PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Es inscribible una escritura de constitución de hipoteca que se presentó en el Registro con anterioridad al Auto judicial que declara la incapacidad del deudor, sin perjuicio de que puedan los interesados acudir a los Tribunales ordinarios para ventilar la nulidad del título.
26 mayo 1965
Efectos.- Habiéndose presentado los siguientes títulos y por este orden: 1. Mandamiento de embargo sobre bienes inscritos a favor de persona distinta del deudor. 2. Ejecutoria que en virtud de sentencia transfiere la propiedad de tales bienes a favor del deudor. Y 3. Escritura de venta otorgada por el deudor a favor de otra persona con anterioridad a la fecha en que se ordenó el embargo, procede denegar la anotación e inscribir los dos últimos títulos; porque aplicando el principio de prioridad, que exige el despacho de los documentos por orden cronológico de presentación, no procedería la anotación por estar los bienes embargados a nombre de terceros adquirentes distintos del deudor.
18 marzo 1972
Efectos.- Aunque en una futura reforma reglamentaria se plantease la posibilidad de que la suspensión o prórroga de un asiento posterior, que es título previo para uno anterior, debiera producir la prórroga de éste, no es menos cierto que la actual legislación hipotecaria sólo contempla el caso de la prórroga o suspensión de los asientos posteriores al prorrogado, y al ser totalmente excepcionales estos casos de prórroga, no puede por analogía el Registrador aplicarlos a supuestos distintos de los expresamente indicados en la normativa legal vigente. En consecuencia, si presentada una escritura de hipoteca en primer lugar y en fecha posterior las siguientes: a) De adquisición de la finca por el hipotecante. b) y c) De constitución de otras dos hipotecas a favor de distintas personas (habiéndose retirado estas tres escrituras para pago del impuesto); y d) De aportación de la finca a una sociedad; como consecuencia de la doctrina expuesta al principio se canceló por transcurso del plazo legal el asiento de presentación de la escritura de hipoteca presentada en primer lugar por no haberse inscrito durante su vigencia la que debía haber sido previa, pero que fue posterior en el Diario, o sea, la de adquisición del dominio por el hipotecante, la cual se retiró primero para pagar el impuesto y después para subsanar defectos, con lo cual se prorrogaron los asientos de presentación posteriores, cuyos títulos, una vez inscrita la adquisición, fueron a su vez inscritos. Como el último de estos títulos fue de aportación de la finca a un tercero distinto del primer hipotecante, cuando se presentó nuevamente la primera escritura de hipoteca fue correcta la calificación registral que denegó la inscripción por aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
11 marzo 1978
Efectos.- Habiéndose presentado un mandamiento de anotación de quiebra en base a una resolución aún no firme, cuando se encontraba pendiente de calificación una escritura de hipoteca, aunque el Registrador debe tener en cuenta asientos del Diario que pueden motivar la cancelación de inscripciones, lo cierto es que la falta de firmeza de la resolución y el carácter provisional que tendría la anotación de quiebra obligan a que se despache el primer título presentado (el de hipoteca), puesto que, además, al quedar afectada la inscripción de hipoteca por la posterior anotación, se impide la aparición del tercero protegido por la fe pública registral, al tiempo que queda salvaguardado el derecho del acreedor hipotecario. A mayor abundamiento, si para cancelar un asiento de inscripción se requiere, de acuerdo con el artículo 82 de la Ley, que la resolución judicial que lo ordene sea firme, idéntico criterio habrá de seguirse para denegar la inscripción de un título presentado cuya validez todavía no está afectada por una resolución judicial firme.
2 octubre 1981
Efectos.- Con independencia de la prioridad que en la realidad tenga un crédito sobre otro -cuestión que ha de decidirse a través de un procedimiento judicial o por acuerdo entre los interesados-, desde el punto de vista registral la preferencia entre créditos anotados se resuelve de acuerdo con el principio de prioridad. Por tanto, caducada una anotación de embargo, no es posible cancelar ya, en base a la misma, una anotación posterior, porque ha pasado a tener rango de primera.
28 septiembre 1987 y 7 julio 1989
Efectos.- Teniendo en cuenta en el despacho de documentos el orden riguroso de su presentación, es evidente que, cancelada una anotación de embargo y vendida la finca a persona distinta del deudor, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria impedirá, por exigencias del tracto sucesivo, la posibilidad de rehabilitar la anotación anterior, pues los artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria impiden retrotraer los efectos de la inscripción más allá del momento de presentación del título correspondiente.
3 noviembre 1987
Efectos.- Presentada una escritura de venta, retirada para el pago del Impuesto y vuelta a presentar -vigente aún el asiento de presentación- habiéndose presentado mientras tanto un mandamiento ordenando la práctica de una anotación de prohibición de enajenar, en virtud del principio de prioridad, que concede preferencia a los títulos que ingresan primero respecto a los posteriores y exige su despacho por el orden de presentación, es forzoso concluir que debe ser inscrita la escritura de venta, pues por otra parte, aunque la prohibición de enajenar produce un cierre del Registro para los actos dispositivos del titular, no impide la inscripción de los anteriores a la anotación.
