COMPRAVENTA
De bienes de incapaces
Hechos: se solicita la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa, cuyo vendedor, que fue declarado incapaz después de la fecha del documento privado, está representado por la administradora provisional nombrada al iniciarse los trámites de incapacitación; antes de otorgarse la escritura, se ha nombrado tutor del incapaz a otra persona y su nombramiento se presenta en el Registro después de la escritura de elevación a público del documento, pero antes de la calificación. La Dirección, coincidiendo con el criterio del Registrador, considera que la única fecha fehaciente es la del documento público, en la cual, el vendedor había sido declarado incapaz y el acto traslativo no podía acceder al Registro otorgado por quien sólo tenía facultades de Administración. [1]
15 julio 2003
De bienes de incapaces.- Es inscribible la venta de una finca perteneciente a una viuda y sus hijos (la primera, titular de una parte en usufructo y otra en pleno dominio; los segundos, titulares de una parte en pleno dominio y otra en nuda propiedad) otorgada por todos ellos y estando representada una de las hijas, incapacitada, por su madre; previamente, se obtuvo autorización judicial, expresando en la solicitud la situación de pro indivisión. En contra de la opinión de la Registradora, la Dirección no considera preciso el nombramiento de defensor judicial, pues la conveniencia de vender –en la que podía haber contraposición de intereses- fue apreciada por el Juez al dar su autorización. Además, y según el Centro Directivo, el hecho de pertenecer la finca pro indiviso a varias personas, entre ellas, representante y representada, y venderse en su totalidad hace que no exista contraposición de intereses.
3 diciembre 2003
De bienes de incapaces.- Hechos: mediante documento privado, una persona, “asistida” de sus padres y hermanos, vendió una finca a su hermana y al marido de ésta; dicha asistencia se prestó por el “delicado estado de salud” de la vendedora. Posteriormente, la vendedora es incapacitada y se eleva a público el contrato privado; intervienen la compradora –que fue nombrada tutora de la incapaz-, su marido y dos hermanos de la vendedora, quienes lo hicieron para acreditar la validez del documento privado y aportaron los certificados de defunción de sus padres. Frente al argumento de los recurrentes que entendieron, contra la calificación registral, que no hacía falta la autorización judicial, porque la fecha del documento privado debía tenerse por cierta dado el fallecimiento de dos de los que intervinieron en él –los padres-, conforme al artículo 1227 del Código Civil, y en dicho momento la vendedora era capaz, la Dirección confirma el criterio del Registrador afirmando que, desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, sólo puede considerarse como fecha en la que se produjo el negocio la del documento público. Y como en tal fecha la vendedora había sido declarada incapaz, la compra por la tutora incurre en la prohibición del artículo 1459.1 del Código Civil.
9 enero 2004
De bienes de incapaces.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es inscribible una escritura de compraventa de una finca rústica perteneciente en cuanto a una cuarta parte indivisa en nuda propiedad a un incapacitado, representado en la escritura por su madre, en virtud de patria potestad rehabilitada, habida cuenta que si bien existe autorización judicial para enajenar, sin embargo no consta que se haya acreditado ante el Juzgado la reinversión de la cantidad obtenida con la venta, en la parte correspondiente al incapacitado, tal como impone el auto judicial, acreditación que la Registradora considera necesaria para la práctica de la inscripción.
- Como cuestión formal previa, el Notario recurrente alega que la calificación recurrida no se pronuncia sobre la suspensión o denegación del asiento solicitado y que no contiene la motivación jurídica de las causas impeditivas o suspensivas. Hay que recordar a este respecto, de una parte, que efectivamente la nota de calificación, tal como resulta de los artículos 19 bis y 65 de la Ley Hipotecaria, ha de señalar expresamente si se suspende o se deniega la práctica del asiento y, de otra parte, que, conforme a la ya reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre la necesaria motivación de la calificación registral y a su suficiencia (Vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»), hay que entender que aunque la argumentación en que se fundamente la calificación haya sido expresada de modo escueto, es suficiente para la tramitación del expediente si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado pueda alegar cuanto le convenga para su defensa, como lo demuestra en este caso el contenido del escrito de interposición del recurso. En efecto, la Registradora ha señalado con claridad el defecto, ha expuesto los hechos y ha fundado aquél en diversos preceptos y jurisprudencia, con cita y transcripción, por lo que no cabe concluir afirmando que haya incurrido en una situación de falta de motivación jurídica, ni mucho menos que se haya coartado el derecho a la interposición del recurso y el derecho a la tutela judicial efectiva como sostiene el recurrente. La motivación ha sido suficientemente expresiva de la razón que justifica la negativa a la inscripción, de modo que el recurrente ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo demuestra el contenido de la interposición del recurso (cfr. Resoluciones de 21 de marzo y 25 de octubre de 2007, 1 y 3 de diciembre de 2007).
