SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE OCTUBRE DE 2024

(Juan Carlos Casas Rojo. Registrador de Cádiz nº 3)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD

 

ACTAS NOTARIALES

Protocolización de operaciones particionales. Tracto sucesivo. El acta de manifestaciones no es título hábil para reanudar el tracto sucesivo en sustitución de una instancia de heredero único con firmas legitimadas notarialmente o puestas en presencia del registrador. R. 23 de julio de 2024

ANOTACIÓN DE EMBARGO

Anotación de embargo por mismas cantidades y procedimiento que la anotación ya practicada. Una vez practicada la anotación de embargo, no es posible volver a practicar una nueva anotación respecto del mismo procedimiento y por las mismas cantidades que ya constan en esa primera anotación. R. 24 de julio de 2024

Ejecución en procedimiento de apremio. Cancelación de cargas. Estando caducada, y además cancelada, la anotación tomada para la seguridad del procedimiento de ejecución, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores. R. 24 de julio de 2024

ARBITRAJE

Rectificación de titularidad de finca por instancia de quien no es titular. Laudo arbitral. El laudo arbitral no es directamente inscribible por no tratarse de un documento auténtico y no cabe practicar inscripciones a favor de las comunidades de bienes por carecer de personalidad jurídica. R. 26 de julio de 2024

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Denegación de asiento de presentación. Documento auténtico. En la presentación telemática no solo la instancia debe de contar con firma electrónica, sino que los documentos que la acompañen deben de tener un CSV para así cumplir los requisitos de identidad, veracidad e integridad que posibiliten su presentación en el Registro, provocando un asiento registral; en caso contrario los documentos originales se han de presentar presencialmente en la oficina del registro o remitirlos por correo postal. R. 23 de julio de 2024

Denegación de asiento de presentación. Fotocopias y compulsa o testimonio de documentos. Principio de prioridad. Procede la denegación del asiento de presentación de documentos que fotocopiados reproducen documentos públicos para su debida inscripción en el Registro de la Propiedad. R. 14 de agosto de 2024

Denegación de asiento de presentación. Instancia no firmada y no especificación de las fincas. La falta de constancia de las fincas en cuyos folios deban llevarse a cabo los asientos solicitados supone que el contenido del título es incompleto a efectos de provocar la extensión del asiento de presentación. R. 15 de julio de 2024

Denegación de asiento de presentación. Causas, notificacion y recursos. No cabe practicar asiento de presentación si a la solicitud telemática del mismo no se acompaña el título inscribible. Cabe la posibilidad de presentación por fax solo si hay imposibilidad técnica que ha de acreditarse. La denegación solo procede por alguno de los motivos previstos en el art. 246 LH: no ser título inscribible, resulte incompleto su contenido, o se refiriera a una finca de otro distrito. Tal denegación ha de notificarse el mismo día y contra la misma cabe el recurso del art.246 que ha de presentarse en 3 días hábiles, y resolverse y notificarse al registro por la DG en 5. R. 22 de julio de 2024

Denegación de asiento de presentación. Principio de prioridad. A la denegación de un asiento de presentación posterior al 9 de mayo se le aplica el recurso “express” regulado en el nuevo art. 246 LH. La denegación exige claridad, motivación y fundamentación. La revocación de la nota no supone que sea posible extender el asiento de presentación. R. 15 de julio de 2024

Fotocopias: Denegación de asiento de presentación. Rectificación de asientos. No procede la rectificación del registro ni la anulación de inscripciones, a instancia de parte, cuando por tratarse de un error de concepto es preciso el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o que puedan verse perjudicados o, en su defecto, resolución en procedimiento judicial entablado contra aquéllos. R. 30 de julio de 2024, R. 30 de julio de 2024

Presentación telemática de documento subsanatorio. CSV y firma electrónica. Para que mediante la firma electrónica se pueda identificar al firmante es necesario que la recepción del documento se produzca a través de la Sede Electrónica del organismo receptor (en el caso debatido la sede del Colegio de Registradores). R. 26 de julio de 2024

Recurso contra denegación de asiento en el libro de entrada. Acceso telemático. Notificacion defecto. El notario está obligado a presentar telemáticamente los documentos autorizados salvo renuncia del interesado. Mediante el libro de entrada del registro queda constancia, automática e inmediata, incluso fuera de horas de oficina, del acceso al Registro de cualquier título y el acceso telemático al mismo permite conocer, de forma directa, rápida y eficaz, cualquier día y a cualquier hora, la real situación registral de la finca en el momento exacto. La denegación de acceso al mismo es susceptible del mismo recurso que contra la denegación de presentación en el libro Diario. La calificación negativa se notifica telemáticamente a las notarías a través de la Sede Electrónica. R. 2 de agosto de 2024

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Recurso contra denegación de asiento en el libro de entrada. Acceso telemático. Notificacion defecto. El notario está obligado a presentar telemáticamente los documentos autorizados salvo renuncia del interesado. Mediante el libro de entrada del registro queda constancia, automática e inmediata, incluso fuera de horas de oficina, del acceso al Registro de cualquier título y el acceso telemático al mismo permite conocer, de forma directa, rápida y eficaz, cualquier día y a cualquier hora, la real situación registral de la finca en el momento exacto. La denegación de acceso al mismo es susceptible del mismo recurso que contra la denegación de presentación en el libro Diario. La calificación negativa se notifica telemáticamente a las notarías a través de la Sede Electrónica. R. 2 de agosto de 2024

