MENCIÓN
Cuando el Registrador, bajo su responsabilidad, hace constar en la inscripción, aunque no se solicite, un derecho real (como en este caso un usufructo a favor de una viuda catalana) no como una mera noticia, sino en forma de verdadera inscripción, con independencia de si ese derecho debió tener o no acceso al Registro, lo cierto es que se trata de un verdadero derecho real inscrito al que no se puede aplicar para cancelarlo el artículo 98 de la Ley Hipotecaria, sino que al estar bajo la salvaguarda de los Tribunales, su cancelación debe someterse a lo dispuesto en el artículo 82 de la Ley.
27 septiembre 1974
Naturaleza.- Discutiéndose acerca de si determinado censo se encuentra inscrito o sólo mencionado, la Dirección se inclina por lo primero, toda vez que el negocio de «establecimiento» del derecho ahora cuestionado fue objeto de un asiento específico en los antiguos libros de Contadurías, en el que se reflejaron los derechos del «adquisidor» y del «estabiliente»; y esta inscripción específica no puede ser ignorada, so pretexto de que en los folios abiertos a aquellas parcelas primitivas, hoy con otros números registrales, sólo se recogen los sucesivos actos o negocios jurídicos relativos al derecho del «adquisidor», pues es evidente que el historial registral de tales fincas se integra tanto por las inscripciones practicadas en los libros de Contadurías como por las que se recogen ya en los nuevos libros, y que esa primera inscripción practicada en los nuevos libros tiene su causa en el antiguo asiento, con lo que se produce una continuación del tracto registral y, en consecuencia, el reflejo en los asientos practicados en los nuevos libros del derecho del «estabiliente» no es una pura mención de las contempladas en el artículo 98 de la Ley Hipotecaria, sino una manifestación de la técnica de arrastre impuesta por el artículo 51.7ª del Reglamento Hipotecario.
23 marzo 1999
Naturaleza.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la inscripción de una escritura de venta de una finca cuya superficie, según la escritura, es de 5.503 m2, pero que según el registrador ocupa una superficie de 4.203,50 m2, existiendo por tanto, según éste, un exceso de cabida que ha de ser acreditado.
De los Hechos anteriormente expuestos se desprende que la discrepancia entre recurrente y Registrador se centra en el alcance que haya de darse a los datos que, acerca de la superficie de la finca, se recogen en la inscripción 1.ª de ésta como fruto de las manifestaciones hechas por quienes otorgaron la escritura que motivó dicha inscripción. Así, para el recurrente, tales manifestaciones no pasan de ser menciones que, conforme al artículo 29 de la Ley Hipotecaria, nunca debieron tener acceso al Registro, por lo que la superficie de la finca es la que consta al comienzo de dicha inscripción, menos las parcelas segregadas, es decir, 8.746,28 m². Para el Registrador, por el contrario, dichas manifestaciones constituyen una especie de desinscripción de la superficie a que las mismas se refieren, superficie que habría quedado fuera del Registro, por lo que la cabida registral de la finca sería de 4.203,50 m²; de ahí que, diciéndose en el título ahora presentado que la finca ocupa 5.503 m², exista a su juicio un exceso de cabida que no resulta acreditado.
2. Puestos en esta tesitura, ha de convenirse que la razón asiste al recurrente.
En efecto, dispone el artículo 29 de la Ley Hipotecaria que «La fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial». Queda claro que, a los efectos de la protección que dispensa el Registro de la Propiedad, la simple mención, indicación o reseña de derechos que, por su naturaleza, podrían ser inscritos separadamente no ha de tener trascendencia alguna; de ahí que disponga el artículo 98 de la Ley Hipotecaria que las menciones no tendrán la consideración de gravámenes y serán canceladas por el Registrador a instancia de parte interesada; cancelación que, a su vez, se encuentra enormemente facilitada por el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, que entiende prestada la conformidad del interesado cuando se solicita una certificación o cuando se presenta algún documento a inscripción.
La proscripción registral de las menciones está, por tanto, clara. El empeño del legislador en su eliminación, con el fin de dar mayor precisión a los asientos registrales y, por ende, a la protección que dispensa el Registro, experimentó un decidido impulso con la reforma hipotecaria de 1944, y así ya lo puso de relieve la Resolución de esta Dirección General de 21 de marzo de 1947. El problema radica en determinar cuándo nos encontramos ante una mención registral, dada la multiplicidad de casos que pueden darse en la práctica, lo cual impide que puedan darse reglas generales al respecto, y que haya de estarse a cada supuesto concreto para determinar el alcance del dato que plantea la controversia.