7 febrero 1989
Efectos.- Presentada una escritura de venta y, días después, mandamiento de embargo de la misma finca dirigido contra el vendedor, el principio de prioridad exige, una vez subsanado el defecto que impedía inscribir la venta, el despacho de aquel documento, con lo cual, inscrita la finca a nombre de persona distinta del deudor, el principio de tracto sucesivo es motivo para denegar el mandamiento. Todo ello sin perjuicio de que los interesados puedan acudir a juicio para ventilar la validez del documento de venta.
2 marzo 1962
Efectos.- El supuesto de hecho es el siguiente: 1) Existe una anotación de embargo letra A. 2) A continuación, certificación de cargas para el procedimiento de la anterior. 3) Posteriormente se practica anotación de embargo letra B, derivada de procedimiento administrativo de apremio seguido por la Seguridad Social. 4) En la ejecución del embargo de la anotación letra A se adjudica la finca y se expide mandamiento de cancelación. El Registrador cancela la anotación letra A y deniega la cancelación de la practicada con la letra B por considerar que goza de la prelación ordenada por el artículo 1924 del Código Civil. La Dirección revoca la calificación por considerar que la prelación atribuida a los débitos a la Seguridad Social es una cualidad del crédito que se traduce en una preferencia para el cobro, que no transforma la naturaleza personal del crédito y que sólo juega en los casos de concurrencia con otros créditos o, en el caso de ejecución aislada del crédito anterior, si se interpone tercería de mejor derecho. El embargo goza en sí mismo de eficacia real y por ello, cuando entre en colisión con otras mutaciones jurídico-reales u otros embargos, esta concurrencia ha de regirse por la regla del prior tempore respecto a los actos constitutivos de aquél y de éstas, pero sin que puedan interferirse los planos personal y real trasvasando a los embargos concurrentes las preferencias entre los créditos respectivos; así resulta del objeto de la institución registral y de su inadecuación a la protección de las preferencias de créditos, que precisan para su actuación de una declaración judicial que las reconozca. Por tanto, ni el embargo altera la naturaleza personal del crédito que lo motiva convirtiéndolo en real, ni éste confiere a aquél su preferencia, sino que cada uno conserva la suya propia, que se desenvolverá en su plano respectivo y por las vías al efecto articuladas en el ordenamiento jurídico vigente.
15 diciembre 1994
Efectos.- Hechos: se presenta en el Registro una escritura por la que una sociedad, representada por un apoderado, vende una finca a otra sociedad, representada por otro, si bien ambos han sido nombrados por dos Administradores mancomunados, que lo son de la sociedad vendedora y compradora; posteriormente, se presenta un mandamiento de anotación de demanda contra la sociedad vendedora; por último, se presenta escritura por la que se ha elevado a público el acuerdo de ratificación adoptado por las Juntas universales de ambas sociedades. Se confirma la calificación denegatoria de la inscripción de la compraventa por estimarse que existe autocontrato desde el momento en que los poderes utilizados dependen de la voluntad del común representante orgánico, que incluso especificó la finca que sería objeto de la compraventa, por lo que el acto aparece decidido por unas mismas personas. La consecuencia del autocontrato es la nulidad de lo actuado y, si bien es posible la ratificación por el representado, es evidente que la misma no puede retrotraer su eficacia al tiempo de la celebración del autocontrato cuando ello perjudique los derechos o legítimos intereses de tercero. El resultado es que habiéndose presentado con anterioridad a la ratificación el mandamiento dictado en procedimiento entablado contra la sociedad vendedora, ha de despacharse en primer lugar este mandamiento, de acuerdo con el principio de prioridad. [1]
2 diciembre 1998
Efectos.- Hechos: 1) Se presenta en el Registro una escritura de venta. 2) Durante la vigencia del anterior asiento, se presenta mandamiento ordenando la suspensión de la inscripción de dicha venta como consecuencia de procedimiento criminal por estafa y falsedad en la adquisición anterior a la venta presentada. 3) Se declara por sentencia firme la nulidad de la venta anterior a la que ha sido objeto de presentación. 4) El Registrador deniega la inscripción de la venta por no ser la finca propiedad de la vendedora, al haber sido declarado nulo el título que motivó la inscripción a su favor. La Dirección entiende que la suspensión procede cuando lo que se pretende es evitar la inscripción de la propia transmisión presentada por constituir dicha transmisión un posible acto delictivo, pero no cuando se trata de un título otorgado en favor de un subadquirente de quien intervino en el negocio que puede ser declarado nulo y que, calificado conforme a la situación registral existente al tiempo de su presentación en el Registro, habría sido inscrito, lo que podría convertir a su beneficiario en tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En consecuencia, declarada la nulidad del título del actual titular y ordenada la cancelación de la inscripción a favor del mismo, la relatividad de la cosa juzgada impide que tal nulidad pueda hacerse efectiva contra el adquirente que no fue parte en el procedimiento, como consecuencia de lo cual la forma correcta de actuar, por virtud de los principios de prioridad y tracto sucesivo, será la de practicar primeramente la inscripción del título presentado en primer lugar, pues la suspensión ya ha sido levantada, y cancelar la inscripción a favor de la anterior titular registral, cancelación cuyo alcance contra el nuevo titular será el determinado por los artículo 34, 40 y 220 de la Ley Hipotecaria, siendo su aplicación competencia exclusiva de los Tribunales de Justicia.
