¿DÓNDE FUERON LOS PRÉSTAMOS DE CAIXA D’ESTALVIS DEL PENEDÈS, CAJA MURCIA, CAJA GRANADA, SA NOSTRA (CAJA BALEARES) Y BANCO MARE NOSTRUM?

¿Por qué los Registros piden que se les acredite mediante un acta?

por Javier Micó Giner, Notario de Sabadell

El problema que explicaremos en estas líneas no es exclusivo de los préstamos concedidos inicialmente por las Cajas o Banco que mencionamos. Se plantea en todas las ocasiones en que la sucesión en la titularidad de los préstamos y sus garantías hipotecarias deriva de una cesión de créditos o de una cesión de carteras. Por tanto, es un problema común con otras cesiones. Especialmente, sucede en los préstamos que se cedieron a Sareb, pero no solo se plantea respecto de los mismos. Nos ceñiremos al caso que más consultas genera en nuestra notaría.

No hay semana en que no se nos pregunte por el interesado o incluso por el notario (que pudo ingresar al notariado después de la crisis bancaria) el motivo por el que los Registros piden, antes de inscribir una novación, modificación o cancelación de hipoteca otorgada hoy por el Banco de Sabadell de un préstamo inicialmente concedido por Caixa d’Estalvis del Penedès, Caja Murcia, Caja Granada, Sa Nostra (Caja Baleares) o Banco Mare Nostrum, un documento acreditativo de que dicho préstamo fue efectivamente cedido a Banco de Sabadell.

Anticipamos que los Registros que así lo hacen tienen razón. En este y en los otros casos similares de cesión.

Intentamos explicar la razón en un lenguaje asequible para que cualquier interesado entienda el motivo de la petición. No se trata de un artículo para juristas.

Cualquiera de los Bancos que ha sobrevivido a la crisis puede ser titular de préstamos (y, por tanto, de sus garantías accesorias, las hipotecas) que originariamente concedieron otras Entidades de dos maneras:

Por fusión por absorción. En este supuesto todas las operaciones garantizadas con hipotecas de las Entidades absorbidas son ahora titularidad del Banco absorbente. La garantía sigue al crédito. Al ser todas, no es necesario acreditar que una concreta hipoteca es de la titularidad de este banco absorbente.
Por cesión (es el caso BMN). En este caso no todas las operaciones garantizadas con hipotecas de BMN (Caja Murcia, Caja Granada, Sa Nostra (Caja Baleares) y, sobre todo, Caixa d’Estalvis del Penedès) son de titularidad del Banco cesionario, sino solo algunas, solo las que efectivamente le fueron cedidas. Por eso, sí es necesario acreditar que una concreta hipoteca es de la titularidad del Banco cesionario.

No podemos olvidar que BMN cedió préstamos a Banco de Sabadell y a Sareb (que nos conste) y otros los retuvo y pasaron a Bankia cuando fue absorbido por esta entidad. Es más, el mismo deudor inicial que tuviera tres préstamos (como el criterio de cesión no fue personal ni territorial) podría hoy ser deudor de Banco de Sabadell, de Sareb o de Caixabank (en función de si se cedieron o no y a quién sus préstamos). Es más, lo normal es que solo se cediera a un Banco la operación con cierto rango registral y a Sareb otras.

Intentaremos explicar los pasos sucesivos y dónde se producen los principales problemas.

Los pasos sucesivos serían estos:

1. Mediante escritura otorgada el día catorce de septiembre de dos mil once, ante el Notario de Madrid, Don Antonio Morenés Giles, bajo el número 1.119 de su protocolo, (en lo sucesivo la “Escritura de Segregación”), las entidades Caja Murcia, Caja Granada, Sa Nostra (Caja Baleares) segregaron y traspasaron en bloque, por sucesión universal, a la entidad BANCO MARE NOSTRUM, S.A. (en lo sucesivo BMN), quien se subrogó con carácter universal en todos los derechos y obligaciones por razón del negocio financiero.

Por tanto, todos los préstamos del negocio bancario de esas Cajas, al ser fusión por absorción, sí pasaron a BMN.

