COMPRAVENTA

Precio aplazado y garantizado con letras no identificadas

Precio aplazado y garantizado con letras no identificadas

Aunque consten los datos del librador (vendedor), librado-aceptante (comprador), cuantía y vencimiento, no es inscribible la escritura en que el pago del precio aplazado ha de hacerse por medio de letras de cambio respecto a las cuales falta un dato tan esencial como es su serie y número, ya que ello podría originar toda una serie de consecuencias que se desviasen de la finalidad lícita pretendida, pudiéndose provocar cancelaciones no concordes todavía con la realidad extrarregistral.

21 julio 1986

Precio aplazado y garantizado con letras no identificadas.- Reitera la doctrina expuesta en la Resolución de 21 de julio de 1986 (que figura delante de ésta). La única diferencia es que mientras en aquella ocasión se denegó la inscripción de una escritura de compraventa en la que se estableció una condición resolutoria para el caso de impago del precio aplazado, representado por letras de cambio no identificadas por su serie y número, en este caso la compraventa ya estaba inscrita y lo que se denegó, pese a estar de acuerdo con los términos del contrato, fue la inscripción de la cláusula por la cual podrían cancelar los compradores la condición resolutoria con el consentimiento anticipado por el vendedor y con la presentación de un acta acreditativa de hallarse en su poder, debidamente inutilizadas, una serie de cambiales que coincidían con las reseñadas en la escritura de compra en cuanto a los únicos datos que se reseñaron, esto es, identificación del librador, librado-aceptante, nominal y vencimiento.

3 y 4 diciembre 1986

Precio aplazado y garantizado con letras no identificadas.- Ver «CONDICION RESOLUTORIA: En garantía del precio aplazado en una compraventa y del cumplimiento de otras obligaciones accesorias».

24 marzo 1987

Precio aplazado y garantizado con letras no identificadas.- Reitera la doctrina contenida en la Resolución de 21 de julio de 1986 y, en consecuencia, declara no inscribible la compraventa en que se garantiza con condición resolutoria el precio aplazado, representado por letras de cambio de las que no constan su serie y número.

16 septiembre 1987

Precio aplazado y garantizado con letras no identificadas.- Se pretende cancelar una condición resolutoria que garantiza un precio aplazado mediante acta autorizada a instancia del comprador de la que resulta que obran en su poder letras que se identifican exclusivamente por la especificación del librador (vendedor), librado aceptante (comprador), importe nominal de la cambial y fecha de su vencimiento, sin ninguna otra referencia a las restantes menciones del artículo 444 del Código de Comercio, ni a la serie y número de las mismas. Dado que el precio aplazado se incorporó a determinadas letras de cambio que no fueron debidamente identificadas en el título básico, por cuanto se omitió en su descripción su serie y número, y habida cuenta de la naturaleza privada del documento cambiario, no cabe deducir del acta presentada una prueba suficiente, a efectos registrales, de la realidad del pago de la parte del precio garantizada.

30 mayo 1996

Precio aplazado y garantizado con letras no identificadas.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Juan Carlos Caballería Gómez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número uno de Getafe don Juan Sarmiento Ramos, a cancelar una condición resolutoria explícita en garantía del precio aplazado en una compraventa.

El Registrador no practica la cancelación solicitada por estimar que no se ha acreditado que las letras pagadas e inutilizadas ahora sean las que se emitieron en representación de aquella obligación derivada del contrato de compraventa (no se identificaron en la escritura de compraventa por su número y serie, y tampoco se identifican por estos datos en el documento que se califica); y alternativamente entiende que tampoco cabe la aplicación de la previsión contenida en el art 82.5 LH, toda vez que la obligación garantizada es la de pago del precio aplazado, derivada del propio contrato de compraventa, cuya prescripción es de 15 años (Cfr. arts 1964 Cc), siendo la prescripción específica de la acción real inherente a la condición resolutoria de 30 años (cfr art 1963Cc).

2. El primer motivo debe ser confirmado. Como ha señalado reiteradamente esta Dirección General (Cfr. Resoluciones de 21 de julio de 1986, 3 y 4 de diciembre de 1986, 2 de septiembre de 1992 y 30 de mayo de 1996), la exigencia de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, así como la de la documentación auténtica del hecho o acto inscribible para su acceso al Registro (artículo 3 de la ley Hipotecaria) conduce a la necesaria cancelación de un asiento cuando se justifica fehacientemente la completa extinción del derecho inscrito (artículo 2.1, 79. 2 de la Ley Hipotecaria y 173 de su Reglamento).

Por tanto, en el caso contemplado, si lo que se pretende es cancelar la condición resolutoria estipulada en garantía de la parte del precio aplazado, porque ha tenido lugar su pago (causa de cancelación que deberá reflejarse en el asiento correspondiente, conforme al artículo 193.2 del Reglamento hipotecario), será requisito imprescindible la justificación de la realidad de dicho pago y de su correspondencia con el crédito cuya garantía se trata de cancelar.

Ahora bien, dado que el precio aplazado se incorporó a determinadas letras de cambio que no fueron debidamente identificadas en la inicial escritura de compraventa, por cuanto se omitió en su descripción su serie y número, y habida cuenta de la naturaleza privada del documento cambiario, no cabe deducir de la escritura ahora presentada una prueba suficiente, a efectos registrales, de su correspondencia con el crédito cuya garantía se trata de cancelar, por cuanto entra dentro de lo posible que después del otorgamiento de la escritura de compraventa se hubieran podido emitir nuevas letras por los contratantes, por causa diferente al precio aplazado.

3. Respecto del segundo motivo alegado por el Sr. Registrador, el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles (artículos 11 y 82.5 de la Ley Hipotecaria, 59 de su Reglamento y 1.504 del Código Civil) debe entenderse que es el de quince años.

Este mismo criterio, de entender que el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita es de quince años, fue mantenido en el artículo 177 del Reglamento hipotecario, según redacción dada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, y si bien dicho apartado fue declarado nulo por Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, lo fue por no respetar los plazos de prescripción de las acciones en los territorios forales de Navarra y Cataluña; habiendo sostenido el mismo Tribunal, por el contrario, en su Sentencia de 24 de febrero de 2000, la legalidad del precepto, señalándose la coincidencia de los plazos con los de la prescripción del artículo 1964 Código Civil (fundamento de derecho sexto).

En la citada Sentencia de 31 de enero de 2001, fundamento de derecho 17, se dice, además, expresamente: «La justificación de la cancelación por caducidad de los asientos relativos a condiciones resolutorias explícitas en garantía de precio aplazado, a que se refiere el artículo 11 de la Ley, y respecto de las hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, está en que se puede pedir sólo cuando hayan transcurrido los plazos de prescripción extintiva de ambos derechos conforme a lo dispuesto en el Código Civil, es decir quince años para la condición resolutoria, como acción personal que es, y veinte para la hipotecaria (artículo 1964 del Código Civil), contado en ambos casos desde el día en que la prestación, cuyo cumplimiento se garantiza, debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro».

Sin embargo, en el presente caso, el recurso tampoco puede ser estimado por este motivo, toda vez que siendo el primer pago de fecha 10 de agosto de 1988 y los treinta y nueve siguientes, en igual día de los treinta y nueve meses sucesivos siguientes, a la fecha de otorgamiento de la escritura, no habían transcurrido aún los plazos exigidos en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, como reconoce el propio Notario recurrente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores Fundamentos de derecho.

23 enero2008