PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Protección de los asientos registrales

Aunque en los considerandos de una sentencia del Tribunal Supremo se reconozca claramente que una persona, Don Daniel, aportó a Sociedad «Inmobiliaria de España» todos sus bienes para crear una figura de tercero, mientras los Tribunales de Justicia no hagan formales pronunciamientos de que tal sociedad y el citado Don Daniel sean una misma persona, no es inscribible la escritura otorgada por un Juez de Primera Instancia en nombre del citado Don Daniel por la que se cancela una hipoteca que figura inscrita a nombre de la mencionada sociedad.

25 marzo 1930

Protección de los asientos registrales.- Aunque basándose en preceptos distintos de los actuales, la Dirección afirma que, una vez extendidos los asientos del Registro, no cabe solicitar su reforma o rectificación en el procedimiento gubernativo, teniendo en cuenta que las inscripciones practicadas, con las que los interesados no están conformes, pudieron conocerlas antes de practicarse exigiendo minuta del asiento.

13 mayo 1930

Protección de los asientos registrales.- Aunque el título que motivó una inscripción no contenga nota alguna relativa al impuesto, una vez practicada la inscripción, el asiento se halla bajo la garantía de los Tribunales y no puede procederse a su rectificación por vía de recurso.

27 diciembre 1930

Protección de los asientos registrales.- Aunque las inscripciones no tengan la fuerza de cosa juzgada, establecen la presunción «iuris tantum» de que quien aparece como titular en el Registro lo es de conformidad con el Derecho civil para realizar actos de dueño, por lo que anulada la inscripción primera de una finca en virtud de sentencia, sin hacerse extensiva a asientos posteriores, no se produce necesariamente la nulidad de éstos y no puede accederse a su cancelación si es indudable que no han sido oídos ni vencidos en juicio sus titulares.

29 enero y 8 agosto 1940

Protección de los asientos registrales.- Aunque los funcionarios a quienes compete la instrucción de expedientes administrativos por débitos a la Hacienda tienen competencia para declarar la nulidad del remate de las fincas a los deudores, es preciso, cuando la adjudicación ya está inscrita, que éstos o sus herederos hayan sido parte en el expediente y se les haya reintegrado del precio satisfecho y demás pagos legítimos, pues es de evidente justicia que no deben sufrir perjuicios derivados exclusivamente de infracciones procesales cometidas por los agentes administrativos, ni deben ser desposeídos de las fincas adjudicadas en la licitación, ni se deben cancelar las inscripciones extendidas a su favor, mientras no conste su consentimiento, forzoso o voluntario, y, en el segundo caso, expreso o presunto.

27 agosto 1941

Protección de los asientos registrales.- Inscrita una finca con ciertas limitaciones derivadas del título sucesorio que dio lugar a dicha inscripción, aunque el titular registral pretenda que han desaparecido y no deben reflejarse en la inscripción que origine la venta realizada por el mismo, lo cierto es que por hallarse los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los Tribunales y producir todos sus efectos no sólo en cuanto al contenido global de las inscripciones, sino también respecto de los particulares que pudieran acreditar los derechos de terceras personas, mientras no se declare su nulidad, se decrete la caducidad de las menciones o se rectifique el asiento, la resolución del recurso planteado ha de adaptarse al contenido de los asientos existentes. Y si el vendedor estimare que por lo que se refiere al caso discutido se ha padecido una equivocación al efectuar la inscripción a su favor, lo procedente será no prescindir del contenido del asiento, sino instar la nulidad o rectificación del mismo conforme a las normas legales.

22 enero 1944

Protección de los asientos registrales.- Conforme a reiteradísimas Resoluciones, los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y, acertada o erróneamente extendidos, producen todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su nulidad, sin que ésta pueda ser prejuzgada ni decretada por los sencillos trámites de un recurso gubernativo. Como consecuencia, el recurso es inadecuado para solicitar la declaración de nulidad de una prohibición de enajenar inscrita.

8 mayo 1946

Protección de los asientos registrales.- Pese a figurar inscrita la incautación de una finca a favor del Estado -por aplicación de la legislación excepcional de posguerra- los principios de legitimación y fe pública registral son obligatorios, incluso para el Estado, y, en consecuencia, es inscribible el mandamiento de cancelación de aquella inscripción, derivado de la ejecución de una hipoteca inscrita con anterioridad.

2 noviembre 1948

Protección de los asientos registrales.- Es preciso el consentimiento de todos los interesados para una rectificación superficial que afecta a su derecho y que, por encontrarse inscrita en el Registro, está bajo la salvaguarda de los Tribunales. [1]

28 febrero 1968

Protección de los asientos registrales.- Dividida una finca y vuelta de dividir posteriormente, pero olvidando en esta segunda división la primera que se hizo, no es posible su inscripción, aunque el título sea una escritura otorgada en virtud de sentencia, dado que las fincas resultantes de la primera división están bajo la salvaguarda de los Tribunales y no puede ignorarse su existencia -lo que originaría una doble inmatriculación- mientras esa situación registral no se rectifique. Y como la primera división fue válida, y lo único que ocurrió fue que los interesados se olvidaron de ella al efectuar una nueva división, puesto que no falta el consentimiento unánime para que se inscriba la segunda división en lugar de la primera, puede subsanarse la falta mediante una escritura aclaratoria en la que se agrupen las fincas primeramente divididas, con lo que al formarse nuevamente la matriz primitiva no hay obstáculo registral que impida ya la inscripción de la nueva división.

4 abril 1974

Protección de los asientos registrales.- Ver «ERROR: Rectificación».

20 octubre 1976

Protección de los asientos registrales.- Inscrito un derecho de vuelo en el Registro, la nota en un documento posterior que no lo considera bien constituido ni determinado se encuentra frente a un asiento que, de acuerdo con el párrafo 3º del artículo 1º de la Ley Hipotecaria, está bajo la salvaguarda de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, sin que el recurso gubernativo sea el medio adecuado para proceder a su rectificación, y todo ello sin perjuicio del derecho que concede a los interesados el artículo 66 de la Ley.

2 abril 1980

Protección de los asientos registrales.- Solicitada la cancelación de una anotación de embargo por medio de instancia, se resuelve que: a) Conforme al artículo 1º de la Ley Hipotecaria, los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. b) Para cancelar una anotación preventiva (artículo 82 de la Ley) se requiere providencia ejecutoria, a través del mandamiento correspondiente y en base a resolución judicial firme, sin que baste la simple petición de parte. c) En el presente caso procede en realidad inadmitir el recurso, puesto que lo que se pretende es la rectificación del Registro y para ello el procedimiento idóneo es el que señala el artículo 40 de la Ley o acudir a los Tribunales para contender sobre la validez o nulidad de los documentos que motivaron el asiento, conforme al artículo 66 de la misma Ley Hipotecaria.

7 febrero 1986

Protección de los asientos registrales.- Habiendo caducado una anotación de demanda por no haber sido prorrogada y durante cuya vigencia se inscribió una compraventa, no es posible anotar de nuevo la demanda al estar ya la finca inscrita a favor de persona distinta del demandado. Y aunque resulte incierta la buena fe del actual titular registral, la calificación registral tiene que partir de la plena eficacia de los asientos del Registro, los cuales están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no sean rectificados por los medios o procedimientos legalmente señalados.

31 diciembre 1986

Protección de los asientos registrales.- Al declarar improcedente un recurso gubernativo contra la actuación del Registrador, no por extender una nota desfavorable al despacho de un documento, sino por haber practicado una cancelación por caducidad de una anotación, la Dirección General proclama una vez más este principio manifestando que el contenido del Registro queda bajo la salvaguarda de los Tribunales de Justicia, según el artículo 1º, párrafo 3º, de la Ley Hipotecaria, y no puede ser rectificado, si se exceptúan los casos previstos en el Título VII de la Ley, más que por sentencia obtenida en el procedimiento oportuno.

26 marzo 1987

Protección de los asientos registrales.- Cancelada una anotación, el asiento de cancelación está bajo la salvaguarda de los Tribunales y el recurso gubernativo no es el procedimiento adecuado para discutir si procede o no dejar sin efecto la cancelación.

3 noviembre 1987

Protección de los asientos registrales.- Denegada por el Registrador la práctica de ciertas especificaciones ordenadas por el Juez respecto a determinada anotación que ya había sido cancelada, la Dirección confirma la nota, declarando que la calificación que dio lugar en su día a la cancelación no puede discutirse en el recurso gubernativo y que dicha cancelación produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, debiendo por tanto acudirse al correspondiente juicio declarativo, conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, si se quiere conseguir la rectificación del Registro.

18 enero 1988

Protección de los asientos registrales.- Inscrita una finca con prohibición de enajenación, gravamen o embargo, la Dirección hace referencia a la posibilidad de que tal prohibición, en cuanto al embargo, sea contraria al principio de responsabilidad patrimonial universal (artículo 1911 del Código Civil), que sujeta los bienes del deudor a las responsabilidades contractuales y, sobre todo, extracontractuales que pueda contraer, entre las cuales cita las de carácter fiscal, que nacen de facultades públicas sobre los bienes del deudor. Pero al margen de lo anterior, lo cierto es que al estar inscrita la prohibición, surge un obstáculo para anotar el embargo. La nulidad de pleno derecho del título no comporta ordinariamente la nulidad de pleno derecho del asiento. Por el contrario, aunque hubiese irregularidades, este asiento está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce sus efectos mientras no se declare su inexactitud.

5 febrero 1988

Protección de los asientos registrales.- Cancelada por caducidad una anotación de embargo, la situación registral resultante queda bajo la salvaguardia de los Tribunales, produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria (artículo 1 de la Ley); no basta para su rectificación, modificación o cancelación ni cualquier mandamiento judicial ni una simple declaración recaída en expediente gubernativo, sino que ha de entablarse, como preceptúa el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, el correspondiente juicio declarativo contra todos aquellos a quienes los asientos que se tratan de rectificar concedan algún derecho.

7 marzo 1988

Protección de los asientos registrales.- Existiendo en el Registro una inscripción según la cual una finca «tiene una extensión inscrita de 243’80 metros cuadrados y real de 270 metros cuadrados», sin que el asiento aclare después si se admitió, suspendió o denegó dicho exceso de cabida, no es acertada la calificación que suspende la inscripción de un documento posterior que atribuye la mayor cabida a la finca por entender el Registrador que existe una inexactitud registral, pues los pronunciamientos del registro han de tenerse en cuenta en tanto no sean desvirtuados o impugnados por quienes se sientan lesionados en su derecho y en tanto no se lleve a efecto la modificación habrá que atenerse a lo que en los mismos se manifieste.

9 abril 1991

Protección de los asientos registrales.- Presentada una escritura de obra nueva otorgada por un Ayuntamiento y denegada su inscripción por figurar inscrita la finca «a favor del Ayuntamiento… en concepto de bien propio de la Fundación Hospital de Alfaro con la finalidad precisa e ineludible de quedar adscrito al Santo Hospital y no poderse dedicar a fines distintos ni confundirse con el patrimonio municipal», la Dirección confirma la nota denegatoria fundada en las dudas sobre la verdadera titularidad de la finca en cuestión, pues por una parte figura inscrita en virtud de certificación, que es un medio inmatriculador que no puede utilizarse por una Fundación; pero, por otra parte, está inscrito a favor de la Fundación, con adscripción a un fin y con la declaración de no confundirse con el patrimonio municipal. Estas y otras circunstancias, puestas de relieve por el Centro Directivo, justifican las mencionadas dudas y la posibilidad de que hubiera un error cuando se inmatriculó la finca, que podrían resolverse mediante una nueva presentación del título inmatriculador, pero que no pueden resolverse en el recurso gubernativo por falta de medios y porque el principio proclamado en el artículo 1º de la Ley Hipotecaria impide reconocer otra titularidad distinta de la que proclama el Registro. No obstante, la Dirección, basándose en que el Registro proclama una titularidad, aunque anómala, a favor del Ayuntamiento y en el hecho de que lo que pretende inscribirse -un edificio construido- refleja un hecho constatado en la realidad, llega a la conclusión de que podría inscribirse la obra nueva, siempre que en el asiento a practicar no se alterase la titularidad jurídica existente, para lo cual y en base al principio de rogación, habría de solicitarse así expresamente.

21 mayo 1991

Protección de los asientos registrales.- Ver en «PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: Cierre del Registro que produce su falta», la Resolución de 6 noviembre 1991

Protección de los asientos registrales.- Practicada una anotación de embargo es improcedente utilizar la vía del recurso gubernativo para obtener su cancelación, pues el recurso sólo es admisible contra las calificaciones por las que se suspende o deniega la práctica de los asientos solicitados, los cuales, por otra parte, se encuentran bajo la salvaguardia de los Tribunales y precisan para su rectificación el consentimiento de sus titulares o la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo entablado contra aquéllos.

7 noviembre 1991

Protección de los asientos registrales.- Antecedentes: construido un puerto deportivo al amparo de una concesión administrativa, comprensivo de atraques y locales que se inscribieron en régimen semejante al de propiedad horizontal, fue transmitida la concesión con los elementos que se detallaron en la escritura, entre los que no se incluyeron un punto de atraque y varios locales. Inscrita la transmisión, el adquirente transmitió a un tercero, quien interpuso recurso gubernativo por considerar que había adquirido la concesión administrativa en su totalidad, con todos sus elementos, y que si no se habían incluido en la transmisión anterior los elementos ya señalados sería por un simple error de omisión. La Dirección confirma la nota del Registrador basándose en que la intangibilidad de los derechos inscritos, así como la falta de tracto, al no figurar a nombre del transmitente los elementos que no se inscribieron, impide la rectificación del Registro si no media el consentimiento del titular registral o, en su defecto, la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo.

9 abril 1992

Protección de los asientos registrales.- Practicadas una serie de inscripciones por el representante de una Sociedad en liquidación, que no hizo constar la situación de su representada, y resultando ahora el estado de liquidación con motivo de la calificación del documento que motivó este recurso, el principio de exactitud y validez del Registro, así como el de salvaguardia judicial de los asientos, no solo impide revisar la calificación de los actos inscritos, sino que su validez debe ser presupuesto a la hora de decidir la inscripción del título actual por el que se modifican aquellos actos. Tampoco puede el Registrador limitarse a poner en entredicho la validez de los actos inscritos y abstenerse de toda calificación, sino que debe formular su propio juicio al efecto de acceder, suspender o denegar el asiento solicitado.

30 julio 1992

Protección de los asientos registrales.- La falta de coincidencia en la descripción de las fincas entre el Auto judicial y los asientos y datos perimetrales que obran en el Registro, constituye un obstáculo que impide la inscripción, conforme a los artículos 19 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento. Por otra parte, aunque el principio de legitimación se refiere siempre a los datos jurídicos de la finca y no a las situaciones de mero hecho o a las circunstancias físicas del inmueble, ello no autoriza a sostener que tales datos carezcan de valor, pues como ya ha declarado el Tribunal Supremo en varias sentencias «la presunción de lo que diga el asiento en relación a las circunstancias del mismo, se ha de reputar veraz mientras no sea rectificada o declarada su inexactitud, debiendo atenerse los Tribunales en su cometido a una razonable valoración jurídica de los hechos que estimen probados para poder dar por desvirtuada la presunción juris tantum en cuanto a extensión y linderos de la finca descrita.

1 septiembre 1992

Protección de los asientos registrales.- Otorgada una escritura de venta de la nuda propiedad de una finca, el mismo transmitente otorgó después escritura de donación del dominio en favor de otra persona. En el Registro se presenta antes la escritura de donación y el Registrador despacha los documentos por orden de presentación y, por tanto, inscribe la donación y deniega la inscripción de venta. Pretende el recurrente que en este recurso se decida la procedencia de la inscripción de la venta. Esto es imposible en estas actuaciones. La inscripción en favor del donatario impide la inscripción de ningún otro acto del antiguo titular, de igual o anterior fecha, que se le oponga o que sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. El asiento practicado está bajo la salvaguardia de los Tribunales y sólo podrá imponerse la rectificación por decisión de la autoridad judicial. A este respecto, el comprador puede promover en juicio ordinario la rectificación del Registro por demanda, de la cual podrá pedir anotación preventiva a fin de conseguir que su derecho prevalezca, en su caso, frente a cualquier adquirente del donatario.

6 octubre 1992

Protección de los asientos registrales.- Inscrito un derecho de usufructo, adquirido por uno solo de los cónyuges, a favor de su sociedad de gananciales, no puede rectificarse la inscripción, solicitada unilateralmente por el adquirente, mediante la manifestación de que en el momento de la compra se hallaba separado de su esposa y en fase muy avanzada el expediente de divorcio, por lo que el dinero empleado en la compra era de su exclusiva pertenencia, pues al no haber acreditado fehacientemente que al tiempo de la adquisición regía entre los cónyuges el régimen de separación de bienes (sin que puedan tenerse en cuenta los documentos presentados junto con el escrito de apelación), el asiento practicado se encuentra bajo la salvaguardia judicial y su rectificación precisa el consentimiento del otro cónyuge o resolución judicial.

26 noviembre 1992

Protección de los asientos registrales.- Pretende el recurrente inscribir una escritura de transmisión judicial de una vivienda otorgada por el Juez, en representación de determinada entidad mercantil y en ejecución de la sentencia por la que se estima la demanda de retracto dirigida contra esa determinada Entidad, sin aparecer en el Registro anotación preventiva de la demanda. En el momento de la presentación de la escritura, la vivienda consta inscrita en favor de una persona distinta de la Entidad demandada. Los principios de salvaguardia judicial de los asientos y de tracto sucesivo, y el mismo principio constitucional de tutela judicial, impiden menoscabar la situación registral de los que aparecen como titulares en el Registro si no es por la correspondiente resolución judicial dictada en procedimiento en el que el titular registral haya sido parte.

12 mayo 1993

Protección de los asientos registrales.- El recurso gubernativo sólo es procedente contra la calificación «en la cual se suspenda o deniegue el asiento solicitado», por lo que no puede interponerse para que se declare no conforme a derecho la anulación o cancelación de la inscripción de una finca, ya que los asientos del Registro, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y no cabe su rectificación por vía de recurso.

25, 26, 27, 28, 29 y 31 mayo 1993

Protección de los asientos registrales.- La salvaguarda judicial de los asientos registrales y la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito en los términos que resultan del asiento respectivo, presuponen que la rectificación del Registro exige el consentimiento del titular o la oportuna sentencia firme en juicio declarativo contra él entablado, por lo que no cabe inscribir una sentencia declarativa cuando no consta el consentimiento de dicho titular ni que el procedimiento se haya entablado directamente contra él.

14 junio 1993

Protección de los asientos registrales.- Decretada en sentencia penal la nulidad de una transmisión documentada en escritura pública, no puede pretenderse la cancelación de la inscripción existente a favor de uno de los condenados, que se practicó no en virtud de aquella escritura, sino de una sentencia, ni tampoco de las inscripciones y anotaciones posteriores practicadas a favor de personas que han sido ajenas al proceso penal, todo ello de acuerdo con el principio de salvaguardia de los asientos del Registro, proclamado por el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, además de lo dispuesto en los artículos 31 y 40 de la misma ley, en conexión con su artículo 38.

15 marzo 1994

Protección de los asientos registrales.- Inscrita una hipoteca unilateral y su aceptación, no puede después cancelarse en virtud de mandamiento derivado de una sentencia penal firme en la que se declara que la otorgante fue compelida a firmarla con violencia e intimidación, si de los títulos presentados no resulta que el acreedor hipotecario haya intervenido como parte en el procedimiento, pues no solo se oponen a ello los principios de legitimación y tracto sucesivo, así como las reglas contenidas en los artículos 40.d. y 82 de la Ley Hipotecaria, sino que es la misma Constitución del Estado la que exige esa presencia, porque de otro modo, se produciría la indefensión del titular registral contra lo dispuesto en el artículo 24 de la Constitución.

11 enero 1994

Protección de los asientos registrales.- No es inscribible la sentencia declarativa del dominio recaída en un procedimiento, que se inició como si fuera una inmatriculación pero que resultó ser una reanudación de tracto sucesivo, en el que no han sido demandados todos los titulares. Una de las partes a las que alcanza la restringida calificación registral de los documentos judiciales, y ello no solo por imperativo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, sino también por aplicación del artículo 24 de la Constitución española, es el de si en el procedimiento que termina con la resolución judicial han sido demandados los titulares registrales, resultando que, en el caso presente, no han sido demandados todos ellos, por lo que tiene razón el Auto presidencial cuando afirma: «si… aparece inscrita (la finca) a nombre de los dos demandados y además de otras personas, las consecuencias del principio de tracto sucesivo justificarían denegar la inscripción sobre la adquisición del dominio pretendida, ante la existencia de titulares registrales que no consta hayan consentido la transformación o extinción del asiento que les ampara, ni han sido parte en el juicio declarativo ordinario tramitado, cuya resolución y consiguiente cosa juzgada no puede afectarles».

31 julio 1998

Protección de los asientos registrales.- Otorgada una escritura de venta por quien en el Registro es titular de la finca de nacionalidad peruana, apareciendo como separado en el asiento registral, el Registrador suspende la inscripción  porque no se le acredita que estuviera separado en el momento de la adquisición de la finca o que a su esposa no le correspondía derecho alguno sobre la finca o que aquél podía enajenarla sin su consentimiento. La Dirección revoca la calificación porque, de acuerdo con el principio básico de salvaguarda de los asientos registrales por los Tribunales (artículo 1º de la Ley Hipotecaria), una vez practicada la inscripción, el Registrador queda vinculado por los asientos registrales en su calificación, de modo que si la inscripción se practicó a nombre del ahora transmitente, sin restricción alguna y sin expresión de su régimen económico matrimonial ni del nombre de quien había sido su esposa, por estar ya separados judicialmente, no se puede exigir ahora al titular registral, que figura como propietario del inmueble, y como separado judicial, que acredite que efectivamente ostentaba tal cualidad en el momento de la adquisición.

1 octubre 1998

Protección de los asientos registrales.- El principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, y los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo exigen que, en el procedimiento seguido por los acreedores de una Junta de Compensación contra fincas que ya han sido adjudicadas, los titulares de éstas hayan sido parte con carácter personal y directo, pues, al no ser titulares pasivos de la deuda reclamada (los es la Junta de Compensación, que tiene personalidad propia), no tendrían legitimación ni trámite adecuado para hacer valer sus respectivos derechos. Tampoco cabe invocar el poder dispositivo que como fiduciaria corresponde a la Junta de Compensación sobre las fincas de los propietarios integrados en ella, pues dicho poder, encaminado al cumplimiento de los fines propios de la actuación urbanística, cesa en el momento mismo en que por la aprobación definitiva del proyecto de compensación se produce el efecto subrogatorio prevenido en la Ley del Suelo.

11 noviembre 1998

Protección de los asientos registrales.- Hechos: en el Registro aparece inscrita una finca, por terceras partes indivisas, una a favor de un matrimonio y las otras dos a favor de otras dos personas con carácter privativo. Por sentencia firme dictada en juicio declarativo, en el que se ha demandado a los dos últimos y al marido titular de la cuota ganancial, se ordena elevar a documento público la compraventa realizada anteriormente por los tres demandados, que actuaron como miembros de una comunidad de bienes; en la escritura de elevación a público, el Juez interviene en representación del marido demandado, quien alegó la falta de litis-consorcio pasivo al no haber sido demandada su esposa, alegación que fue rechazada por considerar el Juez que lo hacía innecesario la condición de comerciante del marido y el haber efectuado la compra en su día como tal comerciante. La Dirección confirma la calificación negativa basándose en la presunción de exactitud del Registro y en el principio de salvaguardia de los Tribunales, que impiden rectificar el contenido de los asientos sin el consentimiento del titular o resolución firme dictada en juicio en el que dicho titular haya sido parte. Esta calificación no supone revisión de la sentencia ni menoscaba el deber de colaboración con la justicia, pues la actuación del Juez en este caso suplió la conducta del cónyuge vendedor, pero sólo ésta y no la de su esposa, cuya facultad de codisposición es incuestionable, ya que en otro caso se produciría su indefensión contra el principio constitucional del derecho a la tutela jurisdiccional de los propios derechos e intereses legítimos. Por tanto, no cabe en este caso acceder a la práctica de la inscripción pretendida so pretexto del deber de cumplir la sentencia recaída.

27 noviembre 1998

Protección de los asientos registrales.- El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la Constitución española) y su específica aplicación registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), puestos en relación con las limitaciones que tienen los Registradores en la calificación de documentos judiciales, suponen que en un auto de adjudicación derivado del procedimiento judicial sumario: a) La expresión genérica de haberse cumplido todos los requisitos legalmente establecidos incluye y hace innecesario detallar datos como las fechas acordadas para la celebración de la subasta y las de la publicación de los correspondientes edictos en los periódicos oficiales, la notificación al deudor de las fechas acordadas para la celebración de la subasta o las fechas en que se celebró la subasta en la que se remató la finca y, en su caso, las fechas en las que se celebraron las anteriores subastas y la circunstancia de haber quedado desiertas. b) En cambio no ocurre lo mismo con el dato del requerimiento de pago al deudor e hipotecante en el domicilio pactado al tiempo de constituirse la hipoteca, así como el resultado negativo de tal requerimiento, pues dicho requerimiento es trámite esencial a través del cual se garantiza la efectiva intervención de deudor e hipotecante en el procedimiento contra él seguido, siendo preciso que del auto resulte específica e inequívocamente su realización en el domicilio pactado a estos solos efectos; esta omisión no puede suplirse por la genérica afirmación de la práctica de las notificaciones prevenidas en la regla 5ª del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, pues se trata de un trámite claramente diferente y va dirigido a persona distinta, como es el tercer poseedor.

29 diciembre 1998

Protección de los asientos registrales.- Toda inscripción, tanto si se practicó por documento no administrativo como si lo fue por documento de otra clase, puede ser modificada por un documento administrativo, siempre que la autoridad interviniente sea competente y se cumplan las garantías legales establecidas en favor de la persona afectada. Por no cumplirse este último requisito, una vez inscrito un proyecto de compensación firme en vía administrativa, no puede modificarse mediante la creación de una servidumbre sobre una de las fincas resultantes, ni so pretexto de una reiteración íntegra de todos los trámites previstos para el expediente originario, si no consta el consentimiento del interesado o la oportuna resolución judicial, pues de otro modo se conculcaría el propio régimen establecido para la revisión de los actos administrativos. Por otra parte, en esta clase de documentos uno de los extremos que está sujeto a la calificación registral es precisamente la congruencia del acto de resolución con el procedimiento del que emana.

8 enero 1999

Protección de los asientos registrales.- Con idénticas palabras a las expresadas en la resolución de 8 de enero de este mismo año (que precede a ésta) se resuelve un problema similar, que en este caso consistía en que, después de inscrito un proyecto de compensación, se trató de cancelar, por vía de rectificación de errores, una condición resolutoria que afectaba a determinadas fincas adjudicadas a un Ayuntamiento.

11 enero 1999

Protección de los asientos registrales.- Acordado el embargo de una finca por falta de pago de este Impuesto, en procedimiento seguido contra el deudor, con notificación y requerimiento de pago al titular registral, se confirma la suspensión de la anotación solicitada porque es principio básico en nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él. Y si bien es cierto que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles repercute contra el bien origen de la deuda, no lo es menos que para hacer valer esa afección cuando los bienes no pertenecen ya al sujeto pasivo es preciso una previa derivación de la acción tributaria contra el propietario actual, lo que, a su vez, requiere el consiguiente acto administrativo de derivación de la acción, reglamentariamente notificado y concediendo al destinatario la posibilidad de pagar, dejar que prosiga la acción, reclamar contra la liquidación o contra la procedencia de dicha derivación, debiendo concluirse que no se puede asimilar el acto de derivación de la acción tributaria al mero requerimiento de pago efectuado en el caso debatido.

2 febrero 1999

Protección de los asientos registrales.- Cancelada por virtud de sentencia una inscripción de compraventa, se pretende inscribir una escritura posterior, dictada en ejecución de sentencia, por la que el titular de un derecho de retracto compra la misma finca en procedimiento seguido contra el titular del asiento cancelado. La Dirección confirma la calificación, no porque no sea posible la rescisión de la compraventa, sino por exigencias del tracto sucesivo, al figurar la finca a favor de personas que no han sido demandadas en el juicio seguido, del que tampoco se tomó en su día la pertinente anotación preventiva de demanda. Por otra parte, el recurso gubernativo no es procedimiento hábil para solicitar la nulidad de una inscripción, pues estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los Tribunales, su rectificación precisa bien el consentimiento del titular registral, bien la oportuna sentencia dictada en el juicio declarativo correspondiente.

6 febrero 1999

Protección de los asientos registrales.- Reclamado por una comunidad en propiedad horizontal el pago de unos créditos comprendidos en el artículo 9.5 de la Ley y solicitada la anotación de demanda, que se dirigió contra el anterior propietario, estando el piso inscrito a nombre de un tercero, la Dirección distingue entre la pretensión personal de obtener una sentencia condenatoria del pago y la real del reconocimiento y reflejo registral de la afección real ya existente por disposición legal; y para que esta última pueda hacerse constar en el Registro por medio de la correspondiente anotación preventiva, es inexcusable que la demanda se dirija contra el titular registral actual, pues, de no ser así, se haría caer sobre éste la afección, sin que pudiera alegar lo que a su derecho convenga, produciéndose indefensión y contraviniendo, en consecuencia, el artículo 24 de la Constitución, que tiene su desenvolvimiento registral en el principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

3 marzo 1999

Protección de los asientos registrales.- Declarada la nulidad de una hipoteca constituida en garantía de obligaciones al portador, en procedimiento seguido contra el hipotecante y la tomadora o primera tenedora de las obligaciones, se confirma la calificación que consideró necesario, además, que el procedimiento debió seguirse también contra los actuales tenedores legítimos de las obligaciones, lo que, por otro lado, no supone invadir la competencia judicial, sino evitar la posible indefensión procesal de aquéllos, que no se consigue con la mera notificación que se hizo de la sentencia de nulidad al Juzgado en que se estaba tramitando el procedimiento de ejecución de la hipoteca.

