ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Efectos en la calificación de otros documentos

Efectos en la calificación de otros documentos

Aunque la calificación de un documento presentado debe tener en cuenta no sólo el propio documento, sino también los presentados después, aunque sean incompatibles, no puede denegarse la inscripción del presentado en primer lugar por el hecho de que entre los posteriores exista uno contradictorio y, concretamente, una solicitud de que el primero no se inscriba como consecuencia de haberse interpuesto una querella, pues no es la sola contradicción, sino los vicios o defectos del primer documento, que el título posteriormente presentado ponga de manifiesto, los que podrían determinar la suspensión o denegación de su inscripción. Y como en este caso el documento ulteriormente presentado no evidencia por sí la nulidad del primeramente presentado, no puede bastar para impedir la inscripción de éste.

2 enero 1992 [1]

Efectos en la calificación de otros documentos.- No existe obstáculo para que en la calificación se tengan en cuenta no sólo los documentos presentados, sino también los auténticos relacionados con éstos, y presentados después, aunque no sea por la misma persona interesada, y háyanse reseñado o no en el mismo asiento de presentación del título correspondiente. Sentado lo anterior, en el transcurso del procedimiento registral no puede pretenderse que se produzca indefensión por desconocimiento de documentos, puesto que el Registro Mercantil es público, y, por tanto, accesible en cualquier momento. A lo largo de todo el procedimiento registral puede solicitarse y obtenerse certificación o nota informativa, no sólo de asiento, sino también de cualquier documento depositado en el Registro. Como puso de relieve la Resolución de 26 de junio de 1986 [2], se caracteriza el procedimiento de calificación por su simplicidad formal, dada la permanente accesibilidad a la información registral y la comunicación oral con el Registrador, lo que se traduce en una cierta inmediatez de los interesados a través de la figura del presentante. Por todo ello, no puede alegarse indefensión por el hecho de que el Registrador haya basado su calificación en documentos presentados con posterioridad al calificado, pues antes y después de extendida la calificación, y antes de interponer el recurso de reforma, estuvo a disposición de los recurrentes la información de la que se manifiestan privados.

28 diciembre 1992

Efectos en la calificación de otros documentos.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso, los siguientes:

66. a) Con fecha dos de Septiembre de dos mil cuatro, se presentó en el Registro de la Propiedad de Utrera-1 copia auténtica de la escritura otorgada ante el Notario de Morón de la Frontera (Sevilla) Don José Andujar Hurtado, el día 4 de agosto de 2004 (número de protocolo 479), en la que don Manuel Poley Ruiz y su esposa doña María Rocío Gómez Roldán vendieron a don José López Díaz y doña María del Carmen Chaves Pérez, quienes adquirieron para su sociedad de gananciales, mil partes indivisas de las dieciséis mil novecientas sesenta y una partes indivisas con veinticinco décimas de parte indivisas en las que se considera dividida la finca registral 1689 (Municipio de Los Molares) de dicho Registro, siendo aquella resto de finca matriz tras segregación y venta formalizada. En la escritura, las partes hacían constar que, con el acto de enajenación, ninguno de ellos adquiría el uso individualizado de una parte de la finca objeto de dicha escritura, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 66.1.B de la Ley de 17 de diciembre de 2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía.
67. b) Con anterioridad, el 18 de agosto de 2004, se había presentado en dicho Registro (asiento 265, al folio 132 del Diario 147) certificación administrativa que provocó, el 18 de octubre de 2004, la práctica de anotación preventiva de incoación de expediente de infracción urbanística, anotación preventiva de embargo y prohibición de disponer prevista en el artículo 79 párrafo 5.º del Real Decreto 1093/97 de cuatro de Julio.
68. c) El registrador deniega la inscripción de la escritura de compraventa presentada por tres defectos: falta de licencia urbanística o en su caso la declaración de innecesariedad; por la prohibición de disponer establecida, y por falta de título previo.
69. d) A ello alegan los recurrentes en el recurso interpuesto, que la prioridad la tiene el asiento de presentación del documento público instrumental –sic-de la transmisión efectuada por las partes intervinientes, resultando el principio fundamental inspirador de la seguridad jurídica que otorga nuestra Legislación Hipotecaria, dado que, consecuentemente con lo establecido en el artículo 145 del Reglamento Hipotecario, en relación con los artículos 26 y 42 de la Ley, no se pretende la inscripción de actos posteriores sino anteriores a los que hubiere recaído anotación.

