PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO*
*Los problemas específicos relativos al expediente de reanudación del tracto interrumpido figuran bajo el epígrafe “TRACTO SUCESIVO”.
Ver los epígrafes «A.P. DE DEMANDA: Tracto sucesivo», 29 de octubre y 5 de noviembre de 1968; 24 septiembre 1991; 20 septiembre 1990. «A.P. DE EMBARGO: Sobre bienes privativos, anteriormente gananciales», 16 de febrero de 1987. «A.P. DE QUIEBRA: Acceso al Registro», 24 de enero de 1979. «A.P. DE SENTENCIA: Tracto», 30 de junio de 1967 y 13 de marzo de 1972
En anotación preventiva.- Hechos: se solicita anotación preventiva de una demanda por la que se pide la nulidad de la transmisión de una finca y de todas sus transmisiones posteriores. Dado que la finca había sido dividida, la demanda se dirige contra el primer y sucesivos adquirentes, si bien se omitió la demanda contra uno de ellos. En una segunda calificación, el mandamiento omite a este titular, pero advierte que dicha omisión fue tenida en cuenta en la sentencia cuyo testimonio se acompaña y de la que resulta de modo inequívoco que dicho titular fue oportunamente demandado. Denegada la anotación por el Registrador en base al principio de tracto sucesivo, la Dirección resuelve que determinadas circunstancias de la anotación, tales como la fecha del proveído de admisión, objeto y circunstancias del demandante y demandado pueden resultar del propio mandamiento como de otros documentos, sea el propio escrito de interposición de la demanda con la providencia de admisión o, como ocurre en el presente caso, la sentencia apelada de la que resulta con claridad que el titular registral fue oportunamente incorporado al proceso como demandado.
25 febrero 1994
En anotación preventiva.- Después de disolverse una sociedad de gananciales, se entabla procedimiento ejecutivo contra el marido y se decreta el embargo de una finca que se había adjudicado a la mujer, por lo que la Dirección confirma la nota de denegación afirmando que, estando inscrito a nombre de la esposa el bien cuestionado, y sin prejuzgar su responsabilidad por deudas gananciales contraídas antes de la disolución y liquidación del régimen, el principio de tracto sucesivo, en paralelo con el artículo 24 de la Constitución Española, impone la necesidad de que en el procedimiento en el que se pretende hacer efectiva esa responsabilidad se dirija contra el cónyuge hoy titular.
18 febrero 2000
En anotación preventiva.- Ordenada una anotación de embargo sobre el derecho hereditario de una persona en determinadas fincas de su padre y denegada respecto a una de ellas, por haberse inscrito con anterioridad a la presentación del mandamiento a favor de la viuda del causante en las operaciones particionales practicadas, la Dirección, fundándose en los principios de legitimación y tracto sucesivo, rechaza la pretensión del recurrente, añadiendo que no se puede tomar en cuenta su alegación de que el embargo existe jurídicamente desde que se decreta judicialmente (la providencia de embargo fue anterior a la partición y su inscripción en el Registro), pues el principio de prioridad determina el cierre del Registro a los títulos que, aun siendo anteriores al ahora inscrito, se opongan o sean incompatibles con éste.
22 febrero 2000
En anotación preventiva.- No es posible anotar el embargo obtenido en procedimiento seguido contra una Comunidad de Propietarios, sobre el piso de un propietario que no consta haya tenido intervención en el procedimiento, pues sin perjuicio de que en la sentencia se hayan decidido cuestiones que afecten y obliguen a la Comunidad, habrá otros asuntos que requieren la intervención del propietario afectado, que tiene un legítimo interés en cuestiones como: 1º Si la condena a la Comunidad se produjo estado ésta debidamente representada y si recayó sobre materias de la incumbencia de los órganos colectivos. 2º Si el respectivo comunero era realmente el propietario del piso o local cuando el gasto común se produjo, o si es comunero que debe responder por razón de la afección real que sufre cada piso o local. 3º Si la cantidad que se pretende hacer efectiva sobre cada piso o local es la que corresponde con arreglo a la cuota de participación respectiva. Como consecuencia, y en virtud del principio de tracto sucesivo, es precisa la intervención del titular registral afectado.
22 marzo 2000
En anotación preventiva.- Inscritos unos bienes, que fueron gananciales, a favor de los hijos del matrimonio, por herencia al fallecimiento de uno de los padres, no puede anotarse el embargo de la cuota que en el patrimonio ganancial disuelto corresponde a uno de los cónyuges, ya que así lo imponen los principios de legitimación y tracto sucesivo (artículo 38 y 20 de la Ley Hipotecaria), ya que debiendo presumirse exacto e íntegro el contenido del Registro mientras no se declare judicialmente su inexactitud en procedimiento dirigido contra los titulares registrales (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), es exigible, para la inscripción de un título, que aparezca otorgado por el titular registral del derecho en cuestión.
