COMPRAVENTA
Doble venta de finca
Ver «CALIFICACION: Actuación en caso de sospecha de delito».
14 y 26 de julio 1988
Doble venta de finca.- Con independencia de la naturaleza que se atribuya al derecho de opción, es indudable que al acceder al Registro provoca efectos reales que afectan a todo tercero que con posterioridad adquiera un derecho sobre la finca. Por ello, inscrita una opción de compra y practicada después una anotación de embargo, si a continuación se inscribe la compra derivada del ejercicio de la opción, ya no puede inscribirse la venta basada en el embargo, pues se opone a ello el principio de tracto sucesivo, dado que los vendedores dejaron de ser titulares registrales desde que se inscribió la primera venta.
4 septiembre 1992
Doble venta de finca.- 1. La cuestión planteada versa sobre la inscribibilidad de la transmisión de una finca, formalizada notarialmente hace más de treinta años, sin que en ese tiempo hubiese accedido al Registro. Ahora se deniega su inscripción, por figurar inscrita a nombre de un tercero. Son hechos relevantes para la resolución de este expediente, los siguientes:
- a) El 28 de marzo de 1979 se autoriza una escritura de segregación y compraventa a favor de los recurrentes, doña G. y don W. La transmisión es otorgada por un mandatario verbal de la compañía «Becisa, S.A.», entonces titular registral. El 20 de julio del mismo año, aquella escritura fue ratificada por quien ostentaba la representación legal de la compañía vendedora. Esta transmisión no accedió al Registro, donde fue presentada en el año 2011, acompañándose con posterioridad la meritada ratificación. La denegación de su inscripción es lo que motiva este recurso.
- b) Según se deduce de la nota registral de 21 de agosto de 2011, la finca antes referida, objeto de la escritura de segregación y compraventa de 28 de marzo de 1979, coincide con la vivienda…, y se corresponde con la parcela catastral 54711309YH0057S0001OL, cuyo titular catastral es don W. A su vez la expresada finca coincidía con parte de la registral 11.501, y según resulta del informe registral, coincide exactamente con la registral 313.935.
- c) Por lo que resulta de la certificación catastral unida al expediente, a partir de la finca 11.501, se formó una nueva entidad, la registral 313935. Precisamente en el asiento 1 de segregación, con que se abre el folio de la finca 313935, consta que la titularidad de la finca de procedencia, la 11.501, aparece atribuida a «Oprea Inversiones, S.L.U.», como «subrogada en la posición jurídica de «Becisa, S.A.», (en liquidación)». En el folio correspondiente a esta finca segregada, se le atribuye la referencia catastral 54711309YH0057S0001OL.
La escritura de segregación, otorgada por la titular registral «Oprea Inversiones, S.L.U.», es de 26 de abril de 2011, fue presentada en el Registro el 20 de diciembre de 2011 y fue inscrita el 20 de febrero de 2012, estando vigente un asiento de presentación relativo a la escritura otorgada en el año 1979 a favor de los recurrentes.
- d) Hay dos notas de calificación que se suceden en el tiempo, en las que se indica como defecto que la escritura cuya inscripción se deniega debiera de haber sido ratificada no tanto por «Becisa, S.A.», sino por «Oprea Inversiones, S.L.U.», por ser ésta el titular registral. También se alega como fundamento del defecto el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
- e) Asimismo, en el interim se ha presentado en el Registro e inscrito un nuevo título por el que «Oprea Inversiones, S.L.U.», transmite la finca segregada 313935 a un tercero.
- Lleva razón la recurrente al decir que la ratificación propiamente dicha, que en sentido técnico es la recogida en el artículo 1259.2 del Código Civil, corresponde efectuarla al dominus negoti o representado, y éste en la escritura de segregación y compraventa otorgada el 28 de marzo de 1979 era la entidad «Becisa, S.A.», quien a su vez realizó dicha ratificación a través de sus representantes en escritura de ratificación autorizada el día 20 de julio de 1979, aunque al igual que la escritura ratificada no presentada en el Registro de la Propiedad hasta más de treinta años después.
Mas, aclarado ese dato, debe afirmarse que el registrador recibe una escritura de segregación y compraventa que en ningún caso puede inscribir. No puede tener acceso registral ya que el impedimento para practicar la inscripción no residía tanto en la falta de ratificación (que después de varios asientos de presentación caducados y sucesivas calificaciones negativas es presentada en el Registro) sino fundamentalmente en la falta de tracto sucesivo. En suma, más que ante un problema de ratificación del consentimiento prestado por un mandatario verbal, estamos ante un incumplimiento del tracto sucesivo.
