ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO
Sobre finca agrupada instrumentalmente, que ya ha sido dividida
Sobre finca agrupada instrumentalmente, que ya ha sido dividida
- Una finca registral –la número 1.896– se formó por agrupación instrumental en expediente reparcelatorio de varias fincas de origen y simultáneamente fue objeto de división en cincuenta y cinco fincas de reemplazo, una de las cuales a su vez se dividió en propiedad horizontal dando lugar a varias fincas registrales. Solicitada anotación preventiva de embargo sobre la finca 1.896 el Registrador la deniega por su carácter instrumental, si bien practica anotación sobre las fincas de reemplazo aún a nombre del deudor.
Se debate, por tanto, en el presente recurso la posibilidad de tomar anotación preventiva de embargo sobre una finca que había sido dividida con anterioridad, como consecuencia de un procedimiento de equidistribución, finca que se había formado por agrupación de las fincas de origen del proyecto, con carácter instrumental, de conformidad con el artículo 18.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
- El artículo 310.3 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (hoy artículo 54.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio), determina que la inscripción de los títulos de reparcelación o compensación, puede llevarse a efecto de dos maneras: bien mediante la cancelación directa de las inscripciones y demás asientos vigentes de las fincas originarias, con referencia al folio registral de las fincas resultantes del proyecto; bien mediante agrupación previa de la totalidad de la superficie comprendida en la unidad de ejecución y su división en todas y cada una de las fincas resultantes de las operaciones de reparcelación o compensación.
En el supuesto de que se hubiera optado por la agrupación, el artículo 18.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, dispone que si se hubieran agrupado en el proyecto las fincas de origen, la inscripción de la agrupación se practicará a favor de la comunidad de los interesados en el procedimiento y en la nota de referencia se hará constar su carácter instrumental.
El artículo 18.2 expresamente determina el carácter instrumental de la finca agrupada, dado su carácter transitorio, que sirve de puente o nexo entre las fincas de origen y las fincas de resultado, ordenando el artículo 310.3 del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana su división en todas y cada una de las fincas resultantes de las operaciones de reparcelación o compensación. Además, de acuerdo con el propio artículo 18.2 la inscripción debe practicarse a favor de la comunidad de interesados.
Consecuentemente, el procedimiento registral para la inscripción del proyecto de equidistribución previsto en el artículo 18.2, supone la agrupación registral, no necesariamente física, de todas las fincas registrales de origen, formando una finca registral especial o «instrumental», y su inmediata división, en todas y cada una de las fincas resultantes de las operaciones de reparcelación o compensación, de modo que no quede ningún resto en la finca «instrumental», siendo esencial en este supuesto que la agrupación y la división sean simultáneas o inmediatas. La desagrupación –se haga o no cancelación formal del asiento de agrupación– se produce con carácter inmediata la inscripción de las fincas en que se divide, lo que constará mediante la oportuna nota marginal.
- En el presente expediente, el recurrente pretende que se tome anotación preventiva de embargo sobre una finca registral que como tal ya no existe en el Registro, por cuanto, como se ha afirmado, dicha finca «instrumental» ha sido inmediatamente dividida. Así se deduce de la inscripción primera de la finca registral 1.896 y de su nota al margen.
En aplicación del principio de subrogación real, no existe inconveniente en tomar anotación preventiva del embargo sobre las fincas de reemplazo adjudicadas al deudor, pero no sobre las que hubieran sido transmitidas a un tercero protegido por la fe pública registral. Precisamente esto es lo que ha sucedido en este caso, en el que el Registrador ha practicado la anotación sobre las fincas de reemplazo inscritas a nombre del deudor y ha denegado la anotación del embargo respecto de las fincas en las que se ha dividido la «instrumental agrupada» que están inscritas a favor de terceras personas. Tomar anotación preventiva sobre estas fincas infringiría tanto el principio registral de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), como el de prioridad (artículo 17 de la Ley Hipotecaria), así como el principio constitucional de tutela judicial efectiva e interdicción de la indefensión, que proclama el artículo 24 de la Constitución, por cuanto en dichos procedimientos no han sido demandados los titulares registrales.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase Resolución de 16 de agosto de 2010) que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. De modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento, en el presente caso, contra los titulares registrales de las fincas a que se refiere el recurso, y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos. Frente a ello no puede alegarse la limitación del ámbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resolución de 12 de febrero de 1998).
En efecto, según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo y 15 y 19 de octubre de 2007, y 17 de marzo de 2009), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.
No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.
Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervención legalmente prevista en el procedimiento; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.
- El hecho de que pudiera existir una afección de las parcelas de resultado al pago de los gastos de urbanización, sin entrar a prejuzgar si en este caso le fuera aplicable, toda vez que en el Mandamiento de embargo nada se dice al respecto, no exime de la necesidad de llamar al procedimiento al titular registral en el momento de la anotación, como consecuencia del principio de tracto sucesivo proclamado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que es una manifestación en sede registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y como así se deduce del propio artículo 19.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, cuando determina que el procedimiento correspondiente se dirigirá contra el titular o titulares del dominio y se notificará a los demás que lo sean de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
5 febrero 2011
