SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 10/09/14

CASO 87. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS EN ASIENTOS CADUCADOS Y REPRESENTACIÓN.- En noviembre se autoriza una escritura de aumento de capital social: la sociedad A aumenta su capital social en 540.800 euros mediante la emisión de 5.408 nuevas participaciones sociales de 100 euros de valor nominal cada una de ellas, numeradas correlativamente del 25.712 al 31.119. La sociedad B suscribe íntegramente las nuevas participaciones y en pago de las mismas “aporta y transmite” a la entidad A que “recibe y adquiere” dos fincas. Presentada la escritura en el Registro se le puso nota de calificación por falta de previa inscripción en el Registro Mercantil.

En julio se autoriza por el mismo Notario otra escritura de aumento de capital social en la que intervienen las mismas sociedades. A aumenta su capital social en 397.200 euros mediante la emisión de 3.972 “nuevas” participaciones de 100 euros de valor nominal cada una de ellas, numeradas correlativamente del 25.712 al 29.683, ambos inclusive. La sociedad B suscribe íntegramente las “nuevas” participaciones sociales y en pago de las mismas “aporta y transmite “a la entidad A que “recibe y adquiere” las mismas dos fincas que ya fueron aportadas en la escritura autorizada en noviembre.

Por la razón que fuera la primera de las escrituras no tuvo acceso al Registro Mercantil, y por lo tanto, tampoco se reintegró al Registro de la Propiedad para su inscripción. Y en julio han otorgado una nueva escritura sin tener en cuenta la otorgada en su día, puesto que la numeración de las “nuevas” participaciones sociales coincide con la de la primera escritura, aunque ahora el aumento de capital sea menor. La ponente considera que aunque no se haya inscrito el aumento en el Mercantil y la aportación en el de Propiedad, la transmisión de las fincas ya se ha efectuado.

Se plantean las siguientes cuestiones:

1.- ¿Se puede calificar teniendo en cuenta un documento presentado en su día en el Registro, no inscrito, y cuyo asiento de presentación está actualmente caducado? Las dos escrituras se han presentado telemáticamente, y por lo tanto la copia autorizada electrónica de la primera escritura está en el Registro. Y las dos han sido debidamente autoliquidadas del correspondiente Impuesto.

La ponente cita dos RRDGRN de 14 de abril de 2009 y 24 de septiembre de 2011 en las que se resuelve la cuestión en el sentido de ordenar la inscripción en base a los principios de legitimación registral, tracto sucesivo y prioridad, pues el registrador sólo puede tener en cuenta los asientos de presentación vigentes, no los caducados al tiempo de la presentación del documento, que es como si no se hubiesen presentado nunca. En el mismo sentido se manifiestan los asistentes al seminario.

2.- Además, en relación con la segunda escritura, en la certificación expedida por el Administrador Único de la entidad A (que se incorpora a la misma), se faculta a dicho administrador para elevar a público los acuerdos sociales. Sin embargo dicho señor es el que interviene como Administrador Único de la entidad B. Y la entidad A interviene representada por un apoderado, estando la escritura de apoderamiento pendiente de inscribir en el Mercantil. Entiende el proponente del caso que hay un autocontrato, puesto que el poder solo puede haberlo otorgado el Administrador Único que es el mismo que el de la sociedad aportante –B-, y es el que está facultado para elevar a público los acuerdos sociales adoptados en la Junta General Universal de A.

En relación con esta cuestión la mayoría entendió que si el poder está pendiente de inscribir en el Registro Mercantil, como resulta del título, ha de tratarse de un poder general y por tanto no existiría autocontrato (sí lo habría si se tratase de un poder especial pero en tal caso no necesitaría inscripción en el Registro Mercantil). En cualquier caso se podría calificar con la fórmula de no se acredita la realidad, validez y vigencia del nombramiento, siendo uno de los medios para acreditarlo y subsanar el defecto, la inscripción en el Registro Mercantil.

Al hilo de esto se planteó si deben ser calificados los documentos que previamente han de ser inscritos en el Registro Mercantil, más allá de la simple exigencia de esa previa inscripción. En nuestro caso se trataría de si basta indicar que debe inscribirse en el Registro Mercantil el aumento de capital para poder acceder al Registro de la Propiedad, o si la necesidad de una calificación global y unitaria conllevaría indicar también y, caso de existir, el conflicto de intereses. La mayoría se inclinó por esta segunda opinión.

