COMPRAVENTA

Precio: determinación

Precio: determinación

No existe confusión ni contradicción respecto al precio en la compraventa, sino que están bien determinados el precio al contado, el aplazado y la obligación de intereses cuando se establece que «el precio de contado de esta venta se fija en 5.218.000 pesetas, de las cuales, 2.559.968 pesetas se declaran recibidas con anterioridad, y el resto, de 2.658.032 pesetas, incrementado con el interés anual del 12 por 100, que la voluntad negocial constituye como una sola obligación integrante de la contraprestación básica del comprador, se aplaza, para ser satisfecho por éste» en una serie de plazos cuya cuantía y fecha se indica y, además, se incorpora a la escritura un cuadro de amortización en el que se especifica la composición de cada una de las cuotas constantes, esto es, qué parte de las mismas corresponde a amortización de capital y cuál a abono de intereses, sin que lo que en cada año ha de abonarse por intereses exceda de una anualidad de intereses computada, mes a mes, sobre el total del capital garantizado.

8, 9, 10, 11 y 14 octubre 1991; 4 mayo, 1, 4 y 5 junio 1992

Precio: determinación.- Hechos: se concede un derecho de opción de compra sobre tres fincas gravadas con hipoteca, de las que se dice que se encuentran en situación de pretecontencioso por no haberse pagado las cantidades garantizadas en los plazos convenidos, y se fija como precio total de la venta, para el supuesto de que se ejercite la opción «el que se derive de la asunción del crédito actualmente vigente» con el acreedor hipotecario. La Dirección confirma la calificación denegatoria por falta de determinación (artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) del derecho que se pretende inscribir, pues tratándose de una compraventa es elemento esencial el precio (artículos 1.261, 1.281 y siguientes, 1.445 y 1.459 del Código Civil). De modo concreto, no resulta inequívocamente que el crédito que servirá para fijar el precio sea el mismo garantizado con la hipoteca que recae sobre las fincas; tampoco se determina si la asunción es sólo del principal adeudado o incluye, además, otros desembolsos adicionales, como intereses moratorios y costas; por último, como la asunción del crédito no se producirá sino en el momento del ejercicio del derecho de opción, será en ese momento cuando pueda fijarse el importe del efectivo desembolso económico que la opción comporta, importe que además dependerá decisivamente de la conducta del propio concedente, según lo que éste haya pagado en el periodo de pendencia de la opción.

6 octubre 1998

Precio: determinación.- Estipulado que el precio se compone de una cantidad en metálico y el valor de unas obras, el precio está determinado, sin que incida en esta determinación el sistema de pago.

13 enero 1999

Precio: determinación.- Hechos: en este recurso –que se plantea a propósito de un derecho de opción, pero que puede aplicarse también a la compraventa- se estipula que el precio de la compra será el que fije determinada sociedad de tasación, y que si el optante no estuviera conforme con el precio asignado podrá recabar nueva valoración de otra sociedad de tasación, en cuyo caso el precio será la media aritmética de las dos valoraciones. La Dirección, además de la tesis del Registrador, según el cual el hecho de que una de las partes sea la que puede solicitar una segunda valoración va contra el artículo 1256 del Código Civil, añade que este sistema también va en contra del artículo 1447 del mismo Código, que exige para que se cumpla el requisito del precio cierto señalado por un tercero que éste sea persona determinada, cosa que no sucede en el presente caso.

25 septiembre 2003

Precio: determinación.- 1. En el supuesto de hecho de este recurso se presenta a inscripción una escritura de compraventa de un inmueble por determinado precio, del que se declara recibido una parte en metálico en la fecha que se indica y, respecto del resto, se expresa que el pago se instrumenta mediante seis cheques por el importe total también indicado de los que el Notario extrae testimonio que incorpora a la matriz.

El Registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que a los efectos del artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 24 de la Ley del Notariado, «… no se puede considerar acreditado el medio de pago si uno de los cheques está emitido a favor de persona que no interviene en forma alguna en el negocio documentado».