27 mayo 1999
Efectos.- Hechos: inscrita una finca en virtud de sentencia, con posterioridad se presentan, por este orden, los siguientes documentos: 1) Escritura de venta otorgada por el titular registral. 2) Auto judicial que ordena suspender la ejecución de la inscripción que motivó la sentencia. La calificación registral suspende la inscripción de la escritura de venta, por no ser definitiva la sentencia que causó la inscripción a favor del vendedor, y la Dirección resuelve lo contrario porque el comprador ha adquirido de persona que, en el momento de su adquisición y de presentación del título en el Registro, no tenía ninguna limitación en su titularidad, aparte de que el comprador no tuvo intervención en el procedimiento en el que se acordó la suspensión de la ejecución. El principio de prioridad se considera esencial en la resolución de este recurso y se repite que la doctrina de que si bien deben tenerse en cuenta, en la calificación de un documento, otros que pueden haberse presentado con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, no debe llevarse al extremo de la desnaturalización del principio de prioridad, obligando al Registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título.
8 mayo 2002
Efectos.- No es inscribible la escritura de venta de una finca cuando, al presentarse en el Registro, se ha inscrito otra venta (de fecha posterior) a favor de distinta persona, pues inscrito un título traslativo del dominio no puede inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible respecto de la misma finca, según el artículo 17 de la Ley Hipotecaria.
11 septiembre 2002
Efectos.- Presentados sucesivamente dos títulos contradictorios y, después, un tercero que puede ser complementario del primero, los efectos del principio de prioridad sobre este último pueden verse, más adelante, en el apartado “Presentación sucesiva de títulos contradictorios”.
9 abril, 3 junio y 19 julio 2003
Efectos.- Ver, más adelante, el epígrafe “Presentación sucesiva de títulos contradictorios”.
23 junio 2003
Efectos.- Como consecuencia del principio de prioridad, el Registrador ha de despachar los documentos referentes a una finca por el orden de su presentación, salvo el caso de que la inscripción de un documento presentado posteriormente sea presupuesto para la del documento presentado con anterioridad. Con este argumento se confirma la calificación que suspende la inscripción de la escritura de venta de un piso perteneciente a una propiedad horizontal, en la que se hace constar que la división horizontal ha sido modificada por otra escritura que no afecta a la descripción del piso que se transmite. Además de lo dicho al principio, como el título primeramente presentado está retirado, no puede el Registrador saber con certeza en qué medida puede afectar el documento anterior al posterior.
8 noviembre 2003
Efectos.- 1. Inscrita una finca por mitad y pro indiviso a nombre de dos cónyuges sujetos al Derecho Civil especial de Cataluña, se anota un embargo sobre la mitad indivisa perteneciente al marido y, cuando ya consta expedida la certificación de cargas, se inscriben: la venta de la mitad indivisa perteneciente a la mujer a favor del marido; la declaración de obra nueva de un chalet realizada por éste; y la venta de una mitad indivisa del chalet y del usufructo de la otra mitad a personas distintas. Todas estas inscripciones –en las que se dice que la finca «…está gravada directamente… con el embargo de que trata la anotación letra D…»– se practican en virtud de escrituras de fecha muy anterior a la anotación de embargo que se presentan conjuntamente en el Registro.
El Registrador suspende la inscripción del auto de adjudicación al acreedor de la mitad indivisa embargada porque, según afirma, no puede deducir cuál de las dos inscripciones, la que refleja la transmisión del dominio de una mitad indivisa de la finca o la que refleja la transmisión del usufructo de la otra mitad indivisa, debe cancelarse.
3. Respecto del fondo del asunto (falta aquí un párrafo que la Dirección dedica al contenido que debe tener el informe del Registrador), ha de tenerse en cuenta que en nada afecta a la inscripción del testimonio del Auto de aprobación del remate la circunstancia de que los asientos posteriores a la anotación de embargo se originen en escrituras de fecha anterior a la de la propia anotación.
Puesto que no consta en el Registro que se haya interpuesto tercería de dominio, el embargo es eficaz (artículo 594 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y, conforme a los artículos 175-2.ª del Reglamento Hipotecario (redactado según el Real Decreto 1368/1992, de 13 de Noviembre) y 674 de la Ley procesal, lo que procede es la cancelación de esas inscripciones. También las Resoluciones de esta Dirección General de 23 de marzo y 5 de mayo de 1.993 expresaron que, desde el punto de vista registral, debía jugar el principio de prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria y su efecto de cierre registral con independencia de que el título posterior sea de mejor derecho, si bien admitieron, por analogía con el artículo 71 de la misma Ley, la inscripción posterior de ese título pero sin perjuicio del derecho del anotante.
Por lo demás, el artículo 594 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite todavía que esos titulares ejerciten acciones de resarcimiento, enriquecimiento injusto o de nulidad de la enajenación.
