CANCELACIÓN
De condición resolutoria
Decidido en una Resolución del año 1944 el carácter subsanable de una falta, se plantea posteriormente por el Registrador que en los documentos judiciales que ahora califica no aparece la orden de cancelación de una condición resolutoria impuesta por un testador, calificación ésta que revoca la Dirección a la vista de: a) La propia demanda, en que se pide que se dicte sentencia declarando ilegal la condición y que se tengan por no puestas las limitaciones que aparecen en las cláusulas testamentarias y constan en el Registro como limitaciones al derecho dominical; b) El propio fallo de la sentencia, en el que se dice que deben tenerse por no puestas aquellas limitaciones que aparecen en las cláusulas números veinte (la que comprendía la condición) y otras; y c) El mandamiento judicial expedido, que se refiere a la cláusula veinte y llega a decir que la condición resolutoria comprendida en ella no se había cumplido. En cuanto a la determinación de las inscripciones que hubiesen de ser canceladas, resulta de la propia sentencia, que contiene claramente el historial jurídico de los inmuebles, y de una instancia suscrita por el recurrente para subsanar defectos, en la que se concretan y determinan con referencia a la ejecutoria las inscripciones que deben cancelarse.
22 marzo 1946
De condición resolutoria.- Ver «PRINCIPIO DE LEGALIDAD: Documento auténtico».
13 diciembre 1985
De condición resolutoria.- Hechos: en el Registro figura inscrita una condición resolutoria con expresión de que «caducará de pleno derecho… al año de vencimiento de la última letra representativa del precio aplazado, si del Registro de la Propiedad no resulta que antes de esa fecha haya sido renovada la condición o ejecutada cualquiera de las acciones o derechos que correspondan a la sociedad vendedora por razón de este contrato, siendo suficiente para ello el acta notarial de manifestación por la parte compradora solamente, para lo que el representante de la sociedad vendedora presta desde ahora su consentimiento»; se solicita la cancelación en virtud de instancia en documento privado y la Dirección revoca la nota del Registrador, que consideró necesaria el acta notarial de acuerdo con la inscripción, porque la extinción del derecho inscrito resulta del mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción y del contenido del Registro. En consecuencia, será suficiente la instancia presentada si a ella se acompaña la escritura que dio lugar a la inscripción de la condición, sin que de la previsión de que «sería suficiente el acta notarial de manifestaciones» pueda deducirse su necesidad, pues, por una parte, el funcionamiento del Registro de la Propiedad está sustraído al ámbito de la autonomía privada y regido por normas de «ius cogens» y, por otra, el hecho de que tal acta se haya considerado suficiente por los otorgantes para la cancelación, no significa que se hayan excluido las otras vías que para tal cancelación prevé la legislación hipotecaria.
13 marzo 1999
De condición resolutoria.- Constituida una condición resolutoria en garantía del precio aplazado en una compraventa, sin pactar nada acerca de su cancelación, no es posible obtener ésta mediante una instancia ratificada ante el Registrador acompañada de unos certificados bancarios que acreditan un ingreso en una cuenta del vendedor de una cantidad de dinero igual a la garantizada por la condición, pues ni se ha previsto prescindir del consentimiento del titular o de la resolución judicial, que es la regla general para toda cancelación, ni se ha demostrado de forma fehaciente que se haya producido el pago de la cantidad adeudada, puesto que el ingreso hecho podría tener su razón de ser en otro negocio jurídico o en cualquier otro motivo.
5 diciembre 2000
De condición resolutoria.- Hechos: 1) En el Registro figura consta una compraventa con condición resolutoria para el caso de falta de pago del precio aplazado; entre otras estipulaciones figura la de que la condición quede extinguida por el transcurso de seis meses a contar del último vencimiento de pago (que tendría lugar el 2 de abril de 1995) sin que conste en el Registro la reclamación del débito por parte de la entidad vendedora. 2) Se presenta acta notarial, de fecha 18 de abril de 2002, por la que la sociedad vendedora manifiesta que no ha recibido parte del precio aplazado y que va a iniciar los trámites para la reclamación de la deuda, solicitando se haga constar así en el Registro. La Dirección, confirmando la negativa del Registrador, porque lo que resulta del Registro es que el plazo en que los vendedores podían enervar la facultad de cancelar de la compradora era de seis meses a contar desde el último vencimiento, plazo que ha transcurrido en exceso, y, además, el acta no contiene una reclamación, sino el anuncio o propósito de una reclamación futura que aún no ha tenido lugar.
12 abril 203
De condición resolutoria.- 1. Se debate en este recurso sobre la posibilidad de cancelar por prescripción de la acción personal, a través de la instancia privada prevista en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, una condición resolutoria en garantía de un precio aplazado inscrita en el Registro de la Propiedad, cuando en la inscripción no constan los plazos de vencimiento de las obligaciones de pago ni de las letras que lo representan.
