COMPRAVENTA

Rectificación

Rectificación

Dividida una finca en cinco porciones y vendidas a diferentes personas, cincuenta años más tarde el liquidador de la sociedad vendedora otorga una escritura de rectificación de la anterior en la que manifiesta que quedó un resto y lo vende a otra persona, a lo que el Registrador se opone y la Dirección confirma su criterio: a) porque para rectificar una escritura es precisa la concurrencia de todos los otorgantes de la misma; b) porque los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales, y, para la rectificación de los mismos, es preciso consentimiento de todos aquellos a quienes afecte la rectificación o, en su defecto, resolución judicial; c) porque dividida una finca, no queda resto registral de la misma, por lo cual la entidad que en su día vendió ha dejado de ser titular registral que tenga relación alguna con la finca dividida y vendida, y se infringiría también el tracto sucesivo.

23 noviembre 2000

Rectificación.- 1. En la escritura –calificada de subsanación y rectificación de otra– que por el presente recurso se pretende inscribir las partes manifiestan que en determinada escritura, otorgada en el año 1996, erróneamente figuraba como adquirente de la nuda propiedad determinado señor –que también comparece ahora–, cuando en realidad éste no debía haber figurado en la misma y los que tenían que haber adquirido la referida nuda propiedad de la vivienda, por mitad e iguales partes, eran únicamente los otros dos compradores de dicho derecho.

El Registrador deniega la inscripción solicitada con base en los fundamentos de derecho que expresa en su calificación y que han sido transcritos en el apartado II de la relación de hechos de la presente resolución.

2. Ciertamente, se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en la escritura pública cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad. Pero lo que en la práctica se opera en la escritura calificada es una verdadera transmisión dominical, pues de lo contrario no se explica la intervención que tuvo el hoy recurrente cuando adquirió en 1996 –y ahora se dice que no debió adquirir– una tercera parte indivisa de la finca en nuda propiedad. Por lo demás, nadie puede ir contra sus propios actos y, por esa razón, dada la presunción que deriva del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, no es en absoluto aventurado suponer que aquel, durante el lapso temporal que ha mediado entre 1996 y 2004, se ha comportado como tal dueño, debiendo destruirse dicha presunción, con rectificación del asiento registral practicado en su día (bajo salvaguardia de los Tribunales, ex artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y del contenido de la primitiva escritura (cfr. artículos 1.218 del Código Civil y 17 bis de la Ley del Notariado) a través del correspondiente procedimiento judicial.

En modo alguno constituyen obstáculos a lo anterior los pronunciamientos de la Resolución de 19 de enero de 1994 que el recurrente cita en su escrito. Indudable es que uno de los condóminos puede renunciar pura, simple y gratuitamente, a su cuota y esa renuncia provocará el acrecimiento a favor de los demás condóminos (cfr. Resolución de 2 de febrero de 1960); pero eso aquí no se especifica, con lo que (repercusiones fiscales al margen) falta la causa onerosa o gratuita del cambio de titularidad que se pretende operar.

Lo anterior no es óbice a la posibilidad, conforme al principio general expuesto en primer lugar, de que se puedan alterar los términos de la escritura cuando éstos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. Pero siempre será necesario que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente (artículos 1.261 y 1.275 del Código Civil y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la razón de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por una vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos. En este punto, no es posible dar pautas generales y habrá de atenderse a cada supuesto fáctico.

3. Por lo demás, son perfectamente trasladables al presente caso, aunque en sentido opuesto al que pretende el recurrente, los pronunciamientos de la Resolución de este Centro Directivo de 24 de octubre de 2001; en especial, el párrafo que aquél cita en su escrito según el cual «. el defecto será subsanable si la realización de los actos posteriores que subsanen la falta permiten la retroacción de los efectos a la presentación del documento defectuoso.». Y es que, hay dos aspectos esenciales del caso que no cabe obviar:
4. a) La cita que hace el recurrente del artículo 40 de la Ley Hipotecaria es improcedente, toda vez que en el texto de la escritura calificada se afirma algo que no tiene nada que ver con lo que es la propia problemática de los defectos subsanables o insubsanables o de los errores de los títulos sometidos a inscripción. Lo que lisa y llanamente se proclama es que determinada persona, que figuró hace ocho años como adquirente prestando un consentimiento –global– al documento, no debió haber figurado (en ese momento) como tal, pretendiéndose, ahora, ocho años después, que deje de figurar como tal, tanto en el título como en el asiento registral, todo ello, sin causalización suficiente que justifique la rectificación.
5. b) Además, esa «volatilización» de la titularidad de uno de los primitivos adquirentes no puede nunca retrotraerse al momento inicial; momento, no lo olvidemos, en el que aquel fue parte y prestó, bajo fe notarial, un consentimiento al negocio celebrado, materializándose, por consiguiente, esa voluntad negocial –la adquisición del dominio– en un instrumento público cuyo contenido se presume veraz e íntegro (cfr. art. 17 bis de la Ley del Notariado) y que accedió en su momento al Registro de la Propiedad con los efectos propios que de ello se derivan (cfr. art. 38 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