CANCELACIÓN

Cancelación por caducidad convencional de hipoteca cambiaria. La hipoteca cambiaria puede cancelarse por caducidad convencional, sin necesidad de Acta Notarial acreditativa de la inutilización de las letras, una vez transcurrido el plazo pactado (6 meses desde vencimiento última letra o desde una fecha determinada). R. 26 de julio de 2024

Cancelación de condición resolutoria por caducidad sin plazo nítido a favor de SL extinguida. Para cancelar por caducidad (sin consentimiento del titular registral ni resolución judicial) una condición resolutoria ex art 82-5 LH, es preciso que el plazo de caducidad y la posibilidad de computarlo resulten de un modo nítido y manifiesto. El consentimiento puede prestarlo el liquidador de la SL disuelta. R. 31 de julio de 2024

Condición resolutoria. Resolución de compraventa. Cancelación de asientos posteriores. No se puede confundir la publicidad que da el registro sobre la existencia de una condición resolutoria a los terceros posteriores, con la necesidad de que, si se ejercita judicialmente, es preciso que dichos terceros hayan tenido la posibilidad de intervenir en el proceso. R. 22 de julio de 2024

Ejecución judicial hipotecaria. Cancelación de cargas posteriores. Cláusulas abusivas. Pese a que se declare la nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado por abusiva, si el incumplimiento del deudor es grave, la ejecución prosigue y el decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas posteriores son inscribibles. R. 26 de julio de 2024

Ejecución en procedimiento de apremio. Cancelación de cargas. Estando caducada, y además cancelada, la anotación tomada para la seguridad del procedimiento de ejecución, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores. R. 24 de julio de 2024

Solicitud de cancelación de fideicomiso inscrito por error de concepto. La rectificación de un error de concepto que resulta de los asientos del registro, cuando el registrador no preste su consentimiento a la rectificación, requiere que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado con quien no preste su consentimiento a la rectificación. R. 22 de julio de 2024

Instancia solicitando la cancelación de anotación de embargo ya practicada. Se pretende la cancelación de una anotación de embargo ya practicada sobre una finca en virtud de instancia privada presentada por el actual titular registral, por caducidad, y así mismo por no habérsele notificado la diligencia de embargo. R. 6 de agosto de 2024

CAPITULACIONES MATRIMONIALES

Cesión de créditos. Falta de inscripción en el registro civil de capitulaciones matrimoniales. No es necesaria la previa inscripción de unas capitulaciones en el registro Civil (central) para inscribir en el registro de la propiedad la cesión en favor de uno de los cónyuges de un crédito garantizado con hipoteca porque este hecho por sí no afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales. R. 12 de agosto de 2024

CATASTRO

Solicitud de «certificación coincidente en catastro». En las solicitudes de publicidad formal se han de identificar las fincas respecto de las cuales se solicita la información. El mero anuncio de interposición de acciones no es motivo suficiente para obtener información registral. R. 22 de julio de 2024

CONCENTRACIÓN PARCELARIA

Venta de fincas aportadas a concentración parcelaria. El principal efecto jurídico de la concentración, por virtud del principio de subrogación real, es el de que el dominio y los demás derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasarán a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo del modo y con las circunstancias que establece la presente Ley. R. 23 de julio de 2024

COMPRAVENTA

Compraventa por sociedad. art 160 LSC. El órgano de administración carece de facultades representativas para contratar sobre activos esenciales de la sociedad y necesita la previa autorización de la junta general. La regla general es que “para inscribir una adquisición o transmisión de un bien social no es necesario acreditar, ni siquiera manifestar, que no se trate de un activo esencial”. R. 29 de julio de 2024

Compraventa. Condición resolutoria. Cláusula penal. Determinación plazo para el pago. Es posible la inscripción de una compraventa con precio aplazado sujeta a condición resolutoria y con cláusula penal siempre que de la interpretación conjunta de todas las cláusulas del contrato se infiera la existencia del verdadero sentido del negocio y se puedan dar por cumplidos todas las exigencias legales. R. 29 de julio de 2024

COMUNIDAD DE BIENES

Compra de participación indivisa de finca rústica. En caso de transmisión de cuota indivisa de finca inscrita, el amparo de la legitimación registral justifica que no se exija intervención administrativa alguna a menos que vaya acompañado de un indicio cualificado de posible parcelación urbanística, pero la concurrencia de este indicio cualificado revelador sería suficiente para el inicio del procedimiento del art. 79 RD 1093/1997 en orden a que la Administración competente pueda pronunciarse. R. 26 de julio de 2024

Herencia intestada y donación de derecho hereditario abstracto. Diversas formas de fijar las participaciones indivisas sobre un todo. En la cesión de derechos hereditarios cabe que el heredero ceda su derecho hereditario abstracto sobre la totalidad de la herencia o sobre alguno o algunos de los bienes integrantes de la misma. R. 31 de julio de 2024

Titularidad registral. No cabe practicar inscripciones a favor de las comunidades de bienes por carecer de personalidad jurídica. R. 26 de julio de 2024

CONDICIÓN RESOLUTORIA

Cancelación de condición resolutoria por caducidad sin plazo nítido a favor de SL extinguida. Para cancelar por caducidad (sin consentimiento del titular registral ni resolución judicial) una condición resolutoria ex art 82-5 LH, es preciso que el plazo de caducidad y la posibilidad de computarlo resulten de un modo nítido y manifiesto. El consentimiento puede prestarlo el liquidador de la SL disuelta. R. 31 de julio de 2024

Compraventa. Condición resolutoria. Cláusula penal. Determinación plazo para el pago. Es posible la inscripción de una compraventa con precio aplazado sujeta a condición resolutoria y con cláusula penal siempre que de la interpretación conjunta de todas las cláusulas del contrato se infiera la existencia del verdadero sentido del negocio y se puedan dar por cumplidos todas las exigencias legales. R. 29 de julio de 2024