4. Por lo que se refiere al hecho de que, al inscribirse la venta de la mitad indivisa de la finca perteneciente a la mujer a favor del marido se expresara que la parcela estaba gravada con el embargo objeto de la referida anotación preventiva, y esta situación se arrastrara en los asientos posteriores, no corresponde aquí señalar si ese es el momento en que se comete error, ni cuando resulta irreversible e impide su rectificación conforme a los artículos 40 c) de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 217 –si no se entienden aplicables los artículos 211 y 212 de la misma Ley.
Reconocido por el Registrador que el auto de adjudicación reúne los requisitos de forma y fondo exigibles para su inscripción, parece evidente que esta viene exigida por el imperativo de cumplir las resoluciones judiciales firmes (artículo 24 de la Constitución) y de la propia naturaleza de la anotación de embargo dirigida a asegurar la sujeción del bien embargado a las resultas de un procedimiento judicial. No cabe entender que, por consecuencia de la situación registral que ha quedado reflejada, surja un obstáculo –artículo 100 del Reglamento Hipotecario– que impide la inscripción de la adjudicación contenida en el Auto. El propio Reglamento enumera en su artículo 140 cuales son esos obstáculos que pueden surgir del Registro: Que la finca no esté inscrita o que lo esté a nombre de otra persona. Y a ellos deben sumarse los que pudieran derivarse la aplicación de los artículos 17, 20, 21, 26 y 27 de la Ley Hipotecaria. En cualquier caso no puede erigirse en la categoría de obstáculo la mera consideración de que el cumplimiento del Auto podría conllevar una consecuencia indeseada que, además deriva de un error que no puede producir otras consecuencias que las que procedan en el campo de la responsabilidad de sus autores.
5. En conclusión son inscribibles tanto el auto de adjudicación como la venta ulterior por parte del Banco de Sabadell a la sociedad recurrente.
En lo que se refiere al cumplimiento del mandamiento cancelatorio, no corresponde a esta a Dirección General en el presente expediente (cfr. artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria) resolver si todos los asientos posteriores o sólo algunos deben cancelarse por contradictorios con la inscripción del auto de adjudicación, pues esta decisión debería adoptarse en un posible recurso ante la decisión del Registrador de no cancelar unos u otros.
En hipótesis, podría plantearse como cuestión si procede la cancelación de todos los asientos posteriores (artículos 175-2.ª del Reglamento hipotecario y 674.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) o sólo de los contradictorios entendiendo compatible la inscripción de la declaración de obra nueva (cfr. Resolución de 30 de Noviembre de 2004 y, por analogía con la hipoteca, artículo 134 de la Ley Hipotecaria) como admite el Registrador en su calificación.
Tampoco puede resolverse en este momento si deben cancelarse los dos asientos de transmisión del dominio y del usufructo sobre cada una de las mitades indivisas de la finca, o sólo uno de ellos; ni, en este caso cual sería el criterio para la elección teniendo en cuenta que, aunque pudiera preconizarse la subsistencia del asiento más antiguo por aplicación del principio de prioridad en el Registro, en este caso se añade la dificultad de ser idéntica la fecha y hora de presentación de ambos documentos (cfr. artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria y 422 del Reglamento).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.
19 marzo 2005
Efectos.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso, los siguientes:
a) Con fecha dos de Septiembre de dos mil cuatro, se presentó en el Registro de la Propiedad de Utrera-1 copia auténtica de la escritura otorgada ante el Notario de Morón de la Frontera (Sevilla) Don José Andujar Hurtado, el día 4 de agosto de 2004 (número de protocolo 479), en la que don Manuel Poley Ruiz y su esposa doña María Rocío Gómez Roldán vendieron a don José López Díaz y doña María del Carmen Chaves Pérez, quienes adquirieron para su sociedad de gananciales, mil partes indivisas de las dieciséis mil novecientas sesenta y una partes indivisas con veinticinco décimas de parte indivisas en las que se considera dividida la finca registral 1689 (Municipio de Los Molares) de dicho Registro, siendo aquella resto de finca matriz tras segregación y venta formalizada. En la escritura, las partes hacían constar que, con el acto de enajenación, ninguno de ellos adquiría el uso individualizado de una parte de la finca objeto de dicha escritura, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 66.1.B de la Ley de 17 de diciembre de 2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía.
b) Con anterioridad, el 18 de agosto de 2004, se había presentado en dicho Registro (asiento 265, al folio 132 del Diario 147) certificación administrativa que provocó, el 18 de octubre de 2004, la práctica de anotación preventiva de incoación de expediente de infracción urbanística, anotación preventiva de embargo y prohibición de disponer prevista en el artículo 79 párrafo 5.º del Real Decreto 1093/97 de cuatro de Julio.
c) El registrador deniega la inscripción de la escritura de compraventa presentada por tres defectos: falta de licencia urbanística o en su caso la declaración de innecesariedad; por la prohibición de disponer establecida, y por falta de título previo.
d) A ello alegan los recurrentes en el recurso interpuesto, que la prioridad la tiene el asiento de presentación del documento público instrumental –sic-de la transmisión efectuada por las partes intervinientes, resultando el principio fundamental inspirador de la seguridad jurídica que otorga nuestra Legislación Hipotecaria, dado que, consecuentemente con lo establecido en el artículo 145 del Reglamento Hipotecario, en relación con los artículos 26 y 42 de la Ley, no se pretende la inscripción de actos posteriores sino anteriores a los que hubiere recaído anotación.