6 julio 2006

Rectificación.- 1. En la escritura, calificada de rectificación y ratificación, comparecen el representante de la sociedad vendedora y los herederos de quien en una escritura de compraventa de 10 de febrero de 1.976 intervino como comprador. Después de manifestar en la exposición que en el otorgamiento de la escritura de compraventa anterior el comprador incurrió en error al afirmar que actuaba en nombre propio, ya que en realidad actuaba como mandatario verbal de los primeros, por lo que la adquisición de las fincas descritas fue por mitad y pro indiviso para ellos y no para el comprador, rectifican aquélla en el sentido de que la intervención del comprador no fue en nombre propio, sino como mandatario verbal de los representados, quienes manifiestan haberle autorizado para la adquisición de las fincas y aprueban y, a la vez, ratifican, en todas sus partes e íntegramente, el contenido de la escritura anterior por la que el comprador, obrando en su representación, para lo que estaba autorizado, adquirió para los mismos, por mitad y pro indiviso, las fincas descritas. Para acreditar el derecho de los otorgantes, se incorpora una carta en la que quien intervino como comprador manifestaba que la compra la había realizado como fiduciario y con fondos de la exclusiva propiedad de los interesados y reconocía haber otorgado poderes indistintos a favor de estos últimos para disponer de las fincas y se comprometía a transmitir las mismas a las personas que les indiquen y en caso de fallecer cualquiera de ellos, a reconocer la propiedad a sus herederos. Interesa destacar que en la escritura de rectificación y ratificación comparece uno de los otorgantes en su propio nombre y derecho, como beneficiario de la declaración y, a la vez, como representante de la sociedad vendedora.

Entiende el Registrador que el error expresado en la comparecencia resulta difícil de creer y que la rectificación no es tal, sino que se reconoce implícitamente que la adquisición del comprador responde a un negocio fiduciario que obliga al último a transmitir su derecho a los verdaderos interesados, lo que no ha sucedido en virtud de este título, siendo aplicable la doctrina de este Centro Directivo conforme a la cual el mero reconocimiento de la titularidad a favor de un tercero, aunque vaya seguido de la tradición, carece de virtualidad para provocar la transmisión del dominio y que el representante de la sociedad vendedora es, además, adquirente de la finca, lo que evidencia una autocontratación vedada por el artículo 1.459 n.º 2 del Código Civil, bajo nulidad de pleno derecho, por lo que no cabe admitir la rectificación en este sentido.

2. De la anterior relación de hechos resulta que, según las declaraciones contenidas en la escritura calificada, la intención evidente de los otorgantes se concreta en la rectificación de la posición jurídica de quien intervino como comprador, al manifestar que la expresión de la condición en que actuaba fue debida a un error, ya que en realidad actuaba como representante de otras dos personas. Se pretende poner de manifiesto que la actuación del comprador en la escritura de compraventa se hacía en nombre propio pero en interés ajeno. Por ello, debe analizarse, en primer lugar, la viabilidad de esta forma de actuación.

La posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno queda reconocida expresamente en el artículo 1.717 del Código Civil, precepto central que plantea importantes problemas de interpretación y de aplicación. También se refieren a ella otros preceptos (artículos 431, 439, 463, 1698, 1.725 del Código Civil y 245, 246 y 287 del Código de Comercio).

3. La interpretación del artículo 1.717 del Código Civil ha originado una evolución de la doctrina en la que se detectan esencialmente dos posturas diferentes con efectos muy dispares. Sancionada legalmente la eficacia plena de la relación directa entre el representante indirecto y el tercero, aspecto en el que no se plantean dificultades, el problema fundamental surge a la hora de delimitar los efectos entre el representado y el tercero. Dejando ahora de lado el expreso reconocimiento de efectos directos entre tercero y representado que hace el párrafo segundo in fine del artículo 1.717 del Código Civil, para la tesis clásica, la gestión del representante en nombre propio determinaba que la única vinculación por efecto del negocio celebrado con el tercero era exclusivamente la suya propia y que los únicos efectos que derivaban de la relación de representación eran internos u obligacionales. Consecuentemente, se negaba cualquier tipo de vinculación entre el tercero y el dominus negotii y era necesario un acto posterior de transmisión del derecho real o personal a favor del último, que debía cumplir los requisitos exigidos en función de su naturaleza, y al que el representante en su propio nombre estaba sólo obligado por la relación representativa. En la práctica, esta postura equivalía a eliminar el carácter representativo de la actuación del gestor, lo que se confirmaba con la afirmación de que la contemplatio domini era requisito esencial de la institución representativa.