2. Limitado necesariamente este recurso a la cuestión planteada por la calificación en los términos en que se ha expresado y mantenido por el Registrador debe resolverse conforme al criterio sentado por esta Dirección General en Resolución de 18 de mayo de 2007 que, en sus aspectos más esenciales, se puede sintetizar así: a) Compete al Notario el control de legalidad relativo a cuáles hayan sido los medios de pago empleados y su debida identificación y constancia –sea mediante acreditación, en cuyo caso deberá testimoniar los extremos expuestos, o mediante manifestación, en cuyo caso deberá indagar las causas por las que no se le han podido acreditar-.
3. b) Atendido el devenir ordinario de los negocios jurídicos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, respecto de los que se exige la identificación de los medios de pago, es al tiempo de la autorización cuando se puede controlar de modo efectivo cuáles son los que se han empleado y se están utilizando en presencia del fedatario público. No tiene, pues, nada de extraordinario que se atribuya al fedatario público y a su organización corporativa tales deberes de identificación de medios de pago y de transmisión de información a la Administración Tributaria.

Ahora bien, no obstante lo anterior, es evidente que el Legislador ha utilizado una medida de carácter parcialmente coercitivo para lograr que ante el fedatario público tales medios se identifiquen. Dicha medida no es otra que el cierre del registro para las escrituras públicas en las que, teniendo por objeto el indicado en el artículo 24 de la Ley del Notariado, las partes se hayan negado parcial o totalmente a identificar los medios de pago, esto es, se hayan negado a identificar mediante acreditación o a identificar mediante manifestación (artículo 254 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial) los medios de pago. Nótese, pues, que lo que obliga a cerrar el registro es la voluntad rebelde de las partes a identificar total o parcialmente tales medios; voluntad que debe recoger el Notario en la escritura pública. Por tanto, es a este extremo al que debe atender el Registrador.

21. c) Al igual que sucedía con el artículo 10 de la Ley Hipotecaria según el cual el Registrador debía examinar si en la escritura obraba la forma de pago, de modo muy similar opera el actual artículo 24 de la Ley del Notariado al que se remite el artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, es igualmente evidente que tal examen no es calificación propiamente dicha de la escritura, pues el mismo es un requisito más que la Ley exige al contenido de las escrituras; y ello, porque la identificación de los medios de pago, como le sucede a la forma de pago, no son cláusulas de trascendencia jurídico real (artículos 1 y 21.2 de la Ley Hipotecaria). Al Registrador, funcionario público que ejerce su función sujeto al principio de legalidad, le está vedado ejercer tal función más allá de las materias para las que tiene competencia pues, en tal caso, su actuación no quedaría amparada por el principio de legalidad (artículo 103 de la CE). Cuestión distinta es que el Registrador deba examinar si el Notario ha hecho constar la negativa total a parcial a identificar el medio de pago y, en tal caso y sólo en el mismo, cerrar el registro. [1]

En suma, no cabe so capa de una interpretación expansiva, entender que el Registrador califica en sentido técnico jurídico la cláusula donde consten identificados los medios de pago. Al Registrador lo que la Ley le impone es la obligación de cerrar el registro, si el Notario ha hecho constar en la escritura la negativa a identificarlos, sea total o parcial (artículo 254 de la Ley Hipotecaria).

Lo anterior queda corroborado por la misma dicción literal del artículo 21 de la Ley Hipotecaria que, lejos de remitirse al artículo 18 de la misma norma, reenvía al Registrador al artículo 24 de la Ley del Notariado, obligándole a constatar, a examinar, si se han negado a identificar los medios de pago por lo que conste en la misma escritura pública, esto es, por el contenido de la misma.

1. d) Los datos relativos a la forma en que se ha identificado materialmente el pago carecen de trascendencia jurídico real y de eficacia frente a tercero. En suma, no forman parte del contenido de la inscripción (cfr. los apartados 1 y 2 del artículo 21 de la Ley Hipotecaria, en tanto en cuanto distinguen entre «las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción» y «la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado»; y la Resolución de este Centro Directivo de 5 de octubre de 1994); y todo ello, sin perjuicio de la referencia contenida en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria relativo a la obligación de reflejar en la inscripción «la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago».

En efecto, no debe confundirse la forma de pago con el detalle e identificación concreta de los medios de pago y, en su caso, la justificación documental del mismo –sistemas de acreditación especificados en el artículo 177 del Reglamento Notarial-. Debe resaltarse, a efectos de apreciar la diferencia, que el artículo 10 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripción conste la referencia a la forma de pago propiamente dicha y no a la identificación del concreto medio de pago empleado –metálico, cheque bancario o no bancario, nominativo o al portador, otro instrumento de giro, transferencia bancaria, ingreso o domiciliación en cuenta, etcétera, con los datos identificativos de los mismos-. Otra interpretación conduciría al absurdo de entender que la reforma legal operada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no ha servido de nada o, aún peor, era innecesaria porque ya con anterioridad a la misma el Registrador debía hacer constar en la inscripción la identificación de los medios de pago y, en lógica coherencia, el Notario en el título del que trae causa la inscripción.

