PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO*
*Los problemas específicos relativos al expediente de reanudación del tracto interrumpido figuran bajo el epígrafe “TRACTO SUCESIVO”.
Ordenada por el Juez en un procedimiento seguido contra el albacea contador-partidor la venta de bienes hereditarios, se produce una excepción a la regla del tracto sucesivo cuya pertinencia no puede ponerse en duda, pese a que los bienes estuviesen inscritos a nombre de la causante de la testamentaría.
13 junio 1934
Abreviado.- El principio de tracto sucesivo exige, como regla general, que por cada acto dispositivo se verifique un asiento o inscripción separada, pero en ocasiones, para evitar inscripciones formularias o transitorias, se admite que se puedan reflejar en un solo asiento las diversas transmisiones que hayan tenido lugar en la vida extrarregistral, modalidad reconocida expresamente por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y que se conoce con el nombre de tracto abreviado. De acuerdo con lo anterior, puede acudirse a esta modalidad de inscripción cuando de un solo documento resultan varias sucesiones hereditarias sucesivas, que, aunque no están consignadas con la debida claridad en la escritura calificada, su exposición sucinta por el Notario autorizante, junto con los documentos complementarios aportados, permitían al Registrador encontrar los elementos indispensables que debían reflejarse en el asiento a practicar a favor del único heredero.
16 septiembre 1947
Abreviado.- El poder de disposición por actos inter vivos sobre bienes gananciales que el artículo 1.413 del Código Civil confiere al marido como representante legal de la sociedad conyugal (en la fecha de esta Resolución), cesa una vez disuelto el matrimonio por muerte de uno de los cónyuges, y desde entonces los bienes gananciales, hasta el momento de la liquidación de la sociedad conyugal, pueden ser enajenados por el cónyuge supérstite y los herederos del premuerto. En este caso se atenúa el rigor del principio de tracto sucesivo, en cuanto se evitan inscripciones innecesarias, lo que confirma la jurisprudencia del Centro Directivo y sanciona especialmente el artículo 209 del Reglamento Hipotecario.
17 mayo 1957
Abreviado.- Fallecida la heredera intestada de una persona sin aceptar ni repudiar su herencia, los derechos de aquélla a esta sucesión pasarán, por derecho de transmisión, a sus herederos testamentarios en la misma proporción establecida en su testamento. Si éstos transmiten todos sus derechos a la viuda del primer causante, no habrá interrupción del tracto en la inscripción que se practique a favor de la misma, porque en tal asiento, abreviadamente, constarán todas las vicisitudes de la sucesión y la enajenación efectuada.
20 septiembre 1967
Abreviado.- Hechos: 1) Un hijo, en representación verbal de sus padres, segrega y vende una finca en documento privado. 2) Fallece la madre instituyendo herederos a sus hijos. 3) El padre y los hijos otorgan poder para elevar a público el documento privado y se ratifica lo hecho en él, refiriéndose a una finca cuyo número no coincide con el de la vendida. 4) Fallece el padre instituyendo herederos a sus hijos. 5) Los apoderados elevan a público el documento privado, describiendo la finca en forma que coincide con el Registro, pero no con el documento privado. A la vista de lo anterior, el Registrador considera que no existe poder, que la descripción de la finca no coincide en el poder utilizado con el Registro y que falta la suscripción del documento privado por los vendedores, por lo que no se cumple un requisito para que los herederos puedan ratificar conforme al artículo 20-5 de la Ley Hipotecaria y deniega la inscripción. La Dirección revoca la nota basándose, resumidamente, en la facultad que tiene toda parte en un contrato de compeler a la otra a llenar la forma pública, en que el conjunto de los herederos tiene facultades suficientes para el acto del reconocimiento a que estaban obligados los causantes y en que los firmantes del documento público tenían poder vigente y suficiente.
9 mayo 1988
Abreviado.- La cuestión que se plantea es si puede inscribirse la escritura de venta otorgada por el heredero del titular registral, sin previa inscripción a favor del transmitente, y la solución es afirmativa, según la Dirección General, de acuerdo con el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, siempre que el acto dispositivo se otorgue por quien acredite ser el único llamado a la herencia y conste su aceptación expresa o derive ésta, por ley, del propio acto dispositivo cuya inscripción se solicita. Por no haberse planteado la cuestión, la Dirección da a entender que pudo haberse discutido si se acreditó suficientemente la condición de herederos del vendedor -ya fallecido- por quienes otorgaron escritura de ratificación de la venta hecha por aquél.
25 febrero 1999
Abreviado.- Hechos: tras una expropiación, que no tuvo acceso al Registro, la titular registral vende cuatro parcelas sobrantes, procedentes de la finca expropiada, aportando documentación administrativa de la que resulta que dichas parcelas las recuperó por derecho de reversión. Denegada la inscripción por no haberse inscrito la expropiación y, por tanto, el derecho de reversión, la Dirección revoca la nota afirmando escuetamente que de la documentación aportada resulta la esencia de todo el expediente expropiatorio, que podrá hacerse constar en el Registro mediante el mecanismo del tracto abreviado, así como las parcelas sobrantes, con lo que puede inscribirse la venta de las mismas.
29 junio 2001
Abreviado.- Ver, más adelante, el epígrafe «En hipoteca».
28 septiembre 2001
Abreviado.- Solicitada la cancelación de una hipoteca por determinada entidad, distinta de la que figura en el Registro como titular, haciendo constar el Notario que esta última cambió de denominación y que, posteriormente, transmitió la hipoteca a la que ahora solicita la cancelación como consecuencia de una escisión de su rama de banca comercial (afirmando el Notario que estos hechos los ha obtenido de las correspondientes escrituras, inscritas en el Registro Mercantil, que ha tenido a la vista), la Dirección, frente al criterio del Registrador, no considera necesario que se inscriban las escrituras de cambio de denominación y de escisión, pues dado el testimonio de los particulares hecho por el Notario no hay inconveniente en que, por el mecanismo del tracto abreviado, se haga constar la cancelación, previa la inscripción de la transmisión de la hipoteca causada por dicha escisión.