25 marzo 1999

Protección de los asientos registrales.- Hechos: se solicita, conforme al artículo 98 de la Ley Hipotecaria, la cancelación de dos pactos inscritos, que se consideran personales, y que dicen: A) En el caso de que los compradores edifiquen en el patio unido a la casa que se vende, podrán hacerlo pero siempre deberán dejar una buharda abierta de veinticinco palmos de largo por nueve de ancho. b) Siempre y cuando la finca que adquiere el comprador pase a persona que no sea descendiente suyo podrá el vendedor hacer tapar las aberturas de la casa que se vende que hay en el zaguán que media entre la casa del comprador y la que queda del vendedor aun cuando hayan pasado cuarenta o más años, pero mientras que la finca que adquiere Don… esté en poder suyo o de sus descendientes no se podrá hacer tapar ninguna de dichas aberturas. La Dirección confirma la negativa del Registrador, pues la rectificación del Registro presupone el consentimiento del titular del asiento inexacto o, subsidiariamente, en juicio declarativo en el que aquél sea parte y es indudable la trascendencia real de los pactos cuestionados, en cuanto el primero de ellos establece una verdadera servidumbre y el segundo pretende excluir el juego del signo aparente como título constitutivo de servidumbre.

4 octubre 1999

Protección de los asientos registrales.- Hechos: en el Registro figura una anotación, a favor de una persona que no es el titular de la finca, por la que se condena otra persona, que tampoco es el titular de la finca, a elevar a escritura pública un documento privado de compraventa. En esta situación, se presenta un mandamiento ordenando sobre la finca anterior una anotación de demanda derivado de un procedimiento en el que aparece como demandado el titular de la anotación anterior y la Dirección confirma la negativa del Registrador porque, sin cuestionar la validez de la anotación existente, ya que lo impide la protección judicial de dicho asiento, al no haber sido demandado el titular registral no puede practicarse la anotación solicitada por impedirlo el principio constitucional de salvaguardia judicial de los derechos y de prohibición de la indefensión, así como el principio de tracto sucesivo. Frente a este argumento, añade, no puede objetarse que el demandado era titular de una anotación, pues sin prejuzgar si este derecho personal y provisional puede servir de soporte al otro derecho de la misma índole, lo cierto es que no es aquel derecho, sino el pleno dominio de la finca, el que pretende afectarse con la anotación discutida.

17 noviembre 1999

Protección de los asientos registrales.- De acuerdo con el principio constitucional de tutela judicial (artículo 24 de la Constitución), el criterio de eficacia «inter partes» de la sentencia (artículo 1.252 del Código Civil) y el principio registral de salvaguardia judicial de los asientos del Registro (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), no es inscribible la sentencia dictada en juicio penal que declara nulo el título que originó una inscripción de dominio, cuando el juicio se ha seguido contra todos los otorgantes de dicho título, pero sin intervención alguna de los titulares de asientos posteriores basados en aquella inscripción. Sin embargo, puede reflejarse la nulidad de dicho título, sin perjuicio de los asientos posteriores existentes, con el fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que, fraudulentamente y amparados en su apariencia tabular, pudieran celebrar posteriormente esos titulares registrales actuales.

29 diciembre 1999

Protección de los asientos registrales.- Ordenada por mandamiento, derivado de una sentencia, la cancelación de un arrendamiento financiero y de una posterior anotación de embargo sobre el mismo, se confirma la posibilidad de cancelar la inscripción del arrendamiento (por los motivos que pueden verse en el epígrafe «ARRENDAMIENTO FINANCIERO. Cancelación) pero en cambio, en cuanto a la cancelación de la anotación de embargo, se confirma la negativa del Registrador, teniendo en cuenta: a) El principio de salvaguardia judicial (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), que impone para la cancelación de un derecho inscrito el consentimiento de su titular o la oportuna resolución judicial firme dictada en juicio declarativo entablado contra él; b) La necesidad de providencia ejecutoria, obtenida de Juez competente, para la cancelación de inscripciones o anotaciones de origen judicial; c) Los efectos de las sentencias se concretan a las partes litigantes y no pueden afectar a terceros, salvo que se hubiera anotado previamente la demanda; d) Por último, el principio constitucional (artículo 24 de la Constitución) de protección jurisdiccional de los derechos, que impide su cancelación sin que su titular haya tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento en defensa de su derecho.

8 febrero 2000

Protección de los asientos registrales.- Siendo principio básico en nuestro sistema registral que los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales y su rectificación debe realizarse con el consentimiento del titular o por resolución judicial en juicio declarativo entablado contra él, no debería tener acceso al Registro la resolución judicial recaída en procedimiento de quiebra, del que resulta que la fecha provisional de retroacción de sus efectos alcanza a dos hipotecas inscritas cuyos titulares no han tenido intervención en el procedimiento. Por otra parte, sin embargo, estando la finca inscrita a nombre del quebrado, no debería ponerse obstáculo al reflejo de la fecha de retroacción, pues ello tendría relevancia a la hora de inscribir los actos realizados por el quebrado, anteriores a la declaración de la quiebra y que no hubiesen accedido aún al Registro. En consecuencia, la Dirección considera que debería anotarse la fecha de retroacción de la quiebra, pero destacando en la propia anotación que se produce en todo su contenido sin menoscabo de los derechos recayentes sobre la finca en cuestión, inscritos o anotados con anterioridad.

23 marzo 2000

Protección de los asientos registrales.- Declarada en sentencia penal la nulidad de una donación y la cancelación de la misma en el Registro, se considera obstáculo suficiente para no practicarla el hecho de que el donatario y titular registral (un menor de edad) no ha sido parte en el procedimiento, por sí o representado, sin haber sido ni siquiera notificado, pues así lo imponen los preceptos que tratan de evitar la indefensión (artículos 24 de la Constitución Española y 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), como también los que ponen los asientos registrales bajo la salvaguardia de los Tribunales, de modo que no puedan rectificarse sin el consentimiento de sus titulares o la oportuna resolución judicial, recaída en procedimiento seguido contra ellos.

30 marzo 2000

Protección de los asientos registrales.- Aunque el hecho de que en el Registro aparezca dividida horizontalmente en tres la finca que según una sentencia se describe como una sola no debe ser motivo que impida la inscripción, sí lo es el hecho de que tales fincas independientes figuren inscritas a nombre de personas que no han sido parte en el procedimiento, pues se opone a ello el principio de tracto sucesivo. Por otra parte, el respeto debido a las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza y sean ejecutables no es óbice para que deban pasar por el tamiz de la calificación registral, que, entre los extremos sujetos a calificación, tratándose de documentos judiciales, incluye los obstáculos que surjan del propio Registro, en este caso la falta de intervención en el procedimiento del titular, que le produciría una indefensión, contraria al derecho constitucional a la tutela judicial efectiva (proclamado por el artículo 24 de la Constitución), en congruencia con los artículos 1.3, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria.

6 abril 2000

Protección de los asientos registrales.- Declarada por sentencia firme del Tribunal Supremo la nulidad de la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal con la consiguiente cancelación de todas las inscripciones existentes, habiendo sido demandados personalmente el constituyente y algunos de los dueños de elementos independientes, mientras que otros lo fueron por edictos, se confirma la calificación denegatoria, pues aunque la sentencia sea firme, la relatividad de la cosa juzgada y la proscripción de la indefensión impiden que pueda producir la cancelación de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas, sin que el llamamiento generalizado pueda hacer válida la falta de aquellos llamamientos concretos que deban hacerse a personas perfectamente identificables, incluso a través del propio Registro, personas a las que son aplicables los artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria y respecto a cuyos títulos no se ha pedido ni declarado la nulidad.

11 octubre 2000

Protección de los asientos registrales.- Dividida una finca en cinco porciones y vendidas a diferentes personas, cincuenta años más tarde el liquidador de la sociedad vendedora otorga una escritura de rectificación de la anterior en la que manifiesta que quedó un resto y lo vende a otra persona, a lo que el Registrador se opone y la Dirección confirma su criterio porque los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales, y, para la rectificación de los mismos, es preciso consentimiento de todos aquellos a quienes afecte la rectificación o, en su defecto, resolución judicial (además utiliza otros argumentos, que pueden verse en el epígrafe «COMPRAVENTA: Rectificación).

23 noviembre 2000

Protección de los asientos registrales.- Solicitada la cancelación de una inscripción por persona distinta de su titular, alegando que el poder del que intervino en nombre del adquirente no estaba vigente, se confirma la calificación en base al principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales, conforme al cual, para declarar la nulidad de un asiento, es preciso que, en el procedimiento judicial oportuno, y con intervención del titular registral, se obtenga la declaración de nulidad, pues en caso contrario se produciría una situación de indefensión de tal titular, proscrita por la Constitución Española. Faltando estos requisitos, ni el Registrador es competente para decretar la nulidad, ni el recurso gubernativo procedimiento hábil para acordarla.

17 enero 2001

Protección de los asientos registrales.- No es inscribible el título constitutivo de una servidumbre, aunque sea judicial, cuando la finca gravada figura inscrita a nombre de persona distinta de los demandados en el procedimiento, pues lo impiden los principios de tracto sucesivo y el constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de interdicción de la indefensión.

5 febrero 2001

Protección de los asientos registrales.- Es inscribible la cancelación de una inscripción de compraventa, ordenada en juicio penal seguido contra el titular registral, sin perjuicio de que con posterioridad a dicha inscripción se hubiera extendido una anotación de embargo. La anotación no será posible cancelarla, si en el procedimiento no tuvo intervención su titular, pues lo impiden el principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución), la eficacia «inter partes» de la sentencia (artículo 1252 del Código Civil) y el principio registral de salvaguardia judicial de los asientos del Registro (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), que exige para su rectificación el consentimiento de los titulares respectivos o la oportuna declaración judicial en juicio declarativo contra ellos entablado. Ahora bien, lo anterior no obsta para que, sin perjuicio de esos asientos posteriores, pueda reflejarse registralmente la nulidad del título que motiva la última inscripción de dominio, a fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que, fraudulentamente y amparados en su apariencia tabular, pudieran celebrar posteriormente los titulares registrales de dicha inscripción.

24 febrero 2001

Protección de los asientos registrales.- No es inscribible la sentencia que ordena la cancelación de una hipoteca dictada en juicio penal, en el que no ha sido parte el acreedor hipotecario, pues se oponen a ello los principios de legitimación y tracto sucesivo, las reglas registrales de los artículos 40,d) y 82 de la Ley Hipotecaria y el artículo 24 de la Constitución.

15 marzo 2001

Protección de los asientos registrales.- Consolidado e inscrito el usufructo en favor de un nudo propietario por muerte de aquél, aunque posiblemente el usufructo debió inscribirse a favor de otra persona, no puede ésta por sí sola solicitar la rectificación del Registro, sino que debe obtener el consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento en que éste haya sido parte.

23 marzo 2001

Protección de los asientos registrales.- Antecedentes: en procedimiento penal seguido contra un matrimonio, se condenó a éste por delito de alzamiento de bienes, decretándose la nulidad de las capitulaciones matrimoniales y el acuerdo de ampliación de capital de la sociedad X. La sentencia recaída se presenta junto con mandamiento en que se ordena la constancia de la nulidad de las capitulaciones en los Registros Civil y de la Propiedad en que se inscribieron los bienes, así como en el Mercantil en que se halla inscrita la citada sociedad. La Dirección confirma la calificación del Registrador, que denegó la cancelación respecto a una finca que figura inscrita a favor de la repetida sociedad, a la que se había aportado después de celebradas las capitulaciones, por el obstáculo registral que supone la falta de intervención del titular registral en el procedimiento en que se ordenó la cancelación, ya que lo contrario supondría su indefensión procesal y vulnerar el principio de que los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales, sin que puedan rectificarse sin su consentimiento o, en su defecto, mediante resolución judicial en procedimiento seguido contra el mismo; en cuanto a esto último, no se admite el argumento del recurrente de que uno de los condenados era el Administrador de la sociedad, puesto que no intervino en el procedimiento en tal concepto.

2 y 4 abril 2001

Protección de los asientos registrales.- Aunque la afección de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios y comprendidas en el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal opera como una carga tácita, incluso en perjuicio de propietarios posteriores, es preciso que la demanda se dirija contra el titular registral, por lo que cuando, como en este caso, la finca figura inscrita a favor de quien adquirió del propietario demandado, se produciría una indefensión del mismo, contraria al artículo 24 de la Constitución. Para evitar la aparición de terceros durante la substanciación del proceso, la solución consiste en solicitar la anotación de la demanda, cuyo efecto es servir de aviso a posteriores adquirentes de la existencia del procedimiento.

3 abril 2001

Protección de los asientos registrales.- Ante un caso similar al examinado en la Resolución que precede, se dicta una Resolución semejante, pese a que el mandamiento calificado en esta ocasión contenía la orden de que se tome anotación «sea cual sea su propietario actual», utilizando la Dirección los argumentos expuestos en la anterior. También se desestima el argumento de que el embargo existe desde que se decreta judicialmente y fue anterior a la venta de los pisos sobre los que debía trabarse, careciendo la anotación de valor constitutivo, pues frente a ello se opone el principio de prioridad (artículo 17 de la Ley Hipotecaria), que determina el cierre del Registro a los títulos que, aun siendo anteriores al ahora inscrito, se opongan o sean incompatibles con éste.

7 abril 2001

Protección de los asientos registrales.- Caducada la anotación de demanda de un retracto legal, es inscribible la sentencia recaída después a favor del retrayente por encontrarse la finca aún inscrita a favor del demandado, pero en cuanto a los titulares posteriores (en este caso de hipotecas), aunque el retracto legal es eficaz frente a terceros, es preciso que el procedimiento se dirija contra todos aquellos que aparecen en el Registro como titulares de derecho reales, pues si no fuera así, se produciría una indefensión de los mismos, proscrita por el artículo 24 de la Constitución. La finalidad cautelar de impedir la existencia de terceros, que se pretendió a través de la anotación de demanda, dejó de surtir efectos desde el momento en que se canceló por caducidad, sin haberse prorrogado antes.

9 mayo 2001

Protección de los asientos registrales.- La calificación de los documentos judiciales comprende los obstáculos que surjan del Registro, entre los cuales se encuentra la necesidad de que, cualquier procedimiento que produzca la extinción de un derecho inscrito, se haya dirigido contra su titular. Como consecuencia, no es inscribible el auto firme de adjudicación, derivado de un procedimiento judicial sumario, seguido sólo contra el deudor hipotecario y un acreedor posterior, pero no contra el hipotecante no deudor, al que ni se le requirió de pago ni se le notificó la existencia del procedimiento hasta después de aprobado el remate, pues de lo contrario se produciría su indefensión (artículos 24 de la Constitución, 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

12 mayo 2001

Protección de los asientos registrales.- Hechos: se solicita por el titular registral, mediante instancia, la cancelación por caducidad de una nota marginal que afecta la finca al reintegro de unas subvenciones, pago de bonificaciones o exenciones obtenidas, el interés legal del dinero y los gastos del procedimiento de reintegro, y que se extendió a favor del Estado como consecuencia de la obtención de unas subvenciones y beneficios fiscales. La Dirección confirma la negativa del Registrador: a) Porque el asiento practicado no es una anotación y no está sujeto a un plazo de caducidad, sino que es preciso obtener una resolución judicial o acreditar el cumplimiento de las condiciones exigidas. b) El Real Decreto de 19 de junio de 1981, origen de la nota, la configuró con carácter real y como medida de garantía, remitiéndose para los casos de renuncia o incumplimiento al entonces vigente Estatuto de Recaudación. c) No hay ninguna norma que permita eludir la regla general en nuestro Ordenamiento de que para la cancelación de asientos es necesario el consentimiento del titular o resolución judicial en juicio declarativo entablado contra él.

1 junio 2001

Protección de los asientos registrales.- Reiterando su copiosa doctrina al respecto (principio constitucional de tutela judicial; eficacia «inter partes» de las sentencias; principio registral de salvaguardia judicial de los asientos) no es inscribible la sentencia que declara la nulidad de un título que provocó una inscripción, cuando el dominio que publica dicha inscripción figura transmitido por venta en la inscripción siguiente. Planteada, además, la cuestión de si la publicidad registral de dicha sentencia es posible en aras de una información registral más precisa, el Centro Directivo resuelve negativamente por entender que ello sólo produciría confusión, además de que las normas hipotecarias no prevén el reflejo de actos o negocios de puro alcance histórico y lo que podría producirse sería la creencia, para quien no tuviese conocimientos jurídicos, de que la titularidad actual se encontraba viciada o amenazada de impugnación.

3 julio 2001

Protección de los asientos registrales.- Ordenada la cancelación de una hipoteca, en ejecución de una anotación de embargo posterior por créditos salariales (cuyo carácter no constaba en el Registro), afirmándose que se ha procedido a la consignación a favor del acreedor hipotecario de la cantidad garantizada, puede objetarse la falta de intervención en el procedimiento del acreedor hipotecario como causa para no practicar la cancelación, pues en el procedimiento para la consignación regulado por el Código Civil se requiere, primeramente, además del ofrecimiento de pago, que la consignación se anuncie a los interesados (artículo 1777) y, además, que una vez hecha se notifique a los mismos (artículo 1178), notificación que supone una comunicación recepticia a la vista de la cual pueda el interesado rechazar u oponerse a la consignación, fundamentalmente si ésta no se ajusta estrictamente a las disposiciones que regulan el pago (integridad y tiempo en que se hace), lo que requiere la transformación del expediente de jurisdicción voluntaria en contencioso y la resolución mediante una sentencia dictada en juicio declarativo. Todo ello pone de manifiesto la importancia que tiene esa posible intervención del acreedor en el expediente, con la consecuencia de que la omisión al mismo del anuncio y notificación de la consignación infringen el principio constitucional del derecho a la tutela judicial efectiva con interdicción de la indefensión.

10 noviembre 2001

Protección de los asientos registrales.- Ordenada en una sentencia de tercería de dominio la cancelación de determinadas cargas existentes sobre la finca, es correcta la denegación en cuanto a unas anotaciones practicadas antes de presentarse la sentencia y cuyos titulares no fueron demandados, por impedirlo el artículo 24 de la Constitución, que proscribe la indefensión, y los principios de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos. El argumento del recurrente, de que se le priva de la tutela judicial, debe rechazarse porque no ha utilizado los procedimientos legales para evitar que surjan terceros protegidos.

16 octubre 2001

Protección de los asientos registrales.- Aunque el Registrador no puede calificar el fondo de las resoluciones judiciales, sí debe comprobar que en ellas han intervenido o podido intervenir todas aquellas personas a quienes la inscripción correspondiente concede derechos, a fin de evitar su indefensión, por lo que no será inscribible la sentencia que ordena cancelar una inscripción cuyo titular no ha sido demandado.

29 septiembre 2001

Protección de los asientos registrales.- El principio constitucional establecido en el artículo 24 de la Constitución, que proscribe la indefensión, así como el registral de tracto sucesivo (al que habría que añadir el de salvaguardia de los asientos, proclamado por el artículo 1 de la Ley Hipotecaria), impiden que pueda inscribirse una sentencia firme, y el auto que la ejecuta, por la que se constituye una servidumbre de paso sobre un elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal, sin que hayan sido demandados todos los condueños del edificio. El defecto constituye un obstáculo que surge del Registro y es apreciable en los documentos judiciales.

6 octubre 2001

Protección de los asientos registrales.- Inscritos unos bienes que fueron gananciales a favor de los hijos del matrimonio, por herencia al fallecimiento de uno de los padres, no puede anotarse el embargo de la cuota que en el patrimonio ganancial disuelto corresponde a uno de los cónyuges, ya que así lo imponen los principios de legitimación y tracto sucesivo (artículo 38 y 20 de la Ley Hipotecaria), pues debiendo presumirse exacto e íntegro el contenido del Registro mientras no se declare judicialmente su inexactitud en procedimiento dirigido contra los titulares registrales (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), es exigible, para la inscripción de un título, que aparezca otorgado por el titular registral del derecho en cuestión.

26 octubre 2001

Protección de los asientos registrales.- Ordenado un embargo por deudas contraídas por el marido durante la vigencia de la sociedad de gananciales, en procedimiento seguido contra él, y estando la finca inscrita a nombre de la mujer como consecuencia de la liquidación de la sociedad conyugal, no puede afirmarse que la deuda que motiva el embargo es de la sociedad de gananciales -con la consecuencia de que estos bienes responderían, aún después de su liquidación- por la sola afirmación del Recaudador de la Seguridad Social, pues no existiendo en nuestro Código Civil una presunción de ganancialidad de las deudas contraídas durante la vigencia de la sociedad de gananciales, será necesario que se declare así en juicio declarativo seguido contra ambos cónyuges, ya que lo contrario supondría su indefensión, contra lo dispuesto por el artículo 24 de la Constitución. Esta calificación no rebasa los límites que tiene cuando se trata de documentos administrativos, sino que se funda en el obstáculo registral que supone el que, estando los bienes inscritos a favor de la esposa de la persona contra quien se sigue el procedimiento, sin que conste la declaración judicial de que la deuda es ganancial, los principios de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos impiden que el titular registral pueda ver menoscabado su derecho sin haber intervenido en el procedimiento que le afecta. Pero incluso aunque hubiera precedido la declaración judicial de ganancialidad de la deuda, no bastaría con la notificación del embargo al titular registral y cónyuge del deudor, sino que conforme a los artículos 538.1.3º y 581 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debería haberse dictado providencia de apremio contra aquél y procedido al oportuno requerimiento de pago.

15 y 24 abril 2002

Protección de los asientos registrales.- Hechos: inscrita una finca en virtud de sentencia, con posterioridad se presentan, por este orden, los siguientes documentos: 1) Escritura de venta otorgada por el titular registral. 2) Auto judicial que ordena suspender la ejecución de la inscripción que motivó la sentencia. La calificación registral suspende la inscripción de la escritura de venta, por no ser definitiva la sentencia que causó la inscripción a favor del vendedor, y la Dirección resuelve lo contrario porque el comprador ha adquirido de persona que, en el momento de su adquisición y de presentación del título en el Registro, no tenía ninguna limitación en su titularidad, aparte de que el comprador no tuvo intervención en el procedimiento en el que se acordó la suspensión de la ejecución. El principio de prioridad se considera esencial en la resolución de este recurso y se repite que la doctrina de que si bien deben tenerse en cuenta, en la calificación de un documento, otros que pueden haberse presentado con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, no debe llevarse al extremo de la desnaturalización del principio de prioridad, obligando al Registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título.

8 mayo 2002

Protección de los asientos registrales.- Ante un caso similar al contemplado en las Resoluciones anteriores, la Dirección reitera su criterio y repite que la sola afirmación, hecha por un Recaudador, de que la deuda que motiva el embargo es ganancial no es suficiente para practicar la anotación. Para ello es necesario una previa declaración judicial, puesto que no hay una presunción de ganancialidad de las deudas contraídas durante la vigencia de la sociedad de gananciales y lo contrario supondría la indefensión del titular registral, que no podría alegar ni probar nada en contra, con menoscabo de su derecho a la tutela judicial, garantizado por el artículo 24 de la Constitución española.

3 junio 2002

Protección de los asientos registrales.- Reiterando su doctrina, la Dirección considera que no es inscribible un documento por el que se pretende modificar el contenido del Registro sin intervención del titular, porque de lo contrario se produciría su indefensión, lo que iría contra el principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución) y vulneraría los principios registrales de salvaguardia judicial de los asientos y tracto sucesivo (artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). En las dos Resoluciones reseñadas aquí, el título calificado fue una sentencia firme; en la del día 30 de octubre, ante un juicio seguido entre hermanos, se declaró la propiedad de uno de ellos sobre una finca inscrita a nombre de sus padres sin acreditar su fallecimiento ni justificar el título sucesorio; en la del día 7 de noviembre, la sentencia ordenaba la demolición de determinados pisos de un edificio, por ser su construcción contraria a las normas urbanísticas aplicables. Tanto en un caso como en otro, se consideró que el Registrador no vulneraba el deber de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes.

30 octubre y 7 noviembre 2002

Protección de los asientos registrales.- Interpuesta una demanda contra persona distinta del titular registral, procede confirmar la denegación del Registrador por exigirlo el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de derechos e intereses legítimos y proscripción de la indefensión (artículo 24 de la Constitución), así como los principios registrales de salvaguardia jurisdiccional de los asientos registrales (artículo 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), legitimación (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir un título no otorgado por el titular registral o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte. Frente a este argumento no puede admitirse el de que el demandado era el titular de la finca al tiempo de interponerse la demanda ni el contenido de los artículos 17 y 222 de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, pues en todo caso, la sentencia que en su día se dicte contra el transmitente no podrá reflejarse en el Registro en tanto no medie la conformidad del titular registral en ese momento, o la pertinente resolución judicial que en su día se dicte contra él en procedimiento declarativo ordinario (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria).

14 noviembre 2002

Protección de los asientos registrales.- De acuerdo con los artículos 24 de la Constitución y del 1, párrafo 3º, y 20 de la Ley Hipotecaria, no es inscribible la sentencia firme que declara la nulidad del acto administrativo de modificación de un Plan General de Ordenación Urbana, que causó diversas inscripciones, cuya cancelación se solicita por medio de instancia complementaria de la sentencia, si no consta que los titulares registrales hayan tenido intervención en el procedimiento.

11 noviembre 2002

Protección de los asientos registrales.- No es inscribible la sentencia firme que atribuye el derecho de uso de una vivienda a la esposa del demandado, cuando la finca sobre que recae está inscrita a favor de un tercero que no ha sido parte en el procedimiento, pues se oponen a ello los principios de salvaguardia judicial de los asientos del Registro (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), legitimación (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

28 noviembre 2002

Protección de los asientos registrales.- No es inscribible a favor de la esposa un derecho de uso acordado en sentencia firme de separación conyugal, cuando la finca sobre que recae no está inscrita a nombre del esposo demandado, sino de un tercero que no interviene en el procedimiento. La denegación se funda en la falta de tracto, pues de otro modo se quebrantaría el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión, así como los principios registrales de salvaguardia jurisdiccional de los asientos registrales (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de legitimación (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir un título no otorgado por el titular o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte.

17 diciembre 2002

Protección de los asientos registrales.- Cancelada una anotación preventiva de demanda, pese a que estaba prorrogada, no es posible la inscripción de la sentencia que aquélla garantizaba y que declaró la nulidad del negocio adquisitivo del transmitente del actual titular registral, si en el momento de presentarse el testimonio de la sentencia existían adquirentes posteriores del dominio que no habían sido parte en el procedimiento, pues sus asientos registrales se encuentran bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Al haberse cancelado la anotación (artículos 77 y 79 de la Ley Hipotecaria), deja de producir sus efectos y los titulares posteriores quedan libres de las restricciones que aquélla implicaba, por lo que no les puede afectar un procedimiento en el que no han sido parte (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).

14 enero 2003

Protección de los asientos registrales.- No es inscribible la sentencia firme que ordena la cancelación de determinadas inscripciones que aparecen extendidas a favor de persona distinta del demandado, pues se oponen a ello la proscripción de la indefensión establecida por el artículo 24 de la Constitución y sus corolarios registrales constituidos por los principios de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos, que impiden practicar determinadas inscripciones y cancelaciones que perjudican a titulares registrales que no han tenido en el procedimiento la intervención prevista en las leyes para evitar su indefensión. La situación no varía por el hecho de que en determinadas fincas se hubiera practicado una anotación preventiva de demanda que ya estaba caducada y en otras no se hubiera practicado anotación, sin que pueda admitirse el argumento de la posible indefensión de los recurrentes, toda vez que no utilizaron los mecanismos legales previstos (como hubiera sido la práctica de la anotación de demanda respecto de todas las fincas reclamadas y la prórroga de la misma para evitar su caducidad).

20 marzo 2003

Protección de los asientos registrales.- No es inscribible la solicitud privada por la que, quien dice ser dueño de determinada finca, por haberla adquirido por título de legado, solicita la anulación de ciertas segregaciones practicadas de fincas que están a nombre de terceras personas, pues los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria), por lo que la rectificación del Registro consistente en su cancelación, que es lo que se solicita, requiere consentimiento del titular registral o sentencia judicial (artículos 40.d y 82 de la Ley Hipotecaria).[2]

31 marzo 2003

Protección de los asientos registrales.- No es inscribible la escritura de venta judicial, derivada de un juicio de retracto, en la que la Juez, en representación del retraído, vende la fincas al retrayente y ordena la cancelación de la inscripciones posteriores, teniendo en cuenta que se hallan inscritas a favor de personas que habían adquirido del retraído en su día y que no han sido demandadas, sin que la demanda de retracto hubiese sido anotada. La Dirección funda su criterio en el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos (artículo 24 de la Constitución), así como los principios registrales de legitimación, salvaguarda judicial de los asientos y tracto sucesivo (artículos 1.2, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). A ello añade que el Juez que, en ejecución de sentencia, otorga la escritura calificada, carece de legitimación para intervenir en nombre de quienes no han sido parte en el procedimiento y que aunque sea cierto, en principio, que el retracto es eficaz frente a terceros, dicha eficacia no puede hacerse efectiva frente a adquirentes protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

30 abril 2003

Protección de los asientos registrales.- Reiterando su propia doctrina, se considera no inscribible la certificación administrativa por la que, después de inscrita una reparcelación y haberse producido diversas transmisiones posteriores, se pretende realizar diversas modificaciones (disminuir la superficie de determinadas fincas, incluir una nueva, reflejar una controversia entre propietarios), pues habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un Proyecto de Reparcelación, no cabe introducir en él una modificación del alcance que se pretende, que desborda claramente lo que es un mero error material o de hecho, o una previsión complementaria plenamente respetuosa del contenido básico que se completa, siendo necesario para ello el consentimiento de todos los titulares afectados o la oportuna resolución judicial.

23 mayo 2003

Protección de los asientos registrales.- Las exigencias del principio de tracto sucesivo y el deber de impedir la indefensión (artículo 24 de la Constitución), que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita –que está bajo la salvaguarda de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria- si no consta el consentimiento de su titular o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata, impiden la inscripción de la sentencia que, en un procedimiento penal por estafa, ordena la nulidad de una compraventa sin que el titular registral haya intervenido en el procedimiento, lo cual entra dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales, según el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, por tratarse de obstáculos que surgen del Registro.

7 junio 2003

Protección de los asientos registrales.- No puede practicarse la anotación de dominio público prevista en el artículo 29 del Reglamento General de Costas si no consta que se haya practicado notificación alguna ni haya tenido intervención en el procedimiento de deslinde ni el actual titular registral ni el que lo era cuando se inició el expediente, aunque se afirme que éste se tramitó conforme al Reglamento de 1980 que no exigía la intervención de los titulares registrales, pues los principios de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y de salvaguarda judicial de los asientos (artículo 1.3 de la misma Ley), corolario de la proscripción de la indefensión proclamada por el artículo 24 de la Constitución, exigen que, para practicar la anotación solicitada, tenga intervención en el procedimiento el titular registral.

