU- que «(…) se entiende por: a) Viviendas vacacionales: las viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en este Reglamento, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio», por lo que hay que entender que esos arrendamientos turísticos de corta estancia son los amparados por la referida normativa sectorial canaria relativa a las viviendas vacacionales.

COMENTARIO: Por otro lado, hoy conviene recordar que las Sentencias del Pleno del Tribunal Supremo 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre de 2024 declaran que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos si el acuerdo se adopta por la doble mayoría de 3/5. Ver (SNG)

• PDF (BOE-A-2024-20539 – 15 págs. – 264 KB) Otros formatos

392.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. INVASIÓN DE TERRENOS QUE HAN DE SER CEDIDOS AL AYUNTAMIENTO

Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Jávea n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la representación gráfica de una finca y simultánea modificación de su superficie, por existir informe municipal expresivo de afección de parte de la parcela al dominio público viario municipal.

Resumen: No invade el dominio púbilco una georreferenciación que incluye unos terrenos que van a destinarse a viales, pero que todavía no han sido cedidos al Ayuntamiento. 

Hechos: Mediante acta notarial se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, aumentando la superficie de la finca.

Calificación: El registrador de la propiedad deniega la inscripción por una posible invasión de dominio público, en concreto unos terrenos destinados a ser cedidos para viales públicos, a la vista del informe por la arquitecta municipal del Ayuntamiento.

Recurso: El recurrente alega que el hecho de estar destinada la finca a viales, no implica que se trate en la actualidad de un bien de dominio público, difiriéndose este hecho al momento en que se produzca el acto de cesión y aceptación por parte de la Administración cesionaria.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Cuando el registrador alberga dudas de que la representación gráfica que se pretende inscribir puede invadir el dominio público, debe recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no lo invade.

Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la inclusión en un plan general de ordenación de un terreno de propiedad privada como destinado a viales y la obligación – de ceder gratuitamente a los Ayuntamientos respectivos los terrenos destinados a viales, no determinan por sí solas la conversión en dominio público municipal de esos terrenos, sino que es necesario para ello que esa cesión gratuita de viales se lleve a cabo con arreglo a las normas de procedimiento aplicables.

Por todo ello, no puede mantenerse la calificación del registrador, por no resultar que se haya materializado el acto formal de cesión a la Administración Pública –futura titular del bien demanial. (VEJ)

• PDF (BOE-A-2024-20540 – 10 págs. – 251 KB) Otros formatos

393.** CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA

Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de León n.º 3 a inscribir la atribución de uso de una vivienda en convenio regulador aprobado por sentencia de divorcio (ACM)

Resumen: El derecho de uso de la vivienda en convenio de divorcio, es esencialmente temporal y no puede configurarse con carácter indefinido, debiendo señalarse un plazo de duración, determinado o determinable.

– Hechos: En una sentencia de divorcio (de 2018) se atribuyó el uso de la vivienda familiar (propiedad de ambos) al esposo (quedando la hija menor bajo la guarda de la madre). Se presenta ahora tal testimonio sin que consten datos de la finca ni la duración temporal del derecho de uso.

– La Registradora: califica negativamente, por 2 defectos:
a) No expresarse la completa descripción de la finca; ( 9 LH y 51 RH y RR. 19 mayo 2012 y 11 enero 2018

b) Y NO constar la duración temporal del derecho de uso por lo que no cabe su inscripción: ya antes de la Ref Art 96 por la Ley 8/2021 la DG (RR. de 19 enero y 20 octubre 2016, entre otras, y más recientemente la R. 28 julio 2022) había exigido constancia expresa de la duración de un derecho esencialmente temporal (ex STS infra).

Por tanto, ex Ppio Especialidad, al tratarse de un derecho inscribible, y por tanto oponible a 3º, será preciso determinar su contenido básico.

– El abogado recurre exponiendo que se trata de un derecho de duración indefinida, porqué así lo han convenido los cónyuges, y que por tanto es plenamente oponible a 3º e inscribible. Para la identificación de la finca aporta a la DG una escritura en que constan todos sus datos descriptivos.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Deben identificarse todos los extremos sujeto y objeto (finca) sin que lógicamente tenga en cuenta los documentos presentados durante el concurso y que no pudo calificar en su día el registrador, y también la duración temporal.

b) En cuanto a esa duración temporal: reitera, entre otras, las R. 27 diciembre 2017, RR de 17 de mayo y 29 noviembre de 2021, R. 28 julio 2022; las RR. de 6 julio, 30 agosto y 28 noviembre de 2023, o las de 29 enero y esta de 23 julio de 2024 que, siguiendo los criterios del TS (STS 14 de enero de 2010, STS 6 de febrero de 2018 y STS de 18 abril 2023–estudiada por ÁLVARO MARTÍN–), han venido señalando que, ex el Art 96 CC (tanto antes como despuésde la reforma de 2 junio 2021), el derecho de uso sobre la vivienda familiar es ajeno a la distinción entre derechos reales y de crédito y no tiene carácter patrimonial SINO familiar, lo que le atribuye consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho (exclusivamente del cónyuge) y el interés protegido (el de la familia); o la distinción entre un derecho ocupacional y una limitación de disponer para el titular dominical.

Por tanto, al tratarse de un derecho inscribible, y por tanto oponible a 3º, será preciso determinar su contenido básico, especialmente su duración temporal, determinada o determinable, pero no indefinida. (ACM).

• PDF (BOE-A-2024-20541 – 10 págs. – 245 KB) Otros formatos

394.* EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CANCELACIÓN DE CARGAS

Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Torrent n.º 3 a cancelar las cargas posteriores a una anotación de embargo.

Resumen: estando caducada, y además cancelada, la anotación tomada para la seguridad del procedimiento de ejecución, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores.

Hechos: se presenta mandamiento de cancelación de cargas librado en un procedimiento de apremio administrativo juntamente con la certificación del acta de adjudicación de una finca.

La registradora deniega la cancelación de las cargas posteriores al estar cancelada por caducidad la anotación preventiva en la que se sustenta el procedimiento.

El Centro Directivo confirma la calificación toda vez que el sistema de cancelación de cargas como consecuencia de un procedimiento de ejecución está basado en el principio de prioridad que permite determinar qué cargas son posteriores a la anotación de embargo o a la hipoteca que en su caso se esté ejecutando.

Con fundamento en el artículo 86 LH, las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª RH, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes.

Estando caducada, y además cancelada, la anotación tomada para la seguridad del procedimiento de ejecución, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé la posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si bien dicha virtualidad cancelatoria sólo surte sus efectos mientras dicha anotación conste vigente. (ER)

• PDF (BOE-A-2024-20542 – 6 págs. – 228 KB) Otros formatos

395.*** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE DERECHO DE USUFRUCTO

Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villacarrillo a practicar determinado asiento registral.

Resumen: resolución que analiza cuatro formas distintas en que puede configurarse el usufructo cuando este derecho real confluye con la sociedad de gananciales.

Hechos: mediante escritura de compraventa, una señora casada en régimen de gananciales compró «para su sociedad conyugal», el usufructo vitalicio sobre determinada finca, y, otro señor, compró la nuda propiedad de la misma finca.

Se presenta instancia con firma legitimada en el que el titular de la nuda propiedad solicita la cancelación del derecho de usufructo porque, se había producido su consolidación en el nudo propietario por fallecimiento de la titular del usufructo vitalicio y de su cónyuge y así queda acreditado mediante los oportunos certificaciones literales de defunción.

La Registradora califica negativamente considerando que no es posible la extinción del usufructo y consolidación del pleno dominio en el nudo propietario, dado el carácter ganancial del derecho de usufructo, por lo que habrá de procederse a la previa liquidación de la sociedad de gananciales y adjudicación de tal derecho a los herederos.

La Dirección revoca la calificación reconociendo la conexión entre el carácter vitalicio del usufructo y la sociedad de gananciales. El Centro Directivo distingue las siguientes hipótesis (ver R. de 28 de noviembre de 2012):

1º. Fallecimiento del cónyuge que adquirió el usufructo, y a cuya vida está unida la existencia de este derecho à quedará extinguido el mismo de acuerdo con artículo 513.1 CC. Los nudo propietarios consolidarán el pleno dominio, siendo nulo su valor a efectos de la liquidación de la sociedad conyugal;

2º. Fallecimiento del cónyuge del que adquirió el usufructo à el usufructo sigue subsistiendo hasta tanto no fallezca el otro esposo. Cuando fallezca el cónyuge que adquirió el derecho de usufructo se procederá a su extinción.

Al no estar constituido el usufructo en favor de varias personas simultáneamente, no tiene lugar el acrecimiento a que se refiere el artículo 521 CC, sino que se trataría de la adquisición por un único usufructuario.

En este supuesto hay que tener en cuenta la posibilidad de que la adquisición del usufructo por su titular se hubiese producido con carácter ganancial. En tal hipótesis es necesario que a la muerte del otro esposo se requiera, para disponer del derecho de usufructo, o bien que en la liquidación de la sociedad conyugal se adjudique previamente en la forma que estimen conveniente todos los interesados, o que al menos consientan los herederos del adquirente en la transmisión operada.

3º. Si el usufructo es adquirido conjuntamente por ambos cónyuges en régimen de gananciales, sin ninguna prevención adicional relativa al régimen jurídico del derecho adquirido, fallecido uno de ellos debe estimarse que subsiste el usufructo hasta el fallecimiento del otro cónyuge, pero ingresa en la masa ganancial disuelta y pendiente de liquidación.

4º. Si el usufructo es adquirido conjuntamente por ambos cónyuges en régimen de gananciales y se agrega, además, que es «sucesivo», si es conjunto, es ya efecto natural, el que, muerto uno de los cousufructuarios el usufructo persista entero hasta la muerte del último. Si ahora se agrega que es sucesivo es porque se quiere algo más y significa que a pesar de estar constituido por los donantes sobre bienes gananciales, el usufructo pasará –en su día– al cónyuge supérstite y quedará excluido de la liquidación de gananciales. (ER)

• PDF (BOE-A-2024-20543 – 7 págs. – 221 KB) Otros formatos

396.() ANOTACIÓN DE EMBARGO POR MISMAS CANTIDADES Y PROCEDIMIENTO QUE LA ANOTACIÓN YA PRACTICADA

Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cangas a practicar una anotación de embargo.

Resumen: una vez practicada la anotación de embargo, no es posible volver a practicar una nueva anotación respecto del mismo procedimiento y por las mismas cantidades que ya constan en esa primera anotación.

Hechos: se presenta mandamiento expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria ordenando practicar una anotación de embargo sobre una serie de fincas.

El Registrador califica negativamente toda vez que esas mismas deudas habían sido objeto de embargos anotados con anterioridad sobre las mismas fincas, anotaciones que se encuentran vigentes.

El Centro Directivo confirma la calificación y es que una vez practicada la anotación de embargo, no es posible volver a practicar una nueva anotación respecto del mismo procedimiento y por las mismas cantidades que ya constan en esa primera anotación. (ER)

• PDF (BOE-A-2024-20544 – 6 págs. – 225 KB) Otros formatos

397.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. PLAZO PARA TRAMITAR EL ART. 199 LH. OPOSICIÓN BASADA EN UNA SERVIDUMBRE DE PASO

Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pinto n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida sobre una finca por falta de inscripción previa.

Resumen: La oposición consistente en la existencia de una servidumbre de paso no inscrita pero mencionada como paso común en las descripciones de las fincas, no tiene entidad suficiente para denegar la inscripción de la georreferenciación, pues no afecta a su delimitación.

Hechos: Se otorgan dos escrituras: una en que se solicita la rectificación de descripción de una finca, cuya cabida se incrementa tomando la catastral; y otra, otorgada a continuación, en que se vende dicha finca. El notario presenta dichas escrituras en el Registro de la Propiedad por el orden inverso al que se otorgaron. La registradora de la propiedad inicia la tramitación del expediente del art. 199 LH más de un mes después de la presentación. En dicho expediente, uno de los colindantes se opone alegando la existencia de una servidumbre de paso de la que es predio sirviente la finca en cuestión. Dicha servidumbre no figura inscrita en el Registro.

Calificación: La registradora deniega la inscripción de la rectificación con base a la oposición referida e inscribe la compraventa con la descripción no rectificada. Sin embargo, manifiesta que no deniega la inscripción del exceso por simple oposición de colindante sino porque de sus alegaciones le hacen generar la duda de la cabida que consta en el catastro pueda afectar un pasillo de uso común que figura en la descripción registral de ambas fincas.

