INMATRICULACIÓN
De una finca formada por dos porciones separadas
De una finca formada por dos porciones separadas
1. El objeto del presente recurso consiste en dilucidar, en relación con el primero de los defectos expresados en la calificación impugnada, si es posible inmatricular una finca como única aunque su superficie está separada en dos porciones por un camino de titularidad pública. Y, respecto del segundo de los defectos, si el Notario ha cumplido con las exigencias dimanantes del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, al reseñar el poder del que emanan las facultades representativas de los apoderados e incorporar un juicio de suficiencia de tales facultades atendido el negocio jurídico concluido, habida cuenta que, según sostiene el Registrador en su calificación, las facultades de los apoderados que relaciona la escritura, no alcanzan para la realización de todos los actos representativos realizados, y el contenido y extensión de estas facultades debe acreditarse con su reseña somera y suficiente en el título a inscribir, conforme al citado artículo 98 de la Ley 24/2.001.
2. Por lo que se refiere al primer defecto invocado en la calificación, la reciente Resolución de 23 de Abril de 2005 resume la postura del Centro Directivo en torno al concepto de finca diciendo que «desde antiguo, a la hora de fijar qué ha de entenderse registralmente por finca, a pesar de todas las especialidades que la legislación hipotecaria contempla, ha tomado como punto de partida la identificación entre el concepto físico y el tabular, entendiendo por tanto que una porción de terreno independiente delimitada por una línea poligonal cerrada es el supuesto normal de apertura del folio registral». Y este mismo concepto es actualmente el punto de partida del artículo 6.º del Real Decreto de 1/2004 de 5 de marzo que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Debe tenerse en cuenta también el criterio de la Resolución de 29 de Octubre de 1947 que, tras reconocer que la práctica registral no ha exigido una prueba formal y rigurosa de la conexión económica o unidad orgánica de explotación tratándose de fincas discontinuas, advierte del peligro que encierra dejar al ilimitado arbitrio de los interesados una materia como la del ingreso de las fincas en el Registro, que hiciera posible la inscripción como una sola finca de predios muy distantes entre sí, con diferentes cultivos y naturaleza, sin mas nota común que la de pertenecer al mismo dueño.
La única especialidad que plantea el presente supuesto, esto es que la línea poligonal no cierra íntegramente la finca porque la divide en dos porciones un camino público, no debe ser obstáculo a su consideración como finca única pues obviamente no existe ahora el peligro que denunciaba la Resolución de 1947. En efecto, es manifiesta la voluntad de los interesados de inscribir la finca como única; de la misma acta de notoriedad para la inmatriculación que se acompaña al título calificado resulta que es tenida notoriamente en ese concepto; y de la propia descripción de la finca, contenida en el acta de notoriedad y en la escritura de adjudicación de herencia, y de las certificaciones catastrales que se unen se deduce que existe una sustancial unidad de cultivo –almendro secano– entre las dos porciones en que el camino público divide la finca. Por otra parte, el requisito del cierre completo de la línea poligonal no es regla sin excepción en nuestro Código Civil, como lo muestra su artículo 388 que, al regular el derecho del propietario a cerrar o cercar sus heredades, deja a salvo las servidumbres constituidas sobre las mismas, que pueden tener por objeto –artículo 549– tanto la utilidad pública como el interés de los particulares. Y otros artículos del propio Código, entre ellos los que se citan en los vistos, aceptan supuestos de finca única con porciones separadas, porque indudablemente la existencia de unidad orgánica y funcional ente las distintas porciones resulta de las circunstancias en que se produce la separación.
20 enero 2006