2. El día 31 de mayo de 2013, las entidades BANCO MARE NOSTRUM, S.A. y BANCO DE SABADELL, S.A. formalizaron la cesión global parcial (en adelante, la “Cesión”) de determinados activos, pasivos y demás elementos que integran el negocio bancario de la Dirección Territorial Cataluña y Aragón de BMN, que fueron transmitidos en bloque por parte de BMN (como entidad cedente) en favor de Banco Sabadell (como entidad cesionaria), por medio de la escritura pública de cesión parcial de activos y pasivos que fue autorizada en la indicada fecha por la notaria de Madrid, Doña Ana López-Monís Gallego, con el número 1.323 de su orden de protocolo, inscrita en el Registro Mercantil de Madrid al Tomo 29.203, folio 213, sección 8, Hoja M-511037, inscripción 88ª.

El objeto de la cesión era «determinados» activos, es decir, solo se cedían algunos de los préstamos con sus garantías de esos territorios, no todos.

Por tanto, no todos los préstamos propios o provenientes de esas Cajas que eran de titularidad de BMN pasaron a Banco de Sabadell, al ser una cesión de ciertos activos y ciertos pasivos, pero no de todos. Es decir, se ceden solo ciertos préstamos; pese a las interpretaciones que erróneamente se aprecian en ocasiones, ni siquiera se ceden todos los préstamos de determinados territorios o de determinados deudores de esos territorios. No es infrecuente que sobre una finca hubiera más de una hipoteca y, normalmente, se cedía la primera hipoteca, pero no la segunda. Es decir, se seleccionaron los préstamos que se adquirían y no hay un criterio intuitivo para saber si un determinado préstamo está o no cedido. Debe comprobarse caso por caso.

3. En estos procesos de cesión de carteras de préstamos se establece un procedimiento de identificación de los préstamos cedidos (operación frecuente en la práctica y que nada tiene que ver ni con una fusión ni con una cesión global de activo y pasivo; no es una modificación estructural, es una cesión de cartera). Suele consistir en un listado o un archivo informático con datos diversos. El CD suele incluir una Base de datos de decenas de columnas. Los datos que normalmente constan y que son más relevantes a efectos notariales y registrales son el número de préstamo cedido; el deudor con su NIF; el principal; la fecha de concesión; la fecha de vencimiento; la existencia o no de garantía hipotecaria; si es o no préstamo a promotor; número de fincas hipotecadas; si son o no residenciales; intereses; fechas de revisión; periodicidad del interés; etc. Insistimos, decenas de columnas.

Por ejemplo, algunos datos que pueden constar en estos listados son

NCTA

DIR_REGIONAL

FAPE

FVTO

CONC

CAPE

IDEN

NOMB

TIPO_INTERES

MODALIDAD_TIPO_INTERES

REFERENCIAL

DIFERENCIAL

SUELO

TECHO

FREC_AMORTIZACION

NUM_UNI_RESID

NUM_UNI_TOTAL

DES_PRODUCTO_COMERCIAL

LOCALIDAD_BGAR

PROVINCIA_BGAR

CODIGO_POSTAL_BGAR

Pese a ello, la cuestión de identificar si un determinado préstamo se cedió o no, no es siempre sencilla porque todos sabemos que una finca registral puede dividirse, ser objeto de traslado o cambio de número en ciertos casos, venderse el inmueble con subrogación de un nuevo deudor, etc.

4. En una primera fase, la identificación de cada préstamo se hacía mediante comparecencias semanales bilaterales. No era necesaria ninguna comprobación.

5. Para disponer de la adecuada trazabilidad de los activos cedidos, mediante acta por mí autorizada el día 16 de septiembre de 2013 ya se me facilitó la copia autorizada y la documentación de soporte de los instrumentos públicos que recogían los datos para efectuar las comprobaciones que pudieran ser necesarias para localizar los préstamos cedidos.

6. Posteriormente, ambas entidades (BMN y Banco de Sabadell) consideraron que habiéndose producido ya la migración informática, podía establecerse un sistema más eficiente y unilateral.