Recurso: El promotor recurre alegando que el opositor solo efectuó alegaciones respecto de la servidumbre de paso, pero sin realizar ninguna oposición expresa a la inscripción de la mayor cabida solicitada.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina:

En lo relativo al orden de despacho de las escrituras, lo procedente hubiera sido el despacho conjunto de la tramitación del expediente del art. 199 LH y de la escritura de compraventa, pese a presentarse en orden inverso, como excepción al principio de prioridad registral. En realidad, la escritura de rectificación de descripción es, en este caso, superflua, pues la solicitud tácita de coordinación se incluye en el título de compraventa, lo que el notario autorizante debería haber advertido al otorgante.

En cuanto al plazo para iniciar el procedimiento del art. 199 LH, debe aplicarse el plazo general de 15 días hábiles del art. 18 LH puesto que, si bien el art. 199 no establece plazo alguno al respecto, lo cierto es que el registrador debe realizar, para iniciar el expediente, una primera diligencia consistente en manifestar, en su caso, si alberga dudas de identidad. Por tanto, implicando esa primera diligencia una actuación de primera calificación registral, en tanto que puede denegar la tramitación, por invasión de dominio público georreferenciado o de georreferenciación inscrita de finca colindante, debe aplicarse el plazo general del art. 18 LH, debiendo tomar la decisión en el plazo más breve posible y, en todo caso, dentro de los 15 días hábiles del plazo de calificación. De igual modo, la calificación registral de la tramitación del expediente concluido debe efectuarse en el plazo más breve posible y, en todo caso, dentro del plazo de los 15 días hábiles desde su terminación, por implicar una actuación de calificación registral.

En lo que se refiere a la denegación de la rectificación descriptiva, del escrito de alegaciones del colindante se desprende que no hay oposición expresa a la inscripción de la georreferenciación, sino que se solicita que se haga constar la existencia del pasillo de acceso, por lo que no puede deducirse de ello un indicio de controversia latente sobre la delimitación de la finca. Por otra parte, la existencia de la servidumbre no resulta del contenido del Registro, por lo que no es oponible al adquirente de la finca, por aplicación del art. 32 LH. Aunque se tratase de una servidumbre forzosa, por carecer el presunto predio dominante de acceso a la vía pública, la servidumbre de paso, como aparente y discontinua, sólo puede adquirirse en virtud de título y, a falta de éste, por la escritura del reconocimiento del dueño del predio sirviente.

La alusión al pasillo, que se identifica como de uso, que no de titularidad común, es una simple mención que no tiene la entidad suficiente para denegar la inscripción de la georreferenciación de la finca colindante. El pasillo puede tener la consideración de un signo aparente de servidumbre, pero no altera la titularidad de la delimitación de las fincas en cuestión. Ello no implica que el propietario del predio sirviente pueda cerrar el pasillo e impedir el uso de este a los propietarios del predio dominante, puesto que, estando la finca enclavada, están obligados permitir ese uso común y a dar paso para el acceso a la finca que es predio dominante. Pero ello no significa que los efectos de dicho paso deban equipararse a los de una servidumbre inscrita, pues para ello debe constituirse e inscribirse como tal, pudiendo incluso georreferenciarse el espacio de terreno por el que discurre la servidumbre, completando la descripción de esta en el título.

Por consiguiente, el contenido de la alegación del colindante carece de la consistencia jurídica suficiente para convertir en contencioso el expediente, puesto que no ha probado la titularidad de esa franja de terreno, no se ha opuesto expresamente a la inscripción de la georreferenciación y no ha acreditado la constitución y existencia de la servidumbre. (VEJ)

• PDF (BOE-A-2024-20545 – 13 págs. – 252 KB) Otros formatos

398.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN BASADA EN DOCUMENTO PRIVADO DE ADQUISICIÓN Y EN LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL 

Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Baena, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca constando oposición de un colindante catastral.

Resumen: La oposición basada en un documento privado y en el propia certificación catastral carece de entidad suficiente para impedir la inscripción de una georreferenciación alternativa.

Hechos: En la tramitación del expediente del art. 199 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, uno de los colindantes se opone alegando invasión de su finca y aportando un documento privado de su adquisición y la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Calificación: La registradora de la propiedad deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa, por considerar suficientemente acreditada la titularidad del opositor: «el hecho de que no tenga título público de adquisición y que no tenga inscrito su título en el Registro de la Propiedad no lo hace titular de peor condición».

Recurso: El interesado alega que la registradora da preferencia a un documento privado frente a una escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: A favor del titular registral operan todos los efectos jurídicos derivados del principio de legitimación registral a que se refiere el art. 38 LH, y en particular la presunción con carácter «iuris tantum» de que los derechos inscritos «pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo». El registrador está vinculado en su calificación por lo que resulte del Registro, de ahí que no resulta congruente con la protección dispensada por el ordenamiento al titular registral la estimación de una oposición que, sin enervar la fuerza legitimadora que se anuda a los derechos inscritos, únicamente atiende a la titularidad catastral, sin tener en cuenta que ambas realidades, finca registral y parcela catastral, tienen diferente naturaleza y finalidad.

Conforme a nuestra legislación registral, la titularidad registral sí que es de mucho «mejor condición» que una supuesta titularidad extrarregistral, pues aquélla cuenta a su favor con todos los efectos jurídicos inherentes a la misma, como resulta, entre otros, de los arts. 1, 17, 20, 34, 35 y 38 LH, y ésta en cambio, no sólo carece de tales efectos jurídicos, sino que es inoponible a terceros (cfr. Art. 32 LH), y el supuesto documento en que se funde tal titularidad extrarregistral habría de ser inadmitido ante cualquier oficina de la administración pública, ya sea ordinaria o de Justicia (cfr. Art. 319 LH). (VEJ)

• PDF (BOE-A-2024-20546 – 8 págs. – 225 KB) Otros formatos

399.** COMPRA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA

Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por el registrador de la propiedad de Algete, por la que deniega la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen:. En caso de transmisión de cuota indivisa de finca inscrita, el amparo de la legitimación registral justifica que no se exija intervención administrativa alguna a menos que vaya acompañado de un indicio cualificado de posible parcelación urbanística, pero la concurrencia de este indicio cualificado revelador sería suficiente para el inicio del procedimiento del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 en orden a que la Administración competente pueda pronunciarse.

– Hechos:

1. Se presenta a inscripción una escritura de compraventa de una participación indivisa de finca rústica en Fuente el Saz de Jarama.
2. El Registrador suspende la calificación por aplicación de los arts 79 y 80 RD 1093/1997, de 4 de julio por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, remitiendo las notificaciones al Ayuntamiento y a la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid.
3. La Consejería responde que no consta que se haya tramitado licencia de parcelación y que no sería posible la segregación al no alcanzar la superficie mínima del artículo 2 del Decreto 65/1989, de 11 de mayo, por el que se establecen las unidades mínimas de cultivo para el territorio de la Comunidad de Madrid, sin que sean aplicables ninguna de las excepciones estatales o autonómicas. Y el Ayuntamiento remite escrito afirmando la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal.

– El Registrador califica negativamente sobre la base de la comunicación del ayuntamiento, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 79.3 RD 1093/1997, de 4 de julio, tas practicar la nota marginal prevista en el artículo 79.3 del citado Real Decreto haciendo constar la existencia de peligro de formación de núcleo de población o de posible parcelación ilegal sobre la finca.

– La Abogada recurre exponiendo:

1. – Que no se está transmitiendo una cuota que lleve aparejada una parte de terreno o su uso que podría interpretarse como una parcelación o segregación, sino la totalidad del porcentaje que el vendedor ostenta sobre la finca y que él mismo compró e inscribió a su nombre en mayo de 2021, sin que supusiera ningún tipo de problema y sin que en la certificación registral conste ninguna limitación al ejercicio del derecho de propiedad.
2. – Que el expediente que motiva la comunicación del Ayuntamiento se inició con ocasión de una venta anterior de otra participación indivisa de la misma finca el 13 de julio de 2021, el Registrador efectuó la comunicación y ante la falta de respuesta del Ayuntamiento inscribió la compra, con un claro perjuicio para el comprador ya que, de haberse calificado negativamente la compra efectuada el día 13 de julio de 2021, no habría formalizado la suya.
3. – Que en el informe del Ayuntamiento se incluye una fotografía aérea del año 2022 que corrobora que no existe división de la finca y que coincide con la certificación catastral aportada; que el uso de la parcela no es vivienda residencial como se pretende hacer ver; que las condiciones en que los copropietarios ejercen su derecho de uso forman parte de su ámbito privado dado que no afecta a terceros; y que la resolución del Ayuntamiento remitida al Registrador se ha emitido sin haber dado trámite de Audiencia al interesado antes de su remisión al Registro de la Propiedad.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

 -Doctrina:
Esta DG reitera su doctrina (16/09/2020, 05/07/2022, 14/11/2023, 15/11/2023, 12/03/2024) de que en el en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 TRLS plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística al aludir, junto a la división o segregación de una finca, a los supuestos de «enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva».

Partiendo de esta normativa, el Centro Directivo ha ido desarrollando una doctrina que concluye que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, hemos de distinguir:

– Cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a licencia o declaración de innecesariedad, es requisito registral la acreditación de que se han obtenido –artículo 78 RD 1093/1997 en relación con el 26 TRLS–.

– En otro caso, desde el punto de vista registral debe acudirse al procedimiento previsto en el artículo 79 RD 1093/1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto. Este artículo 79 remite a los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso la legislación madrileña.

Y así, dado que se trata de una sucesión de actos de carácter jurídico y material, la calificación del registrador se encuentra limitada y, ante la concurrencia de indicios de parcelación (art 79.1 RD), debe dar traslado al órgano competente en disciplina urbanística para que dicte la resolución que corresponda y, con ella, el registrador puede valorar la concurrencia de un eventual supuesto tipificado como parcelación urbanística prohibida. Por esta razón el artículo 79.3 RD 1093/1997 señala que “… se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen…”

Tratándose de una transmisión de una cuota indivisa de una finca inscrita, amparada por tanto por la legitimación registral, no debería jugar la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado. Pero, en el presente caso, el registrador cuenta con un elemento objetivo como es la nota marginal practicada, que deja constancia de que en virtud de resolución de Alcaldía se ha declarado que existe peligro de formación de núcleo de población o de posible parcelación ilegal, extendiéndose la nota conforme al artículo 79.3 del citado Real Decreto, con el valor y efectos del artículo 73 del Real Decreto 1093/1997.

Y, desde el punto de vista registral, una vez declarada la existencia de parcelación urbanística ilegal, la vulneración de la norma urbanística prohibitiva de parcelaciones –cfr. artículo 144.3 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid conlleva mantener el cierre registral a la escritura calificada. (SNG)

• PDF (BOE-A-2024-20702 – 10 págs. – 238 KB) Otros formatos

400.*** OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR AUTOPROMOVIDA SIN INCORPORAR EL ACTA DE RECEPCION DE LA OBRA AL EL LIBRO EDIFICIO

Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por la registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva 

Resumen: Ante la posibilidad de recepción tácita de la obra por el promotor, no cabe sostener que el Libro del Edificio ha de contener inexcusablemente el acta de recepción firmada por el promotor y el constructor. Si no hay acta, el promotor debe declarar recepcionada la obra y que no ha sido posible suscribir el acta. La declaración puede hacerse en el acta notarial de final de obra.

Hechos: Presentada una escritura de declaración de obra nueva terminada de vivienda unifamiliar de autopromoción se cuestiona si el Libro del edificio debe contener necesariamente el acta de recepción de la obra firmada por el constructor y promotor.

Registradora: Considera que es necesario que el Libro del edificio contenga el acta de recepción de obra firmada por el constructor y el promotor.

Notario: Considera que, dado que cabe la recepción tácita de la obra, no es necesario que el Libro del Edificio contenga el acta de recepción necesariamente. Entiende que el acta de finalización de la obra implica su recepción tácita

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación pero con importantes matizaciones.

Doctrina:

Procede resolver en este recurso si el contenido del Libro del Edificio que se presente para su archivo registral debe integrar el acta de recepción de la obra o si, por el contrario, el otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva terminada equivale a su recepción tácita, no siendo necesario requisito adicional:

Primero: “Teniendo en cuenta el régimen aplicable a la recepción de la obra, que puede ser expresa o tácita, así como su diferenciación con el certificado de terminación de obra, que sí es necesario en todo caso para la inscripción de la declaración de obra nueva terminada conforme al artículo 28.1 de la Ley de Suelo, no puede sostenerse que el Libro del Edificio cuyo archivo registral se pretende integre en todo caso el acta de recepción firmada por promotor y constructor”.

Segundo: Ante la variedad de supuestos que pueden presentarse, la falta del acta de recepción de la obra firmada por el promotor y constructor no puede condicionar inexcusablemente la formación, archivo y publicidad del Libro del Edificio, si bien conviene precisar lo siguiente: a) Si hay acta de recepción, necesariamente ha de formar parte del Libro del Edificio que se presente para su archivo registral. b) Si no hay acta de recepción, es necesaria que el promotor declare que considera recepcionada la obra y que no ha sido posible suscribir la citada acta de recepción con el constructor. Esta declaración puede resultar del propio instrumento notarial que documente el fin de obra y que se incorpore al citado libro.