21. e) En definitiva, respecto de la identificación de los concretos medios de pago, la calificación registral deberá limitarse a la comprobación de que el Notario haya hecho constar los extremos a que se refiere el artículo 24 de Ley del Notariado –a la que remite el propio artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria– y que no consta negativa alguna a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.

Una escritura que contenga la especificación de los medios de pago en los términos que establece el párrafo cuarto del mencionado artículo 24 de Ley del Notariado (y sin perjuicio de lo que resulte de su ulterior desarrollo reglamentario) es inscribible, sin que el Registrador pueda revisar la valoración y expresión que el Notario haya realizado de tales medios de pago.

En el presente caso, de las consideraciones precedentes, y a la vista del contenido de la escritura calificada (sin perjuicio de lo que se indicará al final del fundamento de Derecho siguiente), es que no se da el supuesto previsto en el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria que provocaría el cierre registral debatido.

2. A mayor abundamiento, y teniendo en cuenta la regulación sustantiva que disciplina el pago, la postura que mantiene el Registrador en su nota carece de justificación, pues, respecto de las obligaciones pecuniarias, cuando el acreedor acepta para su pago los medios que aparecen contemplados en el párrafo segundo del artículo 1170 del Código Civil, el documento o medio de pago de que se trate es más un instrumento de cobro que un cobro efectivo (cfr. párrafo tercero del citado precepto); y si esto es así, es indudable que ese instrumento de cobro puede ser empleado por el acreedor para atender obligaciones a su cargo que, no pocas veces, presentan una evidente ligazón con el negocio jurídico celebrado (pensemos no solo en un posible pago a profesionales que hayan intermediado en la venta, sino en otros supuestos muy frecuentes en la práctica, como por ejemplo que determinado cheque se empleara para abonar a un profesional la provisión de fondos necesaria para gestionar la cancelación de una carga registral, o que un cheque extendido en favor de determinada entidad de crédito, lo fuera por una suma igual a la de una obligación por satisfacer a aquélla; cantidades todas ellas que, aun integrando el precio de la venta, se habrían detraído de la cantidad que debiera percibir el vendedor).

Pues bien, la postura del Registrador, llevada a sus máximos extremos, impediría que se pudiera instrumentalizar en la propia escritura de compraventa la forma de atender al pago de obligaciones pendientes a cargo del vendedor, con el evidente perjuicio que de ello se derivaría; sin olvidar, además, que el hecho de que un tercero, por las razones expuestas, sea el destinatario final de parte del precio y lo reciba a través de un cheque nominativo, en el fondo refuerza enormemente ese control que, como es sabido, se erigió en una de las principales finalidades perseguidas por el Legislador, y por la Administración, en las disposiciones que se citan en los fundamentos de derecho de esta resolución.

Otra cosa bien distinta es que, aparte el riguroso cumplimiento por parte del Notario de las obligaciones antes enunciadas, una adecuada técnica notarial demanda, como ineludible exigencia, que la escritura sea lo suficientemente explícita y clarificadora respecto de supuestos como el contemplado en este recurso (cfr. artículo 148 del Reglamento Notarial), cosa que, en honor a la verdad, no cabe predicar respecto de la escritura calificada, si bien ello no es motivo para impedir su inscripción.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador, en los términos que resultan de los precedentes Fundamentos de Derecho.

26 mayo 2008

Precio: determinación.- 1. Mediante la escritura cuya calificación registral ha motivado este recurso, se vende determinado inmueble hipotecado en garantía de un préstamo. El precio es 127.102, 80 euros, por el que corresponde pagar 8.897,20 euros de Impuesto sobre el Valor Añadido.

En dicha escritura se expresa que tales cantidades son satisfechas por la parte compradora a la vendedora mediante la retención del importe pendiente de amortizar del préstamo garantizado con la hipoteca referida (136.000 euros), asumiendo la parte compradora su pago y subrogándose ésta en las responsabilidades derivadas de la hipoteca y en la obligación personal con ella garantizada. Además se especifica que la parte vendedora se comprometa a ingresar en el Tesoro Público el importe correspondiente a ese impuesto que está incluido en la referida cantidad retenida.