7. Al efecto, ambas entidades me requirieron en la forma que resulta del «Acta genérica de requerimiento de acreditación de la inclusión en la cesión de Banco Mare Nostrum, S.A. a Banco de Sabadell, S.A. de préstamos, créditos y operaciones financieras y, en su caso, sus garantías reales (hipotecarias u otras) o personales cuyo acreedor inicial era Caixa Penedès, Sa Nostra, Caja Murcia, Caja Granada o Banco Mare Nostrum» por mí autorizada el día 3 de marzo de 2015, bajo el número 2.079 de mi protocolo. Desde entonces existe un protocolo de actuación, cuyo punto de partida es que está protocolizada la correlación de los números de préstamo de BMN con los que se les asignaron en la migración informática en Banco de Sabadell. BMN y Banco de Sabadell convinieron qué actuaciones eran suficientes una vez Banco de Sabadell ya disponía de los datos informáticos en sus sistemas. El sistema consiste en la emisión de un acta una vez efectuados los previos controles que pactaron ambas entidades.

8. La cuestión era y es pacífica.

9. La decisión fue ir identificando esos préstamos a medida que era necesario. No hubo pues un cambio universal de titular registral de los préstamos cedidos.

10. La cuestión se complica cuando, posteriormente, mediante escritura de fusión por absorción autorizada por el notario Madrid, Don José Luis López de Garayo y Gallardo, el día 29 de diciembre de 2017, bajo el número 5.634 de orden de su protocolo, que fue inscrita en el Registro Mercantil de Valencia, el día 8 de enero de 2018, en el tomo 9834, folio 175, hoja número V-17274, inscripción 698ª, BANKIA, S.A. absorbió a la entidad «BANCO MARE NOSTRUM, S.A.«, la cual quedó disuelta.

Lógicamente, Bankia sucede en aquellas operaciones de que Banco Mare Nostrum fuese titular en la fecha de la fusión. Por el contrario, Bankia no puede suceder en 2017 a Banco Mare Nostrum en las operaciones ya habían sido cedidas antes a otras entidades como Banco de Sabadell, S.A., porque tales operaciones ya no son de Banco Mare Nostrum desde 2013.

11. Uno de los problemas detectados es que Bankia encargó a una gestoría que inscribiera a su nombre las hipotecas en garantía de los préstamos procedentes de Banco Mare Nostrum. La gestoría inscribió todos los que registralmente aparecían todavía a nombre de Banco Mare Nostrum a favor de Bankia, sin tener en cuenta que un par de cientos de miles de ellos habían sido cedidos a Banco de Sabadell y otros, p.e. a Sareb (aunque esta previa cesión no se hubiese reflejado en el Registro).

Por tanto, se inscribieron a nombre de Bankia (por petición errónea de la gestoría mediante mera instancia, p.e. de 2019, no por error registral) préstamos que ya se habían cedido a otras entidades (entre ellas, Banco de Sabadell).

12. Finalmente, Bankia fue absorbida por Caixabank, S.A. mediante la escritura de fusión por absorción escritura autorizada por el notario de Valencia, Don Alfonso Maldonado Rubio, el día 25 de marzo de 2021, bajo el número 2.929 de protocolo.

Por tanto, como orientación para la práctica notarial y registral, podemos establecer estas conclusiones.

1º Los préstamos inicialmente concedidos por Caixa d’Estalvis del Penedès, Caja Murcia, Caja Granada, Sa Nostra (Caja Baleares) pasaron todos a Banco Mare Nostrum.

2º BMN no fue absorbido por Banco de Sabadell. BMN cedió préstamos (inicialmente concedidos por Caixa d’Estalvis del Penedès, Caja Murcia, Caja Granada, Sa Nostra (Caja Baleares) o por el propio BMN) a Banco de Sabadell (también cedió algunos a Sareb). No hay criterio ni temporal ni territorial, sino individualización de los cedidos.

