OBRA NUEVA
Construcciones anteriores a la Ley 8/1990
Para inscribir una obra nueva, concluida antes de la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, pero declarada con posterioridad, es preciso, conforme a la disposición transitoria 6ª, acreditar la preexistencia de la edificación, tal como se describe, antes de aquella entrada en vigor de la Ley. Y después, alternativamente, justificar: a) Que la edificación se realizó conforme a la legalidad urbanística anterior, o b) Que ya no son aplicables medidas de restablecimiento de dicha legalidad porque han transcurrido más de cuatro años desde la terminación de la obra, siempre que no conste en el Registro la iniciación de expediente de disciplina urbanística. Los requisitos anteriores no se consideran cumplidos cuando se acompañan una licencia expedida el 22 de mayo de 1990, de primera ocupación de una vivienda (teniendo dos la obra declarada) y una certificación del Arquitecto y Aparejador directores de la obra, visada por sus Colegios, en la que manifiestan que sobre la parcela descrita ha quedado terminada la edificación de un chalet que no se describe.
4 febrero 1992
Construcciones anteriores a la Ley 8/1990.- Tratándose de construcciones realizadas antes de la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, cuya declaración de obra nueva se formalizó después, el precepto aplicable no es el artículo 25, sino la disposición transitoria sexta; y, conforme a ella, no es inscribible la obra nueva, cuya construcción se ha realizado en 1989, y respecto de la que una certificación del Ayuntamiento afirma que se ha comunicado a los interesados la apertura del correspondiente expediente por haberse ejecutado la obra sin licencia.
17 junio 1993
Construcciones anteriores a la Ley 8/1990.- No existe razón jurídica para la discriminación en el acceso registral, entre las edificaciones contrarias a la ordenación urbanística pero ya inatacables, realizadas en suelo urbano o urbanizable y las realizadas en suelo no urbanizable no protegido, máxime si se tiene en cuenta que a unas y otras es aplicable el mismo régimen de restablecimiento de la legalidad urbanística y que en suelo no urbanizable no opera el régimen de adquisición gradual de facultades previsto respecto del suelo urbano o urbanizable ni existe supeditación de la incorporación de la edificación al patrimonio del titular, la cual tendrá lugar, en consecuencia, por el juego del instituto civil de la accesión. Por todo ello es inscribible la declaración de obra nueva realizada en finca rústica, una vez acreditado que ha sido concluida en 1985 y no constando en el Registro la incoación de expediente de disciplina urbanística.
3 noviembre 1995
Construcciones anteriores a la Ley 8/1990.- Mediante escritura de donación se pretende la inmatriculación de una casa, que se dice adquirida en documento privado liquidado del impuesto -que no se aporta-, y se acompaña una certificación catastral, en la que, salvo un lindero, no coinciden los restantes ni la superficie con los descritos en la escritura. El Registrador deniega la inscripción al amparo del artículo 37 del texto refundido de la Ley del Suelo 8/1990, no dándose tampoco el requisito previsto en su disposición transitoria sexta, y la Dirección confirma la nota, pues no se puede considerar preexistente la edificación a la citada Ley toda vez que no se acompaña el documento privado de fecha fehaciente que se menciona en la escritura y, en cuanto a la certificación catastral, no contiene ninguna indicación respecto a la antigüedad de la edificación y sus diferencias descriptivas respecto a las contenidas en la escritura justifican las dudas sobre la identidad de la finca.
22 julio 1998
Construcciones anteriores a la Ley 8/1990.- Es inscribible la escritura otorgada en 1995, en la que se declara una obra nueva, diciéndose que se construyó hace más de cuatro años y a la que se acompaña un acta de notoriedad que justifica una antigüedad superior a veinticinco años, pues de acuerdo con la Ley del Suelo de 1992, tratándose de obras realizadas durante la vigencia de la legislación anterior a 1990, tales edificaciones pueden inscribirse, sin necesidad de licencia, si se demuestra la realización de las mismas antes de la vigencia de la legislación expresada y que ha transcurrido el plazo de prescripción de las acciones para el restablecimiento de la legalidad urbanística sin que conste en el Registro la iniciación de expediente de infracción urbanística.
1 diciembre 1998
Construcciones anteriores a la Ley 8/1990.- No puede tenerse por acreditado que una obra nueva declarada se hubiere realizado antes de la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, cuando la documentación aportada consiste en dos certificaciones expedidas por el Secretario del Ayuntamiento en 1995 y 1996, en las que se afirma, respectivamente: a) Que el 26 de junio de 1991 la Comisión de Gobierno denegó la solicitud de licencia solicitada y que no consta la incoación de expediente de infracción urbanística sobre la parcela en cuestión, y b) que se ha presentado en este Ayuntamiento certificado expedido por determinado Ingeniero Técnico en el que se afirma que la construcción de la nave se comenzó a construir y se terminó en el transcurso del año de 1985. Se acompaña igualmente certificado de este técnico, expedido y visado en 1996, en el que se afirma que la obra declarada se inició y construyó en 1985.