26 octubre 2001
En anotación preventiva.- Practicada una anotación preventiva de demanda (en la que constaba sólo que se reclamaba una cantidad), sobre una finca que fue objeto de diversas transmisiones posteriores, no puede inscribirse la adjudicación de la finca ordenada en el procedimiento que dio lugar a la anotación por impedirlo el principio de tracto sucesivo, pues la finca figura a nombre de persona que no fue parte en el procedimiento (artículos 24 de la Constitución, 1 y 20 de la Ley Hipotecaria). Y aunque la anotación se practicó en unos términos en que no debió hacerse (esto lo da a entender la Dirección), lo cierto es que: a) Se limita a reflejar una reclamación de cantidad, esto es, un mero crédito contra el propietario de la finca en cuestión, que no altera ni modaliza su titularidad dominical y que carece de la consideración de gravamen a los efectos de la Ley Hipotecaria (artículo 98 de la Ley Hipotecaria); b) Es principio básico en nuestro sistema registral la inoponibilidad frente a terceros de los derechos reales, cargas o limitaciones del dominio que no consten en el Registro (artículos 13, 32, 34 y 37 de la Ley Hipotecaria); c) Se presume frente a todos que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y en el momento en que el titular actual adquirió la finca en cuestión, el Registro publicaba a favor de su transmitente una titularidad dominical no sujeta a la restricción que ahora se quiere hacer valer.
27 noviembre 2001
En anotación preventiva.- Por exigencias del principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), no es anotable la querella derivada de un proceso dirigido contra persona distinta del titular registral. También se oponen a ello el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la Constitución), que impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en él ni han intervenido de manera alguna, exigencia que, en el ámbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos, impide practicar asientos que comprometen una titularidad si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resolución.
12 marzo 2002
En anotación preventiva.- Ordenado un embargo por deudas contraídas por el marido durante la vigencia de la sociedad de gananciales, en procedimiento seguido contra él, y estando la finca inscrita a nombre de la mujer como consecuencia de la liquidación de la sociedad conyugal, no puede afirmarse que la deuda que motiva el embargo es de la sociedad de gananciales -con la consecuencia de que estos bienes responderían, aún después de su liquidación- por la sola afirmación del Recaudador de la Seguridad Social, pues no existiendo en nuestro Código Civil una presunción de ganancialidad de las deudas contraídas durante la vigencia de la sociedad de gananciales, será necesario que se declare así en juicio declarativo seguido contra ambos cónyuges, ya que lo contrario supondría su indefensión, contra lo dispuesto por el artículo 24 de la Constitución. Esta calificación no rebasa los límites que tiene cuando se trata de documentos administrativos, sino que se funda en el obstáculo registral que supone el que, estando los bienes inscritos a favor de la esposa de la persona contra quien se sigue el procedimiento, sin que conste la declaración judicial de que la deuda es ganancial, los principios de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos impiden que el titular registral pueda ver menoscabado su derecho sin haber intervenido en el procedimiento que le afecta. Pero incluso aunque hubiera precedido la declaración judicial de ganancialidad de la deuda, no bastaría con la notificación del embargo al titular registral y cónyuge del deudor, sino que conforme a los artículos 538.1.3º y 581 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debería haberse dictado providencia de apremio contra aquél y procedido al oportuno requerimiento de pago.
15 y 24 abril 2002
En anotación preventiva.- Antecedentes de hecho: en el Registro existen los siguientes asientos: 1) Hipoteca. 2) Anotación de demanda, por la que el dueño de la finca solicita la nulidad de aquella hipoteca. 3) Inscripción de adjudicación, y cancelación de la hipoteca y de la anotación, como consecuencia de la ejecución de la hipoteca. En esta situación, se presenta de nuevo mandamiento acordando la anotación de la demanda antes mencionada y la Dirección confirma la calificación denegatoria (además de otro defecto) porque el principio de tracto sucesivo impide la práctica de una anotación cuando el actual titular del dominio no ha sido parte en el procedimiento en el que se ordena.
19 junio 2002
En anotación preventiva.- Es correcta la denegación de una anotación de querella sobre determinada finca cuyo titular no ha sido parte en el proceso, sin que pueda admitirse el argumento de que la querella se dirigió también contra cuantas otras personas se revelen durante el juicio como partícipes en los hechos, pues tal expresión genérica es insuficiente para salvar la indefensión del titular registral, lo que sería contrario al principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución) y al registral de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
12 septiembre 2002
En anotación preventiva.- No es anotable la querella que debe anotarse sobre los bienes de una sociedad que no ha sido parte en el proceso, en el que el imputado ha sido una persona física que es su único socio, pues el proceso debe entablarse contra el titular registral, como exige el principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución), y su corolario registral constituido por el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), que impiden extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tomado parte en él, y si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que tienen la misma obligación de aplicar el principio constitucional referido.