3. Hechas estas consideraciones, es claro que, en el caso que nos ocupa, la referencia que en la inscripción 1.ª de la finca se hace a las manifestaciones de los entonces titulares de la finca es una auténtica mención. En efecto, se expresa en el asiento que, a tenor de dichas manifestaciones, una parte de la superficie de la finca fue expropiada por la Jefatura de Carreteras, y que otra parte está destinada a cañada y será cedida al organismo administrativo que corresponda. Pero lo cierto es que ni la expropiación ni la cesión han tenido acceso al Registro, que no puede por tanto saberse si tales actuaciones se ha producido efectivamente, y, caso de que se hayan llevado a cabo, a cuánto asciende la superficie expropiada o cedida. Si ello es así, no puede hacerse recaer sobre el titular de la finca las consecuencias de la falta de actuación de los organismos administrativos competentes para conseguir que se reflejaran adecuadamente en el Registro las vicisitudes de las actuaciones que se hayan llevado a cabo.
Consecuentemente, las manifestaciones que se recogen en la inscripción 1.ª han de ser reputadas como la referencia a un derecho (el demanio) susceptible de inscripción separada y especial (arts. 4 y 5 del Reglamento Hipotecario) que por razones que se desconocen (pero que en ningún caso, deben perjudicar al titular registral) no ha sido objeto de inscripción separada y especial. Es decir, constituyen una auténtica mención, que no debería haber tenido acceso al Registro (arts. 9 y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario), y que, por ello, y aun no cancelada formalmente, no puede ser reputada como un gravamen o derecho inscrito (párrafo primero del art. 353.3 del Reglamento Hipotecario).
De lo dicho se desprende que, siendo la superficie inicial de la finca la de 11.263,18 m2, y habiéndose segregado 2.516,90 m2, la cabida registral asciende a 8.746,28 m2, sin que a estos efectos hayan de tomarse en consideración las manifestaciones recogidas en la inscripción 1.ª Por ello, expresándose en el título ahora presentado que la superficie de la finca es de 5.503 m², no existe un exceso de cabida, como entiende el Registrador, sino más bien lo contrario: una reducción de superficie. Y el defecto reflejado en la nota de calificación, por tanto, debe decaer.
Ahora bien, llegados a este punto podría plantearse, en línea con declarado por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 16 de marzo de 2001, 13 de junio de 2001, 16 de junio de 2003 y 3 de enero de 2006, si sería necesario acreditar la disminución de cabida que ahora se atribuye a la finca, o si, dadas las características de la misma y los documentos incorporados a la escritura presentada, la menor cabida está justificada, sin necesidad de cumplir mayores requisitos. Pero dado que se trata de una cuestión no planteada por el registrador en su nota, no puede este Centro Directivo entrar en el examen de la misma (art. 326 de la Ley Hipotecaria).
26 julio 2007
Naturaleza.- Esta Resolución ha sido dictada por la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, de Cataluña, y se refiere a un problema previo del que constituye el fondo del asunto, que puede verse en el apartado “CATALUÑA. Derecho de vuelo”. En cuanto a la naturaleza de la mención, el centro directiva catalán dice lo siguiente:
1.1 El recurrente alega en su escrito que el derecho de vuelo a que hace referencia la inscripción 2ª de la finca 12282 es una mención de un derecho que debe ser cancelada al amparo del artículo 98 de la Ley hipotecaria. El registrador rechaza esta cancelación porque entiende que el derecho de vuelo no es una simple mención sino que consta inscrito en el registro.
1.2 Para resolver esta cuestión se debe diferenciar entre los derechos mencionados y los inscritos. Se entiende por mención la mera alusión o indicación de la existencia de una carga o derecho real en una inscripción o anotación preventiva sin que se aporte el título en que se constituye ni conste este derecho inscrito en el Registro. La existencia del derecho ha sido mencionada en otro título inscribible y se ha trasladado al Registro de la Propiedad. Por el contrario, no es mención sino inscripción cuando el derecho se constituye en el mismo título que se inscribe.
1.3 La vigente legislación hipotecaria establece claramente que los derechos reales sólo pueden ser objeto de inscripción con los títulos por los que se constituyen (artículos 1 y 2). En consecuencia, no deben pasar a los libros registrales menciones de otros derechos diferentes de los que son objeto del título presentado. La disposición transitoria 1ª.A) de la Ley hipotecaria establece la forma de cancelar las menciones existentes en el registro al amparo de la legislación anterior. También prevé la Ley que las menciones que se hagan indebidamente con posterioridad no producirán ningún efecto y la fe pública del Registro no se les extiende (artículo 29) y que no se considerarán gravámenes y podrán ser canceladas a instancia de parte interesada (artículo 98) y esta cancelación se puede considerar solicitada por el hecho de pedir cualquier inscripción o certificado sobre la finca (artículo 353 del Reglamento hipotecario).
