PROHIBICIÓN DE DISPONER
Actos dispositivos que la infringen
Ver, más adelante, el apartado «Impuesta en testamento».
11 marzo 1932
Actos dispositivos que la infringen.- Impuesta por un testador al titular registral la prohibición de enajenar una finca mientras no pague determinados legados en metálico (que sumaban 2.000 pesetas), no es suficiente para poder venderla la justificación de haber depositado parte de su importe (1.418 pesetas) y de haber pagado con el resto el Impuesto de Derechos Reales, porque no constando la conformidad de los legatarios a la deducción practicada por el heredero, la sola y unilateral manifestación de éste, aun hecha, como lo ha sido en escritura pública, no puede producir efectos en el Registro ni suplir aquella conformidad sin que una ejecutoria así lo ordene.
26 abril 1932
Actos dispositivos que la infringen.- Instituidos herederos los hijos que tuviere determinada persona, con la limitación de que «éstos no adquirirían ni entrarían en posesión de su parte respectiva hasta el día en que el último de ellos cumpliere la mayor edad» y vendida la finca sujeta a tal limitación por la madre, con autorización judicial, en representación de tres menores de edad, la alegación del recurrente de que no se alteran las disposiciones testamentarias, sino que se limitan los interesados a transformar el objeto, sustituyendo éste por el precio, se rechaza, porque las prohibiciones de enajenar impiden el ejercicio de las facultades que normalmente corresponden al titular, ya que sin implicar una falta de capacidad jurídica, oponen un veto al desenvolvimiento de las atribuciones concedidas usualmente al propietario. También se considera que para levantar esa prohibición de enajenar es insuficiente la autorización judicial obtenida como si se tratara de bienes que se hallan en el patrimonio de los menores, sin sujeción a limitaciones del poder dispositivo.
22 junio 1943
Actos dispositivos que la infringen.- Inscrita una prohibición de vender durante un plazo de diez años, aunque la hipoteca no se identifica con la venta, lo cierto es que lleva implícita esta posibilidad en caso de incumplimiento de la obligación asegurada. Por ello no será inscribible si no se subordina el ejercicio del ius distrahendi hasta que el dominio de la finca quede libre de la traba impuesta por el causante, pues de otra forma se lograría por vía indirecta burlar la prohibición.
18 enero 1963
Actos dispositivos que la infringen.- Hechos: una finca figura inscrita a favor de una persona con la prohibición de que ni ella ni sus hijos puedan venderla. A su muerte, se adjudica a sus dos hijos (A y B), por mitad y proindiviso, y con la prohibición expresada. “A” fallece y le heredan sus cuatro hijos; “B” hace donación de su mitad a los mismos cuatro hijos del anterior, los cuales otorgan una escritura de venta de la finca y el Registrador suspende la inscripción en cuanto a la mitad indivisa procedente de “B”, por persistir la prohibición de vender mientras viva éste. La Dirección confirma la calificación con varios argumentos, pero, fundamentalmente, afirmando que siendo indudable que “B” no puede vender, también debe serlo que no puede obviarse dicha prohibición mediante el mecanismo de una donación intermedia realizada sólo tres meses antes de la venta.
28 noviembre 2003
Actos dispositivos que la infringen.- Centrado el fondo del recurso, como advierte el propio recurrente en el escrito de interposición del mismo, la nota de calificación expedida por el Registrador es totalmente correcta (dejando al margen ahora que debería haber esperado a que venciera la prórroga del asiento de presentación) dado que, conforme a los antes mencionados artículos 26.2, 42 de la Ley Hipotecaria y 145 del Reglamento Hipotecario, no cabe enajenación o disposición alguna de la finca toda vez que sobre la misma figura una anotación preventiva de prohibición de disponer. Estamos ante una aplicación concreta del principio de prioridad, dado que títulos presentados después, han pasado sin embargo a tener preferencia y determinar el cierre registral de aquéllos, como consecuencia de la caducidad de su asiento de presentación (derivado de la existencia de los defectos ya señalados que no se subsanaron en plazo).
Pero es que además, figuran en el Registro dos anotaciones preventivas de suspensión por defectos subsanables, letras C y D, causadas en virtud de dos escrituras por la que la misma entidad B’Antexco 2004 S.L. vende la misma finca objeto de la escritura que motiva el presente recurso a dos entidades distintas de las que figuran en la presente como compradoras.