Que expresamente se reflejaba en la escritura que no se adquiría el uso individualizado de ninguna parte de la finca y que no cabe mantener que la venta de cuotas de participación indivisa, sin atribución de uso individualizado de parte alguna, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.
Concluía indicando que, en lo atinente a la falta de título previo de adquisición, nada cabía alegar, al resultar requisito indispensable para la inscripción posterior.
e) La Alcaldesa Presidente del Ayuntamiento de Los Molares, al amparo de lo dispuesto en el párrafo 5.º del artículo 327 de la Ley Hipotecaria alegó que la presentación de la Certificación que motivó la práctica de la anotación preventiva era anterior a la de la (fecha de) presentación para inscripción de la compraventa y que, pese al tenor del pacto expreso de no adquisición de uso individualizado que se plasmó en la escritura, los hechos se encargaban de evidenciar todo lo contrario, en tanto que los informes y documentos de la Policía Local y Oficina Técnica Municipal demostraban que tales hechos eran constitutivos de parcelación ilegal.
Que la anotación preventiva de prohibición de disponer traía causa del expediente sancionador incoado al vendedor, siendo una consecuencia del mismo.
3. Por lo que se refiere a los efectos que ha de desplegar la anotación preventiva practicada en 18 de octubre de 2004, es indudable que la prioridad tabular viene determinada, al disponerlo así el artículo 24 de la Ley Hipotecaria, por la fecha del asiento de presentación. Cosa distinta, por el contrario, es determinar el efectivo alcance de la prioridad de la anotación en orden a la forma en que la misma cierre, o no, el Registro. Tratándose de las anotaciones preventivas de prohibición de disponer que traigan su causa en resolución administrativa (cfr. artículo 26.2 de la Ley Hipotecaria con carácter general y art. 79, párrafo 5.º del R. D. 1.093/97 de 4 de julio «sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística», en el caso de la presente resolución), el efecto de cierre registral viene claramente determinado por el tenor del artículo 145 del Reglamento Hipotecario, que lo restringe a los actos dispositivos que se hayan realizado con posterioridad a la práctica de la misma anotación; no respecto de los anteriores. Algo, por lo demás, plenamente consecuente con la naturaleza instrumental de la anotación preventiva que despliega sus efectos frente a terceros –no se olvide-como enervante de la fe pública del Registro.
Por consiguiente, no teniendo reflejo tabular dicha anotación preventiva (siquiera en el Libro Diario) al tiempo del otorgamiento de la escritura de venta, sino tiempo después, aquella no puede provocar el cierre registral respecto de dicho título, por lo que, en este concreto apartado, la nota de calificación debe de ser revocada (la cuestión relativa a la necesidad o no de licencia puede verse en el partado “URBANISMO. Disciplina urbanística).
7, 8 y 18 abril 2005
Efectos.- 1. En este expediente se impugna la calificación por la que el Registrador rechaza la inscripción de determinada escritura de compraventa porque el poder alegado por quien actúa en nombre de la sociedad vendedora consta revocado mediante una escritura otorgada con anterioridad a la compraventa y cuya copia, aportada al Registro durante el plazo de calificación, ha causado nota marginal del asiento de presentación.
2. Según la reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003 y 2 de enero y 5 de marzo de 2005), el defecto, tal como ha sido expresado, no puede ser mantenido. En efecto, cuando el artículo 18 de la Ley Hipotecaria ordena al Registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificación son no sólo el título principal sino también los documentos complementarios, conexos o relacionados objeto, por su presentación simultánea, del mismo asiento de presentación, o aportados después mediante un asiento vinculable (como pudiera ser, normalmente, una nota marginal) al asiento causado por el título principal. Lo que ocurre en el presente caso es que la copia de la escritura de revocación del poder alegado no sería, en este sentido, un documento presentado que, aportado después, pudiera reconducirse al mismo asiento que el título principal mediante otro asiento vinculable al mismo, dada su radical incompatibilidad. El asiento de presentación del título principal (igual que los demás asientos del Registro) está bajo la salvaguarda de los Tribunales y debe desplegar sus naturales efectos, sin que quepa su rectificación ni operación registral que lo desvirtúe sin consentimiento del beneficiado por dicho asiento o disposición judicial. Por ello, la nota marginal relativa a la citada copia de la escritura de revocación del poder era improcedente. No obstante, una vez practicada dicha nota no puede tener mayor alcance que el de un eventual asiento de presentación propio e independiente que fuera incompatible con el anterior relativo a la escritura de compraventa; y respecto de este alcance cabe recordar que, como ya señalaran la Resolución de 8 de mayo de 2002 y otras anteriores citadas en los Vistos de la presente, «dado el alcance del principio de prioridad, básico en nuestro sistema registral, la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados, y si bien es cierto que es doctrina de este Centro que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad-». Cabe concluir, por todo ello, que la copia de la escritura de revocación de poder aportada durante la vigencia del asiento de presentación de la escritura de compraventa no puede ser tomado en cuenta como medio de calificación del título previamente presentado y con el que resulta incompatible.