Condición resolutoria. Resolución de compraventa. Cancelación de asientos posteriores. No se puede confundir la publicidad que da el registro sobre la existencia de una condición resolutoria a los terceros posteriores, con la necesidad de que, si se ejercita judicialmente, es preciso que dichos terceros hayan tenido la posibilidad de intervenir en el proceso. R. 22 de julio de 2024

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

Expediente art. 199 LH. Finca procedente de parcelación. La rectificación de descripción de una finca procedente de parcelación requiere que se tramite el procedimiento administrativo correspondiente. R. 10 de julio de 2024

Propiedad horizontal tumbada. Derecho de vuelo. Agrupación, obra nueva. Segregación. en los supuestos de división o segregación de fincas, la exigencia de licencia o autorización administrativa vendrá determinada por la ley aplicable. tratándose de complejos inmobiliarios la exigencia de autorización administrativa viene impuesta por la legislación del estado. R. 10 de junio de 2024

CONVENIO REGULADOR

Convenio regulador. Finca adquirida en estado de solteros. No es inscribible la liquidación de gananciales en un convenio regulador de divorcio en que se adjudica finca privativa que NO fue la vivienda familiar aunque se alegue que se financió mediante préstamo o se quiso aportar a la sociedad de gananciales. R. 23 de julio de 2024

Convenio regulador. Atribución de uso de vivienda. El derecho de uso de la vivienda en convenio de divorcio, es esencialmente temporal y no puede configurarse con carácter indefinido, debiendo señalarse un plazo de duración, determinado o determinable. R. 24 de julio de 2024

DOCUMENTOS

Denegación de asiento de presentación. Documento auténtico. En la presentación telemática no solo la instancia debe de contar con firma electrónica, sino que los documentos que la acompañen deben de tener un CSV para así cumplir los requisitos de identidad, veracidad e integridad que posibiliten su presentación en el Registro, provocando un asiento registral; en caso contrario los documentos originales se han de presentar presencialmente en la oficina del registro o remitirlos por correo postal. R. 23 de julio de 2024

Fotocopias: Denegación de asiento de presentación. Rectificación de asientos. No procede la rectificación del registro ni la anulación de inscripciones, a instancia de parte, cuando por tratarse de un error de concepto es preciso el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o que puedan verse perjudicados o, en su defecto, resolución en procedimiento judicial entablado contra aquéllos. R. 30 de julio de 2024, R. 30 de julio de 2024

DOCUMENTOS JUDICIALES

Sentencia declarativa del dominio por usucapión contra tabulas de finca registral en favor de una persona física y una herencia yacente, siendo desconocida la existencia de herederos de los titulares registrales demandados. R. 26 de julio de 2024

Sentencia declarativa del dominio adquirido por usucapión. Situación de rebeldía procesal. Tracto sucesivo. Liquidación del impuesto. Para inscribir una sentencia de adquisición del dominio por usucapión dictada en rebeldía del demandado, es necesario que hayan transcurrido los plazos para ejercitar la acción de rescisión de dicha sentencia y liquidar los impuestos correspondientes. R. 26 de julio de 2024

Usucapión declarada en procedimiento contra herederos del titular registral. Para que sean inscribibles las sentencias declarativas de la adquisición por prescripción cuando se trata de una finca inscrita es preciso que el procedimiento se haya dirigido contra los titulares registrales. En caso de fallecimiento, el procedimiento debe dirigirse contra los herederos ciertos y determinados siempre que se acredite su condición de tales; en otro caso hay que aplicar los requisitos de la LEC para los procedimientos dirigidos contra la herencia yacente: notificación a los herederos indeterminados por medio de edictos con comunicación al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada. R. 8 de agosto de 2024

FINCA

Ampliación de obra nueva. Georreferenciación. Rogación tácita. La nota de calificación denegatoria de la inscripción debe estar suficientemente motivada. En todo caso en que la descripción registral se corresponda con la catastral, el registrador puede decidir tramitar el procedimiento del art. 199 LH aunque el otorgante lo excluya o no lo solicite. R. 31 de julio de 2024

Expediente art. 199 LH. Oposición de ayuntamiento. Pese a que no se pueda concluir la naturaleza pública de un camino, el Ayuntamiento puede oponerse en el seno del expediente del art. 199. R. 10 de julio de 2024

Expediente art. 199 LH. Finca procedente de parcelación. La rectificación de descripción de una finca procedente de parcelación requiere que se tramite el procedimiento administrativo correspondiente. R. 10 de julio de 2024

Inmatriculación art. 205 LH. Dudas de identidad. Amojonamiento. Usucapión. Ni la existencia de un amojonamiento ni la usucapión no declarada judicialmente tienen entidad suficiente para justificar la inscripción de una georreferenciación cuando hay oposición fundada de colindantes. R. 29 de julio de 2024

Inscripción de representación gráfica de finca que se superpone a edificación en finca colindante. La georreferenciación que invade una edificación colindante justifica las dudas de identidad, aunque su titular registral no se haya opuesto, con independencia de si la construcción está o no catastrada y de si es o no legal. R. 23 de julio de 2024

Inscripción de representación gráfica. Oposición basada en una servidumbre de paso. La oposición consistente en la existencia de una servidumbre de paso no inscrita pero mencionada como paso común en las descripciones de las fincas, no tiene entidad suficiente para denegar la inscripción de la georreferenciación, pues no afecta a su delimitación. R. 24 de julio de 2024

