INFORME OFICINA NOTARIAL NOVIEMBRE  DE 2024.

ÍNDICE:

• DISPOSICIONES DESTACADAS
• NOTICIAS NOTARIALES
• RESOLUCIONES PROPIEDAD
• RESOLUCIONES MERCANTIL
• PRÁCTICA NOTARIAL:  LEGITIMACIÓN NOTARIAL DE FIRMAS ELECTRÓNICAS , PARTE I: PROCESO DE SOLICITUD POR PARTICULARES Y/O PROFESIONALES.
• ENLACES

DISPOSICIONES DESTACADAS

Registros de Matrícula de las Oficinas Consulares. El empadronamiento de las personas residentes en el extranjero es también obligatorio y se realiza a través de Registros de Matrícula de las Oficinas Consulares, que ahora se adaptan a la nueva normativa y a los avances técnicos, permitiendo tramitaciones telemáticas de altas, bajas o modificación de datos. Se mantienen las dos categorías, de residentes y de no residentes. Está conectado con el PERE y con el CERA.

Delegaciones de competencias en la DGSJFP. La adaptación de las delegaciones de competencias dentro del Ministerio está motivada fundamentalmente por la agrupación de los dos ministerios anteriores. Recaen en la DGSJFP, entre otras, competencias sobre adquisición de nacionalidad por residencia y sobre el régimen de gobierno de notarios y registradores con excepciones.

Personas LGTBI en las empresas. Este RD desarrolla la Ley LGTBI en el ámbito de la empresa, especialmente si cuenta con más de 50 trabajadores, pues tendrá que contar con un conjunto de medidas que incluyan un protocolo de actuación.

Reglamento de la Abogacía General del Estado. Recoge en un solo texto reglamentario los aspectos organizativos y de personal de la institución, así como el régimen de las funciones consultiva y contenciosa,

Calendario Laboral 2025. Durante 2025 habrá doce fiestas laborales por Comunidad Autónoma y ciudades de Ceuta y Melilla, de las que ocho son nacionales retribuidas y no sustituibles.

Planes y Fondos de Pensiones: modificación del Reglamento. Este RD continúa el desarrollo de la Ley 12/2022, de 30 de junio, de regulación para el impulso de los planes de pensiones de empleo. La disposición adicional regula la adaptación, en seis meses, para personas en situación de jubilación parcial.

Modelos IVA 390 y 322. Esta orden tiene por objeto introducir modificaciones de carácter técnico en el modelo 322 de autoliquidación mensual individual de grupo de entidades y en el modelo 390 de declaración-resumen anual del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Incentivos regionales en zonas de promoción económica. Se modifican seis reales decretos, relativos a las ayudas regionales a Andalucía, Murcia, Canarias, Extremadura, Castilla y León y Melilla, para incrementar diversos porcentajes máximos, hasta finales de 2027, en aplicación de una Decisión de la Comisión Europea.

Ley para personas con ELA. Esta Ley intenta mejorar la calidad de vida y el acceso a servicios especializados de aquellas personas que padecen Esclerosis Lateral Amiotrófica (en adelante, ELA) y otras enfermedades o procesos de alta complejidad y curso irreversible. Los beneficios no tienen efecto retroactivo.

Disposiciones autonómicas. Normativa de Canarias (3 para La Palma), Castilla y León (servicios esenciales), Navarra (personal de las AAPP) y Valencia (Ley del Gobierno e incompatibilidades, Ley de Concordia).

Tribunal Constitucional. 

Sentencias: Honorarios de letrado no obligatorio, tratamiento psicológico de menor, voto telemático en Cataluña, transporte de viajeros en Andalucía, alquiler de vehículos con conductor, Decreto-ley aragonés sobre medidas energéticas, voto telemático y presencial, 

Otras: Menores no acompañados en Canarias, gestión de fondos europeos en La Rioja, plusvalía municipal en Navarra.

Tribunal Supremo. Comisión contratación pública, Oferta de empleo público para 2023, Letrados de la Administración de Justicia (oferta de empleo público para 2024).

En OCTUBRE se han publicado  SETENTA  RESOLUCIONES  cuyo resumen en extenso se ofrece en archivo aparte. 