Que expresamente se reflejaba en la escritura que no se adquiría el uso individualizado de ninguna parte de la finca y que no cabe mantener que la venta de cuotas de participación indivisa, sin atribución de uso individualizado de parte alguna, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.

Concluía indicando que, en lo atinente a la falta de título previo de adquisición, nada cabía alegar, al resultar requisito indispensable para la inscripción posterior.

5. e) La Alcaldesa Presidente del Ayuntamiento de Los Molares, al amparo de lo dispuesto en el párrafo 5.º del artículo 327 de la Ley Hipotecaria alegó que la presentación de la Certificación que motivó la práctica de la anotación preventiva era anterior a la de la (fecha de) presentación para inscripción de la compraventa y que, pese al tenor del pacto expreso de no adquisición de uso individualizado que se plasmó en la escritura, los hechos se encargaban de evidenciar todo lo contrario, en tanto que los informes y documentos de la Policía Local y Oficina Técnica Municipal demostraban que tales hechos eran constitutivos de parcelación ilegal.

Que la anotación preventiva de prohibición de disponer traía causa del expediente sancionador incoado al vendedor, siendo una consecuencia del mismo.

3. Por lo que se refiere a los efectos que ha de desplegar la anotación preventiva practicada en 18 de octubre de 2004, es indudable que la prioridad tabular viene determinada, al disponerlo así el artículo 24 de la Ley Hipotecaria, por la fecha del asiento de presentación. Cosa distinta, por el contrario, es determinar el efectivo alcance de la prioridad de la anotación en orden a la forma en que la misma cierre, o no, el Registro. Tratándose de las anotaciones preventivas de prohibición de disponer que traigan su causa en resolución administrativa (cfr. artículo 26.2 de la Ley Hipotecaria con carácter general y art. 79, párrafo 5.º del R. D. 1.093/97 de 4 de julio «sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística», en el caso de la presente resolución), el efecto de cierre registral viene claramente determinado por el tenor del artículo 145 del Reglamento Hipotecario, que lo restringe a los actos dispositivos que se hayan realizado con posterioridad a la práctica de la misma anotación; no respecto de los anteriores. Algo, por lo demás, plenamente consecuente con la naturaleza instrumental de la anotación preventiva que despliega sus efectos frente a terceros –no se olvide-como enervante de la fe pública del Registro.

Por consiguiente, no teniendo reflejo tabular dicha anotación preventiva (siquiera en el Libro Diario) al tiempo del otorgamiento de la escritura de venta, sino tiempo después, aquella no puede provocar el cierre registral respecto de dicho título, por lo que, en este concreto apartado, la nota de calificación debe de ser revocada (la cuestión relativa a la necesidad o no de licencia puede verse en el apartado “URBANISMO. Disciplina urbanística).

7, 8 y 18 abril 2005

Efectos en la calificación de otros documentos.- 1. En este expediente se impugna la calificación por la que el Registrador rechaza la inscripción de determinada escritura de compraventa porque el poder alegado por quien actúa en nombre de la sociedad vendedora consta revocado mediante una escritura otorgada con anterioridad a la compraventa y cuya copia, aportada al Registro durante el plazo de calificación, ha causado nota marginal del asiento de presentación.

