COMPRAVENTA
Resolución por mutuo acuerdo
La escritura cuyo objeto es la “resolución de una compraventa mediante una nueva venta”, en virtud de la cual los otorgantes venían a ocupar el mismo lugar que tenían en la anterior, es inscribible, pues con independencia de que el término “resolución” esté o no bien empleado, lo cierto es que el artículo 1255 del Código Civil sienta el principio de libertad de pacto, y es indudable la validez de una compraventa en la que concurren los requisitos institucionales de este contrato.
27 diciembre 1973
Resolución por mutuo acuerdo.- Reitera la doctrina de la Resolución anterior, dejando a salvo los derechos que con anterioridad hayan podido ser inscritos a favor de terceras personas, constituidos en este caso por una anotación de embargo vigente al tiempo de presentarse la escritura que motivó el recurso.
29 diciembre 1973
Resolución por mutuo acuerdo.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una diligencia de subsanación de una escritura de la que resulta la rectificación de ésta en el sentido de tener por no puesto como adquirente a uno de los intervinientes en la misma que inscribió ya su derecho de propiedad. Por la registradora se alega la imposibilidad de ir contra los propios actos y se señala que dicha alteración supone una nueva transmisión para la que no hay causa suficiente. Los recurrentes, por su parte, alegan que no pudieron tener presentes al momento de llevar a cabo la formalización de la escritura determinadas circunstancias relativas a explotaciones agrarias, así como el resto de argumentos que se han reflejado al extractar el texto del escrito de recurso.
- Se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en la escritura pública cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad. Pero cuando en virtud de la escritura que se pretende rectificar se produjo ya una verdadera transmisión dominical, inscrita y protegida por la presunción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, no puede dejarse sin efecto la transmisión operada como si se tratara de un mero error del título o de la inscripción, cuando no se trata de ni uno ni de otro caso, sino de un error de consentimiento de los otorgantes.
- En este sentido, debe tenerse en cuenta el lapso temporal que ha mediado entre la fecha de la escritura (12 de junio de 2009) y la fecha de la diligencia de subsanación (3 de noviembre de 2009) durante el cual el adquirente ha figurado como titular registral. Ello supone que deberá destruirse la presunción de legitimación derivada del asiento registral practicado en su día (bajo salvaguardia de los tribunales, ex artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y del contenido de la primitiva escritura (cfr. artículos 1.218 del Código Civil y 17 bis de la Ley del Notariado) a través de procedimiento adecuado.
- Lo anterior no es óbice a la posibilidad, conforme al principio general expuesto, de que se puedan alterar los términos de la escritura cuando éstos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente (artículos 1.261 y 1.275 del Código Civil, y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la razón de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por una vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos.
- En definitiva, nada impediría que se dejara sin efecto un título inscrito con el consentimiento de todos los titulares (ex artículo 82 de la Ley Hipotecaria) con base en el error de consentimiento de alguno de los contratantes, y sin perjuicio de las consecuencias fiscales que ello conlleve. Pero lo que no cabe, so pena de alterar las reglas generales de formalización de los contratos e inscripción en el Registro de la Propiedad de los derechos reales en ellos formalizados, es pretender realizar una rectificación sustantiva del título por una mera diligencia como si de una rectificación material se tratara.
- La alegación de los recurrentes relativa al pago por el adquirente no debe alterar las conclusiones a la luz de lo expuesto. En efecto, nadie duda de que el pago lo pudo realizar el adquirente como tercero, pero lo cierto es que además de pagador era accipiens. Por tanto, adquirió el bien según la escritura, pasó a ser titular registral, y operado dicho cambio no cabrá obtener su alteración sino en los términos indicados. En esta línea, el hecho de que el adquirente constituyese la hipoteca dirigida a la adquisición, confirma las consideraciones expuestas. En efecto, el hecho de que no sólo haya sido titular registral sino de que además haya ejercido su condición de tal constituyendo derechos a favor de terceras personas, debe llevar a exigir que los cambios se verifiquen en virtud de justa causa.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.
12 agosto 2011
Resolución por mutuo acuerdo.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de resolución de una compraventa en la que los apoderados de ambas partes intervinientes representadas, tienen facultades para retraer, comprar, vender y permutar, pero no la específica de resolver la compraventa efectuada. Concurre en el expediente, que no existía causa de resolución en la compraventa efectuada, ya que el precio había sido satisfecho íntegramente en el momento del otorgamiento de aquélla, de manera que se trata de un contrato perfeccionado y consumado; además no adolece de vicios que afecten su validez, por lo que es plenamente válido, y produce todos sus efectos. Así pues, se trata de una resolución de aquel contrato de compraventa, por mutuo disenso entre las partes que lo contrataron y en definitiva una nueva prestación de consentimiento, con nueva entrega de posesión y devolución de las cantidades percibidas.