RESOLUCIONES PROPIEDAD

372.*** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. DERECHO DE VUELO. AGRUPACIÓN, OBRA NUEVA. SEGREGACIÓN. En los supuestos de división o segregación de fincas, la exigencia de licencia o autorización administrativa vendrá determinada por la ley aplicable. Tratándose de complejos inmobiliarios la exigencia de autorización administrativa viene impuesta por la legislación del Estado.

375.*** LICENCIA DE DIVISIÓN DE FINCA y POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO.REPRESENTACIÓN GRÁFICA (IVG), y CONSENTIMIENTO DEL PROPIETARIO. Aunque la licencia municipal autorice la división material de una finca, ya inscrita, no es inscribible la división si el registrador tiene dudas por posible invasión del dominio público. La representación gráfica de la finca tiene que aportarse en formato IVG (Informe de Validación Gráfica) y ser asumida o consentida por el propietario.

383.*** HERENCIA. DESHEDEREDACIÓN. Para inscribir la escritura de partición en la que hay un desheredado no cabe exigir que se notifique fehacientemente la desheredación al desheredado

391.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. ACUERDO DE PROHIBICIÓN DE ARRENDAMIENTOS DE CORTA ESTANCIA. Bastan 3/5 partes del total de propietarios y cuotas del artículo 17.12 LPH para prohibir estatutariamente la comercialización de las viviendas de propiedad horizontal como viviendas vacacionales, que es la denominación que en la Comunidad Autónoma de Canarias da a los arrendamientos turísticos el Decreto 113/2015, de 22 de mayo.

395.*** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE DERECHO DE USUFRUCTO. Resolución que analiza cuatro formas distintas en que puede configurarse el usufructo cuando este derecho real confluye con la sociedad de gananciales.

397.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. PLAZO PARA TRAMITAR EL ART. 199 LH. OPOSICIÓN BASADA EN UNA SERVIDUMBRE DE PASO. La oposición consistente en la existencia de una servidumbre de paso no inscrita pero mencionada como paso común en las descripciones de las fincas, no tiene entidad suficiente para denegar la inscripción de la georreferenciación, pues no afecta a su delimitación.

400.*** OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR AUTOPROMOVIDA SIN INCORPORAR EL ACTA DE RECEPCION DE LA OBRA AL  LIBRO EDIFICIO. Ante la posibilidad de recepción tácita de la obra por el promotor, no cabe sostener que el Libro del Edificio ha de contener inexcusablemente el acta de recepción firmada por el promotor y el constructor. Si no hay acta el promotor debe declarar recepcionada la obra y que no ha sido posible suscribir el acta. La declaración puede hacerse en el acta notarial de final de obra.

401.*** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO. Resolución que trata sobre la inscripción de una Sentencia por la que se declara adquirido el dominio por usucapión contra tabulas de finca registral en favor de una persona física y una herencia yacente, siendo desconocida la existencia de herederos de los titulares registrales demandados.

415.*** COMPRAVENTA. CONDICIÓN RESOLUTORIA. CLÁUSULA PENAL. DETERMINACIÓN PLAZO PARA EL PAGO. Es posible la inscripción de una compraventa con precio aplazado sujeta a condición resolutoria y con cláusula penal siempre que de la interpretación conjunta de todas las cláusulas del contrato se infiera la existencia del verdadero sentido del negocio y se puedan dar por cumplidos todas las exigencias legales.

426.*** HERENCIA INTESTADA Y DONACIÓN DE DERECHO HEREDITARIO ABSTRACTO. DIVERSAS FORMAS DE FIJAR LAS PARTICIPACIONES INDIVISAS SOBRE UN TODO. En la cesión de derechos hereditarios cabe que el heredero ceda su derecho hereditario abstracto sobre la totalidad de la herencia o sobre alguno o algunos de los bienes integrantes de la misma.

406.*** PRESENTACIÓN TELEMÁTICA DE DOCUMENTO SUBSANATORIO. CSV Y FIRMA ELECTRÓNICA. Para que mediante la firma electrónica se pueda identificar al firmante es necesario que la recepción del documento se produzca a través de la Sede Electrónica del organismo receptor (en el caso debatido la sede del Colegio de Registradores).

412.*** HERENCIA. FINCA SUJETA A SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO INSCRITA. Salvo disposición expresa, las facultades dispositivas del fiduciario de residuo sólo comprenden los actos a título oneroso e inter vivos. Para considerar que comprenden actos dispositivos inter vivos a título gratuito o mortis causa debe de haber autorización expresa.