19 junio y 1 septiembre 2003

Protección de los asientos registrales.- Antecedentes: 1) En el año 1966 unos cónyuges protocolizan mediante acta notarial un convenio en el que se conceden “la más amplia separación”, facultando a la mujer para que pueda realizar toda clase de actos jurídicos y ejercer cualquier actividad, haciendo suyos los ingresos que perciba, lo que se complementa después con un poder y licencia marital para que, con relación a los bienes propios y los que adquiera en el futuro, pueda la mujer realizar toda clase de actos de disposición. 2) Más tarde, la esposa compra una vivienda que se inscribe en el Registro “para su sociedad conyugal”. 3) Por último, fallece la esposa bajo testamento en el que deshereda a su marido y nombra heredera a una sobrina, suspendiéndose la inscripción de la escritura de herencia por ser necesaria la previa rectificación del Registro, para lo que se considera necesario el consentimiento del esposo o resolución judicial. El Presidente del Tribunal Superior confirmó la calificación basada en los principios de legitimación y tracto sucesivo, derivados de los artículos 1, 38, 97, 40 y 20 de la Ley Hipotecaria, pero la Dirección termina desestimando el recurso fundándose en los siguientes argumentos: 1) Admitir la validez del pacto de separación celebrado en 1966 supondría una alteración del régimen económico-matrimonial que en aquel momento estaba prohibida. [3] 2) En todo caso, el pacto de separación celebrado y el poder que lo complementaba, en ningún momento decían que los bienes con que operase la esposa debían considerarse privativos, por lo que la presunción de ganancialidad, vigente entonces y ahora, debía llevar a la conclusión de que la vivienda era ganancial y, en consecuencia, para rectificar su carácter, sería necesario el consentimiento de los interesados o resolución judicial.

22 julio 2003

Protección de los asientos registrales.- Declarada la nulidad de una compraventa en un proceso penal por estafa, no es posible cancelar el asiento correspondiente en el Registro cuando el titular registral no ha intervenido en el procedimiento, pues si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad tienen la obligación de respetar y colaborar en la aplicación de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de tutela judicial efectiva, que proscribe la indefensión (artículo 24 de la Constitución), impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencias ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularizad inscrita (que está bajo la salvaguarda de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

2 septiembre 2003

Protección de los asientos registrales.- El problema planteado en este recurso es el de si para la cancelación de cargas posteriores a la que fue objeto de ejecución se precisa el consentimiento de sus titulares, habida cuenta que la enajenación del bien fue realizada por adjudicación directa del mismo a la persona que designó el deudor y por la cantidad que éste y el actor habían convenido previamente, al amparo del artículo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y la respuesta debe ser afirmativa, según la Dirección General, porque el evidente interés de los titulares de cargas posteriores en la realización del bien a ejecutar y, en especial, en la obtención del mejor precio en su remate, dada la afección del remanente que resulte después de pagar al actor, a la satisfacción de sus derechos, determina la necesaria conformidad de los mismos a los convenios que permitan prescindir de la subasta pública como modo objetivo de realización forzosa de los bienes (artículo 640-3, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y, en consecuencia, la omisión de dicha conformidad impedirá la cancelación de los asientos registrales de sus respectivos derechos en tanto no medie su conformidad o la correspondiente resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra ellos. Tal es la regla general que en sede de cancelación rige en nuestro sistema registral (artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria)y a ella hay que acudir para que el mandamiento cancelatorio tenga el alcance previsto en el artículo 674-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues lo contrario supondría una vulneración flagrante del principio de protección constitucional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la Constitución), con su reflejo registral en el de trato sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

19 septiembre 2003

Protección de los asientos registrales.- Ordenada la adjudicación a la esposa, en un proceso de divorcio, del uso de la vivienda familiar, que en el Registro aparece inscrita a favor de una sociedad anónima, la falta de tracto constituye un motivo para denegar la inscripción, pues de otro modo se quebrantaría el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de derechos e intereses legítimos y proscripción de la indefensión (artículo 24 de la Constitución), así como los principios registrales de salvaguardia judicial de los asientos (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de legitimación (artículo 38 de la misma Ley), y tracto sucesivo (artículo 20 de la repetida Ley), los cuales impiden inscribir un título no otorgado por el titular registral o resultante en un procedimiento en el que no ha sido parte.

18 octubre 2003

Protección de los asientos registrales.- Hechos: vendida una vivienda en documento privado y fallecida la vendedora, los compradores interponen demanda para la elevación a público del documento privado, señalando como demandados a los “ignorados herederos” de la vendedora, quienes fueron citados mediante cédula entregada en la propia vivienda vendida –que fue el último domicilio de la vendedora y constituía en aquel momento el domicilio de los compradores demandantes-; declarada la rebeldía de los demandados, comunicada también en el mismo domicilio, se dictó sentencia, debidamente publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad y, tras dictarse sentencia condenatoria, el propio Juez, en representación y por rebeldía de los demandados, otorgó la escritura en representación de éstos a favor de los compradores. La Dirección confirma la nota denegatoria, ya que tras reconocer el deber de los Registradores de acatar las decisiones judiciales, reitera su doctrina de que esto no constituye obstáculo para que la calificación se extienda a evitar situaciones de desamparo del titular registral cuando se ha producido alguna actuación en la que éste no ha tenido oportunidad de defender sus derechos, lo que tiene su apoyo en el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión procesal (artículo 24 de la Constitución) y sus corolarios registrales de tracto sucesivo y legitimación. Por esta razón, si bien el Registrador no puede calificar la personalidad de la parte actora ni el cumplimiento de los trámites de un procedimiento judicial, si puede calificar que el titular registral haya sido emplazado en aquél. Por otra parte, el Juez, cuando actúa en representación de un demandado rebelde, está sujeto a la regla general del artículo 1259 del Código Civil (nadie puede actuar en nombre de otro sin estar por éste autorizado o tener una legitimación legal para hacerlo) y este aspecto de su intervención está sujeto al juicio de capacidad del Notario, que, a su vez, es materia de calificación por el Registrador. En este caso no hubo más que un juicio genérico de capacidad, pero el Notario no dio específicamente fe de la legitimación del Juez. Llegados a este punto, y vistas la circunstancias concurrentes, la Dirección considera que los ignorados herederos llamados a la aceptación de la masa patrimonial no fueron parte en el proceso, pues se omitió el procedimiento legalmente establecido, consistente en la adopción de disposiciones sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 791-2-2º, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entre tanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genérica de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuación entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre la resolución y procedimiento que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Finalmente, se considera que la protección registral debe extenderse a aquellos derechos inscritos a favor de quien, en cualquier momento, acredite ser definitivamente heredero del titular difunto, aunque hasta entonces estuviera transitoriamente indeterminado o no fuera desconocido.

27 octubre 2003

Protección de los asientos registrales.- No puede inscribirse una sentencia judicial firme en la que, como consecuencia de una liquidación de gananciales se declara de titularizad exclusiva de la esposa una finca que aparece en el Registro inscrita a nombre de una sociedad mercantil que no ha tomado parte en el procedimiento, pues así lo impone el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos (artículo 24 de la Constitución española), así como los principios registrales de legitimación, salvaguarda judicial de los asientos y tracto sucesivo (artículo 1.2, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). A la misma conclusión lleva el principio de relatividad de la cosa juzgada (artículo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Por otra parte, en el procedimiento que dio lugar a la sentencia no se planteó tema alguno sobre la titularizad de las acciones, que es el verdadero tema a dilucidar en el presente caso.

16 diciembre 2003

Protección de los asientos registrales.- Los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimación y tracto sucesivo, además del principio constitucional de proscripción de la indefensión, impiden la práctica de una anotación preventiva cuando la finca aparece inscrita a favor de persona distinta de aquélla contra la que se sigue el procedimiento.

5 marzo 2004

Protección de los asientos registrales.- Solicitada mediante instancia la declaración de nulidad y consiguiente cancelación de una nota marginal en la que se hizo constar la cancelación de una condición resolutoria caducada, se confirma la calificación con el argumento de que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria), por lo que el Registrador no puede dilucidar si el asiento que practicó es nulo, y, por ello, tal pretensión ha de ejercitarse ante la autoridad judicial correspondiente.[4]

22 junio 2004

Protección de los asientos registrales.- No puede inscribirse el uso de la vivienda familiar cuando el usufructo de dicho bien pertenece a personas distintas de las que suscriben el Convenio Regulador. Cuestión distinta sería la de si podría inscribirse tal derecho como sucesivo al usufructo actual, pero este tema no se plantea, dados los términos del Convenio expresado.

21 junio 2004

Protección de los asientos registrales.- Hechos: en el Registro figura inscrita una finca a favor de determinada persona, que la adquirió por compra con previo aplazado y garantizado con hipoteca a favor del vendedor, además de otra hipoteca posterior; se presenta escritura por la que el titular registral y otra persona que le había conferido un mandato manifiestan que la compra debió realizarse a favor del mandante, para ejecutar un negocio fiduciario, y solicitan que la finca se inscriba a favor de dicho mandante. La Dirección confirma la nota denegatoria diciendo que en la escritura ahora presentada lo que realmente se pretende es la rectificación del Registro por rectificación del negocio que motivó la inscripción a calificar, lo que no puede hacerse sin consentimiento de todos los que en él intervinieron, por aplicación del artículo 1257 del Código Civil.

2 septiembre 2004

Protección de los asientos registrales.- Hechos: el documento objeto de calificación es una escritura aclaratoria de otra anterior de compraventa en la que el vendedor y compradores rectifican aquélla diciendo que, según el Plan de Ordenación vigente, ya no existe el viario que discurre por el lindero de una finca, por lo que solicitan que una parte de la superficie de tal viario se incorpore a dicha finca; se acompaña copia de la escritura de compensación originaria de la unidad de actuación, de la que resulta que el viario de la urbanización se adjudicó al Ayuntamiento. La calificación denegatoria se confirma porque si la zona que ahora se pretende inscribir fue aportada a la actuación urbanística para constituir un vial, como consecuencia de dicha actuación pasó a ser propiedad del Ayuntamiento y será dicha entidad quien tiene poder de disposición sobre la misma, sujetando tal enajenación a las disposiciones administrativas que resulten aplicables.

3 septiembre 2004

Protección de los asientos registrales.- Solicitada la rectificación del Registro por medio de instancia, para hacer constar la nulidad de la inscripción de extinción de un usufructo, la Dirección reitera su doctrina de que del artículo 66 de la Ley Hipotecaria resulta que el recurso gubernativo es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto.

8 octubre 2004

Protección de los asientos registrales.- Si se parte del presupuesto de que en toda inmatriculación la finca a inmatricular no debe estar inscrita a favor de nadie (artículos 198 y 199 de la Ley Hipotecaria), debe rechazarse aquélla cuando el Registrador entiende, y el propio recurrente lo reconoce, que la finca cuya inmatriculación se solicita está inscrita con anterioridad a favor de otra persona que la inscribió como consecuencia de un exceso de cabida. En tal caso, por no existir la duda sobre la identidad de ambas fincas, no es aplicable el procedimiento previsto por el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, sino que debe utilizarse el de rectificación de errores regulado en el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria. Planteado el problema por un Ayuntamiento, que pretendió inmatricular unas parcelas sobrantes de la vía pública, no hay otra forma de rectificar el error, puesto que los asientos existentes están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

5 octubre 2004

Protección de los asientos registrales.- Solicitada por un Ayuntamiento la inmatriculación de una finca que coincide con un exceso de cabida previamente inscrito a favor de otra persona –por lo que se solicita al mismo tiempo que se deje sin efecto su inscripción- la Dirección resuelve que el recurso gubernativo es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Por el contrario, cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, desemboque en la práctica del asiento interesado, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su artículo 40 en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto, entre los que no se contempla el recurso gubernativo.

3 noviembre 2004

Protección de los asientos registrales.- Se plantea este recurso ante la solicitud de inscripción de una escritura de segregación y venta, que se deniega por aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, porque la segregación, aun siendo anterior al título que dio lugar a la inscripción a favor del titular actual de la finca, está otorgada por quien en el momento de la presentación del documento ya no es titular registral. La Dirección admite la posibilidad de inscribir segregaciones sobre una misma finca por orden cronológico diferente al de su formalización documental, basándose en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, modificado a tal fin por el Real Decreto de 12 de septiembre de 1982. Pero en el presente caso hay que tener en cuenta que cuando se inscribió el título que dio lugar a la inscripción última de dominio, se vendió la totalidad de la finca matriz expresándose que la cabida originaria era menor según reciente medición, lo cual no es suficiente para recuperar esa superficie voluntariamente disminuida, puesto que no se dijo que la cabida actual era menor como consecuencia de segregaciones anteriores. Ante esta situación, aunque en el plano civil la preferencia de una relación jurídica sobre otra se atribuya de acuerdo con la respectiva fecha de su título constitutivo, sin embargo, en el plano registral, se atiende al momento en que los títulos acceden al Registro. El principio de prioridad implica que la preferencia entre derechos reales sobre una misma finca se determina por el orden o antigüedad de la registración; no por el orden o antigüedad de los títulos; la preferencia de ahí resultante juega con carácter excluyente, si los derechos son incompatibles, o meramente preferente si su concurrencia es posible. Como consecuencia, el Centro Directivo termina confirmando el defecto alegado por el Registrador en su nota de calificación dado que al practicarse la inscripción en virtud de un titulo que se opone y es incompatible con el que ahora pretende acceder al registro, (el titulo que sirve de base a la inscripción atribuye la totalidad de la superficie de la finca matriz a persona distinta de la sociedad que segregó y posteriormente vendió al recurrente), los principios constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión, y paralelamente en el ámbito registral, el principio de salvaguarda judicial de los asientos, junto con los de tracto sucesivo y legitimación impiden la pretendida inscripción del derecho.

16 noviembre 2004

Protección de los asientos registrales.- Hechos: se presenta en el Registro instancia privada en la que se solicita la cancelación de una inscripción de venta de la nuda propiedad de una finca, aportándose para ello un documento privado que, según el presentante demuestra que no fue una venta sino un «contrato vitalicio oneroso », y alegando el presentante que tal documento privado es inscribible por haber sido admitido como prueba documental en un procedimiento de divorcio. El Registrador deniega lo solicitado, recurriendo el presentante. Según el Centro Directivo, el recurso carece de todo fundamento. Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los tribunales (artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria), sin que el Registrador pueda cancelar una inscripción sin que exista consentimiento del titular, prestado en escritura pública, o resolución judicial (artículo 82 de la misma Ley). La ineficacia del documento privado se examina en el apartado “DOCUMENTO PRIVADO. Ineficacia registral”.

17 noviembre 2004

Protección de los asientos registrales.- Hechos: se constituye hipoteca sobre un piso diciéndose que tiene vinculada una porción indivisa de la planta de garaje (al parecer, así se adjudicó el piso por una cooperativa), si bien, en el Registro se trata de dos fincas distintas, por lo que el Registrador suspende la inscripción. La Dirección confirma la nota diciendo que, dado que los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los tribunales, la presunción de exactitud de los asientos del Registro y el deber del Registrador de calificar por lo que resulte del título inscrito y de los libros a su cargo, ha de entenderse que estamos ante dos fincas independientes y que, por tanto, para la inscripción de la hipoteca constituida sobre ellas se precisa la determinación de la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder, conforme a los artículos 119 de la Ley Hipotecaria y 216 de su Reglamento.

13 diciembre 2004

Protección de los asientos registrales.- El origen de este recurso se encuentra en la calificación que rechazó la inscripción de un auto recaído en expediente de dominio para la inmatriculación de una finca y que pretendió utilizarse para la reanudación del tracto interrumpido (esta cuestión puede verse en el apartado “INMATRICULACIÓN. Expediente de dominio”). El recurrente alegó que el Registrador no puede cuestionar una decisión judicial, pues lo impide el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales. La Dirección, admitiendo que así debe ser, añade que, no obstante, como también ha sostenido esta Dirección General en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así la salvaguarda de la autonomía privada (y, con ello, el propio tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de ella), impediría dar cabida en el Registro a una situación que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extrínsecas del documento presentado. Ese principio de tutela de la autonomía privada e interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento Judicial (a diferencia del control que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificación de actuaciones judiciales sí deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al Juez.

8 enero 2005

Protección de los asientos registrales.- Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Se inscribe en el Registro un Proyecto de Compensación de propietario único otorgado por dicho propietario y el Ayuntamiento correspondiente.

Se presenta ahora escritura por la que, compareciendo el Ayuntamiento y los actuales titulares registrales de las fincas afectadas se modifican determinados aspectos urbanísticos consistentes en un aumento del aprovechamiento urbanístico y un aumento de los gastos de urbanización, pero la escritura de rectificación, en lugar de solicitar la modificación registral en las últimas inscripciones de dominio de cada una de las fincas, lo que hace en su otorgamiento es modificar todas las escrituras intermedias hasta llegar a los titulares actuales.

La Registradora suspende la inscripción, además de por otro defecto no recurrido, por exigir, el consentimiento del titular intermedio. El Notario recurre.

2. Hay que dejar sentado, en primer lugar, que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria impide a esta Dirección General entrar en cualesquiera otros defectos ajenos a la calificación.

3. Tiene razón la Registradora al afirmar que no puede rectificar las inscripciones intermedias —en paralelo con la rectificación de las escrituras que les sirvieron de título, que es lo único que se realiza en el documento presentado— sin consentimiento de todos los que en ellas eran titulares registrales —y que fueron los otorgantes de las referidas escrituras —. Cuestión distinta sería que se solicitara la rectificación de la última inscripción, pues para ello bastarían los consentimientos que en el documento presentado se prestan.

12 enero 2005

Protección de los asientos registrales.- En el presente recurso se debate sobre la negativa del Registrador de la Propiedad a practicar una anotación preventiva de demanda de nulidad de testamento ológrafo sobre determinada finca integrante de la herencia del testador, por aparecer ésta inscrita ya a favor de tercera persona que no es parte en el procedimiento del que dimana el pertinente mandamiento judicial.

Alega el recurrente que el auto que dio lugar a la anotación de dicha demanda se dicto el 29 de Septiembre de 2003, siendo notificado a la demandada el dos de Octubre del mismo año, esto es, con anterioridad a la venta de un bien integrante de la herencia del testador, otorgada por la demandada a favor del actual titular registral, que tiene fecha de 6 de Octubre del mismo año. El mandamiento ordenando la pertinente anotación fue presentado en el Registro el día 8 de Octubre del 2003, bajo el asiento 1581 Diario 65. No obstante, en ese momento ya estaba presentada en el Registro la venta referida, pues, aunque del expediente no resulta la fecha de presentación, causó el asiento 1548 diario 65.

2. Ciertamente, la confrontación de los anteriores datos justifica las sospechas de una actuación deliberada del demandado de escapar a las consecuencias de la eventual sentencia estimatoria de la nulidad del testamento ológrafo en cuya virtud ese demandado procedió a la venta de la finca en cuestión. Sin embargo, no por ello, puede accederse a la practica de la anotación pretendida. La finca sobre la que habría de extenderse esa anotación está ya inscrita a favor de persona que no es parte en el procedimiento, y el principio constitucional de proscripción de la indefinición (cfr art 24 Constitución), que tiene su reflejo registral en los principios de tracto sucesivo (cfr art 20 Ley Hipotecaria) y salvaguarda judicial de los asientos del registro (cfr arts 1 y 40 Ley Hipotecaria), impiden que sin consentimiento del titular registral –o sin la pertinente resolución judicial que así lo acuerde, dictada en juicio declarativo entablado contra él– puede practicarse asiento alguno que comprometa la titularidad que a su favor proclama el Registro.

3. Por lo demás, tampoco puede alegarse indefensión del demandante, toda vez que nada le impide demandar la nulidad de la venta en cuestión en procedimiento dirigido contra comprador y vendedor, y solicitar anotación preventiva de dicha demanda, que ya no podría ser rechazada por obstáculos registrales derivados del tracto.

19 enero 2005

Protección de los asientos registrales.- 1. En el Registro aparece inscrita una finca por adjudicación en pública subasta, adquirida en virtud de remate en calidad de ceder en procedimiento judicial sumario del antiguo artículo 131 de la Ley hipotecaria.

Al inscribirse la adjudicación el Registrador canceló la hipoteca del actor y una serie de anotaciones de embargo posteriores a excepción de una anotación preventiva de demanda de nulidad de la hipoteca ejecutada, que era posterior a la expedición de la certificación de cargas. Se presenta ahora sentencia declarando la nulidad de la hipoteca, que garantizaba una emisión de obligación al portador, la nulidad de la ejecución del titulo y la posterior adjudicación en subasta en proceso declarativo entablado contra persona distinta del cesionario del remate. Cuando se presenta la sentencia, la anotación de demanda se encuentra caducada.

2. Sin prejuzgar ahora los efectos de la anotación de demanda de nulidad de la hipoteca y su virtualidad una vez extendida la nota marginal de certificación de cargas con arreglo a la doctrina anterior a la reforma del articulo 131 de la Ley Hipotecaria con la nueva Ley de Enjuiciamiento civil, es lo cierto que las exigencias del principio de tracto sucesivo llevan a confirmar la nota del Registrador, puesto que el titular registral no ha sido parte en el procedimiento judicial de nulidad. Y es doctrina reiterada de este Centro directivo que si no consta que en el mismo el titular del derecho inscrito haya tenido la intervención prevista en las leyes para su defensa, no pueda sufrir en el Registro las consecuencias de su indefensión procesal, máxime cuando al llegar la sentencia al registro la anotación de demanda había caducado. Dado el efecto radical y automático de la caducidad, la situación ahora es como si no hubiera existido, siendo inoperante a todos los efectos.

13 enero 2005

Protección de los asientos registrales.- Se presenta en el Registro mandamiento de cancelación de cargas posteriores dimanante de un juicio ejecutivo del año 1990 acompañado de escritura de venta del año 1996 otorgada a favor del rematante por el Magistrado competente en rebeldía del deudor en el que se le ordena cancelar las anotaciones e inscripciones posteriores a la del embargo que causó el procedimiento e inscribir la transmisión a favor del actor, cuando se da la circunstancia que la anotación antedicha aparece caducada en una finca y cancelada por caducidad en otra de las dos adjudicadas en su día y en la actualidad se encuentran ambas inscritas a favor de terceras personas. En cuanto a la posibilidad de inscribir la escritura derivada de la adjudicación cuando al presentarse al Registro la anotación de embargo estaba caducada y la finca inscrita a favor de persona distinta de aquella en cuyo nombre el Juez otorga la transmisión, los principios de tracto sucesivo y legitimación obligan a denegar también su inscripción ya que no es posible practicar asiento alguno que menoscabe la eficacia de los asientos vigentes, si no es con el consentimiento del respectivo titular registral o por resolución judicial dictada en procedimiento entablado directamente contra él (arts. 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). La primera parte del problema, relativa a la cancelación solicitada, puede verse más atrás, en el apartado “ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. Efectos de su cancelación en las adjudicaciones derivadas de la misma”.

14 enero 2005

Protección de los asientos registrales.- En el presente recurso se plantea si cabe la cancelación de las inscripciones registrales practicadas en virtud de una donación que ha sido declarada nula en Sentencia firme dentro de un procedimiento penal seguido únicamente contra el donante por un delito de alzamiento de bienes, sin intervención alguna de los donatarios.

1. Como ya señalara este Centro Directivo en la resolución de 3 de marzo de 2000, el Registrador en el ámbito de sus facultades calificadoras, y en concreto respecto de los documentos judiciales, debe apreciar los obstáculos que nazcan del Registro, siendo obstáculo que impide la inscripción la falta de intervención del titular registral en el procedimiento, a fin de poder ejercitar sus derechos procesales. De lo contrario se encontraría en una situación de indefensión y se infringiría el principio constitucional de tutela judicial efectiva.

2. Es así preciso el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento registral atribuya algún derecho o la oportuna resolución judicial, para proceder a la rectificación de los asientos del Registro que están bajo la salvaguarda de los Tribunales (véase artículos 1, 40, 82 de la Ley Hipotecaria.) 3. Los titulares del asiento cuestionado no han sido parte en el procedimiento, lo que implica que la declaración de nulidad no tiene plenos efectos frente al titular registral, máxime cuando el que participa por título lucrativo de los efectos de un delito queda obligado civilmente a la restitución de la cosa o a resarcir los daños y perjuicios causados lo que permitía la llamada del donatario al proceso como responsable civil (artículo 122 del Código Penal y 11, 111, 112, 615, 620 y 652 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal).

3. No exime del cumplimiento de este principio de tracto sucesivo el hecho de que el donatario sea menor de edad, pues es persona distinta de los donantes, ni la circunstancia de que se haya seguido un procedimiento penal en que el donatario no es imputado ya que de lo que se trata es de que la acción civil derivada de la acción penal deba cumplir los mismos requisitos que si se ejercitara directamente ante la jurisdicción civil.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

2 febrero 2005

Protección de los asientos registrales.- 1. Una finca aparece inscrita en el Registro a nombre de determinada persona, quien la adquirió del anterior titular, el cual, a su vez, la adquirió como consecuencia de una ejecución hipotecaria. En su día, se tomó sobre dicha finca anotación preventiva de una querella penal, pero tal anotación preventiva fue cancelada como consecuencia de la ejecución hipotecaria anteriormente expresada.

Se presenta en el Registro mandamiento, en el que, como consecuencia de la querella anteriormente expresada, y de haberse declarado la nulidad de una venta anterior y de la hipoteca que hizo el comprador (la que fue ejecutada), se ordena la cancelación de dicha venta e hipoteca, que ya no están vigentes.

El Registrador deniega las cancelaciones ordenadas por no haber sido el titular actual de la finca parte en el procedimiento y hallarse la anotación de querella cancelada. La interesada recurre. El Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso, apelándose el Auto ante esta Dirección General.

2. Como dice el Auto apelado, es evidente y es doctrina consolidada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos »), que los asientos posteriores que traen causa de una inscripción cuyo título determinante ha sido declarado nulo no pueden ser cancelados como consecuencia de un procedimiento en el que no han intervenido los titulares respectivos. Así se infiere claramente del principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución Española), de la eficacia «inter partes» de la sentencia (artículo 1.252 del Código Civil) del principio de salvaguardia judicial de los asientos (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o resolución judicial en juicio contra él entablado (artículo 40 de la Ley Hipotecaria); y así lo confirma el párrafo final de dicho artículo cuando señala que la rectificación de un asiento en ningún caso puede perjudicar a los que durante su vigencia adquirieron derechos a título oneroso y de buena fe, sin que en el reducido margen de la calificación registral y del recurso gubernativo puedan decidirse cuestiones planteadas por la recurrente, tales como la de si el tercer adquiriente es protegido o no, conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria «por carecer de requisitos, ya que, al pertenecer al mismo grupo empresarial, su personalidad jurídica es sólo formal», pues tal pronunciamiento, sólo corresponde a los jueces y tribunales ordinarios en el juicio contradictorio correspondiente.

3. No es obstáculo a lo anterior el hecho de que en el Registro se hubiese reflejado en su día, por medio de anotación preventiva, la existencia del juicio penal, pues una vez cancelada la anotación, no produce efecto alguno ni menoscaba o limita la posición del titular que accede al Registro después, lo que resulta con toda claridad del artículo 97 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar la apelación interpuesta, confirmando el Auto presidencial y la calificación del Registrador.

10 febrero 2005

Protección de los asientos registrales.- 1. Una finca aparece inscrita en el Registro a favor de don SAH, con carácter privativo, en cuanto al solar por donación de sus padres y en cuanto a la construcción, por haber hecho la misma a sus expensas.

Se presenta instancia suscrita por quien dice ser la esposa de dicho titular registra solicitando se cancelen tales inscripciones por ser nulos los títulos en que se fundan. El Registrador deniega, recurriendo la interesada. [5]

2. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), cuando una inscripción ha sido realizada, por haber sido el título calificado positivamente, sea la calificación acertada o no, el asiento practicado queda bajo la salvaguardia de los Tribunales. Por ello el recurso gubernativo no es la vía adecuada para la rectificación, sino que habrá de acudirse a los procedimientos señalados en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria. Las restantes afirmaciones que hace la recurrente sobre la procedencia del dinero y el carácter de vivienda habitual de la familia de la finca debatida tienen su encaje en la vía judicial ya iniciada.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

18 marzo 2005

Protección de los asientos registrales.- 1. La presente Resolución plantea como cuestión determinar el alcance del principio registral de legitimación y el más genérico principio constitucional de interdicción de la indefensión.

Al objeto de la calificación registral y de la presente Resolución, son hechos a tener en cuenta los siguientes, según resultan del título presentado y de la nota de calificación: La finca objeto de la escritura, registral 17.393 de Nerja, se inscribió a favor de «Celama, S. A.», con fecha 19 de junio de 1986, en virtud de escritura de división horizontal y disolución de condominio, causando la inscripción 1.ª Por la inscripción 2.ª, de fecha 10 de agosto de 1987, Celama, S. A., la vende a don Ángel García Aguado, a cuyo favor se inscribe. Fallecido el Sr. García Aguado, y practicadas las oportunas operaciones particionales, la finca se adjudica, en determinada forma y proporción, a sus actuales titulares registrales que son doña María del Carmen Mellado Peña y doña Isabel, don Germán y doña Ana García Mellado.

Con fecha 8 de marzo de 1988 se formula por el Ayuntamiento de Nerja demanda contra «Celama, S.A.», cuyo objeto consiste en la entrega a favor del demandante de la indicada finca registral y a otorgar el correspondiente documento notarial a favor del mismo.

Por Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19 de noviembre de 1992 se declara firme la dictada por la Audiencia Provincial de Granada, que en la parte que interesa condena a la demandada a la entrega del local otorgando para ello la correspondiente escritura pública notarial.

Por providencia del Juzgado de 1.ª Instancia de Vélez-Málaga de 24 de marzo de 1997, se ordena se proceda a dar posesión a la parte actora y a la formalización de la correspondiente escritura ante Notario.