Conclusión: Si no existe acta de recepción de obra suscrita por el promotor y constructor no cabe exigir que el Libro del Edificio contenga dicha acta de recepción. Sin embargo, el acta de recepción no se puede suplir entendiendo que el otorgamiento del acta final de obra supone tácitamente su recepción por el promotor, sino que éste ha de declararlo expresamente. Tal declaración se puede hacer en el acta final de obra.

Comentario: Interesante Resolución que suministra una serie de conceptos y aclaraciones que conviene tener en cuenta para abordar el proceso edificatorio, cada vez más complejo.

 Su extensión desborda, sin embargo, los límites de este resumen en el que sí que conviene reseñar algunas de las cuestiones tratadas a) Libro del edificio. b) Conceptos novedosos como “pasaporte de renovación de edificios” y “registro digital del edifico”. c) La recepción de la obra terminada como acto unilateral del promotor y el acta de recepción de la obra como documento bilateral suscrito por constructor y promotor. d) Fases en la recepción de la obra: recepción expresa y recepción tácita. e) Diferencia entre recepción y certificado final de obra: sin certificado final de obra no puede existir recepción. (JAR)

• PDF (BOE-A-2024-20703 – 10 págs. – 240 KB) Otros formatos

401.*** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO

Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Granada n.º 7 a inscribir una sentencia dictada en procedimiento ordinario

Resumen: Resolución que trata sobre la inscripción de una Sentencia por la que se declara adquirido el dominio por usucapión contra tabulas de finca registral en favor de una persona física y una herencia yacente, siendo desconocida la existencia de herederos de los titulares registrales demandados

– Hechos: Se presenta a inscripción el testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento declarativo por la que se declara adquirido el dominio por usucapión contra tabulas del 50 % de una finca registral en favor de la demandante y la herencia yacente del cónyuge de la demandante.

– La Registradora califica negativamente con 6 defectos, pero solo son objeto de recurso los 5 primeros

1. No consta haberse nombrado administrador judicial a las herencias yacentes de los titulares registrales demandados
2. No constan las circunstancias personales de la demandante
3. Debe determinarse la porción en que adquieren la demandante y la herencia yacente
4. Debe determinarse si el título adquisitivo es la usucapión ordinaria o extraordinaria
5. Si se trata de usucapión ordinaria, debe determinarse un título que sirva para justificar la posesión en concepto de dueño
6. No consta el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión de las sentencias dictadas en rebeldía, dado que los demandados están en tal situación de rebeldía procesal.

– El procurador recurre exponiendo:

1. Que no es necesario nombrar administrador judicial de la herencia desde la doctrina sentada por la STS de 9 septiembre 2021 que recoge la DGSJFP en Resolución de 14/10/2021. De esta doctrina resulta que fuera de los casos en que el fallecimiento de una persona acaece en unas circunstancias que, por dar a entender que nadie se hará cargo de la sucesión, provocan la intervención judicial que desemboca en la adopción de medidas de administración por Auto motivado y de aquellos otros casos expresamente previstos por la legislación civil (heredero bajo condición suspensiva del 803.1 Cc, heredero nasciturus del 966, reservad el derecho a deliberar del 1020) ya no se considera necesario el nombramiento de administrador, si bien procedería en todo caso que se diera traslado al Estado a los efectos del artículo 150.2 LEC por si pudiera resultar heredero abintestato. Pero en los casos en que hace más de 30 años del fallecimiento del titular registral, si no consta la existencia de heredero alguno, no es preceptivo el nombramiento de un administrador judicial de la herencia.
2. Que en el propio texto del testimonio de la sentencia consta que se dan los requisitos de la usucapión ordinaria y extraordinaria, además la propia sentencia indica todas las circunstancias (identidad sujetos, finca, título…) necesarias para la inscripción, por lo que la calificación excede en este punto de los límites del artículo 100 RH por entrar en el fondo del asunto y el contenido del fallo.
3. Que en la sentencia consta con claridad que el dominio del 50% de la finca registral (objeto del litigio) que se declara a favor de la demandante, lo es en su doble condición de titular y de representante de la herencia yacente, por tanto, el porcentaje de titularidad es al 50% (una mitad como titular y la otra como herencia yacente).
4. Y que la registradora no indica con precisión los datos que requieren ya que constan los datos de la finca y de la actora solicitante, y el art 51 RH es prolijo al requerir circunstancias de las inscripciones

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca los defectos primero, tercero, cuarto y quinto y confirma la calificación y desestima el recurso respecto del segundo defecto en la forma que se expone

 -Doctrina:

PRIMER DEFECTO (administrador judicial)

La DGSJFP recuerda la doctrina que adoptó cuando se demanda a una herencia yacente, basada en la STS 590/2021, de 9 de octubre (resumen y comentarios a esta sentencia aquí) de la que resulta que, fuera de los casos en que el fallecimiento de una persona acaece en unas circunstancias que, por dar a entender que nadie se hará cargo de la sucesión, provocan la intervención judicial que desemboca en la adopción de medidas de administración por Auto motivado y de aquellos otros casos expresamente previstos por la legislación civil, no se considera necesario el nombramiento de administrador, si bien procedería en todo caso que se diera traslado al Estado por si pudiera resultar heredero abintestato.

 Esta doctrina, recogida en la DGSJFP de 14 de octubre de 2021, distingue dos posibilidades de actuación cuando se demanda a una herencia yacente:

1. Si se conoce o hay indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia hay de dirigir la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio.
2. Si no se tiene indicio de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (fallecidos sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada) hay que emplazar a los ignorados herederos por edictos y comunicar la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros. Debiendo recordarse que la notificación por edictos tiene carácter supletorio y excepcional y solo debe emplearse cuando se hayan agotado, razonablemente, las posibilidades de efectuar una notificación personal.

En el presente caso, no constan indicios de que los demandados pudieran tener herederos y la demanda se dirige contra los ignorados herederos de los titulares registrales del 50 % de la finca registral, citados por edictos y declarados en rebeldía procesal. Pero el hecho de que en la propia sentencia el Juez haya valorado la procedencia de la citación del Estado como eventual interesado en la herencia yacente demandada y considerado que su citación era improcedente, hace que la registradora no pueda revisar dicha decisión judicial, porque vulneraría los límites que a la calificación registral de los documentos judiciales establece el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. En consecuencia, procede revocar el primer defecto consignado en la nota de calificación.

SEGUNDO Y TERCER DEFECTOS (circunstancias personales de la demandante y porción en que adquieren demandante y herencia yacente)

La resolución concreta que la demanda la presenta la interesada en su propio nombre y derecho y en representación de la herencia yacente de su difunto esposo y recuerda que la actual redacción del artículo 9 LH permite que sean titulares registrales no sólo las personas sino también «(…) el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones” y entre estas situaciones se encuentra la herencia yacente (ver R 01/03/2024 sobre inscripción a favor de herencia yacente).

De acuerdo con esto, la forma especial de inscripción a favor de la situación transitoria que implica una herencia yacente determina que no puedan exigirse las circunstancias personales de los herederos que aún no están concretados (en cuanto son herederos de los que no se tiene conocimiento cierto) y por la misma razón, no puede pedirse que se determine la proporción o el derecho concreto que corresponde a cada uno de los integrantes de la herencia yacente (solo cuando acepten la herencia y hagan la partición se podrá hacer esa determinación).

Por ello, en aplicación de los artículos 9 LH y 51 y 54 RH se confirma el segundo defecto, aunque solo ceñido a la demandante, y se revoca el tercer defecto.

CUARTO Y QUINTO DEFECTOS (si es usucapión ordinaria o extraordinaria y si es ordinaria debe determinarse un título)

Ha de considerarse suficientemente expresado en el título inscribible que el título que justifica la declaración de dominio es la prescripción adquisitiva, debiendo revocarse el defecto cuarto.

Y en el presente caso, además de que la propia sentencia identifica cuál es ese justo título que fundamentaría la usucapión ordinaria, de igual forma confirma que también concurriría la adquisición por usucapión extraordinaria, dado que dicha posesión en concepto de dueño, pacífica y pública se produjo desde el año 1991 y hasta la actualidad. Y revoca el defecto quinto. (SNG)

• PDF (BOE-A-2024-20704 – 18 págs. – 284 KB) Otros formatos

402.** RECTIFICACIÓN DE TITULARIDAD DE FINCA POR INSTANCIA DE QUIEN NO ES TITULAR. LAUDO ARBITRAL

Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 2 a rectificar la titularidad de una finca mediante instancia privada suscrita por quien no es titular registral ni ostenta su representación.

Resumen: el laudo arbitral no es directamente inscribible por no tratarse de un documento auténtico y no cabe practicar inscripciones a favor de las comunidades de bienes por carecer de personalidad jurídica.

Hechos: se presenta instancia privada solicitando que se ha constar mediante nota marginal que el titular registral de la finca lo era con carácter meramente fiduciario o instrumental, al corresponder su dominio a la comunidad de bienes integrada por el presentante y otros propietarios. Junto con la instancia, se acompañaba acta de protocolización de laudo arbitral.

La Registradora aprecia la existencia de los siguientes defectos:

1. El compareciente no interviene en representación de la titular registral de la finca, sobre la que solicita hacer constar la titularidad real.

2. El reconocimiento de dominio a favor de una Comunidad de bienes se realiza a través de una instancia privada.

La Dirección confirma la calificación.

I. EL LAUDO ARBITRAL.

Señala el Centro Directivo que, aunque el laudo firme tiene efecto de cosa juzgada y carácter vinculante para las partes que se hayan sometido a arbitraje y siendo además el convenio arbitral o la cláusula de sumisión a arbitraje perfectamente inscribible cuando conste en documento público, el laudo arbitral no es directamente inscribible por no tratarse de un documento auténtico a los efectos del artículo 3 LH y tampoco puede equipararse plenamente a un documento judicial, ya que la propia ley reconoce que no tiene carácter ejecutivo.

Por ello, para que un laudo arbitral, que tiene carácter declarativo, pueda provocar cualquier asiento en el Registro, habrá que acudir a los mismos mecanismos previstos en la ley para su ejecución, por lo que será necesaria:

– Bien una resolución judicial en los términos que se exigen para las medidas cautelares,

– Bien escritura pública en la que el titular registral preste su consentimiento, sin que el hecho de que el laudo arbitral se acompañe de un documento público en el que el titular registral hubiese admitido la sumisión de la controversia a arbitraje sea suficiente para prescindir de dicha formalidad.

Finalmente, señalar, que la mera protocolización del laudo, que además tiene carácter potestativo, no es suficiente para dar por cumplidos los requisitos que para su inscripción exige la legislación hipotecaria, ya que según el artículo 37 de la Ley 60/2003, de Arbitraje, se puede instar la protocolización incluso antes de la notificación del laudo y, por tanto, antes de que sea firme.

II. LA COMUNIDAD DE BIENES COMO TITULAR REGISTRAL.

La comunidad de bienes no puede ser titular registral al carecer de personalidad jurídica, conforme a lo dispuesto en el artículo 11 del Reglamento Hipotecario. La inscripción tiene que practicarse a favor de los comuneros, por cuotas.

La no inscripción a favor de la comunidad de bienes no queda desvirtuada por la existencia de un Número de Identificación Fiscal diferenciador entre comunidad y comuneros, que produce sus efectos en el campo propio para el que fue establecido (el fiscal), pero sin que por ello se alteren las normas sustantivas contenidas en el Código Civil. (ER)

• PDF (BOE-A-2024-20705 – 10 págs. – 239 KB) Otros formatos

403.** y 404.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD CONVENCIONAL DE HIPOTECA CAMBIARIA

2 Resoluciones de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca cambiaria por caducidad convenida en virtud de escritura de cancelación, por razón de no acreditarse la inutilización de las letras (ACM)

Resumen: La hipoteca cambiaria puede cancelarse por caducidad convencional, sin necesidad de Acta Notarial acreditativa de la inutilización de las letras, una vez transcurrido el plazo pactado (6 meses desde vencimiento última letra o desde una fecha determinada).

– Hechos: En dos hipotecas cambiarias se pacta que podrán cancelarse «mediante acta notarial otorgada por la parte hipotecante (…) después de transcurrido 6 meses desde el día 2 de marzo de 2008 // 6 meses desde el vencimiento letra//, sin que en el Registro de la Propiedad conste anotación de impago del crédito».
Ahora se presenta escritura solicitando su cancelación por caducidad.