428.*** OPCIÓN EN GARANTÍA. PACTO COMISORIO. De las circunstancias del caso se deduce la existencia de un opción encubriendo un préstamo con garantía sobre la finca, en el que el optante anticipa el precio de la compraventa, pero que el concedente puede dejar sin efecto devolviendo un importe superior al recibido en un breve plazo convenido (convirtiendo en bilateral un contrato que en es esencialmente unilateral) Y que si no es así, el efecto es que el optante se queda con la finca y salda la deuda, adquiriendo una finca cuya valoración objetiva sencillamente no existe (como siempre se requiere y es propio de todo procedimiento de ejecución) y en perjuicio de posible acreedores posteriores puesto que no procedería la consignación a su favor del importe de la compra.

429.*** HIPOTECA. VENCIMIENTO ANTICIPADO PARCIAL. INTERPRETACION FAVORABLE A LA INSCRIPCIÓN. Si del conjunto del clausulado de un préstamo hipotecario resulta que determinada cláusula particular sobre vencimiento parcial se incluye entre las cláusulas generales del contrato, y en particular entre las cláusulas de vencimiento total, dicha cláusula pese a ello es inscribible.

433.***PRINCIPIO DE PRIORIDAD. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. A la denegación de un asiento de presentación posterior al 9 de mayo de 2024 se le aplica el recurso “express” regulado en el nuevo artículo 246 de la LH. La denegación exige claridad, motivación y fundamentación. La revocación de la nota no supone que sea posible extender el asiento de presentación.

436.*** RECURSOS CONTRA DENEGACIÓN DE ASIENTO EN EL LIBRO DE ENTRADA. ACCESO TELEMATICO, NOTIFICACION DEFECTO. El notario está obligado a presentar telemáticamente los documentos autorizados salvo renuncia del interesado. Mediante el libro de entrada del registro queda constancia, automática e inmediata, incluso fuera de horas de oficina, del acceso al Registro de cualquier título y el acceso telemático al mismo permite conocer, de forma directa, rápida y eficaz, cualquier día y a cualquier hora, la real situación registral de la finca en el momento exacto. La denegación de acceso al mismo es susceptible del mismo recurso que contra la denegación de presentación en el libro Diario. La notificación de calificación negativa se notifica telemáticamente a las notarías a través de la Sede Electrónica.

435.*** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. CAUSAS, NOTIFICACION Y RECURSOS. No cabe practicar asiento de presentación si a la solicitud telemática del mismo no se acompaña el título inscribible. Cabe la posibilidad de presentación por fax solo si hay imposibilidad técnica que ha de acreditarse. La denegación solo procede por alguno de los motivos previstos en el art. 246 LH: no ser título inscribible, resulte incompleto su contenido, o se refiera a una finca de otro distrito. Tal denegación ha de notificarse el mismo día y contra la misma cabe el recurso del art.246 que ha de presentarse en 3 días hábiles, y resolverse y notificarse al registro por la DG en 5.

439.*** PARTICIÓN REALIZADA POR EL PROPIO TESTADOR. La partición hecha por el testador excluye la situación de comunidad y trasmite la propiedad de los bienes adjudicados desde la apertura de la sucesión. No impide la inscripción el hecho de que no cumpla formalmente todos los pasos propios de la partición o que se trate de una partición parcial.

373.** EXPEDIENTE ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO. FINCA PROCEDENTE DE PARCELACIÓN. Pese a que no se pueda concluir la naturaleza pública de un camino, el Ayuntamiento puede oponerse en el seno del expediente del art. 199. La rectificación de descripción de una finca procedente de parcelación requiere que se tramite el procedimiento administrativo correspondiente.

374.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE FIDEICOMISO INSCRITO POR ERROR DE CONCEPTO. La rectificación de un error de concepto que resulta de los asientos del registro, cuando el registrador no preste su consentimiento a la rectificación, requiere que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado con quien no preste su consentimiento a la rectificación.

376.** PACTO COMISORIO. La prohibición de pacto comisorio en nuestro Derecho no es absoluta.

377.** CONDICIÓN RESOLUTORIA. RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES. No se puede confundir la publicidad que da el registro sobre la existencia de una condición resolutoria a los terceros posteriores, con la necesidad de que, si se ejercita judicialmente, es preciso que dichos terceros hayan tenido la posibilidad de intervenir en el proceso.