1.4. Ahora bien, el derecho de vuelo objeto de este recurso no es un derecho mencionado en otro título sino constituido en el título que motivó la inscripción 2ª de la finca 12282. En la escritura mencionada el propietario de la finca se reserva el derecho a edificar sobre el edificio existente, y por eso no hay duda de que el derecho se constituye en este mismo momento. Por eso, se rechaza la pretensión del recurrente de calificar como mención el derecho de vuelo y, en consecuencia, no puede aplicársele la normativa hipotecaria dictada con la finalidad de expulsar las menciones del registro.
29 julio 2009
Naturaleza.- Sobre la diferencia entre un derecho de elevación y la mención de tal derecho ver el apartado “PROPIEDAD HORIZONTAL. Constitución de una propiedad horizontal sobre parte de otra ya existente”.
15 septiembre 2009
Naturaleza.- 1. Se plantea en el presente recurso la cuestión de si, diciéndose en la descripción de una finca (la número 11.380) que se ha producido una disminución en su cabida como consecuencia de una expropiación que, en el momento de la descripción no figuraba en el Registro, pero que después se hizo constar, como consecuencia de una inmatriculación en una actuación urbanística, dando lugar a una inscripción especial y separada (la de la finca 82.422), tal expresión de la disminución ha de considerarse una mención, y, por tanto, cancelarse de conformidad con lo que establecen los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria.
2. Como ha dicho en diversas ocasiones este Centro Directivo (vid Resoluciones citadas en el «Vistos») la definición de lo que ha de entenderse por mención no es unívoca, pues, si bien la doctrina clásica conceptuaba la mención como aquella carga, limitación, afección o derecho que se aludía en una inscripción pero que, siendo susceptible de inscripción separada, no había sido objeto de la misma, esta Dirección General ha considerado también como mención (cfr. Resolución de 26 de julio de 2007), la alusión a una disminución de cabida producida por una expropiación que no ha sido objeto de inscripción.
En efecto, en esta última Resolución, que se refiere a un supuesto casi idéntico al presente, se expresa: «es claro que, en el caso que nos ocupa, la referencia que en la inscripción 1.ª de la finca se hace a las manifestaciones de los entonces titulares de la finca es una auténtica mención». Así sucede en este caso concreto al expresarse en el asiento que, a tenor de dichas manifestaciones, una parte de la superficie de la finca fue expropiada por la Jefatura de Carreteras, y que otra parte está destinada a cañada y será cedida al organismo administrativo que corresponda. Pero lo cierto es que ni la expropiación ni la cesión han tenido acceso al Registro, ni, por tanto, puede saberse si tales actuaciones se han producido efectivamente, y, caso de que se hayan llevado a cabo, a cuánto asciende la superficie expropiada o cedida. Si ello es así, no puede hacerse recaer sobre el titular de la finca las consecuencias de la falta de actuación de los organismos administrativos competentes para conseguir que se reflejaran adecuadamente en el Registro las vicisitudes de las actuaciones que se hayan llevado a cabo.
Consecuentemente, las manifestaciones que se recogen en la inscripción 1.ª han de ser reputadas como la referencia a un derecho (el demanio) susceptible de inscripción separada y especial (artículos 4 y 5 del Reglamento Hipotecario) que por razones que se desconocen (pero que, en ningún caso, deben perjudicar al titular registral) no ha sido objeto de inscripción separada y especial. Es decir, constituyen una auténtica mención, que no debería haber tenido acceso al Registro (artículos. 9 y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario), y que, por ello, y aun no cancelada formalmente, no puede ser reputada como un gravamen o derecho inscrito.