En este último caso, no estaríamos sino ante un supuesto de doble venta, en la que la preferencia para la inscripción, conforme a los principios de prioridad y tracto sucesivo, se resolvería a favor de estas quien inscribiera primero (de conformidad con los artículos 17, 18 y 20 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento y 1473 del C.C.) por lo que tampoco será posible inscripción alguna posterior de la escritura de compraventa que motiva este recurso; todo ello, una vez cancelada la prohibición de disponer que grava la finca, y siempre que se mantenga vigente la situación registral respecto de las referidas anotaciones preventivas de suspensión.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.
27 abril 2005
Actos dispositivos que la infringen.- Para el caso de que la prohibición ya inscrita sea de carácter judicial, ver, más adelante, el apartado “Impuesta judicialmente”, donde se plantea la cuestión de si una disolución de comunidad, que no es acto dispositivo, vulnera la prohibición.
28 junio 2006
Actos dispositivos que la infringen.- 1. Vendida el 16 de marzo de 2006 en escritura pública una onzava parte indivisa de una finca rústica, libre de cargas, cuando se presenta al Registro de la Propiedad, el 29 de abril de 2008, existe sobre siete octavas partes indivisas de la misma finca anotada una prohibición administrativa de disponer como consecuencia de un expediente de disciplina urbanística que se practicó el 31 de enero de 2007. El registrador suspende la inscripción como consecuencia de esta prohibición de disponer; el recurrente entiende que no le debe afectar por ser el contrato de fecha anterior a la anotación de prohibición de disponer.
2. Desde un punto de vista sustantivo, la prohibición de disponer no excluye la validez de las enajenaciones que se efectuaron con anterioridad al asiento registral de la prohibición de disponer. Sin embargo, desde un punto de vista registral el principio de prioridad a que se refiere el artículo 17 de la Ley Hipotecaria impide despachar ningún título de fecha igual o anterior que se oponga o sea incompatible a otro inscrito. Es el caso de prohibiciones de disponer de origen voluntario inscritas en el Registro de la Propiedad, donde la regla debe ser no sólo el cierre registral a los actos dispositivos posteriores a la inscripción de la prohibición de disponer, sino también el de los actos dispositivos de fecha fehaciente anterior a la prohibición.
3. Tratándose de medidas cautelares adoptadas en procedimientos judiciales o administrativos, aunque sean objeto de anotación y no de inscripción, la solución debe ser la misma. La anotación preventiva de prohibición de disponer debe impedir el acceso al Registro de todo tipo de actos de disposición, sean de fecha anterior o posterior a la anotación, criterio que ya sostuvo este Centro Directivo en su Resolución de 8 de mayo de 1943. En esto se diferencian claramente las anotaciones de prohibición de disponer de las anotaciones de embargo o de demanda, que no cierran el Registro a títulos anteriores (cfr. artículos 145 y 198 apartado 4 del Reglamento Hipotecario). La única excepción que admite nuestro Reglamento es que las anotaciones preventivas de prohibición de disponer no serán obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de anotación (artículo 145 del Reglamento Hipotecario). Esta referido este precepto a las ejecuciones derivadas de asientos anteriores, que lógicamente no van a paralizarse por la existencia de una anotación posterior de una prohibición de disponer.
4. En el supuesto de hecho de este expediente se ha iniciado un expediente de disciplina urbanística y se ha anotado una prohibición de disponer como medida cautelar, que ha ganado prioridad registral, por lo que determina el cierre registral de todo acto dispositivo, anterior o posterior, salvo que en vía administrativa se obtenga la correspondiente autorización o se levante administrativa o judicialmente la anotación de prohibición, máxime teniendo en cuenta que por vía de enajenación de porciones indivisas puede igualmente estarse contraviniendo la legislación urbanística. Piénsese que la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística y que esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca (artículo 17. 2 Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.
28 noviembre 2008
Actos dispositivos que la infringen.- 1. Para resolver este recurso son relevantes los siguientes hechos:
a) Mediante la escritura calificada, otorgada el 23 de diciembre de 2010, una sociedad mercantil vendió a dos personas determinado inmueble destinado a vivienda. La sociedad vendedora había adquirido dicha finca mediante adjudicación en procedimiento de ejecución forzosa el día 27 de octubre de 2008.
b) En el folio de dicha finca se había practicado en su día una inscripción de hipoteca –hoy cancelada– en garantía de un préstamo formalizado en escritura autorizada el 26 de diciembre de 2000, habiendo obtenido el prestatario el 4 de septiembre de 2001, subsidiación de la Administración (financiación cualificada) al amparo del Plan de Actuaciones Protegibles en materia de Vivienda 1998-2001.