379.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. SERVENTÍA. La georreferenciación debe respetar el trazado de una serventía existente entre las fincas afectadas por aquella.

380.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN DE LOCAL CON CAMBIO DE USO A VIVIENDA. La reserva en estatutos, a favor de una persona cuyo nombre se especifica, de la facultad de dividir los locales sin consentimiento de la Junta de Propietarios, no puede extenderse a los futuros propietarios de los locales.

381.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. TRACTO SUCESIVO. El acta de manifestaciones no es título hábil para reanudar el tracto sucesivo en sustitución de una instancia de heredero único con firmas legitimadas notarialmente o puestas en presencia del registrador.

382.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO CON FIADOR (LEY 5/2019). ACTA PREVIA DE TRANSPARENCIA. NECESIDAD DE PRECISIÓN EN LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO. El notario tiene que hacer constar en la escritura de préstamo que el prestatario –así como el fiador, si existe– ha recibido la documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el acta previa de transparencia, y la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el Acta, de que el prestatario ha recibido en plazo el asesoramiento previsto en el artículo 15.7 de la Ley 5/2019,

384.** CONVENIO REGULADOR. FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS. No es inscribible la liquidación de gananciales en un convenio regulador de divorcio en que se adjudica finca privativa que NO fue la vivienda familiar, aunque se alegue que se financió mediante préstamo o se quiso aportar a la sociedad de gananciales.

385.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. Es acto individual que exige «uti singuli» la supresión de la cláusula estatutaria que permite a los propietarios de determinadas entidades dividirlas, segregarlas o agruparlas sin consentimiento de los restantes propietarios

386.** JUICIO DE SUFICIENCIA DE PODER MERCANTIL. NO ES NECESARIO ESPECIFICAR EL NOMBRE DEL ADMINISTRADOR OTORGANTE DEL PODER CON CARGO INSCRITO. En el juicio notarial de suficiencia, relativo a un poder mercantil otorgado por un administrador de una sociedad con cargo inscrito, no es imprescindible especificar el nombre del administrador que lo otorga si se especifica que es administrador y que su cargo está inscrito en el Registro Mercantil.

387.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA QUE SE SUPERPONE A EDIFICACIÓN EN FINCA COLINDANTE. La georreferenciación que invade una edificación colindante justifica las dudas de identidad, aunque su titular registral no se haya opuesto, con independencia de si la construcción está o no catastrada y de si es o no legal.

388.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. DOCUMENTO AUTÉNTICO. En la presentación telemática no solo la instancia debe de contar con firma electrónica, sino que los documentos que la acompañen deben de tener un CSV para así cumplir los requisitos de identidad, veracidad e integridad que posibiliten su presentación en el Registro, provocando un asiento registral; en caso contrario los documentos originales se han de presentar presencialmente en la oficina del registro o remitirlos por correo postal.

392.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. INVASIÓN DE TERRENOS QUE HAN DE SER CEDIDOS AL AYUNTAMIENTO. No invade el dominio público una georreferenciación que incluye unos terrenos que van a destinarse a viales, pero que todavía no han sido cedidos al Ayuntamiento.

393.** CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA. El derecho de uso de la vivienda en convenio de divorcio, es esencialmente temporal y no puede configurarse con carácter indefinido, debiendo señalarse un plazo de duración, determinado o determinable.

398.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN BASADA EN DOCUMENTO PRIVADO DE ADQUISICIÓN Y EN LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL. La oposición basada en un documento privado y en el propia certificación catastral carece de entidad suficiente para impedir la inscripción de una georreferenciación alternativa.

399.** COMPRA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. En caso de transmisión de cuota indivisa de finca inscrita, el amparo de la legitimación registral justifica que no se exija intervención administrativa alguna a menos que vaya acompañado de un indicio cualificado de posible parcelación urbanística, pero la concurrencia de este indicio cualificado revelador sería suficiente para el inicio del procedimiento del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 en orden a que la Administración competente pueda pronunciarse.

402.** RECTIFICACIÓN DE TITULARIDAD DE FINCA POR INSTANCIA DE QUIEN NO ES TITULAR. LAUDO ARBITRAL. El laudo arbitral no es directamente inscribible por no tratarse de un documento auténtico y no cabe practicar inscripciones a favor de las comunidades de bienes por carecer de personalidad jurídica.