– La Registradora titular (y el sustituto): califican negativamente, y en base al Art 156 LH, y en protección de los titulares futuros de las cambiales, cuya legitimación resultaría de la cadena de endosos que se pueda producir extrarregistralmente, exigen para cancelar, o bien escritura otorgada por el acreedor consintiendo la cancelación, o bien Acta notarial acreditativa de la inutilización de los efectos, ya que en la hipoteca cambiaria el acreedor inicial puede ser distinta persona del acreedor final (endosatarios) y por tanto el 1º no puede prestar su consentimiento anticipado a la cancelación, por lo que no cabría pactar un plazo convencional de caducidad.

– El Notario: recurre exponiendo que el registro publica íntegramente el pacto de cancelación por caducidad, perfectamente posible ex Art 82-2 LH, que y por tanto ya advertiría registralmente de tal circunstancia a los futuros tenedores de las letras.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
 a) Siguiendo las RR. de 27 julio 2020 y de 27 marzo 2023, entiende que la hipoteca cambiaria puede cancelarse por caducidad convencional, pacto que admite el Art 82-2 LH (y que es un modo cancelatorio distinto del del Acta notarial acreditativa de inutilización de los títulos; inutilización que no se ha exigido en este pacto concreto).

En estos casos el efecto que se produce es la extinción del derecho real de hipoteca que tiene lugar de un modo automático por ser ese el efecto natural de la voluntad de las partes incorporada al título constitutivo, de tal manera que por el transcurso del plazo pactado, siempre que se haya pactado de un modo nítido y manifiesto, opera la caducidad de la hipoteca, y la misma puede ser cancelada sin consentimiento de su titular registral ni resolución judicial, ni tampoco necesidad de acreditar el pago, que es otro supuesto de extinción.

Además, aunque el pacto de caducidad automática no figurara en la letra de cambio, con la publicidad registral del mismo, los futuros tenedores de las letras de cambio no pueden alegar indefensión.
Tampoco cabría ahora calificar la legalidad del pacto ya inscrito y por tanto bajo la salvaguarda de los tribunales (a lo más, cabría haberlo planteado en la inscripción de la constitución). (ACM)

• PDF (BOE-A-2024-20706 – 8 págs. – 226 KB) Otros formatos
• PDF (BOE-A-2024-20707 – 8 págs. – 227 KB) Otros formatos

405.** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO ADQUIRIDO POR USUCAPIÓN. SITUACIÓN DE REBELDÍA PROCESAL. TRACTO SUCESIVO. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la inscripción del testimonio de una sentencia en la que se declara adquirido el dominio de una finca por usucapión

Resumen: Para inscribir una sentencia de adquisición del dominio por usucapión dictada en rebeldía del demandado, es necesario que hayan transcurrido los plazos para ejercitar la acción de rescisión de dicha sentencia y liquidar los impuestos correspondientes.

Hechos: Se pretende inscribir una sentencia que declara adquirido el dominio de una finca por prescripción.

El registrador suspende la inscripción por los siguientes motivos:

1.- No consta inscrita en el Registro ni la división ni la obra nueva, por lo que dicho apartamento no existe como finca registral independiente.

2.- La finca registral 78.100 bis figura inscrita a nombre de doña N. K., persona distinta de aquella contra la que se ha seguido el procedimiento.

3.- La parte demandada se encuentra en situación de rebeldía procesal y no resulta que haya transcurrido el plazo establecido en el artículo 502.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sin que se haya ejercitado una acción de rescisión.

4.- No se acredita el ingreso o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en el Ayuntamiento. 

El interesado, por medio de su abogado, recurre y argumenta, en resumen, lo siguiente (sic):

1. El Registrador de la Propiedad n.º 3 de Marbella, sería el que tendría que actualizar su Registro, puesto si en Catastro existe una declaración diferente y se reconoce tanto la edificación como las propiedades por división horizontal realizados en el Catastro, ¿por qué éste pretenden anular la realidad física recogida en Catastro para beneficiar a un tercero que no ha acreditado nunca tener derecho alguno en la señalada edificación?
2. Es perfectamente inscribible el título de judicial de don H. F. N. G. a nombre de éste conforme al artículo 36 de la Ley Hipotecaria, sin que se encuentre afectada de la persona que conste inscrita en el Registro de la Propiedad.
3. Esta parte no entiende en qué compete al registrador el controlar si el demandado rebelde aparecerá o no a revocar la señalada sentencia, pero todas forma en el momento de la nota de calificación los plazo de recurso contra la sentencias firmes habían precluido por lo que ningún impedimento existe con la firmeza e invariabilidad de la sentencia objeto de inscripción
4. Con respecto a este punto, estamos agotados de recordarle al señalado Registrador pero o no se lee las alegaciones y la normativa que le trasladamos, en otro caso desconocemos cual es el problema, puesto entendemos que el mismo vuelve a no diferenciar las formas de adquisición de la propiedad a efectos de solicitar los tributos o no. En conclusión, al no existir transmisión en la operación planteada por el consultante, no se cumple el requisito preceptuado en el artículo 104 del TRLRHL, y por tanto no se origina el hecho imponible del IIVTNU estando por ello dicha operación no sujeta al impuesto.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: La DG resuelve los defectos alegados, uno a uno, de la forma siguiente:

1.- En ningún caso puede inscribirse el dominio de un apartamento que no existe en el Registro sin que previamente se practiquen y se inscriban las operaciones que den lugar a su existencia como finca registral independiente. Las operaciones de división de la finca registral 78.100 bis y la obra nueva exige que se cumplan todos los requisitos que para tales actos exige la legislación urbanística e hipotecaria aplicable El hecho de que la división conste en Catastro no implica que, de manera automática y prescindiendo de todos los requisitos legales, pueda el registrado practicar dichas operaciones de oficio, como sostiene el recurrente.

2.- La titular registral de la finca es doña N. K., que no ha sido demandada y tampoco se ha tomado anotación preventiva de su demanda en el Registro a los efectos de dar a conocer la tramitación de dicho procedimiento a cualquier eventual tercero, y enervar así la fe pública registral, conforme a los artículos 34 y 42 de la Ley Hipotecaria, por lo que este defecto debe ser confirmado.

3.- Aun cuando conste acreditada en tiempo y forma la firmeza de la resolución, es aplicable la doctrina reiterada de este Centro Directivo según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. No cabe pues la inscripción, ni siquiera haciendo constar la posibilidad de rescisión.

4.- Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, que si bien el registrador puede, de oficio, apreciar la no sujeción de un acto a tributación (con el fin de evitar la multiplicación injustificada de trámites innecesarios), ello hay que limitarlo a los casos en que la legislación vigente imponga con toda claridad la exención o no sujeción. De no ser así, es decir, de no existir una normativa clara al respecto, como ocurre en este caso, no puede obligarse al registrador a hacer una valoración que excede de sus competencias e incluso de las de este Centro Directivo.

El recurrente sólo acompaña el modelo 600, de liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, tributo diferente al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, siendo doctrina reiterada de esta Dirección General que el registrador no puede tener en cuenta documentos no presentados al tiempo de su calificación, por lo que el defecto debe ser confirmado. (AFS)

• PDF (BOE-A-2024-20708 – 16 págs. – 284 KB) Otros formatos

406.*** PRESENTACIÓN TELEMÁTICA DE DOCUMENTO SUBSANATORIO. CSV Y FIRMA ELECTRÓNICA.

Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Luarca, por la que se suspende la extensión del asiento de presentación de una instancia con firma electrónica con la que se pretende subsanar un defecto subsanable recogido en la calificación de un documento previamente presentado.

Resumen: Para que mediante la firma electrónica se pueda identificar al firmante es necesario que la recepción del documento se produzca a través de la Sede Electrónica del organismo receptor (en el caso debatido la sede del Colegio de Registradores).

Hechos: Se cuestiona si para subsanar un defecto puede presentarse telemáticamente por el presentante del documento calificado un certificado del técnico competente, en este caso de un ingeniero técnico agrícola, firmado digitalmente. En el caso concreto se trata de un certificado técnico con firma notarialmente legitimada en papel que se presenta incorporado a un documento electrónico firmado por la letrada representante del interesado.

Registrador: Entiende que no es posible admitir el documento presentado pues a su juicio, para que un documento electrónico, tenga validez como documento auténtico –artículo 3 de la Ley Hipotecaria–, se precisa que cumpla los requisitos al efecto, es decir código seguro verificación como medio de acreditar la autenticidad de la documentación a través de la consulta pertinente del alfanumérico determinado.

Recurrente: Alega que en la calificación se están confundiendo el CSV y la firma electrónica, pues en el caso discutido se está presentando un documento de forma telemática a través del portal del Colegio de Registradores, de modo que los documentos puedan ser firmados electrónicamente en el propio portal (arts. 248 LH y 416 y ss RH).

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

Lo que procede analizar, dice la Resolución, es “si para acreditar la autenticidad del certificado firmado digitalmente por doña L. C. A., ingeniera técnica agrícola, es necesario que dicho documento tenga un código seguro de verificación (CSV) que permita su comprobación o si es suficiente la firma electrónica del documento para entender acreditada la identidad de la firmante y la integridad del documento”

O sea, si “los documentos privados electrónicos firmados digitalmente (…) pese a no contar con un código seguro de verificación, cumplen los requisitos de identidad, veracidad e integridad que posibiliten su presentación en el Registro de la Propiedad a los efectos de provocar un asiento registral, en los casos en que se admita tal posibilidad o como documentos complementarios a los títulos públicos cuando sean exigibles”.

La conclusión a la que llega es que

1 Ya la Resolución de este Centro Directivo de 4 de julio de 2013, señaló que «la exigencia de identificación del instante no puede limitarse a los medios expresados (comparecencia física o legitimación notarial) sino que debe comprender cualquier otro que cumpla igualmente dicha finalidad ya sea realizada por medios físicos o telemáticos».

2 Entre estos «medios telemáticos» que pueden utilizarse como medio de identificación del firmante se incluye la firma electrónica (cfr. artículo 3.1 y 2 de la Ley 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica), sin embargo, para que ello sea admisible la recepción de la solicitud se ha de producir por vía telemática a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores sin que se pueda admitir si se ha recibido en papel.

3 No cabe, sin embargo, la presentación de un documento electrónico impreso en papel, pues no puede comprobarse la identidad, integridad y autenticidad del mismo al no poder comprobarse que la firma es electrónica reconocida.

4 En el supuesto de este expediente, el documento subsanatorio presentado telemáticamente en la Sede Electrónica, si bien por persona distinta a quien firma el certificado, conserva su formato digital pudiendo comprobarse situando el cursor sobre la firma electrónica del documento, la identidad de la firmante del informe técnico, la validez de su certificado y que el documento no ha sufrido alteración alguna.

Conclusión: Por ello, debe concluirse que cumple los requisitos previstos para este soporte en la legislación, en particular los relativos a la identidad de quien solicita la práctica de un asiento.

 En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador. (JAR)

• PDF (BOE-A-2024-20709 – 10 págs. – 244 KB) Otros formatos

407.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. CLAUSULAS ABUSIVAS.

Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación efectuada por el registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 3, por la que se deniega la inscripción de un decreto de adjudicación hipotecaria y el mandamiento de cancelación de la hipoteca ejecutada y de las cargas posteriores y no preferentes a la misma

Resumen: Pese a que se declare la nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado por abusiva, si el incumplimiento del deudor es grave, la ejecución prosigue y el decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas posteriores son inscribibles.

Hechos: Se trata de un decreto de adjudicación hipotecaria y el mandamiento de cancelación de la hipoteca ejecutada y de las cargas posteriores y no preferentes a la misma, en el que concurre lo siguiente:

-El decreto de adjudicación hipotecaria de fecha 16 de abril de 2015, es en el que se adjudica la finca hipotecada al ejecutante “Bankia, S.A.” y se ordenó expedir el mandamiento de cancelación de la hipotecada ejecutada y de todas las cargas posteriores y no preferentes al crédito del actor.

– Con posterioridad en 2018, se dicta auto por el que se acordaba que la sociedad “Claysburg SL” ocupe en el juicio la posición de demandante (Bankia) por razón de haber adquirido e inscrito el crédito hipotecario en virtud de contrato de cesión que se acredita.

– Por otro auto de 2021, en incidente extraordinario de oposición por abusividad, se declaró la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado por abusiva, al establecerse aquel “para el caso de impago de cualquier plazo”, pero ordenándose la prosecución de la ejecución, con base en la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019, puesto que a la fecha de su declaración el incumplimiento del prestatario revestía gravedad.

-Finalmente, se emitió por el Juzgado una diligencia de ordenación de fecha 31 de julio de 2023, en la que se hacía constar que “no ha lugar la cancelación pretendida, habida cuenta que en las presentes actuaciones sólo se ha resuelto sobre las cláusulas abusivas indicadas en el auto de fecha 21/12/2021 y que cuando fue dictado el decreto de adjudicación, el adjudicatario fue Bankia”.