2. Según la reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003 y 2 de enero y 5 de marzo de 2005), el defecto, tal como ha sido expresado, no puede ser mantenido. En efecto, cuando el artículo 18 de la Ley Hipotecaria ordena al Registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificación son no sólo el título principal sino también los documentos complementarios, conexos o relacionados objeto, por su presentación simultánea, del mismo asiento de presentación, o aportados después mediante un asiento vinculable (como pudiera ser, normalmente, una nota marginal) al asiento causado por el título principal. Lo que ocurre en el presente caso es que la copia de la escritura de revocación del poder alegado no sería, en este sentido, un documento presentado que, aportado después, pudiera reconducirse al mismo asiento que el título principal mediante otro asiento vinculable al mismo, dada su radical incompatibilidad. El asiento de presentación del título principal (igual que los demás asientos del Registro) está bajo la salvaguarda de los Tribunales y debe desplegar sus naturales efectos, sin que quepa su rectificación ni operación registral que lo desvirtúe sin consentimiento del beneficiado por dicho asiento o disposición judicial. Por ello, la nota marginal relativa a la citada copia de la escritura de revocación del poder era improcedente. No obstante, una vez practicada dicha nota no puede tener mayor alcance que el de un eventual asiento de presentación propio e independiente que fuera incompatible con el anterior relativo a la escritura de compraventa; y respecto de este alcance cabe recordar que, como ya señalaran la Resolución de 8 de mayo de 2002 y otras anteriores citadas en los Vistos de la presente, «dado el alcance del principio de prioridad, básico en nuestro sistema registral, la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados, y si bien es cierto que es doctrina de este Centro que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad-». Cabe concluir, por todo ello, que la copia de la escritura de revocación de poder aportada durante la vigencia del asiento de presentación de la escritura de compraventa no puede ser tomado en cuenta como medio de calificación del título previamente presentado y con el que resulta incompatible.
3. No existiendo así en el momento de su presentación en el Registro ningún otro asiento anterior que impida su inscripción, la calificación de la escritura presentada habrá de atenerse, pues, a lo que resulte de ella, a la hora de enjuiciar si la representación de la vendedora ha quedado o no debidamente acreditada. Si el Notario ha cumplido con las exigencias dimanantes del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, al reseñar la escritura de poder –cuya copia autorizada se le haya exhibido-que acredite las facultades representativas del apoderado e incorporar un juicio de suficiencia de tales facultades, cabe estimar que la tenencia por el representante del título representativo permite presumir, en principio, su vigencia. Si no hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura, contrarios a la presunción de legalidad que su autorización comporta en cuanto a la representación de los otorgantes, y hubo, no obstante, una revocación previa del poder, ello no presupone necesariamente que ésta deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (según el artículo 1738 del Código civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del título otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues «mala fides superveniens non nocet»), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral.

A mayor abundamiento, y al margen de la ya descartada posibilidad de tomar en consideración el documento a través del cual se pretende desvirtuar la existencia de la representación alegada en el presente caso, debe tenerse en cuenta que, a la hora de decidir si una eventual notificación de la revocación del poder, o, en su caso, la inscripción de la revocación en el Registro Mercantil, son circunstancias que excluyen o no la buena fe del apoderado o su contratante, modalizando o no la oponibilidad registral, los Tribunales de Justicia son los competentes para resolver dicha cuestión, ponderadas las circunstancias del caso. Pero se trata de una materia ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido ámbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de la escritura calificada sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, todo ello sin perjuicio, como es lógico, de la posible revisión judicial en un vía en la que los interesados podrán impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopción de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de obtener un cierre registral, de obtener una resolución que ordene oportunamente la anotación de la demanda o la prohibición de disponer.

4. Por último, limitado el objeto del recurso gubernativo a las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la calificación del Registrador (artículo 326 de la Ley Hipotecaria), no procede decidir ahora si la omisión en la escritura calificada de la expresión de extremos tan esenciales como la exhibición del documento auténtico del que deriven las facultades representativas alegadas así como el juicio notarial de suficiencia de las mismas referido al concreto negocio jurídico documentado, impide la inscripción, pues tal omisión –que, por lo demás, podría en su caso ser subsanada ex artículo 153 del Reglamento Notarial-habrá de ser objeto de la pertinente calificación por parte del Registrador (sin perjuicio de su eventual responsabilidad disciplinaria –cfr. artículo 127 del Reglamento Hipotecario-).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

24 octubre 2005

Efectos en la calificación de otros documentos.- 3. Del informe de la Registradora resulta la existencia en el Registro, presentados con posterioridad a la calificación, de determinados documentos que ponen en tela de juicio la legalidad del acuerdo tomado por el Ayuntamiento y que sirve de base a la enajenación, pero, además de tratarse de documentos posteriores, ni siquiera estaban presentados cuando se realizó la calificación, por lo que son intrascendentes a los efectos del recurso, pues, como ha dicho reiteradamente este centro Directivo (cfr. resoluciones citadas en el «vistos»), hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de él mismo y la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad.