13 octubre 1999
Construcciones anteriores a la Ley 8/1990.- La disposición transitoria quinta de la Ley 8/1990 permite que las edificaciones situadas en suelo urbano o urbanizable, realizadas de conformidad con la ordenación urbanística aplicable, o respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular. «Contrario sensu», cuando no resulte claramente del título la inexistencia de obstáculos administrativos, no será posible proceder a la inscripción de la declaración de obra nueva, por cuanto su constancia podría suponer la protección de una edificación incompatible con el planeamiento. Como consecuencia, no es inscribible una declaración de obra nueva cuando consta, según certificación municipal, la preexistencia de cierta edificación, pero al mismo tiempo se indica que se ha instruido un expediente de legalización urbanística, que no consta esté finalizado. Tampoco es admisible el argumento de que la edificación se haya realizado sobre suelo no edificable, porque la disposición transitoria expresada es aplicable a cualquier tipo de suelo susceptible de usos edificatorios.
21 octubre 2000
Construcciones anteriores a la Ley 8/1990.- Aceptada por el Registrador la certificación de un técnico que afirma ser una construcción del año 1982, no tiene sentido exigir que se precise si el suelo era no urbanizable simplemente o no urbanizable protegido, pues tal requisito venía impuesto por una Ley de la Generalitat Valenciana promulgada diez años después, que no tenía carácter retroactivo. Por otra parte, la certificación debía admitirse, de acuerdo con el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que permite la inscripción de las obras realizadas siempre que haya prescrito la posible infracción urbanística y no conste en el Registro la incoación de expediente sancionador.
24 julio 2001
Construcciones anteriores a la Ley 8/1990.- No es obstáculo para inscribir una obra nueva realizada antes de 1990 el hecho de que la finca sea rústica, según el Registro, y urbana, según el título, pues con independencia de los requisitos necesarios para hacer constar tal cambio, sobre suelo rústico puede declararse una obra nueva, sin perjuicio de los específicos requisitos legales necesarios. Por otra parte, lo cierto es que la finca se identifica con la del Registro a través de datos como los linderos y la superficie, según el Catastro, así como los historiales de las fincas colindantes.
3 enero 2002
Construcciones anteriores a la Ley 8/1990.- Otorgada una escritura de obra nueva en el año 2001 y acreditada la licencia de obra (de 1975) y la certificación del fin de la obra mediante certificación visada por el Colegio de Arquitectos (fechada en 1978), no pueden exigirse los requisitos impuestos por los artículos 45 y 49 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, pues es principio en nuestro Derecho (artículo 2.3 del Código Civil) que las leyes no tienen carácter retroactivo si no dispusieren lo contrario [1]. Por ello, acreditado mediante documentos oficiales que la construcción se terminó antes de la vigencia de la Ley del Suelo de 1990, no puede exigirse que se cumplan determinados requisitos impuestos por ésta y que no venían siendo exigidos cuando se realizó la construcción, siendo así que del examen del articulado de la citada Ley 8/1990 se desprende que dicha norma se refiere a las edificaciones construidas después de su entrada en vigor.
3 octubre de 2002
Construcciones anteriores a la Ley 8/1990.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
Fallecen los cónyuges don L. M. M. y doña V. P. G. A., con sendos testamentos, de idéntico contenido, en los que, aparte de otras disposiciones que han quedado sin efecto, instituyen herederos por partes iguales a sus tres hijos doña A., don L. y don J. M. P., sustituidos vulgarmente en caso de premoriencia o incapacidad por sus respectivos descendientes.
La hija doña A. falleció antes que sus padres dejando tres hijos, llamados don A., don M. V. y doña M. J. S. M.
Se presenta escritura de partición otorgada por los dos hijos y los tres nietos, todos mayores de edad.
El Registrador en su nota de calificación estima la existencia de tres defectos, de los cuales el último no es objeto de recurso. Los otros dos son:
1) No acompañarse el certificado de defunción, últimas voluntades y testamento de la hija premuerta o, en su defecto, acta de notoriedad.
2) No acreditarse la superficie construida de una casa por cualquiera de las formas establecidas en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (a continuación se examina este defecto; el primero puede verse en el apartado “SUSTITUCIÓN. Vulgar: efectos”).
4. El segundo de los defectos ha de ser igualmente revocado. Siendo el año de construcción del inmueble anterior a la Ley 8/1990, e incorporada a la escritura calificada certificación catastral en la que figura la superficie construida de la edificación, se cumple con la aportación de uno de los medios señalados en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997 (cfr. Disposición Transitoria 6.ª, apartado 1.º de la Ley 8/1990, de 25 de julio).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
14 diciembre 2010
[1] Este principio no siempre lo ha tenido en cuenta el Centro Directivo. En las Resoluciones de 14 de diciembre de 2001 y de 16 de mayo de 2002, entre otras, se revocaron sendas calificaciones registrales en base a una legalidad inexistente al tiempo de formularse, que no podrían haberse aplicado si la Dirección no hubiese resuelto con casi tres años de retraso.