25 y 28 septiembre, 19 octubre 2002
En anotación preventiva.- Interpuesta una demanda contra persona distinta del titular registral, procede confirmar la denegación del Registrador por exigirlo el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de derechos e intereses legítimos y proscripción de la indefensión (artículo 24 de la Constitución), así como los principios registrales de salvaguardia jurisdiccional de los asientos registrales (artículo 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), legitimación (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir un título no otorgado por el titular registral o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte. Frente a este argumento no puede admitirse el de que el demandado era el titular de la finca al tiempo de interponerse la demanda ni el contenido de los artículos 17 y 222 de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, pues en todo caso, la sentencia que en su día se dicte contra el transmitente no podrá reflejarse en el Registro en tanto no medie la conformidad del titular registral en ese momento, o la pertinente resolución judicial que en su día se dicte contra él en procedimiento declarativo ordinario (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria).
14 noviembre 2002
En anotación preventiva.- Se presenta en el Registro mandamiento de cancelación de cargas posteriores dimanante de un juicio ejecutivo del año 1990 acompañado de escritura de venta del año 1996 otorgada a favor del rematante por el Magistrado competente en rebeldía del deudor en el que se le ordena cancelar las anotaciones e inscripciones posteriores a la del embargo que causó el procedimiento e inscribir la transmisión a favor del actor, cuando se da la circunstancia que la anotación antedicha aparece caducada en una finca y cancelada por caducidad en otra de las dos adjudicadas en su día y en la actualidad se encuentran ambas inscritas a favor de terceras personas. En cuanto a la posibilidad de inscribir la escritura derivada de la adjudicación cuando al presentarse al Registro la anotación de embargo estaba caducada y la finca inscrita a favor de persona distinta de aquella en cuyo nombre el Juez otorga la transmisión, los principios de tracto sucesivo y legitimación obligan a denegar también su inscripción ya que no es posible practicar asiento alguno que menoscabe la eficacia de los asientos vigentes, si no es con el consentimiento del respectivo titular registral o por resolución judicial dictada en procedimiento entablado directamente contra él (arts. 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). La primera parte del problema, relativa a la cancelación solicitada, puede verse más atrás, en el apartado “Efectos de su cancelación en las adjudicaciones derivadas de la misma”.
14 enero 2005
En anotación preventiva.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento para tomar anotación preventiva de quiebra sobre determinadas fincas. El Registrador no practica la anotación por hallarse las fincas inscritas a favor de personas distintas del quebrado. La sindicatura de la quiebra recurre alegando que las inscripciones anteriores son consecuencia de contratos afectados por la retroacción de la quiebra.
2. No puede el Registrador, ni, por tanto, este Centro Directivo, entrar en el fondo del fallo ni en sus fundamentos. Pero, independientemente de que puedan o no ser afectados por la retroacción de la quiebra terceros adquirentes protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es lo cierto que para practicar una anotación preventiva de quiebra es necesario que las fincas sobre las que se toma dicha anotación se hallen inscritas a nombre del quebrado, y no puede argumentarse contra ello que la adquisición del actual titular es posterior a la fecha a la que se retrotraen los efectos de dicha quiebra, ya que, si no fuera así, se quebrantaría el principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y proscripción de la indefensión (artículo 24 de la Constitución Española), así como los principios registrales de salvaguarda judicial de los asientos (cfr. artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de legitimación (cfr. artículo 38 de la misma Ley), y de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir o anotar un título no otorgado por el titular registral o resultante de un procedimiento en el que ha sido parte.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
19 julio 2005
En anotación preventiva.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento ordenando, como medida cautelar, la anotación preventiva de demanda sobre determinada finca.
En el Auto correspondiente, la Juez estima que, dándose razones suficientes y, en atención a evitar que el demandado pueda enajenar la finca a terceros de buena fe, acuerda, de conformidad con lo que establecen los artículos 726, 727, 728 y 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que no se notifique tal medida cautelar al demandado.
El Registrador deniega la anotación por ser el titular registral persona distinta del demandado. El interesado recurre.
2. Alega el recurrente la excepcionalidad de la anotación preventiva tomada como medida cautelar, como resulta de los artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil anteriormente expresados. Y, siendo cierta tal excepcionalidad, hay que decir que la misma se contrae al hecho de que, por darse las razones que la Ley contempla, puede tomarse la anotación preventiva sin necesidad de notificar previamente tal decisión al demandado.