3. No existiendo así en el momento de su presentación en el Registro ningún otro asiento anterior que impida su inscripción, la calificación de la escritura presentada habrá de atenerse, pues, a lo que resulte de ella, a la hora de enjuiciar si la representación de la vendedora ha quedado o no debidamente acreditada. Si el Notario ha cumplido con las exigencias dimanantes del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, al reseñar la escritura de poder –cuya copia autorizada se le haya exhibido-que acredite las facultades representativas del apoderado e incorporar un juicio de suficiencia de tales facultades, cabe estimar que la tenencia por el representante del título representativo permite presumir, en principio, su vigencia. Si no hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura, contrarios a la presunción de legalidad que su autorización comporta en cuanto a la representación de los otorgantes, y hubo, no obstante, una revocación previa del poder, ello no presupone necesariamente que ésta deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (según el artículo 1738 del Código civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del título otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues «mala fides superveniens non nocet»), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral.
A mayor abundamiento, y al margen de la ya descartada posibilidad de tomar en consideración el documento a través del cual se pretende desvirtuar la existencia de la representación alegada en el presente caso, debe tenerse en cuenta que, a la hora de decidir si una eventual notificación de la revocación del poder, o, en su caso, la inscripción de la revocación en el Registro Mercantil, son circunstancias que excluyen o no la buena fe del apoderado o su contratante, modalizando o no la oponibilidad registral, los Tribunales de Justicia son los competentes para resolver dicha cuestión, ponderadas las circunstancias del caso. Pero se trata de una materia ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido ámbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de la escritura calificada sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, todo ello sin perjuicio, como es lógico, de la posible revisión judicial en un vía en la que los interesados podrán impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopción de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de obtener un cierre registral, de obtener una resolución que ordene oportunamente la anotación de la demanda o la prohibición de disponer.
4. Por último, limitado el objeto del recurso gubernativo a las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la calificación del Registrador (artículo 326 de la Ley Hipotecaria), no procede decidir ahora si la omisión en la escritura calificada de la expresión de extremos tan esenciales como la exhibición del documento auténtico del que deriven las facultades representativas alegadas así como el juicio notarial de suficiencia de las mismas referido al concreto negocio jurídico documentado, impide la inscripción, pues tal omisión –que, por lo demás, podría en su caso ser subsanada ex artículo 153 del Reglamento Notarial-habrá de ser objeto de la pertinente calificación por parte del Registrador (sin perjuicio de su eventual responsabilidad disciplinaria –cfr. artículo 127 del Reglamento Hipotecario-).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
24 octubre 2005
Efectos.- En el presente recurso se plantea si cabe volver a practicar una anotación preventiva de embargo sobre dos fincas registrales con el rango que primitivamente ostentaban, dado que las mismas y sus respectivas prórrogas, practicadas estas con arreglo a la normativa vigente con anterioridad a la entrada en Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, habían sido objeto de cancelación por caducidad, a instancia del titular registral, al expedirse certificación registral, practicándose la cancelación por la Registradora en cumplimiento de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de veintiuno de julio de dos mil cinco, de carácter vinculante, que vino a establecer la caducidad de las anotaciones de embargo prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil si hubieran transcurrido cuatro años desde su entrada en vigor si, con anterioridad, no se hubiese solicitado la prórroga de las mismas.
1. En primer lugar, el principio de prioridad registral sancionado en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, impide no solo dar rango preferente a un título presentado con posterioridad a otro título ya inscrito sino también reponer el rango registral de los asientos cancelados, más aun cuando conforme al artículo 97 del mismo cuerpo legal «cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera». En este sentido, de acuerdo con la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de marzo de 1999, el rango registral de cualquier título que acceda al Registro viene dado exclusivamente por la fecha del asiento de presentación respectivo, y su alteración requiere en todo caso el consentimiento del titular del derecho pospuesto. Asimismo, es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado que producida la caducidad de una anotación preventiva de embargo, se produce el consiguiente avance de rango de los asientos posteriores (vease, entre otras, Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 28 de junio y 28 de noviembre de 2001).
No obstante, si bien es claro el carácter automático y radical de la caducidad de las anotaciones, nada impediría el restablecimiento de una anotación preventiva de embargo ya cancelada por caducidad siempre y cuando así se ordene en sentencia firme dictada en procedimiento seguido contra los titulares de derechos afectados por tal restablecimiento (veáse Resoluciones de 21 de enero de 2005 y 11 de febrero de 2006). Pero el recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para obtener la reviviscencia de una anotación preventiva de embargo prorrogadas antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil y ya cancelada por caducidad, ya que dicho recurso tiene por exclusivo objeto las calificaciones por las que se suspende o deniega la practica de los asientos solicitados y, por tanto, es preciso para su rectificación, bien el consentimiento de sus titulares, bien la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo, dado que extendido un asiento, incluido, obviamente los de cancelación, la situación resultante queda bajo la salvaguardia de los Tribunales, produciendo todos sus efectos mientras mientras no se declare su inexactitud, conforme al artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria.