403.** y 404.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD CONVENCIONAL DE HIPOTECA CAMBIARIA. La hipoteca cambiaria puede cancelarse por caducidad convencional, sin necesidad de Acta Notarial acreditativa de la inutilización de las letras, una vez transcurrido el plazo pactado (6 meses desde vencimiento última letra o desde una fecha determinada).

405.** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO ADQUIRIDO POR USUCAPIÓN. SITUACIÓN DE REBELDÍA PROCESAL. TRACTO SUCESIVO. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. Para inscribir una sentencia de adquisición del dominio por usucapión dictada en rebeldía del demandado, es necesario que hayan transcurrido los plazos para ejercitar la acción de rescisión de dicha sentencia y liquidar los impuestos correspondientes.

407.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. CLAUSULAS ABUSIVAS. Pese a que se declare la nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado por abusiva, si el incumplimiento del deudor es grave, la ejecución prosigue y el decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas posteriores son inscribibles.

408.** HERENCIA SIN APORTAR CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN POR REGISTRO CIVIL ESPAÑOL. El certificado de defunción del Registro Civil de Bruselas tiene los mismos efectos probatorios y de legitimación que el expedido por el Registro Civil español.

409.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA. La inclusión del precio de venta de la finca en la publicidad formal sólo es posible en los supuestos limitados admitidos por el Centro Directivo.

410.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. AMOJONAMIENTO. USUCAPIÓN. Ni la existencia de un amojonamiento ni la usucapión no declarada judicialmente tienen entidad suficiente para justificar la inscripción de una georreferenciación cuando hay oposición fundada de colindantes.

411.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. La rectificación de la descripción de los elementos privativos de una propiedad horizontal afecta al título constitutivo y supone modificación de la propiedad horizontal, por lo que se precisa el consentimiento de todos los titulares registrales de derechos que puedan verse perjudicados o en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial contra ellos.

413.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA Y MODIFICACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL. Debe acomodarse el principio de rogación registral al artículo 425 del RH. Si se aumenta la superficie construida del total edificio deberá describirse en el título presentado, al menos, la edificación, su número de plantas, superficie de parcela ocupada y total de metros cuadrados construidos, artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997 por no tratarse de la mera rectificación de un dato erróneo en la descripción de la superficie de un elemento privativo.

414.** COMPRAVENTA POR SOCIEDAD. ART 160 LSC. El órgano de administración carece de facultades representativas para contratar sobre activos esenciales de la sociedad y necesita la previa autorización de la junta general. La regla general es que “para inscribir una adquisición o transmisión de un bien social no es necesario acreditar, ni siquiera manifestar, que no se trate de un activo esencial”

416.** COMPRA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD ISRAELÍ. Reitera doctrina del artículo 92 Reglamento hipotecario.

417.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN CONTRARIA A NORMA ESTATUTARIA. Ante dos cláusulas contradictorias de los estatutos de un edificio en régimen de propiedad horizontal, se da preferencia a la norma particular sobre la general pues lo contrario privaría a la cláusula particular de contenido.

420.** OPCIÓN EN GARANTÍA. PACTO COMISORIO. Se rechaza la inscripción de una opción de compra porque de las circunstancias del caso se deduce que se está concediendo a los vendedores – concedentes de la opción – un préstamo o crédito, (en el que las condiciones del mismo se dejan fuera de la escritura) garantizado por la finca y que, en caso de llegar a ejercitar la opción (se supone, si el vendedor no devuelve las cantidades adelantadas por la entidad optante, que han de descontarse del precio) puede suponer la vulneración de la prohibición del pacto comisorio, que pretende evitar que el acreedor pueda hacer suyo el inmueble dado como garantía.

421.** INMATRICULACIÓN ART. 203 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. Resolución que parece olvidar la propia doctrina más reciente de la DG que propone suspender la inscripción y tramitar el 199LH para disipar las dudas

422.** DIVISIÓN HORIZONTAL CON INDICIOS DE PARCELACIÓN REQUIERE LICENCIA. La constitución de una propiedad horizontal tumbada en que a cada nave se le asigna el uso exclusivo de una porción de suelo, absorbiéndolo en su totalidad, salvo el espacio imprescindible para la calle de acceso implica parcelación urbanística y requiere Licencia.

