PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
Supuesto de hecho: mediante escritura otorgada por orden judicial, el titular registral de una finca la vendió al recurrente, afirmándose que éste era acreedor de otra persona, que sufrió la ejecución en dicha finca por haberla adquirido antes en documento privado de aquel titular. La Dirección confirmó la calificación denegatoria por considerar que la legitimación registral no puede desconocer las vicisitudes anteriores a la ejecución -la venta de la finca en documento privado- y por tanto las exigencias del tracto sucesivo. La validez del acto dispositivo no deriva de los pronunciamientos del Registro, sino de la verdadera existencia de poder dispositivo en el transmitente; y si bien del artículo 38 de la Ley Hipotecaria deriva una presunción de exactitud, el Registrador, además, debe calificar por lo que resulte del título presentado, teniéndolo en cuenta cuando el favorecido por la presunción la destruye con sus propias afirmaciones. Por otra parte, los obstáculos anteriores no quedan subsanados por el hecho de que el vendedor actúe por orden judicial ni porque el primer comprador fuese, a su vez, el transmitente por vía judicial. De un lado, el Juez no tiene competencia para imponer al titular registral, que no ha sido parte en el procedimiento, el otorgamiento de ninguna escritura; y en segundo lugar, porque sólo tras el oportuno juicio declarativo en que sea parte el titular registral, éste podría ser compelido al otorgamiento de escritura pública, pero no en favor del acreedor, sino de la persona a quien realmente vendió la finca en documento privado, quien a su vez debería otorgar escritura de venta a favor de su acreedor.
18 septiembre 1989
Límites.- Antecedentes: una sociedad ha vendido una finca en documento privado y, sin haberse inscrito la venta, ejercita un procedimiento contra el comprador, por falta de pago del precio, consiguiendo el embargo y ejecución de los derechos del comprador, adjudicándose la finca y cediendo el remate a un tercero. Otorgada por la sociedad escritura de venta a favor del tercero, la Dirección confirma la denegación del Registrador, porque, aunque la presunción de exactitud del Registro permitiría inscribir los actos dispositivos otorgados por quien aparece como titular, de la propia escritura se desprende de modo fehaciente que esa titularidad es inexacta, puesto que se admite la existencia de una anterior titularidad del ejecutado, que no figura inscrita. En tal caso se produce la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes, las cuales deben ser tenidas en cuenta en la calificación registral. Si se plantea el caso como mera formalización notarial de la enajenación judicial, tampoco podría accederse a la inscripción, porque el principio de tracto sucesivo impone la previa inscripción del derecho del ejecutado para que pueda practicarse posteriormente la de la adjudicación alcanzada en el juicio ejecutivo seguido, exigencia que no puede suplirse por el simple expediente de que sea el titular registral quien otorgue a favor del adjudicatario la escritura de venta judicial, aunque sea en este caso, además de titular registral, el actor ejecutante y el mejor postor a calidad de ceder el remate. En tal caso, de acuerdo con el artículo 1.514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, anterior a la reforma de 1992, la escritura de venta debía otorgarse por el propio deudor o por el Juez en su nombre, en caso de rebeldía.
22 enero 1999
Límites.- 1. Se debate en el presente recurso sobre el alcance cancelatorio de un mandamiento dictado en juicio declarativo en el que recayó Sentencia firme de resolución de un contrato de compraventa de una cuota indivisa de una finca, contrato en el que se estipuló el aplazamiento de pago y se garantizó el mismo con condición resolutoria explícita debidamente inscrita.
2. Ha de decidirse ahora si la Sentencia declarativa de la resolución de una compraventa por impago del precio aplazado y garantizado con condición resolutoria explícita inscrita en el Registro de la Propiedad, dictada en procedimiento entablado exclusivamente contra el comprador es suficiente para practicar la cancelación de los asientos extendidos con posterioridad a la inscripción del comprador y en favor de personas que traen causa de éste, toda vez que la demanda de resolución no había sido anotada, pero la Sentencia ordena dicha cancelación.
3. Este Centro Directivo ha dicho con anterioridad (cfr. Resolución de 24 de enero de 1998) que con la denominada condición resolutoria explícita y con su inscripción se pretende conferir eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato de compra por impago del precio aplazado (acción que de otro modo quedaría limitada a la esfera puramente personal de los contratantes) y evitar la aparición de terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperantes ese juego resolutorio (cfr. artículos 1.124, 1.504 del Código Civil y 11 y 37 de la Ley Hipotecaria) y que de aquí no se sigue, sin más, que la Sentencia declarativa de la resolución de la compraventa, dictada en pleito entablado exclusivamente contra el comprador, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último; por el contrario, argumentando: a) Que los efectos de la Sentencia se concretan a las partes litigantes (artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de los titulares respectivos o una Sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho (artículo 40 de la Ley Hipotecaria); c) que es exigencia constitucional la de la protección jurisdiccional de los derechos (artículo 24 de la Constitución Española); d) que ni siquiera constaba registralmente por vía de anotación preventiva la existencia del procedimiento encaminado a obtener la resolución (cfr. artículo 198 del Reglamento Hipotecario), ha concluido en la imposibilidad de acceder a la cancelación de los asientos posteriores al del comprador demandado y condenado, en virtud, exclusivamente, de la Sentencia dictada contra éste.
