PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO*

*Los problemas específicos relativos al expediente de reanudación del tracto interrumpido figuran bajo el epígrafe “TRACTO SUCESIVO”.

En la venta a favor de la viuda del comprador

En la venta a favor de la viuda del comprador

1. Inscrita una determinada finca a favor de un Ayuntamiento, se presenta una escritura de compraventa en la que comparece el Alcalde, facultando en virtud de un acuerdo del Pleno de la Corporación y vende a una señora que la compra en estado de viuda por precio confesado recibido. En la certificación del acuerdo del Pleno, que se acompaña en la escritura se reflejan las vicisitudes por las que el Ayuntamiento llegó a otorgar el documento público de venta a favor de la compareciente. El Registrador no inscribe la venta a favor de la viuda por entender que la adjudicación se hizo al marido fallecido debiéndose otorgar a favor de todos los herederos ya que una vez de baja en el inventario de bienes no podía disponer el Ayuntamiento de nuevo de la finca.

2. El criterio del Registrador debe ser confirmado. Como ha declarado anteriormente este Centro Directivo, no cabe acceder ahora a la inscripción únicamente al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo de las vicisitudes anteriores a la compraventa efectuada, pues si al Registro solo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria) la validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.

Cierto que este poder se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) cuando así resulte del contenido tabular (Y dicha presunción puede, mediante el juego del artículo 34 de la misma ley determinar el mantenimiento de la adquisición aun cuando fuere inexacta) pero el Registrador debe calificar no solo por lo que resulte del Registro, sino también atendiendo al contenido del contenido del documento presentado, como es en este caso en el que por el certificado municipal se ven reflejadas claramente las operaciones realizadas anteriores al otorgamiento de la escritura calificada.

Esta Dirección General ha acordado revocar el Auto apelado y confirmar la nota del Registrador.

18 julio 2005