Pero la excepcionalidad no llega a poder anotarse en el Registro la demanda cuando la finca está inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada, pues entonces se incurriría en indefensión proscrita por el artículo 24 de la Constitución española. Dice el recurrente que, en este caso no se incurriría en indefensión pues el titular vendió en escritura pública la finca al demandado, pero con ello revela que tiene un procedimiento sencillo para conseguir la anotación, procedimiento consistente en presentar copia de dicha escritura en el Registro –copia que tiene derecho a obtener por ser interesado-, consiguiendo así la inscripción a favor del demandado, y, por tanto, la remoción del obstáculo existente para conseguir la anotación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
7 septiembre 2005
En anotación preventiva.- En el presente recurso se pretende la práctica de una anotación preventiva de demanda referida a la simulación de ciertos negocios jurídicos. Cuando se presenta el mandamiento en el Registro, la finca aparece transmitida a titulares que no han sido demandados, por ello el recurso no puede prosperar. Por aplicación del principio constitucional de interdicción de la indefensión, y de los principios registrales que son emanación de aquél, de legitimación y tracto sucesivo, no puede hacerse constar en el Registro la anotación de una demanda en cuyo procedimiento el titular registral no ha tenido parte.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.
21 septiembre 2005
En anotación preventiva.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
1.–Con fecha 29 de diciembre de 2000, el titular registral, don Manuel L C, adquiere las fincas objeto de las anotaciones de embargo, en estado de separado judicialmente, figurando así inscritas en el Registro de la Propiedad; 2.–Con fecha 7 de julio de 2003 se dicta por la Unidad de Recaudación Ejecutiva de la Tesorería General de la Seguridad Social, providencia de embargo de los bienes del deudor, doña María A G, por débitos a la Seguridad Social, en la que se hace constar que su esposo, don Manuel L C, titular de los inmuebles embargados, es responsable conjuntamente, al corresponder los débitos al periodo 1/96 a 9/97 en el Régimen de Recursos Diversos de la Seguridad Social, estando vigente la sociedad de gananciales.
2. Ha de empezar por señalarse el distinto ámbito en el que se desenvuelve la calificación registral del que es propio del proceso judicial.
En el ámbito de la calificación registral no existe propiamente un proceso, en sentido judicial, en el que las diversas partes contienden entre sí.
Tampoco existe en el procedimiento registral una fase probatoria, como puede ocurrir en el proceso, por cuanto, como determina el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, la calificación registral se caracteriza por su carácter limitado, siendo los medios de la calificación registral los documentos presentados y el contenido del registro, a diferencia de lo que ocurre en el proceso judicial en que se dispone de amplios medios de prueba (Cfr. Artículo 299 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil).
Por último debe señalarse que conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.
Consecuentemente con lo expuesto, gran parte de la argumentación formulada por la recurrente debe ser alegada en el correspondiente proceso judicial.
3. Se alega por la recurrente que, puesto que las deudas que motivan el embargo que se pretende anotar se devengaron durante la vigencia de la sociedad conyugal, responden de ellas los bienes gananciales y los privativos al no haberse realizado debidamente inventario, incluso después de la liquidación del consorcio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.362, 1.365, 1.401 y 1.417 del Código Civil.
Pero lo que ocurre es que la sola afirmación por el Recaudador de que la deuda que motiva el embargo cuestionado es deuda de la sociedad de gananciales no es suficiente para hacer posible la anotación. Es necesario para ello que exista una previa declaración judicial de ganancialidad de la deuda, pues, no existiendo en nuestro Código Civil una presunción de ganancialidad de las deudas contraídas durante la vigencia de la sociedad de gananciales (Cfr. artículos 1362 y 1365 del Código Civil), ninguna deuda contraída por un solo cónyuge puede ser reputada ganancial y tratada jurídicamente como tal mientras no recaiga la pertinente declaración judicial en juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges, pues a ambos corresponde, conjuntamente, la gestión de la sociedad de gananciales (Cfr. artículo 1375 del Código Civil).
Lo mismo cabe decir respecto de la afirmación de que el inventario de bienes gananciales sea incorrecto y, en consecuencia, deban responder también los bienes privativos conforme al artículo 1401 del Código Civil o que los bienes embargados tengan carácter ganancial y no privativo. Son afirmaciones que deben ser confirmadas por resolución judicial firme y acreditadas al Registrador de la Propiedad al objeto de que sean debidamente calificadas conforme a lo expuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria.