- Entrando en la cuestión de fondo, el defecto no puede ser mantenido. En los supuestos de patria potestad rehabilitada o prorrogada, el artículo 171 del Código Civil ordena que su ejercicio se realice «con sujeción a lo especialmente dispuesto en la resolución de incapacitación y, subsidiariamente, en las reglas del presente título», remisión normativa que reconduce a la norma contenida en el párrafo primero del artículo 166 del mismo texto legal, conforme al cual los padres no podrán enajenar o gravar los bienes inmuebles de que sean titulares sus hijos «sino por causas justificadas de utilidad o necesidad y previa la autorización del Juez del domicilio, con audiencia del Ministerio Fiscal».
En este caso dicha autorización se obtuvo por medio de auto del Juzgado de Primera Instancia de Ontinyent de 10 de febrero de 2006. La prevención recogida en este auto judicial, según la cual se impone a la madre titular de la patria potestad rehabilitada el deber de «acreditar ante este Juzgado la reinversión de la cantidad así obtenida», se enmarca en el ámbito de las medidas de aseguramiento que ha de tomar el Juez, bajo su responsabilidad, conforme a lo dispuesto en el artículo 2023 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 3 de febrero de 1881 –vigente transitoriamente en virtud de la Disposición derogatoria única de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil– según el cual «Hecha la venta, cuidará el Juez, bajo su responsabilidad, de que se dé al precio que se haya obtenido la aplicación indicada al solicitar la autorización». Por ello el control de cumplimiento de la reinversión acorde con la finalidad en atención a la cual se haya producido la autorización de la enajenación pertenece al ámbito de la actuación y responsabilidad del Juez que la concedió, sin que pueda alcanzar a erigirse en requisito necesario para la inscripción de la compraventa, especialmente en un caso como el presente en que la «necesidad o utilidad de la enajenación» (cfr. artículo 2012 n.º 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881) que ha justificado su autorización, según resulta de la fundamentación del referido auto autorizatorio, es la de destinar el precio obtenido al «tratamiento y cuidado» del menor, que sufre una minusvalía del 65 %, ante la precaria situación económica de su madre y representante legal. Obsérvese que ello supone una aplicación del dinero obtenido de tracto sucesivo, en un período de tiempo indefinido, que determinaría, en caso de seguirse la interpretación asumida en la calificación recurrida, la imposibilidad de hacer compatible la protección de los intereses del incapacitado a garantizar la aplicación correcta del precio obtenido por la enajenación, protección que pertenece al ámbito judicial, y los intereses del comprador, que ha adquirido en virtud de título plenamente válido, a obtener la inscripción del mismo, pues ésta quedaría demorada indefinidamente hasta el total agotamiento de los recursos económicos obtenidos con la venta por su aplicación a la finalidad que la justificó, quedando en el ínterin el derecho del comprador en situación de inseguridad jurídica por quedar aplazado, por tiempo indeterminado, su acceso a la protección registral.
- Es cierto que la Resolución de este Centro Directivo de 12 de Julio de 1999, citada por la Registradora, confirmó la calificación registral que denegó la inscripción de una venta de bien ganancial otorgada por una hija actuando en representación voluntaria de su padre y como tutora de su madre incapacitada, por no constar cumplidas las prevenciones del artículo 2015 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, a las que se remitía la autorización judicial de la venta, pero no es menos cierto que dichas medidas, referentes básicamente a la subasta y avalúo, afectan a la venta en sí misma, a diferencia del control judicial de la reinversión del dinero obtenido en la venta realizada, que constituye una actuación de verificación ya posterior a la propia venta.
Esta Dirección General ha acordado revocar la nota de calificación recurrida y estimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.
8 mayo 2010
De bienes de incapaces.- Ver, más atrás, dentro de esta voz “COMPRAVENTA”, el apartado “Con oposición de intereses”.
2 junio 2010
De bienes de incapaces.- 1. Ceñido el objeto del recurso a la segunda de las objeciones planteadas por la registradora en su nota de calificación, el recurso no puede prosperar. Es preciso llamar la atención sobre el hecho de que ni en el acta autorizada a efectos de complementar el título público presentado con efectos inmatriculadores ni en este último se especifica cuál es el derecho concreto y determinado del que es titular cada vendedora y que es objeto de la compraventa ya que ésta se refiere genéricamente al dominio ostentado por las comparecientes que actúan conjuntamente como vendedoras. No obstante, cualquiera que sea el derecho y proporción que ostenta la tutelada sobre el bien inmueble objeto de la compraventa (que la recurrente identifica como un usufructo) es indudable que es un derecho real. Al respecto la previsión del artículo 271.2 en relación al 334.10 del Código Civil no deja lugar a dudas al sujetar a autorización judicial la enajenación que de un derecho real del tutelado pretenda llevar a cabo el tutor.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.
27 enero 2012
[1] Problema parecido se planteó en la Resolución de 14 de junio de este mismo año, ante un supuesto de aceptación de la herencia de un incapaz por la administradora designada al iniciarse el proceso de incapacitación.