Obra en el folio registral nota marginal de prohibición de disponer por plazo de diez años desde la formalización del citado préstamo, posteriormente reembolsado, y para el que en su día se había obtenido la subsidiación, al amparo de lo dispuesto en el artículo 12 del Real Decreto 1186/1998 y la modificación posterior del mismo por Real Decreto 15/2001, de 9 de febrero, extremos que resultan de la nota registral informativa incorporada a la escritura, indicando además dicha nota lo siguiente: «…Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer, mediante autorización de la Administración competente, previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas, a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción».
c) La registradora deniega la inscripción de la escritura porque, a su juicio, la prohibición de disponer derivada del precepto citado y reflejada en el folio registral de la finca transmitida hace necesario, mientras no haya transcurrido el plazo de diez años, el cumplimiento de los requisitos en él establecidos, aunque se haya cancelado anticipadamente la hipoteca por reembolso del préstamo, pues la prohibición de transmitir sigue existiendo en el momento del otorgamiento de la escritura.
d) El notario recurrente considera que, a la vista de la finalidad perseguida por la norma, la restricción sólo opera en las trasmisiones inter vivos que realice el beneficiario de las ayudas, sin extenderse a las transmisiones que realicen los causahabientes del beneficiario a título mortis causa, ni tampoco a las adjudicaciones en procedimiento de ejecución forzosa, insistiendo en la necesidad de interpretar siempre restrictivamente las prohibiciones de disponer. Además, alega que si la sociedad vendedora pudo inscribir sin limitación alguna su derecho –pese a la prohibición-, quien de ella traiga causa podrá igualmente hacerlo en idénticas condiciones.
2. Como cuestión previa de orden procedimental, y en relación con las manifestaciones que el notario y la registradora vierten en sus escritos respecto de la forma en que el primero ha tenido conocimiento de la calificación y sobre notificación de ésta, no cabe sino recordar que según el artículo 322 de la Ley Hipotecaria (con redacción resultante de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre), el registrador de la Propiedad debe notificar la calificación negativa al notario autorizante del título, en el plazo y la forma establecidos en dicho precepto legal, que establece que dicha notificación se efectuará conforme a los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre.
El referido artículo 59 de esta Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común dispone que las notificaciones «se practicarán por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción por el interesado o su representante, así como de la fecha, la identidad y el contenido del acto notificado».
El notario en su escrito de impugnación manifiesta que únicamente ha tenido conocimiento de la calificación a través de determinada gestoría y la registradora expresa en su informe que realizó la notificación de dicha calificación al notario mediante telefax, del que aporta justificación documental de su remisión.
Ciertamente, en vía de principio, el telefax no comporta dichas garantías, toda vez que el recibo del mismo lo realiza el aparato emisor y no el receptor, sin que deje constancia de la recepción (que puede no haberse producido por otros motivos, como, por ejemplo, por ausencia de papel en dicho aparato receptor, inexistencia de persona que recoja el escrito, etc.) y sin que conste dato alguno sobre la persona que recoja la comunicación, ni la fecha y momento en que ésta es recogida.
Por ello, respecto de la regularidad de la notificación de la calificación negativa en relación con la fijación del dies a quo del cómputo del plazo para la interposición del recurso –así como en relación con el inicio del plazo de prórroga del asiento de presentación– (cfr. artículo 323 de la Ley Hipotecaria), este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 12 de mayo, 19 de julio, 14 de noviembre y 1 de diciembre de 2007, y 28 de febrero de 2008, entre otras citadas en los «Vistos» de la presente) ha puesto de relieve reiteradamente que el telefax no es medio idóneo de notificación de la calificación negativa.
