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De vivienda: referencia a si es o no el hogar familiar

De vivienda: referencia a si es o no el hogar familiar

Heredada una casa por tres hermanos, casados, y vendida seguidamente a otra persona, la Dirección no considera necesario el consentimiento de los cónyuges ni la autorización judicial o la declaración de no constituir la vivienda familiar, pues entiende que no deben imaginarse hipotéticos derechos individuales de un comunero sobre el uso y goce de la cosa común, los cuales no derivarían naturalmente del título de comunidad, sino de un eventual acuerdo comunitario posterior que no consta y que, por cierto, vendría a entorpecer la extinción de comunidad [1]. Dicho esto, que resuelve el fondo del asunto, la Dirección aclara que la manifestación de no constituir vivienda familiar la finca vendida no puede deducirse del hecho de que el disponente figure en la escritura con un domicilio distinto, ni tampoco basta la expresión de que se vende «libre de cargas, gravámenes ni arrendamientos».

10 noviembre 1987

De vivienda: referencia a si es o no el hogar familiar.- Vendida una vivienda privativa del marido por su apoderado, la Dirección entiende, frente al criterio del Registrador, que el representante puede hacer la declaración de no constituir el domicilio conyugal, sin ser precisa la manifestación personal del disponente. El fin de esta declaración no es otro que sentar una presunción de validez del acto que permita su inscripción, pero no proteger definitivamente al adquirente, añadiendo que aun faltando esa manifestación no podría negarse el asiento si de otro modo se justificase fehacientemente que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia. En cuanto a las facultades del apoderado, la Dirección entiende que quien tiene poder para vender una finca, lo tiene también para realizar las declaraciones que ordinariamente han de realizar los vendedores para que la venta quede escriturada e inscrita, y entre ellas hay que incluir la que aquí se examina, igual que ocurre con la designación de cargas y gravámenes o las relativas a la situación arrendaticia de la finca.

17 diciembre 1987

De vivienda: referencia a si es o no el hogar familiar.- Con motivo de la venta de una vivienda por sus dueños -dos hermanos que la habían adquirido por herencia de sus padres, por mitades indivisas-, el Registrador suspendió la inscripción por no constar el consentimiento de sus cónyuges, o la autorización judicial, o la manifestación de no ser la vivienda habitual. La Dirección revoca la nota afirmando que excluida la posibilidad de que la cuota de un partícipe atribuya el derecho al uso total y exclusivo de la vivienda porque impediría al otro utilizarla conforme a su destino, y teniendo en cuenta que el carácter de vivienda habitual y familiar, que es lo que la ley trata de proteger, no puede predicarse de la que ocupan simultáneamente las familias de los dos partícipes, porque por su propia esencia ese uso no puede realizarse por cada una de ellas sobre la vivienda en su totalidad, no queda otra posibilidad para que los comuneros puedan usar la cosa común que la existencia de un pacto entre ellos, que en el caso sometido a debate no se demuestra que exista, pero que si hubiese existido no podría ir más allá que a permitir el uso en períodos discontinuos, lo que pone de relieve por la pluralidad de viviendas que debería tener a disposición cada uno de los comuneros que ninguna de ellas tendría el carácter de singular que exige la habitualidad. Añadiendo que si nadie debe permanecer en la indivisión y cualquiera de los comuneros puede obligar por la vía de la acción de división a extinguir la comunidad por medio de la venta de la vivienda, al ser ésta indivisible, esta forma de extinguir la comunidad no puede verse condicionada al consentimiento de los cónyuges de los otros titulares, ni a la autorización judicial supletoria, pues ello supondría introducir un condicionamiento o limitación a la acción de división que es de orden público, favorecida y estimulada por el legislador.

27 junio 1994

De vivienda: referencia a si es o no el hogar familiar.- La manifestación de no constituir el domicilio habitual la vivienda vendida es necesaria cuando la Ley que rija las relaciones entre cónyuges exija el consentimiento de ambos para disponer sobre la vivienda habitual. No se da esta circunstancia cuando el vendedor manifiesta que tiene dos residencias -Mónaco y Buenos Aires- y dos domicilios accidentales -Boston y la propia finca que se enajena-. Por otra parte, los datos concretos que resultan del documento que motivó este recurso no permiten deducir cuál es la Ley reguladora de los efectos del matrimonio del vendedor (el vendedor es argentino y su esposa, según el Registro, española; consta que existe un régimen de separación pactado en capitulaciones, inscrito en el Registro Civil). Por tanto, no se puede considerar que exista defecto, sin perjuicio de la facultad del Registrador, que debe apreciar la aptitud y la capacidad legal necesaria para el acto realizado, de exigir la acreditación de la Ley reguladora de los efectos del matrimonio y su concreto contenido.