Inscripción de representación gráfica. Plazo para tramitar el art. 199 LH. R. 24 de julio de 2024

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición basada en documento privado de adquisición y en la certificación catastral: Carece de entidad suficiente para impedir la inscripción de una georreferenciación alternativa. R. 24 de julio de 2024

Inscripción de representación gráfica. Invasión de terrenos que han de ser cedidos al ayuntamiento. No invade el dominio público una georreferenciación que incluye unos terrenos que van a destinarse a viales, pero que todavía no han sido cedidos al Ayuntamiento. R. 24 de julio de 2024

Inscripción de representación gráfica. Posible invasión de dominio público no deslindado. La ausencia de deslinde del dominio público no es obstáculo para que puedan existir dudas de que la finca cuya representación georreferenciada se pretende inscribir pueda invadir el dominio público, si del conjunto de circunstancias concurrentes cabe colegir una duda fundada de posible invasión. R. 30 de julio de 2024

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de titular catastral. La mera oposición basada en la cartografía catastral es suficiente para denegar la inscripción de una representación gráfica alternativa. R. 31 de julio de 2024

Inscripción de representación gráfica. Serventía. La georreferenciación debe respetar el trazado de una serventía existente entre las fincas afectadas por aquella. R. 22 de julio de 2024

Licencia de división de finca y posible invasión de dominio público. Representación gráfica (IVG), y consentimiento del propietario. Aunque la licencia municipal autorice la división material de una finca, ya inscrita, no es inscribible la división si el registrador tiene dudas por posible invasión del dominio público. La representación gráfica de la finca tiene que aportarse en formato IVG (Informe de Validación Gráfica) y ser asumida o consentida por el propietario. R. 22 de julio de 2024

Solicitud de «certificación coincidente en catastro». En las solicitudes de publicidad formal se han de identificar las fincas respecto de las cuales se solicita la información. El mero anuncio de interposición de acciones no es motivo suficiente para obtener información registral. R. 22 de julio de 2024

FIRMA ELECTRÓNICA

Denegación de asiento de presentación. Documento auténtico. En la presentación telemática no solo la instancia debe de contar con firma electrónica, sino que los documentos que la acompañen deben de tener un CSV para así cumplir los requisitos de identidad, veracidad e integridad que posibiliten su presentación en el Registro, provocando un asiento registral; en caso contrario los documentos originales se han de presentar presencialmente en la oficina del registro o remitirlos por correo postal. R. 23 de julio de 2024

Presentación telemática de documento subsanatorio. CSV y firma electrónica. Para que mediante la firma electrónica se pueda identificar al firmante es necesario que la recepción del documento se produzca a través de la Sede Electrónica del organismo receptor (en el caso debatido la sede del Colegio de Registradores). R. 26 de julio de 2024

FISCAL

Sentencia declarativa del dominio adquirido por usucapión. Situación de rebeldía procesal. Tracto sucesivo. Liquidación del impuesto. Para inscribir una sentencia de adquisición del dominio por usucapión dictada en rebeldía del demandado, es necesario que hayan transcurrido los plazos para ejercitar la acción de rescisión de dicha sentencia y liquidar los impuestos correspondientes. R. 26 de julio de 2024

HERENCIA

Herencia. Desheredación. Para inscribir la escritura de partición en la que hay un desheredado no cabe exigir que se notifique fehacientemente la desheredación al desheredado. R. 23 de julio de 2024

Herencia sin aportar certificado de defunción por registro civil español. El certificado de defunción del Registro Civil de Bruselas tiene los mismos efectos probatorios y de legitimación que el expedido por el Registro Civil español. R. 29 de julio de 2024

Herencia. Finca sujeta a sustitución fideicomisaria de residuo inscrita. Salvo disposición expresa, las facultades dispositivas del fiduciario de residuo sólo comprenden los actos a título oneroso e inter vivos. Para considerar que comprenden actos dispositivos inter vivos a título gratuito o mortis causa debe de haber autorización expresa. R. 29 de julio de 2024

Herencia intestada y donación de derecho hereditario abstracto. Diversas formas de fijar las participaciones indivisas sobre un todo. En la cesión de derechos hereditarios cabe que el heredero ceda su derecho hereditario abstracto sobre la totalidad de la herencia o sobre alguno o algunos de los bienes integrantes de la misma. R. 31 de julio de 2024

Solicitud de cancelación de fideicomiso inscrito por error de concepto. La rectificación de un error de concepto que resulta de los asientos del registro, cuando el registrador no preste su consentimiento a la rectificación, requiere que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado con quien no preste su consentimiento a la rectificación. R. 22 de julio de 2024

Yacente. Usucapión declarada en procedimiento contra herederos del titular registral. Para que sean inscribibles las sentencias declarativas de la adquisición por prescripción cuando se trata de una finca inscrita es preciso que el procedimiento se haya dirigido contra los titulares registrales. En caso de fallecimiento, el procedimiento debe dirigirse contra los herederos ciertos y determinados siempre que se acredite su condición de tales; en otro caso hay que aplicar los requisitos de la LEC para los procedimientos dirigidos contra la herencia yacente: notificación a los herederos indeterminados por medio de edictos con comunicación al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada. R. 8 de agosto de 2024

HIPOTECA

Cancelación por caducidad convencional de hipoteca cambiaria. La hipoteca cambiaria puede cancelarse por caducidad convencional, sin necesidad de Acta Notarial acreditativa de la inutilización de las letras, una vez transcurrido el plazo pactado (6 meses desde vencimiento última letra o desde una fecha determinada). R. 26 de julio de 2024

