por Víctor Esquirol Jiménez, notario de El Masnou (Barcelona)
El DOGC del día 26 de febrero de 2025 ha publicado el Decreto-Ley 2/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo. Dicho DL entró en vigor el día 27 de febrero de 2025.
El Título III contiene las medidas en materia de urbanismo y vivienda y modifica, entre otras, las siguientes normas:
– El Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo (art. 3).
– El Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo (art. 4).
– La Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (art. 5)
– El Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria (art. 6).
La novedad de mayor interés notarial y registral consiste en la introducción de un nuevo derecho de adquisición preferente a favor de la Generalitat en la transmisión de viviendas, recogido en los arts. 5.1 y 6.
El art. 5.1 añade un párrafo al apartado 2 del art. 15 de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, con el siguiente tenor:
«En la transmisión de viviendas en zonas declaradas mercado residencial tensionado, la Administración de la Generalitat puede ejercer el derecho de tanteo y retracto en estos ámbitos.»
Esta disposición se concreta en el art. 6, que añade un apartado 2 al art. 2 del Decreto ley 1/2015, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, con la siguiente redacción:
«2. También están sujetos al derecho de tanteo y retracto de la Administración de la Generalitat:
1. La transmisión de cualquier vivienda situada en una zona declarada mercado residencial tensionado que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica que esté inscrito en el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda, de acuerdo con lo que establece la disposición adicional vigesimoséptima de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, o de acuerdo con lo que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Este derecho de adquisición preferente afecta la primera transmisión y las posteriores de las viviendas durante la vigencia de este Decreto ley.
No están sujetas al tanteo y retracto que establece el párrafo anterior las transmisiones de viviendas de nueva construcción que se hagan a personas físicas para su uso propio.
2. La adjudicación de cualquier vivienda que provenga de una subasta administrativa o judicial.»
El Colegio Notarial de Cataluña ha circulado una nota informativa en la que interpreta el derecho de adquisición preferente regulado en el apartado 2.1 en el sentido de que, para que la transmisión quede sujeta al mismo, es necesario que se cumplan todos los requisitos siguientes:
a) Que el objeto de esa transmisión sea una vivienda.
b) Que dicha vivienda esté situada en una zona declarada como residencial tensionada. Los municipios incluidos en las zonas de mercado residencial tensionado se pueden consultar aquí.
c) Que el transmitente sea una persona jurídica.
d) Que la persona jurídica transmitente sea una gran tenedora de viviendas.
e) Que no se trate de transmisiones de viviendas de nueva construcción que se hagan a personas físicas para uso propio.
¿Cómo se determina si una persona jurídica es gran tenedora?
En principio, según la dicción del art. 2.2.1 DL 1/2015, a los efectos del derecho de adquisición preferente, la condición de gran tenedor viene determinada por su inclusión en el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda, dependiente de la Agencia de la Vivienda de Cataluña. Entiendo que debería ser suficiente con la consulta de dicho registro, sin necesidad de manifestaciones o de mayores averiguaciones al respecto.
Ahora bien, el Registro de personas de grandes tenedoras de vivienda, creado hace tres años en la DA 27ª de la Ley del derecho a la vivienda, aún no está operativo. Ante esta situación, el art. 6.4 DL 2/2025 añade un apartado 3 a la DT única del DL 1/2015, con el texto siguiente:
«Mientras no entre en vigor el Decreto regulador que tiene que desplegar el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda, las personas jurídicas que quieran transmitir viviendas situadas en una zona declarada mercado residencial tensionado, de acuerdo con lo que establece el artículo 2.2 de este Decreto ley, deben acreditar mediante certificación registral el número de viviendas de que son propietarias en el momento de formalizar la escritura de compraventa. Esta certificación debe testimoniarse en el título.»
Sin embargo, la certificación registral citada no indicará si una persona jurídica es gran tenedora o no, sino únicamente el número de viviendas de que es propietaria, lo que obliga a entrar en el concepto de gran tenedor.
Para determinar dicho concepto, el art. 2.2 se remite a la DA 27ª de la Ley (catalana) 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda; y al art. 3.k) de la Ley (estatal) 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
La DT 27ª, que creó el Registro de grandes tenedores de vivienda, dispone que se inscribirán en él las personas jurídicas que sean grandes tenedores de acuerdo con lo que establece el artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. Este precepto incluye, además de las entidades financieras y asimiladas, a las personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de diez viviendas ubicadas en territorio del Estado, con algunas excepciones.
Por su parte, el art. 3.k) de la Ley 12/2023 considera como gran tenedora a toda persona jurídica que sea titular de más diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. En entornos de mercado residencial tensionado bastará con que sean titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito.
Por consiguiente, a mi juicio, para que una persona jurídica sea considerada como gran tenedora de viviendas basta con que cumpla alguno de los siguientes requisitos:
a) que sea titular de más de 10 viviendas en todo el territorio del Estado;
b) que sea titular de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial en todo el territorio español;
c) que sea titular de 5 o más viviendas situadas en zonas tensionadas de Cataluña.
La nota informativa del CNC reconoce que existen situaciones dudosas para determinar si una titularidad computa a estos efectos; por ejemplo, en el caso de ostentar el derecho de usufructo o una titularidad compartida, o de inmuebles destinados solo en parte a viviendas. Es de esperar que estas y otras dificultades que van a surgir es la práctica no sean un obstáculo a la seguridad jurídica de la que somos garantes notarios y registradores.
¿Cómo se acredita ante el notario que una persona jurídica es gran tenedora o que no lo es?
Mientras no esté operativo el Registro de grandes tenedores de vivienda, la nota informativa del CNC aclara que, en toda transmisión de vivienda realizada por una persona jurídica, su representante deberá declarar si es o no gran tenedor. Si manifiesta que lo es, deberá acreditar que ha notificado su intención de transmitir a la Agencia Catalana de Vivienda en la forma prevista en el DL 1/2015. Si manifiesta que no lo es, deberá aportar la certificación registral citada, que también puede obtenerse desde la notaría a través de la URL:
ENLACES:
RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMAS – RESOLUCIONES
OTROS RECURSOS: Secciones – Participa – Cuadros – Práctica – Modelos – Utilidades
WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio – Ideario Web