Entender lo contrario supondría la indefensión del titular registral, que goza de las presunciones derivadas de la legislación hipotecaria, al no poder alegar ni probar nada en contra de dicha ganancialidad de la deuda, o de la incorrecta confección del inventario, o de la naturaleza ganancial y no privativa de los bienes embargados, con menoscabo de su derecho a la tutela judicial efectiva, garantizado por el artículo 24 de la Constitución.
El Registrador no puede practicar la anotación pues se lo impiden los principios registrales de tracto sucesivo y salvaguarda judicial de los asientos (Cfr. artículos 1.3 y 20 de la Ley Hipotecaria), que tratan de evitar que afecten al titular registral los actos emanados de procedimientos judiciales o administrativos que le son ajenos, o que dicho titular sufra en el mismo Registro las consecuencias de una indefensión.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.
29 diciembre 2005
En anotación preventiva.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Benito Agüera Marín, don Agustín Barrera Navarro y don Francisco Fernández Castillo, en su condición de síndicos de la quiebra voluntaria de la Mercantil «N. C. de R., S. L.», contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.º 1 de Reus, don José Luis Sarrate Abadal, a practicar una anotación preventiva de quiebra y constancia de la fecha de retroacción de la quiebra.
Se plantea como cuestión previa la inadmisión del recurso por ser extemporáneo. Sin embargo, no pudiendo acreditar el Sr. Registrador la fecha de recepción por el presentante de la notificación de la calificación negativa debe rechazarse este motivo de inadmisión.
Consta en el expediente la emisión de informes por doña A. F. P., «S. A. N. S. 98, S. L.» y «G. D., S. A.», oponiéndose a la práctica de la anotación de quiebra como titulares actuales de varias fincas, los dos primeros como subadquirentes de la quebrada «N. C. de R., S. L.».
2. El problema planteado en el presente recurso consiste en determinar si puede extenderse una anotación preventiva de declaración judicial de quiebra, en el supuesto de que las fincas sobre las que haya de practicarse estén inscritas a nombre de persona distinta del quebrado, al resultar de los libros del Registro que es otro el titular registral, bien por haber adquirido directamente del quebrado, de un subadquirente y en algunos casos de personas ajenas al quebrado, solicitándose que se haga constar la fecha de retroacción de la quiebra, siendo ésta anterior a la de los títulos adquisitivos.
3. Esta Dirección General es conocedora de las diversas opiniones doctrinales y jurisprudenciales en orden a la armonización entre el actualmente derogado artículo 878.2 del Código de Comercio (Cfr. disposición derogatoria única de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal) y los principios hipotecarios tendentes a garantizar la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, especialmente el contenido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, así como si el indicado precepto del Código de Comercio recogía un supuesto de incapacidad retroactiva, prohibición de disponer, también retroactiva o conjunto de acciones de protección de los acreedores, y su distinto alcance según sea adquirente del quebrado o subadquirente, su buena o mala fe o la existencia de perjuicio para la quiebra.
Pero ha sido constante la doctrina de este Centro Directivo (Cfr. entre otras Resolución de 8 de noviembre de 1991), que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales de modo que sin el consentimiento de sus titulares o sin la oportuna declaración judicial dictada en juicio adecuado directamente entablado contra ellos, no pueden ser rectificados ni puede hacerse constar en los folios de las fincas respectivas, circunstancia alguna que ponga en entredicho la eficacia propia de aquéllos (artículos 1, 38, 40, 82 de la Ley Hipotecaria).
Ello no es sino consecuencia del principio registral de legitimación, recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, según el cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular.
Presumiéndose que los derechos reales inscritos pertenecen al titular registral se deduce el principio de tracto sucesivo, estableciendo expresamente el artículo 20.7 de la misma Ley Hipotecaria que no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento.
A la misma conclusión se llega desde el orden Constitucional por cuanto el artículo 24 de nuestra Constitución expresamente proscribe la indefensión judicial.
Esta doctrina se encuentra actualmente consagrada en los artículos 76 y ss de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.
4. Ahora bien, lo dicho en el anterior fundamento de derecho, se entiende sin perjuicio de que, como ya dijera la citada Resolución de 8 de noviembre de 1991, de la exclusión de la constancia tabular, por vía de anotación, de la mera fecha de retroacción fijada en una declaración de quiebra dictada sin citación ni audiencia de los titulares registrales de las fincas sobre las que se pretenden aquellas anotaciones, no puede deducirse automáticamente la exclusión de la anotación de una demanda en que se pretenda hacer constar la fecha de retroacción, cuando aquella se demanda se dirija contra los titulares registrales.