- En efecto, como reconoce la propia recurrente nos hallamos ante dos transmisiones que recaen sobre la misma finca. La primera formalizada en el año setenta y nueve, la segunda muy posterior. Pero la primera no es presentada en el Registro hasta el 21 de octubre del 2011. Es decir, la transmisión de fecha más reciente se inscribe años antes de presentarse en el Registro la de fecha más antigua. Y cuando se produce esta presentación el registrador no puede practicar la inscripción, porque conforme al párrafo primero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria «para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos». Circunstancia que no concurre en el caso examinado, ya que, si bien al tiempo de otorgarse la escritura de segregación y compraventa en el año setenta y nueve, figuraba inscrita la finca objeto del negocio en el Registro de la Propiedad, a nombre de la que en dicha escritura figuraba como transmitente, «Becisa, S.A.», por el contrario, al tiempo de presentarse por primera vez en el Registro (21 de octubre del 2011), ya no constaba inscrita la titularidad del inmueble objeto de aquella a nombre de la misma sociedad vendedora, sino de otra diferente, la mercantil «Oprea Inversiones, S.L.», por lo que el registrador al impedir su inscripción, no hace sino dar cumplimiento a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que ordena que «en el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los registradores denegarán la inscripción solicitada». El momento en el que se debe cumplir la exigencia del tracto sucesivo es el de la presentación en el Registro del título cuya inscripción se pretende.
Y es que una vez practicada la inscripción de un título, sin perjuicio de que el Registro no le purifica de su invalidez o eventual ineficacia (cfr. artículo 33 de la Ley Hipotecaria), no hay que olvidar que el asiento se haya bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria) y su rectificación requerirá el consentimiento del titular registral o resolución judicial (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).
- También se manifiesta la recurrente contraria a que se inscribiese, estando vigente el asiento de presentación de su título, la inscripción de un título incompatible con éste, pero otorgado por el titular registral, como es la segregación que efectúa «Oprea Inversiones, S.L.», el 14 de febrero 2012, «causando posible duplicidad de títulos, sobre todo al coincidir los linderos, superficie, así como titularidad catastral con el contenido del título de fecha 28 de marzo 1979, con asiento vigente en ese momento» (pudiéndose añadir, con más razón, la venta por «Oprea Inversiones, S.L.», de las fincas resultantes de la segregación). En definitiva, se plantea si el indicado principio de tracto sucesivo ampara la inscripción de un negocio traslativo efectuado por quien figura en el Registro como titular registral, cuando sobre la misma finca pende un asiento de presentación del que resulta que con fecha anterior a la adquisición del actual titular registral, se transmitió por escritura pública la misma finca a persona distinta del otorgante de la segregación y transferente de la nueva transmisión que pretende acceder al los libros registrales.
La solución viene dada, igualmente, por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que establece el requisito del tracto como modo de concatenar las titularidades registrales, al margen de lo que ocurra en la esfera extrarregistral, y por ende al margen de la virtualidad civil de aquellas titularidades. Por ello, para el desarrollo de este principio, será indiferente la realidad extrarregistral. El artículo 20 de la Ley Hipotecaria no obliga al registrador a comprobar la preexistencia del derecho de la persona que en el título que pretenda su inscripción figure como transmitente (en este caso «Oprea Inversiones, S.L.»), pues tan solo establece la exigencia de que tal derecho conste inscrito a su favor. El registrador sólo califica desde la titularidad formal, la aparente que resulta del Registro. Esta consideración se halla en conformidad con el principio de legitimación del artículo 38 de la Ley Hipotecaria que impone la credibilidad del contenido del Registro en tanto no se demuestre judicialmente lo contrario, de suerte que como declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1962 y la Resolución de esta Dirección General de 19 de febrero de 1925, hay que estar al contenido de los asientos del Registro, mientras no sean procedentemente impugnados. El registrador ha de estar, pues le vincula, a lo que el Registro expresa en orden a los derechos inscritos, incluso aunque a través de un asiento de presentación pudiera conocer que hubo una transmisión de fecha anterior, o que su contenido no refleja la titularidad real.
Y es que conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria lo decisivo es que al tiempo de practicarse la inscripción del acto dispositivo conste inscrito el derecho a nombre del disponente, circunstancia que en el presente caso sucedía, incluso cuando constara un asiento de presentación vigente contradictorio con la inscripción que pretendía realizarse, lo que no será un dato que deba tenerse en cuenta por el registrador por dos razones:
La primera, como se desprenden de los artículos 248 y 249 de la Ley Hipotecaria y 416.4 del Reglamento Hipotecario, la extensión del asiento de presentación es una operación registral obligada para el registrador de la Propiedad, que deberá, de momento, prescindir de los posibles defectos que tuviera el documento presentado, y sólo rechazar aquéllos a los que no se les pueda atribuir la consideración de títulos a los efectos registrales (artículo 420 Reglamento Hipotecario), y sin que además el título presentado gane la prioridad hasta que sea definitivamente inscrito (aunque una vez practicada la inscripción en virtud del artículo 24 de la Ley Hipotecaria, «se considera como fecha de la inscripción… la fecha del asiento de presentación»).
Y la segunda, consistente en que el registrador, en base al citado artículo 20 de la Ley Hipotecaria, debe prescindir del orden de fechas en las que en la realidad jurídica extrarregistral se produjeron los actos traslativos incompatibles, para atender exclusivamente a que el nuevo acto inscribible haya sito otorgado o consentido, por el actual titular registral.
Por ello, esta Dirección General ha acordado desestimar este recurso en los términos que resultan de los precedentes razonamientos.
19 diciembre 2012