Sin embargo, una observación más detenida de la realidad ha permitido, a la doctrina reciente más autorizada, destacar las consecuencias injustas a que conduce este planteamiento. Este punto de vista parte de la atención preferente a la intención real de las partes –recuérdese que la relación que causaliza la representación no tiene que ser exclusivamente de mandato-que se sintetiza en la atribución al gestor de facultades suficientes para la realización de un acto determinado en interés del dominus. A tal fin, este último habrá dado al gestor las instrucciones precisas para el desempeño de su cometido y, acaso, le habrá provisto de los fondos necesarios, lo que le permitirá exigirle la oportuna rendición de cuentas tras el desempeño de su encargo. Se pone así en evidencia el carácter ajeno que para el gestor tiene el asunto gestionado y, por tanto, la sustancia representativa de su actuación, que no se desvirtúa por el hecho de que se realice en su propio nombre, porque siempre y al final, tendrá por causa el encargo previo, de manera que sin este último el negocio representativo nunca habría tenido lugar. Desde este planteamiento, se critica la tesis clásica no sólo por su alejamiento de la realidad sino también por la injusticia que conlleva el reconocimiento de la propiedad en el gestor y por la incongruencia que supone la calificación como gestor con la condición de adquirente de derecho real. El examen de las consecuencias injustas a que conduce la tesis clásica pone de relieve la impropiedad del planteamiento que implica: al devenir el gestor propietario, no es posible que el dominus ejercite frente a él las acciones que le permiten defender su dominio (acción reivindicatoria, tercería de dominio), y habría que mantener, en todo caso, la validez del acto de disposición realizado por el gestor, sin posibilidad de reclamación contra el tercero, ni siquiera cuando se hubiese hecho patente en forma el carácter ajeno de la actuación del gestor y, consiguientemente, del derecho objeto de disposición (por ejemplo, cuando se ha demostrado fehacientemente que actuaba en ejecución del encargo o que existía una previa provisión de fondos para realizar la adquisición). Desde este planteamiento, la tendencia hoy dominante se muestra partidaria de afirmar que la denominada representación indirecta o mediata es una auténtica forma de representación que, aunque de manera no exactamente coincidente con la representación directa, permite atribuir efectos directos a la actuación del representante, con lo que se define correctamente la posición de cada una de las partes. Dejando a salvo, en todo caso, la vinculación personal que se produce entre gestor y quien contrata con él (artículo 1.257 del Código Civil), y aunque no sea fácil elucidar desde el punto de vista teórico el mecanismo último que justifica que el dominio se transfiera a una persona diferente del contratante, se afirma en este planteamiento que la propiedad pertenece al dominus desde la consumación del contrato, que el gestor no es más que un poseedor en nombre ajeno (artículo 439 y 463 del Código Civil) por lo que no puede llegar a adquirir el dominio por vía de usucapión ordinaria por falta de justo título (artículos 447, 1.941 y 1.952 del Código Civil) y que el dominus puede ejercitar la acción reivindicatoria frente a él. Confirma esta idea el artículo 80 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2.003 –que recoge la tradición de los derogados artículos 908 y 909.4.º del Código de Comercio de 1885.

En el mismo sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo no ha dudado en atribuir efectos directos para el representado cuando el carácter ajeno de la gestión del representante indirecto ha quedado suficientemente acreditado (Sentencias de 1 de mayo de 1900, 10 de julio de 1946, 17 de diciembre de 1959, 22 de noviembre de 1965, 2 de noviembre de 1970, 16 de mayo de 1983, 25 de febrero de 1994, 19 de junio de 1997, 18 de enero de 2000 y 31 de octubre de 2003).

4. Admitida la adquisición inmediata de la propiedad por el dominus, el siguiente problema que se presenta se concreta en la forma de acreditación de su titularidad que, de momento, puede quedar reservada u oculta. Es evidente que si la titularidad pertenece al representado ab initio, no es preciso un acto de transferencia a su favor, como entiende la tesis clásica, pues el derecho, según lo dicho, ya le pertenece, por lo que la transmisión, de realizarse, no pasaría de ser un mecanismo de simulación, como tal, nula por falta de causa (artículo 1.275 del Código Civil). Pero, desde luego, la titularidad del representado, siquiera sea de manera provisional, puede permanecer oculta como consecuencia de la propia mecánica de la representación indirecta –aunque esto último no tenga que ocurrir necesariamente, como por ejemplo, en el caso de que la relación representativa estuviese documentada fehacientemente antes de la conclusión del negocio traslativo, lo que permitiría a los terceros conocedores de esa situación entenderse con el representado en su condición de propietario-. Únicamente es preciso un acto que revele hacia el exterior la titularidad. En esa situación, la vía recta que permitirá acreditar la titularidad del dominus podrá ser voluntaria, mediante la escritura otorgada por el representante y aquél en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del último (cfr. artículo 540 del Código Civil). Esta escritura no es, en puridad, una rectificación o modificación del título previo que requiera el otorgamiento por todas las partes implicadas en la relación, incluso el tercero que contrató con el representante, porque lo cierto es que, en la realidad de las cosas, el título previo y la relación contractual establecida y en él documentada no se modifica –se trata de simple adecuación de la titularidad formal a la realidad–, y el contrato sigue produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron (cfr. artículo 1.257 del Código Civil), sin modificación de ninguna especie –a salvo la incidencia de lo dispuesto en el segundo inciso del párrafo segundo del artículo 1.717, cuestión sobre lo que se volverá más adelante-por lo que, respecto de tal extremo, debe ahora matizarse la doctrina de la Resolución de 2 de septiembre de 2004, que ha de entenderse limitada al caso concreto que la motivó, con las especiales circunstancias concurrentes.O, en caso de que no exista acuerdo entre las partes, la sentencia declarativa de la relación representativa y del dominio del sujeto representado, una vez que en el proceso se haya justificado debidamente la relación representativa.