El Registrador de la Propiedad suspende la inscripción solicitada con los siguientes razonamientos:

1. a) El precio de la venta es inferior a la cantidad retenida por el comprador (ya que ésta engloba el precio en sí y el impuesto repercutido), lo cual es matemáticamente imposible y presenta, además, un problema de causa, pues para que el comprador asuma, con carácter de deudor personal y real, una deuda que supera el precio de la cosa vendida, debe existir, y documentarse, la relación jurídica que la justifique.
2. b) El tributo que grava la transmisión (el Impuesto sobre el Valor Añadido en este caso) no es precio de la compraventa, está excluido de la voluntad de los particulares, y no cabe aplicar su importe al pago del préstamo garantizado con la hipoteca como parte del precio de la compraventa, pues el descuento o retención cabe sobre dicho precio, pero no sobre el precio de venta más el tributo.
3. Para resolver la cuestión planteada debe tenerse en cuenta que, en el ámbito de la normativa civil e hipotecaria, se trata de de un contrato de compraventa que reúne todos y cada uno de los elementos esenciales (cosa determinada y precio cierto) para que, seguido de la tradición instrumental, haya provocado la adquisición del dominio por parte del comprador, operándose así una mutación jurídico real que ha de acceder al Registro (artículo 2.1 de la Ley Hipotecaria).

En efecto, del título calificado resulta que el precio de la compraventa está perfectamente determinado, de modo que se cumple plenamente la exigencia de precio cierto que impone el artículo 1445 del Código Civil.

En lo que concierne a la forma en que haya de abonarse dicho precio, se cumple la exigencia de precio cierto, en dinero o signo que lo represente, cuando, una vez señalado aquél, las partes convengan formas de satisfacción del mismo que sean subrogadas de la pura entrega de dinero, como por ejemplo, la dación en pago, entre otras formas posibles. Y esto es precisamente lo que ha ocurrido en este caso, en el que, sin perjuicio de lo que más adelante se precisará, el comprador ha realizado su prestación –o lo que es mismo, ha saldado su deuda con el vendedor derivada del precio que tiene que abonarle– asumiendo una obligación que este último tiene contraída con determinada entidad financiera y que gravita –en razón de la garantía hipotecaria– sobre el bien adquirido, quedando aquél liberado de tal obligación.

Por lo demás, se trata de un supuesto –el de compraventa de finca hipotecada con subrogación en la obligación garantizada con la hipoteca-, que está expresamente contemplado en el artículo 118 de la Ley Hipotecaria, sin que proceda examinar ahora la naturaleza jurídica de dicho negocio jurídico.

En el ámbito de la normativa registral, respecto de la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega en metálico el artículo 10 de la Ley Hipotecaria exige que se haga constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago. Y, en relación con tal requisito, a la vista de la escritura calificada se desvanece cualquier duda (de difícil apoyatura, por cierto, en este caso) sobre la procedencia de la inscripción de aquélla, pues aparece perfectamente determinada la forma en que las partes han convenido el pago del precio –mediante la concreta satisfacción de su prestación por parte del comprador deudor–. Por ello, carecen de fundamentación las objeciones expresadas en la nota, tanto de orden contable como de apreciación de la causa que justificara el hecho de que en este caso concreto el comprador asuma una deuda superior al precio de la cosa comprada. No sólo porque tales objeciones rebasan manifiestamente los límites que el artículo 18 de la Ley Hipotecaria ha fijado para la calificación registral, sino porque, además, y aunque ello no influye en la inscribibilidad del documento calificado, la simple lectura del mismo revela, de forma manifiesta, cuál es la causa –o si se prefiere la razón económica– que ha justificado la asunción de deuda en el importe global que refleja la escritura.

3. En el ámbito de la normativa tributaria tampoco existe obstáculo para la asunción global cuestionada en la calificación registral, pues el vendedor ostenta dos créditos contra el comprador: uno, derivado del precio por satisfacer, y otro, por el Impuesto sobre el Valor Añadido que grava la transmisión, y que el vendedor, en tanto que sujeto pasivo, tiene el derecho de repercutir al comprador (cfr. artículo 88 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido), algo que efectivamente ha realizado, satisfaciendo el comprador ambos créditos mediante la subrogación en el préstamo hipotecario que se había concedido en su día al vendedor. Y todo ello, por supuesto, sin prejuzgar la liquidación final –positiva o negativa–, con la eventual compensación entre el impuesto soportado y el repercutido, que el sujeto pasivo (el vendedor en este caso) deberá practicar en tiempo y forma ante la Administración Tributaria.