423.** PROPIEDAD HORIZONTAL. COMUNIDAD ESPECIAL DE TRASTEROS POR CUOTAS INDIVISAS. SUPERFICIE CONSTRUIDA «CON INCLUSIÓN DE LA PARTE PROPORCIONAL DE LOS ELEMENTOS COMUNES» La superficie de un elemento privativo en una propiedad horizontal, o de uso exclusivo en una comunidad por cuotas indivisas, sólo puede incluir la superficie privativa y no puede incluir la parte proporcional de las zonas comunes por ser contrario al concepto mismo de elemento privativo.

424.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO. La ausencia de deslinde del dominio público no es obstáculo para que puedan existir dudas de que la finca cuya representación georreferenciada se pretende inscribir pueda invadir el dominio público, si del conjunto de circunstancias concurrentes cabe colegir una duda fundada de posible invasión.

425.** PERMUTA DE SUELO POR VUELO SIN GARANTIZAR CONTRAPRESTACION: NO ES CARGA. La contraprestación de entregar determinados pisos en un contrato de permuta de finca por otra futura debe reflejarse en la inscripción por exigir el art 11 LH que se haga constar la “forma en que se haya hecho o convenido el pago”; pero no produce efectos frente a terceros ni tiene trascendencia real sino se garantiza con condición resolutoria explícita al amparo del párrafo 2º de dicho art. Por lo mismo no debe aparecer como carga en la publicidad formal.

427.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN. ROGACIÓN TÁCITA. La nota de calificación denegatoria de la inscripción debe estar suficientemente motivada. En todo caso en que la descripción registral se corresponda con la catastral, el registrador puede decidir tramitar el procedimiento del art. 199 LH, aunque el otorgante lo excluya o no lo solicite.

430.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD SIN PLAZO NÍTIDO A FAVOR DE S.L. EXTINGUIDA. Para cancelar por caducidad (sin consentimiento del titular registral ni resolución judicial) una condición resolutoria ex Art 82-5 LH, es preciso que el plazo de caducidad y la posibilidad de computarlo resulten de un modo nítido y manifiesto. El consentimiento puede prestarlo el liquidador de la SL disuelta.

431.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE TITULAR CATASTRAL. La mera oposición basada en la cartografía catastral es suficiente para denegar la inscripción de una representación gráfica alternativa.

434.** PRINCIPIO DE PRIORIDAD. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. PETICIÓN DE NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. Procede la denegación del asiento de presentación de una instancia acompañada de una serie de documentos que no son susceptibles de provocar asiento alguno en el Registro de la Propiedad.

438.** USUCAPION DECLARADA EN PROCEDIMIENTO CONTRA HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL. Para que sean inscribibles las sentencias declarativas de la adquisición por prescripción cuando se trata de una finca inscrita es preciso que el procedimiento se haya dirigido contra los titulares registrales. En caso de fallecimiento, el procedimiento debe dirigirse contra los herederos ciertos y determinados siempre que se acredite su condición de tales; en otro caso hay que aplicar los requisitos de la LEC para los procedimientos dirigidos contra la herencia yacente: notificación a los herederos indeterminados por medio de edictos con comunicación al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada

440.** CESIÓN DE CRÉDITOS. FALTA DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL DE CAPITULACIONES MATRIMONIALES. No es necesaria la previa inscripción de unas capitulaciones en el registro Civil (central) para inscribir en el registro de la propiedad la cesión en favor de uno de los cónyuges de un crédito garantizado con hipoteca porque este hecho por sí no afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales.

378.* SOLICITUD DE «CERTIFICACIÓN COINCIDENTE EN CATASTRO». En las solicitudes de publicidad formal se han de identificar las fincas respecto de las cuales se solicita la información. El mero anuncio de interposición de acciones no es motivo suficiente para obtener información registral.

389.* VENTA DE FINCAS APORTADAS A CONCENTRACIÓN PARCELARIA. El principal efecto jurídico de la concentración, por virtud del principio de subrogación real, es el de que el dominio y los demás derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasarán a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo del modo y con las circunstancias que establece la presente Ley.

394.* EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CANCELACIÓN DE CARGAS. Estando caducada, y además cancelada, la anotación tomada para la seguridad del procedimiento de ejecución, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores.