Se trata de dos hipótesis distintas por cuanto en esta última se perseguiría la anotación de una demanda, y, por otra parte, no debe desconocerse: a) el amplio criterio interpretativo fijado por este Centro Directivo al tratar de precisar el ámbito del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, dando entrada en él no sólo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal que pueda conducir a una mutación jurídico –real inmobiliaria (Resoluciones de 13 de febrero de 1929, 9 de agosto de 1941, 29 de marzo de 1954, 6 de julio de 1962); b) La considerable trascendencia que la fijación definitiva de la fecha de retroacción de una quiebra lleva inherente respecto a los actos dispositivos verificados por el quebrado durante ese periodo (art. 878.2 del Código de Comercio, hoy derogado); c) Que la demanda se dirija contra los titulares registrales actuales de las fincas sobre las que se pretenda anotar, por lo que aparecerían satisfechas las exigencias inherentes al principio registral de tracto sucesivo (art. 20 de la Ley Hipotecaria) y el más genérico postulado de protección jurisdiccional de los derechos (art. 24 de la Constitución Española).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.
12 enero 2006
En anotación preventiva.- 1. Se debate en este recurso la posibilidad de anotación preventiva de una demanda en ejercicio de una acción declarativa de propiedad de una finca y de cancelación parcial de la descripción de otra, posteriormente dividida horizontalmente, dado que el acreedor hipotecario en alguno de los elementos resultantes de la división, no ha sido parte en el procedimiento.
2. No cabe duda que por exigencias del principio de tracto sucesivo, que no es sino manifestación en sede registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva, debe rechazarse toda anotación preventiva de demanda que no se haya entablado contra el titular registral de los derechos inscritos que van a verse afectados por la sentencia que en su día se dicte. Es así doctrina reiterada de esta Dirección General la ineludible exigencia de que el titular registral del derecho que se reclame o la nulidad de cuya adquisición se solicite, sea parte en el procedimiento correspondiente, de suerte que pueda hacer valer en él su derecho, extremo sujeto a especial cautela en la calificación registral, para evitar que sufra aquél las consecuencias de una indefensión procesal (cfr. Resolución de 13 de febrero de 1992).
3. En el supuesto de hecho que motiva este recurso, el titular registral afectado por la acción interpuesta, esto es, el propietario, ha sido debidamente demandado. Si la acción entablada no fuera más allá del ejercicio de una acción declarativa, no sería necesario la demanda al acreedor hipotecario para la procedencia de la anotación de la demanda, pues ésta en nada pondría en cuestión su derecho inscrito. La no extensión al acreedor hipotecario de la demanda tan sólo tendría como consecuencia la inoperancia frente a él y su asiento registral de la sentencia que en su día se dicte, todo lo cual ya fue así establecido por este Centro Directivo en su Resolución de 24 de marzo de 1998.
4. Sin embargo, la demanda entablada no se limita a ejercitar una acción declarativa de propiedad, sino que pretende que se decrete «la nulidad y cancelación parcial de cuantos asientos registrales contradigan o se opongan a la misma» y en especial la rectificación de la descripción de la finca matriz posteriormente dividida horizontalmente, y «de los que traigan tracto de esta», debiendo proceder a su cancelación una vez firme la sentencia para que sus linderos se ajusten a los reales de la descripción primera de dicha finca.
5. La pretensión de cancelación parcial de la inscripción afecta así plenamente al acreedor hipotecario, pues debe tenerse en cuenta que de prosperar la demanda, se procedería a la rectificación de la descripción de la finca hipotecada, e incluso la hipoteca pasaría a recaer sobre una finca distinta en la realidad física de la que proclama el Registro. Las exigencias del tracto sucesivo no están por tanto plenamente satisfechas e impiden la práctica de la anotación preventiva, pues el acreedor hipotecario debió de ser debidamente demandado para poder practicarse la anotación preventiva de la demanda interpuesta.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.
27 noviembre 2007
En anotación preventiva.- 1. Se plantea en el presente recurso el problema de si puede anotarse en el Registro la interposición de una querella dirigida contra unas personas físicas en su cualidad de representantes de una sociedad, cuando en el registro aparecen las fincas sobre las que se solicita la anotación inscritas a nombre de otra sociedad (a la que se aportaron las fincas) la cual no ha tomado parte en el procedimiento. En el mandamiento se hace constar que el querellante solicita la nulidad de la transmisión. El recurrente asevera en el recurso que los querellados son también los únicos representantes de la sociedad que es titular registral.
2. En cuanto se refiere a la calificación registral de los documentos judiciales, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vidon Resoluciones citadas en el «vistos»), si bien es cierto que los Registradores tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de protección de los derechos e intereses legítimos y de interdicción de la indefensión impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte él ni han intervenido de manera alguna, por lo que, al amparo del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, no pueden practicarse asientos que comprometan una titularidad registral si no consta que el titular de un derecho inscrito ha sido parte en el procedimiento correspondiente. En consecuencia, debe rechazarse la inscripción de resoluciones judiciales si no consta que en el respectivo procedimiento los titulares de derechos inscritos que resulten afectados han tenido la intervención previstas por las leyes para su defensa, evitando así que sufran en el mismo Registro las consecuencias de su indefensión procesal, en virtud del principio de tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 de nuestra Constitución.