Con fecha 29 de octubre de 1999, se presenta en el Registro un mandamiento que causa el asiento 2667 deI Diario 62 que literalmente dice así: «Ana María Pérez Jurado, con D.N.I. 74764748-M presenta a las 10.50 horas, mandamiento por duplicado del Juzgado de primera instancia de Vélez de fecha 21 de octubre de 1999 por el que en autos número 1988/88, seguidos por Ayuntamiento de Nerja, contra sociedad Celama, S. A., de Nerja se ordena tomar anotación preventiva de demanda sobre la finca registral número 1 7.393 del municipio de Nerja». Al margen del citado asiento se hace constar «No se practica operación alguna en relación al mandamiento del asiento adjunto por el defecto insubsanable de aparecer la finca registral 17.393 de Nerja a nombre de personas distintas a la entidad demandada».

Por otra providencia del mismo Juzgado de 3 de mayo de 2001 se autoriza a la parte actora, Excmo. Ayuntamiento de Nerja a otorgar en rebeldía de la demandada la correspondiente transmisión del inmueble, «haciéndose constar en aquélla (en la correspondiente escritura de transmisión que se califica) que los titulares del mismo en el Registro de la Propiedad, María del Carmen Mellado Peña e Isabel, Germán y Ana García Mellado, han sido debidamente emplazados para comparecer en este proceso sin que lo hayan hecho».

2. Para centrar debidamente la cuestión debe señalarse que lo que se plantea no es determinar la validez de la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo de fecha 19 de noviembre de 1992, ni de la escritura otorgada en su ejecución y que determina el presente recurso, sino la eficacia de dicha Sentencia en relación con los titulares registrales que no fueron demandados y si únicamente emplazados en ejecución de Sentencia según Providencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Vélez Málaga, de fecha 3 de mayo de 2001.

Tampoco es objeto de la presente Resolución determinar la buena o mala fe de los titulares registrales mala fe que alega el recurrente en su escrito de recurso y, en consecuencia, su condición o no de terceros hipotecarios del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, por cuanto ello es de competencia exclusiva Judicial, conforme al artículo 1.3 de la Ley hipotecaria al determinar que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.

Así centrada la cuestión resulta evidente que el recurso debe ser desestimado.

La eficacia legitimadora del Registro constituye uno de los principios básicos (principio de legitimación) del sistema registral, que en su aspecto sustantivo se encuentra recogido en el artículo 38.1 de la Ley hipotecaria al señalar que a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (presunción de carácter iuris tantum), mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley (cfr. art. 1.3 L. H.).

En el orden registral el principio de legitimación determina el cierre del Registro a los títulos incompatibles, aunque sean anteriores al inscrito (Art. 17.1 L.H.), así como a los títulos dispositivos o declarativos otorgados por persona distinta al titular registral (Art. 20. 1 y 2 de la L.H.).

Apareciendo la finca inscrita a favor de tercero que no ha sido parte en el procedimiento, no puede inscribirse el título ahora calificado, pues así lo impone el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos (artículo 24 de la Constitución Española), así como los principios registrales de legitimación, salvaguardia judicial de los asientos y tracto sucesivo (artículos 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). A la misma conclusión lleva el principio de relatividad de la cosa juzgada (Cfr. artículo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

4. Respecto a la circunstancia de que los titulares registrales hubieran sido emplazados en ejecución de Sentencia según Providencia de fecha 3 de mayo de 2001, debe traerse aquí la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo con fecha 6 de junio de 1988 al señalar que «… no es posible pretender despojar de la propiedad y de la posesión de un inmueble derechos presuntamente atribuidos a todos los efectos legales al titular registral por el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, cuando este titular registral no ha sido parte en la litis, no ha sido condenado en el fallo, ni la inscripción registral practicada a su favor ha sido anulada ni rectificada; lo contrario, pretendido por el recurrente, supondría extender la eficacia de la sentencia a puntos no controvertidos ni decididos en el pleito, violar el principio de cosa juzgada, y en definitiva el artículo 24 CE, motivos todos ellos más que suficientes para justificar la rectificación de la incorrecta diligencia de lanzamiento llevada a cabo antes de conocerse por el Juzgado la titularidad registral del inmueble, cuya inscripción registral atribuye ex lege la presunción dominical…».

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

19 abril 2005

Protección de los asientos registrales.- En el presente recurso, nos encontramos ante un Auto judicial en el que se acuerda el embargo de las fincas registrales 29937 y 29935 del Registro de la Propiedad número 1 de Tarragona, inscritas a nombre de Don Jesús Montes González y Doña Cristina del Cueto de Montes, por deudas de Don Jesús Montes del Cueto y posterior auto recaído en recurso de reposición en el que se considera acreditado que el demandado es universal heredero, por lo que todos los bienes manifestados son privativos y de su exclusiva propiedad.

El principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria (corolario del principio constitucional de tutela judicial efectiva (Artículo 24 de la Constitución Española) impiden la práctica de la anotación preventiva solicitada cuando las fincas están inscritas a favor de terceras personas que no han intervenido en el procedimiento.

Ahora bien, en el caso que nos ocupa nos encontramos con un supuesto de tracto sucesivo abreviado, o modalización del principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, al que se refiere el artículo 166.1 del Reglamento Hipotecario.

La protección del titular registral, el principio de legitimación y de tracto sucesivo exigen en estos supuestos que podíamos denominar excepcionales, que las garantías que establece la Legislación Hipotecaria sean exigidas con total rigurosidad. Así en este asunto no se han observado las exigencias del citado artículo del Reglamento Hipotecario, a pesar de que en el citado Auto de fecha doce de febrero de dos mil cuatro se exige al Actor que presente los documentos exigidos en el artículo 140 y 166.1.º del Reglamento Hipotecario.

De esta forma, el Auto recaído en recurso de reposición no es el cauce formal adecuado para la acreditación de la cualidad de heredero, debiéndose aportar el testamento o declaración de herederos, el certificado de defunción de los causantes y el Certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad.

Alega así mismo el recurrente la obligación del Registrador de cumplir las resoluciones judiciales, y ello es, en efecto, cierto, pero también lo es (como también esta Dirección ha afirmado reiteradamente) que la calificación del Registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española abarca, no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar su indefensión.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

26 abril 2005

Protección de los asientos registrales.- 1. Se presenta testimonio de auto firme ordenando la cancelación de una inscripción de la nuda propiedad de una finca sobre la cual se consolida, posteriormente, el usufructo. El Registrador suspende la práctica del asiento solicitado, por no haber sido citada la esposa del nudo propietario titular de la mitad de la nuda propiedad. E igualmente deniega la cancelación de los asientos posteriores por no haber sido sus titulares parte en el procedimiento.

2. El principio de tutela judicial efectiva implica que nadie puede ser vencido en juicio sin ser oído, lo que tiene su manifestación en el ámbito registral en los principios de tracto sucesivo y legitimación, de manera que ningún asiento practicado en el Registro puede cancelarse sin consentimiento del titular registral o sentencia firme dictada en procedimiento dirigido contra todos los titulares registrales afectados (véase artículos 20, 40 y 82 Ley Hipotecaria).

En consecuencia, no puede ser privada la titular de la mitad de la nuda propiedad sin haber comparecido en el procedimiento ordinario dirigido a declarar la nulidad de la enajenación correspondiente. Por lo cual, el mandamiento ordenando la cancelación es incompleto, y no puede producir el efecto rectificador del Registro, ni mucho menos perjudicar a terceros cuya mala fe pretendida no ha sido declarada por los órganos competentes para ellos, los judiciales. Terceros que por otra parte, tampoco han sido ni citados ni oídos en juicio.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador.

27 abril 2005

Protección de los asientos registrales.- 1. Historial registral de la finca a la que refiere el recurso: Anotación letra C de embargo.

Inscripción 5.ª de propiedad por aportación.

Inscripción 6.ª de propiedad por aportación.

Anotación letra F de cancelación de la C.

Inscripción 8.ª de hipoteca.

(Existen otros asientos que constan cancelados.)

Se presenta mandamiento en el que el mismo Tribunal que ordenó la cancelación que se practicó con la letra F, y estimando recurso de reposición, deja sin efecto el mandamiento que ordenó la expresada cancelación, por no ser competente para la misma dicho Tribunal.

El Registrador deniega el asiento solicitado por no constar el consentimiento de los perjudicados por la «reviviscencia de la anotación». La interesada recurre.

2. La declaración de nulidad de una cancelación (único supuesto según parte de la doctrina en que una cancelación se puede cancelar) supone la reviviscencia del derecho cancelado. Por ello, y, dado que se trata de un supuesto de rectificación del Registro, es evidente que la constancia registral de dicha nulidad no puede perjudicar a quienes adquirieron derechos sobre la finca estimando que la anotación que «revive» no existía al haber sido cancelada. Así se infiere claramente: del principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución Española); de la relatividad de la sentencia (artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); y del principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), que exige para su rectificación el consentimiento de los titulares respectivos o resolución judicial entablada contra ellos (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).

3. Por ello, y para evitar tal perjuicio, que es evidente no puede darse, podría pensarse, como hace el Registrador, que no puede tener acceso al registro la «reviviscencia» solicitada, la cual es consecuencia, como se ha dicho de la constancia registral de la nulidad de la cancelación. Ahora bien: en el caso de que se actuara así se dejaría desprotegido al anotante frente a los que, con posterioridad adquirieran algún derecho sobre la finca embargada, resultado ilógico y contrario al ordenamiento; por ello debe concluirse que debe practicarse el asiento solicitado, expresando con toda claridad que no quedan afectados por tal asiento los titulares de derechos posteriores a la cancelación cuya nulidad se hace constar.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.

13 mayo 2005

Protección de los asientos registrales.- 1. En este caso se dan los siguientes elementos definidores:

a) En diciembre de 1990 se vende una finca inscribiéndose dicha transmisión con una cabida de 948,68 metros cuadrados.

b) En expediente de dominio se dicta auto por el Juzgado en septiembre de 1990 estimando una mayor cabida de la finca de 518,09 metros cuadrados.

c) En octubre de 2002 se hace constar en el Registro esa mayor cabida en virtud de testimonio del indicado auto dictado ese mismo mes. El expediente de dominio se sigue con el anterior titular vendedor de la finca y se inscribe a favor de los actuales titulares en virtud de la inscripción 8.ª d) En julio de 2004 se dicta auto de la sección cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona dejando sin efecto el auto que motivó la inscripción del exceso de cabida y el mismo mes se expide mandamiento por el Juzgado ordenando la cancelación de la referida inscripción 8.ª Presentados dichos documentos en el Registro, el Registrador suspende la cancelación al no haber sido citados en el expediente los actuales titulares registrales.

El interesado recurre.

2. No corresponde aquí considerar la procedencia de la inscripción del exceso de cabida en virtud de expediente de dominio en el cual no han intervenido los actuales titulares registrales a favor de quienes se ha practicado la inscripción. Una vez inscrita esa mayor cabida, la inscripción queda bajo la salvaguardia de los Tribunales y sólo podrá rectificarse mediante consentimiento del actual titular registral o resolución judicial dictada en procedimiento en que el mismo haya sido parte. Resulta así de las exigencias derivadas del principio constitucional de tutela judicial efectiva en consonancia con los principios de legitimación registral, tracto sucesivo y las reglas sobre rectificación de asientos.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

30 mayo 2005  [6]

Protección de los asientos registrales.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento de embargo en ejecución de sentencia en procedimiento monitorio seguido contra don Salvador M. G. e «ignorados herederos e doña Laura V. T.». Hallándose la finca inscrita a favor de don Salvador y doña Laura, por mitad y proindiviso, el Registrador anota el embargo sobre la mitad perteneciente al primero, no practicándola sobre la mitad de la segunda por entender que la herencia no ha sido parte en el proceso. Recurren los interesados y el Juez.

2. El primer problema que ha de abordarse es el de si los recursos están interpuestos fuera de plazo, como alega el Registrador. Si se tiene en cuenta que las notificaciones de la calificación negativa se han realizado por fax, medio de notificación que la recurrente había autorizado al Registro a realizar, mientras que no ocurre lo mismo con el Juzgado, es lo cierto que, ante la duda de si está bien notificada la calificación y, en todo caso, por economía de procedimiento, ya que, si se vuelve a presentar el mismo titulo y se vuelve a rechazar su inscripción, volvería a nacer el plazo para interponer recurso, ha de entrarse en el fondo del mismo.

3. Se plantea, una vez más, en el presente recurso la delicada cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos» y en especial la de 27 de octubre de 2003), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las Autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan. No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, hay sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legimitación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el Registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al Juez.

En el caso planteado la cuestión a dilucidar, por consiguiente, es si la demanda interpuesta contra los ignorados herederos equivale al emplazamiento de la masa hereditaria aun no aceptada del titular registral fallecido.

No cabe entender, sin embargo, en este caso que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 7912-2.º, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genéricas de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre resolución y procedimiento que sí en materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

25 junio 2005

Protección de los asientos registrales.- 1. La cuestión que se suscita en el presente recurso consiste en que practicada la inscripción como fincas registrales independientes de unas fincas sitas en la cubierta de un edificio y que se destinan a solariums o azotea, a excepción de una que se califica como trastero, las cuales además son objeto de venta posterior a particulares, se solicita la rectificación de esos asientos por el Registrador, por considerar que todas ellas tienen la consideración de elementos comunes y no pueden ser tomadas como elementos privativos ni tener una inscripción específica, cuestión que el Registrador deniega y entiende que el procedimiento no es el adecuado al estar las inscripciones ya practicadas.

2. Dicho defecto debe ser confirmado, pues al tratarse de una inscripción ya efectuada y encontrarse los asientos bajo la salvaguarda de los Tribunales, con arreglo al artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria, su modificación sólo podría realizarse mediante el consentimiento del o de todos los titulares registrales que se encontrasen legítimamente acreditados (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o bien mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (Vid. también artículos 82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria), pues en caso contrario se produciría una situación de indefensión de tal titular, proscrita por la Constitución Española (Cfr. artículo 24).

No es por tanto ya el procedimiento adecuado el recurso gubernativo, cuyo ámbito se circunscribe a revisar las calificaciones del Registrador por las que se suspende o deniega la inscripción solicitada (artículo 66 de la Ley Hipotecaria), sino que lo serán los Tribunales, cuando se ejercite ante ellos la acción correspondiente y, con la intervención del titular registral, se obtenga sentencia firme acordando la nulidad.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

5 septiembre 2005

Protección de los asientos registrales.- En el presente recurso se pretende la práctica de una anotación preventiva de demanda referida a la simulación de ciertos negocios jurídicos. Cuando se presenta el mandamiento en el Registro, la finca aparece transmitida a titulares que no han sido demandados, por ello el recurso no puede prosperar. Por aplicación del principio constitucional de interdicción de la indefensión, y de los principios registrales que son emanación de aquél, de legitimación y tracto sucesivo, no puede hacerse constar en el Registro la anotación de una demanda en cuyo procedimiento el titular registral no ha tenido parte.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.

21 septiembre 2005

Protección de los asientos registrales.- 1. Se presenta en el Registro de la Propiedad número cinco de Oviedo un mandamiento expedido por el Juzgado de Instrucción n.º 1 de dicha ciudad, a fin de que «se proceda a tomar las anotaciones oportunas» de la Sentencia firme que se acompañaba, figurando como anexos del citado mandamiento: Testimonio de la Sentencia firme del mismo Juzgado de fecha 22 de abril de 2003, autos n.º 115/99 promovidos por la entidad La Llamaza y otros señores, contra don Manuel Ángel Manso Camporro, María Orfelina Gutiérrez Fernández, María Natividad Parralejo Estévez, María Dolores Loredo Fonseda y Aurora Agueria Rodríguez, estas tres últimas declaradas en rebeldía: testimonio de la Sentencia firme de 15 de junio de 2004, de la Audiencia Provincial de Oviedo, Sección Quinta, en el recurso de apelación 0000172/2004, contra la Sentencia anterior la que confirma.

En la precitada Sentencia del Juzgado de 1.ª Instancia, ya firme, se contiene el fallo siguiente: «debo declarar y declaro que la sociedad Casanor, S.L., en quiebra, es dueña y propietaria del edificio en construcción sito en sobre el terreno sito en el Bario de la Fuente Abajo en Ol/oniego, Concejo de Oviedo, con una superficie de 933 metros cuadrados; inscrita en le Registro de la Propiedad n.º 5 de Oviedo al libro 2121, tomo 2.962, finca 9.539, inscripción 12, actuando, en su virtud, la nulidad de los títulos y la cancelación de asientos registrales que puedan contradecir lo anteriormente declarado, así como la inscripción de la obra nueva del referido edificio a nombre de dicha entidad Casanor, S.L., en quiebra».

2. La nota de calificación emitida por el titular del Registro de la Propiedad número cinco deniega la inscripción del mandamiento, por los defectos que se resumen así: No haber sido parte en el proceso los titulares de derechos inscritos, Proyectos Urbanos Peñamea, S.L., titular del dominio y Banco Popular Español, S.A., titular del derecho de Hipoteca.-Ser necesaria la formalización de un título complementario, entre los titulares de derechos actualmente inscritos y Casanor, S.A., que delimite y especifique, conforme al principio de determinación, el dominio dividido. Ser necesario completar la Sentencia con la acreditación del cumplimiento de los requisitos exigidos para la inscripción de la obra nueva por los arts. 45 y siguientes del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio. La Sentencia (dada la declaración de rebeldía de algunos de los demandados) solo podrá ser objeto de anotación preventiva conforme al art. 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al primero de dichos defectos se le atribuye por el Registrador carácter insubsanable.

3. El Registrador, en su informe, y a la vista del tenor del recurso, llama la atención sobre un extremo del mismo que tiene un evidente alcance formal y procedimental: la argumentación que se vierte en el recurso gubernativo tiene como finalidad combatir el primero de los defectos por él consignados en la nota de calificación, precisamente considerado insubsanable, sin que se contenga en el recurso alusión, ni argumentación alguna, en torno a los restantes defectos que la citada nota indica. De lo expuesto se deriva una evidente consecuencia: este Centro Directivo habrá de examinar, únicamente, el primer defecto de la nota de calificación, en tanto que resulta ser el único combatido por el recurrente.

4. Centrada así la cuestión a examinar en este recurso, no procede sino confirmar el criterio que mantiene el funcionario calificador en su sólida y extensa nota de calificación, toda vez que, examinado únicamente el primer defecto de la misma (que es el objeto de recurso), como tiene reiteradamente declarado este Centro Directivo (por todas la Resolución de 7-11-2002), tratándose de documentos judiciales «.el Registrador tiene la obligación de calificar determinados extremos entre los cuales no está el fondo de la Resolución pero sí, como más importante el de examinar si en el procedimiento han sido citados aquellos a quienes el Registro conceda algún derecho que podría ser afectado por la Sentencia con objeto de evitar su indefensión prescrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria».

Por lo demás, como acertadamente pone también de relieve la nota de calificación recurrida, otras Resoluciones dictadas por este Centro Directivo insisten en que este extremo, está entre los obstáculos que surgen del Registro (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) como aspectos sujetos a la calificación de documentos judiciales, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, de lo que se sigue que aunque los titulares registrales al momento de la iniciación de tal procedimiento hubieran sido citados, no se puede dejar indefensos a los titulares actuales, los cuales habrían sido advertidos oportunamente de la situación existente -y en consecuencia evitado su indefensión-si la demanda se hubiera anotado preventivamente, tal y como previene el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria.

5. Trasladadas las consideraciones anteriores al caso que nos ocupa, los titulares de derechos inscritos, Proyectos Urbanos Peñamea, S. L., (titular de la inscripción 8.ª), y el Banco Popular Español (titular de la inscripción 9.ª), resultan afectados por la Sentencia al resultar limitado o gravado el derecho de dominio y dichos titulares no han sido parte en el proceso ni tampoco se anotó oportunamente la demanda en su día interpuesta.

6. Por lo demás, esta Dirección General en modo alguno puede entrar a valorar las consideraciones vertidas en su escrito por el recurrente en torno a que no pueda considerarse que al titular registral actual le ampare el artículo 34 de la Ley Hipotecaria; o las que también realiza en torno a la posición «Extra tabulas», eso sí -del acreedor hipotecario (una Entidad de Crédito), cuestiones todas ellas que están sometidas a la exclusiva competencia de los Tribunales de Justicia.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho, dejando expresa constancia de que la presente Resolución se contrae al primero de los defectos -único recurrido y aquí confirmado- que indica la nota de calificación, toda vez que el resto de defectos en ella consignados no ha sido objeto de recurso.

18 noviembre 2005

Protección de los asientos registrales.- 1. En mandamiento dictado en ejecución de un juicio declarativo en el que recayó sentencia firme de resolución de un contrato de compraventa de una plaza de garaje, en el que se estipuló el aplazamiento de pago y se garantizó el mismo con condición resolutoria explícita debidamente inscrita, se ordena la reinscripción a favor del vendedor y la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa del comprador. Se da la circunstancia de que aparecen en el Registro varias anotaciones de embargo vigentes por débitos del comprador anteriores a la anotación de la demanda de resolución.

De los documentos presentados se infiere que el Juez no citó a los titulares de tales anotaciones, entablándose el procedimiento exclusivamente contra el comprador, por lo que el Registrador inscribe el dominio a favor del vendedor y deniega las cancelaciones solicitadas.

2. Por lo tanto ha de decidirse ahora si la sentencia declarativa es por sí sola suficiente para cancelar los asientos posteriores a la inscripción del comprador y a favor de personas que traigan causa de éste extendidos antes de la anotación de la demanda de resolución.

3. Como tiene declarado este Centro Directivo, es cierto que con la denominada condición resolutoria explícita y con su inscripción se pretende conferir eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato de compra por impago del precio aplazado (acción que de otro modo quedaría limitada a la esfera puramente personal de los contratantes) y evitar la aparición de terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien de aquí no se sigue sin más que la sentencia declarativa de la resolución de la compraventa, dictada en pleito entablado solo contra el comprador permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Si se tiene en cuenta, a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho, c) que es exigencia constitucional la de la protección jurisdiccional de los derechos, d) que se trata de anotaciones extendidas antes de la anotación de la demanda, e) que los titulares de tales anotaciones no solo pueden sino que deben ser traídos al procedimiento de resolución, para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a ser cumplidos todos los presupuestos de la resolución (devolución de cantidades, etc.) intervención prevista en el artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) que tales presupuestos no resultan del Registro (el impago o satisfacción de la deuda de cualquier otro modo) Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores basta con que estos al menos hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado, y que con su intervención o silencio aseguren que se cumplen todos los presupuestos de la resolución.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso confirmando la calificación del Registrador.

15 noviembre 2005

Protección de los asientos registrales.- 1. Presentado en el Registro testimonio de sentencia por la que se declara que determinado local procedente de segregación es propiedad de la parte demandante, se declara dicha segregación y se ordena la cancelación de las anotaciones que contradigan lo expuesto, así como la práctica de la correspondiente inscripción, la Registradora rechaza las operaciones ordenadas porque: a) No aparecen como demandados todos los titulares registrales; b) aparecen sobre la finca dos anotaciones preventivas sin que conste tampoco que sus titulares hayan sido demandados; c) consta la existencia de demandados en situación de rebeldía y no se acredita el transcurso del plazo para el ejercicio de la acción de rescisión y; d) no consta determinación de la cuota en el local segregado dado que se trata de un local sujeto a régimen de propiedad horizontal sin que pueda fijarse unilateralmente por el interesado sin concurso de la Comunidad de Propietarios.

2. El interesado recurre alegando que la sentencia es firme y su incumplimiento implica desobediencia a un pronunciamiento judicial en cuanto que la resolución es firme y ejecutiva; añade en el recurso que dicha sentencia ordena la cancelación de asientos contradictorios hayan sido o no demandados los titulares y alega además que los hechos negativos no deben probarse; en cuanto a la necesidad de constancia de la cuota señala que la finca debe inscribirse sin cuota. Se afirma en el recurso que el Registrador ha rebasado los límites del artículo 100 del Reglamento Hipotecario dado que no puede examinar los defectos procesales o sustantivos de una sentencia. En cuanto a la no cancelación de las anotaciones preventivas que pesan sobre la finca, el recurrente indica que nadie ha pedido ni ordenado esas cancelaciones.

Son pues tres las cuestiones que se plantean en este recurso y se refieren a: 1, si es inscribible una sentencia sin que conste que hayan sido demandados todos los titulares de una finca cuyo dominio se reconoce a un tercero; 2, si constando la existencia de demandados en rebeldía es inscribible o no la sentencia firme sin que se acredite el transcurso del plazo para que el demandado pueda ejercitar la acción de rescisión; 3, si es inscribible la finca segregada sin fijación de cuota. [7]

3. En cuanto a la primera cuestión, como ha dicho este Centro Directivo, para que en virtud de un pronunciamiento judicial pueda ser rectificado el Registro es necesario que aparezcan como demandados o hayan tenido la adecuada intervención en el procedimiento todos los titulares registrales afectados por la rectificación por aplicación del principio constitucional de interdicción de la indefensión (artículo 24 Constitución Española) y de los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo (artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria); tratándose pues la omisión de dicha intervención de la falta de un trámite esencial del procedimiento e implicando al mismo tiempo un obstáculo registral para la inscripción, el defecto debe ser confirmado de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de la Registradora.

29 diciembre 2005

Protección de los asientos registrales.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Benito Agüera Marín, don Agustín Barrera Navarro y don Francisco Fernández Castillo, en su condición de síndicos de la quiebra voluntaria de la Mercantil «N. C. de R., S. L.», contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.º 1 de Reus, don José Luis Sarrate Abadal, a practicar una anotación preventiva de quiebra y constancia de la fecha de retroacción de la quiebra.

Se plantea como cuestión previa la inadmisión del recurso por ser extemporáneo. Sin embargo, no pudiendo acreditar el Sr. Registrador la fecha de recepción por el presentante de la notificación de la calificación negativa debe rechazarse este motivo de inadmisión.

Consta en el expediente la emisión de informes por doña A. F. P., «S. A. N. S. 98, S. L.» y «G. D., S. A.», oponiéndose a la práctica de la anotación de quiebra como titulares actuales de varias fincas, los dos primeros como subadquirentes de la quebrada «N. C. de R., S. L.».

2. El problema planteado en el presente recurso consiste en determinar si puede extenderse una anotación preventiva de declaración judicial de quiebra, en el supuesto de que las fincas sobre las que haya de practicarse estén inscritas a nombre de persona distinta del quebrado, al resultar de los libros del Registro que es otro el titular registral, bien por haber adquirido directamente del quebrado, de un subadquirente y en algunos casos de personas ajenas al quebrado, solicitándose que se haga constar la fecha de retroacción de la quiebra, siendo ésta anterior a la de los títulos adquisitivos.

3. Esta Dirección General es conocedora de las diversas opiniones doctrinales y jurisprudenciales en orden a la armonización entre el actualmente derogado artículo 878.2 del Código de Comercio (Cfr. disposición derogatoria única de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal) y los principios hipotecarios tendentes a garantizar la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, especialmente el contenido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, así como si el indicado precepto del Código de Comercio recogía un supuesto de incapacidad retroactiva, prohibición de disponer, también retroactiva o conjunto de acciones de protección de los acreedores, y su distinto alcance según sea adquirente del quebrado o subadquirente, su buena o mala fe o la existencia de perjuicio para la quiebra.

Pero ha sido constante la doctrina de este Centro Directivo (Cfr. entre otras Resolución de 8 de noviembre de 1991), que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales de modo que sin el consentimiento de sus titulares o sin la oportuna declaración judicial dictada en juicio adecuado directamente entablado contra ellos, no pueden ser rectificados ni puede hacerse constar en los folios de las fincas respectivas, circunstancia alguna que ponga en entredicho la eficacia propia de aquéllos (artículos 1, 38, 40, 82 de la Ley Hipotecaria).

Ello no es sino consecuencia del principio registral de legitimación, recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, según el cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular.

Presumiéndose que los derechos reales inscritos pertenecen al titular registral se deduce el principio de tracto sucesivo, estableciendo expresamente el artículo 20.7 de la misma Ley Hipotecaria que no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento.

A la misma conclusión se llega desde el orden Constitucional por cuanto el artículo 24 de nuestra Constitución expresamente proscribe la indefensión judicial.

Esta doctrina se encuentra actualmente consagrada en los artículos 76 y ss de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

4. Ahora bien, lo dicho en el anterior fundamento de derecho, se entiende sin perjuicio de que, como ya dijera la citada Resolución de 8 de noviembre de 1991, de la exclusión de la constancia tabular, por vía de anotación, de la mera fecha de retroacción fijada en una declaración de quiebra dictada sin citación ni audiencia de los titulares registrales de las fincas sobre las que se pretenden aquellas anotaciones, no puede deducirse automáticamente la exclusión de la anotación de una demanda en que se pretenda hacer constar la fecha de retroacción, cuando aquella se demanda se dirija contra los titulares registrales.

Se trata de dos hipótesis distintas por cuanto en esta última se perseguiría la anotación de una demanda, y, por otra parte, no debe desconocerse: a) el amplio criterio interpretativo fijado por este Centro Directivo al tratar de precisar el ámbito del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, dando entrada en él no sólo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal que pueda conducir a una mutación jurídico –real inmobiliaria (Resoluciones de 13 de febrero de 1929, 9 de agosto de 1941, 29 de marzo de 1954, 6 de julio de 1962); b) La considerable trascendencia que la fijación definitiva de la fecha de retroacción de una quiebra lleva inherente respecto a los actos dispositivos verificados por el quebrado durante ese periodo (art. 878.2 del Código de Comercio, hoy derogado); c) Que la demanda se dirija contra los titulares registrales actuales de las fincas sobre las que se pretenda anotar, por lo que aparecerían satisfechas las exigencias inherentes al principio registral de tracto sucesivo (art. 20 de la Ley Hipotecaria) y el más genérico postulado de protección jurisdiccional de los derechos (art. 24 de la Constitución Española).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.

12 enero 2006

Protección de los asientos registrales.- 1. En el presente recurso, una vez inscrito en el Registro de la Propiedad un Proyecto de Compensación, el recurrente pretende inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, en la que, entre las fincas inventariadas, se contiene una de las incluidas en aquel proyecto, con la descripción física que ostentaba antes de aprobarse aquel, el cual ha hecho reducir su superficie, sin que dicha mengua se haga hecho constar en el cuerpo de la escritura, basándose en que su título sucesorio fue presentado con anterioridad al del Proyecto de Compensación y que su descripción se ajusta a la nota simple facilitada por el Registrador con anterioridad al otorgamiento de la escritura. Frente a ese criterio, el Registrador entiende que, para acceder a dicha inscripción, se ha de ajustar la descripción de la finca a la que tiene ésta como resultante del acceso al Registro del Proyecto de Equidistribución y de la segregación que como consecuencia de aquél se ha efectuado en dicha finca. Además, en cuanto a la cuestión relativa a la información registral emitida previamente, manifiesta que ya se advertía en su contenido del asiento de presentación concerniente al proyecto de reparcelación.

