COMPRAVENTA
Distribución del precio
Dando por sentado que la expresión de la parte del precio que haya de corresponder respectivamente a la nuda propiedad y al usufructo, es un requisito necesario en cualquier enajenación de fincas realizada con sujeción a modalidades que puedan reaccionar sobre el Registro [1], no se considera necesaria cuando, como en este caso, se trataba de una venta de una finca de la que eran nudos propietarios unos menores y usufructuaria su madre, pero que se celebró con una autorización judicial, que se concedió con la condición de invertir el importe líquido en operaciones hipotecarias o títulos de la Deuda depositados a nombre de los hijos y correspondiendo las rentas e intereses a la madre, de suerte que en su día, si no hubiera otras dificultades, quedaría consumada la subrogación, es decir, la sustitución de la finca por el precio obtenido, y la usufructuaria y los nudos propietarios seguirían con las facultades correlativas.
5 mayo 1931
Distribución del precio.- Vendidas por un único precio (que según la escritura los vendedores distribuirán entre sí) una finca perteneciente a una persona, y otras cuatro que pertenecen a la misma y a otra, unas en pleno dominio, y otras en usufructo y nuda propiedad, es imprescindible que la escritura en que el contrato se formalice contenga las declaraciones necesarias para esta distribución o división, de conformidad con lo que disponen el artículo 1447 del Código Civil y los artículos 10 y 11 de la Ley Hipotecaria. Las circunstancias concurrentes determinan que el contrato celebrado carece del requisito del precio cierto de la cosa vendida, exigido por el Código Civil e indispensable desde luego por un eventual ejercicio de los derechos y obligaciones que, aparte el de retraer, pudieran derivarse del mismo contrato.
29 julio 1931
Distribución del precio.- Vendidas varias fincas con parte del precio aplazado, la necesidad de distribuirlo entre ellas podría salvarse respecto a cuatro que son colindantes, porque podrían agruparse en una sola, pero existiendo otra finca más, debe determinarse con precisión la parte de precio que se le señala.
10 marzo 1944
Distribución del precio.- Vendido el usufructo de una finca por una persona y la nuda propiedad por otra a un matrimonio casado en régimen de separación, comprando los esposos por mitad y proindiviso, pero sin decirse nada respecto a la distribución del precio entre compradores y vendedores, la Dirección General entiende que no existe ningún defecto, pues el principio de autonomía de la voluntad permite configurar las prestaciones en forma mancomunada o solidaria, divisible o indivisible, bien de forma expresa o implícita, siendo esto último lo que se deduce de la escritura, es decir, que la prestación tanto de los vendedores como de los compradores fue conjunta e indivisible.[2]
5 abril 1991 y 21 enero 1993
Distribución del precio.- Con motivo de la venta conjunta del usufructo y la nuda propiedad sobre la misma finca por distintas personas, el Registrador señaló dos defectos. El primero, confirmado por la Dirección, suponía la imposibilidad de inscribir el derecho de usufructo (lo que se examina en otro epígrafe). El segundo, consecuencia del anterior, era la imposibilidad de inscribir sólo la nuda propiedad, porque al haberse fijado un sólo precio conjunto, no podía hacerse constar el correspondiente al derecho que debía inscribirse. La Dirección, de acuerdo con su propia doctrina, establecida en las Resoluciones de 5 de abril de 1991 y 21 de enero de 1993, tal vez debió revocar este defecto, pero lo cierto es que no hace mención de él, seguramente por la dificultad de aplicar aquel criterio en este caso particular.
25 febrero 1993
Distribución del precio.- Manteniendo la doctrina establecida en las Resoluciones anteriores para los casos de venta conjunta del usufructo y nuda propiedad, la Dirección considera también que, en el supuesto de venta de varias fincas por un sólo precio, existe un negocio global, válido al amparo del principio de autonomía de la voluntad, y que por tanto no puede exigirse la distribución del precio entre las fincas.
12 junio 1993
[1] Esta Resolución y, sobre todo, la que sigue, son perfectamente lógicas y contrarias al criterio que, sobre el mismo problema, ha mantenido la Dirección en las Resoluciones de 5 de abril de 1991 y 21 de enero de 1993, que aparecen más adelante.
[2] El criterio de la Dirección General implica una interpretación forzada de las normas sobre la compraventa, por mucho que quiera ampararse en el principio de autonomía de la voluntad, la cual tiene entre sus límites, en primer lugar, el respeto a las leyes. En efecto, la compraventa tiene dos elementos reales: la cosa y el precio. No se puede negar que se vendieron dos cosas: un derecho de usufructo y un derecho de nuda propiedad. Como consecuencia, cada una de ellas debió tener su precio, porque así lo exige –precio cierto- el artículo 1445 del Código Civil. Y si bien respecto a los compradores puede admitirse la presunción de haber pagado por mitad, puesto que adquirieron por mitad, no puede decirse lo mismo respecto de los vendedores, pues no cabe suponer que el usufructo y la nuda propiedad tengan el mismo valor ya que son derechos distintos; prueba de ello son las normas de valoración de estos derechos establecidas tanto por la legislación fiscal como por las que regulan en el Reglamento Hipotecario la aplicación del Arancel de los Registradores. La falta de determinación del precio para cada objeto puede originar problemas, si la venta se resuelve o si uno de los derechos –usufructo o nuda propiedad- no puede inscribirse. Prueba de ello es la Resolución de 25 de febrero de 1993, que aparece a continuación. Finalmente, al precio cierto hacen referencia las Resoluciones de 12 de mayo y 21 de junio de 1994.