En consecuencia, no pueden en este caso tomarse en consideración y han de tenerse como simplemente informativas las referencias que las notas de calificación o los informes hacen a la posterior presentación de documentos aunque fuesen hipotéticamente incompatibles con el anteriormente presentado (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

26 junio 2006

Efectos en la calificación de otros documentos.- 1. Se debate en el presente recurso acerca de si es posible cumplir la orden contenida en un mandamiento relativa a la no inscripción de determinado título cuando el mismo ya ha sido inscrito por el Registrador.

2. Es evidente la dificultad que puede presentar la calificación registral cuando han de tenerse en cuenta documentos contradictorios presentados en el Registro que el Registrador tiene, por lo tanto, a la vista y se ve en la necesidad de tener que cohonestar el principio de prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria con la regla contenida en el artículo 432.1.º, letra d) del Reglamento Hipotecario. En este caso, en el que el documento al que se refiere el mandamiento ordenando que no se inscriba ya ha sido inscrito por el Registrador y, por lo tanto, el asiento por él practicado a consecuencia de su calificación favorable se halla bajo la salvaguarda de los Tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), la nota ha de ser confirmada.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.

4 julio 2006

Efectos en la calificación de otros documentos.- Ver, más adelante, el apartado “Presentación sucesiva de títulos contradictorios”, donde se examinan los efectos de la escritura de revocación de un poder, que ha sido presentada en el Registro después de presentada la escritura de venta otorgada por apoderado.

29 enero 2007

Efectos en la calificación de otros documentos.- 1. Para la resolución del presente recurso son hechos relevantes los siguientes:

1. a) En el Registro de la Propiedad figura inscrita una finca, desde 1975, a nombre de «Doña Jeannine-Carmen Van Leynseele, mayor de edad, soltera, sus labores, de nacionalidad belga, vecina de Palma», sin que en el asiento conste reseñado, por no ser entonces imperativo, documento de identificación alguno.
2. b) Se presenta para su inscripción una escritura de compraventa de dicha finca, autorizada el día 30 de diciembre de 2005, en la que figura como vendedora «Doña Jeannine Van Leynseele, soltera, de nacionalidad belga, no residente en España», a quien el Notario autorizante de la escritura identificó mediante la carta de identidad de su país, haciendo constar el número de ésta y el N.I.E. En dicha escritura se reseña el título previo de la transmitente, y se incorpora la nota registral informativa a que se refiere el artículo 175 del Reglamento Notarial, en la que se expresa lo siguiente: «Titulares registrales: Propietario: Doña Jeannine Van Leynseele.– D.N.I./N.I.F.: Otros» y consta como título de adquisición la misma escritura que se reseña en la ahora calificada.
3. c) El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, «No se acredita la identidad de la persona que comparece como transmitente con respecto a la que figura como titular de la finca en el Registro» ya que, al haberse presentado –después de la presentación de la escritura de compraventa calificada-mandamiento judicial emanado de diligencias previas por el que se ordena anotación preventiva en relación con la falsificación de la documentación con que se efectuó la transmisión, y habida cuenta que en el Registro figura la titular de la finca con el nombre de Jeannine- Carmen, sin constancia de documentación personal que permita identificarla, se abrigan dudas razonables sobre la identidad de la persona. El representante de la sociedad compradora recurre con base en los argumentos reseñados en el apartado III de los «Hechos» de la presente resolución.
4. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de octubre de 2003 y 26 de marzo de 2004), en nuestra legislación la identificación de los comparecientes en los instrumentos públicos se encomienda al Notario, que habrá de realizarla por los medios establecidos en las leyes y reglamentos (artículo 23 de la Ley del Notariado). El Registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante así determinada coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, dados los efectos de la inscripción, especialmente respecto de la legitimación y fe pública registral (cfr. artículos 9.4.ª y 18 de la Ley Hipotecaria y 51.9.ª del Reglamento Hipotecario).