El registrador señala en su nota que no se ha aportado la documentación, de la que resultase claramente, bien que antes del 16 de junio de 2019 (fecha en entrada en vigor de la Ley 5/2019) ya se había dado posesión del inmueble al adquirente, o bien, haber tenido lugar alguno de los supuestos recogidos en la DT3ª de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, respecto al régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la citada Ley 1/2013, es decir, que se acredite que se ha dado traslado a la parte ejecutada de la posibilidad de formular incidente extraordinario de oposición por abusividad, que éste ya se ha formulado o que se han revisado de oficio la abusividad por el Juzgado.

Por último, señala que no es claro el texto de la declaración final contenida en el auto judicial sobre las cláusulas abusivas al establecer que, no obstante calificarse de abusiva la cláusula de vencimiento anticipado, “procede la continuación de la presente ejecución”, ya que genera la duda de saber en qué estado queda entonces la ejecución, siendo conveniente corroborar que, a pesar de la abusividad declarada, quedaron convalidadas las actuaciones de la ejecución hipotecaria y confirmado el decreto de adjudicación.

La parte recurrente argumenta:

Que el decreto de adjudicación de la finca hipotecada es el “punto límite” para el control judicial de la abusividad de las cláusulas del préstamo hipotecario, porque el mismo implica que se ha producido la transmisión de la propiedad de la finca.

Que el auto dictado sobre las cláusulas abusivas, viene a confirmar el decreto de adjudicación y la ejecución tramitada.

Resolución: La Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca la nota de calificación registral.

Doctrina: En primer lugar, por error en el supuesto fáctico de aplicación, puesto que el procedimiento ejecutivo es posterior a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 (15 de mayo de 2013), pues el auto de despacho de ejecución es de fecha 24 de septiembre de 2013, fecha que determina el comienzo de la ejecución, por lo que pudo ya haber control judicial de oficio de abusividad y el prestatario pudo ejercitar la oposición a la ejecución por razón de abusividad de las cláusulas del préstamo hipotecario, en el momento procesal oportuno, en aplicación de los artículos 557 y 695 de LEC.

Declara aplicable al supuesto la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019, sobre las consecuencias procesales de la declaración de nulidad por abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado que sirvió de fundamento a la ejecución, que sintetiza del siguiente modo:

1º- Como parámetro para enjuiciar si una cláusula de vencimiento anticipado es abusiva y, en su caso, el incumplimiento del deudor puede considerarse como grave, se remite al artículo 24.1 de la Ley 5/2019.

2º- Que los procedimientos de ejecución hipotecaria en los que “se haya producido la entrega de la posesión al adquirente”, se deben considerar firmes e inatacables.

3º-Respecto a los procedimientos de ejecución hipotecaria en los que no se haya producido la entrega de la posesión al adquirente, distingue:

a) Los procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, que deberán ser sobreseídos sin más trámite.

b) Los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad expuestos, en el momento de interposición de la demanda ejecutiva, deberían ser igualmente sobreseídos.

c) Los procesos referidos en el apartado anterior, en que el incumplimiento del deudor revista la gravedad prevista en el artículo 24 antes citado, en el momento de interposición de la demanda ejecutiva, podrán continuar su tramitación.

d) Los autos de sobreseimiento dictados conforme a los apartados a) y b) anteriores no surtirán efecto de cosa juzgada respecto de una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de disposiciones legales.

En el caso que nos ocupa , el Juzgado en incidente extraordinario de oposición por abusividad declaró la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado por abusiva, porque se establecía tal vencimiento anticipado para el caso de impago de cualquier cuota, sin embargo ordenó la prosecución de la ejecución, puesto que “a la fecha de declaración del vencimiento anticipado el incumplimiento del prestatario revestía gravedad, toda vez que estamos ante el impago de un 3 % del capital prestado al momento de declarar vencido el préstamo”.

Sin que comparta las dudas del registrador puesto que la parte dispositiva de la resolución judicial debe interpretarse a la luz de los fundamentos anteriores y al considerar el impago como un incumplimiento grave y propiciar la prosecución de la ejecución hipotecaria, el auto de adjudicación es firme e inscribible, si bien la misma deberá practicarse a favor de la entidad adjudicataria.

Negando que la sociedad “Claysburg, S.L.” tenga la condición de tercero a efectos de la ejecución hipotecaria por dos razones:

1.Porque la adjudicación hipotecaria se hizo en favor del acreedor ejecutante.

2.Porque el derecho transmitido a dicha sociedad ha sido un crédito hipotecario ya inexistente, pues el decreto de adjudicación es de fecha 16 de abril de 2015, mientras que la escritura de cesión del crédito hipotecario es de fecha 5 de agosto de 2015.

Concluyendo, que “no teniendo “Claysburg, S.L.” la condición de cesionario de remate ni de comprador posterior del inmueble subastado, su posición jurídica exige una rectificación del título adquisitivo directamente entre las partes contratantes extra muros y a posteriori del procedimiento ejecutivo.

Comentario: La resolución contempla un supuesto muy particular, pese a lo cual es interesante su lectura en cuanto supone un resumen del derecho aplicable para todos aquellos supuestos en que se produce la declaración de abusividad de una cláusula contenida en la escritura de préstamo hipotecario. Fuera de ello destacamos dos aspectos: la no necesidad de aclaración alguna por parte del juzgado ante las dudas expresadas por el registrador, ya que del conjunto de las actuaciones resulta clara la ejecución llevada a cabo, y el no aceptar la subrogación de la nueva entidad pues lo cedido, el crédito hipotecario, no existía en el momento del otorgamiento de la escritura de cesión. Esto último nos llama poderosamente la atención si como resulta de los hechos la cesión del crédito hipotecario, estaba ya inscrita en el Registro pues pudiera surgir un problema de tracto sucesivo: de todas formas es un problema a solucionar entre las partes en evitación de un enriquecimiento injusto por parte del primer acreedor que deviene titular registral de la finca habiendo ya recibido el importe de su crédito, aunque la DG le niegue de forma rotunda la condición de tercero al cesionario.(MGV)

• PDF (BOE-A-2024-20710 – 13 págs. – 256 KB) Otros formatos

408.** HERENCIA SIN APORTAR CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN POR REGISTRO CIVIL ESPAÑOL

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Moguer, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación y partición de herencia

Resumen. El certificado de defunción del Registro Civil de Bruselas tiene los mismos efectos probatorios y de legitimación que el expedido por el Registro Civil español.

Hechos.- Debe decidirse si es o no inscribible una escritura en la que concurren las circunstancias se formalizan las operaciones de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación y partición de la herencia causada por el fallecimiento de don A. B. R., que era ciudadano español, vecino de Bélgica, donde tenía su domicilio desde 1980. Se unen a la escritura: certificado de defunción belga –Registro Civil de Bruselas– en el que constan los lugares y fechas de nacimiento –15 de marzo de 1929– y fallecimiento –07 de agosto de 2012– del causante

El registrador señala como defecto que no se aporta el certificado de defunción del causante, expedido por el Registro Civil español, por ser el mismo de nacionalidad española.

El notario recurrente alega lo siguiente: que se aporta certificado del Registro Civil de Bruselas; que surte los mismos efectos no solo probatorios y de legitimación, sino también de oponibilidad frente a terceros.

Dirección General.– Estima el recurso y revoca la calificación.

 Son aplicables los artículos 56 y 60 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil; 2 y 4 del Reglamento (UE) 2016/1191 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 6 de julio de 2016; 1 y 8 del Convenio número 16 de la Comisión Internacional del Estado Civil, sobre expedición de certificaciones plurilingües de las actas del Registro Civil, hecho en Viena el 8 de septiembre de 1976, ratificado por España mediante Instrumento de 30 de enero de 1980.

 Resultaría incoherente que, por un lado, se le exima al certificado de defunción belga de cualquier tipo de legalización o apostilla y, por otro, para que surta efectos en España se le imponga el trámite de su inscripción en el Registro Civil español. (IES)

• PDF (BOE-A-2024-20711 – 6 págs. – 214 KB) Otros formatos

409.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de San Feliu de Guíxols a certificar el precio de venta recogido en un asiento de inscripción.

Resumen: la inclusión del precio de venta de la finca en la publicidad formal sólo es posible en los supuestos limitados admitidos por el Centro Directivo.

Hechos: se presenta instancia solicitando certificación de una determinada finca registral en la que conste, entre otros extremos el precio de la venta de la finca con el fin de interponer acciones judiciales.

La Registradora emitió certificación relativa a la dicha finca sin incluir el precio de venta poder no ser uno de los supuestos previstos legalmente para su consignación en la publicidad formal.

La Dirección revoca la calificación y reitera su doctrina sobre este particular.

La regla general es que el registrador, como responsable del Registro y en el ejercicio de su función pública, controla la finalidad, contenido y uso del tratamiento de los datos personales, debiendo decidir, caso por caso, si procede incluir el precio de la transmisión de un inmueble en la publicidad registral.

Son supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad los siguientes:

a) cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales.

b) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter «tráfico jurídico inmobiliario», puesto que la cesión vendría justificada por la normativa hipotecaria.

c) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y,

d) en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen, de conformidad con las circulares del Banco de España, referentes a la obligación de cubrir los activos calificados como dudosos, previa estimación del deterioro de su valor, para lo cual es necesario conocer los datos cuya cesión se pretende.

En estos casos, no debe cuestionarse por el registrador el derecho del solicitante para interponer las acciones judiciales que considere procedentes, sino si es relevante a efectos de interposición de la demanda que figure el precio de venta, ya que se trata de un dato sensible protegido por la normativa reguladora de protección de datos de carácter personal.

Se ha admitido la posibilidad de certificar el precio a fin de interponer una demanda de retracto legal o de rescisión por lesión pues en estos casos el precio exacto de venta era imprescindible para el pleito planteado.

No se ha admitido cuando se trata de plantear una demanda de servidumbre de paso en los que se considera que la consignación del precio no es un elemento esencial para que prospere el pleito sin que el anuncio de posibles acciones judiciales sea motivo suficiente para enervar el derecho a la protección de datos de carácter personal. (ER)

• PDF (BOE-A-2024-20712 – 9 págs. – 236 KB) Otros formatos

410.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. AMOJONAMIENTO. USUCAPIÓN

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tías, por la que se deniega la inscripción de la inmatriculación de una finca, por invadir otras previamente inscritas.

Resumen: Ni la existencia de un amojonamiento ni la usucapión no declarada judicialmente tienen entidad suficiente para justificar la inscripción de una georreferenciación cuando hay oposición fundada de colindantes.

Hechos: Se tramita el expediente del art. 199 LH para resolver las dudas de identidad derivadas de la solicitud de inmatriculación de una finca por la vía del art. 205 LH. Dos titulares registrales se oponen alegando invasión de sus respectivas fincas.

Calificación: El registrador de la propiedad, con base en esas alegaciones, confirma sus dudas iniciales sobre la identidad de la finca a inmatricular, entendiendo que hay un indicio de una controversia judicial latente, que debe resolverse por los tribunales de Justicia, a falta de acuerdo, lo que conlleva la denegación de la inmatriculación con la georreferenciación catastral aportada, por su inexactitud.

Recurso: El interesado alega que la finca está perfectamente identificada en su extensión, configuración y linderos en la planimetría catastral, estando amojonada y habiendo ostentado la quieta, pacífica e ininterrumpida posesión desde su adquisición, hace más de treinta años. Además aduce que uno de los colindantes intentó inscribir una georreferenciación alternativa, que no llegó a prosperar debido a su oposición, por lo que entiende que quedó confirmada la georreferenciación catastral.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La finalidad del procedimiento del art. 199 no es resolver una controversia, sino que la documentación aportada por quien se opone a la inscripción sólo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia. Ni el expediente del art. 199, ni la calificación registral ni el recurso contra la calificación registral es el cauce apropiado para resolver un conflicto entre titulares colindantes, cuestión que, a falta de acuerdo, debe resolverse por los tribunales de Justicia.

En el presente caso, el registrador ha motivado adecuadamente dicha situación superponiendo la georreferenciación catastral aportada en el título calificado con la alternativa aportada por el colindante alegante, en su aplicación homologada del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, de la que resulta la superposición parcial, que disminuye la superficie de la finca inscrita en favor de la que se pretende inmatricular.

En cuanto a la alegación de la existencia de un amojonamiento, es doctrina de la DG que para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas, sino que debe acreditarse que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia jurídica.

Respecto a la posesión pública, pacífica y no interrumpida, durante los plazos legales de prescripción, debe entenderse que mientras la prescripción no se declara judicialmente, con el cumplimiento de todos los requisitos sustantivos y procesales para ello, no estamos más que ante una posesión como hecho, que como tal no tiene acceso al Registro. (VEJ)

• PDF (BOE-A-2024-20713 – 18 págs. – 283 KB) Otros formatos

411.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santander n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de disolución de comunidad en la que se realiza la rectificación de una finca del Registro

Resumen: La rectificación de la descripción de los elementos privativos de una propiedad horizontal afecta al título constitutivo y supone modificación de la propiedad horizontal, por lo que se precisa el consentimiento de todos los titulares registrales de derechos que puedan verse perjudicados o en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial contra ellos.