Ciertamente, la obligación que tiene el comprador de abonar al vendedor, en concepto de repercusión, el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido por la compraventa efectuada es una obligación que establece la misma ley fiscal y que en ella tiene tratamiento especial. Pero también es verdad que se trata, a la vez, de una obligación que frente al vendedor contrae el comprador a consecuencia del contrato celebrado por ambos y que entre las partes las relaciones que surgen del contrato se rigen, en primer lugar –y a salvo lo dispuesto en leyes imperativas– por el contrato mismo (cfr. artículos 1.091, 1.255 y 1.258 del Código Civil). Y en el contrato se establece expresamente que al precio de la compraventa se añade determinada cantidad por dicho impuesto, de modo que queda precisado, a efectos civiles, el alcance exacto de la contraprestación que ha de recibir y recibe el vendedor. En este aspecto la obligación contraída por el comprador, de soportar la repercusión del impuesto es uno de los efectos regidos por la ley del contrato (cfr. artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil), y por tanto, por el Derecho Civil y sujetos a la jurisdicción civil, tal como resulta de la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 1993 (cfr. la Resolución de esta Dirección General de 17 de diciembre de 1993).

Constituyendo civilmente ambos tipos de cantidades –la constitutiva del precio en sí mismo y la que procede por la repercusión del impuesto– elementos o sumandos integrantes de la total cantidad que debe pagar el comprador, no hay razón alguna para rechazar la inscripción por la forma en que tal contraprestación se realiza en el presente caso.

22 octubre 2008

Precio: determinación.- 1. Mediante la escritura cuya calificación registral ha motivado este recurso, se vende determinado inmueble hipotecado en garantía de un préstamo. El precio es de 146. 915,89 euros, por el que corresponde pagar 10. 284,11 euros de Impuesto sobre el Valor Añadido. En dicha escritura se expresa que tales cantidades son satisfechas por la parte compradora a la vendedora mediante la retención del importe pendiente de amortizar del préstamo garantizado con la hipoteca referida (157. 200 euros), asumiendo la parte compradora su pago y subrogándose ésta en las responsabilidades derivadas de la hipoteca y en la obligación personal con ella garantizada. Además se especifica que la parte vendedora se compromete a ingresar en el Tesoro Público el importe correspondiente a ese impuesto que está incluido en la referida cantidad retenida. El Registrador de la Propiedad suspende la inscripción solicitada con los siguientes razonamientos: a) El precio de la venta es inferior a la cantidad retenida por el comprador (ya que ésta engloba el precio en sí y el impuesto repercutido), lo cual es matemáticamente imposible y presenta, además, un problema de causa, pues para que el comprador asuma, con carácter de deudor personal y real, una deuda que supera el precio de la cosa vendida, debe existir, y documentarse, la relación jurídica que la justifique. b) El tributo que grava la transmisión (el Impuesto sobre el Valor Añadido en este caso) no es precio de la compraventa, está excluido de la voluntad de los particulares, y no cabe aplicar su importe al pago del préstamo garantizado con la hipoteca como parte del precio de la compraventa, pues el descuento o retención cabe sobre dicho precio, pero no sobre el precio de venta más el tributo.

2. La cuestión planteada debe resolverse según el criterio expresado por este Centro Directivo en Resolución de 22 de octubre de 2008. Debe tenerse en cuenta que, en el ámbito de la normativa civil e hipotecaria, el presente se trata de un contrato de compraventa que reúne todos y cada uno de los elementos esenciales (cosa determinada y precio cierto) para que, seguido de la tradición instrumental, haya provocado la adquisición del dominio por parte del comprador, operándose así una mutación jurídico real que ha de acceder al Registro (artículo 2. 1 de la Ley Hipotecaria). En efecto, del título calificado resulta que el precio de la compraventa está perfectamente determinado, de modo que se cumple plenamente la exigencia de precio cierto que impone el artículo 1445 del Código Civil.