396.() ANOTACIÓN DE EMBARGO POR MISMAS CANTIDADES Y PROCEDIMIENTO QUE LA ANOTACIÓN YA PRACTICADA. Una vez practicada la anotación de embargo, no es posible volver a practicar una nueva anotación respecto del mismo procedimiento y por las mismas cantidades que ya constan en esa primera anotación

RESOLUCIONES MERCANTIL

390.** CLARIDAD EN LA INTERVENCIÓN DEL COMPARECIENTE EN LA ESCRITURA: PODER Y REVOCACIÓN. Es inscribible una escritura de otorgamiento y revocación de poder, si en ella comparece el consejero delegado de la sociedad de que se trate, aunque en la intervención se haya dicho que también lo hace como apoderado, sin facultades de sustitución.

PRÁCTICA NOTARIAL: LEGITIMACIÓN NOTARIAL DE FIRMAS ELECTRÓNICAS PARTE I: PROCESO DE SOLICITUD PREVIA POR PARTICULARES Y/O PROFESIONALES.

1.- PLANTEAMIENTO DEL CASO.

Cada vez con más con frecuencia se demanda del notario que legitime firmas electrónicas  o digitales de profesionales , en particular de técnicos colegiados, arquitectos y aparejadores (o titulación equivalente) para las escrituras de obras nuevas declaradas en base a un certificado de antigüedad emitidos por dichos técnicos. También, más esporádicamente, de algún que otro particular no profesional

Para facilitar dichas legitimaciones el Portal Notarial del Ciudadano ha habilitado una sección dentro de dicho portal,  a la que vamos a referirnos en este artículo y en el siguiente Informe.

2.- LEGISLACIÓN APLICABLE A LA FIRMA ELECTRÓNICA O DIGITAL

REGLAMENTO (UE) No 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE

Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza.

Orden ETD/465/2021, de 6 de mayo, por la que se regulan los métodos de identificación remota por vídeo para la expedición de certificados electrónicos cualificados

Dicha normativa diferencia entre firma electrónica simple, firma electrónica avanzada, y firma electrónica cualificada.

La firma electrónica simple es aquella que permite identificar digitalmente al firmante con sus datos, pero ofrece un escaso nivel de seguridad.

La firma electrónica avanzada es aquella que permite identificar al firmante de forma única con el documento electrónico, y el posterior registro de firma y aceptación por parte del mismo, con el fin de evitar cualquier modificación posterior sobre el documento. Presenta un nivel intermedio de seguridad.

La firma electrónica cualificada, que se se define en el artículo 3 del Reglamento como aquella  que se crea mediante un dispositivo cualificado de creación de firmas electrónicas y que, además,  se basa en un certificado cualificado de firma electrónica.

3.- ALGUNAS CONSIDERACIONES JURÍDICAS SOBRE LA POSIBILIDAD DE QUE LAS FIRMAS ELECTRÓNICAS  CUALIFICADAS PUEDAN SER LEGITIMADAS NOTARIALMENTE.

El concepto tradicional de legitimación notarial de firma (manuscrita) supone que el firmante tiene que firmar presencialmente ante el notario, o bien reconocer la firma ya existente ante notario, o bien que el notario legitime la firma no puesta en su presencia por comparación con otras indubitadas. Ver artículo 258 del Reglamento Notarial.  

Las firmas electrónicas cualificadas (antes denominadas firmas reconocidas) es decir que cumplen determinados requisitos técnicos, también pueden ser legitimadas notarialmente de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 261 del Reglamento Notarial.

Sin embargo la forma prevista por dicho artículo tiene el inconveniente de que tiene que ser puesta en presencia del notario, quien a su vez tiene que superponer digitalmente su firma al documento electrónico.

Este requisito, de firma electrónica presencial ante notario, en la práctica hace inoperante esta forma de legitimación, por lo que se ha abierto otro tipo de legitimación de firma digital a través del Portal Notarial del Ciudadano.

No entraremos ahora en detalle sobre qué tipo de legitimación es esta nueva vía, pero no es desde luego la prevista en el artículo 261 RN citado de firma presencial, sino más bien una legitimación basada en el juicio del notario de que la firma digital pertenece a su firmante ,  de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 256 del Reglamento Notarial  pero adaptado al concepto de firma electrónica

Es decir que ha sido generada con el certificado de firma digital del firmante,  que dicho certificado  no estaba revocado  en el momento de la firma, y que el documento no ha sido modificado desde que fue firmado, extremos técnicos todos que ya ha comprobado el sistema técnico del Portal Notarial del Ciudadano y que el notario deberá de verificar dejando constancia de ellos en la diligencia de legitimación.