Cesión de créditos. Falta de inscripción en el registro civil de capitulaciones matrimoniales. No es necesaria la previa inscripción de unas capitulaciones en el registro Civil (central) para inscribir en el registro de la propiedad la cesión en favor de uno de los cónyuges de un crédito garantizado con hipoteca porque este hecho por sí no afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales. R. 12 de agosto de 2024

Hipoteca. Vencimiento anticipado parcial. Interpretación favorable a la inscripción. Si del conjunto del clausulado de un préstamo hipotecario resulta que determinada cláusula particular sobre vencimiento parcial se incluye entre las cláusulas generales del contrato, y en particular entre las cláusulas de vencimiento total, dicha cláusula pese a ello es inscribible. R. 31 de julio de 2024

Préstamo hipotecario con fiador (ley 5/2019). Acta previa de transparencia. Necesidad de precisión en la escritura de préstamo. El notario tiene que hacer constar en la escritura de préstamo que el prestatario –así como el fiador, si existe– ha recibido la documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el acta previa de transparencia, y la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el Acta, de que el prestatario ha recibido en plazo el asesoramiento previsto en el art. 15.7 de la Ley 5/2019. R. 23 de julio de 2024

INMATRICULACIÓN

Inmatriculación art. 205 LH. Dudas de identidad. Amojonamiento. Usucapión. Ni la existencia de un amojonamiento ni la usucapión no declarada judicialmente tienen entidad suficiente para justificar la inscripción de una georreferenciación cuando hay oposición fundada de colindantes. R. 29 de julio de 2024

Inmatriculación art. 203 LH. Dudas de identidad. Resolución que parece olvidar la propia doctrina más reciente de la DG que propone suspender la inscripción y tramitar el 199LH para disipar las dudas. R. 30 de julio de 2024

OBRA NUEVA

Ampliación de obra nueva y modificación de división horizontal. Debe acomodarse el principio de rogación registral al art. 425 RH. Si se aumenta la superficie construida del total edificio deberá describirse en el título presentado, al menos, la edificación, su número de plantas, superficie de parcela ocupada y total de metros cuadrados construidos, arts 45 y ss RD 1093/1997 por no tratarse de la mera rectificación de un dato erróneo en la descripción de la superficie de un elemento privativo. R. 29 de julio de 2024

Ampliación de obra nueva. Georreferenciación. Rogación tácita. La nota de calificación denegatoria de la inscripción debe estar suficientemente motivada. En todo caso en que la descripción registral se corresponda con la catastral, el registrador puede decidir tramitar el procedimiento del art. 199 LH aunque el otorgante lo excluya o no lo solicite. R. 31 de julio de 2024

Obra nueva de vivienda unifamiliar autopromovida sin incorporar el acta de recepción de la obra al el Libro edificio. Ante la posibilidad de recepción tácita de la obra por el promotor, no cabe sostener que el Libro del Edificio ha de contener inexcusablemente el acta de recepción firmada por el promotor y el constructor. Si no hay acta, el promotor debe declarar recepcionada la obra y que no ha sido posible suscribir el acta. La declaración puede hacerse en el acta notarial de final de obra. R. 26 de julio de 2024

OPCIÓN DE COMPRA

Opción en garantía. Pacto comisorio. Se rechaza la inscripción de una opción de compra porque de las circunstancias del caso se deduce que se está concediendo a los vendedores – concedentes de la opción – un préstamo o crédito, (en el que las condiciones del mismo se dejan fuera de la escritura) garantizado por la finca y que, en caso de llegar a ejercitar la opción (se supone, si el vendedor no devuelve las cantidades adelantadas por la entidad optante, que han de descontarse del precio) puede suponer la vulneración de la prohibición del pacto comisorio, que pretende evitar que el acreedor pueda hacer suyo el inmueble dado como garantía. R. 30 de julio de 2024

PACTO COMISORIO

Opción en garantía. Pacto comisorio. Se rechaza la inscripción de una opción de compra porque de las circunstancias del caso se deduce que se está concediendo a los vendedores – concedentes de la opción – un préstamo o crédito, (en el que las condiciones del mismo se dejan fuera de la escritura) garantizado por la finca y que, en caso de llegar a ejercitar la opción (se supone, si el vendedor no devuelve las cantidades adelantadas por la entidad optante, que han de descontarse del precio) puede suponer la vulneración de la prohibición del pacto comisorio, que pretende evitar que el acreedor pueda hacer suyo el inmueble dado como garantía. R. 30 de julio de 2024

Opción en garantía. Pacto comisorio. De las circunstancias del caso se deduce la existencia de un opción encubriendo un préstamo con garantía sobre la finca, en el que el optante anticipa el precio de la compraventa, pero que el concedente puede dejar sin efecto devolviendo un importe superior al recibido en un breve plazo convenido (convirtiendo en bilateral un contrato que en es esencialmente unilateral) Y que si no es así, el efecto es que el optante se queda con la finca y salda la deuda, adquiriendo una finca cuya valoración objetiva sencillamente no existe (como siempre se requiere y es propio de todo procedimiento de ejecución) y en perjuicio de posible acreedores posteriores puesto que no procedería la consignación a su favor del importe de la compra. R. 31 de julio de 2024

Pacto comisorio. La prohibición de pacto comisorio en nuestro Derecho no es absoluta. R. 22 de julio de 2024

PARTICIÓN HEREDITARIA

Partición realizada por el propio testador. La partición hecha por el testador excluye la situación de comunidad y trasmite la propiedad de los bienes adjudicados desde la apertura de la sucesión. No impide la inscripción el hecho de que no cumpla formalmente  todos los pasos propios de la partición o que se trate  de una partición parcial. R. 9 de agosto de 2024