3º Por tanto, actualmente, como mínimo, los préstamos (inicialmente concedidos por Caixa d’Estalvis del Penedès, Caja Murcia, Caja Granada, Sa Nostra (Caja Baleares) o por el propio BMN) pueden ser de la titularidad real de:

Banco de Sabadell,
Caixabank por absorción de Bankia
Incluso de otras entidades (p.e. Sareb).

4º Cuando se nos consulta si un préstamo es hoy de Banco de Sabadell se responde después de aplicar el protocolo de actuación que ambas entidades convinieron. Nosotros identificamos si el número de préstamo es correcto y, a partir de ahí, se inicia el protocolo de actuación.

Se precisa la remisión de (i) certificado que indique el número de préstamo en Banco de Sabadell o, incluso, en BMN y (ii) la nota o información registral.

Se remite a actasbmn@notariajaviermico.com

Cada semana se autoriza la identificación de los que, conforme al protocolo, han sido identificados como cedidos a Banco de Sabadell.

El resultado final es un acta identificativa que se remite al solicitante.

5º En ocasiones no es tan sencillo y tardamos un poco más. Las causas pueden ser:

a) Las «garantías» no vinculadas a préstamos (p.e. hipotecas de seguridad en garantía de un aval) no se localizan de la misma manera y optamos por formalizar un documento bilateral con consentimiento de Banco de Sabadell y de Caixabank.

b) Si por el error indicado de la gestoría, el préstamo figura a nombre de Bankia o de Caixabank y no es correcto, como para el cambio de titular registral se precisa el consentimiento del titular registral actual (Bankia, hoy Caixabank) para ponerlo a nombre de Banco de Sabadell, también optamos por formalizar un documento bilateral con consentimiento de Banco de Sabadell y de Caixabank.

c) Excepcionalmente y en poquísimas ocasiones en estos once años puede que alguna gestoría haya inscrito indebidamente en sentido contrario. Para resolver este problema, aplicamos la misma regla en sentido inverso del punto b). En los once años solo recordamos uno o dos casos.

d) Nunca debería bastar fiarse del mero certificado sin comprobación. Por ejemplo, no es infrecuente que el empleado de una sucursal no localice en su base de datos el préstamo y crea que eso significa que está pagado y emita certificado cancelatorio, cuando lo que sucede en realidad es que el préstamo no es de esa entidad. Este fenómeno se ha detectado en los dos sentidos. Un apoderado de Caixabank cancela un préstamo que, en realidad, no es de esta (porque se cedió a Banco de Sabadell); o un apoderado de Banco de Sabadell cancela un préstamo que, en realidad, no es de este (porque no se le cedió). Parece que algunos apoderados buscan y si no encuentran en la base de datos el préstamo, presumen que está pagado, cuando puede suceder -sencillamente- que no está en la base de datos de esa entidad porque nunca ha sido de su titularidad real.

e) Incluso en ocasiones se da un «falso negativo» por indicar incorrectamente el número de préstamo. En nuestra base de datos el número de préstamo que se nos dice que corresponde a Banco de Sabadell no aparece. Sin embargo, puede que sí sea de Banco de Sabadell. El motivo es que con motivo de p.e. las subrogaciones préstamos (imaginemos un préstamo de promotor que se divide al acabar la obra) el número de préstamo actual difiere del que tenía cuando se cedió. En esos casos, sí funciona el protocolo de actuación, aunque pueda ser un poco más complejo al deber localizar primero el préstamo de origen en la fecha de la cesión.

La base de datos permite localizar los préstamos cedidos

– o por el número de préstamo en BMN en el momento de la cesión

– o por el número de préstamo que se le asignó en Banco de Sabadell en el momento de la cesión; si después (novación, subrogación) se cambió el número de préstamo, debe realizarse el estudio oportuno.

En resumen, si está claro (que son la inmensa mayoría de los casos), hacemos el acta de identificación. Si no lo está, acudimos al documento bilateral.

Tampoco debe extrañar a nadie. Un sistema parecido se usó para identificar activos cedidos a Sareb y el notario encargado emite un documento que permite justificar la trazabilidad.

Esperamos haber despejado las dudas y haber facilitado una orientación sobre cómo proceder.