2. Teniendo en cuenta que el recurso gubernativo no puede entrar a valorar cuestiones que no han sido recogidas en la nota de calificación, y que el fundamental objeto de la reclamación del recurrente es la improcedencia de una inscripción ya practicada-la del Proyecto de Compensación, como él mismo reconoce en su escrito de recurso como causa fundamental del mismo-, el recurso no puede prosperar. Es criterio reiterado de este Centro Directivo, y así consta en la regulación legal, concretamente en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria, que el recurso gubernativo actúa» contra la calificación del Registrador en cuya virtud suspenda o deniegue el título solicitado». Los argumentos esgrimidos por el Registrador sólo incidentalmente son recurridos por la parte reclamante, la cual lo que verdaderamente solicita es la anulación de una inscripción, puesto que mientras el primero señala los requisitos mínimos que ha de contener la descripción de un resto de finca cuando la misma ha sufrido una segregación, el segundo pretende la inscripción de la finca matriz en su totalidad ignorando la existencia de dicha segregación.

Y dicha pretensión no puede estimarse, pues al considerarse la segregación como una inscripción ya efectuada y encontrarse los asientos bajo la salvaguarda de los Tribunales con arreglo al artículo 1 de la Ley Hipotecaria, su modificación sólo podría realizarse mediante el consentimiento del o de todos los titulares registrales que se encontrasen legítimamente acreditados (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o bien mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos, lo que recogen los artículos 82 y 214 de la Ley Hipotecaria, y que caso de no seguirse llevaría a la indefensión prevista en el artículo 24 de la Constitución. No es por lo tanto el medio adecuado el recurso gubernativo, cuyo ámbito se circunscribe al recogido en el ya citado artículo 66 de la Ley Hipotecaria y no se puede por tanto a entrar a valorar en él las demandas del recurrente-ni siquiera la de que su título fue presentado con anterioridad- cuando la inscripción ya figura en el Registro, teniendo los medios anteriormente expresados para dirimir sus pretensiones.

31 enero 2006

Protección de los asientos registrales.- 1. La cuestión que se plantea en el presente recurso es la negativa del Registrador de la Propiedad a practicar la cancelación de una inscripción de dominio útil sobre parte de una finca ordenada por sentencia firme, por constar la finca de que se trata agrupada con otras, y la resultante de la agrupación estar inscrita en un 63% a favor de una persona que no ha sido demandado y gravada con dos hipotecas a favor de una entidad de crédito que tampoco ha sido demandada.

2. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

a) Con fecha de 30 de agosto de 1994 se inmatricula el dominio útil de la finca registral número 1745 del archivo, libro 36 de Fonollosa, que obra al folio 40, tomo 2217 del archivo, inscripción 1.ª, constando la publicación del edicto correspondiente al margen de dicha inscripción 1.ª

b) Con fecha de 9 de mayo de 2000 se cancela el censo, de conformidad con la disposición transitoria 3.ª de la Ley de Censos en Cataluña.

c) Con fecha de 9 de mayo de 2000 se agrupa dicha finca con otras del mismo titular y se vende el 63% de la finca resultante de la agrupación.

d) Con fecha de 15 de mayo de 2000 consta inscrita hipoteca constituida en escritura otorgada en el día 28 de diciembre de 1999 ante el Notario de Manresa don Francisco Javier Ferreres Ortí, sobre la finca resultante de la agrupación.

e) Con fecha de 9 de octubre de 2000 consta inscrita hipoteca constituida en escritura otorgada en el día 28 de diciembre de 1999 ante el Notario de Manresa don Francisco Javier Ferreres Ortí, sobre la finca resultante de la agrupación.

f) Con fecha de 7 de enero de 2005 se presenta en el Registro mandamiento expedido por el Magistrado del Juzgado de Primera Instancia de Manresa, don José Manuel del Amo Sánchez por el que se ordena la cancelación de la inscripción de dominio útil a favor de don Joan Roma Salvó por sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 16 de mayo de 2000.

g) El Registrador de la Propiedad número 2 de Manresa deniega la cancelación de una inscripción de dominio útil sobre parte de la finca, por constar la finca de que se trata agrupada con otras, y la resultante de la agrupación estar inscrita en un 63% a favor de persona que no ha sido demandada y gravada con dos hipotecas a favor de una entidad de crédito que tampoco ha sido demandada, habiendo transcurrido más de dos años desde la fecha de inmatriculación.

3. Se plantea de nuevo el problema del ámbito de la calificación registral respecto de los documentos judiciales. Según doctrina de este Centro Directivo («vide» entre otras las resoluciones citadas en los vistos), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusividad a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos y por tanto a los Registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las Leyes. No obstante ni siquiera las resoluciones judiciales pueden acceder automáticamente al Registro sin pasar por el tamiz de la calificación registral, pues conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y a los artículos 100 y 101 de su Reglamento el Registrador deberá examinar en todo caso, a los solos efectos de extender, suspender o denegar la inscripción, sus formalidades extrínsecas, los obstáculos que surgen del Registro, la competencia del Juzgado o Tribunal, y la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se haya dictado.

4. Entrando en el fondo del asunto es evidente, en el caso debatido, que los asientos posteriores que traen causa de una inscripción cuya cancelación se ordena con posterioridad no pueden ser cancelados como consecuencia de un procedimiento en el que no hayan intervenido los titulares respectivos y cuya existencia no fue reflejada en el Registro por medio de la oportuna anotación de demanda. Así se infiere claramente del principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución Española), de la eficacia ínter partes de la sentencia (artículo 1.252 del Código Civil) y del principio registral de salvaguardia judicial de los asientos del Registro (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) que exige para su rectificación el consentimiento de los titulares respectivos o la oportuna resolución judicial en juicio declarativo contra ellos entablado (artículo 40.2 de la Ley Hipotecaria), criterio confirmado asimismo por la disposición «in fine» de ese mismo precepto legal, cuando señala que la rectificación de un asiento en ningún caso perjudicará a los que durante su vigencia adquirieron derechos a título oneroso y de buena fe.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, en los términos que resultan de los fundamentos expuestos.

31 enero 2006

Protección de los asientos registrales.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso gubernativo interpuesto por don José María Pleite Núñez y doña María Cruz Sanjuán Horcajuelos contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 1 de Getafe, don Juan Sarmiento Ramos, a practicar la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado en procedimiento seguido contra herederos desconocidos de la vendedora.

En síntesis el motivo de la calificación negativa radica en el hecho de que en el pleito que dio origen al otorgamiento ahora cuestionado, la relación jurídico-procesal no se constituyó debidamente, al demandarse «a los posibles herederos de doña Valentina Alonso Alonso, de nombre y domicilio desconocidos», lo que provoca la indefensión de la masa hereditaria y, en consecuencia, la de los herederos llamados a la misma.

2. Se plantea, una vez más, en el presente recurso la delicada cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este centro directivo, el respeto a la función juris diccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judi ciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan. No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así la salvaguarda de la autonomía privada (y, con ello, el propio tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de ella), impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la cali ficación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extrínsecas del documento presentado.

3. Ese principio de tutela de la autonomía privada e interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral, afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedi miento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco el cumplimiento de los trámites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo. 100 del Reglamento Hipotecario), su calificación de actuaciones judiciales sí deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el Registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al juez.

4. Como ya dijera esta Dirección General, en su resolución de fecha 27 de octubre de 2003, la cuestión a dilucidar, es si la demanda interpuesta contra los ignorados herederos equivale al emplazamiento de la masa hereditaria aun no aceptada del titular registral fallecido, en cuya representación por rebeldía, dada la incomparecencia procesal, otorga el Juez la escritura al amparo del procedimiento seguido. No cabe entender, sin embargo, en este caso, que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos. 6.4, 7.5, 540, 790.1, 791.2.2.°, 797 y 798 de la Ley Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genéricas de los cau sahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legal mente previsto, incongruencia entre resolución y procedimiento que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

Ciertamente la anterior doctrina se sustentó en relación con la actual Ley de Enjuiciamiento civil (Ley 1/2000, de 7 de enero), pero a la misma solución debe llegarse en relación con la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de acuerdo con los artículos 2, 1.008, 1.097, 1.098 de esta Ley, 1.020, 1.026 del Código civil y 238.3 de la Ley 6/1985, de 1 de julio, Orgánica del Poder judicial, al determinar, este último precepto, la nulidad de pleno derecho de los actos judiciales cuando se prescinda total y absolutamente de las normas esenciales del procedimiento establecidas por la ley o con infracción de los principios de audiencia, asistencia y defensa siempre que efectivamente se haya producido indefensión.

La demanda dirigida contra los herederos desconocidos de una persona fallecida no garantiza una adecuada defensa de los intereses de la herencia aun no aceptada (ni, por tanto, los del definitivo heredero que será, en ultima instancia, el Estado o entidad publica correspondiente, como resulta de los artículos 956 y siguientes del Código Civil y concordantes de la legislación foral), si no se adoptan las oportunas medidas de administración y garantía de ese patrimonio de titular transitoriamente indeterminado.

Respecto a la afirmación hecha por el recurrente en el sentido de que el indicado bien no formaba parte de la herencia por haber sido vendido con anterioridad, hay que oponer que el artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria determina que a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular, presunción que deberá ser destruida en procedimiento seguido contra el titular registral, al estar los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los Tribunales (cfr. artículo 1.3 Ley Hipotecaria).

5. Tampoco cabría argumentar que no pueden pretender la salvaguarda del Registro quienes no se han acogido a ella inscribiendo su adquisición como herederos del titular registral fallecido, pues precisamente la protección registral implica la preservación de los derechos inscritos a favor de quien, en cualquier momento, acredite ser definitivamente heredero del titular registral difunto, aunque hasta entonces estuviera transitoriamente indeterminado o no fuera conocido.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador.

24 febrero 2006

Protección de los asientos registrales.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento en el que, en cumplimiento de una Sentencia firme, se ordena la cancelación de una inscripción.

Dado que la finca se halla inscrita a favor del causante de los demandados, el Registrador suspende la inscripción por entender que es preciso acompañar la declaración de herederos (dado que no hay testamento) del titular registral, para comprobar que los demandados son los herederos de tal titular. Los interesados recurren.

2. En relación con la afirmación que realiza el recurrente en el sentido de que el registrador no pueda cuestionar una decisión judicial, según doctrina reiterada de esta Dirección General, el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las Autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido esta Dirección General en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así la salvaguarda de la autonomía privada (y, con ello, el propio tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de ella), impediría dar cabida en el Registro a una situación que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a los obstáculos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extrínsecas del documento presentado.

3. Ese principio de tutela de la autonomía privada e interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento.

Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al Juez. Y si el protegido por la publicidad registral ha fallecido –como ocurre en el presente caso-ha de acreditarse quiénes son todos sus herederos, ya que si existiera alguno sin demandar, se daría respecto de él la indefensión constitucionalmente proscrita. En consecuencia, y siendo el título sucesorio el testamento o la declaración de herederos (cfr. artículo 14 de la Ley Hipotecaria) es preciso presentar uno de estos documentos para acreditar que han intervenido todos los herederos del titular registral.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

28 febrero 2006

Protección de los asientos registrales.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por doña Alicia Ballester Ferreres, Procuradora de los tribunales, en representación de doña EIke Hensel, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Vinarós a practicar una anotación preventiva de prohibición de «inscribir».

Justifica la negativa a practicar dicha anotación preventiva en el hecho de constar la finca inscrita a nombre de persona distinta del demandado.

La recurrente fundamenta su recurso en los siguientes motivos: 1.–Naturaleza jurídica del mandamiento; 2.–Efectos de los embargos y por analogía del resto de mandamientos; 3.–Inexistencia de tercero de buena fe. Concluye solicitando se cancele la inscripción practicada a favor del titular registral y se anote el mandamiento ordenando la prohibición de «inscribir».

En el orden cronológico debe tenerse en cuenta la presentación en el Registro de la Propiedad prioritaria de la escritura de compraventa frente a la posterior presentación del mandamiento que contiene la prohibición de «inscribir».

Es de señalar que de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso deberá recaer sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador.

2. Alega la recurrente, en el primer fundamento de su recurso, la obligación que tienen los registradores de cumplir lo ordenado por Jueces y Tribunales.

Según doctrina reiterada de este Centro Directivo, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a las Autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido esta Dirección General en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así la salvaguarda de la autonomía privada (y, con ello, el propio tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de ella), impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extrínsecas del documento presentado.

Ese principio de tutela de la autonomía privada e interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento.

Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco el cumplimiento de los trámites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificación de actuaciones judiciales sí deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al juez.

Todo ello no es sino consecuencia del principio registral de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular; del más genérico principio constitucional de interdicción de la indefensión, consagrado en el artículo 24 de la Constitución y del principio de relatividad de la cosa juzgada (Cfr. artículo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Presumiéndose que los derechos reales inscritos pertenecen al titular registral se deduce el principio de tracto sucesivo, estableciendo expresamente el artículo 20.7 de la misma Ley hipotecaria que no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. Ciertamente el inciso segundo de este mismo artículo 20.7 de la Ley Hipotecaria contiene una excepción, pero limitada a los procedimientos criminales cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar en el mandamiento, supuesto que no es el contemplado en el presente expediente.

1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por doña Alicia Ballester Ferreres, Procuradora de los tribunales, en representación de doña EIke Hensel, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Vinarós a practicar una anotación preventiva de prohibición de «inscribir».

Justifica la negativa a practicar dicha anotación preventiva en el hecho de constar la finca inscrita a nombre de persona distinta del demandado.

La recurrente fundamenta su recurso en los siguientes motivos: 1.–Naturaleza jurídica del mandamiento; 2.–Efectos de los embargos y por analogía del resto de mandamientos; 3.–Inexistencia de tercero de buena fe. Concluye solicitando se cancele la inscripción practicada a favor del titular registral y se anote el mandamiento ordenando la prohibición de «inscribir».

En el orden cronológico debe tenerse en cuenta la presentación en el Registro de la Propiedad prioritaria de la escritura de compraventa frente a la posterior presentación del mandamiento que contiene la prohibición de «inscribir».

Es de señalar que de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso deberá recaer sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador.

2. Alega la recurrente, en el primer fundamento de su recurso, la obligación que tienen los registradores de cumplir lo ordenado por Jueces y Tribunales.

Según doctrina reiterada de este Centro Directivo, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a las Autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido esta Dirección General en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así la salvaguarda de la autonomía privada (y, con ello, el propio tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de ella), impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extrínsecas del documento presentado.

Ese principio de tutela de la autonomía privada e interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento.

Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco el cumplimiento de los trámites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificación de actuaciones judiciales sí deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al juez.

Todo ello no es sino consecuencia del principio registral de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular; del más genérico principio constitucional de interdicción de la indefensión, consagrado en el artículo 24 de la Constitución y del principio de relatividad de la cosa juzgada (Cfr. artículo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Presumiéndose que los derechos reales inscritos pertenecen al titular registral se deduce el principio de tracto sucesivo, estableciendo expresamente el artículo 20.7 de la misma Ley hipotecaria que no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. Ciertamente el inciso segundo de este mismo artículo 20.7 de la Ley Hipotecaria contiene una excepción, pero limitada a los procedimientos criminales cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar en el mandamiento, supuesto que no es el contemplado en el presente expediente.

27 febrero 2006

Protección de los asientos registrales.- 1. En el presente recurso se plantea si es inscribible un mandamiento judicial por el que se ordena la cancelación por nulidad de una inscripción procedente de una dación en pago, inscrita a nombre de la demandada con carácter ganancial con su esposo, el cual no ha tenido parte en el procedimiento.

2. El principio constitucional de la tutela judicial efectiva consagrado por la Constitución Española («todas las personas tienen derecho a obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, sin que, en ningún caso, pueda producirse indefensión») tiene su traslación en el ámbito hipotecario a través el artícu lo 40 apartado d) de la Ley Hipotecaria, que no permite la rectificación de los asientos registrales, a menos que preste su consentimiento el titular registral, o en su defecto, exista resolución judicial firme en procedimiento entablado contra titular registral. Es decir, en este último caso, es preciso que haya sido parte en el procedimiento el titular registral, para de este modo defender «los intereses» de que habla el artículo 24 de la Constitución.

3. La finca objeto de litigio se encuentra inscrita con carácter ganancial a nombre de la demandada doña Ana María Gámez López y su esposo don Jorge Thierry Molina. Sin embargo, en el procedimiento entablado como consecuencia de la comisión de un delito de alzamiento de bienes, el señor Thierry no fue parte en el procedimiento, lo que es lógica consecuencia de su no intervención en la comisión del posible delito, pero tampoco fue notificado, lo cual hubiera sido perfectamente posible cuando en la acción penal se está ejerciendo al mismo tiempo una acción civil, como ocurre en el presente caso, en el que se solicita la declaración judicial de la nulidad del título. La notificación al otro cónyuge (ante la imposibilidad de una imputación directa) es solución adoptada por el Ordenamiento Jurídico para supuestos análogos (cfr. artículo 144.1 del Reglamento Hipotecario).

4. No basta con notificar la sentencia que puso fin al proceso y declaró la nulidad de la adquisición de la finca inscrita como ganancial, sino que es necesaria la notificación previa del procedimiento a don Jorge Thierry, si se pretende que esa sentencia sea inscrita en el Registro de la Propiedad con eficacia rectificadora de los asientos ya practicados, y que se encuentran bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1 y 82 Ley Hipotecaria). El hecho de que la sentencia le fuese notificada con posterioridad para poder interponer el recurso correspondiente no subsana la indefensión que se produjo durante el procedimiento.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

5 abril 2006

Protección de los asientos registrales.- 1. Son hechos relevantes para la resolución de este recurso, los siguientes:

a) Mediante instancia suscrita por la recurrente y presentada en el Registro de la Propiedad número 3 de Cartagena el 16 de diciembre de 2004, aquella solicitó la cancelación de la siguiente expresión obrante en la inscripción tercera de la finca registral número 21.365-N (libro 28L de Fuente Álamo), finca, por cierto, propiedad de un tercero: «según el título dentro de esta superficie (existe) una casa con patios, cuadras y un pozo de agua de manantial, siendo la extensión superficial de la casa de seiscientos sesenta y dos metros cuadrados, hoy en estado de ruinas, a esta finca se le dio la sexta parte en el pozo de agua manantial de la Torre del Ángel». Es de reseñar que, en el acta de dicha inscripción tercera (venta a favor del actual titular registral) de la finca número 21.635-N, se indica: «… En su virtud inscribo el pleno dominio de esta finca a favor de Don. por título de compra con carácter ganancial…», y a continuación (tal y como se ha hecho en las inscripciones precedentes, desde 1935): «… suspendiéndose la inscripción en cuanto a la casa con patios, cuadras y pozo y a la sexta parte en el pozo de agua manantial de la Torre del Ángel por falta de previa inscripción.».

b) El titular del Registro de la Propiedad número tres de Cartagena, en calificación confirmada por el titular del Registro número uno de Cieza, deniega la solicitud de la hoy recurrente, fundamentándolo en que:

La citada expresión no es cancelable, simplemente porque no existe registralmente, esto es, no ha pasado «del título al Registro» ni forma parte de la descripción de la finca.

La descripción de la finca es la que se contiene en la inscripción 2.a, con exclusión de todo aquello que en el «inscribo…» ha sido objeto de suspensión por falta de previa inscripción.

La inclusión de dicha nota de denegación en la inscripción viene impuesta y aconsejada, respectivamente: 1.°) Por el hecho de que la inscripción 1.ª así lo reflejara, con arreglo a lo exigido en la legislación vigente cuando se extendió, habiéndose ahora únicamente arrastrado los términos de dicha inscripción en cuanto a la denegación. 2.º) Porque podría ayudar a la correcta calificación del título que se presente a efectos de conseguir la inscripción de la edificación en cuestión el día que, a través de una escritura de declaración de obra nueva, así lo solicitara el propietario registral.

No parece asimilarse el supuesto planteado al de la mención el artículo 29 de la Ley Hipotecaria.

c) La solicitante y hoy recurrente –tercero respecto de la finca registral objeto de su pretensión–, interpone recurso contra la anterior calificación.

2. Centrada así la cuestión, y sin perjuicio de recordar al funcionario calificador la necesidad de observar los requisitos formales legalmente prescritos para la extensión de las notas de calificación, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la calificación recurrida, toda vez que:

a) En el presente caso no se está ante una verdadera mención, en el significado técnico que se da a tal expresión en la legislación hipotecaria, puesto que las menciones se refieren, siempre, a derechos, cargas o afecciones, de modo que la mención vendría a ser una mera indicación de la existencia de carga, gravamen o derecho real con ocasión de una inscripción, y aquí, por contra, se está en presencia de una mera expresión que consta la inscripción que el Registrador practica, no alterando esta consideración el hecho de que dicha expresión –relativa a simples circunstancias de hecho de la finca– se haya ido arrastrando desde tiempo atrás. Tiene razón, por tanto, el funcionario calificador cuando afirma que la citada expresión no es cancelable porque no existe registralmente al no haber pasado del título al Registro –no formando parte de la descripción de la finca–, pues la descripción es la que (en este caso concreto) se contiene en la correspondiente inscripción, con exclusión de todo aquello que en el acta de inscripción ha sido objeto de suspensión.

b) Asimismo, hay que tener bien presente que los asientos del Registro, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los Tribunales, siendo éstos quienes en su caso, y mediante el procedimiento establecido legalmente, habrían de declarar su inexactitud; procedimiento, por cierto, en el que el titular registral habrá de tener, inexcusablemente, la intervención que las leyes determinan, pues es un principio esencial de nuestra legislación hipotecaria que ningún asiento practicado en el Registro puede cancelarse –y una eventual rectificación como la pretendida tampoco practicarse– sin consentimiento del titular registral o sentencia firme dictada en procedimiento dirigido contra todos los titulares registrales afectados

c) Por último –y a mayor abundamiento– es criterio reiterado de este Centro Directivo, y así consta en la regulación legal, que la vía del recurso gubernativo no es instrumento para lograr la cancelación de asientos que se estimen indebidamente practicados (que es lo que en cierto sentido en este caso se pretende) por lo que ha de confirmarse el criterio que se mantiene en la nota de calificación recurrida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación recurrida.

6 abril 2006

Protección de los asientos registrales.- 1. En el presente recurso se discute, si en la descripción de una finca registral, en la que se contiene la referencia a una ermita «enclavada» en ella, se puede cambiar su denominación por la de capilla, en base a la documentación aportada por el requirente, en contra del criterio del Registrador que entiende que por existir otras dos ermitas con parecida descripción inscritas en folios diferentes, existen dudas fundadas sobre la titularidad de la finca registral y, por tanto, sobre la legitimación para rectificar la descripción de la misma.

2. No existiendo discrepancia alguna por parte del Registrador sobre la pertinencia de los documentos alegados para lograr tal cambio de denominación, sino tan sólo su oposición por entender que es incierta la titularidad de la finca, es esta la única cuestión que debe tratarse en este recurso (cfr. Artículo 326 de la Ley Hipotecaria).

Sin embargo, ese defecto tal y como está expresado, no puede ser mantenido. La titularidad de la finca, por el hecho de existir otras dos con parecida descripción, que constan en otros asientos registrales, no puede entenderse incierta, sino que por efecto del principio de legitimación registral consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, se presume que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo, por lo que, habiendo una inexactitud registral afectante a un dato de mero hecho, como lo es un mero cambio de denominación de la edificación contenida en el asiento, el titular de la finca está legitimado para solicitar su rectificación (Cfr. Artículos 39 y 40 de la Ley Hipotecaria).

Cuestión distinta es que pudiera existir un supuesto de doble inmatriculación, pero entonces así como en los supuestos de acceso de un inmueble por primera vez al Registro –artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario– y en los de inscripción de excesos de cabida –artículo 298-5 del mismo texto legal–, la legislación hipotecaria autoriza al Registrador para suspender la inscripción solicitada cuando el título presentado estuviese en contradicción con algún asiento no cancelado o tenga duda fundada acerca de la identidad de la finca, no ocurre lo mismo una vez que la finca se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, pues de la lectura del artículo 313 del Reglamento Hipotecario se desprende que el Registrador en este supuesto no puede apreciar de oficio su existencia, ya que la orden de que se extienda la nota suficiente que exprese la doble inmatriculación corresponde únicamente a la Autoridad judicial en el procedimiento instado por el titular registral que crea que otra inscripción de finca señalada bajo distinto número se refiere al mismo inmueble, por lo que en tanto –si se plantea– no se resuelva judicialmente acerca de la titularidad que deba prevalecer o se extienda la nota marginal que al amparo de dicho artículo reglamentario puede solicitar cualquiera de los titulares, no puede el Registrador en el ejercicio de su función calificadora actuar de oficio y abstenerse de practicar asiento alguno, sino que deberá despachar el título presentado.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador.

1 junio 2006

Protección de los asientos registrales.- Los principios de legitimación y tracto sucesivo impiden que pueda anotarse un embargo sobre finca inscrita a favor de persona distinta de aquélla contra la que se sigue el procedimiento. Esta calificación no supone extralimitación del Registrador, pese a tratarse de un documento judicial. Ver, más extensamente, “ANOTACIÓN DE EMBARGO. Tracto sucesivo”.

1 agosto 2006

Protección de los asientos registrales.- En el supuesto del presente recurso, se presenta el problema de si puede inscribirse una diligencia de adición de un mandamiento judicial para hacer constar en el Registro que la nulidad y cancelación de una inscripción de dominio, como consecuencia del ejercicio de una acción rescisoria, lo es sólo en la medida necesaria para que el Banco pueda resarcirse del principal, intereses y costas reclamadas en un procedimiento judicial, y que la rescisión habría de favorecer sólo al actor. Debe tenerse en cuenta que el registrador ya había practicado la cancelación de la venta y la reinscripción a favor del vendedor.

1. En primer lugar, debe recordarse que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que una vez practicado un asiento en el Registro, queda bajo salvaguarda de los Tribunales (artículo 1.º Ley Hipotecaria), de forma que no puede discutirse la procedencia de dicho asiento por vía de recurso contra la calificación registral. Para ello sólo caben los procedimientos de rectificación previstos en la legislación hipotecaria (otros argumentos que confirman esta calificación pueden verse en el apartado “CANCELACIÓN. De una cancelación otorgada por error”).

5 diciembre 2006

Protección de los asientos registrales.- En el supuesto del presente recurso, se plantea el problema de si procede practicar la inscripción de una escritura de segregación y venta otorgada por quien fue titular registral, si bien en la actualidad es persona distinta de quien consta como titular en el Registro.

1. El artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones.

Este principio está íntimamente relacionado con el principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Pues bien, en el supuesto del presente recurso ambos principios son vulnerados ya que la escritura de segregación y venta cuya inscripción se pretende aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral, sin que los documentos complementarios presentados por el recurrente sirvan para subsanar este defecto. Asimismo, dado que la finca ha sido objeto de numerosas segregaciones, no aparece reservada superficie alguna, conforme al artículo 47 «in fine» del Reglamento Hipotecario, para el acceso al Registro de la escritura ahora presentada.

En este sentido conviene tener en cuenta la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de mayo de 1944 que exige para inscribir una segregación faltando superficie en la matriz, que se proceda previamente a inscribir el exceso de cabida respecto de ésta última, inscripción que requiere en todo caso el consentimiento del titular de dicha finca. Lo que no es posible en ningún caso es proceder a la inscripción de un título de segregación y venta cuando el propietario que segregó determinó el resto y lo transmitió a tercero sin dejar superficie pendiente de segregar, ya que en este caso lo procedente será identificar de forma adecuada la finca cuya inscripción se solicita, a fin de determinar si obedece a un exceso de cabida de la finca matriz, en cuyo caso será necesario inscribir previamente dicho exceso con el consentimiento del titular registral de la matriz conforme a los artículos 38, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria; o por el contrario se trata de alguna de las segregaciones que debieron acceder al Registro y no se inscribieron, sin que se dejara reservada a favor de titular registral anterior superficie suficiente para inscribirlas ahora, en cuyo caso será necesario proceder a la rectificación de los asientos ya practicados, conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

En el mismo sentido se pronunció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de noviembre de 2004, de acuerdo con la cual no cabe inscribir una segregación retrasada, dado que ya constaba inscrita la finca matriz a nombre de persona distinta de la que segregó, pues en la escritura de compra de dicha finca matriz, no se consignó que estaba pendiente una segregación, por lo cual existe un obstáculo de tracto sucesivo, conforme a los principios constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión en paralelo con los de tracto sucesivo y legitimación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

9 febrero 2007

Protección de los asientos registrales.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Luis Gerardo García-Royo Muñoz, en nombre y representación del Excmo. Ayuntamiento de Granada, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número dos de dicha localidad a inscribir una escritura de elevación a público de un expediente administrativo de adjudicación de finca, en ejecución forzosa, por incumplimiento de Convenio Urbanístico.

2. Como ha puesto de manifiesto la mejor doctrina, la singular protección que el Registro de la Propiedad otorga al titular inscrito constituye un límite importante a las facultades reivindicativas y de autotutela de la Administración que resulta obligada a impugnar judicialmente la presunción de legitimidad que deriva de la inscripción en el Registro (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria), salvo en el caso particular de los deslindes de costas (artículo 13 de la Ley de Costas, Ley 22/1988, de 28 de julio) y de cauces públicos (artículo 87 del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Aguas), excepciones ambas que se justifican por la ostensibilidad característica del demanio natural, así como aquellos otros supuestos de autotutela expresamente admitidos por la Ley.

Así debe entenderse el contenido del artículo 95 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, cuando exceptúa de la ejecución forzosa de los actos administrativos por la propia Administración, aquellos supuestos en que «…la ley exija la intervención de los Tribunales», siendo así que el primer artículo de la Ley Hipotecaria expresamente sanciona que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, protección judicial de la que goza el titular registral (el resto de la Resolución, que puede verse en el apartado “ACTOS NO INSCRIBIBLES. Actos sin trascendencia real”, confirma también la calificación recurrida con los argumentos que allí figuran).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.

22 febrero 2007

Protección de los asientos registrales.- Solicitada inmatriculación de una finca en virtud de escritura pública de compraventa, el Registrador la deniega por considerar que la finca está inscrita a nombre de tercera persona y que lo que procede es la reanulación del tracto sucesivo.

