HIPOTECA
Hipoteca de máximo: determinación de los intereses
Hipoteca de máximo: determinación de los intereses.- No constituye defecto en una hipoteca de máximo la falta de determinación del documento adecuado para concretar, en el momento de la ejecución hipotecaria, la cuantía de los intereses, en el supuesto de que quiera utilizarse el procedimiento judicial sumario, pues exista o no pacto sobre este punto en la escritura, bastará con acompañar a la demanda el documento o documentos que permitan determinar con exactitud, ya sea directamente, ya mediante una simple operación aritmética, el tipo de interés variable concertado.
16 febrero 1990
Hipoteca de máximo: determinación de los intereses.- Constituida una hipoteca en garantía de un préstamo de interés variable, el Registrador considera que no es inscribible la cláusula de constitución que garantiza «sus intereses ordinarios de dos años al tipo inicialmente convenido, esto es, por 1.275.500 pesetas», porque entiende que en las hipotecas de seguridad la garantía por intereses debe ser por una cantidad máxima o un tope máximo de tipo de interés y no por una cantidad fija a tipo fijo. La Dirección revoca la calificación porque cuando se prevé la variación del tipo de interés, la tasa que se estipula en la cláusula de constitución sólo tiene sentido entendida como tope que, en la definición del derecho real que se constituye, tendrá el juego de la variabilidad del tipo de interés pactado, y aunque no se precisa que el tipo fijo inicialmente pactado -el 4,25 por 100- sea el tipo máximo de responsabilidad por intereses remuneratorios, se debe llegar a esta conclusión por consideración de los criterios de interpretación de los contratos que el Código Civil suministra en los artículos 1281 y siguientes.
13 marzo 2002
Hipoteca de máximo: determinación de los intereses.- Pactados unos intereses variables, sin tope máximo, y fijado éste en la cláusula de constitución, en la que se dice que tal fijación es a «los únicos efectos de determinar un máximo de responsabilidad hipotecaria por interés», el Registrador consideró que existía indeterminación del interés del préstamo, lo que la Dirección rechaza porque el principio de determinación registral sólo se predica respecto del derecho real de hipoteca, no respecto del préstamo, por lo que no cabe imponer la fijación de un tipo máximo al que pueden ascender los intereses ordinarios en las relaciones personales entre acreedor y deudor si se señala el límite al que puede ascender su cobertura hipotecaria. En cuanto a otra objeción, consistente en que el tipo máximo en la cláusula de constitución debe operar frente a todos y no solamente frente al deudor, la Dirección entiende que la expresión «los únicos efectos de determinar un máximo de responsabilidad hipotecaria por interés» no puede ser entendida sino en el sentido de fijar la extensión del derecho real de hipoteca con alcance tanto entre partes como «erga omnes».
10 abril 2002
Hipoteca de máximo: determinación de los intereses.- 1. La única cuestión debatida en el presente recurso se centra en el examen de la cláusula, del siguiente tenor, que figura en la escritura objeto de calificación negativa por parte del titular del Registro de la Propiedad número uno de Badajoz: «Sin perjuicio de la responsabilidad personal, ilimitada y solidaria de la parte prestataria… constituye hipoteca unilateral a favor de la entidad…, sobre las fincas descritas en el expositivo anterior, para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en esta escritura, respondiendo de la devolución del capital del préstamo en los casos, forma y plazos convenidos, y además: a) Del pago de los intereses ordinarios convenidos en las estipulaciones tercera y tercera bis que, a efectos hipotecarios, se fijan en el tipo máximo del doce por ciento nominal anual, limitándose, además, esta responsabilidad, a efectos de lo dispuesto en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, en la cantidad máxima de. b) Del pago de los intereses de demora convenidos en la estipulación sexta al tipo máximo a efectos hipotecarios del diecinueve por ciento nominal anual, limitándose además esta responsabilidad, a efectos de lo dispuesto en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, en la cantidad máxima de…».
2. Como resulta de los antecedentes reseñados, al haberse hipotecado en garantía del préstamo concedido varias fincas radicadas en la demarcación de diferentes Registros, la escritura calificada causó, en cada uno de ellos, las correspondientes inscripciones, excepción hecha del Registro número uno de los de Badajoz, cuyo titular suspendió la inscripción por el defecto, que consideraba insubsanable, de dejarse indeterminada la responsabilidad entre las partes, calificación que es confirmada por el titular del Registro de la Propiedad de Almendralejo.
El notario para cuyo protocolo se autorizó la escritura recurre la calificación.