31 octubre 2001
Abreviado.- Siendo el expediente de dominio un medio excepcional para la reanudación del tracto, es preciso que exista verdadera interrupción, y se considera que no la hay cuando el promotor ha adquirido en documento privado de los herederos de los cónyuges titulares según el Registro, pues en tal caso es posible la inscripción directa a favor del adquirente mediante enajenación realizada por los herederos (artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 de su Reglamento), ya que de lo contrario podría evadirse el impuesto sucesorio o burlar los derechos hereditarios de alguno de los llamados.
4 enero 2002
Abreviado.- Es inscribible la escritura basada en una sentencia en la que se reflejan dos transmisiones sucesivas de una misma finca, pues no existe un salto de transmisiones. [1]
5 enero 2002
Abreviado.- Incidentalmente, para un problema de falta de tracto que impedía la inscripción de un documento, la Dirección termina indicando la posibilidad de hacer una inscripción que refleje diversos convenios mediante un solo asiento, lo que constituye una modalidad de tracto abreviado. Ver, más adelante, el apartado “En disolución de comunidad”.
14 mayo 2003
Abreviado.- 1. Se pretende en el presente recurso la inscripción de un auto de adjudicación de bienes en procedimiento seguido contra la heredera única del titular registral, por deudas de la propia heredera, solicitándose además, si fuera preciso, la previa inscripción a favor de la misma heredera de los bienes adjudicados, como tracto abreviado.
El registrador suspende la inscripción por constar inscritos los bienes objeto de adjudicación a favor de don P. N. S., esposo de la demandada. El registrador reconoce en su informe que consta inscrita en el Registro, respecto de otras fincas, la protocolización parcial de la herencia de don P. N. S., a favor de su esposa y heredera universal doña M. M. M. L.
El recurrente entiende, resumidamente, que acreditada la condición que tiene la demandada de heredera única del titular registral, puede practicarse la inscripción a favor del adjudicatario en procedimiento de ejecución judicial por deudas de la heredera del titular registral.
2. Conviene recordar (cfr. Resolución 9 de julio de 2011) que la calificación del registrador del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) será distinta en cada uno de los supuestos siguientes: a) procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido antes o durante el procedimiento; b) procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular registral; c) procesos ejecutivos por deudas de herederos indeterminados –herencia yacente– del titular registral.
A) Para tomar anotación preventiva del embargo en caso de procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al registrador que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos, por sucesión procesal conforme al artículo 16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Si se ha producido el fallecimiento del titular registral antes de iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de aquél, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales (artículo 166.1 párrafo primero del Reglamento Hipotecario), sin que proceda en este caso aportar los títulos sucesorios. Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente.
B) Si se ha producido el fallecimiento del titular registral antes del iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de herederos ciertos y determinados, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales y acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (artículo 166.1 párrafo segundo del Reglamento Hipotecario). En definitiva deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral.
C) En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de éstos herederos indeterminados –herencia yacente-, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.
3. Por tanto, el artículo 166.1.2 del Reglamento Hipotecario regula la anotación preventiva de embargo por acciones que se hubieran ejercitado contra persona en quien concurra el carácter de heredero o legatario del titular, según el Registro, por deudas propias del demandado, exigiéndose que se acrediten las circunstancias del testamento o declaración de herederos y de los certificados del Registro de Actos de Última Voluntad y de Defunción del causante.
No regula nuestra legislación hipotecaria (a diferencia de lo dispuesto en el artículo 20 párrafo quinto apartado 3 con relación a las ejecuciones en nombre de los herederos del ejecutado por deudas de éste) la inscripción de las adjudicaciones derivadas de los procesos de ejecución por deudas del heredero del titular registral. Pero debe entenderse que para la práctica de la misma deberá acreditarse, además de las circunstancias expresadas en el artículo 166 del Reglamento, la aceptación de la herencia por parte del heredero, dado que la ejecución se produce por deudas propias, sin perjuicio de los derechos que le puedan corresponder al acreedor conforme a los artículos 1001 y 1005 del Código Civil; y siendo heredero único, aceptada la herencia, no se plantean las dificultades propias del llamado derecho hereditario in abstracto.
4. En el presente expediente, se pretende la inscripción de un auto de adjudicación a favor de don G. M. L. de los derechos de propiedad que ostenta doña M. M. M. L. por ser la única y universal heredera del fallecido don P. N. S, titular registral, sobre las partes determinadas 289 y 290 de la registral 13.116 o espacios números 40 y 41, constando, en el mismo Registro, la inscripción de la protocolización parcial de la herencia del indicado don P. N.S. a favor de su esposa y heredera única doña M. M. M. L.
Ningún obstáculo existe para la inscripción del inmueble a favor del adjudicatario don G. M. L., previa inscripción, por tracto abreviado, a favor de la heredera única, toda vez que del Registro resultan todas las circunstancias que acreditan su condición de heredera –certificado de defunción del causante, certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad y testamento– así como su aceptación hereditaria en la expresada escritura de protocolización parcial de herencia, debiendo entenderse que concurre en el recurrente la condición de interesado en la inscripción, conforme al artículo 6.c) de la Ley Hipotecaria.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.
2 diciembre 2011
[1] Aunque no lo diga expresamente, la Dirección da a entender que se está refiriendo a un supuesto de tracto abreviado, ya que en los “vistos” de la Resolución menciona el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