En lo que concierne a la forma en que haya de abonarse dicho precio, se cumple la exigencia de precio cierto, en dinero o signo que lo represente, cuando, una vez señalado aquél, las partes convengan formas de satisfacción del mismo que sean subrogadas de la pura entrega de dinero, como por ejemplo, la dación en pago, entre otras formas posibles. Y esto es precisamente lo que ha ocurrido en este caso, en el que, sin perjuicio de lo que más adelante se precisará, el comprador ha realizado su prestación –o lo que es mismo, ha saldado su deuda con el vendedor derivada del precio que tiene que abonarle– asumiendo una obligación que este último tiene contraída con determinada entidad financiera y que gravita –en razón de la garantía hipotecaria– sobre el bien adquirido, quedando aquél liberado de tal obligación. Por lo demás, se trata de un supuesto –el de compraventa de finca hipotecada con subrogación en la obligación garantizada con la hipoteca–, que está expresamente contemplado en el artículo 118 de la Ley Hipotecaria, sin que proceda examinar ahora la naturaleza jurídica de dicho negocio jurídico. En el ámbito de la normativa registral, respecto de la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega en metálico, el artículo 10 de la Ley Hipotecaria exige que se haga constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago. Y, en relación con tal requisito, a la vista de la escritura calificada se desvanece cualquier duda (de difícil apoyatura, por cierto, en este caso) sobre la procedencia de la inscripción de aquélla, pues aparece perfectamente determinada la forma en que las partes han convenido el pago del precio –mediante la concreta satisfacción de su prestación por parte del comprador deudor–. Por ello, carecen de fundamentación las objeciones expresadas en la nota, tanto de orden contable como de apreciación de la causa que justificara el hecho de que en este caso concreto el comprador asuma una deuda superior al precio de la cosa comprada. No sólo porque tales objeciones rebasan manifiestamente los límites que el artículo 18 de la Ley Hipotecaria ha fijado para la calificación registral, sino porque, además, y aunque ello no influye en la inscribibilidad del documento calificado, la simple lectura del mismo revela, de forma manifiesta, cuál es la causa –o si se prefiere la razón económica– que ha justificado la asunción de deuda en el importe global que refleja la escritura.

3. En el ámbito de la normativa tributaria tampoco existe obstáculo para la asunción global cuestionada en la calificación registral, pues el vendedor ostenta dos créditos contra el comprador: uno, derivado del precio por satisfacer, y otro, por el Impuesto sobre el Valor Añadido que grava la transmisión, y que el vendedor, en tanto que sujeto pasivo, tiene el derecho de repercutir al comprador (cfr. artículo 88 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido), algo que efectivamente ha realizado, satisfaciendo el comprador ambos créditos mediante la subrogación en el préstamo hipotecario que se había concedido en su día al vendedor. Y todo ello, por supuesto, sin prejuzgar la liquidación final –positiva o negativa–, con la eventual compensación entre el impuesto soportado y el repercutido, que el sujeto pasivo (el vendedor en este caso) deberá practicar en tiempo y forma ante la Administración Tributaria. Ciertamente, la obligación que tiene el comprador de abonar al vendedor, en concepto de repercusión, el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido por la compraventa efectuada es una obligación que establece la misma ley fiscal y que en ella tiene tratamiento especial. Pero también es verdad que se trata, a la vez, de una obligación que frente al vendedor contrae el comprador a consecuencia del contrato celebrado por ambos y que entre las partes las relaciones que surgen del contrato se rigen, en primer lugar –y a salvo lo dispuesto en leyes imperativas– por el contrato mismo (cfr. arts. 1091, 1255 y 1258 del Código Civil). Y en el contrato se establece expresamente que al precio de la compraventa se añade determinada cantidad por dicho impuesto, de modo que queda precisado, a efectos civiles, el alcance exacto de la contraprestación que ha de recibir y recibe el vendedor. En este aspecto la obligación contraída por el comprador, de soportar la repercusión del impuesto es uno de los efectos regidos por la ley del contrato (cfr. arts.   1091 y 1255 del Código Civil), y por tanto, por el Derecho Civil y sujetos a la jurisdicción civil, tal como resulta de la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 1993 (cfr. la Resolución de esta Dirección General de 17 de diciembre de 1993). Constituyendo civilmente ambos tipos de cantidades –la constitutiva del precio en sí mismo y la que procede por la repercusión del impuesto– elementos o sumandos integrantes de la total cantidad que debe pagar el comprador, no hay razón alguna para rechazar la inscripción por la forma en que tal contraprestación se realiza en el presente caso.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador.