CASO 88. CONFLICTO DE INTERESES EN HERENCIA.- Se otorga una escritura de partición de herencia por un albacea, comisario, contador-partidor. Entre los herederos –que no comparecen en la escritura- hay un incapacitado. Conforme al art. 1057 CC, el comisario contador-partidor debería haber hecho inventario de los bienes de la herencia con intervención de los representantes legales del incapacitado. Como el tutor es otro de los herederos existe un conflicto de intereses y por tanto tendría que haberse nombrado un defensor judicial del incapacitado. La escritura se otorgó en 2009 y en 2011 se otorga la escritura de partición de la herencia causada por el fallecimiento del heredero incapacitado, en la que intervienen todos sus herederos. Ahora se presentan las dos escrituras en el Registro. ¿Se podría inscribir la primera de las herencias a la vista de la segunda escritura sin necesidad de nombrar el defensor judicial?

Se entiende por mayoría que al resultar acreditado el fallecimiento del heredero incapacitado podría resultar exagerado pedir ahora el nombramiento de un defensor judicial y que la aceptación por sus herederos se puede considerar una ratificación de la primera herencia.

    

CASO 89. DENEGACIÓN POR ABUSIVA DE CLÁUSULA SUELO.- La sentencia de 5 diciembre 2013 del Juzgado de 1ª Instancia nº 100 de Madrid ha confirmado una calificación del registrador por la que denegaba la inscripción de una cláusula suelo abusiva en una escritura de novación de hipoteca. En ella la juez plantea, primero si el registrador se extralimita al denegar por abusiva la inscripción de una cláusula suelo de una hipoteca, a lo que responde que no basándose en la resolución DGRN 13 septiembre 2013. Según la resolución y la sentencia, Notarios y Registradores son autoridades obligadas a velar por el cumplimiento de las Directivas comunitarias de consumidores y, por tanto, actuar de oficio en los términos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Además, se plantea el ajuste a la legalidad de la cláusula suelo y considera que la misma es abusiva por ser contraria a la reciprocidad, pues so capa de un préstamo hipotecario a interés variable regula uno que es fijo a la baja y variable sólo al alza de los intereses. Considera que el reparto de riesgos entre profesional y persona consumidora es abusivo y contrario a la reciprocidad.

 Se plantea la exposición breve de la sentencia y las actuaciones del Registro ante ella una vez que gane firmeza, en particular, ante las insuficiencias de la legislación hipotecaria, si es necesario notificar el fallo a algunos organismos como la Agencia de Consumo, Seguridad Alimentaria y Nutrición, a los servicios de consumo de la Comunidad Autónoma y a los interesados personas consumidoras.

  Hecha una breve exposición de la sentencia, la cual todavía no es firme, se insiste en la necesidad de que los registradores actuemos de oficio en la calificación de las cláusulas abusivas.

  La prohibición de cláusulas abusivas según las Directivas comunitarias es especialmente intensa, ya que tiene el carácter de la nulidad de pleno derecho y el objetivo de erradicación de las cláusulas abusivas es prioritario para el legislador comunitario, que le ha dado carácter disuasorio, con el propósito puesto en asegurar un elevado nivel de protección, tal y como se reconoce en los Tratados Constitutivos.

  La actuación de notarios y registradores es debida, no se trata de una mera facultad y tanto el TS en su sentencia de 16 diciembre 2009 como la DGRN a partir de su resolución 1octubre 2010 proclaman un papel activo de los registradores frente a las cláusulas abusivas.

  Sin embargo, la legislación hipotecaria presenta insuficiencias en la lucha por la erradicación de las cláusulas abusivas en los contratos y actos que se inscriben en el Registro de la propiedad. Las personas consumidoras pese a ser las primeras interesadas en el resultado del procedimiento no tienen reconocido ni legal ni reglamentariamente el derecho a conocer ni la denegación ni el resultado del procedimiento de recurso gubernativo o judicial. No está regulado expresamente el modo en el que deben desaparecer del Registro las cláusulas abusivas previamente inscritas.