Ahora bien, en relación con la escritura de reconocimiento, no parece suficiente la mera declaración de las partes dirigida a reconocer la titularidad del dominus, sino que esa declaración debe estar suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relación representativa. En este punto, ha de atenderse a cada supuesto fáctico. La causalización quedará facilitada cuando se pueda demostrar la previa constitución de la relación representativa mediante la escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representación. Pero incluso cuando no exista esa previa justificación debe admitirse que las partes puedan evidenciar la relación. Es lo que ocurre en relación con la representación directa merced al instituto de la ratificación y, en general, con las declaraciones de voluntad tendentes a suplir la falta de acreditación o suficiencia del consentimiento o de las facultades representativas del actuante. Desde este punto de vista, aunque resulte discutible la aplicación de la ratificación a la representación indirecta –el artículo 1.259 del Código Civil se refiere estrictamente a la actuación en nombre ajeno– lo que no resulta dudoso es la admisibilidad de una declaración de las partes dirigida a suplir la falta de acreditación previa de la representación o, incluso, a completar la eventual falta de poder de representación del actuante (artículos 1.727 y 1.892 y 1.893 del Código Civil), siempre que esa declaración vaya acompañada de algún hecho o circunstancia que permita afirmar que, atendidas las circunstancias, ha quedado suficientemente evidenciada la relación de representación, lo que obliga necesariamente a atender a las circunstancias de cada caso.

En el supuesto de hecho del presente recurso –sin que sea posible atender en el ámbito de este expediente al contenido del documento protocolizado, pues aunque adquiera fecha fehaciente desde el fallecimiento de su otorgante no por ello adquiere naturaleza de documento público–, a la vista del contenido de la escritura, debe entenderse que la relación de representación queda suficientemente causalizada, no sólo por la declaración de voluntad de los herederos de quien actuó como comprador, que reconocen la titularidad del dominus por razón de que su causante intervino en el negocio en calidad de representante recibiendo a tal fin los fondos precisos para tal adquisición, sino por la expresa admisión de la figura y la prestación de consentimiento por parte del representante de la entidad vendedora –sin perjuicio de lo que más adelante se dirá sobre el poder de representación del otorgante-, que con su consentimiento expreso al efecto reconoce la actuación en nombre ajeno. Cabiendo incluso la duda de si el reconocimiento por parte del vendedor en los términos en que se manifiesta el consentimento implica la admisión expresa de la condición de representante directo de quien intervino como comprador, a cuyo efecto se modificaría en tal sentido la escritura inicial de compraventa. Respecto de tales declaraciones, no puede olvidarse su carácter de confesión, con los efectos probatorios típicos que derivan de su inclusión en el documento público y la presunción general del artículo 1.227 del Código Civil, que reserva a los Tribunales en última instancia el control de la licitud de la causa (cfr. Resoluciones de 28 de febrero y 3 de abril de 2003). Estas cautelas –dejando al margen las repercusiones fiscales– a la vez que sirven para justificar la relación de representación y la consiguiente adquisición ab initio por el representado, excluyen la utilización indirecta de la representación como mecanismo tendente a eludir el cumplimiento de los requisitos de la transmisión. Y sin perjuicio de que pueda ser impugnada por aquellos a quienes perjudique por no ajustarse a la realidad, habida cuenta de que la declaración no podrá en ningún caso perjudicar los derechos adquiridos por terceros (artículos 1.219 del Código Civil y 40 de la Ley Hipotecaria), por lo que el lapso de tiempo transcurrido desde al otorgamiento, ciertamente notable, no debe constituir un obstáculo para la inscripción.