2. Entrando ya en el fondo del recurso, se plantea el problema de si procede practicar la inscripción de una escritura de compraventa otorgada por persona distinta de quien consta como titular en el Registro. En este sentido conviene tener en cuenta el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que exige para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones. Este principio está íntimamente relacionado con el Principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Pues bien, en el supuesto del presente recurso ambos principios son vulnerados ya que la escritura de compraventa cuya inscripción se pretende aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral, ya que la finca figura inscrita a favor de Jacknel Land.

3. Finalmente, en la escritura presentada se solicita al Registrador la inmatriculación de la finca objeto de la compraventa. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria, regula los medios para proceder a la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna. De este precepto resulta que la inmatriculación es el ingreso de una finca en el Registro mediante la apertura de folio a la misma. Por tanto un requisito necesario para proceder a la inmatriculación es que la finca no esté inscrita a favor de persona alguna, tal y como ha señalado esta Dirección General en numerosas Resoluciones como la de 19 de diciembre de 1946 o la de 10 de febrero de 1956. Sin embargo, en el supuesto del presente recurso, la finca que se pretende inmatricular ya figura inscrita a favor de tercera persona, por tanto es correcto el rechazo del Registrador a la práctica del asiento solicitado, evitando así un supuesto de doble inmatriculación. Es cierto que el Registrador no especifica los datos registrales de la finca ya inmatriculada que impide la inscripción del presente título; pero estos datos se pueden obtener a través del cauce más adecuado que es la solicitud de publicidad formal de la finca que figura inscrita a nombre de tercera persona, según el Registrador, de manera que una vez analizada podrá el recurrente discrepar o no con el criterio del Registrador y en su caso acudir al procedimiento judicial de identificación de la finca previsto en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario o cualquier otro que sea procedente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y mantener la nota de calificación del Registrador.

12 febrero 2007

Protección de los asientos registrales.- 1. El Registrador, encontrándose durante el plazo de calificación de un documento de partición de herencia de una causante con otra escritura por la que de otra causante de igual nombre y apellidos pretenden adjudicarse la misma finca en base a dos títulos hereditarios distintos, reclama de ambos, al objeto de reflejar en los asientos el documento nacional de identidad, el documento previo de adquisición de la misma con el fin de no errar en la inscripción. No se le presenta el título previo de la primera escritura presentada y los interesados recurren aportándole un poder por donde a través de su comparecencia obtiene el número del DNI y ante el recurso interpuesto inscribe la escritura de partición primeramente presentada según las prescripciones del artículo 327 de la Ley Hipotecaria. Los herederos de la causante que presentaron la escritura en segundo lugar recurren ahora la inscripción practicada alegando que ellos sí aportaron el carné de identidad junto con los documentos inscribibles y que ahora traen el antetítulo pretendiendo que se deje sin el efecto la calificación practicada en su día por el Registrador y que se anule la inscripción de dominio previamente practicada a favor de los herederos que otorgaron la escritura primeramente presentada.

2. Sin entrar ahora a valorar las razones por las cuales el Registrador pudo entrar a comunicar a los dos presentantes las calificaciones correspondientes, lo cierto es que el recurso no puede prosperar. El principio de la salvaguardia de judicial de los asientos hace que los asientos del registro, una vez extendidos no puedan ser rectificados más que por consentimiento de sus titulares o en virtud de pronunciamiento judicial firme en que hayan sido parte en el procedimiento correspondiente todos aquellos a los que el asiento a rectificar conceda algún derecho. En el presente caso el Registrador al inscribir la escritura presentada en primer lugar no han vulnerado el principio de prioridad, lo que no es óbice para que los interesados puedan si quieren acudir a los Tribunales de Justicia para ventilar o contender entre sí acerca de la validez o nulidad de los títulos al amparo del artículo 66 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

11 abril 2007

Protección de los asientos registrales.- 1. El único problema que plantea el recurso es el de si, existiendo una sentencia declarando la quiebra y la retroacción de la misma, pueden cancelarse los asientos registrales referentes a actos posteriores a la fecha de retroacción, la cual fue fijada por Auto de 29 de marzo de 1997, siendo así que dicha quiebra no se hizo constar en el Registro de la Propiedad.

2. No puede el Registrador, ni, por tanto, este Centro Directivo, entrar en el fondo del fallo ni en sus fundamentos. Pero, independientemente de que puedan o no ser afectados por la retroacción de la quiebra titulares de asientos registrales, es lo cierto que para que una quiebra tenga efectos cancelatorios contra los titulares de asientos posteriores es necesario que tal quiebra haya sido objeto del pertinente asiento que publique la situación, y no puede argumentarse contra ello que los derechos a cancelar sean posteriores a la fecha a la que se retrotraen los efectos de dicha quiebra, ya que, si no fuera así, se quebrantaría el principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y proscripción de la indefensión (artículo 24 de la Constitución Española), así como los principios registrales de salvaguarda judicial de los asientos (cfr. artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de legitimación (cfr. artículo 38 de la misma Ley), y de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir o anotar un título no otorgado por el titular registral o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

27 abril 2007

Protección de los asientos registrales.- 1. En ejecución de Sentencia se presenta en el Registro Auto por el que se declaran resueltos ciertos contratos de cesión de bienes a cambio de alimentos por cumplimiento de la condición resolutoria inscrita. El registrador suspende la inscripción porque, estando las fincas inscritas a favor de subadquirentes, no consta que los mismos hayan sido demandados o notificados del procedimiento. El interesado recurre.

2. Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la nota recurrida toda vez que en el procedimiento del que dimana el auto calificado no han intervenido los titulares regístrales de las fincas. Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos regístrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resolución judicial, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resolución.

3. Con lo anteriormente dicho, no se infringe el artículo 118 de la Constitución que obliga al Registrador a cumplir las resoluciones judiciales firmes, pues, para que ello sea así es preciso que la inscripción que se solicita no incurra en indefensión, la cual se habría evitado si la demanda de resolución que acabó con la sentencia referida hubiera sido anotada en el Registro, pues tal anotación habría publicado la existencia del procedimiento y, por tanto, evitado la indefensión producida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

8 junio 2007

Protección de los asientos registrales.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro testimonio firme de Auto en el que se declara justificado el dominio sobre una finca a los efectos de la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de la misma.

El Registrador suspende la inscripción por el defecto de que, teniendo el titular anterior menos de treinta años de antigüedad, ha de especificarse que tal titular ha comparecido en el expediente sin formular oposición, o, en caso de no haber comparecido, fue citado tres veces, una al menos personalmente (artículo 202 párrafo 3.º de la Ley Hipotecaria).

Se vuelve a presentar el testimonio anteriormente expresado adicionado en el sentido de hacer constar que, según aparece en los autos, se hizo la notificación al titular registral, «Construcciones L. Y M., S.A. en la persona de don R.G.G., a fin de que dentro del término de diez días pudiera comparecer en el expediente alegando lo que a su derecho conviniera… sin que compareciera en los autos».

El Registrador vuelve a calificar volviendo a suspender la inscripción por los siguientes defectos: a) No se expresa si la notificación se hizo tres veces; y b) Debe acreditarse la relación existente entre la persona física notificada y la persona jurídica titular registral para concluir que las notificaciones practicadas a la primera producen efectos frente a la segunda.

Presentado el testimonio por tercera vez, el Registrador ratifica las calificaciones anteriores.

El interesado recurre alegando exceso del Registrador en su función calificadora.

2. En cuanto a la alegación del recurrente sobre la extralimitación del Registrador en su función calificadora, ha de ser desestimada pues, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), la calificación registral de los documentos judiciales, consecuencia de la eficacia «erga omnes» de la inscripción y de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española, abarca, no a la fundamentación del fallo, pero si a la observancia de aquellos trámites que establecen las leyes para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista por las mismas para evitar su indefensión.

3. El artículo 202 de la Ley Hipotecaria establece que, cuando el asiento a favor del titular registral tiene menos de treinta años de antigüedad –caso que nos ocupa–, ha de haber sido oído en el expediente –él o sus causahabientes–, o ha de haber sido citado tres veces, una de ellas, al menos, personalmente. Por ello, en este caso, y sin necesidad de entrar en el tema de si el Registrador ha de calificar la validez de la notificación que se ha hecho al titular registral, es lo cierto que no se han realizado tres notificaciones, por lo que no se han respetado para dicho titular las garantías establecidas para su protección, lo que produce su indefensión.

4. Respecto al segundo defecto, consistente en que debe acreditarse la relación entre la persona física notificada y la persona jurídica titular registral, ha de ser revocado, pues si el Juez declara que ésta ha sido notificada por aquélla, la relación existente ha sido apreciada por dicho Juez, no pudiendo el registrador poner en entredicho tal apreciación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.

27 septiembre 2007

Protección de los asientos registrales.- Se debate en este recurso si es posible la anotación de embargo sobre un piso pertenenciente a la herencia yacente de quien figura como su titular registral, o si es necesario, como exige el registrador en su nota, el previo nombramiento de un administrador judicial que represente a la herencia yacente.

1. Se plantea, una vez más, en el presente recurso la delicada cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

2. Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el Registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al Juez.

3. La cuestión a dilucidar, por consiguiente, es si la demanda interpuesta contra la herencia yacente, uno de los hijos de la titular registral y cuantos pudieran ostentar algún derecho sobre la herencia (estos es, herederos desconocidos e inciertos), equivale al emplazamiento de la masa hereditaria aún no aceptada del titular registral fallecido.

Pues bien, no cabe entender que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 791-2.º, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genéricas de los causahabientes desconocidos del causante, ni siquiera el emplazamiento a uno de los hijos de la titular registral (sin justificación de que sea el único heredero) con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre resolución y procedimiento que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

4. Como dijera esta Dirección General (Cfr. Resolución de 24 de febrero de 2006), la demanda dirigida contra los herederos desconocidos de una persona fallecida no garantiza una adecuada defensa de los intereses de la herencia aun no aceptada, si no se adoptan las oportunas medidas de administración y garantía de ese patrimonio de titular transitoriamente indeterminado.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

15 octubre 2007

Protección de los asientos registrales.- 1. Se presenta en el Registro el Acta de Ocupación y Consignación en una expropiación forzosa, a los efectos de inscripción de la misma. El registrador deniega la inscripción de una finca en cuanto a una parte indivisa por no haberse entendido el procedimiento con los titulares registrales y, en cuanto a otra parte indivisa de la misma, por no haberse consignado cantidad alguna a favor del usufructuario.

2. Debiendo limitarse el recurso, en cuanto a lo que al presente interesa, a las pretensiones del recurrente, hay que decir que, en cuanto a la primera, consistente en que se anule el asiento en el que se recogió la herencia de la expropiada, tal pretensión está fuera de la competencia de esta Dirección General pues los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales, por lo que sólo ellos pueden declarar la nulidad y consiguiente cancelación de una inscripción.

3. En cuanto a la petición subsidiaria consistente en que se declaren los defectos como subsanables, ha de ser igualmente rechazada, pues, no habiéndose removido el primer defecto, y calificándose el mismo de insubsanable, dicha cualidad impregna la totalidad de la calificación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

8 enero 2008

Protección de los asientos registrales.- 1. Se plantea en el presente recurso el problema de si puede anotarse en el Registro la interposición de una querella dirigida contra unas personas físicas en su cualidad de representantes de una sociedad, cuando en el registro aparecen las fincas sobre las que se solicita la anotación inscritas a nombre de otra sociedad (a la que se aportaron las fincas) la cual no ha tomado parte en el procedimiento. En el mandamiento se hace constar que el querellante solicita la nulidad de la transmisión. El recurrente asevera en el recurso que los querellados son también los únicos representantes de la sociedad que es titular registral.

2. En cuanto se refiere a la calificación registral de los documentos judiciales, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vidon Resoluciones citadas en el «vistos»), si bien es cierto que los Registradores tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de protección de los derechos e intereses legítimos y de interdicción de la indefensión impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte él ni han intervenido de manera alguna, por lo que, al amparo del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, no pueden practicarse asientos que comprometan una titularidad registral si no consta que el titular de un derecho inscrito ha sido parte en el procedimiento correspondiente. En consecuencia, debe rechazarse la inscripción de resoluciones judiciales si no consta que en el respectivo procedimiento los titulares de derechos inscritos que resulten afectados han tenido la intervención previstas por las leyes para su defensa, evitando así que sufran en el mismo Registro las consecuencias de su indefensión procesal, en virtud del principio de tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 de nuestra Constitución.

3. Por lo que se refiere a la posibilidad de la anotación preventiva de querella, también es doctrina reiterada de este Centro Directivo, entre ellas, Resoluciones de 13, 14 y 15 de noviembre de 2000 o de 9 de septiembre de 2004, que no es posible la constatación registral de la mera interposición de querella pero, sin embargo, ello no obsta a que cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil, pueda extenderse anotación preventiva para reflejar el ejercicio de ésta y porque, conforme al artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, el objeto de la anotación de demanda es el ejercicio de una acción de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a través del cual ésta se hace valer y, consiguientemente, el vehículo formal que para ello se emplee, demanda o querella. Será necesario pues, como ocurre en el presente caso, que del mandamiento judicial se derive que se ejercita la acción civil de la que puede resultar la nulidad del título que sirvió de base para la inscripción.

4. Por otra parte, el principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, manifestación del principio constitucional de tutela judicial efectiva sancionado en el artículo 24 de nuestra Constitución, impide la práctica de anotación preventiva si el titular registral es persona distinta de aquélla contra la cual se ha seguido el procedimiento. En el supuesto de hecho es lo cierto que el titular registral no ha tomado parte en el procedimiento, y, como dice el Registrador, no resulta del mandamiento que los querellados sean las únicas personas que tienen intereses en la sociedad que es actualmente titular. Y, si bien es cierto que del último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria (introducido por la disposición final 3.ª de la Ley Orgánica 15/2003, de reforma del Código Penal) se deriva que en los procedimientos criminales se exceptúa de la regla general el hecho de que, a juicio del Juez o Tribunal, existan indicios racionales de que los verdaderos titulares son los querellados, tal conclusión (que sólo puede ser formulada por la autoridad judicial) no resulta de la documentación presentada.

Esta Dirección General, ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

14 febrero 2008

Protección de los asientos registrales.- 1. Se debate en este recurso sobre la posibilidad de cancelar un exceso de cabida ya practicado sobre una finca, cancelación que se solicita en virtud de instancia privada suscrita en representación de una comunidad de propietarios colindante que se considera perjudicada por el exceso de cabida, al entender que con él se alteran los linderos y zonas verdes reconocidos a su favor en otras inscripciones y por entender que el registrador debió haber suspendido el exceso de cabida al proceder la finca por división y tener linderos fijos.

2. Es doctrina reiterada de esta Dirección General, que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y que no pueden rectificarse sin consentimiento de todos aquellos a quienes el asiento a rectificar conceda algún derecho o, subsidiariamente, sin la oportuna resolución judicial firme recaída en procedimiento declarativo entablado contra todos ellos (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Conforme ha señalado reiteradamente esta Dirección General (ver resoluciones citadas en los vistos, entre otras muchas) de los artículos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria resulta que el recurso contra la calificación registral es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los tribunales para contender acerca de la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Sólo puede interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias, de manera que no cabe instar recurso frente a la calificación positiva del Registrador por la que se extiende el correspondiente asiento, cualquiera que sea la clase de éste; por tanto, tampoco si lo que se ha practicado es una cancelación. Por el contrario, una vez practicado el asiento, tal y como señala el artículo 1.3 de la Ley, el mismo queda bajo la salvaguarda de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley; y eso sólo puede ocurrir por vía judicial y no a través del cauce del recurso contra la calificación registral.

3. En definitiva, para anular el exceso de cabida practicado deberá consentir en escritura pública el favorecido por él o bien ordenarse así en procedimiento judicial seguido contra titular registral. Debe insistirse en que el recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado; siendo preciso, conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que medie el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir responsabilidad civil al registrador si, una vez rectificado el asiento practicado, se probara la indebida actuación registral en la práctica del siento solicitado.

4. Tampoco puede pronunciarse este Centro Directivo sobre si fue o no correcta la calificación del Registrador que dio lugar a la inscripción del exceso de cabida cuya cancelación ahora se pretende. Extendido el asiento del exceso, la situación registral queda bajo la salvaguarda de los Tribunales, produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley (artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

3 septiembre 2008

Protección de los asientos registrales.- Para el supuesto de compra de una vivienda, cuya descripción no coincide con la del Registro, por haberse rectificado después de otorgada la escritura de venta pero habiéndose inscrito la rectificación con anterioridad, no coincidiendo tampoco, por tanto, el titular registral, ver el apartado “IDENTIFICACIÓN. De finca”.

16 diciembre 2008

Protección de los asientos registrales.- 1. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. por todas las Resoluciones citadas en el «vistos»), el recurso regulado en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria sólo tiene lugar cuando el Registrador suspende o deniega la inscripción de un título.

2. Estando los asientos bajo la salvaguardia de los Tribunales (cfr. artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria), solo a ellos corresponde declarar la nulidad de un asiento, y su cancelación consiguiente por tal causa, de forma que no es el presente recurso el instrumento hábil para declarar tal nulidad ni, en consecuencia, el Registrador puede practicar ni la Dirección General ordenar la repetida cancelación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

24 febrero 2009

Protección de los asientos registrales.- 1. Alegan los recurrentes en primer lugar que el contrato es nulo por denominarse opción de compra y no ser tal, pero, además de que el hecho de que el contenido de un contrato no se adecue con su denominación no es causa de nulidad, al estar el contrato inscrito, su inscripción está bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria), por lo que sólo a ellos corresponde declarar la nulidad de un asiento.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

12 marzo 2009

Protección de los asientos registrales.- Los antecedentes de esta Resolución fueron los siguientes: en el Registro existía una finca sobre la se había inscrito un exceso de cabida y, después, una hipoteca y varias segregaciones. Se presenta una sentencia que declara la nulidad de la inscripción del exceso y ordena la rectificación de los asientos registrales. La calificación se funda en que el titular de la hipoteca, que se vería afectada, no ha sido parte en el procedimiento. Y la Resolución es como sigue:

1. No puede confundirse la inscripción de un exceso de cabida con la inmatriculación, pues, como ha dicho esta Dirección General (vid. resoluciones de 12 y 15 de enero de 2005 y 16 de diciembre de 2008) la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos. Por ello, ni la inscripción de un exceso de cabida es una inmatriculación, ni su nulidad supone la cancelación de una porción de la finca inmatriculada; si era esto lo que se pretendía, se debió formular la demanda de manera distinta.

2. Hacer que la hipoteca grave unas fincas sí y otras no de las procedentes de las segregaciones de la finca matriz hipotecada exige consentimiento no sólo de los titulares de las mismas, sino también y sobre todo, del acreedor hipotecario.

3. Por lo demás es evidente que, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo, en aplicación del antepenúltimo párrafo del artículo 40 de la ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 2 de julio de 2007), para poder rectificar el Registro –y es evidente que la cancelación acordada es una rectificación– es necesario que la demanda se dirija contra todos aquéllos a quienes la rectificación conceda algún derecho, como es el caso. De no ser así, es incuestionable que es necesaria la conformidad del acreedor hipotecario.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

17 marzo 2009

Protección de los asientos registrales.- 1. Se debate en este recurso si es inscribible una escritura de compraventa, en la que la sociedad vendedora es titular registral, existiendo asientos en el Libro Diario ya caducados con relación al mismo inmueble en los que consta la presentación de un mandamiento de cancelación de cargas expedido en procedimiento de ejecución hipotecaria sobre el mismo, que en su día fue devuelto por defectos (entre otros, por no acompañarse el testimonio del auto de adjudicación), y de los que pudiera resultar que los adjudicatarios son personas distintas de la sociedad vendedora.

2. Si se tiene en cuenta que es principio básico de nuestro sistema registral el de legitimación registral, por virtud del cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), y si se tiene en cuenta que el registrador al calificar no puede tener en cuenta sino los asientos vigentes y los títulos presentados –con asiento de presentación vigente, no los caducados que a efectos del procedimiento registral es como si no hubieran estado presentado nunca– (cfr. artículos 17 y 18 de la Ley Hipotecaria), no cabe duda de que es inscribible la escritura de venta otorgada por quien figura como titular del dominio según Registro, por mucho que en su día figuraran presentados –ahora con asientos de presentación caducados– mandamientos de cancelación de cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria de los que pudiera resultar que los adjudicatarios son personas distintas de la ahora vendedora (otros argumentos empleados por el Centro Directivo en este recurso pueden verse en los apartados “PRINCIPIO DE PRIORIDAD. Efectos” y PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Ineficacia del asiento de presentación para justificar la existencia de este principio”).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

14 abril 2009

Protección de los asientos registrales.- Sobre aplicación de este principio en materia de embargos, ver el apartado “ANOTACIÓN DE EMBARGO. Tracto sucesivo”.

30 mayo 2009

Protección de los asientos registrales.- 1. En el supuesto del presente recurso, se plantea el problema de si procede practicar la inscripción de una escritura de constitución de servidumbres otorgadas por personas que, en un momento fueron titulares registrales de los predios dominante y sirviente, pero en el momento en el que se pretende la inscripción, tales predios aparecen inscritos a favor de otras personas, quienes han devenido titulares después de distintas transmisiones.

2. Como ha dicho con anterioridad este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), el artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones. Este principio está íntimamente relacionado con el principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Pues bien, en el supuesto del presente recurso ambos principios son vulnerados ya que la escritura cuya inscripción se pretende aparece otorgada por persona distinta del titular registral, sin que los documentos complementarios presentados por el recurrente sirvan para subsanar este defecto.

3. Además, el principio de tracto sucesivo supone no acreditar, como hace el recurrente, que los otorgantes han sido titulares de las fincas en el momento en que se constituye el gravamen, sino que, según el Registro, lo son en el momento en que se solicita la inscripción, ya que, de lo contrario, se produciría un posible perjuicio causado por indefensión contra los titulares que han inscrito con posterioridad, sin que los gravámenes que ahora se pretenden inscribir tuvieran reflejo registral. Por esta razón, la única forma en que las servidumbres pudieran inscribirse sería que prestaran consentimiento los titulares registrales que figuran como tales en el Registro. A esta conclusión se llega también por el principio de prioridad, ya que, habiendo tenido acceso al Registro un acto dispositivo por el que el titular transmite su dominio, no pueden tener acceso actos (aunque sean anteriores) otorgados por el titular anterior (cfr. artículo 17 de la ley Hipotecaria)

4. El argumento que utiliza el recurrente de que las servidumbres aparentes tienen efecto contra tercero aunque no estén inscritas, no tiene efecto alguno para producir la inscripción, pues su efecto puede ser tenido en cuenta en el caso de un juicio, pero es indiferente a los efectos de lograr la inscripción.

5. Es irrelevante la alegación del recurrente relativa a la Resolución de 11 de octubre de 2005, toda vez que se refiere a un supuesto distinto, pues la alteración intermedia que se había producido entre el título presentado y las fincas afectadas, era una simple agrupación de éstas, sin que estuviera afectada la titularidad de las mismas.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

21 agosto 2009

Protección de los asientos registrales.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Se presentan en el Registro escrituras de aportación a una sociedad de determinada finca en la que, al describirla, se incluye como parte de la misma una rampa de acceso desde la vía pública.

Un colindante presenta también un testimonio de sentencia firme en la que se declara que la expresada rampa no es propiedad de la aportante, pues no ha demostrado dicha titularidad en la acción declarativa del dominio entablada con tal finalidad.

El Registrador deniega la constancia en la inscripción de la finca de la citada rampa como perteneciente a la misma, haciendo constar, por el contrario, el contenido de la sentencia, al margen de la inscripción de la finca. Contra tal denegación se entabla el presente recurso.

Por otra parte, el Registrador hace constar el contenido de la sentencia no sólo al margen de las inscripciones de la finca a que se refiere el recurso, sino también de las colindantes.

2. El recurrente recurre sólo contra la denegación de la constancia en su finca de la rampa de acceso como perteneciente a la misma. Sin embargo, la no pertenencia a la finca de tal «elemento descriptivo» no solamente resulta de una sentencia firme, sino que, además dicha sentencia ha tenido acceso al Registro, como señala el Registrador en su nota de calificación. Pero este hecho, es decir, el hecho de que la sentencia firme que declara la no pertenencia de la rampa expresada a la recurrente haya sido hecha constar en el Registro hace que la impugnación de la calificación exceda del contenido de un recurso. En efecto, el presente recurso, en consecuencia de lo anteriormente dicho, no trata sólo de la no inscripción por parte del Registrador de la propiedad de la rampa, sino que el Registrador ha inscrito el contenido de la sentencia que niega tal propiedad tanto en la finca objeto del recurso, como en las colindantes. Por ello, si se inscribiera la repetida rampa como parte integrante de la finca aportada no sólo se contradiría la sentencia, sino que se introduciría en el registro un dato contrario a otro dato que resulta del mismo Registro, pues figura en un asiento, al haberse hecho constar por nota marginal. Por todo ello, como tal asiento está bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria), es en vía judicial donde debe resolverse la validez o nulidad de los asientos practicados, y, en consecuencia, la procedencia o improcedencia de la calificación efectuada.

3. Por lo que se refiere a la alegación de la recurrente de que ha adquirido la rampa por usucapión, tal afirmación, además de no poder ser apreciada por el Registrador, contradice la sentencia anteriormente expresada que declara que niega expresamente dicha propiedad.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

22 agosto 2009

Protección de los asientos registrales.- 1. Se pretende en virtud de una mera instancia privada la rectificación de distintos asientos relativos a diversas fincas, algunas de las cuales figuran inscritas en la actualidad a favor de terceras personas que no han prestado su consentimiento, si bien la sociedad que insta la rectificación entiende que no se les produce perjuicio.

2. En tales términos no cabe sino confirmar plenamente la calificación del registrador. No resulta fácil entender a qué errores se refiere el recurrente, siendo que además su petición inicial es objeto de posteriores modificaciones. Pero aun cuando efectivamente hubiesen existido tales equivocaciones en inscripciones practicadas –en este caso hace más de veinte años–, es principio esencial de nuestro Registro que los asientos, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los Tribunales, por lo que no pueden ser modificados sin consentimiento de todos sus titulares o en virtud de resolución judicial firme dictada en procedimiento dirigido contra tales titulares. Por eso mismo, el recurso ante esta Dirección General no es el cauce adecuado para las pretensiones formuladas.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

5 enero 2010

Protección de los asientos registrales.- 1. Este recurso versa sobre la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato privado de cesión onerosa de derechos de uso y disfrute sobre determinadas plazas de un aparcamiento subterráneo en régimen de concesión, otorgada judicialmente en rebeldía del demandado. La inscripción se solicita cuando la concesión administrativa y por tanto las fincas adquiridas figuran ya inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona distinta del transmitente y del que fue condenado en la sentencia que se ejecuta, debiéndose considerar además que la demanda de elevación a público del contrato privado de compraventa no fue objeto de anotación preventiva.

Es principio básico de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En consecuencia, estando las fincas transmitidas, inscritas en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los Tribunales a favor de una persona jurídica distinta del anterior titular registral, no podrá accederse a la inscripción del ahora calificado sin consentimiento del actual titular registral, por más que haya sido otorgado por titular anterior de quien trae causa el actual (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria). Esta conclusión no puede alterarse por el hecho de tratarse de un título derivado de un procedimiento judicial, ya que respecto de estos se exige que el titular registral actual haya sido parte en el proceso (artículo 40 de la Ley Hipotecaria) o que se hubiera tomado en su día y estuviera vigente la correspondiente anotación preventiva de la demanda interpuesta (cfr. artículo 71 de la Ley Hipotecaria). Sólo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el artículo 24 de la Constitución Española, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguarda judicial de los asientos registrales, tracto sucesivo y legitimación. Finalmente –en cuanto a los razonamientos de que en otros Registros se ha inscrito–, no puede concluir este Centro Directivo sin manifestar que es, igualmente, principio esencial para la existencia de la seguridad jurídica preventiva que la calificación registral sea independiente y de exclusiva responsabilidad del Registrador que la realiza, no pudiendo quedar, en ningún caso, vinculada por calificaciones de otros Registradores.

Esta Dirección General ha acordado desestimar íntegramente el recurso y confirmar y mantener íntegramente la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

13 enero 2010

Protección de los asientos registrales.- Se vulnera el principio de legitimación cuando falta la intervención del titular registral en un procedimiento de expropiación forzosa. Ver la Resolución en el apartado “EXPROPIACIÓN FORZOSA. Personas que deben intervenir”.

19 abril 2010

Protección de los asientos registrales.- 1. En el supuesto de hecho objeto de recurso el titular registral de la finca registral 8343 de la Pobla de Vallbona solicita se expida certificación literal del estado de cargas de dicha finca, previa cancelación de oficio de las anotaciones de embargo que la gravan, concretamente: letra A prorrogada por la D, letra B prorrogada por la C a favor de Banco de Sabadell y letra E prorrogada por la G a favor del Banco Exterior de España. Funda su solicitud de cancelación en dos motivos: en el caso de la anotación letra E prorrogada por la G, manifiesta el recurrente que afectan a su finca de forma indebida porque el Banco Exterior de España nunca embargó tal finca, existiendo un error que debe rectificarse, razón que le permite solicitar la cancelación; y porque a pesar de haber sido prorrogadas todas las anotaciones, deben considerarse caducadas, por el transcurso de 4 años desde que se anotó su prórroga procediendo su cancelación. El Registrador no expide la certificación por dos razones: no ser posible expedirla sin las cargas, porque los asientos, una vez practicados están bajo la salvaguarda de los Tribunales, y para rectificarlos, debe observarse lo dispuesto en el artículo 40 y 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria, y artículo 314 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Además se deniega la expedición de certificación porque no es procedente la aplicación de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria por haberse prorrogado con anterioridad a la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Éste último defecto no se recurre.