  Tampoco se recoge expresamente la falta de necesidad de solicitud previa del presentante para la inscripción parcial de la hipoteca con denegación de la cláusula abusiva, ya que la nulidad de las cláusulas abusivas es coactiva y se le impone al profesional o banco aunque no hubiese querido contratar sin ella.

  Aunque la introducción de cláusulas abusivas en los contratos es una infracción de consumo (art. 49.1.1 TRLGDCU), no hay regulación sobre la necesidad de comunicación de la existencia de una cláusula abusiva en un contrato presentado a inscripción a las autoridades competentes.

    

CASO 90.- PRECIO PRELIMINAR EN TRANSMISIÓN DE ACTIVOS.- “Calificación del “precio preliminar” de la escritura de 30 de junio de 2014 otorgada ante un notario de Toledo, de transmisión de activos de Barclays Bank a Caja Rural de Castilla La Mancha, a la vista de la traducción del contrato privado incorporado a la escritura.

  Uno de los asistentes aclaró que tras varias conversaciones con el notario autorizante de la escritura la cuestión es que el precio preliminar y el precio de compra son conceptos distintos, toda vez que el precio preliminar comprende todos los activos de las dos transmisiones que se han efectuado con el correspondiente ajuste que resulte aplicable.

  En realidad se trata de la venta de una serie de créditos hipotecarios, saldos, posiciones… de los que en el momento de otorgamiento de la escritura ahora presentada sólo se conoce y sólo se puede conocer un valor aproximado. Por ello se denomina “precio preliminar”. Ello significa que ciertamente no es un precio determinado que cumpla las exigencias de la legislación hipotecaria. Sólo en un momento posterior se conocerá el importe definitivo, que será la diferencia entre el activo definitivo y el pasivo definitivo transmitidos.

  Cabe mantener a este respecto dos posturas, o bien entender que el precio preliminar es suficiente a efectos de inscribir esta primera transmisión puesto que aunque no está perfectamente determinado como precio global de la operación, las reglas para su determinación están consensuadas por las partes en el contrato privado que se ratifica y eleva a público en la escritura, por lo que es determinable sin necesidad de nuevo acuerdo. O entender que no es suficiente y que habría que esperar a que sea definitivo el ajuste consecuencia de la segunda transmisión, que no va a llegar a los Registros porque no afecta a bienes inmuebles ni a préstamos hipotecarios. La mayoría se inclina por considerar que el precio preliminar en los términos en que está fijado es suficiente para la venta que se instrumenta en la escritura, pues si existe algún ajuste posterior se referirá a activos que no son inmobiliarios.

 Aunque no se cumple el requisito de determinación del precio total, es demasiado oneroso exigirlo, con el retraso que conllevaría y cuando en realidad la cantidad definitiva depende de una serie de derechos y obligaciones que se transmiten junto con los créditos hipotecarios que, por no ser inscribibles, nunca van a tener acceso al registro. En todo caso será conveniente advertir esta circunstancia, transcribiendo las condiciones de los puntos 4.3, 4.4 y 4.5 del contrato traducido.

     

CASO 91. CESIÓN URBANÍSTICA OBLIGATORIA.- Se trata de la interpretación del art. 31.1 RD urbanismo -dice dicho artículo (parte subrayada y en negrita)-: “Artículo 31. Inscripción de terrenos de cesión obligatoria en virtud de certificación del órgano actuante.

En el caso previsto en el apartado 2 del artículo anterior, en la certificación expedida por el órgano actuante deberá constar:

1. La resolución en la que se acordó la ocupación de las fincas que han de ser objeto de cesión a favor de la Administración actuante, con especificación de su destino a cesión, conforme a las previsiones del plan.

2. Que el expediente previo a la resolución ha sido notificado a los titulares registrales de las fincas objeto de cesión y que se les ha concedido un plazo no inferior a treinta días para solicitar la tramitación del proyecto de equidistribución, si fuera oportuno.

3. Si hubo o no dicha solicitud y, en caso afirmativo, los términos en que se dictó la resolución motivada en la que se exprese que no resulta procedente la equidistribución solicitada por haberse consolidado totalmente la edificación permitida o legalizada por el planeamiento en cuya virtud se exige la cesión.