5. En el debate que suscita la escritura calificada no puede en absoluto ser obviada la incidencia de lo dispuesto en el inciso segundo del párrafo segundo del artículo 1.717 del Código Civil, que excepciona la regla general de obligación exclusiva del representante el caso de que se trate de «cosas propias del mandante». La interpretación del ámbito de aplicación y de las consecuencias de la excepción, ante la falta de claridad del precepto, resulta de la máxima dificultad, como así lo acredita la multitud de interpretaciones que la doctrina ha elaborado sobre este extremo. Ahora bien, sin que sea preciso pronunciarse ahora sobre el alcance de la excepción sobre la relación contractual, parece incuestionable que cuando las partes ligadas por la relación de representación reconocen en escritura pública la titularidad del representado sobre los bienes adquiridos en ejercicio de la facultad de representación hasta entonces reservada, la excepción resulta aplicable –incluso se puede llegar a entender que en tal caso se produce un supuesto de representación directa, como puso de relieve la Resolución de 28 de enero de 1987–, lo que confirma la relación directa que entonces se produce entre representado y tercero de conformidad con lo dispuesto en la norma.
6. Las consecuencias anteriores no quedan desvirtuadas por la necesidad de proteger a los terceros de buena fe que confiaron en la situación de titularidad formal o aparente del representante indirecto –por ejemplo, en caso de realizar un acto dispositivo faltando a la confianza en él depositada-. La escritura que documenta el negocio adquisitivo del representante indirecto reflejará un acto otorgado por una persona en su propio nombre y, por tanto, formalmente, la titularidad le corresponderá a él, lo que obligará a proteger a los terceros de buena fe que confiaron en su titularidad aparente. Se trata de un caso de protección a la apariencia jurídica que no puede considerarse en absoluto excepcional: además de los casos de protección al tráfico mobiliario (artículo 464 del Código Civil, y 85 y 86 del Código de Comercio), deben citarse aquellos otros supuestos propios de la representación directa en que el poder se encuentra de hecho revocado o existe abuso en la actuación del apoderado (artículos 1.725, 1.734, 1.738 del Código Civil) o, incluso, desde la perspectiva hipotecaria, los supuestos en que prevalece la protección del tercero –obsérvese que la situación que se produce es coincidente en ambos casos, si se sustituye la titularidad que deriva de la inscripción por la que está reflejada en la escritura pública–. En cualquier caso, este es un riesgo que debe asumir quien autorizó al representante a actuar en su propio nombre.
7. Expuesta la situación desde el punto de vista sustantivo, debe analizarse el punto de vista registral. Es doctrina de este Centro Directivo que lo que accede a los libros registrales es el título material por el que se produce la transmisión o la declaración del dominio que, a su vez, ha de estar consignado en un título formal de los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por lo que sólo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresión de la causa (cfr. Resolución de 19 de enero de 1994). De aquí resulta que el reconocimiento de dominio efectuado sin expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción. Pero en el supuesto en estudio no es esa la situación que se produce. Según se desprende de los razonamientos anteriores, la escritura de reconocimiento de dominio no recoge una transmisión carente de causa, sino que los otorgantes pretenden concluir y extraer todos los efectos de la relación representativa. La transmisión y su causa se recogen en el título previo, y ahora sólo se pretende hacerlos concordar con la realidad. El reconocimiento de dominio no es, por tanto, un título carente de causa, sino que en él se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real –cfr. art. 40.d) de la Ley Hipotecaria–. En el presente supuesto, el título de adquisición había accedido al Registro, haciéndose precisa la rectificación, para lo que se cuenta con la declaración no sólo de las partes ligadas por la relación de representación, sino también del representante de la entidad vendedora. Que lo que accede al Registro es la relación de representación lo confirma que la inscripción debiera practicarse directamente a favor del representado si la relación representativa hubiera sido acreditada en el momento de solicitarse la inscripción del título traslativo.
8. Sin embargo, en este caso, sí constituye un obstáculo para la inscripción el hecho de que la misma persona intervenga en la escritura calificada en representación de la sociedad vendedora y, a la vez, como comprador. El carácter derivado de la escritura presentada a inscripción impone que los mismos requisitos de capacidad aplicables a la compraventa que ahora se pretende rectificar sean igualmente observados. Y es evidente que la comparecencia de una persona física con aquella doble condición determina un supuesto de autocontratación no permitido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.459 del Código Civil, por lo que en este punto debe ser confirmada la calificación del Registrador.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.

6 julio 2006

Rectificación [1].- 1. En la escritura de reconocimiento de dominio calificada, la compradora de una mitad indivisa de una finca y los herederos de su difunto esposo reconocen, junto con la compradora de la otra mitad indivisa, a la vez hija y heredera de aquél, que la cuota adquirida por la primera de ellas en la escritura de compraventa previa perteneció desde el mismo instante de la compra a la segunda compradora, quien fue en realidad la única adquirente de la totalidad del derecho de dominio sobre la finca descrita por lo que la apariencia de titularidad, en cuanto a la mitad indivisa de la primera compradora, con carácter ganancial, no se corresponde con la realidad, por ser una titularidad que se califica expresamente como fiduciaria, en interés exclusivo de la única y real propietaria, que acepta el reconocimiento de dominio expresamente, al mismo tiempo que afirman que la compradora beneficiaria del reconocimiento de dominio pagó de su bolsillo el precio de la mitad indivisa cuyo dominio se le reconoce así como todos los gastos e impuestos devengados por la compraventa y los posteriores inherentes al dominio de la finca.

El Registrador de la Propiedad sostiene en su calificación que el reconocimiento de dominio no es título material hábil para operar una transmisión inscribible en el Registro de la Propiedad, siendo necesario para que exista un título inscribible que exista un acuerdo de voluntades o negocio gratuito u oneroso seguido de la entrega o tradición.

