INMATRICULACIÓN
De finca que coincide con otra inscrita
Si se parte del presupuesto de que en toda inmatriculación la finca a inmatricular no debe estar inscrita a favor de nadie (artículos 198 y 199 de la Ley Hipotecaria), debe rechazarse aquélla cuando el Registrador entiende, y el propio recurrente lo reconoce, que la finca cuya inmatriculación se solicita está inscrita con anterioridad a favor de otra persona que la inscribió como consecuencia de un exceso de cabida. En tal caso, por no existir la duda sobre la identidad de ambas fincas, no es aplicable el procedimiento previsto por el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, sino que debe utilizarse el de rectificación de errores regulado en el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria. Planteado el problema por un Ayuntamiento, que pretendió inmatricular unas parcelas sobrantes de la vía pública, no hay otra forma de rectificar el error, puesto que los asientos existentes están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
5 octubre 2004
De finca que coincide con otra inscrita.- El artículo 199 de la Ley Hipotecaria establece como premisa de toda inmatriculación que las fincas no estén inscritas a favor de persona alguna. Si el Registrador tuviere dudas respecto de la identificación de las fincas por coincidir en algunos detalles con la de fincas ya inscritas, procede la aplicación artículo 306 del Reglamento Hipotecario, siendo el cauce procedimental oportuno acudir al Juez de Primera Instancia del partido, a quien incumbe resolver si es inscribible o no el documento presentado. Pero si ocurre, como en el caso que motivó este recurso, que no existe duda alguna, ni en el Recurrente ni en el Registrador, acerca de que la finca se encuentra ya inmatriculada, en esta hipótesis lo procedente es la denegación de la inscripción solicitada, al amparo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
3 noviembre 2004
De finca que coincide con otra inscrita.- 1. La causa de la calificación negativa radica en la alegación por la Registradora de la existencia de duda razonable de que la finca que se pretende inmatricular coincida, total o parcialmente, con otra finca ya inscrita.
2. El recurso no puede prosperar, por no ser el procedimiento hábil en estos supuestos. Como tiene reiteradamente establecido este Centro Directivo («vide» Resoluciones citadas en los «Vistos»), las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de la finca cuando se trata de inmatricularla es una concreta situación de hecho que no puede ser decidida mediante recurso gubernativo, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.
Esta Dirección General ha acordado inadmitir el recurso interpuesto.
24 enero 2006
De finca que coincide con otra inscrita.- La coincidencia o la simple duda razonable de que la finca cuya inmatriculación se solicita coincida, total o parcialmente, con otra ya inscrita, es motivo para no practicar la inscripción, como puede verse, más adelante, bajo el título “Identidad de la finca”.
11 mayo 2006
De finca que coincide con otra inscrita.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: se solicita del Registro certificación a los efectos de iniciar expediente de dominio para inmatricular determinada finca. El Registrador expide la certificación expresando que, tal como se describe no está inscrita, pero «pudiera encontrarse comprendida dentro de la superficie de la finca que en el Registro figura con la siguiente descripción.». Seguidos los trámites del expediente de dominio, el Juez declara acreditado el dominio. Presentado en el Registro testimonio del Auto, el Registrador deniega la inscripción porque «del Auto se deduce que la finca se halla comprendida dentro de la finca inscrita», por lo que entiende que lo que procede es un expediente para la reanudación del tracto. La interesada recurre.
2. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), es evidente que si una finca está inscrita no puede inmatricularse, como se deriva palmariamente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Y si el Registrador entiende, o incluso tiene dudas sobre si la finca cuya inmatriculación se pretende es parte de otra inscrita –como ocurre en el presente supuesto–, la cuestión no puede ser decidida en este recurso, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quién entonces incumbe, mediante el procedimiento que establece el último de los artículos citados, resolver la duda planteada.
3. Alega el recurrente la obligación del Registrador de cumplir las resoluciones judiciales, y ello es, en efecto, cierto, pero también lo es (como también esta Dirección ha afirmado reiteradamente) que la calificación del Registrador de los documentos judiciales consecuencia de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española abarca, no a la fundamentación del fallo, pero si a la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar su indefensión. En el presente supuesto el trámite previsto por el artículo 306 del Reglamento Hipotecario es la audiencia de la persona titular de la inscripción que se duda pueda incluir la finca que ahora se pretende inmatricular, cuyo titular ni siquiera consta haya sido citado en el expediente.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
6 octubre 2006
De finca que coincide con otra inscrita.- Solicitada inmatriculación de una finca en virtud de escritura pública de compraventa, el Registrador la deniega por considerar que la finca está inscrita a nombre de tercera persona y que lo que procede es la reanulación del tracto sucesivo.