- Hay tres figuras por las que se resuelven los contratos, distintas por su naturaleza y efectos: el retracto convencional, la resolución de la compraventa u otros contratos por causas establecidas en los mismos –ya sean condiciones, pactos previamente establecidos de resolución ante determinadas circunstancias o incumplimientos– y la resolución por mutuo disenso o acuerdo nuevo entre las partes.
El retracto convencional, denominado de forma más correcta como pacto de retro, está recogido en los artículos 1507 y siguientes del Código Civil, y supone que en la misma escritura de compraventa, el vendedor se haya reservado el derecho a recuperar la cosa vendida con la obligación de cumplir con lo exigido por el artículo 1518. No es un verdadero retracto, aunque se haya denominado retracto convencional, porque el retracto propiamente dicho implica tres sujetos –vendedor, comprador y retrayente– y en el retracto convencional sólo intervienen el comprador y el vendedor que se había reservado el derecho de recuperar la cosa vendida. En el caso que nos ocupa, no se había pactado derecho de retracto en la escritura anterior de compraventa, por lo que no cabe entender que se trate del ejercicio de un derecho de retracto.
La resolución por causas establecidas en los contratos mediante pactos específicos o condiciones, dimanan de las mismas cláusulas del contrato, por lo que no ofrecen duda en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes y con respeto del artículo 1255 del Código Civil; en las obligaciones recíprocas, las que se produzcan por incumplimiento de obligaciones esenciales del contrato tienen su resolución anunciada entre las facultades de las partes, en virtud del artículo 1124 y, específicamente para la compraventa, en los artículos 1503 y siguientes del Código Civil. Tampoco es el caso que nos ocupa, ya que nada se había pactado sobre este punto en el contrato que se pretende resolver, ni se ha producido el incumplimiento de ninguna de las obligaciones esenciales del contrato.
Así pues, tan sólo nos queda la posibilidad del mutuo disenso entre las partes, lo que supone un nuevo acuerdo de resolución, con la entrega al antiguo vendedor de la cosa objeto del contrato y traditio, así como devolución al comprador de las cantidades satisfechas con ocasión de la compraventa. Y esto es lo que ha ocurrido a la vista de la escritura de resolución.
- Es cierto que el artículo 1506 del Código Civil establece que la venta se resuelve por las mismas causas que se resuelven las obligaciones, otras expresadas anteriormente y por el retracto legal y el convencional; pero aunque este precepto recoge el retracto convencional como causa de resolución de las obligaciones, la doctrina e interpretación clásica han entendido que esta mención del texto legal es técnicamente incorrecta, porque la resolución de obligaciones sinalagmáticas sólo se produce por incumplimiento de las obligaciones principales del contrato celebrado; en el caso que nos ocupa, no se ha producido incumplimiento del pago del precio ni de la entrega de la cosa vendida, lo que resulta claramente de la escritura que se pretende resolver.
En otro orden, el pacto de retro no supone una resolución contractual, sino que se apoya en un contrato perfecto, eficaz y válido. En definitiva ha desplegado todos sus efectos. Por lo tanto, lo que se produce al ejercitar el pacto de retro es la realización de una nueva compraventa, pero no la resolución de otra previamente celebrada. El que había vendido con pacto de retro, desarrolló dos negocios jurídicos: el de la compraventa y el de la constitución de la posibilidad de retraer o lo que es lo mismo, contrató simultáneamente un derecho de opción para adquirir de nuevo la cosa vendida. No se ha producido esto en el caso que nos ocupa.
Puesto que no se ha ejercitado un pacto de retro, no se había establecido condición, pacto o reserva que pudiera dar lugar a resolución unilateral de la compraventa, ni se había producido incumplimiento de obligaciones esenciales, debemos concluir que en el caso que nos ocupa, se pacta una resolución de mutuo acuerdo o lo que es mutuo disenso.
- El consentimiento que se exige en la escritura objeto del expediente, es claramente resolutorio no causal, porque no es consecuencia de un incumplimiento previo; ni viene del ejercicio de un derecho establecido por un pacto de retro, porque no se había estipulado así en la escritura originaria de compraventa que se pretende resolver. Tampoco se trata de la resolución por incumplimiento de una de las obligaciones esenciales del contrato, que darían lugar a los efectos de los artículos 1503 y siguientes del Código Civil. Así pues, no bastan las facultades de retraer, vender o comprar que se mencionan en los apoderamientos empleados, sino que se hace necesaria la específica de resolver el contrato anteriormente celebrado.
El artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario exige como circunstancia de la inscripción, para el caso de representación legal o voluntaria, la reseña del documento de donde resulta la representación y el juicio notarial de suficiencia, lo que en este caso se ha cumplido de forma puntual; pero el artículo 98 de la Ley 24/2001 exige la congruencia de ese juicio notarial que en este caso no se cumple, por lo que procede mantener la nota de calificación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.
22 junio 2012