4. Que la resolución administrativa en la que se acordó la ocupación unilateral no es susceptible de recurso alguno, administrativo o jurisdiccional, salvo el posible recurso de revisión”.

Es decir, unos de los requisitos es que se identifique el Plan que determinó las fincas que habían de ser objeto de cesión obligatoria. En el caso, el Plan que determinó la obligación de cesión es muy antiguo (de los años 60). Se ejecutó en su totalidad pero no se efectuaron las cesiones de zonas verdes y viales. Las NNSS actuales siguen manteniendo ese destino de zonas verdes o viales, pero la obligación de cesión de esos terrenos no deriva de las actuales NNSS sino del primitivo Plan que no se cumplió.

  Por tanto, ¿a qué Plan se refiere el art. 31 a efectos de consignarlo en la Certificación Administrativa? La registradora entiende que se refiere al primitivo no cumplido, sin perjuicio de que las actuales NNSS sigan manteniendo el mismo destino. ¿O se refiere al planeamiento actual? Si se sigue esta última interpretación podrían surgir problemas en cuanto al modo de obtención de dichos terrenos por el Ayuntamiento.

  Un sector doctrinal entiende que la remisión al Plan debe ser interpretada ampliamente no como a un plan concreto sino como planeamiento urbanístico en general. La ponente ve problemas derivados del carácter gratuito que tendría la cesión si deriva del Plan antiguo y las contraprestaciones que se pueden exigir al Ayuntamiento si se entiende que deriva de las NNSS.

  En el seminario se sugiere la aplicación del mecanismo de reanudación de tracto sucesivo interrumpido a que se refiere el art. 37 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas. Esta solución es defendida partiendo de que hay título aunque no esté documentado. Frente a ella se objeta que aunque se admita que baste la existencia de título material (obligación de cesión aunque falte el documento), no existe el presupuesto de interrupción del tracto.

La mayoría entiende con la registradora que plantea el caso que debe acudirse o bien al referido artículo 31 pero con indicación del plan antiguo del que deriva la cesión obligatoria o bien recurrir a un juicio declarativo como solución última.

      

CASO 92. MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.- En el Registro existe una finca en la que la dueña única tras constituir unos Estatutos de Comunidad y manifestar ser su voluntad vender la misma por pisos procedió a efectuar dichas ventas y los pisos se sacaron a folio independiente por segregación en los años 1957 y 1958 (no hay por tanto división horizontal).

Ahora presentan escritura en la que se hace constar que:

1.- En el mes de julio de 2005, la Comunidad de Propietarios de la Calle … nº …, de Madrid, celebró una Junta General Extraordinaria que tuvo como objeto la adopción de unos importantes acuerdos (demolición del edificio, declaración de obra nueva, declaración de disolución del régimen de propiedad indivisa sobre el solar sobre el que se construía el nuevo edificio, constitución de la división horizontal, adjudicación de las fincas resultantes de la división horizontal, etc.); acuerdos que no gozaron de la necesaria unanimidad, por lo que se hizo necesario acudir a la vía judicial.

2.- La demanda fue estimada en su integridad, por sentencia del año 2011 en virtud de la cual, se declararon aprobados judicialmente los acuerdos adoptados en la Junta de julio de 2005, estableciendo que los demandados debían prestar su voluntad para extender los actos jurídicos necesarios para llevarlos a término.

3.- Dicha sentencia fue ejecutada, mediante auto acordando el despacho de ejecución, con su correspondiente decreto. Y con fecha 5 de diciembre de 2012 se dictó auto teniendo por emitida la declaración de voluntad de los propietarios que no habían votado a favor de los acuerdos. Dicho auto es firme, pero uno de los propietarios está notificado por edictos por constar inscrito en el Registro Central de Rebeldes Civiles.

Cuestiones:

1ª.- En la escritura comparecen el resto de los propietarios y se inserta testimonio del auto referido. ¿Es necesario que se haga constar por el Juzgado que han pasado los plazos para interponer el recurso de rescisión al rebelde?, que según el art. 502 LEC es “de cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente.” ¿O si el testimonio del Auto se ha dictado transcurrido ese plazo y el mismo es firme se puede considerar suficiente?