Es cierto que el propio artículo 322 de la Ley Hipotecaria establece que será válida la notificación practicada por vía telemática si el interesado lo hubiere manifestado así al tiempo de la presentación del título y queda constancia fehaciente. Se trata ésta de una disposición, redactada por la citada Ley 24/2001, concordante con el texto que entonces tenía el apartado 3 del artículo 59 de la Ley 30/1992 (con el siguiente texto: «Para que la notificación se practique utilizando medios telemáticos se requerirá que el interesado haya señalado dicho medio como preferente o consentido expresamente su utilización, identificando además la dirección electrónica correspondiente, que deberá cumplir con los requisitos reglamentariamente establecidos…»). Pero es también cierto que este último apartado fue derogado por la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos. Asimismo, la referida disposición del artículo 322 de la Ley Hipotecaria debe ser interpretada atendiendo no sólo a sus palabras sino también a su espíritu, al marco normativo resultante de reformas recientes y a la realidad de las comunicaciones entre notarios y registradores, en un ámbito en el que (ya desde lo establecido en los Reales Decretos 1558/1992, de 18 de diciembre, y 2537/1994, de 29 de diciembre) se ha venido impulsando el empleo y aplicación de las técnicas y medios electrónicos, informáticos y telemáticos, para el desarrollo de su actividad y el ejercicio de sus competencias como funcionarios públicos (cfr. los artículos 107 y 108 de la Ley 24/2001, con las modificaciones introducidas por de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre; y, en otro ámbito, los artículos 45.1 de la Ley 30/1992; 230 de la Ley Orgánica del Poder Judicial; y 162 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, redactado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre; y las Resoluciones de 29 de julio y 1 de octubre de 2009, 12 de enero, 22 de septiembre y 16 de octubre de 2010, y 16 de mayo de 2011 entre otras).
No obstante, en el presente caso, el hecho de que el notario reconozca que el contenido de la calificación ha llegado a su conocimiento en determinada fecha, como lo demuestran, además, los términos de su escrito de recurso, tiene como consecuencia que el posible defecto formal en que se hubiera incurrido hubiera quedado sanado, conforme al artículo 58.3 de la Ley 30/1992.
3. Por lo que se refiere al fondo del asunto, se debate acerca de la aplicación del artículo 12.2 del Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del plan 1998-2001. Según este precepto, modificado en plena vigencia de dicho plan por el Real Decreto 115/2001, de 9 de febrero, «Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio no podrán transmitir «intervivos» ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las que hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de diez años desde la formalización de dicho préstamo. Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer, por subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo, por cambio de localidad de residencia del titular de la vivienda o por otros motivos justificados, mediante autorización de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla, previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción». Se trata de una restricción que también ha sido impuesta, en términos análogos, por las normas que han sustituido a la anterior para planes estatales de vivienda posteriores (cfr. el artículo 5 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre).
Antes de profundizar en el examen de la cuestión debatida, conviene recordar en primer lugar que, como establece el artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria, una vez practicados en el Registro los correspondientes asientos éstos quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos legales mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en dicha Ley. Y, por otra parte, debe tenerse en cuenta la necesaria concreción de este recurso a las cuestiones que guarden relación directa e inmediata con la calificación impugnada (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
Por ello, a la vista del precepto invocado por la registradora y de la literalidad de la prohibición de disponer que figura mediante nota marginal en el folio de la finca transmitida, se impone la confirmación de la calificación impugnada, pues la transmisión formalizada mediante la escritura negativamente calificada ha tenido lugar dentro del plazo de vigencia de la misma (cfr. artículo 145 del Reglamento Hipotecario).
Pese a las alegaciones del recurrente sobre la posición adquirida por el vendedor en razón de su específico título adquisitivo –adjudicación en procedimiento judicial de ejecución–, no hay que olvidar que dicha adjudicación, como resultado final de la ejecución de la hipoteca que garantizó un préstamo que en su momento obtuvo financiación cualificada, no determinó la cancelación de la nota marginal expresiva de la prohibición de disponer; como tampoco la provocaría, sin más, el reembolso anticipado del préstamo, pues la cancelación de la prohibición de disponer exige el cumplimiento de los requisitos determinados en la normativa especial antes citada.
Por lo demás, y a la vista de la situación registral de la finca una vez practicada la actual inscripción de dominio, no cabe albergar dudas sobre la aplicación al rematante y actual propietario, tras la aprobación del remate y la consiguiente adjudicación, de cuantas obligaciones vengan determinadas por la legislación especial y que aparecen reflejadas claramente en el folio registral de la finca transmitida.
En suma, aunque la finalidad de la restricción impuesta es impedir un enriquecimiento injustificado de quien, beneficiándose de una financiación favorecida por la ayuda estatal, pretenda obtener plusvalías con la rápida enajenación de la vivienda (cfr. la Resolución de 26 de febrero de 2008), lo cierto es que al tiempo del otorgamiento de la escritura que motiva el presente recurso subsistían la restricciones que según el Registro de la Propiedad pesaban sobre la finca, tal y como aparecen reflejadas en la nota incorporada al título. Y, conforme a la legislación especial reseñada, se trata de limitaciones que sólo desaparecen, bien por el transcurso del tiempo establecido (diez años desde la fecha de formalización del préstamo para el que se obtuvo subsidiación), o bien porque se obtenga la autorización administrativa correspondiente, previo el reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
7 junio 2011