4.- LEGITIMACIÓN DE FIRMA ELECTRÓNICA A TRAVÉS DEL PORTAL NOTARIAL DEL CIUDADANO.

El Consejo General del Notariado, consciente de la necesidad de encontrar otras vías de legitimación notarial de firmas digitales, ha abierto la posibilidad de que puedan legitimarse las firmas a través del portal de manera no presencial, que es lo esperable  de todo procedimiento digital .

En esencia el nuevo sistema de legitimación notarial de firmas a través del Portal Notarial del Ciudadano exige que se cumplan los siguientes pasos:

1.- El solicitante, que tiene que estar colegiado si actúa como profesional, tiene que registrase en el portal abriendo lo que podríamos llamar una cuenta personal, como persona física.

2.-  Además tiene que  acreditarse, es decir  acreditar su identidad con un certificado de firma digital o acudir presencialmente a una notaría, que validará su identidad.

3.- Crear  y subir al portal  el documento digital, normalmente en formato PDF,  firmarlo electrónicamente, antes o después de subir el documento

4.- Finalmente enviar una solicitud a un notario para que le legitime dicha firma digital.

Aquí se puede consultar esta Circular del Consejo sobre la materia:

CIRCULAR 2/2022 DEL CONSEJO GENERAL DEL NOTARIADO, DE 28 DE MAYO, RELATIVA A LEGITIMACIÓN DE FIRMAS.

4.- REQUISITOS PREVIOS PARA LA SOLICITUD DE LEGITIMACIÓN.

     4.1.-  ALTA O REGISTRO EN EL PORTAL NOTARIAL DEL CIUDADANO.

    El proceso de alta o de registro en el portal, es decir de abrirse una cuenta como se dice habitualmente,  está explicado paso a paso en este artículo de Shadia Nasser del Informe de Enero de 2024

El usuario registrado, pero no acreditado, tiene acceso a funcionalidades limitadas como asesoramiento por videoconferencia o selección de notario para préstamos .

El usuario acreditado, es decir que ha probado su identidad, puede acceder  a todas las funciones del portal.

     4.2.-  ACREDITACIÓN DE LA IDENTIDAD EN EL PORTAL NOTARIAL DEL CIUDADANO

Para acreditarse el usuario tiene que probar su identidad, o bien  en notaría, o con certificado electrónico o con el sistema denominado clave PIN

Esta es la pantalla para acreditarse.

Esta es la pantalla para acreditarse con certificado de firma digital

Esquema de los diferentes  tipos de usuarios, no acreditado, o acreditados.

 

     5.-   PROCESO DE SOLICITUD DE FIRMA ELECTRÓNICA

Una vez que el usuario se ha acreditado puede acceder al procedimiento de legitimación de firmas de forma digital, a través del Portal Notarial del Ciudadano.,  estos son los requisitos técnicos que se exigen

 

El proceso de solicitud tiene cuatro pasos:

   5.1: Completar los datos del solicitante.

El solicitante puede hacer la solicitud  como particular, o como profesional, si pertenece a un Colegio  Profesional.

    5.2.- Seleccionar los documentos a enviar al notario para legitimar la firma

Los documentos pueden estar firmados digitalmente previamente, o ser firmados una vez seleccionados

Una vez seleccionados hay que validarlos, es decir confirmar que son los elegidos para enviar.

  5.3.- Firma de documentos validados y selección de notario

En el caso de que los documentos no están firmados, hay  que firmarlos electrónicamente en este paso

 

Una vez firmados, hay que seleccionar el notario a quien se ha de enviar los documentos. Se puede seleccionar cualquier notario de España, y hay un apartado con los comentarios o información complementaria

  5.4.-  Comprobación y envío de la solicitud de firma al notario seleccionado

El sistema va a pedir, como medida de seguridad, que se introduzca un código PIN que previamente se ha enviado al teléfono móvil del firmante.

Una vez introducido dicho código, el sistema nos va a confirmar que el envío se ha realizado correctamente.

Finalmente, en el apartado de mensajes del PNC,  se recibirá una confirmación de lo que se ha enviado.

En el siguiente Informe se abordará la PARTE II es decir el proceso de legitimación de la firma electrónica por el notario del documento que le ha sido remitido

                                                     .

ENLACES:

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INFORME GENERAL DE OCTUBRE: 

• PARTE I (Sec. I y II BOE).
• PARTE II (Resoluciones).
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