También este Centro Directivo ha afirmado (cfr. Resoluciones de 2 y 4 de febrero de 1988 y 20 de diciembre de 1999) que si existe una anotación de embargo posterior a la condición resolutoria han de consignarse las cantidades percibidas por el vendedor en favor del titular de tal anotación; que, aunque los titulares de derechos posteriores a la inscripción de la condición resolutoria han de quedar afectados por la misma, es necesaria su intervención para que puedan alegar si se cumplen o no los presupuestos de la resolución (cfr. Resoluciones de 28 de mayo de 1992 y 19 de noviembre de 1996).
Sin embargo, en el presente supuesto ha de tenerse en cuenta: a) que la sentencia condenó a la pérdida por parte del comprador de las cantidades percibidas por el vendedor, por lo que no existe obligación alguna de consignar a favor de los titulares de los derechos posteriores inscritos.
b) que la resolución se acuerda por Sentencia, no tratándose de una mera resolución extrajudicial, por lo que la calificación registral se halla más limitada; c) que, como también ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resolución de 10 de abril de 1987), cuando el artículo 83 de la ley Hipotecaria dispone que las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria, se está refiriendo exclusivamente al derecho embargado, pero estas cautelas legales en nada afectan al desenvolvimiento sustantivo y registral de los derechos dejados a salvo en el embargo, y, porque en nada podían afectar a la resolución de la venta los derechos inscritos o anotados con posterioridad, es por lo que pudieron practicarse éstos sin necesidad del consentimiento del titular del derecho a resolver; d) que, en consecuencia, si es necesario un nuevo litigio seguido contra los titulares de derechos posteriores, pues demandándose exclusivamente al comprador la relación jurídica procesal está bien constituida (cfr. Sentencia de 16 de febrero de 2000), se perjudica, sin su consentimiento al titular del derecho a resolver si tales derechos posteriores se inscriben o anotan sin contar con él, lo cual, en definitiva, se trata de un supuesto de indefensión de tal titular; e) que, en el supuesto presente, en primera instancia se decretó la resolución y, apelada la sentencia por el demandante para pedir la cancelación de los asientos posteriores, el tribunal declaró que, a pesar de «no aparecer como necesaria la decisión de cancelar esos asientos posteriores, pues cumplida la condición resolutoria inscrita en el Registro, el efecto cancelatorio sobre las inscripciones posteriores de cargas y anotaciones de embargo es automático, bastando la presentación del documento que acredite que la venta ha sido resuelta según dispone el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, pues tales asientos cancelables se refieren a derechos cuya existencia quedaba supeditada a que no se extinguiera el derecho condicional de los compradores., tampoco hay motivo para no decidir el la sentencia que se cancelen dichos asientos posteriores, supliendo la omisión de la sentencia de instancia», razón por la cual ordena tal cancelación.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
25 mayo 2005
Límites.- 1. Se debate en este recurso si es posible inscribir una finca a nombre del demandado en un procedimiento en el que, por allanamiento de éste, el fallo acuerda, tras condenarle a pagar una determinada suma de dinero a los demandantes, se practique aquella inscripción. Concretamente la sentencia condena al demandado a que indemnice a la parte actora en la cantidad de unos millones de pesetas, valor correspondiente a la mitad indivisa de determinada finca inscrita a nombre de los demandantes, debiendo distribuirse dicha indemnización por partes iguales entre los actores, acordándose asimismo la inscripción registral de esa mitad indivisa de la finca de la que son titulares los susodichos actores a favor del demandado.
Presentado en el Registro el mandamiento judicial ordenando se practique dicha inscripción, acompañado del testimonio de la sentencia, el Registrador apreció cinco defectos: que la primera página del mandamiento no está firmada ni sellada; que ni el mandamiento ni la sentencia son firmes; que el titular registral del usufructo no aparece como parte en el procedimiento; que faltan datos esenciales de la persona a cuyo favor ha de hacerse la inscripción; y que no consta la situación arrendaticia de la finca.