– Hechos: Se presenta una escritura de extinción de condominio sobre una finca (distribuida en tres locales) que en el Registro figura como sótano de una casa. Esta finca registral proviene de la segregación de la finca matriz que se componía de sótano, entresuelo, dos pisos y buhardilla y parece que existe una propiedad horizontal de hecho sobre todas las entidades que componen la casa.

A la escritura se acompaña otra complementaria por al que se rectifica la descripción de la finca en el sentido de que su realidad física es que no es un sótano, sino una planta baja. Se aporta para acreditar esta circunstancia un informe de una abogada indicando: Que del PGOU de Santander resulta que no pueden calificarse de sótano los locales situados en planta baja; y Que de las catastrales incorporadas se acredita que la finca se encuentra en la planta baja.

– La Registradora: califica negativamente, señalando que la modificación pretendida para hacer constar que los locales están en planta baja supone la modificación del título constitutivo del edificio, lo que requiere la unanimidad de todos los propietarios (art 17 LPH).

– La Abogada recurre exponiendo que se trata de un simple error material que no afecta a los elementos privativos ni a los elementos comunes y que no supone una modificación de la propiedad horizontal; que se trata de reflejar la realidad de la finca en el Registro; que las catastrales, las normas del PGOU de Santander y las fotografías tomadas constatan que la planta no es «planta sótano” sino planta baja, con lo que se demuestra que es un error material en la denominación de la planta de los locales, error que conforme al art 212 LH, es susceptible de rectificación sin necesidad del consentimiento unánime de todos los interesados ni de resolución judicial subsidiaria.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

-Doctrina:
La Dirección General recuerda que cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos bastará la mera petición del interesado acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.

Pero en el presente supuesto, como no se trata de una finca registral ordinaria, sino de una propiedad horizontal de hecho, cualquier cambio en la descripción de elementos privativos o comunes afecta al título constitutivo y supone una modificación de la propiedad horizontal, por lo que necesita el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aquéllos.

Concluye diciendo la DG que la recurrente alega que se trata de reflejar la realidad extrarregistral de la finca aportando las pruebas que asegura que demuestran indubitadamente que se trata de un error material en la denominación de la planta de los locales, pero que no es eso lo discutido por la registradora, sino que lo que la registradora quiere decir es que para modificar el contenido de los asientos del Registro, que están bajo la salvaguardia de los tribunales, es preciso el consentimiento de aquellos interesados a los que la concordancia de esta realidad pudiera perjudicar. (SNG)

• PDF (BOE-A-2024-20714 – 11 págs. – 252 KB) Otros formatos

412. *** HERENCIA. FINCA SUJETA A SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO INSCRITA

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Valencia de Don Juan, por la que se deniega la inscripción de aceptación y adjudicación de herencia 

Resumen: Salvo disposición expresa, las facultades dispositivas del fiduciario de residuo sólo comprenden los actos a título oneroso e inter vivos. Para considerar que comprenden actos dispositivos inter vivos a título gratuito o mortis causa debe de haber autorización expresa.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia con base en un testamento en el que la causante había instituido herederos a su única hermana y a dos sobrinos Los tres otorgan la escritura.

Resultan relevantes para resolver el caso las siguientes circunstancias:

En el título de adquisición de las fincas inventariadas consta lo siguiente: «Adquiridas por la causante las fincas descritas (…) en cuanto a un a mitad indivisa de las mismas por adjudicación en pago de la liquidación de gananciales, disuelta por el fallecimiento de su esposo, don J. L. S. F., y en cuanto a la mitad indivisa restante por adjudicación en la herencia de su citado esposo, y todo ello formalizado en escritura.

Sin embargo, en una de las fincas consta que la causante heredaba “sustituida vulgar y fideicomisariamente de residuo por partes iguales (…). Especifica en cuanto al fideicomiso de residuo que doña M. T. C. N. podrá disponer libremente de los bienes adquiridos por actos intervivos a título oneroso, produciéndose la subrogación real de lo adquirido (…).

Registrador: El registrador señala como defecto que, a la vista de la sustitución fideicomisaria, la causante sólo podía disponer de dicha finca por actos inter vivos pero no mortis causa, por lo que dicho bien no puede inventariarse en sus operaciones particionales y debe considerarse titularidad de los sustitutos.

Recurrente: Entiende que la finca fue adquirida en liquidación de la sociedad de gananciales y herencia del esposo de la causante, por lo que en cuanto al 50 % le pertenece sin carga del fideicomiso de residuo y el otro 50 % restante lo es con la carga, por lo que procede la inscripción en cuanto a la mitad de la finca.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

En el fideicomiso de residuo, a falta de previsión expresa, se interpreta que las facultades de disposición del fiduciario de residuo se refieren a los actos a título oneroso e inter vivos, de modo que para considerar que incluye actos a título gratuito o mortis causa se exige expresa autorización (RR. 9 de junio de 2015, 28 de enero de 2020 y 6 de septiembre de 2022).

En este sentido, la Resolución de este Centro Directivo de 19 de diciembre de 2019, pone de relieve que «está expresamente admitido que las facultades de disposición pueden ser a título gratuito y también mortis causa si bien es preciso que sean atribuidas de manera expresa».

Comentario: Reitera la Resolución la doctrina de resoluciones anteriores y reseña la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la materia. Únicamente recordar ahora lo siguiente:

1 El fideicomiso de residuo es una sustitución fideicomisaria con unos rasgos distintivos propios, pues mantiene lo que se considera elemento esencial de toda sustitución fideicomisaria, el llamamiento sucesivo, pero el deber de conservar los bienes fideicomitidos (que no es elemento esencial sino natural), puede adquirir diversas modalidades a la vista de las facultades dispositivas, más o menos amplias, que haya conferido el testador. [Y tradicionalmente se ha venido considerando que la mayor o menor amplitud de la facultad de disposición concedida al fiduciario da lugar a la aparición del fideicomiso “si aliquid supererit” (“si queda algo”) y el fideicomiso “de eo quod supererit” (“de lo que deba quedar”)].

2 El llamamiento a los herederos fideicomisarios no es condicional sino cierto desde la muerte del testador; resultando más o menos incierto el caudal o cuantía a heredar, según la modalidad del fideicomiso dispuesto.

3 El fideicomisario trae directamente causa del fideicomitente o testador, pues el fiduciario, a estos efectos, no transmite derecho sucesorio alguno que no estuviere ya en la esfera hereditaria del fideicomisario (artículo 784 del Código Civil).

4 La herencia fideicomitida se integra plenamente en el patrimonio del fiduciario y pasa a responder de sus deudas como los demás bienes, sin ninguna relación de preferencia entre unos y otros. Esta responsabilidad persiste al fallecimiento del fiduciario. El llamamiento al residuo lo único que implica es que, una vez fallecido el primer llamado y liquidadas sus deudas, los bienes que procedan del fideicomitente quedan sustraídos a la ley que regulará la sucesión del primer llamado y seguirán el orden sucesorio predeterminado por el fideicomitente.

5 Aunque el heredero fiduciario venga autorizado con las más amplias facultades de disposición, ya a título gratuito, o bien mortis causa, no por ello deja de tener sentido conceptual la obligación de conservar en lo posible, de ahí la posibilidad de que el fideicomisario pueda impugnar la disposición realizada si prueba que el fiduciario vació el contenido del mismo actuando de mala fe o de forma fraudulenta o abusiva.(JAR)

• PDF (BOE-A-2024-20715 – 7 págs. – 220 KB) Otros formatos

413.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA Y MODIFICACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 6 a inscribir una escritura de declaración de ampliación de obra y modificación de división horizontal 

Resumen. Debe acomodarse el principio de rogación registral al artículo 425 del RH. Si se aumenta la superficie construida del total edificio deberá describirse en el título presentado, al menos, la edificación, su número de plantas, superficie de parcela ocupada y total de metros cuadrados construidos, artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997 por no tratarse de la mera rectificación de un dato erróneo en la descripción de la superficie de un elemento privativo.

Hechos.- Escritura de la ampliación de obra declarada sobre cuatro fincas registrales, integrantes todas ellas de un edificio dividido horizontalmente. La ampliación de obra declarada consiste en la realización de dos trasteros, con unas superficies útiles –únicas a las que se refiere el título calificado– respectivamente de 13,23 y 7,88 metros cuadrados; un cuarto de piletas, con una superficie construida de 2,95 metros cuadrados y un cuarto azotea, con una superficie de 12,84 metros cuadrados. Se inserta certificado técnico que describe la ampliación de obra y que indica que la cabida de la finca matriz es de 786,49 metros cuadrados; ise incorporan las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las parcelas cuya correspondencia se afirma con las fincas objeto de la escritura calificada. A continuación, se modifica el título constitutivo del régimen, desvinculando de las zonas comunes los patios y cubiertas de la edificación, y también desvinculando como anejos privativos los cuartos situados en la cubierta del edificio, para atribuirlos, junto con los nuevos elementos cuya construcción se declara, como anejos de uso privativo de cada uno de los elementos integrantes del edificio dividido horizontalmente.

La registradora suspende la inscripción por porque 1º.– siendo la superficie de suelo de la finca matriz de 730 metros cuadrados, y resultando del certificado del técnico descriptivo de la ampliación de obra que la superficie de la finca matriz es de 786,49 metros cuadrados, no se aporta informe de validación gráfica alternativo expresivo de dicha cabida, siendo que la suma de las parcelas catastrales que se corresponden con cada uno de los elementos integrantes del régimen es de 788 metros cuadrados; y no se ha solicitado la inscripción de la representación gráfica 2.– considera que la ampliación declarada debe hacerse modificando la descripción de la finca matriz; y 3º.– no se ajusta la descripción de la ampliación de obra declarada al contenido del certificado del técnico acreditativo de la misma.

El Recurrente sostiene, que la suma de las superficies de las parcelas catastrales que se corresponden con los elementos independientes es de 787 metros cuadrados, y no 788, como señala la registradora, que estamos ante un supuesto de solicitud tácita de inscripción de la representación gráfica de la finca; que la modificación de la descripción de un elemento integrante de un edificio dividido horizontalmente no precisa la previa declaración de obra de la matriz; y, en cuanto a las diferencias descriptivas existentes entre el título y el certificado técnico incorporado, no se indica en la calificación en qué consisten tales discrepancias.

Dirección General.- Estima parcialmente el recurso.

En cuanto al primer defecto revoca la calificación y estima el recurso; entiende que se cumple el principio de rogación para proceder a la rectificación de la descripción de la finca, incluida la modificación y ampliación de la edificación que consta inscrita. Debe recordarse que, conforme al artículo 425 del RH, “presentado un título, se entenderá, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro, aun cuando materialmente no se haya hecho constar íntegramente en el asiento, pero en la nota de despacho se hará referencia en todo caso, a esa circunstancia”. la sola presentación de un documento en el Registro implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, siendo competencia del registrador la determinación de cuáles sean éstos. Por tanto, del hecho de la incorporación de una georreferenciación al título inscribible, aunque en el caso de la catastral, sea obligatoria, se deriva la obligación del registrador de calificarlas y tomar las decisiones correspondientes sobre ella.

la registradora se limita a exigir Informe de Validación Gráfica por entender que la representación gráfica catastral de la finca no se corresponde con la misma. Sin embargo, de la suma de la superficie que arrojan las fincas catastrales resulta que la superficie atribuida a la misma es de 787 metros cuadrados, resultado del redondeo que Catastro realiza en los datos alfanuméricos contenidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas.

Por lo que respecta al segundo defecto señalado en la nota resuelve que, para la modificación de la obra inscrita, deberá describirse en la escritura, al menos, la edificación, su número de plantas, superficie de parcela ocupada y total de metros cuadrados construidos, conforme a los artículos 45 y siguientes del RD 1093/1997, de 4 de julio. Tal descripción deberá realizarse en el folio abierto a la finca matriz, por implicar una modificación del título constitutivo de la división horizontal (artículo 17.4 de la LPH), al entrañar un aumento de la superficie construida del total edificio (Resolución de 5 de septiembre de 2018), por lo que confirma la calificación, por no tratarse de la mera rectificación de un dato erróneo en la descripción de la superficie del elemento privativo (cfr. Resolución de 18 de abril de 2023).