3. Sin embargo, en el presente caso, existe un elemento que transforma completamente el supuesto de hecho, y es que la porción expropiada figura inscrita por lo que ya tiene inscripción separada y especial, lo cual es incompatible con el concepto de mención. Además de ello, de procederse a la cancelación que se solicita, es evidente que se produciría una doble inmatriculación, pues el mismo terreno figuraría inscrito como formando parte de la finca 11.380 y como objeto exclusivo de la finca 82.422. Todo ello sin perjuicio de que, si los recurrentes se creen con derecho a esta porción de terreno, pueden interponer las acciones judiciales que correspondan ante los Tribunales sobre la titularidad del mismo, y si estiman que la inmatriculación de la finca 82.422 se ha producido irregularmente, puedan, también ante los Tribunales, solicitar su cancelación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
1 febrero 2010
Naturaleza.- 1. Determinada finca se identifica como rústica en los Libros del Registro, con nombre determinado, en parajes concretos, con linderos definidos y con superficie también delimitada. Junto con las anteriores determinaciones se incluye la siguiente expresión: «Asimismo la cruza en dirección de Saliente a Poniente, el antiguo ferrocarril, hoy abandonado, de Minas de Herrerías». Se discute en el presente recurso si dicha expresión merece la consideración de mención a los efectos del artículo 29 de la Ley Hipotecaria o, por el contrario, resulta ser un elemento identificativo de la misma y, por tanto, delimitador del ámbito del dominio inscrito. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones en los «Vistos») que sólo existe propiamente mención cuando el asiento registral se refiere a derechos, cargas o afecciones que, pudiendo acceder al Registro, no lo han hecho. Dentro del concepto de mención esta Dirección General (vid. Resolución de 1 de febrero de 2010, entre otras) ha incluido también la alusión a la existencia de una expropiación no inscrita por entender que implica la referencia a un dominio, el expropiado, que pudiendo ser objeto de inscripción separada y especial, no lo ha sido. Quedan por tanto fuera del concepto legal otras situaciones o expresiones que se limitan a tener un alcance descriptivo, o mejor, identificativo por carecer de otra intención que servir a la mejor individualización de la finca inscrita (vid. artículo 51.2.3 del Reglamento Hipotecario). La distinción no siempre es tarea sencilla y como ha puesto de relieve este Centro Directivo la gran variedad de situaciones posibles impone la necesidad de analizar caso por caso.
2. A la luz de las anteriores consideraciones es evidente que la expresión que consta en la inscripción de la finca objeto de este expediente: «Asimismo la cruza en dirección de Saliente a Poniente el antiguo ferrocarril, hoy abandonado, de Minas de Herrerías» no reúne las características propias de una mención en sentido técnico pues no hace referencia a un derecho, carga o afección. La mera alusión a una situación de hecho, que ni siquiera es actual, no resulta en la afirmación de la existencia de un título concreto del que resulte un derecho o carga, también concreto, susceptible de inscripción separada y especial y no inscrito. Debe señalarse además que la referencia a la existencia de un ferrocarril que divide la finca no carecía de antecedentes en los Libros del Registro, ya que en la finca registral 935, una de las que fueron agrupadas, consta expresamente: «está atravesada por la vía férrea de la Mina Cabeza del Pasto al Puerto de la Laja, con una extensión de noroeste a suroeste de quinientos sesenta y siete metros de longitud por veinte de anchura» y que dicha finca consta con una cabida determinada «con exclusión de dicha faja, que no ha sido transmitida en la venta», por lo que la simple supresión de la referencia al ferrocarril encubriría probablemente la incorporación de superficie nueva a la finca.
Corresponde en consecuencia desestimar el recurso dados los términos en que se ha pronunciado la rogación y el propio escrito de recurso sin que quepa entrar en otros aspectos de la nota de calificación, en especial, la forma de llevar a cabo la operación pues no cabe pronunciarse ahora sobre cuestiones no solicitadas por el recurrente.
3. Es preciso sin embargo hacer referencia a una cuestión que por constar en el escrito de recurso debe ser objeto de respuesta. El recurso alude al estado de indefensión que causa al interesado la calificación por denegación de su pretensión de cancelación. Es indudable, y lo demuestra el hecho mismo de la interposición del recurso, que el interesado ha dispuesto, y aún dispone, de medios legales materiales para hacer valer su pretensión, por lo que la afirmación de indefensión es insostenible.
Ligado a lo anterior, alude el escrito de recurso a la doctrina de la Resolución de 26 de julio de 2007 en virtud de la cual no puede hacerse recaer sobre el titular de la finca las consecuencias de la falta de actuación de los organismos administrativos competentes. A este respecto hay que tener en cuenta que dicha afirmación se hace en el contexto de considerar como mención la referencia a una expropiación no inscrita y ya ha quedado expresado que tal circunstancia no es equiparable a la que ha provocado este expediente. Si el titular registral, en uso de la relativa libertad que al efecto le concede el ordenamiento (vid. Resolución de 20 de enero de 2006), inscribió como una única finca una porción de terreno con unidad de destino a pesar de estar atravesada por, en este caso el ferrocarril, no puede posteriormente dejar sin efecto esa identificación sin más, obviando los requisitos que impone la legislación aplicable.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
20 junio 2011