2. La aplicación del principio de prioridad registral en nuestro ordenamiento es independiente del criterio mantenido por la Dirección General de los Registros y del Notariado acerca de la posibilidad o no de cancelación por caducidad de las anotaciones preventivas de embargo prorrogas antes de la entrada en vigor de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta última cuestión ha sido ya definitivamente resuelta por este Centro Directivo, en la línea con la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de Diciembre de 2000, no sólo en la Resolución alegada por el recurrente de 21 de febrero de 2006 sino también en otras anteriores, entre ellas la de 30 de noviembre de 2005, y ha sido reiterada en numerosas ocasiones hasta la presente fecha, por todas, la de 14 de junio de 2006.
3. Asimismo, sin perjuicio de lo dispuesto en el número anterior, conviene poner de manifiesto que el título presentado y calificado, el mandamiento judicial de fecha 18 de abril de 2006 que ordena el restablecimiento de la anotación caducada, no acompaña resolución judicial alguna, sino que se limita a ordenar la practica de las anotaciones preventivas canceladas por caducidad, mencionando expresamente el mandamiento la existencia de resolución judicial al respecto, pero sin constatación de dato alguno de la misma, no siendo, en consecuencia, por sí mismo, título suficiente para practicar la operación registral solicitada, conforme al principio de legalidad recogido en los artículos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria. Asimismo, de acuerdo con el artículo 165 del Reglamento Hipotecario «toda anotación preventiva que haya de practicarse por mandato judicial se verificará en virtud de presentación en el Registro del mandamiento del Juez o Tribunal, en la que se insertará literalmente la resolución respectiva, con su fecha y se hará constar en su caso, que es firme». En este sentido, además, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de Febrero de 2005 insiste en que debe constar en el mandamiento el texto íntegro de la resolución judicial sobre anotación de embargo, sin que ello contradiga las facultades del Secretario Judicial en el ejercicio de su actividad de documentación, comunicación, ordenación e impulso procedimental.
4. Finalmente, debe tenerse en cuenta que si bien desde el punto de vista formal la cancelación de la anotación puede perjudicar al recurrente anotante, desde el punto de vista material, conforme a los artículos 1.923 y 1.927 del Código Civil y 44 de la Ley Hipotecaria, el crédito anotado tendrá la preferencia que determinen los Tribunales de Justicia, en la medida que tal crédito a favor de la entidad recurrente existe sin la anotación preventiva y puede hacerse valer la preferencia de su derecho en orden a la fecha el crédito mediante la tercería de mejor derecho o el procedimiento declarativo correspondiente. Sin embargo, no es competencia del Registrador recurrido ni de este Centro Directivo atender a razones de «justicia material», cuestión reservada al poder judicial, a la hora de proceder a la calificación o revisión de la calificación, de los títulos presentados en el Registro, en la medida que la labor calificadora ha de ajustarse, como indica el artículo 65 de la Ley Hipotecaria, al contenido, formas y solemnidades del título presentado y a los asientos del Registro con el relacionados.
En definitiva del mandamiento presentado no resulta que se haya dictado la resolución judicial en procedimiento adecuado y con intervención de todos los interesados, sino que se limita a ordenar genéricamente el restablecimiento de una prioridad del embargo que no es posible una vez caducada la anotación preventiva que lo reflejaba.
Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.
7 diciembre 2006
Efectos.- Ver, más adelante, el apartado “Presentación sucesiva de títulos contradictorios”, donde se examinan los efectos de la escritura de revocación de un poder, que ha sido presentada en el Registro después de presentada la escritura de venta otorgada por apoderado.
29 enero 2007
Efectos.- 1. Vendida el 16 de marzo de 2006 en escritura pública una onzava parte indivisa de una finca rústica, libre de cargas, cuando se presenta al Registro de la Propiedad, el 29 de abril de 2008, existe sobre siete octavas partes indivisas de la misma finca anotada una prohibición administrativa de disponer como consecuencia de un expediente de disciplina urbanística que se practicó el 31 de enero de 2007. El registrador suspende la inscripción como consecuencia de esta prohibición de disponer; el recurrente entiende que no le debe afectar por ser el contrato de fecha anterior a la anotación de prohibición de disponer.
2. Desde un punto de vista sustantivo, la prohibición de disponer no excluye la validez de las enajenaciones que se efectuaron con anterioridad al asiento registral de la prohibición de disponer. Sin embargo, desde un punto de vista registral el principio de prioridad a que se refiere el artículo 17 de la Ley Hipotecaria impide despachar ningún título de fecha igual o anterior que se oponga o sea incompatible a otro inscrito. Es el caso de prohibiciones de disponer de origen voluntario inscritas en el Registro de la Propiedad, donde la regla debe ser no sólo el cierre registral a los actos dispositivos posteriores a la inscripción de la prohibición de disponer, sino también el de los actos dispositivos de fecha fehaciente anterior a la prohibición.