2. La resolución del presente recurso exige examinar en primer lugar la problemática desde el punto de vista sustantivo, con especial atención a las cuestiones documentales, tras lo cual, podrá examinarse la cuestión desde el punto de vista estrictamente registral.
3. La anterior relación de hechos evidencia que, según las declaraciones contenidas en la escritura de reconocimiento calificada, la actuación de uno de los compradores en la primera escritura de compraventa se hacía en nombre propio, pero en interés ajeno. Debe analizarse, en primer lugar, la viabilidad de esta forma de actuación.

La posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno queda reconocida expresamente en el artículo 1.717 del Código Civil, precepto central que plantea importantes problemas de interpretación y de aplicación. También se refieren a ella otros preceptos (artículos 431, 439, 463, 1698, 1.725 del Código Civil y 245, 246 y 287 del Código de Comercio). El examen de esta cuestión brinda, además, la ocasión de clarificar la doctrina de este Centro Directivo en relación con esta figura. Incidentalmente, antes de entrar en la materia, sin dejar de reconocer la trascendencia que puede tener la doctrina de la simulación, se considera preferible orillar el estudio de esta última ya que, por su naturaleza, queda reservada al conocimiento de la autoridad judicial en el procedimiento correspondiente.

4. La interpretación del artículo 1.717 del Código Civil ha originado una evolución de la doctrina en la que se detectan esencialmente dos posturas diferentes con efectos muy dispares. Sancionada legalmente la eficacia plena de la relación directa entre el representante indirecto y el tercero, aspecto en el que no se plantean dificultades, el problema fundamental surge a la hora de delimitar los efectos entre el representado y el tercero. Dejando ahora de lado el expreso reconocimiento de efectos directos entre tercero y representado que hace el párrafo segundo in fine del artículo 1.717 del Código Civil, para la tesis clásica, la gestión del representante en nombre propio determinaba que la única vinculación por efecto del negocio celebrado con el tercero era exclusivamente la suya propia y que los únicos efectos que derivaban de la relación de representación eran internos u obligacionales. Consecuentemente, se negaba cualquier tipo de vinculación entre el tercero y el dominus negotii y era necesario un acto posterior de transmisión del derecho real o personal a favor del último, que debía cumplir los requisitos exigidos en función de su naturaleza, y al que el representante en su propio nombre estaba sólo obligado por la relación representativa. En la práctica, esta postura equivalía a eliminar el carácter representativo de la actuación del gestor, lo que se confirmaba con la afirmación de que la contemplatio domini era requisito esencial de la institución representativa.

Sin embargo, una observación más detenida de la realidad ha permitido, a la doctrina reciente más autorizada, destacar las consecuencias injustas a que conduce este planteamiento. Este punto de vista parte de la atención preferente a la intención real de las partes —recuérdese que la relación que causaliza la representación no tiene que ser exclusivamente de mandato— que se sintetiza en la atribución al gestor de facultades suficientes para la realización de un acto determinado en interés del dominus. A tal fin, este último habrá dado al gestor las instrucciones precisas para el desempeño de su cometido y, acaso, le habrá provisto de los fondos necesarios, lo que le permitirá exigirle la oportuna rendición de cuentas tras el desempeño de su encargo. Se pone así en evidencia el carácter ajeno que para el gestor tiene el asunto gestionado y, por tanto, la sustancia representativa de su actuación, que no se desvirtúa por el hecho de que se realice en su propio nombre, porque siempre y al final, tendrá por causa el encargo previo, de manera que sin este último el negocio representativo nunca habría tenido lugar. Desde este planteamiento, se critica la tesis clásica no sólo por su alejamiento de la realidad sino también por la injusticia que conlleva el reconocimiento de la propiedad en el gestor y por la incongruencia que supone la calificación como gestor con la condición de adquirente de derecho real. El examen de las consecuencias injustas a que conduce la tesis clásica pone de relieve la impropiedad del planteamiento que implica: al devenir el gestor propietario, no es posible que el dominus ejercite frente a él las acciones que le permiten defender su dominio (acción reivindicatoria, tercería de dominio), y habría que mantener, en todo caso, la validez del acto de disposición realizado por el gestor, sin posibilidad de reclamación contra el tercero, ni siquiera cuando se hubiese hecho patente en forma el carácter ajeno de la actuación del gestor y, consiguientemente, del derecho objeto de disposición (por ejemplo, cuando se ha demostrado fehacientemente que actuaba en ejecución del encargo o que existía una previa provisión de fondos para realizar la adquisición). Desde este planteamiento, la tendencia hoy dominante se muestra partidaria de afirmar que la denominada representación indirecta o mediata es una auténtica forma de representación que, aunque de manera no exactamente coincidente con la representación directa, permite atribuir efectos directos a la actuación del representante, con lo que se define correctamente la posición de cada una de las partes. Dejando a salvo, en todo caso, la vinculación personal que se produce entre gestor y quien contrata con él (artículo 1.257 del Código Civil), y aunque no sea fácil elucidar desde el punto de vista teórico el mecanismo último que justifica que el dominio se transfiera a una persona diferente del contratante, se afirma en este planteamiento que la propiedad pertenece al dominus desde la consumación del contrato, que el gestor no es más que un poseedor en nombre ajeno (artículo 439 y 463 del Código Civil) por lo que no puede llegar a adquirir el dominio por vía de usucapión ordinaria por falta de justo título (artículos 447, 1.941 y 1.952 del Código Civil) y que el dominus puede ejercitar la acción reivindicatoria frente a él. Confirma esta idea el artículo 80 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2.003 —que recoge la tradición de los derogados artículos 908 y 909.4.º del Código de Comercio de 1885—.