Protocolización de operaciones particionales. Tracto sucesivo. El acta de manifestaciones no es título hábil para reanudar el tracto sucesivo en sustitución de una instancia de heredero único con firmas legitimadas notarialmente o puestas en presencia del registrador. R. 23 de julio de 2024

PERMUTA

Permuta de suelo por vuelo sin garantizar contraprestación: no es carga. La contraprestación de entregar determinados pisos en un contrato de permuta de finca por otra futura debe reflejarse en la inscripción por exigir  el art. 11 LH que se haga constar la “forma en que se haya hecho o convenido el pago”; pero no produce efectos frente a terceros ni tiene trascendencia real sino se garantiza con condición resolutoria explícita al amparo del párrafo 2º de dicho art. Por lo mismo no debe aparecer como carga en la publicidad formal. R. 30 de julio de 2024

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Recurso contra denegación de asiento en el libro de entrada. Acceso telemático. Notificación defecto. El notario está obligado a presentar telemáticamente los documentos autorizados salvo renuncia del interesado. Mediante el libro de entrada del registro queda constancia, automática e inmediata, incluso fuera de horas de oficina, del acceso al Registro de cualquier título y el acceso telemático al mismo permite conocer, de forma directa, rápida y eficaz, cualquier día y a cualquier hora, la real situación registral de la finca en el momento exacto. La denegación de acceso al mismo es susceptible del mismo recurso que contra la denegación de presentación en el libro Diario. La calificación negativa se notifica telemáticamente a las notarías a través de la Sede Electrónica. R. 2 de agosto de 2024

PODERES

Juicio de suficiencia de poder mercantil. No es necesario especificar el nombre del administrador otorgante del poder con cargo inscrito. En el juicio notarial de suficiencia, relativo a un poder mercantil otorgado por un administrador de una sociedad con cargo inscrito, no es imprescindible especificar el nombre del administrador que lo otorga si se especifica que es administrador y que su cargo está inscrito en el Registro Mercantil. R. 23 de julio de 2024

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Ampliación de obra nueva. Georreferenciación. Rogación tácita. La nota de calificación denegatoria de la inscripción debe estar suficientemente motivada. En todo caso en que la descripción registral se corresponda con la catastral, el registrador puede decidir tramitar el procedimiento del art. 199 LH aunque el otorgante lo excluya o no lo solicite. R. 31 de julio de 2024

PRIORIDAD

Denegación de asiento de presentación. Fotocopias y compulsa o testimonio de documentos. Principio de prioridad. Procede la denegación del asiento de presentación de documentos que fotocopiados reproducen documentos públicos para su debida inscripción en el Registro de la Propiedad. R. 14 de agosto de 2024

Denegación de asiento de presentación. Principio de prioridad. A la denegación de un asiento de presentación posterior al 9 de mayo se le aplica el recurso “express” regulado en el nuevo art. 246 LH. La denegación exige claridad, motivación y fundamentación. La revocación de la nota no supone que sea posible extender el asiento de presentación. R. 15 de julio de 2024

Ejecución en procedimiento de apremio. Cancelación de cargas. Estando caducada, y además cancelada, la anotación tomada para la seguridad del procedimiento de ejecución, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores. R. 24 de julio de 2024

PROCEDIMIENTO DE APREMIO

Ejecución en procedimiento de apremio. Cancelación de cargas. Estando caducada, y además cancelada, la anotación tomada para la seguridad del procedimiento de ejecución, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores. R. 24 de julio de 2024

PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Ejecución judicial hipotecaria. Cancelación de cargas posteriores. Cláusulas abusivas. Pese a que se declare la nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado por abusiva, si el incumplimiento del deudor es grave, la ejecución prosigue y el decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas posteriores son inscribibles. R. 26 de julio de 2024

PROPIEDAD HORIZONTAL

Ampliación de obra nueva y modificación de división horizontal. Debe acomodarse el principio de rogación registral al art. 425 RH. Si se aumenta la superficie construida del total edificio deberá describirse en el título presentado, al menos, la edificación, su número de plantas, superficie de parcela ocupada y total de metros cuadrados construidos, arts 45 y ss RD 1093/1997 por no tratarse de la mera rectificación de un dato erróneo en la descripción de la superficie de un elemento privativo. R. 29 de julio de 2024

División horizontal con indicios de parcelación requiere licencia. La constitución de una propiedad horizontal tumbada en que a cada nave se le asigna el uso exclusivo de una porción de suelo, absorbiéndolo en su totalidad, salvo el espacio imprescindible para la calle de acceso implica parcelación urbanística y requiere Licencia. R. 30 de julio de 2024

Propiedad horizontal. Comunidad especial de trasteros por cuotas indivisas. superficie construida «con inclusión de la parte proporcional de los elementos comunes». La superficie de un elemento privativo en una propiedad horizontal, o de uso exclusivo en una comunidad por cuotas indivisas, sólo puede incluir la superficie privativa y no puede incluir la parte proporcional de las zonas comunes por ser contrario al concepto mismo de elemento privativo. R. 30 de julio de 2024

Propiedad horizontal. modificación de estatutos. Es acto individual que exige el consentimiento individual de los propietarios, la supresión de la cláusula estatutaria que permite a los propietarios de determinadas entidades dividirlas, segregarlas o agruparlas sin consentimiento de los restantes propietarios. R. 23 de julio de 2024

Propiedad horizontal tumbada. Derecho de vuelo. Agrupación, obra nueva. Segregación. en los supuestos de división o segregación de fincas, la exigencia de licencia o autorización administrativa vendrá determinada por la ley aplicable. tratándose de complejos inmobiliarios la exigencia de autorización administrativa viene impuesta por la legislación del estado. R. 10 de junio de 2024