Por lo que respecta al último de los defectos señalados del contraste de las descripciones de las obras en que consiste la ampliación según las descripciones que obran en el título y en el certificado técnico, se aprecia con claridad que la escritura únicamente se refiere a la superficie útil de los trasteros declarados, no haciendo referencia a la superficie construida, no dándose así cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, lo que impediría, a su vez, apreciar si existe correspondencia entre la porción de suelo ocupada por tales edificaciones y las coordenadas de la porción de suelo ocupada por las mismas, si se hubieren aportado. Por lo que en esto debe confirmarse la nota de calificación. (IES)

• PDF (BOE-A-2024-20716 – 10 págs. – 239 KB) Otros formatos

414. ** COMPRAVENTA POR SOCIEDAD. ART 160 LSC

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: El órgano de administración carece de facultades representativas para contratar sobre activos esenciales de la sociedad y necesita la previa autorización de la junta general. La regla general es que “para inscribir una adquisición o transmisión de un bien social no es necesario acreditar, ni siquiera manifestar, que no se trate de un activo esencial”

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de compraventa en la que una SL compra un inmueble a una SA en la que, en el juicio notarial de suficiencia sobre las facultades de los representantes de ambas sociedades, se dice que son “suficientes (…) haciendo constar expresamente que para el juicio de suficiencia de facultades se han tenido en cuenta los elementos de hecho y de derecho concurrentes en el negocio formalizado en la escritura, y en particular lo dispuesto por el artículo 160.f de la Ley de Sociedades de Capital”.

Registradora: “suspende la inscripción porque, a su juicio, lo impide el defecto subsanable «de no hacerse constar que la finca objeto de esta transmisión es un activo o no de la entidad vendedora y compradora. Si es un activo esencial de alguna de ellas debe aportarse certificación aprobando la transmisión, de conformidad con el artículo 160.f de la Ley de Sociedades de Capital”

Notario: Se opone a la calificación porque en el juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas de ambas sociedades ha expresado que se han tenido en cuenta todos los elementos de hecho y de derecho concurrentes con referencia expresa al artículo 160.f de la Ley de Sociedades de Capital.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina.

CRITERIO GENERAL: Es criterio reiterado de la Dirección General que “para inscribir una adquisición o transmisión de un bien social no es necesario acreditar, ni siquiera manifestar, que no se trate de un activo esencial”.

CASO CUESTIONADO: El notario, mediante la fórmula empleada al emitir el juicio de suficiencia de las facultades de los representantes de ambas sociedades “no hace sino dejar constancia de que ha cumplido con su deber de diligencia en el control sobre la adecuación del negocio a legalidad; deber que le obligaría a denegar la autorización de la escritura si el carácter esencial del activo adquirido es manifiesto y no se acredita suficientemente la autorización de la junta general (cfr., por todas, la citada resolución de este Centro Directivo de 21 de noviembre de 2022)”.

NOTAS DESTACABLES DE LA RESOLUCIÓN:

1 El artículo 160 f) LSC supone la atribución legal de competencias a la junta general para decidir sobre operaciones referidas a activos esenciales de la sociedad, en detrimento de las facultades representativas de los administradores,. Por tanto, el órgano de administración carece de facultades representativas para contratar sobre activos esenciales de la sociedad si no es con la previa autorización de la junta general.

2 La extralimitación de los administradores por actuar sin cumplir lo dispuesto en el artículo 160 f) no puede perjudicar a quienes contratan con la sociedad de buena fe y sin culpa grave, siendo aplicable el artículo 234.2 LSC.

3 Mas allá de los casos que son notorios o en los que juega la presunción legal cuando el importe de la operación supera el 25% de los activos de la sociedad que consten en el último balance aprobado, resulta difícil para notarios y registradores apreciar a priori si se trata o no de activos esenciales. Tal dificultad no debe llevar, sin embargo, a exigencias preventivas que supongan de facto una sustitución de las facultades del órgano de administración por la junta general.

4 En lo que afecta a los notarios, “es necesario que en cumplimiento de su deber de velar por la adecuación a la legalidad de los actos y negocios que autoriza (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), a la hora de redactar el instrumento público (…) despliegue la mayor diligencia al informar a las partes sobre tales extremos y reflejar en el documento autorizado los elementos y circunstancias necesarios para apreciar la regularidad del negocio y fundar la buena fe del tercero que contrata con la sociedad. Así, cobra sentido, por ejemplo, la exigencia de una certificación del órgano social o manifestación del representante de la sociedad sobre el hecho de que el importe de la operación no haga entrar en juego la presunción legal establecida por la norma (por no superar el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado) o, de superarlo, sobre el carácter no esencial de tales activos”.

Comentario.

El notario no cuestiona en el recurso si debe haber declaración expresa en la escritura sobre si se está contratando sobre un activo esencial, sino que entiende que el juicio emitido sobre las facultades representativas es suficiente para dar cumplimiento al artículo 160 f) de la Ley de Sociedades de Capital. La Resolución así lo entiende y reitera, además, que para la inscripción no es necesario acreditar, ni siquiera manifestar, que no se trate de un activo esencial. (JAR)

• PDF (BOE-A-2024-20717 – 7 págs. – 226 KB) Otros formatos

415.*** COMPRAVENTA. CONDICIÓN RESOLUTORIA. CLÁUSULA PENAL. DETERMINACIÓN PLAZO PARA EL PAGO.

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Es posible la inscripción de una compraventa con precio aplazado sujeta a condición resolutoria y con cláusula penal siempre que de la interpretación conjunta de todas las cláusulas del contrato se infiera la existencia del verdadero sentido del negocio y se puedan dar por cumplidos todas las exigencias legales.

Hechos: Se trata de una escritura en la que una sociedad mercantil compra dos fincas, siendo el propietario único de una de ellas copropietario de la otra. La finca y la participación indivisa de finca pertenecientes a dicho señor están sujetas a varias anotaciones de embargo.

En la escritura se dice lo siguiente:

— las fincas se venden en régimen de conjunción convencional y que no habría comprado una finca sin la otra;

— a cada finca se le da un valor determinado y después se señala el precio conjunto de ambas fincas;

 — se paga parte del precio y el resto en diversos pagos;

— el último pago se sujeta a la condición de que, antes de su vencimiento, la parte vendedora acredite la cancelación registral de los embargos;

— si el vendedor no lo cumple la compradora queda facultada y apoderada para el pago de las cargas y de los honorarios registrales de su cancelación, y entre tanto queda suspendida la obligación de pago;

— el pago aplazado se garantiza con condición resolutoria explícita, perdiendo la parte compradora la totalidad de las cantidades hasta entonces entregadas, “que quedarán en beneficio de la parte vendedora, en concepto de indemnización por daños y perjuicios e indemnización por disfrute de la finca durante la fase de pendencia de la condición, sin que, de conformidad con la sentencia del Tribunal Supremo 2068/2020, de 23 de junio de 2020 y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de enero de 2021, proceda la aplicación del artículo 1.154 del Código Civil, ni la facultad de moderación judicial de la pena pactada”.

El registrador, entre otros defectos menores que no son recurridos, suspende la inscripción por los siguientes motivos:

1.- Dado que se refiere a la transmisión de dos fincas por un precio global, y dado que la conjunción que se pacta es de carácter personal, no se determina el precio que corresponde a cada una de ellas necesario al pactarse condición resolutoria explícita. (Art. 11 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28/11/19, 19/12/19, 27/02/20 y 22/07/22, entre otras).

2.- Sobre la facultad que se atribuye a la parte compradora para aplicar parte del precio aplazado a la extinción de las cargas el registrador opone los siguientes obstáculos:

a) deja sin plazo e importe ciertos el último pago del precio aplazado de la compraventa, pues no se fija el plazo que tendría la sociedad compradora para llevar a cabo la citada gestión para que se le faculta, y queda sin importe cierto –total y distribuido entre las fincas adquiridas– porque queda indeterminado el sobrante por abonar a cada uno de los vendedores;

b) se hace depender de la voluntad del comprador-deudor el pago del último plazo del precio, tanto en cuanto a su plazo como en cuanto a su cuantía;

c) la facultad que se atribuye al comprador para aplicar parte del precio aplazado a la cancelación registral de los embargos «hace a los vendedores ajenos a los embargos partícipes de las consecuencias del incumplimiento de esa obligación de cancelación sin causa alguna para ello».

3.- Respecto de la cláusula penal pactada, la exclusión de moderación judicial de la misma carece de los siguientes requisitos exigidos por la Dirección General para su constancia registral:

a) declaración expresa de la parte compradora aceptando la proporcionalidad y adecuación a las circunstancias de la citada cláusula…;

b) renuncia expresa e irrevocable de la parte compradora a formular cualquier reclamación contra la parte vendedora;

c) inclusión del requisito imprescindible de notificar a los terceros registrales, en su caso.

4.-Respecto del juicio de suficiencia notarial exige que se complete o rectifique la expresión utilizada en la escritura relativa a la representación por personas jurídicas, indicando que los comparecientes en representación de la compradora son administradoras únicas de las respectivas sociedades administradoras a las que representan.

El notario autorizante recurre. Dada la aceptación total de su recurso no indicamos sus alegaciones.

Resolución: Se revocan en su integridad los defectos señalados.

Doctrina: 1.- Respeto del primer defecto dice que es doctrina reiterada de la DG la necesidad de distribución del precio cuando se venden varias fincas y el precio aplazado se garantiza con condición resolutoria explícita (entre otras resoluciones de 27 de febrero de 2020 y 27 de julio de 2022). Pero en el caso examinado al fijar el valor de cada finca, se fija “inequívocamente que dicho valor es equivalente al precio que por cada finca se debe pagar”, sin que sea necesario entrar en las diferencias entre valor y precio. A ello conduce una interpretación literal, teleológica y sistemática de las diversas cláusulas del contrato.

2.- Sobre el segundo defecto señala que la facultad de la parte compradora es subsidiaria de la obligación que se impone a los vendedores, y que la cantidad a pagar es claramente determinable, por lo que no existe indeterminación en dichos extremos. Y en cuanto a que el pago queda a la voluntad del comprador la DG va a centrar su estudio en el examen del art. 1256 del CC. Sobre él, y sobre la base de la más reciente doctrina, dice que hay que llegar a una «superación del mito del tabú de la determinación del objeto y del precio» y del «tabú del arbitrio de parte». En este sentido diversas reformas en derecho comparado e incluso dentro de alguna legislación autonómica se considera admisible que el precio pueda determinarse sin necesidad de un nuevo acuerdo entre las partes. En el mismo sentido la doctrina más reciente del TS (Sentencia de 15 de junio de 2016 la Sentencia de 29 de mayo de 2014, Sentencia del Alto Tribunal de 31 de marzo de 2011). Y en relación con el artículo 1115 del Código Civil, citado en la calificación registral, según lo ha interpretado el Tribunal Supremo, “no puede considerarse como puramente potestativa una condición pactada cuando está estrechamente ligada a motivos razonables”(Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 1993”). Sobre esa base la DG, haciendo interpretación restrictiva del artículo 1115 del Código Civil, considera válida la condición suspensiva en que la voluntad del concedente dependa de un complejo de motivos e intereses que, actuando sobre ella, influyan en su determinación, aunque sean confiados a la valoración exclusiva del interesado (RRDDGG de 17 de enero y 13 de julio de 2022). En definitiva, que la condición no es puramente potestativa pues no depende de la pura arbitrariedad del deudor, sino también de hechos y voluntades externas… pues “en el presente caso los hechos a que se condiciona el tiempo y la forma de pago del precio aplazado, según ha quedado expuesto, están muy lejos de depender del puro arbitrio o capricho de la parte compradora”.

3.- En relación al tercer defecto la DG comienza diciendo que según doctrina del TS “de una interpretación correcta del artículo 1154 del Código Civil ha de extraerse que no cabe la moderación judicial de una pena si ésta ha sido establecida para sancionar un incumplimiento concreto en el marco de la relación contractual en cuestión, en el entendimiento de que el referido precepto sólo admite la moderación judicial cuando se haya pactado la cláusula penal para el incumplimiento total y el deudor haya cumplido sólo parcialmente o extemporáneamente”. Es decir que “la moderación procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento total la pena se estableció, de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del repetido artículo no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar equitativamente la pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido”. Así lo ratifica por todas la Sentencia número 317/2022, 20 de abril de 2022.

Por tanto, las partes pueden pactar determinada pena (en su integridad) ligada al incumplimiento de una obligación concreta, como puede ser la de pagar una determinada cantidad en una fecha señalada específicamente (Resoluciones de la DG de 29 de agosto de 2019 y de 15 de febrero de 2024). En definitiva, que no es necesario utilizar determinadas fórmulas como las que exige el registrador cuando “es inequívoca la voluntad de las partes de someterse al pacto de impeditivo de la moderación judicial de la pena…”. Y ello sin perjuicio de que para la debida protección de los terceros subadquirentes o titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la inscripción de la condición resolutoria, deba notificárseles el ejercicio “de la facultad resolutoria a fin de que ejerciten, si lo estiman conveniente –y, en su caso, judicialmente–, los derechos que el ordenamiento les reconoce”, notificación que habrá de hacerse, aunque no se haya pactado en el contrato.