2. El único defecto que es objeto de recurso debe ser confirmado. La anotación preventiva se practicó por resolución judicial sobre una finca procedente por agrupación de otras dos, a pesar de que inicialmente se dirigiera sobre una de las agrupadas, lo que motivó mandamiento judicial subsanatorio. Ello condiciona que al producirse posteriormente la desagrupación de la finca debe producirse un arrastre de la carga a las dos fincas resultantes, una de ellas la finca a la que se refiere la solicitud de certificación. En este sentido es principio registral esencial que los asientos, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley. A tal fin es necesario como regla general el consentimiento de todos sus titulares o en su defecto, resolución judicial firme dictada en procedimiento dirigido contra tales titulares, y sin que en ningún supuesto baste una simple instancia privada por ser también principio básico de nuestro Derecho hipotecario que sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro. Por eso mismo, el recurso ante esta Dirección General no es el cauce adecuado para las pretensiones formuladas.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

7 mayo 2010

Protección de los asientos registrales.- 1. Se debate en este recurso la posibilidad de hacer constar en el Registro de la Propiedad la Sentencia Judicial firme de declaración de nulidad de una licencia de obras, siendo así que el procedimiento no se ha seguido contra los titulares Registrales.

Es preciso hacer constar, con carácter previo, que no estamos en presencia de una anotación preventiva ordenada en un proceso contencioso-administrativo, como afirman la Registradora y la recurrente, ya que la anotación preventiva es una medida cautelar, mientras que en el presente caso, el título cuya inscripción se pretende es una sentencia firme de declaración de nulidad de la licencia de obras.

2. De conformidad con el artículo 19 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, la transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda por tanto subrogado en los derechos y deberes urbanísticos del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.

Los intereses generales urbanísticos de la Administración Pública podrán satisfacerse si ésta se dirige contra el titular registral para hacer efectivas las obligaciones derivadas del planeamiento, puestas de manifiesto –en lo que a este expediente se refiere– en sentencia dictada en la jurisdicción contencioso administrativa.

3. Ahora bien, la cuestión que se plantea en el presente recurso no es tanto determinar el alcance de la sucesión ex lege de los deberes del propietario conforme a la legislación urbanística, sino el grado de intervención que debe tener el titular registral al objeto de que se haga constar en el Registro de la Propiedad la declaración de nulidad de una licencia de edificación por resolución judicial.

4. Como ya dijera esta Dirección General, en su Resolución de 7 de noviembre de 2002, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los Registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto que el Registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido citados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la Sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley hipotecaria.

5. De esta forma, aunque los titulares registrales en el momento de la iniciación de tal procedimiento fueran citados, no se puede dejar indefensos a los titulares actuales, los cuales deberían haber sido advertidos oportunamente de la situación existente –lo que en consecuencia, hubiera evitado su indefensión- si la demanda se hubiera anotado preventivamente, tal y como previene el artículo 67 del Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 3.ª, de 20 de abril de 2004; y Sentencia del Tribunal Constitucional 192/1997, de 11 de noviembre).

6. Es importante destacar que el adquirente de la finca no ha tenido oportunidad de conocer el procedimiento ni a través de la anotación preventiva de la demanda en el Registro, ni a través de un emplazamiento en el procedimiento administrativo ni judicial. No habiéndose instado oportunamente la anotación preventiva de la demanda –pudiendo hacerse–, no puede ahora pretenderse hacer efectiva la sentencia dictada en la jurisdicción contencioso administrativa contra el actual titular registral que no ha tenido participación en el procedimiento.

Como se dijo anteriormente, no quiere esto decir que los intereses generales urbanísticos queden sin protección, sino que la Administración debe iniciar una nueva actuación contra el titular registral con el objeto de acomodar los pronunciamientos registrales a la normativa urbanística, a través de un procedimiento en el que el titular registral sea oído y pueda alegar lo que a su Derecho convenga.

Por eso todavía es procedente la constancia por nota marginal de la declaración de ilegalidad de la licencia de edificación, si bien de conformidad con el artículo 75 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, es necesario que los titulares registrales sean citados en el procedimiento.

Se colige de todo lo anterior que no cabe la inscripción (cfr. art. 51.7, del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo) de la sentencia firme por la que se declare la nulidad de la licencia. Por el contrario, para que tal inscripción hubiera sido posible, habría sido necesaria la participación del titular registral en el procedimiento, como expresamente dispone dicho precepto.

7. No constando en el expediente la citación ni la participación en el procedimiento de los titulares registrales, no procede ahora la práctica de la nota marginal de declaración de ilegalidad de la licencia ni la inscripción de la sentencia firme de declaración de nulidad de la licencia.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

16 julio 2010

Protección de los asientos registrales.- 1. La cuestión a resolver en el presente recurso es la de si se puede cancelar una inscripción en virtud de una instancia privada por la que se alega omisión del trámite de audiencia en el procedimiento de ejecución e incongruencia en el mandato contenido en el auto de adjudicación que causó la inscripción cuya cancelación se solicita -el Registrador, en su nota de calificación, deniega la cancelación solicitada, aunque no el asiento de presentación-.

2. La respuesta debe ser negativa. En efecto, como señala el Registrador en su nota, es doctrina reiterada de esta Dirección General (Vid. resoluciones citadas en los vistos entre otras muchas) que tratándose de inscripciones ya efectuadas y encontrándose los asientos bajo la salvaguarda de los Tribunales, con arreglo al artículo 1.º de la Ley Hipotecaria, su modificación o cancelación sólo podrá realizarse mediante el consentimiento del o de todos los titulares registrales que se encuentren legítimamente acreditados (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o bien mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (Vid. también artículos 82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria). En caso contrario se produciría una situación de indefensión de tal titular, proscrita por la Constitución Española (Cfr. artículo 24).

3. En efecto, como se ha reiterado por este Centro Directivo, no es el recurso contra la calificación de los Registradores el procedimiento adecuado para la revisión de una inscripción practicada, ya que el ámbito de este recurso se circunscribe a las calificaciones del Registrador por las que se suspende o deniega la inscripción solicitada (artículo 66 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

19 julio 2010

Protección de los asientos registrales.- 1. En el presente expediente se discute si procede el reflejo registral de una Sentencia en la que se estima una demanda interpuesta contra el Comisario y Sindicatura de la quiebra del titular registral, en ejercicio de tercería de dominio, por la que se declara que pertenece el dominio al demandante y se ordena que se levante la intervención decretada respecto de dicha finca en la quiebra. La Registradora suspende la inscripción por los siguientes defectos: 1)… 2)… 3)…; 4) Falta de intervención en el procedimiento de B. E. D. C., S.A., a cuyo favor aparece practicada anotación preventiva de derecho hereditario.

6. En cuanto al cuarto de los defectos, no cabe inscribir un derecho contradictorio del titular de la anotación preventiva de derecho hereditario sin que el mismo haya tenido la debida intervención (véase los artículos 24 de la Constitución; artículos 1, 17, 18, 20, 40, 42.6.º, 46 y 82 de la Ley Hipotecaria; y 100, 206 y 209 del Reglamento Hipotecario, así como las Resoluciones de 31 de enero y 18 de diciembre de 2006). En el caso concreto, la atribución de un bien a persona distinta del titular de la anotación preventiva menoscabaría totalmente el derecho de la misma. Dicho menoscabo no podrá admitirse si no se ha señalado por el Juez con la debida intervención del interesado. La falta de dicha intervención, es defecto susceptible de calificación incluso si constara la firmeza de la resolución judicial (artículo 100 del Reglamento Hipotecario y Resolución de 31 de enero de 2006). Por ello, procede igualmente confirmar el defecto señalado por la Registradora.

15 julio 2010

Protección de los asientos registrales.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Se presenta en el Registro Mandamiento judicial en el que, como consecuencia de la ejecución de una Sentencia, cuyo testimonio no se acompaña, se declara:

a) Que don C. B. P. adquirió el pleno dominio de un local comercial perteneciente a una Propiedad Horizontal, en Madrid, y que dicha finca debe inscribirse a favor del citado señor.

b) Que dicho local tiene una superficie superior a la inscrita, debiendo rectificarse la misma.

c) Que determinado local inscrito fue dividido en dos fincas independientes, debiendo hacerse constar tal división en el Registro.

El Registrador suspende la inscripción por los siguientes motivos:

a) Ordenarse operaciones registrales establecidas en una Sentencia que no se acompaña.

b) No demandarse al titular registral, pues el local objeto del pleito aparece inscrito a favor de la sociedad «Vilgon, S.A.» y no a nombre de don F. F. S., doña S. C. P., don F. F. C. y doña M. C. F. C., ignorados herederos de don C. V. L. y doña M. D. J., «Auna Telecomunicaciones» y Comunidad de Propietarios (…) n.º 33 de Madrid.

c) Ordenarse la modificación de la inscripción de un local en propiedad horizontal sin cumplirse los requisitos de modificación del título constitutivo (lo relativo a este defecto puede verse en el apartado “PROPIEDAD HORIZONTAL. Alteración del título constitutivo”).

2. Como pone de manifiesto el Registrador en su nota de calificación, no se ha presentado el título inscribible del que derive la justificación necesaria para modificar el contenido del Registro. En este sentido resulta de los Hechos que ha sido objeto de presentación un Mandamiento, emitido por el Secretario Judicial, del que resultan datos esenciales del procedimiento seguido y de su resultado, pero que no contiene un testimonio completo de la Sentencia cuyo contenido constituiría la materia inscribible.

Resulta de la regulación del procedimiento civil (vid. artículo 149 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) que el Mandamiento es un acto de comunicación procesal dirigido a determinadas personas de cuya actuación depende la ejecución de resoluciones judiciales. Pero el Mandamiento no es título formal en el sentido recogido por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, y así lo confirma el párrafo 1º del artículo 257 de la misma Ley, pues no contiene por sí mismo el título material del artículo 2 susceptible de modificar el contenido del Registro. Y ni siquiera lo es cuando lo que se pretende es que se lleve a cabo un asiento provisional en el Registro, pues el Mandamiento no es más que un vehículo para recoger el título material, tal y como establece el artículo 165 del Reglamento Hipotecario, al ordenar que se inserte la Resolución. Como resulta del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, es la Sentencia firme el título formal que debe ser objeto de presentación en el Registro a fin de, con base en el título material que contenga, modificar el contenido del Registro. Sólo cuando el Mandamiento incluye un testimonio literal de la resolución que contiene el título material susceptible de modificar el contenido del Registro se confunden ambos aspectos pero, como queda dicho, no ha ocurrido así en el supuesto de hecho que ha provocado el presente recurso.

3. Una mínima consideración de economía procesal aconseja sin embargo entrar en las razones de fondo de la nota de calificación y de su impugnación, y en este sentido, es necesario señalar en primer lugar, que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, en su primer párrafo, impide que se tengan en cuenta en este trámite procedimental documentos que no han sido aportados al Registrador, y que éste no ha podido tener en cuenta para la calificación.

Es un principio esencial de nuestro sistema hipotecario que ningún asiento puede ser practicado en el Registro sin consentimiento del titular registral o sin que haya tenido lugar el oportuno procedimiento judicial en el que aquél haya podido disfrutar de la posición prevista en el ordenamiento. Es doctrina de este Centro Directivo que el denominado principio de tracto sucesivo es la expresión registral de aquel principio que, en su vertiente procesal, es a su vez trasunto del principio de tutela judicial efectiva consagrado en nuestra Constitución.

Consecuencia de estos principios es que, extinguida la personalidad jurídica del titular registral, debe, o bien recabarse el consentimiento de aquellos que agotan los intereses patrimoniales derivados de la titularidad (vid. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), o bien dirigir la acción judicial contra ellos a fin de que si lo desean ejerciten las acciones pertinentes en defensa de su derecho.

Y esto es lo que sucede en el caso presente. Tal y como consta en los Hechos, se extinguió la personalidad jurídica de la sociedad que ostenta la titularidad registral sobre un inmueble en el Registro de la Propiedad, por lo que cualquier alteración del contenido del Registro debe llevarse a cabo, bien como consecuencia de la prestación de consentimiento de quienes agotan los eventuales derechos sobre el inmueble, bien por Sentencia firme recaída en procedimiento en que aquellas personas hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento jurídico.

Cuando estas personas son desconocidas, la regulación legal exige que sus eventuales derechos estén representados en debida forma, sin que la llamada genérica e indeterminada a eventuales interesados supla esa necesaria defensa. En aplicación de esta previsión legal, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, como regla general, la llamada a personas ignoradas no implica que hayan sido parte en el proceso ni que hayan podido ejercitar la oportuna defensa de sus derechos lo que supone el incumplimiento del denominado principio de tracto sucesivo.

Ciertamente esta doctrina ha sido elaborada en atención a supuestos de hecho en los que el titular registral, persona física, había fallecido. La identidad de razón es sin embargo meridiana cuando estamos ante un supuesto como el presente en el que la extinción de la personalidad jurídica de una sociedad plantea la cuestión de la defensa de los eventuales derechos de las personas llamadas a suceder en su patrimonio por vía de liquidación.

La afirmación del recurrente de que no es admisible que el Registrador ponga en duda el dominio del actor declarado en Sentencia judicial firme no es aceptable pues en ningún momento la nota de calificación lleva a cabo semejante afirmación; bien al contrario, el Registrador ha sido especialmente cuidadoso al poner de manifiesto que su actuación no implica una revisión de la decisión judicial. Pero es que además, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una resolución que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legimitación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el Registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al Juez.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

15 diciembre 2010

Protección de los asientos registrales.- 1. Son hechos relevantes para le resolución del presente recurso, los siguientes:

Se presenta expediente administrativo, sobre el que ha recaído sentencia firme declarando su validez, por el que se segrega de una finca matriz una porción, cuya inscripción se solicita a favor del Ayuntamiento, como consecuencia del cumplimiento del PERI ordenador de una manzana.

La Registradora suspende la inscripción por no haberse notificado el expediente al titular de una hipoteca que recae sobre la finca matriz objeto de la segregación.

2. Alega el recurrente que la porción que se segrega es un bien de dominio público, por lo que es inembargable, y que la hipoteca constituida, en cuanto a la parcela cuya inscripción se pretende, es nula pues la misma tenía el carácter demanial en el momento en que la hipoteca se constituyó. Sin embargo, tal carácter no resulta del Registro, por lo que es necesaria una previa rectificación del mismo. Para ello, debería haberse iniciado el expediente correspondiente, con objeto de que la parcela que se segrega se hubiera calificado de dominio público y se hubiera liberado de la carga de la hipoteca. De este modo, se habría hecho constar en el Registro esta modificación, con la intervención del acreedor hipotecario, por imperativo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que es un trasunto de la proscripción de la indefensión que deriva del artículo 24 de la Constitución Española.

En tanto no se produzca tal cancelación, el principio de legitimación, plasmado en los artículos 1, párrafo 3.º, y 38 de la Ley Hipotecaria, impide la práctica del asiento solicitado.

3. Sostiene igualmente el recurrente que los artículos 30 y 31 del Real Decreto 1093/1997 se refieren a los titulares registrales de las fincas, y no a los titulares de gravámenes sobre las mismas, pero no tiene en cuenta que de los artículos 29 y 30 del mismo texto reglamentario se deriva la necesaria intervención de los titulares de todos los derechos que recaigan sobre las fincas y que, por imperativo del artículo 29, han de ser cancelados.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

22 febrero 2011

Protección de los asientos registrales.- 1. Se debate en este recurso si se puede inscribir la rectificación -solicitada en instancia privada- de la descripción de una finca sobre la que ha recaído expediente de dominio de reanudación del tracto. En la última inscripción vigente, practicada en virtud de dicho expediente, no se hace constar un corral, que según la recurrente forma parte de la finca. Se pretende la rectificación de la inscripción basándose en una escritura de compra de 1868 de la citada finca, en la que en la parte expositiva se describía con el corral.

2. Hay que distinguir entre inexactitud registral y error del Registro. Inexactitud es toda discordancia entre Registro y realidad (cfr. artículo 39 de la Ley Hipotecaria); el error existe cuando el Registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación, bien material, bien conceptual.

Es evidente que, a veces, un error del Registro se puede rectificar mediante una solicitud. Ahora bien, en el presente caso, aunque pueda existir una inexactitud registral, no existe un error, pues el dato que la recurrente considera incorrecto se tomó, tal y como está, de los títulos que causaron la inscripción -el expediente de dominio de reanudación de tracto-. Por lo que la rectificación deberá practicarse en la forma establecida en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

3. En efecto, resulta que la última inscripción de dominio sobre la finca fue practicada en virtud de expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, siendo el título utilizado en el expediente -para justificar la titularidad del promotor del mismo- una escritura de herencia, otorgada ante el Notario de Burgos, don Carlos Remacha Tejada, el día 13 de enero de 1999, en la que nada se menciona acerca del corral o parte del corral que la recurrente considera estar incluida en la finca.

Resuelto el expediente de reanudación de tracto en los términos que resultan de la última inscripción de dominio vigente, no puede apreciarse la existencia de error que rectificar. El expediente que reanudó el tracto y determinó la inscripción de la finca a favor de la recurrente fue inscrito el 2 de agosto de 2000, sin que el Auto hiciera referencia alguna a ningún corral o parte de él provocando la cancelación de todas las inscripciones contradictorias -las anteriores de dominio (artículo 202 de la Ley Hipotecaria y 286 del Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 97 de la misma Ley).

4. Por ello, más que ante la mera rectificación de un error, lo que se pretende es la alteración del contenido de un asiento registral practicado por Auto judicial recaído en expediente de dominio. No cabe ya rectificar las inscripciones canceladas por el Auto aprobatorio del expediente de dominio, dado el principio genérico de inalterabilidad y salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y los efectos de la cancelación (artículo 97 de la Ley Hipotecaria), aunque queda siempre la posibilidad de inmatricular el corral o la parte del mismo no inscrita por los medios ordinarios.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

7 abril 2011

Protección de los asientos registrales.- El principio de legitimación impide la inscripción de una obra nueva, pese a que se alegue su antigüedad y la inexistencia de expediente de infracción urbanística, cuando en el Registro se ha reflejado anteriormente, mediante nota marginal,  la concesión de la licencia vinculada a una determinada construcción cuyas características son incompatibles con la que se pretende inscribir. La Resolución puede verse en el apartado “OBRA NUEVA. Construcción en suelo rústico”.

26 abril 2011

Protección de los asientos registrales.- 1. En procedimiento judicial seguido entre los hermanos don Pedro y don Francisco M. F. se dicta sentencia de 4 de mayo de 1993 por la que se falla: que don Francisco M. F. es dueño de la finca registral 1.917 del término municipal de Pliego y don Pedro M. F. es propietario de la finca registral 1.924 del mismo término municipal; que la superficie real de la finca de don Pedro M. F. es de 91.580 metros cuadrados, siendo la superficie real de la finca propiedad de don Francisco M. F. la de 74.920 metros cuadrados; que en las fincas propiedad de don Francisco y don Pedro existe una casa y un almacén, cuya propiedad corresponde a don Pedro M. F. en una tercera parte, y a don Francisco M. F. en dos terceras partes; y que se condena a don Pedro M. F. a restituir a don Francisco M. F. la superficie de 21.570 metros cuadrados.

Del Registro resulta que la finca registral 1.917 del término municipal de Pliego se halla inscrita a favor de don Francisco M. F. con una extensión de 60.372 metros mientras que la registral 1.924 fue vendida por don Pedro M. F. a la mercantil «CEFU, S. A.» a cuyo favor está ahora inscrita, en virtud de escritura otorgada con posterioridad a la sentencia, constando, además, que tras la declaración de un exceso de cabida, su superficie actual es de 88.543 metros cuadrados. En ninguna de las dos fincas consta declarada la existencia de casa alguna.

La registradora deniega la inscripción señalando los siguientes defectos: 1.º La finca 1.924 de Pliego aparece inscrita a favor de persona distinta de aquellas que han sido parte en el procedimiento, habiéndose practicado la inscripción en virtud de un título de fecha posterior a la sentencia; 2.º No consta, para la inscripción de los excesos de cabida, que se hayan cumplido los requisitos exigidos por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, existiendo falta de correspondencia entre las superficies declaradas; 3.º En cuanto a la inscripción de la casa y almacén en la proporción señalada en la sentencia, falta la previa inscripción de las correspondientes declaraciones de obra nueva, debiendo declararse la parte material existente en cada finca sobre la misma por quien resulte ser dueño, y cumpliendo los requisitos establecidos en el artículo 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, observándose además falta de claridad en cuanto a la situación de la casa y almacén.

El recurrente alega en su escrito la necesidad de la registradora de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables, sin que le competa calificar su fundamento jurídico, y explica cómo la sentencia ha llegado a concluir lo fallado en la misma

2. El primer defecto debe mantenerse. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. Frente a ello no puede alegarse la limitación del ámbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues, si bien es cierto que los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna. Esta exigencia, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resolución de 12 de febrero de 1998).

En efecto, según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo y 15 y 19 de octubre de 2007, 17 de marzo de 2009 y 16 de agosto de 2010), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro. Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral de actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, a la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción. Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervención legalmente prevista en el procedimiento. En definitiva, en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales, según el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, deben incluirse los obstáculos que surjan del Registro.

A todo ello debe añadirse en el presente caso que el titular registral de la finca 1.924 del término municipal de Pliego a que se refiere la sentencia y que no ha sido parte en el proceso, resulta que lo es en virtud de un título de fecha posterior a la sentencia recaída pero que ha accedido a Registro con anterioridad a ésta, de modo que, no sólo el tracto sucesivo sino muy especialmente el principio de prioridad registral plasmado en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, conduce al cierre señalado por la registradora en la nota. Esto se hubiera evitado de haberse oportunamente anotado la demanda en el Registro de la Propiedad, lo que no consta que fuera instado por el actor.

28 mayo 2011

Protección de los asientos registrales.- 1. Se plantea en el presente recurso la posibilidad de inscribir una rectificación en el Registro sobre el dominio de una parte indivisa de una finca como consecuencia de una sentencia firme, siendo así que la demanda se dirigió contra quienes, por sus apellidos, parecen ser los hijos de los titulares registrales.

2. La registradora atribuye a la documentación presentada el defecto de que es necesario acreditar la circunstancia de que los demandados son herederos de los titulares registrales.

3. Como se ha señalado en Resoluciones anteriores (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento. En este sentido el principio registral de tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entrañar una indefensión procesal patente del titular registral. Esta es la razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o haya tenido, al menos la posibilidad de intervención, en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva desde el punto de vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento.

Por lo tanto entiende este Centro Directivo que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento o juicio en que debiera dictarse, que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación del registrador, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

4. En el presente supuesto, la sentencia se ha dictado en un procedimiento en que han sido demandados quienes parecen ser herederos del matrimonio que es titular registral. Es evidente que esta circunstancia debe acreditarse mediante la aportación de los documentos correspondientes, que no son otros que los establecidos en los artículos 14 y 16 de la Ley Hipotecaria, y 76 de su Reglamento, es decir, el título sucesorio, acompañado de certificados de defunción y últimas voluntades de los titulares registrales.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

1 julio 2011

Protección de los asientos registrales.- Como consecuencia de este principio, no es inscribible la sentencia que ordena la cancelación de determinadas inscripciones si el titular registral de las mismas no ha tenido intervención en el procedimiento judicial. La resolución puede verse en el apartado “CANCELACIÓN. Ordenada judicialmente”.

14 julio 2011

Protección de los asientos registrales.- 1. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si, resultando del registro y de la documentación aportada que una persona fallecida estuvo casada en régimen de gananciales en 1978 y en 2000, ha de aclararse por qué en la adquisición de tres fincas realizada en 1990, figura en el Registro que estaba en régimen de separación de bienes, y, por tanto, las fincas adquiridas se inscribieron sólo a su nombre.

2. No existe ninguna contradicción en afirmar que un matrimonio estuvo casado en régimen de gananciales en 1978 y en 2000, y, en 1990 el régimen matrimonial era el de separación de bienes. Es obvio que, partiendo de un régimen de gananciales, se pudo pactar otro de separación, para volver después al de gananciales, que, por otra parte se afirma que es el último que tuvo el matrimonio.

3. No puede aceptarse como defecto que el notario autorizante haya partido de la situación registral de los bienes, por la simple sospecha de que en el documento presentado se afirmó un régimen de separación no existente. El registrador no puede fundar la calificación en sospechas más o menos creíbles, y, como dice el recurrente, no alcanza su labor calificadora a la averiguación de la entera vida económica-capitular de un matrimonio.

4. El Notario ha partido del principio de legitimación, que hace presumir la exactitud registral. La publicidad de los asientos, garantizada por los artículos 1.3 y 38 de la Ley Hipotecaria, impone tal premisa, que es la correcta, salvo que se alegue y pruebe una inexactitud registral, que, en principio, requiere pronunciamiento judicial, por estar los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales.

5. En todo caso, y como también dice el recurrente, los comparecientes agotan todos los derechos sobre los bienes a que se refiere el recurso, y engloban todos los intereses existentes sobre dichos bienes, por lo que, de acuerdo con el artículo 1058 del Código Civil y las Resoluciones de esta Dirección General de 16 de diciembre de 2002 y 27 de noviembre de 2003, pueden hacer la partición en la forma que tengan por conveniente, siempre que no exista discordancia entre la forma de adquisición y la naturaleza que se atribuye a los bienes en la partición (cfr, Resoluciones de 24 de septiembre y 18 de noviembre de 1998).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificación del registrador.

21 julio 2011

Protección de los asientos registrales.- 1. Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir una escritura de compraventa otorgada por el anterior titular registral y presentada en el Registro cuando la finca transmitida se halla inscrita a favor del adjudicatario del procedimiento administrativo de apremio seguido en la Tesorería General de la Seguridad Social contra dicho transmitente.

2. El recurso debe ser desestimado. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, los principios regístrales de legitimación y tracto sucesivo recogidos en los artículos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, obligan a denegar la práctica de asientos sobre una finca derivados de un título que, cuando se presenta en el Registro, aparece inscrita a favor de persona distinta de aquella que otorga el título presentado. No pueden ser estimadas las alegaciones del recurrente relativas a la prioridad del título con respecto al embargo que motivó la adjudicación posterior a favor del titular registral actual, o con respecto a la actuación del transmitente o su enriquecimiento injusto, o las relativas a la situación posesoria existente sobre la finca, pues no habiendo hecho uso el interesado en su momento de la posibilidad de inscribir a su favor la compra realizada en 2005 (cfr. artículos 2, 3, 6, y 17 de la Ley Hipotecaria) -con lo que hubiera evitado la anotación de embargo e inscripción de la adjudicación posterior (cfr. artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria)-, ni ejercitado la oportuna tercería de dominio en el expediente de apremio administrativo tramitado en la Tesorería General de la Seguridad Social (cfr. artículos 132 a 135 del Real Decreto 1415/2004, de 11 de junio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social), y estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales de Justicia (cfr. artículo 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), sólo cabe su rectificación o modificación con el consentimiento del actual titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) o mediante sentencia firme dictada en el procedimiento judicial correspondiente directamente entablado contra él, circunstancias ambas que en el presente caso no constan. Y ello sin perjuicio del derecho que asiste a los interesados para ventilar y contender entre sí ante los tribunales de Justicia acerca de la validez o nulidad de los títulos en virtud de los cuales se hubiera practicado o debiera practicarse la inscripción.

3. También desde la perspectiva jurídico-procesal debe mantenerse el mismo criterio. La regulación legal de la tercería de dominio (vid. en el ámbito de la recaudación ejecutiva de la Seguridad Social los artículos 132 a 135 del Real Decreto 1415/2004, de 11 de junio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social), presupone que en caso de embargo de un bien ajeno al deudor, el verdadero dueño que quiera obtener su liberación debe acudir al proceso de ejecución reclamándolo en tercería de dominio y obtener resolución declarativa favorable, quedando entre tanto suspendido el apremio; y además, deberá hacerlo antes de ser consumada la venta de los bienes o de su adjudicación en pago y entrega al rematante (cfr. artículo 132.2.a) del citado Real Decreto, concordante con el artículo 594 n.º 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). De esta regulación se desprende, inequívocamente, que los presupuestos o apariencias de titularidad que posibilitaron el embargo (la apariencia de titularidad que el Registro proclamaba a su favor) han de ser mantenidos, en beneficio del rematante, en tanto no sean desvirtuados en el propio procedimiento en que se decretó el embargo (del mismo modo que esa apariencia registral de titularidad posibilitó el embargo y su anotación, igualmente ha de posibilitar la inscripción del rematante si no fue oportunamente impugnada en el propio procedimiento). Aunque es cierto que tales apariencias de titularidad no pueden reputarse inatacables en favor del rematante por el solo hecho de haber adquirido su derecho mediante una enajenación derivada de un procedimiento administrativo de apremio (nadie puede adquirir derechos de quien no los ostenta, y no siendo dueño el deudor ejecutado tampoco podrá serlo el rematante, a salvo siempre lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria), también lo es que, al menos, ha de gozar aquél de la posición defensiva que le proporciona la titularidad registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), correspondiendo a quien contradiga la apariencia derivada de la misma, la carga de la iniciativa procesal. Además, concurriendo los requisitos del citado artículo 34 de la Ley Hipotecaria, la adquisición del rematante o adjudicatario será irreivindicable. Así lo confirma el artículo 594 n.º 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme al cual «El embargo trabado sobre bienes que no pertenezcan al ejecutado será, no obstante, eficaz. Si el verdadero titular no hiciese valer sus derechos por medio de la tercería de dominio, no podrá impugnar la enajenación de los bienes embargados, si el rematante o adjudicatario los hubiera adquirido de modo irreivindicable, conforme a lo establecido en la legislación sustantiva», y ello, como añade el número 2 del mismo precepto, sin perjuicio de las acciones de resarcimiento o enriquecimiento injusto o de nulidad de la enajenación.

Pues bien, frente a este claro esquema legal -en el que tan armoniosamente se concilian los intereses de todas las partes interesadas: deudor, rematante, verdadero dueño- es obvio que no puede admitirse que pueda ser alterado en el seno de un procedimiento como el registral, que no es contradictorio y en el que el rematante y actual titular registral no tiene posibilidad de alegación y prueba en favor de su derecho, por lo que de practicarse la inscripción pretendida por el recurrente se produciría una flagrante vulneración del principio constitucional de la tutela judicial de los derechos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), del que es expresión registral el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

4. Por otra parte, y ya desde la perspectiva estrictamente registral, se confirma igualmente este criterio. La consideración de que el proceso de apremio administrativo y su resultado -el remate- han de verse inutilizados en beneficio de una adquisición que aun siendo anterior al embargo e incompatible con él, pretende su acceso al Registro después, resulta absolutamente incompatible con uno de los postulados básicos que rigen esta institución cual es el de la prioridad (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria). En efecto, por virtud de este principio, el título que primero accede al Registro, determina, por esta sola razón, el cierre registral respecto de cualquiera otro que aun siendo anterior, resulte incompatible con él. Es indiferente que el título que primero accedió al Registro sea de peor condición que el incompatible, y que, en definitiva, haya de ceder ante él, pues mientras la inscripción de aquél subsista, este otro verá cerrado su reflejo registral y, puesto que aquella inscripción queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria), es obvio que será al titular incompatible a quien corresponderá la carga de impugnar judicialmente aquélla.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación registral en los términos que resultan de los fundamentos de Derecho anteriores.