Propiedad horizontal. Segregación de local con cambio de uso a vivienda. La reserva en estatutos, a favor de una persona cuyo nombre se especifica, de la facultad de dividir los locales sin consentimiento de la Junta de Propietarios, no puede extenderse a los futuros propietarios de los locales. R. 23 de julio de 2024

Propiedad horizontal. Acuerdo de prohibición de arrendamientos de corta estancia. Bastan 3/5 partes del total de propietarios y cuotas del art. 17.12 LPH para prohibir estatutariamente la comercialización de las viviendas de propiedad horizontal como viviendas vacacionales, que es la denominación que en la Comunidad Autónoma de Canarias da a los arrendamientos turísticos el Decreto 113/2015, de 22 de mayo. R. 24 de julio de 2024

Propiedad horizontal. Segregación contraria a norma estatutaria. Ante dos cláusulas contradictorias de los estatutos de un edificio en régimen de propiedad horizontal, se da preferencia a la norma particular sobre la general pues lo contrario privaría a la cláusula particular de contenido. R. 30 de julio de 2024

Rectificación de descripción de finca. Modificación del título constitutivo. La rectificación de la descripción de los elementos privativos de una propiedad horizontal afecta al título constitutivo y supone modificación de la propiedad horizontal, por lo que se precisa el consentimiento de todos los titulares registrales de derechos que puedan verse perjudicados o en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial contra ellos. R. 29 de julio de 2024

PUBLICIDAD FORMAL

Certificación del precio de venta de una finca. La inclusión del precio de venta de la finca en la publicidad formal sólo es posible en los supuestos limitados admitidos por el Centro Directivo. R. 29 de julio de 2024

Solicitud de «certificación coincidente en catastro». En las solicitudes de publicidad formal se han de identificar las fincas respecto de las cuales se solicita la información. El mero anuncio de interposición de acciones no es motivo suficiente para obtener información registral. R. 22 de julio de 2024

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Fotocopias: Denegación de asiento de presentación. Rectificación de asientos. No procede la rectificación del registro ni la anulación de inscripciones, a instancia de parte, cuando por tratarse de un error de concepto es preciso el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o que puedan verse perjudicados o, en su defecto, resolución en procedimiento judicial entablado contra aquéllos. R. 30 de julio de 2024, R. 30 de julio de 2024

Rectificación de titularidad de finca por instancia de quien no es titular. Laudo arbitral. El laudo arbitral no es directamente inscribible por no tratarse de un documento auténtico y no cabe practicar inscripciones a favor de las comunidades de bienes por carecer de personalidad jurídica. R. 26 de julio de 2024

Solicitud de cancelación de fideicomiso inscrito por error de concepto. La rectificación de un error de concepto que resulta de los asientos del registro, cuando el registrador no preste su consentimiento a la rectificación, requiere que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado con quien no preste su consentimiento a la rectificación. R. 22 de julio de 2024

REGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Cesión de créditos. Falta de inscripción en el registro civil de capitulaciones matrimoniales. No es necesaria la previa inscripción de unas capitulaciones en el registro Civil (central) para inscribir en el registro de la propiedad la cesión en favor de uno de los cónyuges de un crédito garantizado con hipoteca porque este hecho por sí no afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales. R. 12 de agosto de 2024

Compra por cónyuges de nacionalidad israelí. Reitera doctrina del art. 92 RH. R. 29 de julio de 2024

REGISTRO CIVIL

Cesión de créditos. Falta de inscripción en el registro civil de capitulaciones matrimoniales. No es necesaria la previa inscripción de unas capitulaciones en el registro Civil (central) para inscribir en el registro de la propiedad la cesión en favor de uno de los cónyuges de un crédito garantizado con hipoteca porque este hecho por sí no afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales. R. 12 de agosto de 2024

Herencia sin aportar certificado de defunción por registro civil español. El certificado de defunción del Registro Civil de Bruselas tiene los mismos efectos probatorios y de legitimación que el expedido por el Registro Civil español. R. 29 de julio de 2024

SEGREGACIÓN, DIVISIÓN

Licencia de división de finca y posible invasión de dominio público. Representación gráfica (IVG), y consentimiento del propietario. Aunque la licencia municipal autorice la división material de una finca, ya inscrita, no es inscribible la división si el registrador tiene dudas por posible invasión del dominio público. La representación gráfica de la finca tiene que aportarse en formato IVG (Informe de Validación Gráfica) y ser asumida o consentida por el propietario. R. 22 de julio de 2024

Propiedad horizontal tumbada. Derecho de vuelo. Agrupación, obra nueva. Segregación. en los supuestos de división o segregación de fincas, la exigencia de licencia o autorización administrativa vendrá determinada por la ley aplicable. tratándose de complejos inmobiliarios la exigencia de autorización administrativa viene impuesta por la legislación del estado. R. 10 de junio de 2024

SERVIDUMBRE

Inscripción de representación gráfica. Oposición basada en una servidumbre de paso. La oposición consistente en la existencia de una servidumbre de paso no inscrita pero mencionada como paso común en las descripciones de las fincas, no tiene entidad suficiente para denegar la inscripción de la georreferenciación, pues no afecta a su delimitación. R. 24 de julio de 2024

Inscripción de representación gráfica. Serventía. La georreferenciación debe respetar el trazado de una serventía existente entre las fincas afectadas por aquella. R. 22 de julio de 2024

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Sociedad de gananciales. Cuatro formas distintas en que puede configurarse el usufructo cuando este derecho real confluye con la sociedad de gananciales. R. 24 de julio de 2024