  Considera la mayoría de los asistentes que es necesario que el Juzgado certifique que han pasado los plazos para la interposición del recurso de rescisión contra la sentencia toda vez que ésta no ha podido ejecutarse por ser firme aun no habiendo transcurrido los plazos referidos, en cuyo caso no podría ser objeto de inscripción sino de anotación preventiva de conformidad con lo dispuesto en el art. 524 LEC.

2ª.- Algunas de las fincas estaban gravadas con hipotecas. Los elementos inicialmente eran 27 y ahora son 40 y por tanto las cuotas de participación iniciales no se corresponden con las resultantes. No comparece ningún acreedor. ¿En caso de que comparecieran y consintieran sería posible hacer un arrastre selectivo de la carga al nuevo elemento que se adjudica al primitivo deudor?

  La respuesta de la mayoría fue afirmativa, en definitiva el acreedor debe consentir que el objeto hipotecado sea el nuevo piso y no el anterior, liberando de la carga al resto de los pisos. Se recuerda la doctrina de la DGRN en Resolución de fecha 13 de junio de 1998 en la que afirmó que no era necesario que el acreedor consintiera pero la hipoteca seguiría gravando la cuota que antes existía sobre los elementos comunes. Pero se estima que al no ser esta la voluntad de los propietarios manifestada en la escritura y salvo que lo solicitaran expresamente es preferible pedir el consentimiento del acreedor.

3ª.- Las fincas resultantes de la división horizontal se adjudican a los propietarios en la forma prevista en el referido acuerdo de la Junta, existiendo un remanente de fincas que según el acuerdo “serían adjudicados en proindiviso a la Comunidad de Propietarios para su ulterior disposición”. En la escritura añade “y por ende a los diferentes vecinos en proindiviso, para su ulterior disposición”. ¿Es preciso que indiquen que será proindiviso en proporción a la cuota que cada uno tuviese en el edificio original?

  Entre los asistentes hay disparidad de criterios en la interpretación de cuál es la proporción en la que deben adjudicarse los elementos que integran ese remanente. Para algunos ha de ser la proporción en la que eran propietarios del edificio inicial. Para otros la proporción en que lo sean del nuevo. Se sugiere calcular si esta proporción es la misma, ante la dificultad de conseguir una rectificación de este extremo, dado que los acuerdos fueron aprobados judicialmente y no sería posible ahora contar con el consentimiento de los ausentes y disidentes cuya declaración de voluntad ha sido suplida por el Juez, pero únicamente en cuanto a lo consignado en dichos acuerdos. Se sugiere además la posible sujeción de dichas cuotas a las hipotecas preexistentes de los respectivos titulares.

    

CASO 93.- LIMITACIÓN A BONIFICACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS.- En una escritura de préstamo hipotecario se pacta un tipo de interés fijo el primer año y luego a partir del segundo año un interés variable tomando como referencia el Euribor en primer lugar y, a falta del mismo, el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre concedido por las entidades de crédito en España incrementado en x puntos (es decir, lo habitual).

En la cláusula de BONIFICACIONES se recoge lo siguiente: El margen o diferencial indicado se reducirá en el caso de que concurran en alguno de los prestatarios las siguientes condiciones de vinculación del modo siguiente: Tener domiciliada la nómina… contratado el seguro multirriesgo… póliza de seguro de vida, etc. Añadiéndose al final “Las citadas reducciones que las partes pactan expresamente que no pueden dar lugar a un diferencial inferior a 2,90% dejarán de aplicarse en la revisión en que hayan cesado las condiciones necesarias para su aplicación. Su comprobación se realizará por periodos semestrales verificándose el último día del mes anterior al de la revisión respectiva.” ¿Puede considerarse que es una cláusula suelo a los efectos de exigir el consentimiento manuscrito?

  La respuesta mayoritaria considera que no es una cláusula suelo puesto que el límite se fija al diferencial y no al tipo de referencia. El tope limita el beneficio del deudor por su fidelización con otros contratos al banco.

Madrid, 10 de septiembre de 2014

Irene Montolío Juárez (ponente)

Marta Cavero Gómez

Carlos Ballugera Gómez

 

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 24/09/14