COMPRAVENTA
Precio aplazado mediante pagarés
Precio aplazado mediante pagarés
La cancelación de un derecho supone el consentimiento del titular registral o la oportuna resolución judicial, fuera de los casos en que puede acreditarse la extinción del derecho inscrito, en los que la concordancia del Registro con la realidad extrarregistral no necesita el consentimiento del titular. Constituida una hipoteca en garantía del precio aplazado de una compraventa, que quedó incorporado a unos pagarés, no puede aplicarse la doctrina relativa a la cancelación de las garantías cuando el precio aplazado se incorpora a letras de cambio, pues a diferencia de éstas, que son documentos impresos por un organismo oficial y tienen unos datos que las identifican (número y serie), los pagarés son documentos privados creados por particulares y carentes de datos indentificativos inequívocos que permitan asegurar que los incorporados e inutilizados en el acto que se pretende inscribir, autorizado a instancias del comprador, son los mismos que los que se emitieron al otorgar la escritura de compraventa.
12 febrero 1999
Precio aplazado mediante pagarés.- 1. Se presenta en el Registro escritura de compraventa en la que parte del precio queda aplazado. La parte aplazada se incorpora a unos pagarés con distintos vencimientos, fotocopia de los cuales queda unida a la matriz y se refleja en la copia presentada, estableciéndose la correspondiente condición resolutoria. Se establece también la siguiente cláusula:
«Extinción de la facultad resolutoria. Una vez satisfechas las cantidades aplazadas, bastará para hacer constar el pago del precio aplazado, el acta en que se acreditará estar en poder de la parte compradora los pagarés reseñados, documento sustitutivo o certificado bancario».
El Registrador practica la inscripción de la venta y de la condición resolutoria, denegando la inscripción de la cláusula transcrita «por ser los pagarés documentos privados., carentes de datos identificativos inequívocos que permitan asegurar que los pagarés incorporados a un acta, o documento sustitutivo o un certificado bancario, son los mismos que se emitieron al otorgar la escritura de compraventa, lo que no permite tener justificado a efectos registrales, el pago del precio aplazado y por tanto la extinción de la obligación». El interesado recurre.
- Uno de los principios básicos de nuestro sistema hipotecario es el de la salvaguardia judicial de los asientos del Registro, y la consiguiente exigencia para su rectificación del consentimiento del titular o, subsidiariamente, resolución judicial oportuna. Al mismo tiempo, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que dicho principio debe cohonestarse con el no menos importante de concordancia entre el contenido del Registro y a la realidad jurídica extrarregistral, de modo que acreditada suficientemente (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria) la extinción del derecho inscrito, procedería la cancelación del asiento respectivo sin que sea necesario el consentimiento adicional del titular registral, y lo mismo ocurrirá, dada la accesoriedad del derecho real de hipoteca, cuando la obligación asegurada quede extinguida por el pago y éste se justifique debidamente al Registrador.
Por lo anterior, si lo que se pretende es cancelar la hipoteca constituida en garantía del precio aplazado porque ha tenido lugar su pago, será necesario justificar la realidad de dicho pago y su correspondencia con el crédito garantizado.
Lo que ocurre en el caso debatido es que el precio aplazado se incorporó a unos pagarés, que son documentos privados, creados por particulares y carentes de datos identificativos inequívocos que permitan asegurar que los pagarés incorporados e inutilizados en el acta son los mismos que los que se emitieron al otorgar la escritura de compraventa (sin que, a tal efecto, pueda estimarse suficiente el hecho de que haya quedado incorporada a la escritura de compraventa fotocopia de dichos pagarés, por falta de garantía de que los que se presentan para la cancelación sean los mismos documentos fotocopiados), por lo que la tenencia de los mismos por el comprador no permite tener por justificado a efectos registrales el pago del precio aplazado, ni, por consiguiente, la extinción de la garantía por la extinción de la obligación.
No es, por otra parte, aplicable a este supuesto la doctrina de esta Dirección General referente a la cancelación de las garantías cuando el precio aplazado se incorpora a letras de cambio, ya que éstas están impresas por un organismo oficial y tienen datos identificativos suficientes (número y serie) para establecer aquella correlación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador.
1 julio 2005