3. Tratándose de medidas cautelares adoptadas en procedimientos judiciales o administrativos, aunque sean objeto de anotación y no de inscripción, la solución debe ser la misma. La anotación preventiva de prohibición de disponer debe impedir el acceso al Registro de todo tipo de actos de disposición, sean de fecha anterior o posterior a la anotación, criterio que ya sostuvo este Centro Directivo en su Resolución de 8 de mayo de 1943. En esto se diferencian claramente las anotaciones de prohibición de disponer de las anotaciones de embargo o de demanda, que no cierran el Registro a títulos anteriores (cfr. artículos 145 y 198 apartado 4 del Reglamento Hipotecario). La única excepción que admite nuestro Reglamento es que las anotaciones preventivas de prohibición de disponer no serán obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de anotación (artículo 145 del Reglamento Hipotecario). Esta referido este precepto a las ejecuciones derivadas de asientos anteriores, que lógicamente no van a paralizarse por la existencia de una anotación posterior de una prohibición de disponer.
4. En el supuesto de hecho de este expediente se ha iniciado un expediente de disciplina urbanística y se ha anotado una prohibición de disponer como medida cautelar, que ha ganado prioridad registral, por lo que determina el cierre registral de todo acto dispositivo, anterior o posterior, salvo que en vía administrativa se obtenga la correspondiente autorización o se levante administrativa o judicialmente la anotación de prohibición, máxime teniendo en cuenta que por vía de enajenación de porciones indivisas puede igualmente estarse contraviniendo la legislación urbanística. Piénsese que la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística y que esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca (artículo 17. 2 Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.
28 noviembre 2008
Efectos.- 1. Se debate en este recurso si es inscribible una escritura de compraventa, en la que la sociedad vendedora es titular registral, existiendo asientos en el Libro Diario ya caducados con relación al mismo inmueble en los que consta la presentación de un mandamiento de cancelación de cargas expedido en procedimiento de ejecución hipotecaria sobre el mismo, que en su día fue devuelto por defectos (entre otros, por no acompañarse el testimonio del auto de adjudicación), y de los que pudiera resultar que los adjudicatarios son personas distintas de la sociedad vendedora.
3. No tiene el Registrador facultad de exigir la presentación de títulos que en su día obraron en el Registro, pero que fueron retirados por el presentante, y que no son título previo ni necesario para el despacho de otros documentos presentados. Pero es que además, como la vendedora otorgante de la escritura objeto de calificación es la sociedad actual titular registral de la finca vendida, según resulta del propio Registro, se cumple claramente al principio del tracto sucesivo (cfr. artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria), sin que la Registradora pueda oponerse a la inscripción mediante apreciaciones como las expresadas en su calificación sobre una eventual ineficacia de dicha venta, que competerían únicamente al Juez, caso de que se planteara contienda sobre el particular, pero nunca al Registrador, que, además, no puede tomar en consideración títulos no inscritos ni con asiento de presentación caducado.
4. Tiene razón por lo demás el recurrente en que no se sostiene de forma alguna, que se solicite nota simple de titularidad antes de la autorización de la escritura de compraventa, de la cual resulte que el titular registral es una determinada persona, y que luego, una vez otorgada escritura de venta por ésta a favor de comprador que confió en el Registro, la misma registradora, deniegue la inscripción por considerar que el vendedor puede no ser verdadero titular en base a otros títulos no inscritos. Este resultado no sería coherente con el sistema registral vigente, dirigido a dar seguridad jurídica y agilizar la contratación, en la que los títulos no inscritos no perjudican al tercero que sí inscribe (cfr. artículo 32 de la Ley Hipotecaria) y supone obligar al comprador a una investigación de la cadena de títulos anteriores, que es precisamente lo que la institución del Registro de la Propiedad evita (otros argumentos empleados por el Centro Directivo en este recurso pueden verse en los apartados “PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. Protección de los asientos registrales” y “PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Ineficacia del asiento de presentación para justificar la existencia de este principio”).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
14 abril 2009
Efectos.- La aplicación de este principio, junto con los de legitimación y tracto sucesivo es el fundamento de este recurso, que puede verse en el apartado “PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. Protección de los asientos registrales”. El problema planteado es la solicitud de inscripción de una compraventa otorgada por el titular registral y presentada cuando la finca está inscrita a favor del adjudicatario en un procedimiento administrativo seguido contra dicho titular.
25 agosto 2011
Efectos.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de segregación y venta en la que concurren las circunstancias siguientes: la superficie de la finca segregable a la fecha de presentación en el Registro de la Propiedad, tras las sucesivas segregaciones practicadas e inscritas anteriormente a la presentación de la que es objeto del expediente, y a la vista de las notas marginales extendidas como consecuencia de las diversas segregaciones realizadas, ha sido agotada; por lo que no hay cabida sobre la que practicar nuevas segregaciones a la finca; de forma que no queda extensión suficiente –según el Registro– para practicar la inscripción de una finca segregada nueva a partir de esa matriz; alega la recurrente que se trata de un problema de error en la extensión que figura inscrita en el Registro, por lo que debiera subsanarse con la presentación de la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica de la finca de referencia, y con la rectificación de la superficie, se puede proceder a la inscripción de la segregación en cuestión (la resolución de este recurso puede verse en el apartado “EXCESO DE CABIDA. De finca agotada).
12 abril 2012
[1] La Resolución de 22 de octubre de este mismo año aplicó el mismo criterio a otro caso en que un primer documento –una compraventa, en la que existía un autocontrato- fue ratificado por otro posterior, pero habiéndose presentado en el intermedio de ambos un título incompatible, no se admitió la eficacia retroactiva de la ratificación.