3. Por lo que se refiere a la posibilidad de la anotación preventiva de querella, también es doctrina reiterada de este Centro Directivo, entre ellas, Resoluciones de 13, 14 y 15 de noviembre de 2000 o de 9 de septiembre de 2004, que no es posible la constatación registral de la mera interposición de querella pero, sin embargo, ello no obsta a que cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil, pueda extenderse anotación preventiva para reflejar el ejercicio de ésta y porque, conforme al artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, el objeto de la anotación de demanda es el ejercicio de una acción de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a través del cual ésta se hace valer y, consiguientemente, el vehículo formal que para ello se emplee, demanda o querella. Será necesario pues, como ocurre en el presente caso, que del mandamiento judicial se derive que se ejercita la acción civil de la que puede resultar la nulidad del título que sirvió de base para la inscripción.
4. Por otra parte, el principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, manifestación del principio constitucional de tutela judicial efectiva sancionado en el artículo 24 de nuestra Constitución, impide la práctica de anotación preventiva si el titular registral es persona distinta de aquélla contra la cual se ha seguido el procedimiento. En el supuesto de hecho es lo cierto que el titular registral no ha tomado parte en el procedimiento, y, como dice el Registrador, no resulta del mandamiento que los querellados sean las únicas personas que tienen intereses en la sociedad que es actualmente titular. Y, si bien es cierto que del último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria (introducido por la disposición final 3.ª de la Ley Orgánica 15/2003, de reforma del Código Penal) se deriva que en los procedimientos criminales se exceptúa de la regla general el hecho de que, a juicio del Juez o Tribunal, existan indicios racionales de que los verdaderos titulares son los querellados, tal conclusión (que sólo puede ser formulada por la autoridad judicial) no resulta de la documentación presentada.
Esta Dirección General, ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
14 febrero 2008
En anotación preventiva.- 1. El registrador señala tres defectos en la nota de calificación, sin que en el recurso se alegue nada con relación al segundo y tercero de ellos, que deben entenderse confirmados. Queda limitado el recurso al primero de los defectos y por tanto a determinar si es posible tomar anotación preventiva de embargo por incumplimiento del pago de gastos de urbanización, en procedimiento administrativo de apremio dirigido contra quien ya no es titular registral. El Ayuntamiento entiende que es posible, dada la afección real de las fincas al pago de esos gastos de urbanización, con independencia de quien sea propietario de la finca y por tanto aunque no se haya dirigido el procedimiento al actual titular registral.
2. Dispone el artículo 129 del Real Decreto Legislativo 1/2004 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha, al regular la ejecución de actuaciones urbanizadoras en régimen de obras públicas ordinarias, lo siguiente:
«1. Para la ejecución de la ordenación detallada del suelo urbano en Municipios que no cuenten con Plan de Ordenación Municipal y, con carácter general, cuando no esté prevista en el planeamiento de ordenación territorial y urbanística, ni sea precisa la delimitación de unidades de actuación urbanizadora, la actividad de ejecución de aquél se llevará a cabo mediante obras públicas ordinarias, de acuerdo con la legislación que sea aplicable por razón de la Administración Pública actuante.
El suelo preciso para las dotaciones se obtendrá en el supuesto previsto en el número anterior por: a. Cesión obligatoria y gratuita, en virtud, en su caso, de reparcelación. b. Cesión en virtud de convenio urbanístico. c. Expropiación.
El coste de las obras públicas que sean de urbanización conforme a esta Ley se sufragará por los propietarios mediante pago de las correspondientes cuotas de urbanización, cuya cuantía deberá ser fijada en la reparcelación o convenio urbanístico o, en su defecto, en el Proyecto de Urbanización. Las fincas o parcelas correspondientes quedarán afectas, con carácter real, al pago de las cuotas a que se refiere el párrafo anterior.»
De este precepto se deduce claramente que el coste de las obras públicas que sean de urbanización se sufragan por los propietarios mediante pago de las correspondientes cuotas de urbanización, cuya cuantía tiene que ser fijada en la reparcelación o convenio urbanístico o, en su defecto, en el Proyecto de Urbanización; sólo en este momento las fincas o parcelas correspondientes quedan afectas, con carácter real, al pago de las cuotas.