En el mismo sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo no ha dudado en atribuir efectos directos para el representado cuando el carácter ajeno de la gestión del representante indirecto ha quedado suficientemente acreditado (Sentencias de 1 de mayo de 1900, 10 de julio de 1.946, 17 de diciembre de 1959, 22 de noviembre de 1965, 2 de noviembre de 1970, 16 de mayo de 1983, 25 de febrero de 1994, 19 de junio de 1997, 18 de enero de 2.000 y 31 de octubre de 2003).

5. Admitida la adquisición inmediata de la propiedad por el dominus, el siguiente problema que se presenta se concreta en la forma de acreditación de su titularidad que, de momento, puede quedar reservada u oculta. Es evidente que si la titularidad pertenece al representado ab initio, no es preciso un acto de transferencia a su favor, como entiende la tesis clásica, pues el derecho, según lo dicho, ya le pertenece, por lo que la transmisión, de realizarse, no pasaría de ser un mecanismo de simulación, como tal, nula por falta de causa (artículo 1.275 del Código Civil). Pero, desde luego, la titularidad del representado, siquiera sea de manera provisional, puede permanecer oculta como consecuencia de la propia mecánica de la representación indirecta —aunque esto último no tenga que ocurrir necesariamente, como por ejemplo, en el caso de que la relación representativa estuviese documentada fehacientemente antes de la conclusión del negocio traslativo, lo que permitiría a los terceros conocedores de esa situación entenderse con el representado en su condición de propietario—. Únicamente es preciso un acto que revele hacia el exterior la titularidad. En esa situación, la vía recta que permitirá acreditar la titularidad del dominus podrá ser voluntaria, mediante la escritura otorgada por el representante y aquel en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del último (cfr. artículo 540 del Código Civil). Esta escritura no es, en puridad, una rectificación o modificación del título previo que requiera el otorgamiento por todas las partes implicadas en la relación, incluso el tercero que contrató con el representante, porque lo cierto es que, en la realidad de las cosas, el título previo y la relación contractual establecida y en él documentada no se modifica —se trata de simple adecuación de la titularidad formal a la realidad—, y el contrato sigue produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron (cfr. artículo 1.257 del Código Civil), sin modificación de ninguna especie —a salvo la incidencia de lo dispuesto en el segundo inciso del párrafo segundo del artículo 1.717, cuestión sobre lo que se volverá más adelante— por lo que, respecto de tal extremo, debe ahora matizarse la doctrina de la Resolución de 2 de septiembre de 2004, que ha de entenderse limitada al caso concreto que la motivó, con las especiales circunstancias concurrentes. O, en caso de que no exista acuerdo entre las partes, la sentencia declarativa de la relación representativa y del dominio del sujeto representado, una vez que en el proceso se haya justificado debidamente la relación representativa.

Ahora bien, en relación con la escritura de reconocimiento, no parece suficiente la mera declaración de las partes dirigida a reconocer la titularidad del dominus, sino que esa declaración debe estar suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relación representativa. En este punto, ha de atenderse a cada supuesto fáctico. La causalización quedará facilitada cuando se pueda demostrar la previa constitución de la relación representativa mediante la escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representación. Pero incluso cuando no exista esa previa justificación debe admitirse que las partes puedan evidenciar la relación. Es lo que ocurre en relación con la representación directa merced al instituto de la ratificación y, en general, con las declaraciones de voluntad tendentes a suplir la falta de acreditación o suficiencia del consentimiento o de las facultades representativas del actuante. Desde este punto de vista, aunque resulte discutible la aplicación de la ratificación a la representación indirecta —el artículo 1.259 del Código Civil se refiere estrictamente a la actuación en nombre ajeno— lo que no resulta dudoso es la admisibilidad de una declaración de las partes dirigida a suplir la falta de acreditación previa de la representación o, incluso, a completar la eventual falta de poder de representación del actuante (artículos 1.727 y 1.892 y 1.893 del Código Civil), siempre que esa declaración vaya acompañada de algún hecho o circunstancia que permita afirmar que, atendidas las circunstancias, ha quedado suficientemente evidenciada la relación de representación, lo que obliga necesariamente a atender a las circunstancias de cada caso.