SOCIEDADES

Compraventa por sociedad. art 160 LSC. El órgano de administración carece de facultades representativas para contratar sobre activos esenciales de la sociedad y necesita la previa autorización de la junta general. La regla general es que “para inscribir una adquisición o transmisión de un bien social no es necesario acreditar, ni siquiera manifestar, que no se trate de un activo esencial”. R. 29 de julio de 2024

SUSTITUCIONES HEREDITARIAS

Herencia. Finca sujeta a sustitución fideicomisaria de residuo inscrita. Salvo disposición expresa, las facultades dispositivas del fiduciario de residuo sólo comprenden los actos a título oneroso e inter vivos. Para considerar que comprenden actos dispositivos inter vivos a título gratuito o mortis causa debe de haber autorización expresa. R. 29 de julio de 2024

Solicitud de cancelación de fideicomiso inscrito por error de concepto. La rectificación de un error de concepto que resulta de los asientos del registro, cuando el registrador no preste su consentimiento a la rectificación, requiere que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado con quien no preste su consentimiento a la rectificación. R. 22 de julio de 2024

TITULARIDAD REGISTRAL

Comunidades de bienes. No cabe practicar inscripciones a favor de las comunidades de bienes por carecer de personalidad jurídica. R. 26 de julio de 2024

TITULO INSCRIBIBLE

Rectificación de titularidad de finca por instancia de quien no es titular. Laudo arbitral. El laudo arbitral no es directamente inscribible por no tratarse de un documento auténtico y no cabe practicar inscripciones a favor de las comunidades de bienes por carecer de personalidad jurídica. R. 26 de julio de 2024

TRACTO SUCESIVO

Protocolización de operaciones particionales. Tracto sucesivo. El acta de manifestaciones no es título hábil para reanudar el tracto sucesivo en sustitución de una instancia de heredero único con firmas legitimadas notarialmente o puestas en presencia del registrador. R. 23 de julio de 2024

Sentencia declarativa del dominio adquirido por usucapión. Situación de rebeldía procesal. Tracto sucesivo. Liquidación del impuesto. Para inscribir una sentencia de adquisición del dominio por usucapión dictada en rebeldía del demandado, es necesario que hayan transcurrido los plazos para ejercitar la acción de rescisión de dicha sentencia y liquidar los impuestos correspondientes. R. 26 de julio de 2024

Venta de fincas aportadas a concentración parcelaria. El principal efecto jurídico de la concentración, por virtud del principio de subrogación real, es el de que el dominio y los demás derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasarán a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo del modo y con las circunstancias que establece la presente Ley. R. 23 de julio de 2024

URBANISMO

Compra de participación indivisa de finca rústica. En caso de transmisión de cuota indivisa de finca inscrita, el amparo de la legitimación registral justifica que no se exija intervención administrativa alguna a menos que vaya acompañado de un indicio cualificado de posible parcelación urbanística, pero la concurrencia de este indicio cualificado revelador sería suficiente para el inicio del procedimiento del art. 79 RD 1093/1997 en orden a que la Administración competente pueda pronunciarse. R. 26 de julio de 2024

USUCAPIÓN

Inmatriculación art. 205 LH. Dudas de identidad. Amojonamiento. Usucapión. Ni la existencia de un amojonamiento ni la usucapión no declarada judicialmente tienen entidad suficiente para justificar la inscripción de una georreferenciación cuando hay oposición fundada de colindantes. R. 29 de julio de 2024

Usucapión declarada en procedimiento contra herederos del titular registral. Para que sean inscribibles las sentencias declarativas de la adquisición por prescripción cuando se trata de una finca inscrita es preciso que el procedimiento se haya dirigido contra los titulares registrales. En caso de fallecimiento, el procedimiento debe dirigirse contra los herederos ciertos y determinados siempre que se acredite su condición de tales; en otro caso hay que aplicar los requisitos de la LEC para los procedimientos dirigidos contra la herencia yacente: notificación a los herederos indeterminados por medio de edictos con comunicación al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada. R. 8 de agosto de 2024

USUFRUCTO

Solicitud de cancelación de derecho de usufructo. R. 24 de julio de 2024

Sociedad de gananciales. Cuatro formas distintas en que puede configurarse el usufructo cuando este derecho real confluye con la sociedad de gananciales. R. 24 de julio de 2024

VUELO

 Derecho de vuelo. Concepto, regulación y requisitos. R. 10 de junio de 2024

 

II. RESOLUCIONES MERCANTIL

PODERES

Claridad en la intervención del compareciente en la escritura: poder y revocación. Es inscribible una escritura de otorgamiento y revocación de poder, si en ella comparece el consejero delegado de la sociedad de que se trate, aunque en la intervención se haya dicho que también lo hace como apoderado, sin facultades de sustitución. R. 23 de julio de 2024

REGISTRO MERCANTIL

Claridad en la intervención del compareciente en la escritura: poder y revocación. Es inscribible una escritura de otorgamiento y revocación de poder, si en ella comparece el consejero delegado de la sociedad de que se trate, aunque en la intervención se haya dicho que también lo hace como apoderado, sin facultades de sustitución. R. 23 de julio de 2024

REPRESENTACIÓN

Claridad en la intervención del compareciente en la escritura: poder y revocación. Es inscribible una escritura de otorgamiento y revocación de poder, si en ella comparece el consejero delegado de la sociedad de que se trate, aunque en la intervención se haya dicho que también lo hace como apoderado, sin facultades de sustitución. R. 23 de julio de 2024

ENLACES:

LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

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