25 agosto 2011

Protección de los asientos registrales.- 1. En el presente expediente se plantea recurso contra la «inscripción negativa del traslado de la hipoteca constituida» sobre la finca que a la recurrente pertenece, a la finca adjudicada a los restantes condueños. Entiende, pues, la recurrente que el registrador debió trasladar la hipoteca al historial correspondiente a la finca adjudicada, tras la extinción del condominio preexistente, a los otros condueños y liberar de tal carga a la finca a ella adjudicada.

2. En la escritura calificada no se contiene petición alguna al respecto ni tal petición se hizo, en modo alguno, al registrador. Más al contrario, la recurrente entiende que tal actuación debió hacerse de oficio.

3. Sin entrar a valorar, por no ser cauce adecuado, si de haberse producido la petición esta podría haberse atendido, habida cuenta de la falta de intervención del titular registral de la hipoteca, es lo cierto que la petición no puede prosperar. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, manifestada en las Resoluciones citadas en los «Vistos», que no cabe interponer recurso contra las calificaciones positivas, en virtud de las cuales el registrador ha practicado los asientos correspondientes.

4. Ello es así, no solo porque el recurso sólo cabe contra calificaciones negativas en virtud de las cuales el registrador no accede a la inscripción solicitada como prescribe expresamente el artículo 324 de la Ley Hipotecaria; sino también porque los asientos, una vez practicados, cualquiera que sea la forma en que lo haya hecho el registrador, están bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria). De otro modo se estaría permitiendo la rectificación de asientos registrales por un cauce que no es el legalmente previsto en los términos del artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

Por ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

16 abril 2012

Protección de los asientos registrales.- 1. Se plantean por parte del mismo recurrente sendos recursos contra notas de calificación del registrador de la propiedad de Álora. Es doctrina de este Centro Directivo que al tratarse del mismo recurrente y existir práctica igualdad de los supuestos de hecho y contenido de las notas de calificación, pueden ser objeto de acumulación y objeto de una sola Resolución (vide Resolución de 5 de marzo de 2005).

2. Se debate en este expediente la solicitud de cancelación de un asiento de inscripción de obra nueva terminada, solicitud que lleva a cabo el alcalde-presidente de una localidad a raíz de que se le haya notificado por el registrador de la Propiedad la práctica de dicho asiento de conformidad con lo previsto en el artículo 54 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

3. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, de conformidad con la regulación del recurso contra la calificación de los registradores de la Propiedad, es objeto exclusivo del mismo la calificación recaída a los efectos de suspender o denegar la práctica del asiento solicitado (artículos 19 bis, 66, 325 y 326 de la Ley Hipotecaria). Es igualmente doctrina reiterada de este Centro Directivo, que de conformidad con las determinaciones legales, una vez practicado un asiento el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

4. A la luz de esta doctrina es claro que el recurso no puede prosperar pues, practicado el asiento por el que se declara una obra nueva terminada, el mismo se halla bajo salvaguardia judicial y no es posible, en el estrecho y concreto ámbito de este expediente, revisar como se pretende la legalidad en la práctica de dicho asiento. No procede por tanto entrar en la extensa argumentación del registrador en su nota para justificar la válida práctica en su día del asiento de obra nueva terminada, como no procede entrar en la argumentación del alcalde-presidente de la corporación municipal para mantener lo contrario; las cuestiones relativas a la validez o nulidad de la inscripción practicada han de ser ventiladas en el procedimiento legalmente establecido y no en el presente que, como queda dicho, tiene limitado su conocimiento a la calificación negativa emitida por el registrador que no puede sino ser confirmada por el exclusivo motivo de que no cabe alteración del contenido del Registro sino con consentimiento del titular registral o por medio de resolución judicial firme o por los trámites previstos para la rectificación de errores en su caso.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

17 mayo 2012

Protección de los asientos registrales.- Sobre la aplicación de este principio  a un mandamiento que ordena la cancelación de determinada inscripción, cuyo titular ha sido demandado, pero que impide la cancelación de asientos posteriores cuyos titulares no han tenido intervención en el procedimiento, ver el apartado “CANCELACIÓN. De derechos sin el concurso de sus titulares”.

24 mayo 2012

Protección de los asientos registrales.- 1. El primer problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si puede inscribirse una sentencia en la que no ha intervenido el titular registral. La contestación ha de ser forzosamente negativa, pues, como ha dicho reiteradísimamente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos») considerando los artículos 24 de la Constitución, 20 de la Ley Hipotecaria, 100 y 140 del Reglamento Hipotecario y la doctrina de este Centro Directivo en la materia, sólo cabrá llevar a cabo las inscripciones solicitadas en tanto el procedimiento se haya seguido contra el titular registral. Si no es así, la falta de tracto sucesivo es uno de los aspectos que el registrador puede y debe calificar, En efecto, la falta de intervención en el procedimiento de los titulares registrales produce indefensión, por lo que atenta contra los principios de tutela judicial efectiva y sus corolarios registrales de legitimación y el anteriormente dicho de tracto sucesivo.

Es principio básico de nuestro sistema registral, derivado del constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), la exigencia del consentimiento auténtico del titular registral, por sí o por sus legítimos representantes, para la inscripción de cualquier acto que le afecte, o en su defecto que haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento por sí, o por sus herederos legalmente acreditados. Exigencia que se hace efectiva a través del control que sobre los títulos inscribibles realiza el registrador conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento en consonancia con los principios de legitimación registral y tracto sucesivo proclamados por los artículos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria. Y que no solo responde a la protección de los derechos del titular registral salvaguardados jurisdiccionalmente (cfr. artículos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), sino también a las exigencias derivadas de nuestro sistema constitucional de seguridad jurídica preventiva proclamado en el artículo 9 número 3 de la Constitución de protección de los terceros que contratan confiados en los pronunciamientos registrales y de los efectos que el ordenamiento jurídico atribuye a la inscripción de sus derechos (artículos 38, 32, 34 de la Ley Hipotecaria).

5 junio 2012

Protección de los asientos registrales.- 1. Tres son las cuestiones que se debaten en este expediente. La primera relativa a si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el testimonio de una sentencia cuando resulta que uno de los titulares registrales no ha sido parte en el procedimiento. La segunda si cabe inscribir la porción adjudicada al condómino actor de la acción de división sin que resulten los datos de identificación previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. La tercera hace referencia a si es posible, en su caso, llevar a cabo lo anterior sin que resulte acreditada la obtención de la licencia prevista en la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma de Castilla y León. El último defecto señalado en la nota de calificación (número 3) no ha sido discutido por el recurrente en ninguno de los apartados de su escrito por lo que esta Dirección General no se pronunciará al respecto (a continuación se transcriben los fundamentos de derecho relacionados con la primera cuestión; las otras dos se examinan en los apartados “DESLINDE. Sentencia que ordena la práctica de un asiento” y “SEGREGACIÓN. Necesidad de licencia urbanística”).

3. El primer motivo de recurso no puede ser acogido pues resultando del registro que una de las personas que ostenta una titularidad sobre la finca en pro indiviso no ha sido parte en el procedimiento resulta infringida la previsión del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Como ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, al menos, haya tenido la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el registro haya sido emplazado en el procedimiento. Pues en caso contrario surge un obstáculo del registro que impide la inscripción, conforme a los artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Nada obsta a lo anterior las alegaciones del recurrente sobre el fallecimiento del titular registral y sobre los títulos que justificarían el adecuado enlace entre la titularidad que proclama el registro y las personas demandadas en el procedimiento, pues la resolución del presente expediente ha de basarse exclusivamente en los documentos presentados al tiempo de la calificación registral. De donde se sigue que no han de ser tenidos en cuenta ahora los documentos no aportados en aquel momento pues la eventual subsanación de los defectos apuntados por el registrador tiene su momento procedimental oportuno y no procede en vía de recurso (cfr. artículos 323, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de enero de 2006, 21 de mayo de 2007, 18 de enero de 2010 y 11 de febrero de 2012).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

14 junio 2012

Protección de los asientos registrales.- 1. Dos son las cuestiones que se plantean en este recurso a las que se refiere la nota calificadora del registrador y el Ayuntamiento recurrente. La primera de ellas es si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el convenio urbanístico y acta administrativa de entrega de bien inmueble al Ayuntamiento o se requiere escritura pública. Y la segunda es si no habiéndose inscrito hasta la fecha los citados documentos fechados en el año 2003 y habiéndose inscrito en el año 2009 una hipoteca y una anotación de embargo sobre el inmueble, puede inscribirse la cesión pactada como libre de cargas en virtud de los citados documentos del año 2003 pero presentados en el año 2011 (la primera de las cuestiones señaladas por el centro directivo puede verse en el apartado “URBANISMO. Convenio urbanístico: título inscribible”).

3. Por lo que se refiere a la segunda cuestión, tiene relación con el principio de inoponibilidad de los derechos inscritos frente a los no inscritos a que se refieren los artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes. Cuando transcurren más de ocho años desde que se otorgó el acta administrativa hasta la presentación en el Registro de la Propiedad para su inscripción, puede suceder que se presenten en el período documentos relativos a derechos reales que son objeto de inscripción por razón de los principios de tracto sucesivo, prioridad e inoponibilidad de los títulos inscritos frente a los no inscritos. La seguridad del tráfico jurídico requiere atenerse a lo que resulta de los asientos registrales y a la publicidad que de éstos resulta. La hipoteca y la anotación preventiva de embargo inscritas antes de la presentación de los documentos administrativos resultantes del convenio urbanístico no pueden ser afectados o cancelados dentro del procedimiento registral, pues han accedido al Registro con anterioridad y son terceros respecto a lo que no consta inscrito en el Registro. Las alegaciones de nulidad a que se refiere el recurrente son ajenas al procedimiento registral mientras no se declaren por los tribunales, pues los asientos del Registro se presumen exactos y están bajo la salvaguardia de los tribunales mientras no se declare su inexactitud. Por ello, no constando en el Registro cuando los titulares de la hipoteca y de la anotación de embargo inscribieron sus respectivos derechos, la presentación de ningún convenio urbanístico ni ninguna adquisición por parte del Ayuntamiento, no pueden quedar afectados por ninguna inscripción posterior.

4. Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto no pueden consignarse en el Registro circunstancias que puedan afectar a los derechos inscritos con anterioridad, pues sería contrario a lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria y por ello, el artículo 17 de la propia Ley Hipotecaria cierra el Registro a derechos que no se hayan presentado oportunamente en el Registro, es decir, con anterioridad a los que ya se inscribieron. En el presente caso, se produce un doble obstáculo para la consignación de determinadas circunstancias del título que se pretende inscribir. Por una parte, la expresión de que la finca se transmite libre de cargas, que no puede admitirse dado lo dispuesto en el artículo 51.7ª del Reglamento Hipotecario, en que es obligado consignar en la inscripción el arrastre de las cargas derivadas de anteriores asientos, como son la hipoteca y anotación de embargo citadas. Y por otro lado, tampoco puede consignarse en el Registro que la cesión del inmueble a favor del Ayuntamiento se hace con el carácter de bien demanial de servicio público, pues esa caracterización afecta igualmente a los titulares inscritos con anterioridad sin que hayan teniendo intervención en los actos o expedientes de los que resulta tal calificación.

Las consideraciones anteriores impiden inscribir la cesión tal como resulta de los documentos presentados y concretamente como bien libre de cargas y como bien de demanial de servicio público.

Ello plantea el problema adicional de si es posible la inscripción parcial en este caso, es decir, si puede inscribirse la cesión del local al Ayuntamiento sin consignar el carácter del bien ni que esté libre de cargas. Para que se pudiera plantear esta posibilidad, tendría que recaer el correspondiente acuerdo del Ayuntamiento en ese sentido, pues la inscripción parcial requiere el consentimiento del interesado, que en este caso es el afectado por la exclusión de tales circunstancias en el asiento. Como dicha cuestión no ha sido planteada en este recurso, queda pendiente de si interesa al adquirente la inscripción parcial, si la solicita ante el registrador y de si éste, dentro del procedimiento registral de calificación, la considera adecuada o no.

En virtud de lo anterior, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación en los términos que resultan de los fundamentos de Derecho que preceden.

11 junio 2012

Protección de los asientos registrales.- 1. En el presente caso la cuestión planteada versa sobre la denegación de una escritura de elevación a público de un contrato verbal de compraventa de un inmueble otorgado por la autoridad judicial, junto con el comprador, en sustitución procesal de la parte vendedora, de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. A los efectos de esta resolución, debe partirse de los siguientes hechos relevantes:

–La escritura presentada solemniza un contrato verbal de compraventa en el que la autoridad judicial sustituye al vendedor condenado a dicho otorgamiento. Se trataba de dar ejecución a una sentencia firme (de 19 de julio de 1999) proveniente de los autos 554/98 en la que había sido emplazado el vendedor (don P. T. D.) y en la que se le condenaba a otorgar escritura pública del inmueble concernido, «y en caso de que no lo hiciere, se ejecutará a su costa».

–Iniciada la ejecución, el demandado y condenado don P. T. D., fallece en el año 2004. Después de diferentes vicisitudes procesales, entre las que se incluye el emplazamiento a los herederos del finado don P. T. D., se otorga la escritura cuya inscripción se deniega.

–En la escritura, de conformidad con la nota informativa registral que se acompaña, se dice que la finca en cuestión aparece inscrita a nombre de don J. P. T. D. (hijo del demandado). Éste había adquirido dicha finca, previa segregación de otra (la 36528) que a su vez se había formado por agrupación de otras dos (6554 y 34750), que fueron vendidas al titular registral, mediante escritura de compraventa de 15 de octubre de 1999, por el demandado don P. T. D. y su esposa.

–Con fecha trece de octubre de 2008 se dictó un auto, dentro del procedimiento 19/2008, tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Santa Cruz de Tenerife, e iniciado por don H. T. D. contra el titular registral, don P. J. T. D., mediante el que se desestimó la demanda «por ser la pretensión del actor idéntica a la suscitada en los autos 554/98 del Juzgado de Primera Instancia número 2 de La Laguna», que es la causa del otorgamiento cuya inscripción se deniega.

2. El recurso debe ser desestimado. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo recogidos en los artículos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, obligan a denegar la práctica de asientos sobre una finca derivados de un título que, cuando se presenta en el Registro, aparece inscrita a favor de persona distinta de aquélla que otorga el título presentado. En este sentido, resulta imprescindible para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que previamente haya sido inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos (vid. párrafo primero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria). La consecuencia de la falta de este requisito es incuestionable, pues el párrafo segundo del mismo precepto es inequívoco al disponer que «En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los registradores denegarán la inscripción solicitada».

3. Esta conclusión no puede alterarse por el hecho de tratarse de un documento derivado de un procedimiento judicial, ya que respecto de estos títulos rige la misma exigencia: es preciso que el titular registral actual haya sido parte en el proceso (artículo 40 de la Ley Hipotecaria) o que se hubiera tomado en su día y estuviera vigente la correspondiente anotación preventiva de la demanda interpuesta contra el mismo (cfr. artículo 71 de la Ley Hipotecaria). El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, y esta exigencia en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita. La única excepción a esa regla general viene establecida el artículo 20 párrafo último, de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, que permite que se trabe anotación preventiva sobre un bien, a pesar de que su titular no sea parte en el correspondiente proceso siempre que concurra doble requisito para que ello sea posible: a) que se trate de procedimientos criminales, lo cual concurre en el presente caso; y, b) que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento

4. Asimismo, debe destacarse que la comprobación de la concurrencia de dicho presupuesto entra dentro del ámbito más propio de la calificación registral, aun en los casos en que el documento presentado sea de origen judicial. Como no podía ser de otra manera, de conformidad con el correspondiente mandato constitucional (artículos 117 y 118 de la Constitución Española), la doctrina de este Centro Directivo ha sido constante a la hora de reconocer que el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan. Este principio se concreta en el artículo 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que sólo deja a salvo de este deber de cumplimiento de las resoluciones judiciales, que no requieran despacho de ejecución, el supuesto de que existan obstáculos derivados del propio Registro, articulándose de este modo la coordinación de aquel mandato de sujeción a las decisiones judiciales con la consecuencia impuesta por el principio constitucional de tutela judicial efectiva, a fin de evitar la indefensión, con el efecto de excluir la eficacia de las sentencias, y por ello de las escrituras autorizadas en ejecución de las mismas, respecto a las titularidades inscritas, si quienes las ostentan no han sido debidamente emplazados en el proceso correspondiente. Este es el sentido que se desprende, y en el que debe interpretarse y aplicarse, del artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

Por ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

12 julio 2012

Protección de los asientos registrales.- 1. En el caso objeto del presente recurso se pretende la inscripción de la compraventa de una finca que aparece inscrita a favor de persona distinta del transmitente. En el escrito de recurso el recurrente manifiesta que la realidad registral no se corresponde con la extrarregistral, que él es el titular de la finca vendida y que el historial de determinadas fincas registrales no se corresponde con la realidad, por lo que solicita la inscripción a su favor de la finca y la rectificación correspondiente en las otras. La registradora deniega la inscripción por falta del requisito del tracto sucesivo.

2. El recurso debe ser desestimado. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo recogidos en los artículos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, obligan a denegar la práctica de asientos sobre una finca derivados de un título que, cuando se presenta en el Registro, aparece inscrita a favor de persona distinta de aquella que otorga el título presentado. En este sentido, resulta imprescindible para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que previamente haya sido inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos (vid. párrafo primero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria). La consecuencia de la falta de este requisito es incuestionable, pues el párrafo segundo del mismo precepto es inequívoco al disponer que «en el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada».

3. Frente a ello no pueden ser estimadas las alegaciones del recurrente relativas a que la titularidad registral de la finca vendida y de otras no se corresponde con la realidad extrarregistral, y ello por dos órdenes de motivos. En primer lugar, porque conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. No pueden por tanto tenerse en cuenta a la hora de resolver el recurso documentos no presentados para su calificación (cfr. Resoluciones de 30 de mayo de 2003, 18 de febrero y 29 de diciembre de 2005 y 23 de enero de 2006), por lo que en este recurso no puede entrarse en el examen de la documentación aportada junto con el escrito del recurso que no fue objeto de presentación en el Registro para su calificación. Y, en segundo lugar, porque el principio de legitimación registral, según la formulación legal que del mismo se contiene en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, impone que a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Esta presunción legal queda reforzada en virtud del principio de la salvaguardia judicial de los asientos del Registro, asientos que producen «todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley» (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por tanto, estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales de Justicia (cfr. artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), sólo cabe su rectificación o modificación con el consentimiento del actual titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) o mediante sentencia firme dictada en el procedimiento judicial correspondiente directamente entablado contra él, circunstancias ambas que en el presente caso no constan.

Finalmente, es cierto que este Centro Directivo ha admitido en diversas Resoluciones (10 de marzo y 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005 y 19 de junio de 2010) la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación antes apuntado, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido. Pero tampoco esta excepción permite en este caso acoger favorablemente el recurso, pues ni de la documentación presentada con el recurso puede resulta que haya sido satisfecha la condición de quedar probada de modo absoluto y de forma fehaciente el error padecido (o el conjunto de los errores que parecen haberse producido en cascada en este caso), ni dicha documentación puede ser ahora tenida en cuenta por razón de la delimitación del objeto del recurso en los términos que resultan del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, antes indicado. Y todo ello sin que ahora deba prejuzgarse, por no ser objeto de este expediente al ser cuestión ajena a la calificación recurrida, sobre si la rectificación habrá de ser también consentida por (o la acción judicial entablada contra) todos los titulares registrales pretéritos o sólo por los actuales titulares registrales del dominio y demás derechos sobre las fincas afectadas por el error o inexactitud registral.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

13 julio 2012

Protección de los asientos registrales.- 1. La única cuestión que ahora ha de debatirse es la de si procede hacer constar en el Registro la nulidad de un título que provocó una inscripción, cuando las fincas fueron transmitidas, previas las segregaciones correspondientes en algunos casos, a personas que no han intervenido en el procedimiento, y dándose la circunstancia de que, si bien en su día se tomó anotación preventiva de demanda, la misma no está vigente en la actualidad, por haber caducado.

2. Es evidente en el caso debatido, y así se expresa en el auto cancelatorio, y ha resuelto en múltiples ocasiones este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos») que los asientos posteriores que traen causa de una inscripción cuyo título determinante ha sido declarado nulo, no pueden ser cancelados como consecuencia de un procedimiento en el que no han intervenido los titulares respectivos: Así se infiere claramente: del principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución Española), de la eficacia «inter partes» de la sentencia (artículo 1252 del Código Civil), del principio registral de salvaguardia judicial de los asientos (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de los titulares respectivos o la resolución judicial en juicio declarativo contra ellos entablado (cfr. artículo 40 párrafo 2.º de la Ley Hipotecaria), y así lo confirma el propio párrafo final de este artículo últimamente citado y, en armonía con él, el 220 del mismo texto legal, cuando señala que la rectificación de un asiento en ningún caso puede perjudicar a los que durante su vigencia adquirieron derechos a título oneroso y de buena fe. Ahora bien, sentado lo anterior, ha de decidirse si respecto de una inscripción de dominio que ya no está vigente, por haber sido transmitida e inscrita la finca a favor de un tercero, puede hacerse constar la sentencia de nulidad del título que motivó aquel asiento, y a este respecto, si bien la idea de una información registral más precisa, pudiera llevar a la solución positiva, no puede desconocerse que, siendo el Registro una institución de protección del tráfico y, por tanto, una institución a favor de terceros, sólo tiene sentido la inscripción de actos de transcendencia real actual (cfr. artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria), máxime cuando se proclama que las inscripciones se extinguen frente a terceros por la transferencia del derecho inscrito (cfr. artículo 76 de la Ley Hipotecaria). Si a ello se une la confusión que ello provocaría indudablemente, así como la inadecuación de las normas que regulan la mecánica registral (el mismo espacio de los folios), al reflejo de negocios o actos de puro alcance histórico, habrá de convenirse en la conveniencia de la solución negativa, máxime cuando no es descaminado considerar que quien consultara el Registro sin tener adecuados conocimientos jurídicos, podría sacar la conclusión de que la titularidad actual inscrita se halla viciada o amenazada de impugnación, lo que conduciría a conculcar de hecho los principios de salvaguardia judicial de los asientos y legitimación (artículos 1, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria).

3. La única forma de que el resultado de un proceso pueda hacerse efectivo en perjuicio de terceros es la correspondiente anotación de demanda, que da a conocer la pendencia del juicio correspondiente. Ahora bien: si tal anotación no se ha tomado, o si, como ocurre en el presente supuesto, ha sido cancelada, la sentencia no puede hacerse eficaz en perjuicio de tercero.

4. La recurrente señala que las transmisiones efectuadas lo han sido a personas interpuestas, pero tal aseveración no puede ser apreciada por el registrador, sino sólo en un procedimiento judicial en que tales personas hayan sido parte.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

13 julio 2012

Protección de los asientos registrales.- Si el interesado considera que se ha producido un error en la extensión de algún asiento, al estar éste bajo la protección de los tribunales, no cabe su rectificación por vía de recurso, sino que debe seguirse el procedimiento establecido para la rectificación de errores. La resolución puede verse en el apartado “RECURSO. Improcedencia”.

21 julio 2012

Protección de los asientos registrales.- 1. En el presente caso la cuestión planteada versa sobre la denegación de la inscripción de un derecho de propiedad sobre la porción de una finca registral declarado mediante sentencia judicial firme, que se ordenaba a través del correspondiente auto que contenía el oportuno mandamiento de inscripción. La finca sobre la que recaía la referida porción de terreno (de donde previamente había de segregarse) no tenia existencia registral actual, toda vez que había sido objeto de agrupación con otra, dando lugar a una nueva finca, que posteriormente se dividió en varias, y que desde el año 2006 figura inscrita a nombre de persona distinta de los demandados en el referido procedimiento judicial que culmina con el auto cuya inscripción se rechaza.

No consta que se haya solicitado, ni practicado, anotación preventiva de demanda.

2. El recurso debe ser desestimado. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, recientemente en Resolución de 12 de julio del corriente, los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo recogidos en los artículos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, obligan a denegar la práctica de asientos sobre una finca derivados de un título que, cuando se presenta en el Registro, aparece inscrita a favor de persona distinta de aquella que otorga el título presentado. En este sentido, resulta imprescindible para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que previamente haya sido inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos (vid. párrafo primero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria). La consecuencia de la falta de este requisito es incuestionable, pues el párrafo segundo del mismo precepto es inequívoco al disponer que «En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada».

3. Esta conclusión no puede alterarse por el hecho de tratarse de una resolución judicial, ya que respecto de éstos títulos rige la misma exigencia: es preciso que el titular registral actual haya sido parte en el proceso (artículo 40 de la Ley Hipotecaria) o que se hubiera tomado en su día y estuviera vigente la correspondiente anotación preventiva de la demanda interpuesta contra el mismo (cfr. artículo 71 de la Ley Hipotecaria). El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, y esta exigencia en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita. La única excepción a esa regla general viene establecida el artículo 20 párrafo último, de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, que permite que se trabe anotación preventiva sobre un bien, a pesar de que su titular no sea parte en el correspondiente proceso siempre que concurra doble requisito para que ello sea posible: a) que se trate de procedimientos criminales, lo cual concurre en el presente caso; y, b) que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

3 agosto 2012

Protección de los asientos registrales.- 1. Los claros términos del párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria no dejan lugar a dudas y ha de confirmarse la nota de calificación. Porque los asientos del Registro en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los tribunales, lo que significa una exposición del principio hipotecario de legitimación registral o de presunción de exactitud; esto supone, que los asientos producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos por la Ley, lo que se exalta en los artículos 38 y 39 de la Ley Hipotecaria.

2. Así pues, en este caso, el único procedimiento para la rectificación del asiento, es el mencionado por la registradora en la nota de calificación, esto es el establecido por la letra d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria. Por lo tanto, la rectificación derivada de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, precisará el consentimiento del titular o en su defecto resolución judicial dictada en el procedimiento correspondiente.

3. Además, el documento presentado no es documento hábil, desde el punto de vista formal, para la práctica de ningún asiento registral. El artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige que los títulos inscribibles estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento público auténtico expedido por la autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que determinen los reglamentos. Este documento no se encuentra entre los casos que por determinación de la Ley, excepcionalmente acceden al Registro en documento privado si bien con firma legitimada por notario.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar, en todos sus extremos, la nota de calificación.

4 septiembre 2012

Protección de los asientos registrales.- 1. Practicadas en el Registro varias anotaciones de prohibición de disponer sobre fincas inscritas a nombre de una sociedad mercantil, en tanto se averigua la relación de la titular registral con el condenado en procedimiento penal, la sociedad titular solicita la rectificación consistente en denegar las anotaciones realizadas.

2. Hay que partir, como aserto primario y sustancial que, de conformidad con lo establecido en el párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria, los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que sólo dichos tribunales pueden declarar la nulidad de un asiento. Y no sólo ello es así, sino que, además, debe ser en procedimiento dirigido contra todos aquellos a quienes tal asiento conceda algún derecho (artículo 40 «in fine» de la Ley Hipotecaria).

Además, este Centro Directivo ha declarado con anterioridad (cfr. Resolución de 18 de octubre de 2007, entre muchas otras) que el recurso a esta Dirección General sólo puede interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias del asiento solicitado. No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del registrador por la que se extiende el correspondiente asiento; por ello, admitirse por esta Dirección General la rectificación de errores que pretende la anulación de un asiento, sería lo mismo que admitir el recurso contra una inscripción realizada.

3. Por otro lado, existe error cuando al realizar la inscripción se escriben unas palabras por otras o se equivocan conceptos, pero no cuando, correcta o incorrectamente, se practica un asiento. Pero, aunque existiera error, en el presente caso sería error de concepto, por lo que, para su rectificación, sería necesario el consentimiento de la persona favorecida por el asiento o, en su defecto, resolución judicial, con lo que volveríamos a los mismos requisitos que se exigen en el fundamento anterior.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

26 octubre 2012

 

[1] La aplicación de este principio es básica en la resolución de infinidad de recursos, en los que se trae a colación, en primer lugar, el artículo 24 de la Constitución española –posterior a esta Resolución-, así como los artículos 1, 20, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria. Por esta razón, sólo se citan a continuación algunas de las muchas Resoluciones que podrían incluirse bajo este epígrafe.

[2] El Registrador pudo haber añadido como defecto que la instancia privada, en este caso, según el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, no era título inscribible, pese a estar legitimada notarialmente.

[3] La prohibición a que se refiere la Dirección General estaba contenida en los artículos 1319 y 1320 del Código Civil, que sólo permitían el otorgamiento de capitulaciones matrimoniales antes de celebrarse el matrimonio.

[4] Aunque en otros casos parecidos la solución ha sido la misma, la Dirección ha afirmado en ellos no sólo que no procedía la cancelación, sino que el recurso era improcedente, porque lo que se pretendía era la rectificación del Registro y no revisar una calificación. Pueden verse, entre otras, las Resoluciones de 7 de marzo de 1998, 11 de junio de 1991, y las de 9 y 19 de junio de 1999. En el caso presente, además, podía haberse añadido que tampoco era procedente la cancelación por no ser título inscribible la instancia privada, si bien es cierto que el Centro Directivo tiene que ceñirse a la nota de calificación discutida y en ella no figuraba este defecto.

[5] En este caso pudo haberse impedido la calificación y el subsiguiente recurso negándose a practicar el asiento de presentación. Así ocurrió en el caso que motivó la Resolución de 2 de marzo de este mismo año, que puede verse en el apartado “ASIENTO DE PRESENTACIÓN. De documentos privados”.

[6] Esta resolución fue anulada por auto de 25 de octubre de 2005, del Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Barcelona, confirmado por sentencia de 26 de septiembre de 2006, de la Audiencia Provincial de Barcelona, publicada en el B.O.E. de 8 de marzo de 2008.

[7] Los problemas a que se refiere el Centro Directivo en los apartados 2 y 3 se examinan bajo los títulos “DOCUMENTO JUDICIAL. Otorgado en rebeldía” y “PROPIEDAD HORIZONTAL. Cuota de participación”.