En el supuesto de hecho que se plantea en el presente recurso, además de la relación de parentesco que existe entre los compradores y otorgantes de la escritura de reconocimiento, debe tenerse en cuenta la declaración de que el precio y todos los gastos e impuestos de la compraventa se pagaron por la persona favorecida con el reconocimiento de dominio. Respecto de esta última declaración no puede olvidarse su carácter de confesión, con los efectos probatorios típicos que derivan de su inclusión en el documento público y la presunción general del artículo 1.277 del Código Civil, que reserva a los Tribunales de Justicia en última instancia el control de la licitud de la causa (cfr. Resoluciones de 28 de febrero y 3 de abril de 2003). Estas cautelas, a la vez que sirven para justificar la relación de representación y la consiguiente adquisición ab initio por el representado, excluyen la utilización indirecta de la representación como mecanismo tendente a eludir el cumplimiento de los requisitos de la transmisión. Y sin perjuicio de que pueda ser impugnada por aquellos a quienes perjudique de no ajustarse a la realidad.

6. En el debate que suscita la escritura calificada no puede en absoluto ser obviada la incidencia de lo dispuesto en el inciso segundo del párrafo segundo del artículo 1.717 del Código Civil, que excepciona la regla general de obligación exclusiva del representante el caso de que se trate de «cosas propias del mandante». La interpretación del ámbito de aplicación y de las consecuencias de la excepción, ante la falta de claridad del precepto, resulta de la máxima dificultad, como así lo acredita la multitud de interpretaciones que la doctrina ha elaborado sobre este extremo. Ahora bien, sin que sea preciso pronunciarse ahora sobre el alcance de la excepción sobre la relación contractual, parece incuestionable que cuando las partes ligadas por la relación de representación reconocen en escritura pública la titularidad del representado sobre los bienes adquiridos en ejercicio de la facultad de representación hasta entonces reservada, la excepción resulta aplicable —incluso se puede llegar a entender que en tal caso se produce un supuesto de representación directa, como puso de relieve la Resolución de 28 de enero de 1987—, lo que confirma la relación directa que entonces se produce entre representado y tercero de conformidad con lo dispuesto en la norma.
7. Las consecuencias anteriores no quedan desvirtuadas por la necesidad de proteger a los terceros de buena fe que confiaron en la situación de titularidad formal o aparente del representante indirecto —por ejemplo, en caso de realizar un acto dispositivo faltando a la confianza en él depositada—. La escritura que documenta el negocio adquisitivo del representante indirecto reflejará un acto otorgado por una persona en su propio nombre y, por tanto, formalmente, la titularidad le corresponderá a él, lo que obligará a proteger a los terceros de buena fe que confiaron en su titularidad aparente. Se trata de un caso de protección a la apariencia jurídica que no puede considerarse en absoluto excepcional: además de los casos de protección al tráfico mobiliario (artículo 464 del Código Civil, 85 y 86 del Código de Comercio), deben citarse aquellos otros supuestos propios de la representación directa en que el poder se encuentra de hecho revocado o existe abuso en la actuación del apoderado (artículos 1.725, 1.734, 1.738 del Código Civil) o, incluso, desde la perspectiva hipotecaria, los supuestos en que prevalece la protección del tercero —obsérvese que la situación que se produce es coincidente en ambos casos, si se sustituye la titularidad que deriva de la inscripción por la que está reflejada en la escritura pública—. En cualquier caso, este es un riesgo que debe asumir quien autorizó al representante a actuar en su propio nombre.
8. Expuesta la situación desde el punto de vista sustantivo, debe analizarse el punto de vista registral. Es doctrina de este Centro Directivo que lo que accede a los libros registrales es el título material por el que se produce la transmisión o la declaración del dominio que, a su vez, ha de estar consignado en un título formal de los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por lo que sólo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresión de la causa (cfr. Resolución de 19 de enero de 1994). De aquí resulta que el reconocimiento de dominio efectuado sin expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción. Pero en el supuesto en estudio no es esa la situación que se produce. Según se desprende de los razonamientos anteriores, la escritura de reconocimiento de dominio no recoge una transmisión carente de causa, sino que los otorgantes pretenden concluir y extraer todos los efectos de la relación representativa. La transmisión y su causa se recogen en el título previo, y ahora sólo se pretende hacerlos concordar con la realidad. El reconocimiento de dominio no es, por tanto, un título carente de causa, sino que en él se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real —cfr. art. 40.d) de la Ley Hipotecaria—. En el supuesto, el título de adquisición inicial había accedido al Registro, haciéndose precisa la rectificación, para lo que es suficiente la declaración de las partes ligadas por la relación de representación, en los términos que acaban de ser expuestos, pues la situación del vendedor no queda alterada —a salvo la incidencia del articulo 1.717 del Código Civil en el ámbito contractual, como tal, sin trascendencia registral—. Que lo que accede al Registro en el presente caso es la relación de representación lo confirma el que la inscripción deba practicarse directamente a favor del representado si la relación representativa ha sido acreditada en el momento de solicitarse la inscripción del título traslativo.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

6 julio 2006

[1] El texto de esta larga Resolución es idéntico a la de igual fecha que la precede, salvo el último párrafo de la anterior, que se publicó en el Boletín Oficial del Estado un día antes. Este matiz, sirve para que en la Resolución anterior se desestime el recurso, mientras que en ésta se revocó la calificación.