1, 2 (dos Rs.), 3, 4, 5 (dos Rs.) y 9 diciembre 2008

Precio: determinación.- 1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso se formaliza un contrato de compraventa en el que los propietarios de determinados inmuebles los venden y transmiten a los compradores por el precio global de ciento cincuenta mil doscientos cincuenta y tres euros, de cuyo precio cuarenta mil euros se confiesan recibidos por la parte vendedora, en efectivo metálico, el mismo día del otorgamiento, y el resto, o sea ciento diez mil doscientos cincuenta y tres euros, se aplazan acordándose en la estipulación segunda de la escritura su abono «por la compradora a la vendedora el próximo día 26 de enero de 2.009, en la forma que tengan por conveniente, sin que puedan precisarla en este momento».

El Registrador suspende la inscripción por considerar que, documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, en relación con los artículos 21 y 254.3 de la Ley Hipotecaria y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de mayo de 2008, siendo necesario expresar cual es el medio de pago que se empleará respecto de la cantidad aplazada. El recurrente considera que tal mención no es necesaria respecto de la parte del precio aplazado por no exigirlo la legislación vigente.

2. El párrafo segundo del artículo 21 de la Ley Hipotecaria, introducido por la Ley la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, establece que «Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el párrafo anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862». Esta remisión al artículo 24 de la Ley del Notariado delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse aquella «identificación de los medios de pago empleados por las partes», delimitación que se contiene en la nueva redacción que al citado precepto da la Ley 36/2006, en los siguientes términos «sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».
3. En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, modificó el artículo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucción de este centro directivo de 28 de noviembre de 2006. En dicho precepto reglamentario se fijaron las siguientes reglas:

Los Notarios deberán identificar en las referidas escrituras el precio, haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento, la cuantía, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.

Si el pago si se produjo con anterioridad, el Notario hará constar la fecha o fechas en que se realizó y el medio de pago empleado en cada una de ellas.

Además, se distingue entre acreditación y manifestación de la identificación de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del Notario que testimonie los «los cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes». En el segundo caso –imposibilidad por parte de los otorgantes de acompañar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado–, el Notario «deberá no sólo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino también las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los términos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto».

Por último, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el Notario deberá hacer constar tal circunstancia en la escritura pública. Además, le advertirá, haciéndolo constar también en la escritura, que suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del Notariado y a través del Consejo General del Notariado, la información relativa a dicha escritura.

4. Este régimen reglamentario fue modificado por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, en el que se da nueva redacción al artículo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras públicas los medios de pago empleados por las partes, que en general se inspira por una idea de intensificación del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegación de imposibilidad de aportar la justificación documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y añadiendo nuevos datos de identificación de tales medios. En concreto, las novedades en el régimen de la identificación de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes términos:

1.º Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

2.º Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro: Además de la obligación del Notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.

De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

3.º En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

4.º Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el Notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

Finalmente, el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, en su apartado 3, redactado por la Ley 36/2006, establece una sanción de cierre registral en los siguientes términos: «3. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados».

5. Visto el régimen legal que rige en la materia, es evidente que el defecto opuesto por el Registrador respecto de la necesidad de hacer constar los medios previstos para los pagos correspondientes a la parte del precio aplazado no puede mantenerse. Las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquél otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado. Por lo demás, no resulta necesario prejuzgar ahora si en caso de que los interesados reclamen la constancia registral, a través de la correspondiente nota marginal, del pago de cualquier cantidad que haga el adquirente después de practicada la inscripción de su adquisición por cuenta o saldo del precio de la venta, conforme al artículo 58, n.º 1, del Reglamento Hipotecario, tal constancia queda sujeta o no a las exigencias de constancia del medio de pago empleados impuestas por la reiterada Ley 36/2006.

Esta Dirección General ha acordado revocar la nota de calificación recurrida y estimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

12 noviembre 2009

[1] En su afán de recortar la competencia de los Registradores en su función calificadora, la Dirección viene sosteniendo desde hace algún tiempo (sobre todo en materia de hipotecas) que la calificación debe limitarse a las cláusulas de trascendencia real, por lo que los pactos de carácter personal deben quedar al margen, aunque sean contrarios a la Ley. Como ya ha sucedido con otras novedades semejantes, habrá que esperar a lo que decidan los Tribunales cuando esta cuestión llegue a su estudio.