Por el valor que la ley atribuye al instrumento público, es presupuesto básico para la eficacia de éste la fijación con absoluta certeza de la identidad de los sujetos que intervienen, de modo que la autoría de las declaraciones contenidas en el instrumento quede establecida de forma auténtica, mediante la individualización de los otorgantes. Por ello, el artículo 23 de la Ley del Notariado, como requisito esencial de validez del instrumento público, impone al Notario autorizante la obligación de dar fe de que conoce a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos.

Al «dar fe de conocimiento» o «dar fe de la identidad» de los otorgantes (cfr., respectivamente, artículos 23 y 17 bis de la Ley del Notariado), el Notario no realiza propiamente una afirmación absoluta de un hecho sino que emite un juicio de identidad, consistente en la individualización del otorgante bien por conocerlo el Notario (es decir, por llegar a tener la convicción racional de que es la persona que dice ser y por tal es tenido en la vida ordinaria, de suerte que se trata de un juicio de notoriedad sobre su identidad), o bien por la identificación mediante documentos u otros medios supletorios legalmente establecidos (comparatio personarum; así resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes mediante la verificación subjetiva que comporta un juicio de comparación de la persona del compareciente con los datos, fotografía y firma que figuran en el documento que sirve para su identificación –cfr. apartados «c» y «d» del artículo 23 de la Ley del Notariado).

En todo caso, la denominada fe de conocimiento o fe de identidad de los otorgantes que compete al Notario, aunque se trata de un juicio por éste formulado es un juicio que, por su trascendencia, es tratado por la Ley como si fuera un hecho. Así resulta no sólo de los artículos 1218 del Código Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino también del artículo 17 bis, apartado b), de esta última, introducido mediante la Ley 24/2001, según el cual, «Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes».

El juicio sobre la identidad del otorgante que corresponde, exclusivamente y bajo su responsabilidad, al Notario queda amparado por una presunción legal sólo susceptible de impugnación en vía judicial. Por ello, el Registrador no puede revisar en su calificación ese juicio que compete al Notario. Cuestión distinta es que la eventual discrepancia entre los datos de identificación que constan en el instrumento y los que figuran en el asiento registral haya de ser calificada por el Registrador como defecto que impida la inscripción. Ahora bien, no es que en cualquier caso de discordancia, por ligera que ésta sea, deba acreditarse al Registrador la identidad del otorgante, sino que, por el contrario, habida cuenta de la especial eficacia que la Ley atribuye a ese juicio notarial sobre dicha identidad y de los limitados medios que el Registrador puede tomar en cuenta al realizar su calificación, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sólo podrán oponerse a la inscripción del título aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente consistencia.

Por ello, en el presente caso, el juicio que sobre la identidad del otorgante ha emitido el Notario bajo su responsabilidad (con necesidad de tener en cuenta, al hacerlo, determinadas circunstancias determinantes de la debida identificación, como son las que resulten del título adquisitivo previo, en el que figuran datos identificativos que pueden ser contrastados por el Notario) ha de prevalecer frente a una mera diferencia relativa o accidental cual es la añadidura de un nombre propio en el asiento registral, por sí sola intrascendente –y así parece que se ha entendido al emitirse con omisión de dicho nombre adicional la propia nota de información registral incorporada a la escritura ex artículo 175 del Reglamento Notarial-. Por otra parte, el Registrador no puede basarse en un asiento posterior, para objetar que alberga dudas sobre la identidad de la vendedora.

En efecto, como ha precisado reiteradamente este Centro Directivo (cfr., las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril y 27 de mayo de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, 23 de junio de 2003, 2 de enero, 5 de marzo y 24 de octubre de 2005, entre otras), hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de él mismo y la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. En consecuencia, y con más razón, no pueden en este caso tomarse en consideración las referencias que la calificación impugnada hace a la posterior presentación de un mandamiento para la anotación preventiva derivada de un procedimiento sobre falsificación de la documentación con que se efectuó la transmisión, toda vez que la escritura de compraventa calificada es un título que cuando se presentó era inscribible, sin perjuicio de la eficacia que hayan de tener las medidas cautelares que se adopten mediante la correspondiente resolución judicial a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral del derecho inscrito adquirido por el comprador.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