2. Entrando ya en el fondo del recurso, se plantea el problema de si procede practicar la inscripción de una escritura de compraventa otorgada por persona distinta de quien consta como titular en el Registro. En este sentido conviene tener en cuenta el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que exige para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones. Este principio está íntimamente relacionado con el Principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Pues bien, en el supuesto del presente recurso ambos principios son vulnerados ya que la escritura de compraventa cuya inscripción se pretende aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral, ya que la finca figura inscrita a favor de Jacknel Land.
3. Finalmente, en la escritura presentada se solicita al Registrador la inmatriculación de la finca objeto de la compraventa. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria, regula los medios para proceder a la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna. De este precepto resulta que la inmatriculación es el ingreso de una finca en el Registro mediante la apertura de folio a la misma. Por tanto un requisito necesario para proceder a la inmatriculación es que la finca no esté inscrita a favor de persona alguna, tal y como ha señalado esta Dirección General en numerosas Resoluciones como la de 19 de diciembre de 1946 o la de 10 de febrero de 1956. Sin embargo, en el supuesto del presente recurso, la finca que se pretende inmatricular ya figura inscrita a favor de tercera persona, por tanto es correcto el rechazo del Registrador a la práctica del asiento solicitado, evitando así un supuesto de doble inmatriculación. Es cierto que el Registrador no especifica los datos registrales de la finca ya inmatriculada que impide la inscripción del presente título; pero estos datos se pueden obtener a través del cauce más adecuado que es la solicitud de publicidad formal de la finca que figura inscrita a nombre de tercera persona, según el Registrador, de manera que una vez analizada podrá el recurrente discrepar o no con el criterio del Registrador y en su caso acudir al procedimiento judicial de identificación de la finca previsto en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario o cualquier otro que sea procedente.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y mantener la nota de calificación del Registrador.
12 febrero 2007
De finca que coincide con otra inscrita.- 1. Se presenta en el Registro escritura de compraventa de once fincas rústicas cuya inmatriculación se solicita.
El Registrador suspende la inscripción por tener dudas sobre la identidad de las fincas, ya que pueden encontrarse dentro de los linderos de otra finca inscrita. El interesado recurre.
2. El recurso ha de ser desestimado. De acuerdo con la reiterada doctrina de este centro directivo (vid. Resoluciones del «vistos»), el procedimiento entablado no es el hábil en este supuesto pues las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de las fincas cuando se trata de inmatricularlas es una concreta situación de hecho que no puede ser decidida mediante el presente recurso, sino que debe ser planteada – como dice el Registrador-por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.
3. Que deben desestimarse las pretensiones de terceras personas que han presentado alegaciones, al haber sido notificadas del recurso de forma indebida, pues no son personas legitimadas para ello, de conformidad con lo que establece el artículo 327 de la Ley Hipotecaria.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
15 marzo 2007
De finca que coincide con otra inscrita.- 1. Se debate en este recurso la posibilidad de inmatricular varias fincas en virtud de una escritura de compraventa. Diversos son los defectos alegados en la nota de calificación.
5. Y por último, en cuanto a la finca señalada en el número seis, se suspende por duda fundada acerca de la identidad de la finca, por entender que está inscrita con anterioridad a nombre de persona distinta del transmitente. A este respecto se expresa en la nota de calificación la descripción de la finca que se entiende que es coincidente.
Este extremo de la nota de calificación debe ser igualmente confirmado. Este Centro Directivo tiene señalado que para la inmatriculación –igual que para los excesos de cabida– es indispensable que el registrador no tenga dudas fundadas de la identidad de la finca (cfr. inciso final del artículo 298 del Reglamento Hipotecario).
Las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de la finca cuando se trata de inmatricularla es una concreta cuestión de hecho que no puede ser decidida mediante recurso contra la calificación registral –salvo que tales dudas sean una mera expresión formal, sin estar razonadas, cosa que no ocurre en el supuesto de hecho de este expediente–, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de primera instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.
Esta Dirección General ha acordado confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
8 septiembre 2009
De finca que coincide con otra inscrita.- Cuando la inmatriculación se realiza mediante expediente de dominio, el registrador no puede discutir la inscripción alegando que tenga dudas sobre la identidad de la finca, por su coincidencia con otra ya inscrita, porque esta apreciación corresponde hacerla al juez y no es materia de calificación, salvo en el caso de que haya expuesto tales dudas al expedir la certificación a que se refiere la regla segunda del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, pues en tal caso es necesario que el auto judicial desvirtúe tales dudas.
4 febrero 2012