3. La cuestión debatida en el presente recurso, ya ha sido resuelta por este Centro Directivo, algo que sin duda explica por qué la escritura en cuestión ha causado las oportunas inscripciones en cuatro de los cinco Registros a los que pertenecen las fincas hipotecadas, así como el hecho de que la reforma operada en la Ley Hipotecaria por las Leyes 24/2001, de 27 de diciembre y 24/2005, de 18 de noviembre haya incidido en la especial vinculación de los registradores a las resoluciones de este Centro Directivo cuando se resuelven recursos frente a la calificación negativa (artículo 327, párrafo décimo de la Ley Hipotecaria), ya que por un mero principio de seguridad jurídica, que obliga a la lógica predictibilidad de las resoluciones de los funcionarios públicos, nada hay que genere mayor inseguridad que una escritura pública que es objeto de dos calificaciones distintas dependiendo de donde se deba inscribir la garantía, cuando además la cuestión ya ha sido resuelta por el superior jerárquico de todos los registradores que califican el mismo instrumento público, esto es, por este Centro Directivo. En suma, recursos como el presente justifican de modo evidente la necesidad de que el registrador cuando califica quede sujeto a la superior decisión del Centro Directivo del que dependen jerárquicamente y a sus resoluciones cuando ya han resuelto idéntica materia, pues se está causando un indudable perjuicio al interesado en la inscripción y al mismo sistema de seguridad jurídica preventiva; lo expuesto conlleva, necesariamente la revocación de la calificación recurrida.
Y es que, abstracción hecha de lo establecido en el artículo 692.1.II de la Ley de Enjuiciamiento Civil (referido al caso de que no haya tercero a quien pueda perjudicar la ejecución), hay que tener presente que, tratándose de préstamos hipotecarios, el principio de determinación registral se predica solo respecto del derecho real que se inscribe —la hipoteca—, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensión, siendo irrelevantes –respecto de tal principio-aquellos aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía.
No cabe por consiguiente exigir, al amparo de dicho principio, una diferente determinación —o cuantificación— en lo que se refiere al máximo a que pueden ascender los intereses, ordinarios y de demora, en las relaciones personales entre acreedor y deudor si se señala el límite al que puede ascender su cobertura hipotecaria —o, dicho de otra forma, la total responsabilidad hipotecaria—, de modo que mas allá del cual (existiendo terceros perjudicados) no podrán ser ya satisfechos con cargo al precio de remate del bien hipotecado, aun cuando los efectivamente devengados, y exigibles en las relaciones personales acreedor-deudor, fueren superiores. Como ya se ha afirmado, lo expuesto se derivaba de la redacción del artículo 12 de la Ley Hipotecaria y de la aplicación de los principios de especialidad y determinación registral; y, como a continuación se expondrá, ha sido, si cabe, aún más aclarado con la reciente reforma producida en la Ley Hipotecaria por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.
4. Añádase a lo anterior que ante la exigencia, consagrada en múltiples resoluciones de este Centro Directivo, relativa a que la garantía hipotecaria respecto de los intereses remuneratorios variables (obligación incierta en cuanto a su cuantía) y respecto de los moratorios (obligación incierta en cuanto a su existencia) se articule a través de una hipoteca de seguridad (del tipo de las de máximo), la cláusula discutida se ajusta plenamente al contenido de los artículos 114 de la Ley Hipotecaria y 220 de su Reglamento y a reiterados pronunciamientos de esta Dirección General, cuya doctrina ha quedado reforzada aún más, si cabe, a raíz de la modificación que del artículo 12 de la Ley Hipotecaria ha llevado a término la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, en cuya virtud el Registrador sólo puede calificar y por tanto inscribir, si su calificación es favorable, las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria, esto es, el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados; o el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración (artículo 12.1 de la LH), siendo así que para el caso de que se trate de una hipoteca constituida a favor de una entidad de crédito, calificadas e inscritas las cláusulas reales se podrán hacer constar en el asiento a que se refiere la hipoteca, esto es, transcribir sin más, las cláusulas financieras, pues éstas quedan extramuros de la calificación del registrador que debe circunscribir su trascendente función a las cláusulas de contenido real (Resoluciones 21 de diciembre de 2007 [dos] y 14 de diciembre de 2008).
En el presente supuesto, resulta patente que esa cuantía máxima de responsabilidad hipotecaria que garantiza la finca sobre la que se constituye la garantía existe en el instrumento público, siendo indiferente que la cláusula relativa a intereses pueda generar una suma superior, pues resulta obvio que de la que responde la finca, en virtud de la garantía hipotecaria, está fijada en el citado instrumento. Por ello, ese principio de determinación y especialidad registral ha sido, sin duda, flexibilizado, lo que, además y como se dijo en esas Resoluciones de 21 de diciembre de 2007 (dos) de 14 de enero de 2008 resulta aún más patente en las denominadas hipotecas de máximo (artículo 153 bis de la Ley Hipotecara), pues respecto de la obligación que queda garantizada con la hipoteca bastará, exclusivamente, «su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que se deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas».
5. Por lo demás, y sin perjuicio de recordar nuevamente la vinculación de todos los Registradores al contenido de las resoluciones expresas de este Centro Directivo por las que se estimen los recursos —mientras no se anulen por los Tribunales—, no procede formular, en este trámite, apreciación alguna sobre la queja que plantea el recurrente en su escrito (ni por supuesto prejuzgarla), sin perjuicio de cursar la misma, como así se ordena, a los Servicios correspondientes de este Centro Directivo.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.
18 febrero 2008