4. El tercer defecto se refiere a que los demandantes son sólo titulares en el Registro de la nuda propiedad, estando inscrito el usufructo a nombre de una tercera persona que no ha sido parte en el procedimiento. Con independencia de la evidente naturaleza subsanable del defecto en el caso de que el titular del usufructo hubiera ya fallecido y de que la inscripción parcial sólo puede, en principio, llevarse a cabo cuando así lo solicite expresamente el presentante (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria), no cabe duda de que, en este caso, en el que la inscripción parcial no puede implicar ningún perjuicio para nadie, ni para interesados ni terceros, el que el usufructo esté inscrito a nombre de persona que no ha sido parte en el procedimiento no puede ser defecto para suspender la inscripción de la totalidad del derecho, sino sólo de la parte del mismo, esto es, el usufructo, que aparece inscrita a nombre de otra persona (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), debiendo haberse limitado la suspensión de la inscripción precisamente a esta titularidad y no a la del total dominio. Así pues, con este carácter limitado, el defecto debe ser revocado.
15 marzo 2006
Límites.- 1. Presentada ejecutoria de una sentencia dictada en el orden Contencioso-Administrativo, en la que se ordena la reversión al Ayuntamiento transmitente de una finca, por resolución de una compraventa realizada a favor de determinada mercantil por incumplimiento por parte de la compradora de determinadas condiciones impuestas en la venta, el registrador suspende la inscripción porque no consta inscrita la condición resolutoria en el Registro, Se da la circunstancia de que la compañía mercantil que incumplió y contra la que se siguió el procedimiento administrativo de resolución había vendido la finca a una tercera persona jurídica que no intervino en el procedimiento judicial entablado. Actualmente, la finca objeto de litigio vuelve a estar inscrita a favor de la compañía que contrató con el Ayuntamiento, incumplió las condiciones de venta e interpuso el recurso contencioso-administrativo ahora desestimado, por haberla comprado de nuevo a la sociedad a la que anteriormente se la vendió.
Considera el registrador que las sentencias sólo producen efectos entre las partes del proceso y que, de acceder a lo solicitado, se estaría usando la sentencia para resolver no sólo la venta del Ayuntamiento, sino otras dos compraventas otorgadas, sin audiencia ni intervención para alegar lo que a su interés convenga por parte de la sociedad que compró y volvió a vender.
2. Es cierto, como señala el registrador en su nota y resulta expresamente del artículo 37 de la Ley Hipotecaria, que la condición resolutoria no inscrita constituye una «res inter alios acta» que en nada puede afectar a terceros que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley.
Del mismo modo, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 8 de junio de 2007) que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impiden extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral y dada la salvaguardia judicial de los asientos registrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de resolución judicial, asientos que comprometen una titularidad registral, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resolución. El registrador tendría así razón si la finca estuviera inscrita a favor de persona distinta de quien ha sido parte en el procedimiento.
3. Ahora bien, concurre en este caso la circunstancia de que quien fue comprador inicial y ha sido parte en el procedimiento, a pesar de haber transmitido sus derechos sobre la finca, los ha readquirido con posterioridad, siendo de nuevo titular registral de la finca y protegido por los principios del sistema registral, en particular del principio de legitimación (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria). Por lo que no cabe entender que el registrador pueda calificar el fondo de la resolución judicial ni los trámites procesales en cuanto no afectan para nada a titulares registrales vigentes. Ni siquiera los asientos intermedios van a ser objeto de cancelación, pues lo único que se pretende, y ningún obstáculo registral lo impide, es la reinscripción a favor del transmitente en procedimiento dirigido contra él que es el actual titular registral del inmueble.
4. Resultando que el titular actual de la finca es aquél contra el que se ha seguido el procedimiento judicial, no puede exigirse para la inscripción de la sentencia la intervención en el procedimiento de aquéllos que, sin ostentar actualmente derecho alguno sobre la finca, hubieran sido en el tiempo intermedio entre el incumplimiento de la condición no inscrita y la sustanciación del procedimiento judicial entablado, titulares registrales de la finca afectada por el litigio. Ello es así porque, conforme a lo dispuesto en el artículo 76 de la Ley Hipotecaria, las inscripciones –y por tantos sus efectos legitimadores– se extinguen no sólo por la cancelación sino también por la inscripción de transferencia del dominio a favor de otra persona.
5. Sin prejuzgar ahora los efectos que en el ámbito sustantivo puede haber tenido el hecho de estar inscrito los bienes a favor de personas determinadas respecto de situaciones producidas durante su vigencia, lo cierto es que ahora al estar dichos asientos extinguidos no pueden impedir por falta de tracto la reiscripción a favor del demandante de resolución en un procedimiento seguido contra quien en el momento de la presentación de la ejecutoria es el protegido por los efectos del sistema registral.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.
16 julio 2012