- Debe partirse de la base del carácter ciertamente excepcional del sistema de cancelación previsto en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, pues lo normal es que la prescripción no pueda ser apreciada sino por vía judicial, ya que a diferencia de la caducidad que opera «ipso iure», en la prescripción pueden existir supuestos de interrupción de la misma que escapen a la calificación registral por no tener reflejo en el Registro (vid. artículo 1.973 del Código Civil). De ahí que la Ley Hipotecaria someta esta vía de cancelación registral por prescripción de la acción, a requisitos muy rigurosos, entre los que se erige como fundamental el que haya transcurrido el plazo de ejercicio de la acción contados desde el día en que la prestación cuyo incumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro y siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la acción.
- Tiene razón el recurrente cuando afirma que no debió haberse inscrito la condición resolutoria en garantía del precio aplazado sin la consignación en el título (y, por ende, en la inscripción) de las fechas de vencimiento de las obligaciones, dada la imprecisión que ello conlleva -como ahora se comprueba- y por contravenir el principio de especialidad registral. Pero lo cierto es que los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los tribunales (cfr. artículo 1.º de la Ley Hipotecaria), de manera que no se pueden ahora modificar ni cancelar bajo la afirmación de carecer de trascendencia real.
- Por tanto, ante la falta de constancia registral (y en el propio título inscrito) de los plazos de vencimiento, y ante la imposibilidad de aplicar el procedimiento excepcional previsto en el artículo 82 párrafo quinto de la Ley Hipotecaria, debe acudirse al sistema ordinario de cancelación de asientos en el Registro, que no es otro que el consentimiento del titular registral de la cláusula resolutoria, expresado en escritura pública o resolución judicial firme en procedimiento entablado contra él (cfr. artículo 82 Ley Hipotecaria).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora.
26 octubre 2007
De condición resolutoria.- Para el caso de estar constituida en garantía de un precio aplazado, véase, más adelante, el apartado “(Cancelación) De la expresión de quedar aplazado el pago del precio”.
23 enero 2008
De condición resolutoria.- 1. Son hechos destacables para la resolución del presente recurso los siguientes:
- a) Se inscribe en el Registro una permuta de parcela a cambio de pisos en el edificio futuro. En la escritura que sirvió de título a la inscripción se pacta, con una cierta confusión, lo siguiente:
«Además de las garantías reales establecidas en la presente escritura, la parte cesionaria entregará a la cedente un aval bancario a primer requerimiento, por importe de quinientos ochenta y un mil novecientos veinticuatro euros (581.924,00 euros). El plazo máximo para la entrega de este aval es de seis meses a contar desde el soterramiento de la línea de alta tensión que discurre paralela a la finca objeto del presente contrato; este hecho se acreditará por la parte a quien convenga en forma suficiente.
Si llegado el día final establecido, sin que el mismo se hubiere entregado, la presente permuta quedará resuelta de pleno derecho, con los efectos de los artículos 1120 y 1504 del Código Civil. Si el repetido aval es entregado a la parte cedente, ésta estará obligada a otorgar la escritura de cancelación de la referida condición resolutoria y si no lo hiciere, podrá la parte cesionaria otorgar la escritura de cancelación, una vez transcurran treinta días desde el requerimiento notarial, dirigido a la cedente en el domicilio indicado en la comparecencia, a tal fin, una vez vencida la obligación garantizada (de entregar el aval).
Quinto.–Condición resolutoria.–Entregado el aval y cancelada la condición resolutoria, la falta de cumplimiento de la obligación de realizar las obras de la edificación, equivalente a la entrega en especie a que está obligada la parte cesionaria para con la cedente, en el plazo que se establece, facultará a la parte cedente a resolver este contrato, recuperando, la mercantil «M y B P. A. S.L., la propiedad total de la finca cedida, quedando en tal caso las obras realizadas en beneficio de dicha finca.»
- b) En el Registro como condición resolutoria se inscribe solamente lo siguiente: «Condición resolutoria. La falta de cumplimiento de la obligación de realizar las obras de la edificación, equivalente a la entrega en especie a que está obligada la parte cesionaria para con la cedente, en el plazo que se establece, facultará a la parte cedente a resolver este contrato, recuperando la mercantil M y B P. A., S.L. la propiedad total de la finca cedida, quedando en tal caso las obras realizadas en beneficio de dicha finca.»
- c) Se presenta ahora en dicho Registro escritura en la que comparecen las partes y dicen que en la escritura anteriormente expresada se pactó la condición resolutoria –y se transcribe en su integridad la condición que se pactó en la escritura- y que, haciéndose entrega del aval, se cancela la condición resolutoria.
- d) El Registrador deniega la cancelación, por entender que, pactadas dos condiciones resolutorias, la que ahora se cancela es precisamente la que no se inscribió, no pudiendo cancelarse lo que no está inscrito.
- El asiento de cancelación es aquél cuya función es extinguir formalmente otro asiento registral determinado, o una parte de él que se refiera a un derecho concreto, trayendo como consecuencia la «desregistración» del contenido cancelado. De todo ello se deriva, como ha dicho la doctrina más autorizada que dentro de las características del asiento (v. gr.: incondicionalidad, negatividad, etc.) resalta la de accesoriedad, que significa que el asiento de cancelación es accesorio de otro asiento o parte de él, que es el que declara extinguido.
Por ello, el recurso ha de ser desestimado pues, al no haberse inscrito la condición que se pretende cancelar, no hay contenido registral al que la cancelación se refiera.
29 octubre 2010