5 junio2007

Efectos en la calificación de otros documentos.- 1. Se debate en este recurso si es inscribible una escritura de compraventa, en la que la sociedad vendedora es titular registral, existiendo asientos en el Libro Diario ya caducados con relación al mismo inmueble en los que consta la presentación de un mandamiento de cancelación de cargas expedido en procedimiento de ejecución hipotecaria sobre el mismo, que en su día fue devuelto por defectos (entre otros, por no acompañarse el testimonio del auto de adjudicación), y de los que pudiera resultar que los adjudicatarios son personas distintas de la sociedad vendedora.

2. Si se tiene en cuenta que es principio básico de nuestro sistema registral el de legitimación registral, por virtud del cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), y si se tiene en cuenta que el registrador al calificar no puede tener en cuenta sino los asientos vigentes y los títulos presentados –con asiento de presentación vigente, no los caducados que a efectos del procedimiento registral es como si no hubieran estado presentado nunca– (cfr. artículos 17 y 18 de la Ley Hipotecaria), no cabe duda de que es inscribible la escritura de venta otorgada por quien figura como titular del dominio según Registro, por mucho que en su día figuraran presentados –ahora con asientos de presentación caducados– mandamientos de cancelación de cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria de los que pudiera resultar que los adjudicatarios son personas distintas de la ahora vendedora.
3. No tiene el Registrador facultad de exigir la presentación de títulos que en su día obraron en el Registro, pero que fueron retirados por el presentante, y que no son título previo ni necesario para el despacho de otros documentos presentados. Pero es que además, como la vendedora otorgante de la escritura objeto de calificación es la sociedad actual titular registral de la finca vendida, según resulta del propio Registro, se cumple claramente al principio del tracto sucesivo (cfr. artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria), sin que la Registradora pueda oponerse a la inscripción mediante apreciaciones como las expresadas en su calificación sobre una eventual ineficacia de dicha venta, que competerían únicamente al Juez, caso de que se planteara contienda sobre el particular, pero nunca al Registrador, que, además, no puede tomar en consideración títulos no inscritos ni con asiento de presentación caducado.
4. Tiene razón por lo demás el recurrente en que no se sostiene de forma alguna, que se solicite nota simple de titularidad antes de la autorización de la escritura de compraventa, de la cual resulte que el titular registral es una determinada persona, y que luego, una vez otorgada escritura de venta por ésta a favor de comprador que confió en el Registro, la misma registradora, deniegue la inscripción por considerar que el vendedor puede no ser verdadero titular en base a otros títulos no inscritos. Este resultado no sería coherente con el sistema registral vigente, dirigido a dar seguridad jurídica y agilizar la contratación, en la que los títulos no inscritos no perjudican al tercero que sí inscribe (cfr. artículo 32 de la Ley Hipotecaria) y supone obligar al comprador a una investigación de la cadena de títulos anteriores, que es precisamente lo que la institución del Registro de la Propiedad evita.
5. Finalmente hay que tener en cuenta, como ya ha dicho este Centro Directivo (efe-. Resolución de 23 de octubre de 2001), que dado el alcance del principio de prioridad, básico en nuestro sistema registral (efe-. artículos 17, 24, 25 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria), sin que ni siquiera puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados. Ello no obsta, según doctrina de este Centro que los Registradores puedan y deban tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles. Debe advertirse, sin embargo que dicho proceder no se extiende a títulos con asiento de presentación caducados ni puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad– obligando al Registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva entre títulos. Esta exigencia de que el Registrador debe regirse por un principio de prioridad en la presentación de los títulos, ha llevado a afirmar a esta Dirección General que ni siquiera en caso de doble venta –que no es el caso presente– puede abstenerse de inscribir la primeramente presentada, aunque la segunda sea de fecha anterior (cfr. Resolución de 14 de julio de 1988).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

14 abril 2009

[1] Esta Resolución y la que sigue fueron dictadas en recursos contra la calificación de Registradores Mercantiles.

[2] Resumida, más adelante, bajo el epígrafe “Naturaleza y forma de notificarla”.