3. En efecto desde el mismo momento en que conforme al planeamiento existe delimitada una unidad de actuación urbanística, nace la obligación de los propietarios a llevar a efecto las cesiones obligatorias y gratuitas impuestas por la legislación del suelo (cfr. artículo 46 del Reglamento de Gestión Urbanística). No es necesario por tanto llegar a la aprobación del instrumento de equidistribución para que en el Registro pueda constar la afección de los terrenos al cumplimiento de esta obligación, siempre que se solicite la correspondiente certificación de titularidad y cargas y se haga constar por nota marginal (cfr. Resolución de 24 de marzo de 2007).
Por el contrario, para que las fincas queden afectas con carácter real al pago de los gastos de urbanización sí es necesario que se inscriban el instrumento de equidistribución. Así resulta del artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, que regula la afección de las fincas de resultado al cumplimiento de la obligación de urbanizar. Según este articulo «quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere el artículo 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección. Dicha afección se inscribirá en el Registro de acuerdo con las siguientes reglas: 1.–En la inscripción de cada finca de resultado sujeta a la afección se hará constar lo siguiente: a. Que la finca queda afecta al pago del saldo de la liquidación definitiva de la cuenta del proyecto. b. El importe que le corresponda en el saldo de la cuenta provisional de la reparcelación y la cuota que se le atribuya en el pago de la liquidación definitiva por los gastos de urbanización y los demás del proyecto, sin perjuicio de las compensaciones procedentes, por razón de las indemnizaciones que pudieren tener lugar. 2.–En caso de incumplimiento de la obligación de pago resultante de la liquidación de la cuenta, si la Administración optase por su cobro por vía de apremio, el procedimiento correspondiente se dirigirá contra el titular o titulares del dominio y se notificará a los demás que lo sean de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección. Todo ello sin perjuicio de que en caso de pago por cualesquiera de estos últimos de la obligación urbanística, el que la satisfaga se subrogue en el crédito con facultades para repetir contra el propietario que incumpla, como resulta de la legislación civil, lo cual se hará constar por nota marginal».
4. En el supuesto de hecho que nos ocupa no se han inscrito aún los correspondientes instrumentos de equidistribución previstos en la legislación autonómica para determinar los gastos de urbanización, en función de los cuales quedan afectas las fincas con carácter real.
5. Pero es que además, el hecho de que existiera una afección real al pago de los gastos de urbanización –que ya hemos visto aquí no se produce– no exime de la necesidad de llamar al procedimiento al titular registral en el momento de la anotación, como consecuencia del principio de tracto sucesivo proclamado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que es una manifestación en sede registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
5 octubre 2009
En anotación preventiva.- 1. El recurso debe ser desestimado, toda vez que la pretensión en él formulada, que es la de que se tome anotación preventiva sobre la mitad indivisa del deudor, ya fue realizada.
2. En efecto, como se deduce de la nota de calificación, se ha denegado la anotación preventiva de embargo únicamente respecto de la mitad indivisa perteneciente a tercera persona, por falta de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 Ley Hipotecaria). Y la pretensión del recurrente, que es la de que se practique la anotación de embargo sobre la mitad indivisa del deudor, está ya acogida como resulta claramente de la nota de calificación.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
21 septiembre 2010
En anotación preventiva.- 1. Se presenta en el Registro un Mandamiento de anotación preventiva de embargo, en procedimiento de ejecución judicial seguido contra una determinada sociedad mercantil y contra una persona física. El titular registral del inmueble es el cónyuge de quien interpone la demanda, estando casados en régimen de separación de bienes. El Registrador deniega la anotación por estar la finca inscrita a nombre de persona distinta de aquélla contra la que se dirige el procedimiento. El recurrente considera procedente la anotación del embargo, toda vez que el cónyuge que aparece como titular registral de la finca es fiador de la deuda y además socio único de la sociedad mercantil, que a su vez es socia única de la sociedad ejecutada.
2. El recurso no debe ser estimado. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. De modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento contra el titular registral y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.
3. No se discute en el recurso si es o no procedente demandar o no a una determinada persona en un juicio ejecutivo. Si el fiador puede ser objeto de ejecución o si el titular registral puede ser emplazado por el mero hecho de ser socio único de la sociedad coejecutada, es una cuestión que no cabe resolver ahora, pues son cuestiones ajenas a los defectos expresados en la nota de calificación. Aquí lo único que corresponde apreciar –pues es lo que señala como defecto el Registrador– es si efectivamente el titular registral ha sido demandado y ha podido hacer efectivo su derecho a la tutela judicial efectiva, cuestión que debe resolverse negativamente, pues no consta del Mandamiento ordenando la anotación del embargo que tal demanda al titular registral se haya producido.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
23 septiembre 2010