4.-Finalmente sobre el juicio de suficiencia viene a decir que es suficiente con lo que expresa la escritura acerca de la comparecencia de dos personas que a su vez son representantes físicos de sendas sociedades que son los administradores mancomunados de la sociedad compradora. Es indiferente que dichas personas sean administradores únicos o no de los administradores personas jurídicas.

Comentario: Como hemos visto se trata de un contrato muy complejo ante el cual la DG adopta una decisión favorable a la inscripción, pese a alguna duda o imprecisión que resulta del propio contrato.

De la resolución podemos extraer importantes conclusiones:

Primera. La prevalencia del principio de “favor negotii”, ante dos posibles interpretaciones jurídicas escogiendo la que confiera al negocio una mayor validez.

Segunda. La posibilidad de que en aplicación el anterior principio el registrador pueda o incluso deba interpretar el conjunto de las cláusulas del contrato escogiendo de todas ellas la que permita su inscripción.

Tercera. La no necesidad de utilizar palabras sacramentales para pactar una cláusula penal en caso de incumplimiento de un contrato.

Cuarta. No puede considerarse como condición puramente potestativa aquella que “está estrechamente ligada a motivos razonables”.

Quinta: Es posible contractualmente pactar una pena para el caso de incumplimiento de un contrato sin que la misma se sujete a moderación judicial.

Sexto. En caso de administradores personas jurídicas no es necesario que en la reseña de la representación se incluya el cargo que las personas físicas ostentan en los administradores personas jurídicas.

Séptimo. Es posible que el plazo para el pago del precio quede mediatamente determinado o resulte de la interpretación de las cláusulas del contrato. Es decir que ese plazo puede quedar sujeto a hechos y voluntades externas.

Octavo. Aunque no se pacte en caso de ejercicio de una condición resolutoria procede la notificación a los titulares de derechos posteriores.

En definitiva, que prima en todo caso el principio de libertad de contratación siempre que no queden afectados intereses de terceros o se infrinja una disposición claramente imperativa. (MGV)

• PDF (BOE-A-2024-20718 – 15 págs. – 269 KB) Otros formatos

416.** COMPRA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD ISRAELÍ

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa (IES)

Resumen. Reitera doctrina del artículo 92 Reglamento hipotecario.

Hechos.- Escritura en la que los compradores, cónyuges de nacionalidad israelí, manifiestan que están «casados conforme al régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad», y que compran y adquieren el inmueble «con sujeción al régimen económico legal de su nacionalidad».

El registrador suspende la inscripción solicitada porque no se especifica, «de acuerdo con el régimen matrimonial israelí, si es un matrimonio religioso o civil, debiendo distinguirse dentro de éstos últimos, si la fecha de celebración del mismo es anterior o posterior al día 1 de enero de 1974». Añade que, teniendo en cuenta esto, «puede ser régimen de comunidad diferida de bienes o de comunidad limitada». Y, por último, «si fuera de comunidad diferida de bienes, régimen similar al de participación en ganancias, debería determinarse el porcentaje de adquisición por cada uno de los cónyuges conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario.

 El notario recurrente alega que conforme al artículo 92 del Reglamento Hipotecario, se impone al notario la obligación de averiguar cuál es la ley extranjera a la que está sujeto el matrimonio; pero, fijada esa ley, no se exige al notario el conocimiento del contenido de ella, ni por tanto cuál es el concreto régimen económico-matrimonial que rige el matrimonio, bastando expresar, como se hace en la escritura, que el matrimonio está sujeto al régimen matrimonial legal de Israel. Además, en el presente caso el registrador no asevera su conocimiento del derecho extranjero ni de la calificación resulta, con cita de los preceptos que lo justifiquen, que el matrimonio esté sujeto a un régimen de separación, sino que expresa una hipótesis.

Dirección General.- Estima el recurso.

 Tratándose de adquisiciones llevadas a cabo por personas cuyo régimen económico-matrimonial esté sujeto a una Ley extranjera, frente a la regla general de nuestro sistema registral, que exige que esté claramente determinada la extensión de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad (artículo 51.6.ª RH), y aunque, desde un punto de vista estrictamente dogmático, para la adquisición de un bien por extranjero casado debería acreditarse el régimen económico en ese momento, a fin de inscribir dicho bien según la determinación de dicho régimen, tal y como preceptúa el artículo 51.9.ªa), del Reglamento Hipotecario, lo cierto es que tales reglas están ciertamente flexibilizadas para los supuestos de inscripción de bienes a favor de adquirentes casados sometidos a legislación extranjera, pues no se exige la acreditación a priori del régimen económico matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial (artículo 92 Reglamento Hipotecario).

 Lo determinante será observar, en el momento de la disposición del bien, las normas y pactos que como consecuencia del régimen económico matrimonial sean aplicables respecto de dicho bien.

 En el presente caso, el notario hace constar en la escritura calificada que, según manifiestan los compradores, su régimen económico-matrimonial es el legal de su nacionalidad Israel; una vez realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico-matrimonial, desvaneciendo toda posible duda sobre origen legal o convencional de dicho régimen, no puede el registrador exigir más especificaciones, pues según el artículo 159 del Reglamento Notarial, «bastará la declaración del otorgante», entendiendo este Centro Directivo, como ha quedado expuesto, que dicha manifestación se recogerá por el notario, bajo su responsabilidad, tras haber informado y asesorado en Derecho a dicho otorgante.

Por ello, para inscribir la adquisición realizada conjuntamente por los cónyuges mediante la escritura objeto de la calificación impugnada es suficiente que, conforme al artículo 92 del Reglamento Hipotecario, se haga constar por el notario que la Ley aplicable es la israelí; de modo que el momento de la enajenación posterior –voluntaria o forzosa– será cuando hayan de tenerse en cuenta las consideraciones expresadas en dicha calificación registral y acreditarse el concreto Derecho israelí aplicable.

Comentario.- Debemos tener en cuenta para una correcta determinación del Régimen Económico, la fecha de celebración del matrimonio. (IES)

• PDF (BOE-A-2024-20719 – 7 págs. – 223 KB) Otros formatos

RESOLUCIONES MERCANTIL

390.** CLARIDAD EN LA INTERVENCIÓN DEL COMPARECIENTE EN LA ESCRITURA: PODER Y REVOCACIÓN.

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Lugo, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de apoderamiento y de revocación de apoderamiento.

Resumen: Es inscribible una escritura de otorgamiento y revocación de poder, si en ella comparece el consejero delegado de la sociedad de que se trate, aunque en la intervención se haya dicho que también lo hace como apoderado, sin facultades de sustitución.

Hechos: Se trata de una escritura de otorgamiento y revocación de poder en la que concurren las siguientes circunstancias:

— comparece un apoderado de una sociedad en su condición de tal;

— en la propia escritura se hace constar que también es consejero delegado de la sociedad según inscripción registral que se reseña;

— de forma expresa se decía que se le concedieron facultades para “revocar delegaciones, autorizaciones y poderes”;

— en otra escritura el consejo le daba facultades para conciliar, poner denuncias y demandas pudiendo comparecer por si u otorgando poderes a favor de Letrados y procuradores de los Tribunales u otras personas;

— el notario da juicio de suficiencia de sus facultades;

— a continuación, confiere poder a favor de determinadas personas para que «en el marco de cualquier hurto o robo materializado en los establecimientos pertenecientes a la sociedad pudieran ejercitar una serie de facultades de orden jurisdiccional”.

— finalmente revoca un poder conferido a otra persona.

La registradora suspende la inscripción “por no tener el apoderado/consejero delegado, la facultad para conferir dichos poderes. Es de aplicación el artículo 261 del Código de Comercio”.

La sociedad recurre. Alega que son claras las facultades del apoderado y consejero delegado y que existe el pertinente juicio de suficiencia notarial.

La registradora en su informe admite la revocación del poder efectuado, entendiendo que lo hace el consejero delegado, y se ratifica en su calificación.

Resolución: Se revoca la calificación registral.

Doctrina: Lo primero que pone de relieve la DG es que el notario a la hora de redactar el instrumento público debe desplegar “la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado los elementos y circunstancias necesarios para apreciar la regularidad del negocio jurídico celebrado y, en caso de actuación representativa, el fundamento o título del que deriva”.

Por ello dadas las expresiones genéricas e imprecisas o ambiguas que se utilizan no puede decirse que se haya dado cumplimiento cabal al artículo “artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y el propio Reglamento Notarial para que dicho instrumento público produzca, por sí solo, los efectos que le son propios como título inscribible”.

Constata la DG que hay dos actuaciones representativas, pero no queda claro en concepto de cuál de ellas se lleva a cabo el poder y la revocación. En todo caso pone de relieve que el contenido típico del poder de representación del consejero delegado comprende tanto la facultad de otorgar poderes como de revocarlos. Ahora bien, cuando en la intervención de una escritura se expresan dos títulos representativos “es necesario precisar cuál es fundamento de cada actuación del compareciente de modo que no exista ambigüedad ni imprecisión sobre la suficiencia del título ni sobre el régimen legal que al mismo le es aplicable (el propio del consejero delegado o el del apoderado)”.

Aparte de ello y precisando que el registrador no puede inscribir en base a una conjetura “la registradora, al calificar negativamente, se ha limitado a afirmar que no procede la inscripción por no ostentar el apoderado/consejero delegado la facultad para conferir los poderes” sin determinar si la falta de facultades “se achaca a la actuación representativa del compareciente en su actuación como consejero delegado o en su actuación como apoderado de la sociedad”.

Pese a esa falta de claridad entra en el fondo del problema revocando la nota en base a las facultades que el poderdante tiene como consejero delegado y a las facultades reseñadas del mismo compareciente como apoderado respecto de las cuales el notario emite su juicio de suficiencia, sin que quepa plantear un problema de falta de congruencia pues la registradora no explica por qué estima que el poderdante carece de facultades pese a que se transcriben en la escritura y resultan del registro.

Comentario: Resolución salomónica pues de una parte considera que la redacción de la escritura no es todo lo clara y precisa que debiera ser y por otra también estima que la redacción de la nota no señala con precisión la parte de la escritura no inscribible sin que especifique en qué concepto el compareciente en la escritura carece de facultades para conferir poder en base al artículo 261 del Ccom. De su informe parece deducirse que estima que el poder está conferido por el compareciente como apoderado y por ello en base a la prohibición de delegar sin autorización deniega la inscripción.

Pues bien, desde un punto de vista práctico y meramente utilitarista si en una escritura de revocación y otorgamiento de poder comparece un consejero delegado, aunque en la intervención se diga que también es apoderado con determinadas facultades, dado que esa persona que interviene en un doble concepto ha estampado su firma en la matriz, lo que supone la aceptación de su contenido, parece que negar el acceso de la escritura al Registro es quizás un exceso de rigurosidad. De todas formas como no sabemos ni el contenido de la delegación, que puede ser limitado, aunque en principio y conforme al artículo 149.3 del RRM es el mismo que el de los administradores y no le afectarían esas limitaciones, y tampoco sabemos, pues no lo dice la escritura, los conceptos de la intervención del compareciente, puede ser que ambos hechos unidos, junto con el contenido del registro, pudieron hacer dudar a la registradora acerca de las facultades del compareciente en relación al poder otorgado.

La conclusión de todo ello es que el fedatario debió poner más cuidado y precisión en la redacción del instrumento público indicando en el otorgamiento el concepto o el carácter con el que confería el poder y el carácter con que lo revocaba y también la registradora mayor claridad en su nota de calificación a efectos de su posible subsanación.

En definitiva, que si el compareciente era consejero delegado, y como tal y frente a terceros ostenta todas las facultades del órgano de administración en los términos del artículo 234 de la LSC, sin que puedan limitarse frente a terceros, hubiera sido mucho más claro prescindir de su intervención como apoderado. Quizás lo que ocurrió es que, preparada la escritura sólo como apoderado, después se le acreditó al notario su carácter de consejero delegado y pese a ello no se modificó la intervención. Y por ello se complicaron de forma innecesaria las cosas. JAGV.

• PDF (BOE-A-2024-20538 – 5 págs. – 212 KB) Otros formatos

 

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE OCTUBRE

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015: PROPIEDAD – MERCANTIL – BIENES MUEBLES

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

POR VOCES PROPIEDAD – POR VOCES MERCANTIL 

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN / DGSJFP

Ir al INFORME de OCTUBRE (Secciones I y II del BOE)

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMAS – RESOLUCIONES

OTROS RECURSOS: Secciones – Participa – Cuadros – Práctica – Modelos – Utilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio – Ideario Web

IR ARRIBA

PORTADA DE LA WEB