13 enero 1999

De vivienda: referencia a si es o no el hogar familiar.- La protección de la buena fe del adquirente de una vivienda ha llevado al legislador a dejarle incólume ante una manifestación errónea o falsa por parte del transmitente que declare que no constituye su domicilio familiar. Del mismo modo, si el transmitente declara ser soltero, viudo, divorciado o separado legalmente, difícilmente puede el adquirente recabar del mismo manifestación alguna a los efectos del artículo 1320 del Código Civil, de forma que esa declaración, sea falsa o errónea, debe producir los mismo efectos que la de no ser el domicilio familiar en caso de ser casado. Frente a esa manifestación no puede oponer el Registrador un dato que obre en el Registro a los solos efectos de identificar al titular registral, como es su estado civil recogido del título que motivó su adquisición, por cuanto ni tal dato es objeto de publicidad registral y no está amparado por el principio de legitimación registral,[2] ni puede dar prevalencia al posible error padecido al reseñar tal circunstancia personal en el título inscrito sobre el que ahora se presenta a inscripción, ni puede, por último, exigir prueba alguna sobre el cambio de tal circunstancia, como, por ejemplo, la nulidad de un matrimonio existente en su momento, al igual que no podría exigirla de que en la actualidad el transmitente se encuentra viudo o divorciado si así consta en el título traslativo, frente a la situación de casado que constase en el asiento anterior.

6 marzo 2004

De vivienda: referencia a si es o no el hogar familiar.- Hechos: Se suspende la inscripción de una escritura de venta de un inmueble situado en Barcelona, otorgada por una viuda vecina de Madrid, porque, según el Registrador, es necesaria la manifestación de la vendedora de que la finca transmitida no constituye domicilio común o de pareja estable de dicha señora o, en su caso, el consentimiento del otro conviviente –o autorización judicial supletoria-, conforme a los artículos 11 y 28 de la Ley 10/1998, de 15 de julio (Parlamento de Cataluña), de Uniones estables de Pareja. La Dirección rechaza el criterio del Registrador con los siguientes argumentos: a) Los artículos citados no establecen que para que el conviviente titular de una vivienda privativa suya pueda disponer de ella deba justificar que no tiene la condición de vivienda común, ni le imponen que al tiempo de la disposición niegue tal carácter de la vivienda que transmite si no concurre el consentimiento del otro conviviente. Establecen únicamente que si la vivienda es efectivamente la común del disponente y su conviviente, esa enajenación por el titular sin contar con el conviviente y sin formular aquella manifestación será ineficaz; y que, en cambio, si se ha formulado esta manifestación, aunque sea inexacta, será suficiente para proteger al adquirente de buena fe y a título oneroso. b) El Registrador no puede presumir que la finca transmitida tenga la condición de vivienda común del transmitente y de un eventual conviviente suyo en unión estable de pareja; su calificación sólo puede realizarla por lo que resulta del documento presentado y de los asientos del Registro (artículo 18 de la Ley Hipotecaria) y no puede extenderla a otros elementos, máxime cuando se trata de una escritura pública en la que el Notario ha ejercido un control de la legalidad de ese concreto negocio jurídico. c) Si bien es cierto que los actos que puedan estar viciados no deben acceder al Registro de la Propiedad, no es menos cierto que en nuestro sistema registral no se condiciona la inscripción de un acto a la plena justificación de esta validez, ni siquiera a la afirmación por los otorgantes sobre la inexistencia de un vicio invalidante. d) La manifestación a que se refiere el artículo 1320 del Código Civil y la exigencia de tal manifestación tal como la impone el artículo 91.1 del Reglamento Hipotecario no serían aplicables en este caso, de acuerdo con la sentencia del Tribunal Constitucional de 15 de noviembre de 1990, conforme a la cual, a falta de norma que así lo establezca, no cabe asimilar bajo un mismo régimen a las uniones estables de pareja y a las uniones matrimoniales. e) Finalmente, si del Registro no resultare ese carácter de vivienda común, no podrá rechazarse la inscripción de la transmisión a favor del adquirente so pretexto de la omisión de una manifestación específica del disponente al respecto cuando la citada Ley del Parlamento de Cataluña no exige tal manifestación.

18 junio 2004

[1] Criterio similar se ha empleado en la Resolución de 26 de octubre de 1987, en la que el acto dispositivo fue una hipoteca constituida sobre el derecho de nuda propiedad, que el hipotecante tenía sobre la vivienda.

[2] Esta afirmación es sorprendente. Negar los efectos del principio de legitimación al contenido del Registro que expresa el estado civil del titular registral y afirmar que tal dato se reduce a servir para identificarle, equivale a desconocer el contenido de los artículos 1, 38 y 40, entre otros, de la Ley Hipotecaria y de la multitud de Resoluciones en que se deniega el acceso de actos de transmisión o de gravamen del derecho inscrito por falta de intervención de quienes el Registro proclama que son sus titulares.